LOKALPLAN DANMARKSGADE-OMRÅDET KARRÉ 7 STEEN BLICHERS GADE, RANTZAUS- GADE, JYLLANDSGADE OG ELMQUIST BOULEVARDEN

Transkript

1 LOKALPLAN DANMARKSGADE-OMRÅDET KARRÉ 7 STEEN BLICHERS GADE, RANTZAUS- GADE, JYLLANDSGADE OG ELMQUIST BOULEVARDEN AALBORG KOMMUNE MAGISTRATENS 2. AFDELING OKTOBER 1996

2 \ Iforbindelsemed enbyfornyelsesbeslutning skal byr~det efterplanlovenudarbejdeen lokalplan. Dette hdte indeholder et dokument, en lokalplan (hvide sider).derudover er der en redegorelse (gr~ sider). I redeg~relsen forklles kort om de eksisterende forhold indenfor og omkring b yf orn yelses og lokalplanomrtidet, saint om hvordan lokalplanen forholdersigtil denwrige pkmlaqying. En lokalplan fastkegger bl.a., hvordan et omr~de fremover ma udnyttes, d.v.s. hvor og hvordan der eventuelt ma bygges, oghvad bebyggelsen mii anvendes til fremover, hvis den nuvaxende anvendelse oph~rer. Lokalplanens bestemmelsererbindende. Illustrationersamt tekst skrevet i kursiv hartil forrdl at for klareogillustrere lokalbestemmelseme. Denne Iokalplandamergrundlag for byfomyelsesbeslutninger. Forrdlet med lokalplanen er at fastholdebyfomyelsens resultater. Lokalplanens retsvirkningerer namnere omtalt p~bagsiden. \ / / \ Yderligere oplysninger Aalborg Kommune, Magistratens 2. Afdeling, Byfornyelsessektionen, Vesterbro 14, Postbox 765, 9100 Aalborg Telefon lokalplanl=gger Henrik Reitzel Lokalplanen og byfomyelsesbeslutningen er udarbejdet af BD konsulenter AIS i samarbejde med Aalborg Kom - mune, Byfomyelsessektionen. \ / Forsideillustration: Parkhotel set fra baneghispladsen

3 Redegørelse (grå sider) Indledning Planlægning, borgerinddragelse Gennemførelse Yderligere information Ændringsforslag og indsigelser Lokalplanens formål Lokalplanens baggrund Lokalplanområdet Områdets nuværende anvendelse Lokalplanområdets omgivelser Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Byfornyelsesplanlægning Byfornyelsesbeslutninger Retslige forhold Lokalplanen (hvide sider) Formål Område og zonestatus Areal og bygningsanvendelse Udstykninger Bebyggelsens placering og omfang Bebyggelsens udseende Bevaring af bebyggelse Ubebyggede arealer Veje, portadgange og parkering Tekniske anlæg m.v Miljø Grundvandssænkning Funderingsforhold Grundejerforening Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug Retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Bilag Lokalplanområdet bilag 1 Placering af ny bebyggelse m.v bilag 2 Fælles friarealer bilag 3 Særlige regler for ny bebyggelse bilag 4

4

5 REDEGØRELSE Indledning Aalborg kommune har siden november 1993 udsendt By forum - en informationsavis som løbende orienterer om byfornyelsen i Danmarksgade-området. Forud herfor var der gennem an noncer i dagspressen oplyst om, at planlægningen af byfornyelsen i denne bydel var påbegyndt. Byfornyelsen gennemføres med hjemmel i byfornyelseslovens 7 og med baggrund i en lokalplan der bl.a. skal sikre, at de byfornyelsesforanstaltninger, der gennemføres, fastholdes fremover. Dette gælder f.eks. indretning af private fælles friarealer, hvor den fremtidige opretholdelse, drift og vedligeholdelse fastlægges. Planlægning, inddragelse borger- Den nedsatte arbejdsgruppe har løbende været inddraget i fastlæggelsen af de private fælles friarealers udformning og ny indretning. Når der er udarbejdet et forslag til gennemførelses projekt i begyndelsen af 1997 vil det blive sendt til ejere og lejere i karréen. Man har herefter endnu en periode, denne gang 6 uger, til at fremkomme med forslag og bemærk ninger. Efter udløbet af de 6 uger kan kommunen påbegynde arbejdet med etablering af friarealet. Dette forventes at kunne ske i Hvis der ikke indtræffer uventede begivenheder, vil det private fælles friareal og de retableringsarbejder, som følger med, kunne være færdige inden Den 24. november 1993 blev de første overordnede planer for byfornyelsen i indsatsområde 2 se kort på omstående side offentliggjort på et borgermøde. Offentliggørelsen er gennemført i henhold til byfornyelseslovens 9. Der blev på mødet orienteret om den rækkefølge, byfornyelsen i området er planlagt gennemført efter. Endvidere blev der orienteret om oprettel sen af et byfornyelsespanel for hele området. Den 5. december 1994 blev det første af karré merne for karréen 7 afholdt. På mødet blev der orienteret om, hvordan friarealforbedringer for karréen kunne gennemføres, samt hvilke udgifter dette vlle medføre. Der blev på mødet nedsat arbejdsgrupper som sammen med landskabs konsulent, Aalborg kommune og Byfornyelses selskabet DANMARKer fremkommet med for slag til indretning af friarealeme for karré 7. Gennemførelse Gennemførlsen af byfornyelsesplaneme tes at kunne påbegyndes i forven-

