BOLIGANALYSE I GULDBORGSUND KOMMUNE

Transkript

1 En analyse af udbud og efterspørgsel på boliger i Guldborgsund Kommune BOLIGANALYSE I GULDBORGSUND KOMMUNE

2 Boliganalyse i Guldborgsund Kommune Analyse: Kuben Management & Exometric Data: Exobase, Geomatic, Conzoom, BBR, Ejendomsdatabasen Layout: Kuben Management Fotos: Krediteret ved brug Forside- og bagside billede - Marielyst Resort Udarbejdet i efteråret 2017

3 INDHOLD Indledning s. 4 Opsummerende pointer s. 6 Delanalyse 1 Situationsanalyse s. 8 Delanalyse 2 Boligmassen s. 12 Delanalyse 3 Nuværende & fremtidige beboere s. 22 Det fremtidige boligmarked i Guldborgsund Kommune s. 48

4 4 // Indledning INDLEDNING Guldborgsund Kommune har i efteråret 2017 bedt Kuben Management og Exometric om at lave en boliganalyse, der kortlægger den eksisterende boligmasse og de nuværende beboere. Endvidere undersøges det, hvad der karakteriserer de fremtidige beboere i kommunen, og hvilke boligpræferencer de har. Analysen bygger på en stor mængde data, der er gennemgået og behandlet med fokus på det, der vil være interessant for Guldborgsund Kommune at få indsigt i, i forbindelse med strategisk og politisk arbejde med bosætning og planlægning af boligmassen generelt set. Analysen har ført frem til fire hovedkonklusioner, der er præsenteret i det følgende. For det første viser analysen, at der er potentialer og udfordringer forbundet med den fremtidige befolkningsprofil, der tegner sig - potentialet ligger i en realistisk formodning om, at der kan tiltrækkes flere ressourcestærke borgere, mens udfordringen ligger i, at der samtidig tiltrækkes ressourcesvage. For det andet viser analysen en række boligpræferencer for fremtidige beboere, der er realistisk at opnå i den eksisterende boligmasse, både på størrelse, ejerform og pris. Udfordringen ligger i faktorer som bygningalder, stand og stilart i boligmassen. For det tredje viser analysen et potentiale i en ny boligform; de fællesskabsorienterede boformer - især seniorbofællesskaber. Endelig viser analysen, at det kan vise sig at være rentabelt at imødegå de fremtidige beboeres boligdrømme, da en stor del af dem i så fald vil kunne fastholdes som borgere i Guldborgsund Kommune.

5 // Indledning 5 ANVENDTE BEGREBER En HUSSTAND er defineret som en enhedsaddresse, hvor en eller flere personer er tilmeldt CPR registret. Der kan altså kun være én husstand pr. enhedsadresse. Sommerhuse, hvor en eller flere personer er tilmeldt CPR registret, er også defineret som en husstand. Definitionen følger Conzoom s betegnelse for en husstand og henviser til den eller de beboere, der bor i boligen. En ENHEDSADRESSE er defineret som specifik bolig- eller erhvervsenhed, hvortil der er selvstændig adgang med tilknyttet adresse. Definitionen følger Ejendomsdatabasens definition på en ejendom. En TOM BOLIG er defineret som en enhedsadresse med betegnelsen Ikke benyttet for enhedsanvendelserne Etageboligbebyggelse, Fritliggende enfamiliehus, Række-, kæde- eller dobbelthus, Stuehus til landbrugsejendom, Kollegium eller Anden enhed til helårsbeboelse ifølge Ejendomsdatabasen. Betegnelsen Ikke benyttet bruges om en enhedsadresse, hvor der ikke er personer tilmeldt CPR registret pr. 1. januar 2017, og dermed hverken er anvendt af ejeren eller bliver udlejet. Grundlaget er oplysninger fra BBR, CPR og ejendomsstamregistret (ESR), som opdateres årligt. BOLIGSTØRRELSE angiver areal af samtlige beboelsesrum inkl. køkken, bad, wc-rum, herunder areal af rum inden for enheden i kælder, som anvendes til beboelse (og som opfylder byggelovgivningens krav til beboelsesrum). Arealet måles til ydersiden af ydervægge (bruttoetageareal). Arealet inkluderer andel af adgangsarealer. Definitionen følger Ejendomsdatabasens definition på en boligstørrelse. En EJENDOM dækker over én samlet fysisk ejendom, som kan omfatte en eller flere bygninger og én eller flere bolig/-erhvervsenheder. Ejerlejligheder er imidlertid en undtagelse, hvor der registreres én overordnet moderejendom, og en separat datterejendom for hver ejerlejlighed. Definitionen følger Ejendomsdatabasens definition på en ejendom. Marielyst Resort

