Efterspørgsel efter grundarealer til bolig- og erhvervsformål i Faaborg Bilagsrapport

Transkript

1 Efterspørgsel efter grundarealer til bolig- og erhvervsformål i Faaborg Bilagsrapport

2 Udarbejdet for: Faaborg-Midtfyn Kommune Udarbejdet af: Realise ApS v/ Martin Elmegaard Mortensen og Brian Gardner Mogensen Projektnummer:

3 3 Indhold 1. Indledning Formål Metode Statistisk analyse af Fyn og Faaborg-Midtfyn Kommune Befolkningsudvikling Indkomstfordeling Personbeskatning Beskæftigelse Pendling Uddannelsesniveauet Befolkning og bolig- og erhvervsmarkedet i Faaborg Befolkningssammensætning i Faaborg Boligpriser i Faaborg Virksomhedernes lokalisering i Faaborg Transporttider fra Faaborg Muligheder Absorbering Kilder... 30

4 4 1. Indledning 1.1. Formål Realise ApS har i vinteren 2017 foretaget en analyse af efterspørgslen efter grundarealer til boligog erhvervsformål i byen Faaborg i Faaborg-Midtfyn Kommune. Formålet med analysen er, at identificere efterspørgslen efter grundarealer til bolig- og erhvervsformål i byen Faaborg i Faaborg-Midtfyn Kommune. Nærværende bilagsrapport er en del af grundlaget for resultaterne, som er særskilt nærmere beskrevet i resumé og sammenfatningsnotatet Metode Metodisk er analysen baseret på et tilbageblik på udviklingen i Faaborg-Midtfyn Kommune og Faaborg by på en række væsentlige parametre, der har betydning for efterspørgslen efter grundarealer til boliger og erhvervsformål i Faaborg. Som led i analysen af efterspørgslen efter grundarealer til boliger og erhverv i Faaborg er der gennemført: 1. En statistisk analyse med fokus på en række parametre i Faaborg-Midtfyn Kommune, der hver for sig og tilsammen har betydning for vores vurdering af efterspørgslen efter grundarealer i Faaborg. 2. En analyse af befolkning, bolig- og erhvervsmarkedet i Faaborg, der hver for sig og tilsammen har betydning for vores vurdering af efterspørgslen efter grundarealer i Faaborg. 3. En vurdering af de tiltag og investeringer der er realiseret eller forventes at blive realiseret og som har betydning for Faaborgs muligheder for at skabe vækst og dermed påvirke efterspørgslen efter grundarealer i Faaborg. Med afsæt i disse analyser og vurderinger, estimerer vi, efterspørgslen efter grundarealer til boliger og erhverv i Faaborg i en periode på fem år. 2. Statistisk analyse af Fyn og Faaborg-Midtfyn Kommune Vores metodiske tilgang i absorberingsanalysen er en statistisk analyse baseret på data, som vi fortrinsvis har hentet fra Danmarks Statistik. Vi har analyseret en række emner, som i sidste ende har betydning for, hvilken efterspørgsel der vil være efter grundarealer til boliger og erhverv i Faaborg. Det drejer sig om: befolkningsudvikling erhvervsudvikling indkomstfordeling personbeskatning

5 5 beskæftigelse pendling og rejsetider Tidsintervallerne for data på de udvalgte områder fra Danmarks Statistik kan være forskellige. Intervallerne afhænger af, hvilke data der er til rådighed, og tidspunktet for, hvornår data er gjort op. Analysen fokuserer på Fyn som den centrale afgiver af nye borgere og erhverv til Faaborg. Det skyldes, at konkurrencen om at tiltrække borgere og erhverv primært finder sted internt på Fyn. Mulighederne for at tiltrække borgere og erhverv fra andre landsdele end Fyn er marginale Befolkningsudvikling I dette afsnit analyserer vi befolkningsudviklingen i Faaborg-Midtfyn Kommune sammenholdt med udviklingen i de øvrige fynske kommuner. Formålet er at afdække, hvordan Faaborg-Midtfyn Kommunes befolkningsudvikling ser ud sammenlignet med de øvrige fynske kommuner. I har Faaborg-Midtfyn Kommune oplevet en mindre tilbagegang i befolkningsudvikling sammenlignet med de andre kommuner på Fyn. Odense Kommune har oplevet den klart største fremgang i befolkningstallet. Herefter følger, i nævnte rækkefølge, Middelfart Kommune, Kerteminde Kommune og Nyborg Kommune, som alle har oplevet befolkningsfremgang fra Alle øvrige kommuner på Fyn har oplevet tilbagegang i befolkningstallet. Det største fald har ø-kommunerne Langeland og Ærø oplevet. 110 Befolkningsudvikling på Fyn (Index 2008 = 100) Assens Faaborg-Midtfyn Kerteminde Langeland Middelfart Nordfyns Nyborg Odense Svendborg Ærø Figur 2.1 Befolkningsudvikling i kommunerne på Fyn. Kilde: Danmarks Statistik.