6 REDEGØRELSE Byfornyelsen i Danmarksgade-området. Etape 2 omfatter karré 7-9 Yderligere information Ejere og lejere kan få yderligere information om byfornyelsen ved henvendelse til: Byfornyelsesselskabet DANMARK s.m.b.a. Danmarksgade Aalborg tlf Der henvises endvidere til byfornyelsesbeslutningerne for karré 7 i Danmarksgade-området, hvor de påtænkte friarealforbedringer er beskrevet og vist på kortbilag og idéskitser. 2

7 REDEGØRELSE Lokalplanens formål Det er lokalplanens formål: Hele lokalplanområdet var oprindeligt et mose og engområde, som i løbet af middelalderen grad at fastlægge retningslinier for den fremtidige vist er blevet fyldt op med affald (se afsnittet om anvendelse og bebyggelse i området jordbundsforhold). Det medfører at der i dag er mange sætningsskader på de dårligst funderede - at sikre at byfornyelsens resultater fastholdes. ejendomme. Der er ikke i lokalplanen gennemførelsesbestem melser. Lokalplanen fastlægger alene rammerne for områdets udnyttelse i fremtiden. Lokalplanens baggrund De planlagte friarealforbedringer -og derrned lokalplanen - skal bl.a. ses på baggrund af de intentioner Aalborg kommune har om at styrke og forskønne Danmarksgade området. Udover byfornyelsesindsatsen er man også gået igang med en omlægning af de vigtigste torve, pladser og gaderum. Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter 1 karré i den sydlige del af Danmarksgade-området i Aalborg. Danmarksgade-området er udbygget i årene om kring århundredeskiftet og er stærkt præget af de forandringer som industrialiseringen og byernes hurtige vækst medførte i denne periode. Mod syd grænser området op til Jyllandsgade og John F. Kennedy s plads som er et resultat af banegårdens flytning lige efter århundredeskiftet. En flytning der var nødvendiggjort af banetra fikkens voldsomme stigning bl.a. i forbindelse med anlæggelsen af de mange privatbaner som dengang udgik fra Aalborg. Alle ejendomme i lokalplanområdet på nær en er således opført i perioden

8 REDEGØRELSE Kortud.snit over området 4

9 REDEGØRELSE Områdets nuværende anvendelse Karréen er forholdsvis lille i forhold til den ret høje Bebyggelsen er meget homogen og består af 4 bebyggelse og der er altså tale omen meget hård etagers ejendomme opført i årene , hvil udnyttelse af arealet. Bebyggelsen anvendes over ket afspejles i arkitekturen der har tydelige national vejende til boliger der har en stærkt varierende romantiske træk ligesom enkelte bygninger, især størrelse fra små 2 værelses lejligheder ti1 4-5 værel Park Hotel har visse jugend-trek. ses herskabslejligheder. Park Hotel og Nykredit's regionskontor Gårdrummene i karréen er opdelt af mure, plankeværker og udhuse. Det meste af arealet har fast belægning og egner sig ikke til ophold. Der er enkelte bevaringsværdige træer. I karré 7 er der mulighed for parkering i en del af gårdrummene. Karré 7 Karré 7 har et grundareal på m2 og et bruttoetageareal på m2, hvilket medfører en bebyggelsesprocent på 284. Gårdrum i karré 7 Den rummer 108 boliger med et samlet areal på m2 svarende til 75,6 m2 i gennemsnit. Desuden er der 12 erhvervsenheder med i alt 5.707m2. 5

