Lokalplan nr. 56 Boligområde ved Fynshav. Lokalplan 56 Nyt boligområde i Fynshav, Lillebæltvej Augustenborg Kommune

Transkript

1 Lokalplan 56 Nyt boligområde i Fynshav, Lillebæltvej Augustenborg Kommune 1

2 Indholdsfortegnelse SIDE Hvad er en lokalplan 3 Offentliggørelse 3 Fremlæggelse 3 B E S K R I VE L S E Lokalplanens baggrund 4 Områdets beliggenhed 4 Eksisterende forhold 5 Fremtidige forhold 5 R E D E G Ø R E L S E Forhold til anden planlægning Regionplanen 6 Grundvand 6 Landbrug 6 Kystnærhedszone 6 Skovbeskyttelse 7 Kommuneplanen 7 Rummelighed 8 Terræn og beliggenhed 8 Veje og stier 8 Bygninger 8 Beplantning 9 Byggemodning og udstykning 9 Forsyningsforhold 10 Miljøvurdering 10 SIDE L O K A L P L A N N R. 56 Lokalplanens formål 12 Område og zonestatus 12 Anvendelse 13 Udstykning 13 Terrænreguleringer 13 Byggeriets omfang og placering 14 Byggeriets fremtræden 14 Ubebyggede arealer 15 Veje og stier 16 Parkering 16 Ledningsanlæg og antenner 16 Forsyning 17 Grundejerforening 17 Tilladelser 18 Ibrugtagning 18 Retsvirkninger 18 Vedtagelsespåtegning 20 K O R T B I L A G Kortbilag nr. 1 Kortbilag nr. 2 Tekstbilag nr.1 Tekstbilag nr. 2 Område og eksisterende forhold Idéskitse bebyggelse og beplantning Landskabsanalyse og visualisering Miljøvurdering 2

3 Hvad er en lokalplan? En lokalplan er den eneste plantype, som kommunalbestyrelsen kan anvende til at fastlægge bindende bestemmelser om anvendelse og bebyggelse på de enkelte arealer i kommunen. Der skal ifølge planlovens kapitel 5 udarbejdes en lokalplan, inden der udføres et større bygge- eller anlægsarbejde, foretages væsentlige nedrivninger eller ændringer i anvendelsen af en ejendom. Der kan altid udarbejdes lokalplan, når kommunalbestyrelsen skønner, at det er nødvendigt. I en lokalplan kan kommunalbestyrelsen fastlægge nærmere retningslinier for et areals anvendelse, bygninger, veje og stiers placering og udformning, friarealers placering og udformning, samt bevaring af bevaringsværdige huse og bymiljøer. Bestemmelserne skal medvirke til, at et område anvendes og udformes under hensyntagen til de eksisterende omgivelser og i overensstemmelse med den øvrige planlægning i kommunen. Offentliggørelse Inden kommunalbestyrelsen vedtager en lokalplan endeligt, offentliggøres et forslag til lokalplan i mindst 8 uger, således at alle interesserede kan sætte sig ind i forslaget og få mulighed for at kommentere det og fremsætte ændringsforslag. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre betydende ændringer i en lokalplan, når de ikke strider mod planens overordnede ide. Fremlæggelse Dette lokalplanforslag har været offentligt fremlagt i 8 uger fra den 4. oktober til 29. november den Lokalplaner kan ses på biblioteket og på rådhuset. Sønderborg Kommune Rådhustorvet Sønderborg Åbningstider: mandag til torsdag: fredag Borgerbutikken Augustenborg Rådhus Storegade Augustenborg Åbningstider: mandag til onsdag: torsdag fredag Lokalplanen kan ses på: Når kommunalbestyrelsen har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen med eventuelle rettelser vedtages endeligt, hvorefter den tinglyses og får bindende virkning for grundejere og brugere i området. Ændringer af eksisterende forhold f.eks. omog nybyggeri eller ændret anvendelse af bestående ejendomme, skal være i overensstemmelse med lokalplanens intentioner. Lokalplanen er udarbejdet for Thorkild Kristensens eftf. i samarbejde med Augustenborg Kommune af Carl Bro gruppen, arkitekt maa Inger Ansbjerg 11/01/2007 3

4 B E S K R I V E L S E Lokalplanens baggrund Augustenborg er kommunens største by og kommuneby i bymønstret. Fynshav er lokalby. Det er byrådets mål, at der til stadighed skal være byggegrunde i Fynshav. Derfor blev lokalplanens område udlagt til boligformål i Kommuneplan Lokalplanen skal gøre det muligt at realisere kommuneplanens arealudlæg. Byrådet har arbejdet for at der udlægges attraktive arealer til boliger og vil til stadighed søge at kunne tilbyde et bredt og varieret udbud af grunde til forskelligt boligbyggeri I kommunen. Byrådet har et ønske om, at de nye boliger skal tilføre kommunen en mere varieret bebyggelse, med nye typer af boliger og større arkitektonisk kvalitet. Det understøtter derfor byrådets mål, at en privat bygherre vil opføre nye attraktive boliger i Fynshav. Lokalplanens formål Det er formålet med lokalplanen at skabe mulighed for etablering af et attraktivt boligområde med boliger i parklignende omgivelser, der respekterer den unikke placering I det kystnære landskab. Området skal disponeres og indrettes så udsigten til Lillebælt og/eller det åbne land sikres. Lokalplanen har en målsætning om at bebyggelse og anlæg skal medvirke til at der etableres bæredygtige lokale løsninger for håndtering af overfladevand, og giver mulighed for at bygningerne udnytter solen som supplerende varmekilde og strømproducent. Områdets beliggenhed Lokalplanen er beliggende i et naturskønt område syd for Fynshavs eksisterende boligområder. Området afgrænses mod nordvest af et boligområder der er under udbygning, mod syd af det åbne land med spredt bebyggelse, og mod nordøst af Lillebælt Camping. 4