6 6 Folketal den 1. januar efter kommune og år Enhed: Antal Kommune Assens Faaborg-Midtfyn Kerteminde Langeland Middelfart Nordfyns Nyborg Odense Svendborg Ærø Tabel 2.1 Folketal efter kommune og år. Kilde: Danmarks Statistik. Ses der på til- og fraflytninger på Fyn i perioden , har Faaborg-Midtfyn Kommune oplevet en samlet nettofraflytning på 444 borgere. I alt er borgere fraflyttet Faaborg- Midtfyn Kommune, mens borgere er tilflyttet kommunen. Tallene er summeret fra Interessant er det, at der er flere personer, der flytter fra Odense til Faaborg-Midtfyn, end der flytter fra Faaborg-Midtfyn til Odense. Der er borgere i perioden, der er flyttet fra Faaborg- Midtfyn Kommune til Odense, mens der er borgere, der er flyttet fra Odense til Faaborg- Midtfyn. Det giver et samlet plus på 11 borgere i Faaborg-Midtfyn Kommunes favør. Forskellen er dog relativt lille. Men tallet kan indikere, at Faaborg-Midtfyn Kommune er en relativt attraktiv kommune at bo i, hvis man arbejder i Odense. Foruden Odense Kommune har Faaborg-Midtfyn Kommune også overskud på til- og fraflytterkontoen i forhold til Ærø Kommune, dog i en markant mindre målestok end i forhold til Odense Kommune. Generelt flytter flere fra Faaborg-Midtfyn til øvrige fynske kommuner. Det er kun Odense og Ærø, hvorfra der flytter flere til Faaborg-Midtfyn. Flytninger Tilflytningskommune Fraflytningskommune Assens Faaborg-Midtfyn Kerteminde Langeland Middelfart Nordfyns Nyborg Odense Svendborg Ærø Hovedtotal Assens Faaborg-Midtfyn Kerteminde Langeland Middelfart Nordfyns Nyborg Odense Svendborg Ærø Hovedtotal Kilde: Danmarks Statistik Tabel 2.2 Til- og fraflytninger i kommuner på Fyn. Kilde: Danmark Statistik.

7 Tilflytning Fraflytning Netto Assens Kerteminde Langeland Middelfart Nordfyns Nyborg Odense Svendborg Ærø Total Tabel 2.3 Til- og fraflytning Faaborg-Midtfyn Kommune. Kilde: Danmarks Statistik. Det kan konstateres, at den altovervejende del af Faaborg-Midtfyns til- og fraflytninger sker mellem kommunerne på Fyn. Fra de øvrige landsdele i Danmark har Faaborg-Midtfyn oplevet en nettofraflytning på 244 personer i perioden Med andre ord er billedet igen, at flere personer fraflytter end tilflytter Faaborg-Midtfyn. Den største nettofraflytning i perioden sker til København med 389 personer og Østjylland med 297 personer. Den største nettotilflytning sker som nævnt fra Nordsjælland med 187 personer, efterfulgt af Vest- og Sydsjælland med 162 personer og Nordjylland med 46 personer Tilflytning Fraflytning Netto Bornholm København Fyn Københavns omegn Nordjylland Nordsjælland Sydjylland Vest- og Sydsjælland Vestjylland Østjylland Østsjælland Hovedtotal Tabel 2.4 Tilflytning/fraflytning Faaborg-Midtfyn landsdele. Kilde: Danmarks Statistik. Internt i Faaborg-Midtfyn Kommune er det særligt Årslev og Ringe, der har oplevet fremgang i befolkningstallet. Der har været tilbagegang grænsende til stagnation i Faaborg by og Nørre Lyndelse i samme periode. De øvrige byer i kommunen står for den største andel af tilbagegangen i befolkningsudviklingen.