10 REDEGØRELSE Nykredit's parkeringsplads. I baggrunden porten mod Rantzausgade Bebyggelse i Steen Blichers Gade 6

11 REDEGØRELSE Gårdrummet i karré 7 Hjørnet af Steen Blichers Gade og Rantzausgade. 7

12 REDEGØRELSE De mest markante bygninger i karréen er Ny - kredit s regionskontor og Park Hotel. Nykredit s parkeringsarealer dominerer gårdrummet. Lokalplanområdets ser omgivel Mod syd ligger den vigtige trafikåre Jyllandsgade som samtidig danner en markant grænse mod banegårdsterrænet. Mod vest ligger John F. Kennedys Plads ved banegården, hvorfra der via perrontunnelen er adgang til Kildeparken. John F. Kennedys Plads er som banegårdsplads en af byens vigtigste trafikale og byarkitektoniske knudepunkter. Mod nord og øst ligger et antal forholdsvis anonyme karréer. Derudover er der det langstrakte Ågade-torv, der bl.a. anvendes til grønttorv 2 gange om ugen -et vigtigt samlingssted i kvarteret, men det anvendes til daglig til tidsbegrænset parkering. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Kommuneplan - Bykatalog Aalborg byråd vedtog i december 1993 et bykatalog, som angiver retningslinierne for den fremti dige udvikling i de tætte byområder i Aalborg og Nørresundby. De overordnede mål er at skabe: en grøn by (der skal skabes opholdsvenlige rum mellem byens huse). en miljøvenlig by (forebyggelse af forurening og formindskelse af ressourceforbrug). I bykataloget er tætbyområdet opdelt i: Vestbyen Aalborg midtby Øgade-kvarteret Nørresundby midtby Thistedvej-området Lokalplanområdet er beliggende i Aalborg midtby. Generelt for Aalborg s midtby findes der bestem melser i bykataloget om: - Bebyggelse - Bygningsmaterialer Facadeændringer - Arealanvendelse - Trafik og parkering - Bevaring Som yderligere baggrund for denne lokalplan findes der nedenstående byplansrammer i tillæg 1.24 til bykataloget. Bykatalog - bevaring Ifølge afsnit 7 i lokalplanen: Bevaring af bebyggelse, skal der ansøges om tilladelse hos Aalborg kommune ved enhver form for ombygning eller ændring af eksisterende bygninger i området. Den nærmere fortolkning af afsnit 7 fremgår af bykatalogets afsnit om bygningsmaterialer og facadeændringer. Iøvrigt henvises til lokalplanens punkt 7.1. en aktiv by byudvikling og byfornyelse i de tætte byområder (bygninger, gader og plad ser) skal styrkes. en smuk by (renovering og ombygninger skal udføres i høj kvalitet). Kommuneatlas I løbet af 1993 har Skovudarbejdet et kommuneatlas og Naturstyrelsen for den sydlige del 8

13 REDEGØRELSE I af Aalborg kommune (syd for fjorden), hvor alle lokalplanområdets bygninger, der er opført inden 1940, er blevet registreret i forhold til deres bevaringsværdi. Registreringen inddeler bygningerne i tre grupper, der videre inddeles i 3 bevaringskategorier, således at bygninger i kategorierne 1-3 har en høj bevaringsværdi, kategorierne 4-6 har en middel bevaringsværdi og bygninger i kategorierne 7-9 har en lav bevaringsværdi. Som hovedregel skal alle bygninger i bevarings kategori 1 4 bevares og en eventuel ombygning skal ske med respekt for det oprindelige udtryk. Bygninger i bevaringskategorierne 5-9 kan ombygges eller eventuel erstattes med ny bebyggelse, såfremt der sker en arkitektonisk forbedring af det samlede bymiljø og under hensyntagen til bygningens betydning for en bevaring af det samlede arkitektoniske udtryk i byrummet. I Kommuneatlasset er der registreret sådanne be varingsværdige sammenhænge og bebyggelses mønstre i området, hvor Boulevarden vurderes som et værdifuldt og velproportioneret gadefor løb af høj rumlig kvalitet. Byfornyelsesplanlægning Målet med byfornyelse er at forbedre bymiljøet (det synlige) og boligmiljøet (standarden i selve boligerne) i de centrale dele af Aalborg og Nørresundby, så de bliver attraktive steder at bo og arbejde i samt at besøge. Der skal lægges vægt på at få byfornyelsen til at foregå i et samspil med ejere og lejere samt andre parter, som har interesse for byfornyelsen. Byfornyelsen skal planlægges således, at den vir ker igangsættensende for den private by forny - else. De offentligt midler skal primært sættes ind i projekter, hvor det har vist sig, at der mangler initiativ og økonomi fra privat side. Derved får den offentligt byfornyelse også den maksimale be skæftigelsesmæssige effekt. Den offentligt byfornyelse skal koncentrere sig om: tiltag, der kommer en storkreds af beboere til gode (friarealforbedring). at afhjælpe de mest presserende boligproble mer først (boligforbedring). at forbedre de offentligt byrum (gader og torve), så der som helhed sker en forbedring af bymiljøets rekreative værdier. I Aalborg Kommune planlægges byfornyelsen kvartervis i sammenhæng med en række andre kommunale aktiviteter. Byfonryelsen for hele kommunen er som tidligere nævnt inddelt i 5 primære indsatsområder blev planlægningen af byfornyelsen i indsatsområde 1, Dannebrogsgadekvarteret fastlagt i hovedtrækkene /1994 igangsættes planlægning for indsatsområde nr. 2, Danmarksgade området. Ejere og lejere infor meres løbende gennem informationsavisen - BYFORUM. Miljøforhold For at sikre acceptabelt støjniveau i bebyggelsen fastlægger lokalplanen, at bebyggelsen skal udformes på en sådan måde, at det indendørs støj - niveau fra trafik ikke overstiger30 db(a) i bebo elsesrum og 35 db(a) i kontorer o.lign. Samtidig må støjniveauet fra trafik ikke overstige 55dB(A) på udendørs opholdsarealer ved boliger og 60 db(a) på udendørs opholdsarealer ved kontorer o.lign. Trafikstøj skal måles og beregnes ved LAeq(24) - det døgnækvivalente, A-vægtede lydtryksniveau - jfr. Miljøstyrelsens vejledning om trafikstøj i boligområder (p.t. vejledning nr. 3/1984). For at sikre et acceptabelt støjniveau i boligerne fastlæegger lokalplanen grænseværdier for bygningstransmitteret støj fra erhverv, institutioner m.m. til boliger, jfr. Miljøstyrelsens vejledning om ekstern støj fra virksomheder (p.t. vejledning nr. 5/1984). 9