5 Lokalplanens område ligger kystnært i baglandet til Lillebælt camping. Eksisterende forhold Lokalplanens område er del af matrikel nr. 4 af Notmarkskov. Områdets areal er ca. 2 ha. Området er beliggende i kystnærhedszonen. Lokalplanens område er i landzone og lokalplanens areal er landbrugsjord. Landbrugspligten skal ophæves ved tilladelse fra Jordbrugskommissionen for Sønderjylland inden lokalplanen kan realiseres. Området er omfattet af skovbyggelinje fra Fryndesholm Skov Jf. 17 i naturbeskyttelsesloven, Skov og naturstyrelsen kan ophæve beskyttelseslinjen efter 69 i loven. Fremtidige forhold Lokalplanen udlægger området til boligformål. Der kan bygges åben/lave boliger. I udstykningen kan der etableres grunde af varierende størrelse. Adgang til området sker fra Lillebæltvej, der kan etableres én overkørsel til området. Området er beliggende i landzone og overføres ved lokalplanens vedtagelse til byzone. For at sikre at så mange i og udenfor området sikres udsigt over Lillebælt rummer lokalplanen bestemmelser om at området skal fremstå åbent og parklignende. For at sikre udsigten til Lillebælt disponeres der et byggefelt på den enkelte grund til hovedhus, garage, haveskure og lignende. På det skrånende terræn vil især bygningernes tage blive meget tydelige. For at sikre en vis arkitektonisk helhed er der i lokalplanen bestemmelser om at alle tage skal dækkes med materialer af farven sort. 5

6 R E D E G Ø R E L S E Regionplan Området er i Regionplan udlagt til byformål, lokalplanen er i overensstemmelse med regionplanens arealudlæg. Grundvand Området er i regionplanen karakteriseret som område med almindelige drikkevandsinteresser Retningslinje er derfor gældende for området: I områder med (almindelige) drikkevandsinteresser skal etablering af anlæg eller aktiviteter, der medfører særlig risiko for grundvandsforurening, så vidt muligt undgås. Lokalplanen åbner ikke mulighed for at der kan etableres anlæg eller aktiviteter der kan medføre risiko for grundvandsforurening. Landbrug Der er lavet en landbrugsundersøgelse for Als 1. Undersøgelsen blev til på baggrund af et ønske om, at belyse landbrugets harmoniproblemer, og dermed landbrugets behov for arealer til udbringning af gødning. Undersøgelsen konkluderer, at brugen af arealer til andre formål end landbrug, bl.a. byformål, skal begrænses. Der er landbrugspligt på lokalplanens område,. Landbrugspligten skal ophæves, før arealerne kan anvendes til byformål. 2 Kystnærhedszone Området er beliggende i kystnærhedszonen. Den nye bebyggelse ligger i baglandet af en eksisterende campingplads. Strækningen umiddelbart ud til kysten er dermed bebygget, der er udarbejdet en visuel analyse for området for at belyse den påvirkning af kystlandskabet som en realisering af lokalplanen vil betyde. 3 1 Landbrugsundersøgelsen for Als, Sønderjyllands Amt. 2 En virkeliggørelse af lokalplanen forudsætter, at landbrugspligten ophæves efter tilladelse fra Jordbrugskommissionen, jf. landbrugslovens 4. Indtil virkeliggørelse af lokalplanens mål skal arealet drives efter landbrugslovens regler. 3 I henhold til planlovens 11a og 16 stk. 3. 6

7 Der er med arealudlægget i kommuneplanen og regionplanen taget stilling til byvækstretningen. Lokalplanen åbner ikke mulighed for byggeri over 8,5 meter. Skovbyggelinje Der er skovbyggelinje fra Fryndesholmskov i området. Formålet med skovbyggelinjen er at sikre skovenes værdi som landskabselementer samt opretholde skovbrynene som værdifulde levesteder for plante- og dyrelivet og beskytte skovene mod blæst. Østkystvejen afgrænser skoven. Skoven har derfor ikke skovbryn i lokalplanens område. Lokalplanens område er byudviklingsområde i kommuneplanen, og som det fremgår af kort med beskyttelseslinjer er Fynshav omgivet af skov og hav, at udpege et område til bebyggelse er et valg mellem områder, der er beskyttelseslinjer på, når nye byudviklingsområder skal placeres. Den grønne linje hen over området viser skovbyggelinjen. Vedtagelse af lokalplan nr. 56 forudsætter ophævelse af skovbyggelinjen. Skov og naturstyrelsen anmodes om i forbindelse med behandlingen af lokalplanen at ophæve skovbyggelinjen. Kommunalbestyrelsen vil meddele ophævelsen sammen med offentliggørelse af endelig vedtagelse af lokalplanen. Strandbyggelinje Lokalplanens område ligger udenfor strandbyggelinjen. Kommuneplan Fynshav er lokalby der er dagligvarebutikker og enkelte detailhandelsbutikker, pengeinstitut og skole med overbygning. Lokalplanens område er udlagt til boligformål i Kommuneplan Området er planområde