6 6 Del 1 // Situationsanalyse OPSUMMERENDE POINTER GRUPPE I DAG Som opsummering på boliganalysen, er her præsenteret nogle perspektiver på Guldborgsund Kommunes fremtidige bolig- og bosætningssituation, beskrevet som GAPS - altså steder, hvor der er handlemuligheder for kommunen, fordi der er forskel på udbuddet og efterspørgslen af forskellige boligformer. Analysen har med segmenteringsværktøjet conzoom peget på de dominerende befolkningsgrupper, der bor i kommunen i dag (kolonnen I DAG ), samt hvilke grupper der kan forventes at dominere kommunen i fremtiden (kolonnen I MOR- GEN ). I kolonnen PRÆFERENCER er der samlet en liste over boligpræferencer for den pågældende gruppe, som først og fremmest er fremkommet af analysens resultater, men også af den generelle beskrivelse af conzoom-gruppen, der baserer sig på data og statistikker fra hele landet. FASTHOLDELSE AF EKSISTERENDE BEBOERE C - LIVET PÅ LANDET Økonomi: Geografi: Bolig: Generelt sund økonomi Bor på landet Husejere, ofte i enfamiliehuse eller stuehus til landejendom B - KOMFORT OG HYGGE Økonomi: Geografi: Bolig: Indkomstniveau lidt under landsgennemsnittet Bor i mindre byer i provinsen Ejere og lejere, ofte i villaer og rækkehuse A - VELFUNDEREDE HUSEJERE Økonomi: Geografi: Bolig: God købekraft Søger de mindre byer i provinsen Husejere, gerne i villaer 33 % 20 % 15 % Oversigten er delt op, så den dels præsenterer to interessante grupper af beboere i kommunen, som potentielt skal forsøges fastholdt, dels fire interessante grupper, man kan forsøge at tiltrække. I fastholdelsen af eksisterende beboere gælder det, at der sker en aldring i gruppen og nye typer boliger efterspørges. Det kan bruges som argument for eksempelvis at planlægge for de nuværende 33 % C ere, der med tiden bliver ældre og får nye boligpræferencer. TILTRÆKNING AF NYE BEBOERE D - VELHAVERE Økonomi: Meget høj købekraft Geografi: Attraktive, større byområder Bolig: Foretrækker liebhaveri G - SENIORER Økonomi: Geografi: Lav købekraft Bor oftest i mindre byer 1 % Bolig: Alle typer 12 % E - URBAN MANGFOLDIGHED Økonomi: Geografi: Bolig: Lav købekraft Bor ofte i lejlighed, gerne i storbyen Andels- eller lejelejlighed 0 %

7 Del 1 // Situationsanalyse 7 I MORGEN PRÆFERENCER GAP 1 Boligmassen i Guldborgsund Kommune er gammel. Der vil blive efterspurgt flere boliger med lavt energiforbrug og et minimum af vedligeholdelse. 12 % 22 % Mindre boliger Energieffektive boliger Boliger med et minimum af vedligehold Boliger i stille omgivelser nær natur og indkøb Ejerboliger eller lejeboliger Boliger uden trapper/stueplan Fleksible boliger Mindre boliger Energieffektive boliger Boliger med et minimum af vedligehold Boliger i stille omgivelser nær natur og indkøb Ejerboliger eller lejeboliger Boliger uden trapper/stueplan Fleksible boliger GAP 2 Andelen af lejeboliger er lav i forhold til landsgennemsnittet. Der vil blive efterspurgt flere lejeboliger, både private og almene boliger, især i hovedbyen Nykøbing F. 20 % Bynære boliger Tendens til ejerboliger Villaer, rækkehuse og lejligheder GAP 3 Ældre mennesker efterspørger nærhed til transport og indkøbsmuligheder, og dermed bynærhed. Der vil i stigende grad ske en bevægelse fra land til by. 3 % 27 % Bynære boliger Tæt-lav bebyggelse og rækkehuse Klar ejertendens Liebhaveri Mindre boliger Energieffektive boliger Boliger med et minimum af vedligehold Boliger i stille omgivelser nær natur og indkøb Ejerboliger eller lejeboliger Boliger uden trapper/stueplan Let adgang til offentlig transport GAP 4 Grupper med høj købekraft efterspørger gode boliger, dvs. nyere, moderne disponerede boliger af god kvalitet. Udbuddet af gode boliger skal matche efterspørgslen, for at fastholde disse grupper. 13 % Bynære boliger Lav-tæt, men fleksible krav til boligform Foretrækker lejeboliger Adgang til offentlig transport GAP 5 Der er en interesse i fællesskabsorienterede boformer, især seniorbofællesskaber.