8 Efterspørgsel efter grundarealer til bolig- og erhvervsformål i Faaborg 8 Folketal 1. januar efter byer og tid Årslev Øvrige byer Ringe Nørre Lyndelse Faaborg Figur 2.2 Befolkningsudvikling i byer og landdistrikter i Faaborg-Midtfyn Kommune. Kilde: Danmarks Statistik. Danmarks Statistiks befolkningsfremskrivning nedenfor viser en fremgang i befolkningstallet i Faaborg-Midtfyn. Dette er dog ikke ensbetydende med, at alle byer og områder vil opleve fremgangen. Specielt nærområdet til Odense forstadsområdet som bl.a. indeholder Årslev. Årslev oplever en fremgang grundet dens geografiske placering tæt på Odense, hvorimod Faaborg byområdet kan forvente at opleve en stagnation Befolkningsfremskrivning 2016 efter område og tid Figur 2.3 Befolkningsfremskrivning Faaborg-Midtfyn Kommune. Kilde: Danmarks Statistik.

9 Andel af borgere Efterspørgsel efter grundarealer til bolig- og erhvervsformål i Faaborg 9 Samlet set har Faaborg-Midtfyn Kommune oplevet en mindre tilbagegang i befolkningsudvikling i perioden sammenholdt med de øvrige kommuner på Fyn. Faaborg-Midtfyn Kommune har endvidere oplevet en nettofraflytning på 244 personer i perioden Indkomstfordeling I dette afsnit ser vi nærmere på sammensætningen af indkomstgrupper i Faaborg-Midtfyn sammenlignet med de øvrige kommuner på Fyn. Indkomsterne i Faaborg-Midtfyn Kommune svarer til gennemsnittet for Fyn. Kerteminde og Middelfart er de kommuner på Fyn, som har den største andel af høje indkomster, både for enlige og for par. Middelfart og Kerteminde er de kommuner på Fyn, som har den største andel af enlige med en indkomst på kr. og derover før skat. Her placerer Faaborg-Midtfyn sig på niveau med Assens, Nyborg og Svendborg. Faaborg-Midtfyn Kommune placerer sig tæt på toppen blandt de kommuner på Fyn, der har den største andel af par med en samlet indkomst på kr. og derover før skat. Faaborg-Midtfyn Kommune placerer sig i samme felt som kommunerne Middelfart, Svendborg og Odense. Enlige i alt 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% kr. og derover kr kr kr kr kr kr kr kr. Under kr. Figur 2.4 Fordeling af indkomst før skat for enlige. Kilde: Danmarks Statistik.

10 10 Par i alt 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% kr. og derover kr kr kr kr kr kr kr kr. Under kr. Figur 2.5 Fordeling af indkomst før skat for par. Kilde: Danmarks Statistik. Statistikken viser, at Faaborg-Midtfyn Kommune hører til blandt de kommuner på Fyn, hvor borgerne indtægtsmæssigt holder sig tæt på gennemsnittet. Ses der på det ældre segment af tilflyttere til Faaborg-Midtfyn Kommune, har disse en indkomst som er op til 10 % højere end den gennemsnitlige indkomst blandt borgere i samme aldersgruppe, se figuren herunder.

11 11 Figur 2.6. Medianindkomst for årige tilflyttere på kommuner. Kilde: Danmarks Statistik Personbeskatning En parameter, der kan have betydning for, hvor folk bosætter sig, er kommuneskatten og grundskylden. Derfor ser vi i dette afsnit nærmere på, hvordan Faaborg-Midtfyn Kommune placerer sig i forhold til de øvrige kommuner på Fyn. Faaborg-Midtfyn Kommune befinder sig cirka midt i feltet, når der ses på kommuneskatten, som i Faaborg-Midtfyn Kommune er på 26,1 %. Odense Kommune og Middelfart Kommune har med henholdsvis 24,5 % og 25,8 % en noget lavere kommuneskat end Faaborg-Midtfyn Kommune. Ser vi på grundskylden, er Faaborg-Midtfyn Kommune blandt de kommuner, der har den laveste grundskyldspromille. De billigste kommuner på Fyn, når der isoleret set ses på grundskylden, er Middelfart Kommune med 21,2 promille og Odense Kommune med 21,7 promille. I tabellen nedenfor er skatterne fordelt på de enkelte kommuner på Fyn.