8 Kommuneplanrammen fastlægger: Maksimal bebyggelsesprocent 25 for enfamiliehuse og 40 for tæt-lavbebyggelse. Maksimalt etageantal 1,5 Intet grundstykke mindre end 700 m 2 2 P-pladser ved parcelhus 1 P-plads ved tæt-lav Ingen detailhandel i området. Lokalplanen åbner mulighed for at bygge i to fulde etager, der er derfor udarbejdet kommuneplantillæg nr. 2 til kommuneplan Rummelighed Der skal i lokalplanens område på ca. 2 ha bygges boliger. Terræn Der er fra en del af området udsigt over Lillebælt. Området er kuperet, med det højeste punkt ca. 21 meter over havet, der er et terrænfald mod syd - øst hvor det laveste punkt er ca. 14 m.o.h. Terrænet falder diagonalt ned over området fra nordvest til sydøst. Fra Lillebæltvej ind over området ses det diagonale fald fra nordvest til sydøst. Det kuperede terræn og et ønske om at give så mange som muligt udsigten over Lillebælt har været forudsætninger for udarbejdelsen af udstykningsplanen. Veje, fælles friarealer og grunde anlægges så vidt muligt langs højdekurverne, så de følger landskabets linjer. Boliger, der opføres i området skal placeres i landskabets naturlige forløb, respektere terrænforholdene og dermed give variation i byggeriet. På samme måde kan landskabet udnyttes til naturlige rumdannelser i boligerne. Veje og stier Der er vejadgang til området fra Lillebæltvej. Vejareal udlægges i en bredde af 8 m. med en kørebanebredde på minimum 5 meter. Stier opstår naturligt mellem grundene og fællesarealer. Bygninger Lokalplanen skal sikre en vis arkitektonisk sammenhæng. 8

9 Derfor fastlægger lokalplanen én farve til tage som vil blive meget synlige i det kuperede terræn. Der er i lokalplanen udarbejdet en idéskitse til udnyttelse af arealet. Målet er at skabe sammenhæng og harmoni mellem husene. Arkitektonisk kvalitet har for de fleste en stor sammenhæng med harmoni. For at skabe denne harmoni skal carporte, redskabsskure, garager eller lignende småbygninger enten integreres med hovedhuset, eller gives den samme slags tagbeklædning som boligen. Området er afgrænset af levende hegn med en blanding af store træer og lavere buske, som giver mange gode kig ud over landskabet. Beplantning Området er afgrænset af levende hegn, hegnene danner markskel og lukker de lange markstykker ned mod Lillebælt visuelt og etablerer et loddent landskabsbillede, hvor de kuperede landskab alligevel efterlader et åbnet landskabsindtryk og udsigt over havet. Lokalplanen fastlægger bestemmelser bebyggelse og beplantning der søger landskabsbilledet bevaret og synligt for så mange som muligt. Området etableres uden egentlig skelbeplantning, men med terrasse/gårdhaveområde omkring husene orienteret mod syd vest og øst. Alle områder udenfor byggefelt og terrasse/gårdhaveområde skal kunne opfattes som et parkareal. Det vil samle bebyggelsen og tillade den maksimale frie udsigt over Lillebælt og det åbne land. De ubebyggede arealer skal tilsås med græs eller anden form for bunddække. Byggemodning og udstykning Udstykning skal ske i overensstemmelse med principperne som vist på udstykningsplanen, kortbilag nr. 1. De fri parklignende arealer vil blive en del af den enkelte ejendom. Udstykning kan ske i etaper. Idéskitse til bebyggelse, se kortbilag 2. Lokalplanområdet er let til stærkt kuperet, og det øverste lag består af moræneler. Der kan omkring lavninger være blød bund, hvilket bygherren skal være opmærksom på. 9

10 Forsyningsforhold Området kloakeres i forbindelse med byggemodningen. Spildevandet ledes til Sønderborg Renseanlæg. Området skal kloakeres således at regnvand og spildevand er separeret. Der skal udarbejdes tillæg til spildevandsplanen. Lokalplanområdet skal vandforsynes fra Fynshav vandværk. Bebyggelse skal varmeforsynes med naturgas. Boligerne kan forsynes med anlæg til produktion af vedvarende energi. Bebyggelse skal tilsluttes fællesantenneanlæg. Af hensyn til de landskabelige forhold og ønsket om et åbent og parklignende område, stilles der krav til hvordan paraboler kan opsættes. Der må ikke opsættes antenner i området. Miljøvurdering Den 27. juni 2001 vedtog Europaparlementet et direktiv 4 om Strategisk Miljø Vurdering kaldet SMV. Direktivet er fulgt op af dansk lovgivning i Lov om miljøvurdering af planer og programmer 5. Lovens formål er at fremme en bæredygtig udvikling ved at sikre, at der foretages en miljøvurdering af planer og programmer, hvis gennemførelse kan få væsentlig indvirkning på miljøet 3. Konklusion Kommunalbestyrelsen i Augustenborg har vurderet at de ændringer der kan ske i medfør af lokalplan 56 ikke vil have en negativ effekt for miljøet, der foretages derfor ikke en videregående miljøvurdering efter screeningen. Screeningen kan ses på side Direktiv 2001/42/EF 5 Lov nr. 316 af 05/05/