8 8 Del 1 // Situationsanalyse ANALYSEDEL 1 SITUATIONSANALYSE I denne første delanalyse holder vi blikket løftet, og tegner et billede af Guldborgsund Kommune som hjemsted for sine godt indbyggere. Vi gennemgår overordnet de forskellige delområder, der danner grundlag for den senere analyse af boligmassen og analyse af de nuværende og fremtidige beboere. Vi ser på, hvordan befolkningsudviklingen har været i kommunen og i delområderne, og hvilke umiddelbare kvaliteter og potentialer, der kan identificeres for at drive den fremtidige udvikling. GULDBORGSUND KOMMUNE I årene efter Finanskrisen, har Guldborgsund Kommune været præget af nedgang i befolkningen og generel befolkningsaldring (se graf øverst på side 8). Men i de seneste år, er udviklingen vendt, og Guldborgsund Kommune vejrer derfor ligesom mange andre danske landkommuner morgenluft. For selvom den største vækst fortsat er at finde i de ældre befolkningsgrupper, så er der meget der tyder på, at Guldborgsund Kommune som minimum vil opretholde sit befolkningstal i de kommende år. Ambitionen er selvfølgelig at øge befolkningstallet, og hvis den ambition skal indfries, så er det vigtigt, at der skabes grobund for en positiv udvikling, der bygger på de lokale, stedbundne kvaliteter. Guldborgsund Kommune har også mange stedbundne kvaliteter og potentialer at bygge på. Naturlandskaber og kulturlandskaber fletter sig ind og ud imellem smukke byer og købstæder. Og tværs igennem kommunen løber vandet igennem Guldborg Sund, der bringer vandet helt ind i hovedbyen Nykøbing F, og samtidig bidrager til at give Guldborgsund Kommune en af Danmarks længste kyststrækninger. De forskellige dele af Guldborgsund Kommune har forskellige forudsætninger, der spænder på tværs af strukturelle forhold, naturmæssige kvaliteter og potentialer, kvaliteter og måske udfordringer i det byggede miljø og selvfølgelig sociale forhold. I denne analysedel arbejder vi gennemgående med seks delområder, der har hver deres særlige forudsætninger eller udfordringer men som alle har stedbundne potentialer, der kan dyrkes. INFRASTRUKTUR Ser vi på de fremtidige transportforhold for Guldborgsund bliver E47 fra Rødbyhavn, som forbinder Guldborgsund Kommune med Sjælland, København og resten af Danmark en gylden åre i fremtiden. Der er nemlig store perspektiver i den planlagte transportkorridor i forbindelse med Femern-forbindelsen, der vil skære markant i transporttiden til København og fx Hamborg. Transport er dog mere end bare billisme og motorveje, og når vi i delanalyse 2 spørger ind til nuværende beboeres brug af bil og kollektiv transport viser det sig også, at der er flere som prioriterer og/eller er afhængig af det de kollektive transportmuligheder. Derfor er det også relevant, at transportforhold står på kommunens prioriteringsliste i den nuværende bosætningsstrategi. BOLIGMASSEN I den nuværende bosætningsstrategi er der ikke det store fokus på boligudbuddet i Guldborgsund Kommune, men det er vigtigt, hvis man vil fortsætte med at holde en stabil status quo og forhåbentligt lidt mere end det. En moderne og tidssvarende boligmasse er en vigtig dynamo til at fastholde og tiltrække forskellige borgere - det tilkendegiver både nuværende borgere i kommunen samt mulige tilflyttere også i delanalyse 3. Det er med den ambition vi bevæger os videre til analysedel 2, efter at delområerne er præsenteret i det følgende. I samarbejde med Guldborgsund Kommune, har vi inddelt kommunen i seks delområder, der præsenteres på de næste sider, og som er indtegnet i kortet til højre sammen med transportforbindelser, byområder og skovområder. Hvert delområde består af en byafgrænsning og en oplandsafgrænsning, undtagen i delområdet Nørre Alslev, Eskilstrup og opland, hvor der er to selvstændige byafgrænsninger. Delområdernes boligmasse og befolkning gennemgås i dybden i de senere analyser.

9 Del 1 // Situationsanalyse 9

10 10 Del 1 // Situationsanalyse Befolkningsfremskrivning fordelit på aldersgrupper, Guldborgsund Kommune Data fra Danmarks Statistik 0-9 år år år år år 80 år + Befolkningsvækst fordelt på delområder Nykøbing Marielyst Nysted Sakskøbing Nørre Alslev og Eskilstrup Stubbekøbing Data fra Guldborgsund Kommune