12 12 Personbeskatningen fordelt efter beskatningsprocent, tid og område Enhed: - Assens Faaborg-Midtfyn Kerteminde Langeland Middelfart Nordfyns Nyborg Odense Svendborg Ærø Kommunal udskrivningsprocent 26,1 26,1 26,2 27,8 25, ,4 24,5 26,8 26,1 Kirkeskatteprocent 0,95 1,05 0,99 1,14 0,95 1,04 1,14 0,68 1,04 1,07 Grundskyldspromille 22,12 22,85 30,3 24,57 21,29 29,98 27,83 21,71 23,32 30 Kilde: Danmarks Statistik Figur 2.7. Skatter fordelt på kommuner på Fyn. Kilde: Danmarks Statistik. Grundskyldens størrelse har stor økonomisk betydning. En grund til 1 mio. kr. vil f.eks. koste kr. mindre om året i grundskyld i Faaborg-Midtfyn Kommune end i Kerteminde Kommune. Dette taler for at købe grunden i Faaborg-Midtfyn Kommune frem for i Kerteminde Kommune, hvis valget står mellem disse to kommuner, og der isoleret set ses på grundskylden. Da grundskylden er en væsentlig konkurrenceparameter i tiltrækningen af nye borgere og dermed også for udviklingsområdet i Faaborg-Midtfyn, kan Faaborg-Midtfyn Kommune vælge at se nærmere på, hvorvidt denne skal sættes ned for at forbedre konkurrencesituationen for Faaborg- Midtfyn Kommune. Udskrivningsprocenten for Faaborg-Midtfyn lægger 1,6 % højere end Odense Kommune. Når der er tale om en direkte konkurrent, så har det en betydning for om borgere vælger at bosætte sig på den ene eller anden side af kommunegrænsen. For en årlig indtægt på om året vil det betyde ca kr. pr. borger om året. Med en børnefamilie og to indkomster vil det betyde ca kr. om året. Samlet set befinder Faaborg-Midtfyn Kommune sig i en god konkurrencemæssig situation sammenholdt med kommunerne på Fyn, da Faaborg-Midtfyn Kommune har en lav grundskyldspromille, hvilke alt andet lige har positiv betydning for at kunne tiltrække nye borgere til kommunen Beskæftigelse Udviklingen i antallet af arbejdspladser i Faaborg-Midtfyn Kommune er naturligvis afgørende for muligheden for at tiltrække nye borgere til kommunen, hvorfor vi her ser nærmere på den statistiske udvikling i beskæftigelsen i Faaborg-Midtfyn Kommune. Beskæftigelsen fordelt på arbejdssted og branche i Faaborg-Midtfyn Kommune er i perioden faldet markant. Kommunen har mistet arbejdspladser, hvoraf de fleste arbejdspladser er forsvundet i brancherne industri samt bygge og anlæg. Ca arbejdspladser er mistet i industrien, mens 490 arbejdspladser er forsvundet i bygge- og anlægsbranchen. Ud over den generelle økonomiske lavkonjunktur i perioden fra 2008 og frem, er den væsentligste årsag til reduktionen i arbejdspladser lukningen af slagteriet i Faaborg.

13 13 Figur 2.8 Beskæftigelse efter arbejdssted og branche. Kilde: Danmarks Statistik.