14 REDEGØRELSE I I lokalplanområdet er der ikke grunde, der er registreret som affaldsdepoter. Der kan være grunde, hvor der er risiko for forurening. Nær mere oplysning herom kan fåes ved henvendelse til Aalborg kommune, Erhvervs og miljøfor valtningen, Miljøafdelingen. Ved nedrivning af bebyggelse anbefales det at være opmærksom på eventuelle tegn på forurening af grunden. Kon stateres der en forurening, skal kommunens mil jøafdeling informeres. Jordbunds- og grundvandsforhold Teknisk forvaltning har hos et geoteknisk firma indhentet orienterende oplysninger om jordbunds og grundvandsforholdene i byområdet mellem Danmarksgade og Jyllandsgade (indsatsområde 2- byforyelse), og rapporten kan ses ved henvendelse til byfornyelsessektionen. Fra rapporten kan der i uddrag oplyses følgende: Der var oprindeligt tale om et lavtliggende område bestående af moser og enge, gennemskåret af Østerå og dennes delta, nemlig Blegkilde, Vesterå og Peder Barkes Å og formodentlig også af gravede vandløb etableret med henblik på vandforsyning. Underbunden bestod af dynd og tørv, altså bløde, sammentrykkelige jordlag. I middelaldren er ter rænet gradvis blevet hævet ved, at beboerne smed alt deres affald på jordoverfladen. Tykkelsen af fylden er således ved boringer i området målt op til ca. 3 m. og tykkelsen af dynd og torv er målt op til ca. 8 m. Dybden til fast bund er størst nær områdets midte, nemlig 8 til 9 m, og den er mindst nær områdets vestlige og østlige grænser, 2 til 3 m, med afvigelser op til 6 til 7 m. Under fylden ogde bløde aflejringerer der truffet bæredygtige aflejringer i form af sand og/eller ler. Ved ca. 20 undersøgelser i området er grundvandsspejlet indmålt mellem kote 0,5 og 1,5, d.v.s. i 1,5 til 2,5 m dybde under terræn. Der kan godt træffes øvre, sekundære vandspejl i mindre dybde, 0,5 til 1 m under terræn, men en beskeden sænkning af disse vandspejl skønnes ikke at medføre problemer for bygninger. Det skønnes, at denstigning i grundvandsspejlet, som den reducerede vandinvinding i begyndelsen af 1980 eme har medført, er fuldstændig afsluttet, og der er således ikke grund til at tro, at grund vandsspejlet stiger yderligere. For at følge udviklingen, vil der i forbindelse med friarealforbedringerne blive etableret et antal pejlebrønde. Det kan på den måde konstateres, om grundvandsspejlet er konstant. Nedrivnings- og byggearbejder Med baggrund i kendskabet til jordbunds og grundvandsforholdene skal alle aktiviteter i området ske under særlig hensyntagen til de omgivende bygninger. Jordbundsforholdene i området har haft afgørende betydning for byggemåden. En overvejende del af bebyggelsen er opført på nedrammende træpæle eller slyngværker (vandret liggende tømmer). Dette har medført, at flere bygninger i dag har væsentlige sætningsskader. Skaderne kan opstå på flere måder, bl.a. ved grundvandssænkninger. Det er derfor vigtigt, at der ikke foretages ukontrolleret oppumpning fra ulovligt etablerede sugebrønde i kældre. Genbrug af affald Aalborg Kommune har iværksat genbrugsindsamling for papir og glas for alle husstande i kom munen, som beskrevet i regulative for genbrugsindsamling. I tætbyområder indsamles via genbrugscontainere placeret tæt ved boliger. Herudover indsamler Renovationsvæsenet papir, pap, jern og metal samt storskrald ved samtlige husstande i kommunen. 10