11 Del 1 // Situationsanalyse 11 Youtube Anders Knudsen, Facebook Lis Hoffmann, Facebook Axel Christensen, Facebook Hans Reckweg, Facebook Jørgen Witved, Facebook Stemningsbilleder fra de seks delområder taget af borgere og delt på Facebooksiden Lolland-Falster Lovestorm DELOMRÅDERNE De seks delområder, der arbejdes med i boliganalysen, er præsenteret herunder. Som oversigten over befolkningsvæksten viser (nederst side 8), er der sket en mindre, men positiv udvikling i flere af delområderne siden Nykøbing F og opland markerer sig tydeligst, hvilket måske ikke er så underligt byens størrelse taget i betragtning. De enkelte byers karakter og forudsætninger nuanceres i de følgende delanalyser, men opridses her ganske kort. NYKØBING F OG OPLAND Det er et mål, at Nykøbing F er hovedbyen og vækstdynamo for Lolland-Falster og Syddanmark ifølge kommunens nuværende bosætningsstrategi. Byen er den største i kommunen og har indbyggere. I oplandet bor personer. Fra Nykøbing F Station er der forbindelse til Sjælland og København, der kan nås på ca. halvanden time. Nykøbing F er også uddannelsesby for hele kommunen og Sydsjælland med et stort antal ungdomsuddannelser og 8 videregående uddannelser. 86 statslige arbejdspladser fra Slots- og Kulturstyrelsen samt Erhvervsstyrelsen blev i 2016 flyttet til Nykøbing F. Det er i dette delområde, at den absolut højeste befolkningstilvækst er sket over de seneste to år. MARIELYST OG OPLAND Marielyst er præget af sommerhusområder og smukke, turistvenlige strande. Der er indbyggere i oplandet og i byen. Marielyst oplevede en lav positiv befolkningstilvækst i 2016, efter mange års negativ befolkningstilvækst. NYSTED OG OPLAND Nysted by er området med den højeste bygningsalder, hvilket kendetegner bybilledets snoede gader med bindingsværkshuse og brolagte veje. Nysted by har 766 indbyggere, oplandet indbyggere, og er det eneste område, der oplevede en negativ befolkningstilvækst i 2016, og har siden 2007 haft en jævn, negativ befolkningstilvækst. SAKSKØBING OG OPLAND Torvet i Sakskøbing by rummer det nyrenoverede Hotel Saxkjøbing, som er et varetegn for byen sammen med det gamle vandtårn, der med sit smilende ansigt ser ud over byen. Oplandet er præget af skove og strande og Sakskøbing Fjord er populær for fiskere og lystbådesejlere. Sakskøbing har haft siden 2007 haft en negativ befolkningstilvækst, undtagen i 2016 hvor der var en lav positiv tilvækst. Der bor i byen og i oplandet. ESKILSTRUP, NØRRE ALSLEV OG OPLAND Eskilstrup og Nørre Alslev er stationsbyer og samtidig beliggende tæt på motorvejen, der forbinder byerne med resten af Sjælland. I Nørre Alslev er det nye Storstrøm Fængsel netop indviet i 2017, med en forventning om op til 300 permanente statslige arbejdsplader. Der bor personer i Nørre Alslev, 523 personer i Eskilstrup og i oplandet. Efter mange år med negativ befolkningstilvækst er der de seneste to år sket en lav positiv tilvækst. STUBBEKØBING OG OPLAND Der bor personer i Stubbekøbing by og i oplandet. Færgefarten til Bogø går fra den gamle købstad, der også har en lystbådehavn. Befolkningstilvæksten har været svingende, men lavt positiv i 2016.

12 12 Del 2 // Boligmassen ANALYSEDEL 2 BOLIGMASSEN I denne delanalyse forholder vi os til, hvad der karakteriserer boligmassen i Guldborgsund Kommue og i delområderne. Vi ser på parametre som boligtyper, ejerforhold, boligstørrelser, bygningsalder, salgspriser og tomme boliger. Disse parametre gennemgås enkeltvis med opgørelser af, hvordan det ser ud for kommunen som helhed og delområderne enkeltvis. Med afsæt i forståelsen af, hvad der kendetegner boligmassen i kommunen i dag, bevæger vi os over i to afsluttende afsnit i analysen, der ser nærmere på boligmarkedet og den aktuelle konkurrencesituation mellem ejermarkedet og det almene marked, som Guldborgsund Kommune befinder sig i. Til sammen giver dette et indblik i det aktuelle boligudbud, der findes i Guldborgsund Kommune i dag, og gør det muligt at identificere udfordringer heri og derved også nye potentialer for udviklingen af boligmassen. Potentialerne for udviklingen af boligudbuddet i Guldborgsund Kommmune nuanceres yderligere, når vi i delanalyse 3 ser på efterspørgslen for boliger blandt nuværende og fremtidige beboere. I nedenstående afsnit præsenteres en kort opsummering af de vigtigste hovedpointer, der viser sig i analysen af boligmassen i Guldborgsund Kommune i dag. Disse pointer underbygges af den opgjorte og behandlede data, som gennemgås i de efterfølgende sider. HOVEDPOINTER OM BOLIGMASSEN I GULDBORGSUND KOMMUNE EN OVERVÆGT AF PARCELHUSE Ser vi på fordeling af boligtyper i hele Guldborgsund Kommune står det klart, at der er en markant overvægt af parcelhuse, som i høj grad fordeler sig rundt i oplandet, men også i byområderne, dog med Nykøbing F som undtagelse. Faktisk ligger Guldborgsund Kommune langt over landsgennemsnittet i andelen af parcelhuse. Tilføjer man viden om boligstørrelser for kommunen til dette billede, ser vi, at husene - dvs. overvejende parcelhuse - i gennemsnit ligger mellem m 2 for oplandet og lidt mindre for områdebyerne mellem m 2. Herfra afviger Marielyst og Nykøbing F med mindre gennemsnitsstørrelser i byerne, som i Nykøbing F skyldes en større andel af etageboliger og i Marielyst skyldes en stor andel af sommerhuse. ET VALG MELLEM EJER-, ALMEN- OG FLEXBOLIG Der er en klar overvægt af ejerboliger i kommunen. Prisen på ejerboligerne er meget lave og salgstiderne lange. Konkurrencen mellem ejerboligmarkedet og det almene marked, som udgør den næststørste gruppe af boliger, er høj, fordi huslejeniveauet for almene boliger kan virke høje i forhold til prisen på en ejerbolig. Dette er interessant, fordi analysen af de fremtidige beboere (analysedel 3) viser, at der er en stor interesse for netop det almene marked. Analysedel 3 viser også, at der er størst interesse for at eje sin bolig. Et tredje alternativ er at bruge flexboligordningen, der giver mulighed for at købe en almindelig ejerbolig uden at være bundet af bopælspligt. Dette overvejer hele 33 % af de fremtidige beboere. BOLIGMASSEN ER GAMMEL Det slår igennem, at boligmassen i Guldborgsund Kommune generelt er meget gammel. Hele 30 % af boligmassen er opført før Det er i Marielyst by, der er domineret af sommerhuse, samt i Nykøbing F by, at bygningsalderen er lavest i gennemsnit, men her ligger opførelsesåret omkring 1950 erne til 1970 erne, hvilket stadig kan karakteriseres som ældre bebyggelse. Det er samtidig tydeligt, at der er meget få nyopførte boliger. En ældre boligmasse vil alt andet lige være forbundet med et større vedligehold. Samtidig må det formodes, at en ældre boligmasse er mindre energieffektiv end en nyere, hvor der stilles andre krav til eksempelvis energimærkning. Dette forhold viser sig interessant, når man ser på, hvad de fremtidige beboere har af preferencer på netop disse områder.