11 Resumé af MiljøVurderingen Området er udlagt til boliger i Kommuneplan og der er i den forbindelse foretaget en afvejning i forholdet til naturen, miljøet, skov og strand mm. Området er efter en vurdering fundet som det bedst egnede til en byudvikling. Det er i tilknytning til den eksisterende bymæssige bebyggelse og ligger tæt ved de private og offentlige servicetilbud. Alle potentielle områder til byudvikling ved Fynshav ligger tæt ved skov og strand og nye arealudlæg vil forudsætte dispensationer fra skovbyggelinjen, strandbyggelinjen og ligger altid i kystnærhedszonen. I det kuperede terræn med de mange småskove og levende hegn kan det ofte lade sig gøre at etablere nye bebyggelser uden at gøre stor skade på det store kystlandskab og dermed sikre at bebyggelsen underordner sig kystlandskabet, det er også tilfældet med denne bebyggelse ved Lillebæltvej. 11

12 L O K A L P L A N 56 Lillebæltvej i Fynshav Augustenborg Kommune Lokalplanens bestemmelser I henhold til planloven af 18. august 2004 fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at etablere plangrundlaget for et nyt boligområde i Fynshav. 1.1 Planen skal bidrage til, at det nye boligområde etableres på en måde, der tager hensyn til landskabelige karakteristika og værdier samt sikrer udsigt til havet og det åbne land fra så mange grunde som muligt. Lokalplanen fastlægger derfor at området skal fremstå åbent og have en parklignende karakter samt udpeger byggefelter. 1.2 Udstykningen kan tilføre Augustenborg Kommune attraktive byggegrunde, og bidrage til at der etableres et mere varieret boligudbud og en moderne og smuk arkitektur i et attraktivt boligmiljø. Et bjælkehus opfattes ikke som moderne arkitektur der kan gøre dette område til ét attraktivt boligmiljø. 1.3 Det nye boligområde kan bebygges med enfamiliehuse, der skal anvendes til helårsbolig. Anvendelse til fritidsbolig, sommerhus eller lign må ikke finde sted. 1.4 Lokalplanen fastlægger principper for adgangs- og parkeringsforhold. 1.5 Lokalplanen skal sikre at beplantning og indretning af friarealer sker efter en samlet plan. 2 Lokalplanens område og zonestatus Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag 1. 12

13 2.1 Det omfatter del af matr. nr. 4 Notmarkskov og alle matrikler der efter lokalplanens offentliggørelse udstykkes herfra. 2.2 Matrikel nr. 4 Notmarkskov er i landzone, hele lokalplanens område bliver ved lokalplanens endelige vedtagelse overført til byzone. 4 Anvendelse Lokalplanens område kan anvendes til fritliggende énfamilieboliger, nærrekreative områder, veje og stier. 4.1 Boliger skal anvendes til helårsboliger. Anvendelse som fritidsbolig, sommerhus eller lignende må ikke finde sted. 4.2 Der kan etableres liberale erhverv 6 i området, såfremt erhvervet etableres i boligen under følgende forudsætninger: Virksomheden skal drives af den, der bor i boligen. Kun virksomhed som kan drives uden at bolig og boligområde ændrer karakter kan etableres i området. Virksomhedens parkeringsbehov skal dækkes på egen grund. Skiltning og reklame skal godkendes af kommunen før det opsættes. Der må ikke finde udendørs oplæg sted. 4.3 Der må ikke drives detailhandelsvirksomhed i området. 5 Udstykning Udstykning skal ske i overensstemmelse med idéerne vist på vejledende udstykningsplan på kortbilag nr Ingen grund må udstykkes mindre end 700 m 2. 6 Ved liberalt erhverv forstås: revisor, advokat, eller anden rådgivende virksomhed, frisør, og lignende. 13

14 6 Terrænreguleringer For at bevare det naturligt kuperede terræn skal terrænreguleringer undgås, og bebyggelse skal tilpasses det naturlige terræn. Alle bygningshøjder måles fra naturligt terræn. På skrånende terræn måles gennemsnitshøjde. 6.1 Der må ikke ske terrænreguleringer i skel eller skelbræmme (2,5 m fra skel). 6.2 Tilpasning til terræn skal i forbindelse med byggesagsbehandlingen dokumenteres med koteplan og snittegninger, herunder også terrænsnit. Niveauplan fastsættes som en middelkote af det areal huset er beliggende på. 7 Byggeriets omfang og placering Der kan bygges én bolig på hvert grundstykke. 7.1 Bebyggelsesprocenten på parcelhusgrundene er maksimalt Boliger kan bygges i 2 etager med en maksimal højde på 7 meter og fladt tag, eller 1½ etager med maksimal bygningshøjde på 8,5 meter. I byggefelterne 1,5,12,13 og 20 (ejendommene mod Lillebæltvej) mår huse bygges i 1 etage med en maksimal bygningshøjde på 6 meter. Alle højder beregnes fra terræn niveauplan. 7.3 Boligen kan opføres i forskudt etage med udnyttet kælder på skrånende grund. 7.4 Bygninger skal opføres indenfor byggefelterne som vist på kortbilag Der må til hvert hovedhus opføres ét småhus 7, det skal bygges indenfor byggefeltet. 7 Garage, lysthus, drivhus, redskabsskur eller lignende 14