15 REDEGØRELSE Derfor er der i lokalplanen indføjet bestemmelser om reservation af arealer til opstilling af genbrugscontainere og komposteringspladser. Evt. kan disse arealer indrettes i forbindelse med byfornyelsesarbejderne, således at ejerlavet i den en kelte karré ikke senere vil få udgifter til evt. etablering. Aalborg byråd har desuden overvejelser om, at der skal indføres kildesortering af madaffald til genbrug i kommunen. Efter igangværende forsøg, vil byrådet tage stilling til evt. etablering af kilde sorteringssystem ved alle husstande ved vedtag else af nyt regulativ for dagrenovation. Byøkologi I forbindelse med friarealforbedringerne i karré erne i lokalplanområdet er det en del af målsætningen at der skal tages hensyn til byøkologiske aspekter. Det kan f.eks. dreje sig om at undgå anvendelse af materialer der under produktion, brug eller senere bortskaffelse medfører miljøbelastning eksempelvis trykimprægneret træ. Det kan også dreje sig om udnyttelse/nedsivning af regnvand. Det er altså ikke forudsat at der skal opstilles egentlige anlæg af byøkologisk karakter (solfangere, rensningsanlæg o.1.). Byfornyelsesbeslutninger Til gennemførelse af friarealforbedringer er der udarbejdet en byfornyelsesbeslutning for karré 7 i Danmarksgade-området. Byfornyelsesbeslutningen lægger op til, at der etableres fælles opholdsarealer. De bagbygninger, som hindrer etableringaf rimelige friarealeforhold eller er i en så dårlig stand, at de ikke kan bringes til at opfylde de krav, dermå stilles til sådanne bygninger, foreslås nedrevet. For yderligere oplysninger om friarealgennem førelsen henvises der til byfornyelsesbeslutningen for karré 7. Retslige forhold m.v. Det der skal foretages ifølge en by fornyelses beslutning, sker med hjemmel i byfornyelsesloven. Ejerne af de bygninger, der skal rives ned, kan rejse erstatningskrav for afståelsen. Erstat ningernes størrelse fastsættes efter bygningernes faktiske værdi. Der vil blive optaget forhandlinger herom med de enkelte ejere. Mindre udhuse og skure til cykler m.v., der nedrives, vil i den udstrækning, der er behov for det, blive erstattet af nye bygninger - i så tilfælde udbetales der ikke erstatning. Når lokalplanen er vedtaget, må der herefter hverken retsligt eller faktisk etableres forhold i strid med beslutningen, med mindre Aalborg by - råd har meddelt tilladelse hertil. Samtlige ejendomme i karré 6 har pligt til at være medlem af et ejerlav (Grundejerforening), som skal sikre arealernes opretholdelse og forestå arealernes vedligeholdelse og drift. Udgifterne ved lavets virksomhed vil blive pålagt de enkelte ejendomme i karréen i forhold til disses bruttoetagearealer, således at den enkelte ejendoms andel svarer til ejendommen bruttoetageareal sat i forhold til det samlede bruttoetageareal i karréen. Lavets vedtægter skal godkendes af Aalborg Kommune, som også skal godkende senere ændringer i disse. Fællesarealerne kan ikke nedlægges og ejerlavet kan følgelig ikke opløses. 11

16

17 Lokalplanområdets beliggenhed Aalborg kommune Steen Blichers Gade, Rantzausgade, Jyllandsgade og Elmquist Boulevarden 1. Formål at vedligeholdelse og ændring af bygninger fore tages under hensyntagen til den enkelte bygnings oprindelige byggeskik, 1.1 Lokalplanen skal sikre, at der i området kan at området kan anvendes til bolig og erhvervsforetages byfornyelse, således: formål, at der kan gennemføres opholds, friareal- og boligforbedringer for lokalplanområdets beboere, at ny bebyggelse gives et udseende, der harmo nerer med den eksisterende bebyggelse i området, 13

18 at ny bebyggelse opføres som sluttet randbebyggelse, at sikre, at om-, til-og nybygning udføres med økologisk hensyntagen og i harmoni med områdets oprindelige arkitektoniske kvalitet. 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på bilag nr. 1 og omfatter følgende matr.nr., alle af Aalborg By grunde: 503 dc 503 di 503 dk 503 em 503 eo 503 ep 503 eq 503 er 503 eu 503 ev 503 ex 503 ey ejerlejlighed 1-lo samt alle parceller, der efter den , ud stykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. Se bilag Lokalpplanområdet er beliggende i byzone. 3.2 Inden for lokalplanområdet kan der indrettes lo kaler (mødelokaler, institutionerm.v.) til brug for områdets beboere. 3.3 Inden for lokalplanområdet kan der opføres transformerstationer, pejlerør til måling af vand stand og lignende mindre tekniske anlæg til kvar terets daglige forsyning, når disse ikke er til gene for beboere eller erhvervsdrivende. 3.4 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål med lokale institutioner, butikker, liberale erhverv og andre servicefunktioner, der ikke er til gene for områdets beboere. 3.5 Langs Elmquist Boulevarden må stueetagen kun anvendes til publikumsorienterede butikker og service. Ved publikumsorienterede butikker/service forstås virksomheder, som indretter sig med et udstillings - vindue, og som har en form for skrankeekspedition. 3.6 I lokalplanområdet kan der i randbebyggelsens stueetage indrettes lokaler til mindre butikker og privat service. Bruttoetagarealet må ikke overstige 450 m2 pr. virksomhed/lejemå1. 4. Udstykninger 3. Areal- og bygningsanvendelse Ingen bestemmelser givning. udover eksisterende lov Eksisterende boliger, der er beliggende på 1. sal eller derover må ikke nedlægges eller omdannes til erhvervslokaler. 5. Bebyggelsens fang 5.1 Bebyggelsesprocenten stige 220. placering og om- som helhed må ikke over 14