13 Del 2 // Boligmassen 13 BOLIGTYPER Nørre Alslev og Eskilstrup OMRÅDEBY (GNS) OPLAND Sakskøbing OMRÅDEBY OPLAND Stubbekøbing OMRÅDEBY OPLAND Nysted OMRÅDEBY OPLAND Nykøbing F OMRÅDEBY OPLAND ANDET (INCL. KOLLEGIE OG SOMMERHUS) DOBBELT-/FLERFAMILIEHUS ENFAMILIEHUS ETAGEBOLIG RÆKKE-/KÆDEHUS STUEHUS TIL LANDBRUGSEJENDOM LANDSGENNEMSNIT Marielyst OMRÅDEBY OPLAND * * Note: Det skal bemærkes at byområdet i Marielyst har et højt antal (5.536) boliger uden CPR-registrering (se s Tomme boliger ), og det reelle antal sommerhuse dermed er langt højere end afbilledet i grafen. Kortet viser fordelingen af boligtyper i kommunen og delområderne. Data baserer sig på husstande, dvs. boliger uden CPR-registrering (se begrebsafklaring). PARCELHUSE DOMINERER OPLANDET Guldborgsund Kommune ligger generelt langt over landsgennemsnittet i sin andel af parcelhuse, som er på 59 % mod 38 %, der findes i gennemsnit i resten af landet. Det er især oplandsområderne der er domineret af parcelhuse, men også i Stubbekøbing, Sakskøbing, Eskilstrup og Nørre Alslev udgør parcelhuse lige omkring halvdelen af deres samlede boligmasse. Andelen af stuehuse til landbrugsejendomme er også markant højere i oplandsområderne i forhold til landsgennemsnittet på 3,9 % (se Tabel 1 i Bilag). FÅ ETAGEBOLIGER Generelt set, med undtagelse af Nykøbing F, er andelen af etageboliger på 10 % i kommunen markant lavere end landsgennemsnittet på 37 %. Det afspejler, at Guldborgsund Kommune er en typisk landkommune. Nykøbing F er den by, der minder mest om landsgennemsnittet i sin fordeling af boligtyper. Området er karakteriseret ved at have den største andel etageboliger i kommunen (41 %) samtidig med at have den laveste andel af parcelhuse (32 %). Sakskøbing by er det område med den næsthøjeste andel af etageboliger (ca. 25 %), SOMMERHUSE FINDES I MARIELYST Marielyst by skiller sig ud fra de øvrige delområder ved at have en stor overvægt af beboede sommerhuse, som næsten udgør halvdelen (48 %) af husstandene i området. I opgørelsen af tomme boliger (s. 19) kommer det frem, at langt de fleste boliger i Marielyst er sommerhuse - de står bare opgivet som ikke benyttede i BBR, og er derfor ikke repræsenteret i kortet herover. Marielyst er hermed det eneste dominerende sommerhusområde i kommunen.