14 14 Figur 2.9 Beskæftigelse efter bopæl og branche. Kilde: Danmarks Statistik. Beskæftigelsen efter bopæl og branche har oplevet et fald fra lige under beskæftigede i 2008 til beskæftigede i Det tyder på, at de beskæftigede med bopæl i Faaborg- Midtfyn Kommune finder arbejdspladser indenfor Faaborg-Midtfyn Kommune, da antallet af arbejdspladser i Faaborg-Midtfyn Kommune er faldet markant mere end beskæftigelsen er faldet. På trods af, at der ikke er tal fra efter 2013, er der klare indikationer på en positiv beskæftigelsesudvikling i Faaborg-Midtfyn Kommune. Dog bør der arbejdes på at tiltrække flere arbejdspladser, da beskæftigelse vurderes som en afgørende forudsætning for bosætning Pendling I dette afsnit ser vi nærmere på pendlingen til og fra Faaborg-Midtfyn Kommune, da denne også er en del af grundlaget for i sidste ende at kunne estimere efterspørgslen efter grundarealer til bolig- og erhvervsformål i Faaborg. I figuren nedenfor kan det ses, at der i 2008 var knap personer, der pendler ind til deres arbejdspladser i Faaborg-Midtfyn Kommune, mens der er knap personer, der pendler ud af Faaborg-Midtfyn Kommune til deres arbejdspladser i andre kommuner. Dette er eksklusiv de personer, der både bor og arbejder i Faaborg-Midtfyn Kommune.

15 15 Odense Kommune er måske ikke særligt overraskende særdeles interessant for Faaborg- Midtfyn Kommune, idet personer fra Odense Kommune pendler til arbejdspladser i Faaborg-Midtfyn Kommune, mens personer fra Faaborg-Midtfyn Kommune dagligt pendler til arbejdspladser i Odense Kommune. Med andre ord er der knap flere, der pendler fra deres bopæl i Faaborg-Midtfyn Kommune til arbejdspladser i Odense Kommune end omvendt. Svendborg er også interessant for Faaborg-Midtfyn Kommune, idet ca pendler ud, og nogenlunde samme antal tager turen den modsatte retning hver morgen. I 2015 ændrede billedet sig, idet beskæftigelsen i Faaborg-Midtfyn er faldet fra knap til Det vil sige der har været et fald i antallet af borgere med beskæftigelse i Faaborg-Midtfyn Kommune. I samme periode var udpendlingen af borgere fra Faaborg-Midtfyn ligeledes faldet fra knap til Faldet skal findes i borgere som pendler indenfor Faaborg-Midtfyn kommune, som i samme periode faldt med over Faaborg-Midtfyn Indpendling Udpendling Indpendling Udpendling Assens Faaborg-Midtfyn (indenfor kommunen) Kerteminde Langeland Middelfart Nordfyns Nyborg Odense Svendborg Ærø Landsdel byen København Landsdel Københavns omegn Landsdel Nordjylland Landsdel Nordsjælland Landsdel Sydjylland Landsdel Vest- og Sydsjælland Landsdel Vestjylland Landsdel Østjylland Landsdel Østsjælland Uden for Danmark Total Difference Tabel 2.5 Ind- og udpendling - Faaborg-Midtfyn Kommune. Kilde. Danmarks Statistik. De borgere, som pendler ind i Faaborg-Midtfyn kommune, men er bosiddende i f.eks. Odense, kan være modtagelige for at bosætte sig tættere på deres arbejde og derved reducere deres pendlingstid.

16 16 Pendlingen til og fra Faaborg-Midtfyn Kommune hænger ikke mindst sammen med rejsetiden fra bopæl til arbejdsplads. Rejsetider til/fra Faaborg-Midtfyn Kommune med bil og kollektiv transport er med til at definere Faaborg-Midtfyn Kommunes attraktivitet som bosætningskommune, og dermed kommunens evne til at tiltrække nye borgere. Geografisk er Faaborg-Midtfyn kommune stor, og der er store forskelle i rejsetiden. Det er specielt borgere som pendler ind til Faaborg-Midtfyn Kommune, som skal fokuseres på. I 2015 kørte borgere fra Odense til Faaborg-Midtfyn for at arbejde. Muligheden for at tiltrække disse borgere til boliger i Faaborg-Midtfyn, er populært sagt de lavt hængende frugter. Da boligudgifterne alt andet lige er lavere i Faaborg end i Odense. Ydermere reduceres deres transporttider, som også kan være en motiverende faktor. Udpendlingen fra Faaborg-Midtfyn bør ligeledes være et fokusområde. Da infrastrukturen og rejsetiden vil være centralt i beslutningsprocessen for en bosætning for en familie Uddannelsesniveauet Dette afsnit vil undersøge uddannelsesniveauet i de fynske kommuner. Dette skal være med til at undersøge hvilken type arbejdskraft, der er til rådighed i kommunen, og om den skiller sig særligt ud. Højeste fuldførte uddannelse % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% H90 Uoplyst mv. H80 Ph.d. og forskeruddannelser H70 Lange videregående uddannelser, LVU H60 Bacheloruddannelser, BACH H50 Mellemlange videregående uddannelser, MVU H40 Korte videregående uddannelser, KVU H35 Adgangsgivende uddannelsesforløb H30 Erhvervsfaglige uddannelser H20 Gymnasiale uddannelser H10 Grundskole Figur 2.10 Højeste, fuldførte uddannelse i Kilde. Danmarks Statistik.