19 Randbebyggelsen kan dog altid opføres jfr. kort med indtegnet byggefelt, se bilag Ny bebyggelse skal opføres som randbebyggelse fra skel til skel inden for de viste byggefelter med max. de angivne antal etager, se bilag nr. 2, til passet den karakteristiske højde for den enkelte gadestrækning og med en husdybde afpasset nabobebyggelsen, dog max. 10 m. Opførelsen kan ske uanset bygningsreglementets bestemmelser i kap stk. 2 om bebyggelsens højde i forhold til naboskel og sti. 5.3 Ved ny bebyggelse skal der etableres en høj kælder, således at facadens proportioner harmonerer med nabohusene. Dog må kælderen ikke have loftet beliggende mere end 1,25 m over terræn. 5.4 Indretning af uudnyttet tagetage i eksisterende bygninger til beboelse må kun ske efter tilladelse fra kommunen. En evt. tilladelse skal gives med baggrund i byggeloven og bygningsreglementet. 5.5 Mindre påbygninger kan opføres på eksisterende bygningers bagfacader. Påbygninger kan opføres med henblik på at gøre boligerne tidssvarende f.eks. i forbindelse med etablering af eget wc/bad/køkken. Påbygninger skal opføres som en let konstruktion i fortrinsvis transparante materialer, der harmonerer med den bygning der påbygges. Påbygningen kan ikke gives en større højde end den bygning der påbygges målt fra terræn til taggesims. Påbygninger kan maksimalt gives en dybde på l,80 m ud fra byggefelterne som vist på bilag 2, og en længde på maksimalt 60% af bagfacadens længde. Påbygninger skal endvidere holdes 2,50 m fra naboskel. Opførelsen kan ske uanset bygningsreglementets bestemmelser i kap stk. 2 om bebyggelsens højde i forhold til naboskel og sti, samt uanset bestemmelsen i lokalplanens pkt. 5.1 vedrørende bebyggelsesprocent. Ved påbygninger ud over ovenstående skal der ansøges om dispensation. 5.6 Inden for det på kortbilag 4 med særlig signatur - Elmquist Boulevarden angivne område skal stueetagen ved nybyggeri markeres med en større etagehøjde end de øvrige etager. 6. Bebyggelsens udseende 6.1 Ny bebyggelse skal udformes så den i proportioned og materialer harmonerer med den eksiste - rende bebyggelse og således at eksisterende matrikelskel stadig kan aflæses i gaderummets facaderække. Illustration af regler for påbygninger 15

20 Ny bebyggelse skal opføres i murværk fra sokkel til tag. Se endvidere punkt Stueetagen og høj kælder markeres selvstændigt som husets sokkel, denne markering skal være i samklang med det samlede facadeudtryk og gadens karakter iøvrigt. Ydervægge skal fremstå som en konstruktiv en hed fra terræn til tag. Facaden må ikke fremstå som en ensartet flade uden reliefvirkning. Hver enkelt ejendom skal have indgang fra gaden. Vinduer skal fremtræde som huller i mur og ikke som sammenhængende vinduesbånd og den for gaden karakteristiske hulstørrelse og vinduesrytme skal bibeholdes. Nye vinduer udføres med rammer af malet træ med spinkle profiler. Vinduesopdelingen skal være i overensstemmelse med gadebilledet og husets oprindeligeudtryk. Glaslisteri metal skal eloxeres i samme farve som vinduesrammen. Bebyggelsenshjørner afskæres skrå i facadelinie og skal markeres i facade og tag i overensstem melse med områdets byggeskik. Se endvidere punkt Skorstene, solfangere, tagvinduer og kviste skal tilpasses bygningens udtryk, så de ikke virker skæmmende for helhedsindtrykket. Tagrender og nedløb skal udføres i zink, og nedløb skal placeres hensigtsmæssigt i forhold til facaden som helhed. stof, glas eller andet af Aalborg kommune godkendt materiale. Skiltning skal også følge bygningens fag deling. 6.5 Der må ikke fremføres eller opsættes installationsanlæg, TV-kabler, TV-antenner m.v. synligt på bebyggelsensfacade. 6.6 Tage skal være afstemt efter nabobebyggelsen og udføres som ligebende sadeltage med en hældning på grader. Ved nybebyggelse kan tagformen afvige fra det lige benede sadeltag og udformningen kan ske i over ensstemmelse med bestemmelserne i punkt 7.2. Til tagbeklædning må kun anvendes tegl, skifer (naturskifer eller blåsort etemitskifer), pladebeklædning (zink, kobber) eller lignende materiale, som kan godkendes af Aalborg kommune. Se endvidere punkt Bevaring af bebyggelse 7.1 Bygninger må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde gives en ændret ydre fremtæden uden Aalborg kommunes tilladelse. Bestemmelsen omfatter også vedligeholdelses- og modemiseringsarbejder som f.eks. skalmuring, udskiftning af tag beklædning, vinduer, udvendige døre, maling af facader samt skiltning. Vigtige bygningselementer såsom tårne, spir, altaner og kviste skal bevares; det gælder også kaktergivende facdedetaljer så som ornamentik, indfatninger, gesimsbånd m.v. 7.1 administeres efter de retningslinier i kommuneplanen bykataloget, som byrådet har vedtaget. Der henvises således til kommuneplan/bykatalog. 6.4 Markiser må kun udføres over vinduer stueetagen. i De skal følge bygningens fagdeling og skal udføres af 16