14 14 Del 2 // Boligmassen EJERFORHOLD EN OVERVÆGT AF EJERBOLIGER Der er boliger i hele kommunen, hvoraf halvdelen ligger i Nykøbing F og opland (se Tabel 2 i bilag). Fordelingen mellem boligernes ejerforhold er i alle delområderne kendetegnet ved en stor andel af ejerboliger (i gennemsnit 77 %) i forhold til landsgennemsnittet (58,2 %) og svarer til i alt ejerboliger. Eneste delområde med en lavere andel af ejerboliger end landsgennemsnittet er Nykøbing F by med 55 %. Marielyst by har næsten udelukkende ejerboliger. For alle delområderne tegner der sig et billede af en kommune, der har et ensidigt boligudbud med en overrepræsentation af ejerboliger, specielt uden for de større byer. Nykøbing F by, hvor en tredjedel af kommunens boliger ligger, er det område der minder mest om landsgennemsnittet. LAV ANDEL AF ALMENE BOLIGER Den samlede andel af almene boliger i Guldborgsund Kommune på 12 % ligger lavt i forhold landsgennemsnit på 22,2 %. I alle områdebyerne findes der ca. 20 % almene boliger, og i Nykøbing F by og Sakskøbing by er andelen på %. I oplandet til alle områdebyerne er udbuddet af almene boliger dog meget begrænset, hvorved den samlede andel bliver forholdsmæssig lav. Ser man på den private udlejning, ligger Nysted by og Nykøbing F by med en højere andel af private lejeboliger end landsgennemsnittet. Hvis man ser på, hvordan andelen af almene boliger fordeler sig pr. indbyggere i kommunen i fohold til landsgennemsnittet er det også tydeligt, Nørre Alslev og Eskilstrup OMRÅDEBY (GNS) OPLAND at Guldborgsund ligger efter med bare 0,09 almene boliger pr. indbygger mod 0,11 almene boliger pr. indbygger for resten af landet. FLERE ALMENE ÆLDREBOLIGER På trods af dette, er der flere almene ældreboliger pr. indbygger i kommunen (0,02 ældreboliger pr. indbygger), end landsgennemsnittet (0,01 ældreboliger pr. indbygger), hvilket afspejler, at Guldborgsund Kommune imødegår de behov, der følger med en opadgående alderskurve. Guldborgsund Kommune har 23. flest almene ældreboliger ud af de i alt 98 kommuner og 50. flest almene boliger i alt (se Tabel 3 og 4 i bilag). Kortet viser fordelingen af ejerforhold i kommunen og delområderne. Data baserer sig på husstande (se begrebsafklaring). Sakskøbing OMRÅDEBY OPLAND Stubbekøbing OMRÅDEBY OPLAND Nysted OMRÅDEBY OPLAND Nykøbing F OMRÅDEBY OPLAND Marielyst OMRÅDEBY OPLAND ANDELSBOLIGER LANDSGENNEMSNIT EJERBOLIGER ALMENE BOLIGER PRIVATE LEJEBOLIGER UKENDT

15 Del 2 // Boligmassen 15 BOLIGSTØRRELSER Kortet viser boligstørrelser i kommunen og delområderne. Data baserer sig på enhedsadresser (se begrebsafklaring). KORTLÆGNING Kortet viser celler på 500x500 m, der har farve efter den gennemsnitlige boligstørrelse for de benyttede og tomme boliger (inkl. sommerhuse) beliggende i cellen. Cellerne er farvelagt efter deciler, og hver farveindikator repræsenterer dermed 10 % af cellerne lyse farver angiver lave gennemsnitsboligstørrelser og mørke farver angiver høje gennemsnitsboligstørrelser. Den laveste decil er 0-91 m 2 i gennemsnit og den højeste decil er over 225 m 2 i gennemsnit. STØRRE BYER SMÅ BOLIGER Det er tydeligt, at det er i byområderne at boligerne er mindst. Det er især tydeligt i byområderne Nykøbing F, Sakskøbing og Marielyst, samt i den nordlige del af Marielyst i oplandsområdet langs kysten. De små boligstørrelser hænger sammen med, at det netop er i Nykøbing F og Sakskøbing vi finder den højeste andel af etageboliger. SMÅ BOLIGER I SOMMERHUSOMRÅDE Det er bemærkelsesværdigt små boliger, der ligger i Marielyst by her er gennemsnitsstørrelsen helt nede 75 m 2, på trods af at der nærmest ingen etageboliger er. Derimod er halvdelen af boligerne i Marielyst by sommerhuse, og det tegner et billede af et typisk sommerhusområde med små, klassiske sommerhuse.

16 16 Del 2 // Boligmassen OPFØRELSESÅR Kortet viser opførelsesår for bygninger i kommunen og delområderne. Data baserer sig på enhedsadresser (se begrebsafklaring). KORTLÆGNING Kortet viser celler på 500x500 m, der har farve efter det gennemsnitlige opførselsår for både benyttede og tomme boliger (inkl. sommerhuse), beliggende i cellen. Cellerne er farvelagt efter deciler, og hver farveindikator repræsenterer dermed 10 % af cellerne lyse farver angiver celler med ældre boliger og mørke farver angiver yngre boliger. Den laveste decil er i intervallet og den højeste er i intervallet Data er leveret af Ejendomsdatabasen fra BBR, hvor indberetninger kan være forsinkede og data om nyere bebyggelse end fra 2016 kan mangle. De røde felter er celler, hvor gennemsnitsopførelsesåret er efter år 2000 og altså kan betegnes som nyere byggeri. NYT BYGGERI FORDELT I KOMMUNEN Det er tydeligt at byggeri, der er opført efter år 2000, som angives ved de røde markerede celler, er fordelt jævnt ud i hele kommunen. Der er ikke nogen tydelig tendens til, at de er placeret i nærheden af de større byer. Helt generelt er der meget få områder, hvor gennemsnittet for opførelsesåret ligger efter 2000, hvilket tegner et billede af en gammel boligmasse generelt i kommunen. MARIELYST SOM UNG SOMMERHUSBY Specielt i Marielyst er der markant flere nyere huse end i resten af kommunen. Dette er hovedsageligt sommerhuse. Det er også her, de fleste røde celler med nyere byggerier findes. Dette afspejler en udvikling i kommunen, hvor der blandt befolkningen er interesse for sommerhuse og fritidsboliger frem for i helårshuse. NYERE HUSE OMKRING NYKØBING F I Nykøbing F består bykernen af ældre huse, mens der i et bælte rundt om bykernen er opført nyere huse. Det samme gør sig gældende i en mindre skala i Sakskøbing. Dette tyder på, at der i nyere tid, dvs. efter erne har været behov for at udvide kapaciteten i de større byer, og at man derfor har bygget nyt.