15 8 Byggeriets fremtræden Det skal tilstræbes at byggeriet tilfører Augustenborg Kommune nye arkitektoniske kvaliteter. Bebyggelse skal have et ensartet arkitektonisk, materiale- og farvemæssigt udtryk. 8.1 Ydervægge skal fremstå som blank teglmur, pudset eller vandskuret murværk eller træ. 8 Mindre ydervægspartier kan udføres i andre materialer, som skal godkendes af Byrådet. 8.2 Tage skal dækkes med teglsten, tagpap, skifer eller eternit i farven sort På tagene må der ikke anvendes glaserede, blanke eller reflekterende materialer Tage i bebyggelsen udføres som saddeltag med en taghældning på mellem 25 og 45 grader eller ensidig taghældning med en maksimum hældning på 20 grader. 8.4 Carporte, garager og lignende skal enten integreres med hovedhuset, eller gives samme slags tagbeklædning som dette. 8.5 Glas- og udestuer skal integreres og de skal, hvis de opføres efterfølgende, respektere hensigten i Bygningsdele, der er nødvendig for at der kan etableres en alternativ energiforsyning, skal integreres i bygningskroppen. 9 Ubebyggede arealer Der er i lokalplanens område udlagt friarealer, som skal gives et åbnet og parklignende udseende, og på denne måde bevare områdets landskabelige præg og det frie udsyn. 9.1 Ubebyggede friarealer skal tilsås med græs eller tilplantes med andet bunddække. 8 Det tilstræbes at området fremstår med moderne byggeri, der må derfor ikke opføres bjælkehuse. 15

16 9.2 Omkring hver bolig kan der etableres terrasser eller gårdhaver på maksimum 200 m Beplantning omkring terrasse/gårdhave ved huset skal ske med bøgeplanter eller ved fast mur eller hegn af det samme materiale som hovedhuset med en maksimal højde på 1 meter. 9.4 Der må ikke etableres skelbeplantning mellem de enkelte grunde. 9.5 Der kan umiddelbart øst og vest for byggefeltet plantes træer. Se idéskitse Veje og stier Veje og stier skal anlægges i overensstemmelse med principperne i idéskitsen, vist på kortbilag nr. 2. Vejene anlægges som privat fællesvej Vejadgang til boligområdet sker fra Lillebæltvej. Lillebæltvej er facadefri. Der kan etableres én overkørsel til området Der kan etableres stiadgang til området fra Lillebæltvej 10.2 Ved vejtilslutning til Lillebæltvej skal der sikres oversigtsareal Hvis området udstykkes og bebygges i etaper kan veje og stier, som først bliver nødvendige ved gennemførelse af næste udbygningsfase anlægges når de bliver nødvendige Stamvejen udlægges i en bredde af 7 meter med en befæstet kørebane på minimum 5 meter, boligveje i en bredde på minimum 5 meter. 11 Parkering Der skal etableres parkering således at der på den enkelte grund er plads til to biler. 16

17 11.1 Carporte og garager skal respektere byggefeltet. 12 Ledningsanlæg og antenner Alle ledningsanlæg skal føres i jorden Der må ikke opsættes antenner på den enkelte bolig Paraboler kan opsættes indenfor byggefeltet i en maksimal højde på 1,8 meter. 13 Forsyning Bebyggelse skal varmeforsynes med naturgas. Boligerne kan forsynes med anlæg til produktion af vedvarende energi Kloakering sker ved byggemodning. Spildevand ledes til Fynshav renseanlæg. Området skal kloakeres således at regnvand og spildevand er separeret. Der skal udarbejdes tillæg til spildevandsplanen Overfladevandet skal hvis det er muligt håndteres lokalt indenfor lokalplanens område Overfladevand og spildevand separeres og overfladevand kan genbruges i husholdninger, toiletskyl og haver eller f.eks. anvendes i åbne kanaler i området Vandforsyningen sker fra det private Fynshav Vandværk For at sikre det frie udsyn over området må der ikke opsættes private antenner eller paraboler i området Affaldsspande og/eller containere skal placeres på dertil indrettede pladser og være lettilgængelige for brugere og operatører. 17

18 Eventuelle container- og affaldspladser skal afskærmes med bygning, fast hegn, levende hegn eller klippet hæk. 14 Grundejerforening Grundejerne er forpligtet til at oprette en grundejerforening for samtlige grundejere i området. Foreningen skal senest etableres, når 10 grunde er bebygget og færdigmeldt Grundejerforeningen har pligt og ret til at vedligeholde de fælles friarealer, veje og stier. 15 Tilladelser Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse hertil fra: 15.1 Jordbrugskommissionen for Sønderjyllands Amt har ophævet landbrugspligten Byggeri kan ikke påbegyndes før Augustenborg Kommune har givet byggetilladelse Ophævelse af skovbyggelinjen sker ved lokalplanens endelige vedtagelse, og meddeles offentligheden sammen med oplysninger om endelig vedtagelse af lokalplanen Hvis der under anlægsarbejde findes jordfaste fortidsminder eller andre kulturhistoriske anlæg, skal anlægsarbejdet omgående indstilles 9 og Haderslev Museums skal underrettes med henblik på en undersøgelse. 16 Ibrugtagning Ibrugtagning af boliger kræver: at byggeriet er færdigmeldt at der er sket tilslutning til el, vand, naturgas og offentlig kloak. 9 Museumsloven 27, lov nr. 473 af 7. juli