21 7.2 Efter særlig tilladelse kan der ved om, til og nybyggeri anvendes nye former for bygningsudtryk og byggematerialer. Det er dog en betingelse, at det sker under en overordnet hensyntagen til lokal planensøkologiske målsætning og under hensynta gen til en arkitektonisk samhørighed med omgivel serne. Karakteristisk forbebyggelsen er: en rig detailering og udsmykning af facader, både i fladen og ved bygnings fremspring i form af karnapper, balkoner osv. overgang mellem facade og vinduesåbning hvidmalede og opsprossede vinduer i forskellige størrelser ingen eller kun få porte tagformen kan både være det Iigebende sa deltag eller det flade københavnertag med ingen eller kun få traditionelle tagkviste tydelig indramning af vindueshuller og gesimsbånd på murværket, der som oftest fremstår i blank mur tydelig afgrænsning mellem tag og facade med ubrudt taggesims mange traditionelle tagkviste på sadeltage bebyggelsens hjørner er markeret 8. Ubebyggede arealer 8.1 De på kortbilag 3 med særlig signatur viste arealer udlægges til privat fæl1es friareal. På det private fælles friareal må der ikke opføres plankeværker, skure eller bygninger, der virker hindrende på områ dets fælles udnyttelse. Dog må der altid bygges indenfor de angivne byggefelter. 8.2 Arealer til ophold skal mindst udgøre 50% af boligetagarealet og 20% af erhvervsetagearealet. Karakteristisk bebyggelse i Jyllandsgade soklen markeres selvstændigt facadens afslutning mod taget markeres med en tydelig taggesims, ofte afbrudt af gavlkviste 8.3 Bevaringsværdige træer markeret på bilagnr. 2 må ikke fældes eller beskæres væsentlig uden Aalborg Kommune s godkendelse. 8.4 Alle eksisterende træer med en stammediameter over 10 cm. skal i princippet bevares. En nøjere vurdering af arten, træets fremtidige funktion og sundhedstilstand vil afgøre den endelige stillingtagen. bebyggelsens hjørner er markeret tydeligt ved tårne og spir 17

22 8.5 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæst else eller lignende gives et ordentligt udseende. 8.6 Der skal sikres areal til udendørs plads med fast belægning til stativer/containere til dagrenovation. Pladsen skal være 1 m for hver 3 lejligheder. Det skal sikres, at der kan indrettes plads med fast belægning til yderligere et affaldsstativ (1 mz) pr. 3 lejligheder til opsamling af kildesorteret mad affald. Pladsen skal ligge tæt ved opgangen og der skal være direkte forbindelse med fast belægning i niveau til vej, hvortil renovationsvæsenets biler har adgang. Tæt ved boligerne skal der sikres mulighed for at afsætte et areal på 6 m2 pr. karré med fast belæg ning til placering af papir og glascontainere. Det te areal skal placeres ved vej, hvortil renova tionsvæsenets biler har adgang, eller der skal være stiforbindelse med fast belægning til ensådan vejadgang. Ved anlæg af dette areal på karréens private fælles friareal skal der foretages en visuel afskærmning, således at arealet fremtræder som en naturlig del af gårdmiljøet. På de private fælles friarealer skal der sikres areal på minimum 4 m2 - og iøvrigt 1 m2 pr. 250 m2 beplantet fællesareal til komposteringsplads. 9. Veje, portadgange og parkering 9.1 Ved ny bebyggelse eller ved forøgelse af etage arealet i eksisterende bebyggelse udlægges areal til parkering svarende til mindst 1 parkeringsbås for hver bolig og for hver 50 mz erhvervsareal. Udlæg af areal til parkering skal ske under hensyntagen til stk Hvis det ikke er muligt at etablere det nødvendige antal parkeringspladser på egen grund, kan kommunen dispenser på vilkdr af, at der indbetales et beløb til kommunens parkeringsfond. 9.2 Nye porte tillades, hvis det ikke ændrer indtryk ket af sluttet randbebyggelse. Eksisterende porte må ikke sløjfes eller tilmures. I forbindelse med evt. opførelse af ny bebyggelse skal portadgang som vist på bilag 2 etableres. 10. Tekniske anlæg m.v El-, telefon- og antenneforsyning jordkabler Al opvarmningaf varme. skal fremføres i bebyggelse skal ske med fjern- Eksisterende lovlige opvarmningsanlæg kan fortsat anvendes, men ved evt. udskiftning skal disse ændres til fjernvarme. 11. Miljø 11.1 Ved nybyggeri, nyetablering eller større ombyg ninger af bygninger med facade mod Elmquist- Boulevarden og Jyllandsgade gælder følgende: * mindst én facade skal være belastet med mindre end 55 db(a) og sove og opholdsrum orienteres mod denne facade * støjbelastningen på de primære opholds arealer må ikke overstige 55 db(a) * det indendørs støjniveau i sove- og opholdsrum må ikke overstige 30 db(a) * der må ikke etableres nye boliger eller andre støjfdsomme anvendelser i stueetagen, hvis støjniveauet overstiger70 db(a) Støjfølsomme anvendelserer f.eks. boliger, dag- 18