17 Del 2 // Boligmassen 17 SALGSPRIS Kortet viser salgspris i kommunen og delområderne. Data baserer sig på ejendomme (se begrebsafklaring). KORTLÆGNING Kortet viser celler på 500x500 m, der har farve efter den gennemsnitlige salgspris i kr. pr. kvm for ejendomme (se definition side 5), der i BBR og Ejendomsdatabasen har ejerforholdet Privatpersoner, beliggende i cellen. Salgspriser er hos Ejendomsdatabasen opgjort på ejendomsniveau, så kortet viser salgspriser for alle ejendomme, der senest er købt af en privatperson. Ejendomme dækker over både benyttede og tomme boliger (inkl. sommerhuse). Cellerne er farvelagt efter deciler, og hver farveindikator repræsenterer dermed 10 % af cellerne lyse farver angiver lave gennemsnitskøbspriser og mørke farver angiver høje gennemsnitskøbspriser. Den laveste decil er gennemsnitspriser på op til kr. pr. kvm mens den højeste er over kr. pr. kvm. EN BILLIG KOMMUNE AT BO I Det er billigt at bo i Guldborgsund Kommune. En analyse udgivet af Kuben Management og Exometric om de danske kommuners udvikling, viser, at 0 % af et stort antal respondenter svarer om boligpriserne i Guldborgsund Kommune, at Jeg tror, det er for dyrt for mig. BYERNE ER DYREST - OG MEST ATTRAKTIVE Kortet viser tydeligt, at Nykøbing F, der også har de mindste boliger, har de højeste salgspriser. Det er i bymidten i Nykøbing F, at salgspriserne er allerhøjest. I Marielyst er der ligeledes høje salgspriser i sammenligning med resten af kommunen. Nørre Alslev, Sakskøbing og Stubbekøbing viser også forhøjede salgspriser i forhold til deres omgivelser. Høje salgspriser indikerer, at det er her folk helst vil bo.

18 18 Del 2 // Boligmassen Lis Hoffmann

19 Del 2 // Boligmassen 19 TOMME BOLIGER Der er boliger i Guldborgsund Kommune, der er angivet som ikke benyttede i BBR. Der kan være flere grunde til, at en bolig står som ikke benyttet : Boligen har fået ny beboer henover nytår. Selv hvis den næste beboer er fundet og måske endda flytter ind 2. januar, vil boligen stadig tælle som ubeboet, så længe den tidligere beboer er fraflyttet 31. december eller tidligere. Boligen er under ombygning eller istandsættelse. I de tilfælde, hvor boligen er ubeboelig i forbindelse med ombygningen eller istandsættelsen kan beboeren midlertidigt skifte folkeregisteradresse og boligen vil fremstå som ubeboet. Boligen er til salg, og sælger er fraflyttet. Andelen af boliger der er til salg og derfor ikke har CPR-nummer tilknyttet vil være højest i kommuner med lange liggetider, eksempelvis Guldborgsund Kommune. Boligen bliver anvendt til andet formål end helårsbeboelse. Det kan både forekomme lovligt f.eks. med en flexbolig-tilladelse eller i en ureguleret kommune eller ulovligt. Boligen vil være registreret som ubeboet, uanset om den alternative anvendelse er lovlig eller ej. Boligen er forladt. Disse grunde er væsentlige at forholde sig til, hvis man skal forstå, hvad tomme eller ubenyttede boliger egentligt dækker over. Disse forklaringer reducerer nemlig den samlede mængde af ubeoede boliger, der står varigt tomme og funktionstømte. Med andre ord er bolig opgørelsen ikke retningsgivende for, hvor mange nedrivningsmodne huse, der står tomme rundt om i Danmark. For at kunne identificere de nedrivningsmodne boliger er der brug for andre indikatorer, der kan give et billede af historikken, altså om den ubeboede ejendom har stået tom over tid og derfor mere sandsynligt er forladt eller varigt ubeboet. Boligøkonomisk Videncenter udgav i august 2017 et notat, som afrapporter et data- og analysearbejde af, hvor mange helårsboliger i Danmark der reelt er ubenyttede. Gennem kobling af data om elforbrug til adresser uden registreret CPR-nummer forsøger Boligøkonomisk Videnscenter at kvalificere overblikket over boliger, der er forladte og varigt ubeboede, og på den måde - i udgangspunktet - frasorterer de tilfælde, hvor de ubeboede boliger faktisk er i anvendelse. Analysens resultater giver tre forskellige skøn over, hvor mange parcel- og stuehuse i Danmark, der ikke er i anvendelse eller kun ringe anvendt og med dem laver de en væsentlig nedjustering af, hvor stor en andel af boligerne i Danmark, herunder Guldborgsund Kommune, der står varigt forladte. Boligøkonomisk Videncenters skøn for kommunen er: 1. Lavt skøn: Middel skøn: Højt skøn: 599 Bemærk, at dette tal kun er for Enfamilieshuse og Rækkehuse. Læs hele rapporten og metoden bag på Der er sommerhuse i Guldborgsund Kommune, der er angivet som ikke benyttede i BBR, hvoraf størstedelen ligger i sommerhusområdet Marielyst. Data fra Ejendomsdatabasen baseret på enhedsadresser. Se definitioner på side 5.