19 17 a midlertidige retsvirkninger. Midlertidige retsvirkninger Efter forslag til en lokalplan er offentliggjort må ejendomme indenfor området ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for en foregribelse af den endelige plans indhold. 17.a udgår når planen endelig vedtages. 17b retsvirkninger indtræder ved planens offentliggørelse. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen, jf. planlovens 19, stk.1. Dispensation kan kun meddeles efter forudgående naboorientering, medmindre kommunalbestyrelsen skønner, at en forudgående orientering er af underordnet betydning for de personer og foreninger, der efter bestemmelsen normalt skal orienteres, jf. planlovens 20. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. En ny lokalplan skal ligeledes fremlægges til offentlig debat i mindst 8 uger. En virkeliggørelse af lokalplanen forudsætter, at landbrugspligten ophæves efter ansøgning til Jordbrugskommissionen for Sønderjyllands Amt, jf. landbrugslovens 4. Indtil realisering af lokalplanen skal arealet drives efter landbrugslovens regler herom, jf. 7, 7a og 7b. 19

20 V E D T A G E L S E S P Å T E G N I N G Forslag til lokalplan nr. 56 er godkendt til offentliggørelse af Augustenborg Byråd Den 13. september 2006 Aase Nyegaard Borgmester John Borggreen kommunaldirektør Lokalplan nr. 56 er endeligt vedtaget af Augustenborg Byråd den 28. december 2006 Aase Nyegaard Borgmester John Borggreen kommunaldirektør 20

21 Tekstbilag nr. 1 Landskabsanalyse og visualisering Landskabsanalysen har til formål at etablere grundlaget for en bebyggelsesplan, der giver så mange udsigt over Lillebælt eller det åbne land som muligt, både i lokalplanens område og fra nabobebyggelsen. Analysen udpeger de steder udenfor området hvor en bebyggelse kan ses fra og derfor ændrer den nuværende udsigt. Der er adgang til området fra Østkystvejen via Lillebæltvej. Vejforløbet er smukt svinget og følger det kuperede landskab, på de højeste punkter er der fri udsigt over Lillebælt. Fra Lillebæltvej er der udsigt ned over området, udsigten mod Lillebælt brydes af de mange levende hegn, småskove og solitære træer. En ny bebyggelse vil påvirke og ændre det lille kystlandskab, med bebyggelse i den lomme, som lokalplanens område udgør; men er så velafgrænset at det ikke vil påvirke det store kystlandskab. Området er kuperet, med det højeste punkt ca. 21 meter over havet. Terrænet falder diagonalt ned over området fra nordvest til sydøst til det laveste punkt på ca. 14 meter over havet. Der er fra campingpladsen og op til den mark, som lokalplanens område er en del af, et brat terrænspring som hæver lokalplanens område 2-3 meter over campingpladsen, herefter stiger terrænet yderligere op til lokalplanens område. Det samlede terrænspring medfører, at en ny bebyggelse ikke vil være synlig fra stranden. Nord for Lillebæltvej er der en nyere bebyggelse og spredt rundt i kystlandskabet ligger ældre huse. Den traditionelle markopdeling i området er lange forholdsvis smalle markstrimler fra Østkystvejen og ned til havet. De lange markskel er beplantet med levende hegn og stedvis ses småskove. I det lodne landskab er der stedvist udsigt over Lillebælt og det kuperede kystlandskab giver på de små bakketoppe ligeledes fin udsigt over det bevoksede kystlandskab. De lange markstykker, som lokalplanens område er en del af, ligger fint afgrænsede som lommer i landskabet. 21

22 Beplantning Lokalplanens område set fra Lillebæltvej i retning mod syd-øst, det karakteristiske udstykningsmønster ses tydeligt på marken bag lokalplanens område. Landskabets rige beplantning ses i hegn og småplantninger langs skel i en vekselvirkning mellem store markante træer og lave buske. Lokalplanens område afgrænses mod nord af et levende hegn, bag hegnet fortsætter det åbne land op mod Østkystvejen og bag den ses Fryndesholmskov. De mange huller i de levende hegn giver landskabet stor dybde. 22

23 Terræn Den første del af skråningen forventes anvendt til udvidelse af campingpladsen. Lokalplanens område kan ikke ses fra campingpladsens flade område; men bygningerne må forventes at kunne ses fra den højeste del af campingpladsen. Mellem det i Kommuneplan udlagte udvidelsesområde til campingpladsen og lokalplanens område bør der plantes en lav beplantning på maksimalt 1 meter som etablerer en klar afgrænsning. På grund af terrænforskellene vil en beplantning sikrer mod direkte indblik fra boligerne til campinggæsterne og omvendt. 23