23 og døgninstitutioner, børnehaver, skoler, uddan nelsessteder, plejehjem eller bolignære opholds arealer den øvrige del af området skal ny bebyggelse og ændring af eksisterende bebyggelse udformes på en måde der sikrer, at støjniveauet fra trafikken ikke overstiger 30 db(a) i beboelsesrum og 35 db(a) i kontorer og lignende. Støjniveauet fra trafikken må ikke overstige 55 db(a) på udendørs opholdsarealer ved boliger og 60 db(a) på udendørs opholdsarealer ved kontorer og lignende Ved nybyggeri og ændring af eksisterende bebyggelse skal det sikres, at bygningstransmitteret støj fra erhverv, institutioner m.m. til boliger ikke overstiger 30 db(a) fra kl til kl og 25 db(a) fra kl til 07.00, målt i boligen. Bygningsnedrivning eller andre støjfrembringende bygningsarbejder er midlertidige aktiviteter, der er omfattet af miljølovgivningen. I forbindelse med tilladelsen til nedrivnings - og renoveringsarbejder, kan der blive stillet krav til de foranstaltninger, der skal foretages til forebyggelse eller afhjælpning af forurening eller gener for omgivelserne. 12. Grundvandssænkning 12.1 Der må ikke foretages permanent grundvandssænkning i området, men der kan tillades indbyg get dræn til maximering af grundvandsstanden omkring kældre og fundamenter. Nødvendig midlertidig grundvandssænkning for gennemførelse af byggearbejder vil kunne tillades i et vist omfang, såfremt grundvandssænkningens udstrækning og tidsperiode styres, således at skader på nærliggende bygninger undgås. 13. Funderingsforhold 13.1 Funderingsarbejderved nybyggeri og ombygnin ger skal ske på baggrund af en geoteknisk under søgelse. Valget af funderingsmetode skal god kendes af bygningsmyndigheden. Der vil blive forlangt redegørelse for funderingsarbejdets forventede påvirkninger på de omliggende bygnin ger. Der kan kun undtagelsesvis forventes tilladelse til nedramning af funderingspæle, og hvor det anses for at være forsvarligt, vil der blive stillet vidtgående krav til minimering af rystelser og støjpåvirkning af omgivelserne. 14. Grundejerforening 14.1 I forbindelse med byfornyelsesbeslutning i henhold til 7 i byfornyelsesloven forpligtes ejerne af samtlige ejendomme i lokalplanområdet til at indtræde i et ejerlav, der skal varetage drift, vedlige holdelse og renholdelse af de i afsnit 8.1 og 8.5 nævnte private fælles friarealer. 15. må Betingelser for tages i brug at ny bebyggelse 15.1 Ny og ændret bebyggelse må ikke tages i brug før: bebyggelsen er tilsluttet Aalborg Kommune s fjernvarmenet, det krævede antal parkeringspladser lagt, er an- det til bebyggelsen krævede opholdsareal er anlagt, det ved lydmålinger og beregningerer dokumenteret, at støjniveuaet ikke overstiger de i pkt. 11.1, 11.2 og 11.3 fastsatte støj grænser. 19

24 Retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentlig bekendtgjort, gælder følgende retsvirkninger: * Ændret brug, bebyggelse eller udstykning må ikke stride mod lokalplanen. * Lovligt brug af ejendommene kan fortsætte som hidtil. * Grundejerne og brugerne har ikke pligt til at gennemføre lokalplanen. * Lokalplanen fortrænger private byggeservitutterog andre tilstandsservitutter, der strider mod planen. * Byrådet kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper. Hvis der skal ske wæsentlige afvigelser fra planen, er det nødvendigt at lave en ny lokalplan. * Byrådet kan ekspropriere, hvis det er af væsentlig betydning for gennemførelsen af planen. t

25 Lokalplanomr~det Nerd 1 3 Jyllandsgade / L ~ Grzense for Iokaiplanomr&det LOKALPLAN AALBORG KOMMUNE ERIWERVS- OG MILJOFORVALTNINGEN BYFORNYELSESSEKTIONEN MiiL 1:1000 DATO BILAG NR. 1

26

27 Placering af ny bebyggelse m.v. 1 3 Jyilandsgade Bevaringswerdigt tr~ Byggefelt 3! -4X etage Byggefelt 4 % - 5% etage LOKALPLAN AALBORG KOMMUNE ERHVERVS- OG MILJOFORVALTNINGEN BYFORNYELSESSEKTIONEN Mk DATO BILAG NR 2

28

29 Fiielles friarealer Nerd Jyliandsgade m FaAles friareal = Adgang til feelles friarealer LOKALPLAN AALBORG KOMMUNE ERHVERVS- OG MILJOFORVALTNINGEN BYFORNYELSESSEKTIONEN h&l 1:1000 DATO BILAG 3 REV. OKT. 1996

30

31 Swlige regler for ny bebyggelse // / Nerd ~ 1 Jyllandsgade A A %r!ige reg!er Elmquist Boulevarden LOKALPLAN AALBORG KOMMUNE ERHVERVS- OG MILJOFORVALTNINGEN BYFORNYELSESSEKTIONEN w 1:1000 DATO BILAG NR. 4

32

33

34