20 20 Del 2 // Boligmassen KONKURRENCESITUATIONEN PÅ BOLIGMARKEDET Det er ejerboligmarkedet, der dominerer hele kommunen, og som det er blevet vist på kortet over salgspriser af ejendomme, er der generelt en lav pris pr. m 2 på ejerboligmarkedet. Siden Finanskrisens knæk af boligmarkedet, er boligpriserne igen ved at stabilisere sig, og indfinde sig på et niveau som før. Liggetiderne er samtidig blevet længere. Her skal det nævnes, at det kan antages, at mange af de ejerboliger, der har været salg i Guldborgsund Kommune, som resultat af meget lange salgstider (på omkring 300 dage i gennemsnit) er blevet taget af markedet med en erkendelse af, at tidspunktet ikke er det rette at sælge på. Afledt af denne antagelse, kan man formode, at hvis priserne på ejerboligmarkedet igen begynder at stige, vil disse boliger igen blive sat til salg. Dette vil lede til en situation, hvor der på ny er flere boliger i udbud til den forholdsvist begrænsede efterspørgsel, hvilket igen kunne betyde en svækkelse af stigningstaksten i prisniveauet. DE ALMENE BOLIGER ER I KONKUR- RENCE MED EJERBOLIGMARKEDET Det er interessant at se på et oplagt alternativ til ejerboligmarkedet, de almene boliger, som udgør den største andel af boligerne med 12 % næst efter ejerboligerne med 77 %. I analysenaf de fremtidige beboere viser det sig desuden, at der er en særlig interesse for det almene marked (se side 41). De almene boliger er ikke en del af det frie marked, da der er tale om støttede boliger og dermed ikke markedsudsatte boliger. De skal som udgangspunkt ikke købes eller sælges, og udviklingen i værdien af boligen er derfor uden betydning. Ikke desto mindre har udviklingen på den frie del af boligmarkedet betydning for den almene boligsektor, fordi de almene boliger er et naturligt alternativ til ejerboligerne. Som det fremgår af afsnittet om ejerforhold, er der på trods af, at den almene sektor er den næststørste gruppe af boliger, færre almene boliger i Guldborgsund Kommune end landsgennemsnittet. Det er derfor interessant at se på konkurrencen mellem de to typer af boliger. Danmarkskortet til højre viser den gennemsnitlige salgspris for ejerboliger (i kr. pr. kvm) i forhold til den gennemsnitlige husleje (kr. pr. kvm pr. år) for almene bo Salgstider på boligmarkedet (dage) for parcelhuse, Guldborgsund Kommune 2004K1 2004K3 2005K1 2005K3 2006K1 2006K3 2007K1 2007K3 2008K1 2008K3 2009K1 2009K3 2010K1 2010K3 2011K1 2011K3 2012K1 2012K3 2013K1 2013K3 2014K1 2014K3 2015K1 2015K3 2016K1 2016K3 2017K1 e 2 af Salgspris (kr. pr. kvm) for parcelhuse, Guldborgsund Kommune 1992K1 1993K1 1994K1 1995K1 1996K1 1997K1 1998K1 1999K1 2000K1 2001K1 2002K1 2003K1 2004K1 2005K1 2006K1 2007K1 2008K1 2009K1 2010K1 2011K1 2012K1 2013K1 2014K1 2015K1 2016K1 2017K1 Data fra Realkreditrådet, BM030 og BM010, 2017 Huslejeniveau for almene boliger fordelt på delområder (kr. pr. kvm pr. år) 1.400, , , ,00 800,00 798,00 732,25 933,60 806,08 921,75 600,00 400,00 200,00 0,00 Sakskøbing og opland Marielyst og opland Nykøbing F of opland Stubbekøbing og opland Data fra Landsbyggefonden, Regnskabsdatabasen og LBF Stamdata Nysted og opland Nørre Alslev, Eskilstrup og opland