24 Fra havet Fra Fynshav Marina er det muligt at se campingpladsen; men ikke lokalplanens område, som skjules i terrænet og bag de levende hegn. Skrænterne langs kysten lukker stranden visuelt fra landsiden, når man færdes på stranden. Lillebæltvej På venstre side af Lillebæltvej ses den eksisterende bebyggelse, og lokalplanens område ses til højre, på toppen af Lillebæltvej er der udsigt over Lillebælt. Byggefelterne i lokalplanens område er placeret således at de nye huse orienteres med længderetningen øst vest og således at der er mulighed for at så mange som muligt kan få udsigt gennem de udsigtskiler der skabes mellem husene. 24

25 Kommuneplantillæg 2 til Kommuneplan Redegørelse For at sikre mulighed for at udnytte boligerne optimalt og samtidig holde bygningerne så lave som muligt gives der mulighed for at bygge i to etager. Den eksisterende kommuneplan fastlægger maksimal etageantal til 1½. Nye rammer for plan nr. 223 Nyt boligområde ved Lillebæltvej. Generel anvendelseskode: Boligområde Anvendelse specifik: Blandet boligområde Eksisterende zonestatus: landzone Fremtidig zonestatus: byzone Bebyggelsesprocenten beregnes af den enkelte ejendom. Bebyggelsesprocent: maksimalt 25 Maksimalt antal etager: 2 Maksimal bygningshøjde: 8,5 Rammetekst Områdets anvendelse: Åben lav og tæt-lav bebyggelse og nærmere angivne erhverv under forudsætning af at de kan indpasses i området uden genevirkning. Bebyggelse: Boliger, Bebyggelsesprocent må ikke overstige 25 for parcelhuse og 40 for tætlave boliger. Til parcelhuse må grundene ikke udstykkes mindre end 700 m 2. Infrastruktur: Der skal til parcelhuse etableres 2 parkeringspladser ved hver bolig 1 en ved tæt-lav boliger. Zonenotat: Landzone, lokalby. Notat: Der må ikke etableres detailhandel i området. 25

26 Kortbilag 1 Områdeafgrænsning vist på matrikelkort Skitse med højdekurver, vejadgang, udstykning og byggefelter NORD Mål: 1:

27 Kortbilag 2 Idéskitse Ej målfast 27

28 Tekstbilag 2, Screening for miljøvurdering 10 Screeningen af ændringerne er vurderet i forhold til lovens emner. Emnerne er listet op nedenfor med eksempler på hvad det er der kan vurderes eller bør indgå i en vurdering. 1. Visuel påvirkning: Påvirkning ved f.eks. Terrænændringer, bebyggelse, beplantning, større anlæg, specielt i værdifulde landskabstyper. Dette kan bidrage til en vurdering af om der skal udføres en visualisering 2. Landskab: Indeholder en vurdering af f.eks.: Landskab, grundvand (sikring af grundvand), landbrug (begrænsning af arealforbrug til byformål), skovbrug (konsekvenser for skovdriften i den eksisterende skov)mm. 3. Naturbeskyttelse: Beskyttelse efter naturbeskyttelsesloven, beskyttelseslinjer mm. 4. Biologisk mangfoldighed: Flora og fauna, fredede eller truede planter og dyrearter f.eks. 5. Jord og undergrund: Forurening, deponi; men også f.eks. blød bund 6. Vand: Interesser i forhold til amtets klassifikation for beskyttelse af grundvandet, særlig værdifulde indvindingsområder, boringer 7. Luft: Luftforurening, lugtgener, afkast fra ventilation eller produktion. 8. Klimapåvirkning: Vindforhold, turbulens vurdering, skygge. 9. Kulturarv: Kommuneatlas, bevarende lokalplan, fredede bygninger, kirkefredninger, jordfaste fortidsminder 10. Befolkning: Befolkningstal, socioøkonomisk påvirkning af lokalområdet, f.eks. beskæftigelse. 11. Menneskers sundhed: Det kan f.eks. være støjpåvirkning eller lugtgener. 12. Trafik: Hastighedsbegrænsning, trafiktællinger, gennemkørselsområde 13. Materielle goder: Ændringer, påvirkninger eller inddragelse af goder i området f.eks. Kolonihaver, grønt område, legeplads, udsigt. 14. Naboområder: Nævnes ikke som punkt i lovteksten; men det er vigtigt at tage det ind i skemaet, for at huske, at man er forpligtet til at vurdere konsekvenserne for naboerne. Det er også en god huskeseddel i en vurdering af hvem der er høringsparter. 15. Alternativer, 0-løsning: Er alternativerne undersøgt eller hvad vil en løsning hvor der ikke udføres ændringer betyde? 10 Direktiv 2001/42/EF og Lov nr. 316 af 05/05/

29 Emne Konklusion Vurdering og påvirkning 1. Visuel påvirkning Det er sandsynligt at der vil ske en væsentlig miljøpåvirkning. Bebyggelsesplan og anlæg tager vidtgående hensyn til at sikre udsyn og bevare de landskabelige forhold. 2. Landskab Det er ikke sandsynligt at der vil ske en væsentlig miljøpåvirkning. 3. Naturbeskyttelse Det er ikke sandsynligt at der vil ske en væsentlig miljøpåvirkning. 4. Biologisk mangfoldighed 5. Jord og undergrund Ikke relevant Det er sandsynligt at arealanvendelsen vil påvirke miljøet positivt Lokalplanen fastlægger byggefelter og volumen således at byggeriet kun påvirker det lille landskab og ved landskabskiler sikrer udsyn og gennemsigtighed husene. mellem Bebyggelsen vil påvirke det lille landskab og gøre indhug i det åbne land; men vil ikke påvirke det store landskab. Formålet med skovbyggelinjen er at sikre skovenes værdi som landskabselementer samt opretholde skovbrynene som værdifulde levesteder for plante- og dyrelivet og beskytte skovene mod blæst. Østkystvejen etablerer en markant afgrænsning af skoven både funktionelt og visuelt og en ophævelse af skovbyggelinjen vil få begrænset effekt. Overgang fra agerland til haver og park forventes at mindske forbruget af gødning og pesticider. Planlægning Regionplan Kommuneplan Lokalplan Landskabsanalyse miljøscreening Kystnærhedszone Begrænsede vandindvindings interesser Der er skovbyggelinje fra Fryndesholmskov i området, det er en forudsætning for byggeri, at der gives en dispensation eller at linjen ophæves. Mål og strategi Byggeriet skal ved placering, form og materialevalg sikre harmoni med landskab og omgivelser, og fremstår som en samlet bebyggelse. Terrænændringer skal undgås ved tilpasning af bygninger og anlæg. Arealer i det åben land er en begrænset ressource og byvæksten skal derfor begrænses. I gennemsnit skal der bygges 10 boliger pr. ha. 29

30 Emne Konklusion Vurdering og påvirkning 6. Vand Ikke relevant Planlægning Mål og strategi 7. Luft Ikke relevant 8. Klimapåvirkning Ikke relevant. 10. Kulturarv Ikke relevant. 11. Befolkning De nye boliger forventes at give en positiv påvirkning for befolkningstilvækst og en mere mangfoldig befolkningssammensætning. 12. Menneskers sundhed Ikke relevant Der er i de sidste år især bygget boliger til seniorer i området og dette byggeri forventes at kunne tiltrække familier med børn, som vil kunne befolke skolen. Sikre tilflytning til kommunen og understøtte mulighederne for at kunne tiltrække velkvalificeret arbejdskraft til området. 13. Trafik Det begrænsede antal boliger forventes ikke at påvirke trafikbilledet eller miljøet. 14. Materielle goder. Det er ikke sandsynligt at der vil ske en væsentlig miljøpåvirkning. 15. Naboområder Det er ikke sandsynligt at der vil ske en væsentlig miljøpåvirkning. Lillebæltvej er nyanlagt og den er dimensioneret til byggeri på lokalplanens område. Området grænser op til det åbne land og Lillebæltvej, påvirkningen af naboområder er derfor begrænset. 30 Lokalplanen søger ved bygningernes placering og udformning at sikre naboområdernes udsigt over vandet. Ved udvidelse af Lillebælt camping op mod lokalplanens område bør det sikres at der alene kan plantes et levende hegn i en højde på maksimalt 1 meter, som er den maksimale højde af beplantning inde på lokalplanens område

31 Emne og konklusion Konklusion Vurdering og påvirkning 16. Alternativer, 0-løsning I forbindelse med udpegningen af byvækstområdet er alternativer undersøgt, 0 -løsning er ikke overvejet, idet Augustenborg Byråd har som målsætning at der skal være byvækst i Fynshav.. I overvejelserne om mulige alternativer er placeringen på Lillebæltvej fundet den mest hensigtsmæssige i forhold til byens servicetilbud og sammenhæng med eksisterende bebyggelse og infrastruktur. Planlægning Området er udlagt i Kommuneplan til boliger. Mål og strategi Der skal kunne tilbydes byggegrunde i Fynshav med henblik på at sikre vækst og udvikling i området. Ny bebyggelse skal kunne understøtte den offentlige og private service i området. 31

32 KONKLUSIONSSKEMA Emne Miljøpåvirkning (1,2 eller 3) Væsentlig betydning (A,B,C eller D)august Visuel påvirkning 2 C 2 Landskab 1 A 3 Naturbeskyttelse Ikke relevant 4 Biologisk mangfoldighed 3 D 5 Jordbund Ikke relevant 6 Vand Ikke relevant 7 Luft Ikke relevant 8 Klima Ikke relevant 9 Trafik 1 A 10 Befolkning 3 D 11 Materielle goder 1 A 12 Naboområder 1 A 13 Alternativer, 0-løsning 2 A 1 betyder at det er usandsynligt at der vil ske en miljøpåvirkning 2 betyder at der er mulighed for en miljøpåvirkning 3 betyder at der sandsynligvis vil ske en miljøpåvirkning A betyder at miljøpåvirkningen vurderes at være uvæsentlig B betyder at miljøpåvirkningen vurderes måske at være væsentlig C betyder at miljøpåvirkningen vurderes at være væsentlig D betyder at miljøvurderingen vurderes at være positiv Konklusion Ud fra den viste vurdering af påvirkningen af miljøet skønnes det at være usandsynligt, at der vil ske en væsentlig påvirkning af miljøet. Der skal derfor ikke gennemføres en scoping eller udarbejdes en miljørapport før planen kan gennemføres. 32