17 17 Den højeste, fuldførte uddannelse for borgere i Faaborg-Midtfyn kommune var for omkring 81 % en kort videregående uddannelse eller lavere i Dette billede havde ændret sig ni år senere i Her var andelen faldet til 79 %, hvilket er udtryk for, at uddannelsesniveauet i kommunen er steget. Højeste fuldførte uddannelse % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% H90 Uoplyst mv. H80 Ph.d. og forskeruddannelser H70 Lange videregående uddannelser, LVU H60 Bacheloruddannelser, BACH H50 Mellemlange videregående uddannelser, MVU H40 Korte videregående uddannelser, KVU H35 Adgangsgivende uddannelsesforløb H30 Erhvervsfaglige uddannelser H20 Gymnasiale uddannelser H10 Grundskole Figur 2.11 Højeste fuldførte uddannelse i Kilde: Danmarks Statistik. Faaborg-Midtfyn kommune har en bred sammensætning af borgere, som ikke skiller sig ud fra de øvrige kommuner på Fyn. Et øget uddannelsesniveau for Faaborg-Midtfyn Kommune er udtryk for øget kompetencer blandt arbejdsstyrken i Faaborg-Midtfyn Kommune. Det betyder at udbuddet af kvalificeret arbejdskraft kan medvirke til at tiltrække nye virksomheder i kommunen. 3. Befolkning og bolig- og erhvervsmarkedet i Faaborg I dette afsnit analyseres udviklingen i befolkning samt bolig- og erhvervsmarkedet i Faaborg som led i at kunne identificere den fremtidige efterspørgsel efter grundarealer til boliger og erhverv Befolkningssammensætning i Faaborg Det fremgår af data fra Danmarks Statistik, at der har været et relativt stabilt befolkningstal i Faaborg by fra 2010 til 2016.

18 Befolkningsudvikling - Faaborg by ,6 100,4 100, ,8 99,6 99,4 99,2 99 Befolkningstal (Venstre akse) Index (Højre akse) Figur 3.1 Befolkningsudvikling Faaborg by. Kilde: Danmarks Statistik. Den grønne kurve i ovenstående figur afspejler et indeks over befolkningsudviklingen. Det fremgår af højre akse, at skalaen går fra indeks 99 til indeks 101, hvilket betyder at befolkningstallet svinger indenfor plus/minus 1 %. Det understøttes også af, at i tre ud af de syv år var befolkningstallet i Faaborg. Der har dog i perioden været en mindre tilbagegang på 0,5 % fra 2010 til 2016, hvilket svarer til stagnation. Et nærmest uændret befolkningstal siger dog intet om ændringer i udviklingen i befolkningssammensætningen. Derfor er der set nærmere på, hvordan befolkningen er sammensat på alder. Det fremgår af nedenstående figur, at befolkningen i Faaborg i aldersgruppen under 60 år har været faldende i det meste af perioden. Aldersgruppen år har været relativt kraftigt stigende. For den økonomiske bæredygtighed er det naturligvis uheldigt for Faaborg, at netop befolkningen i den arbejdsdygtige alder fraflytter byen.

19 19 Befolkningstal fordelt på alder og år - Faaborg by Figur 3.2 Befolkningstal fordelt på alder og år i Kilde: Danmarks Statistik Boligpriser i Faaborg Boligsiden har udarbejdet en statistik på udbudspriser på villa- og rækkehuse i Faaborg by. Det fremgår, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris er under kr. pr. m 2. Dog stiger kvadratmeterprisen ved boliger placeret ud til Faaborg Fjord med vandkig. Her kan kvadratmeterprisen stige til mellem kr. pr. m 2. Figur 3.3 Udbudspriser i Faaborg kilde. Boligsiden.dk.

20 20 Udbudsprisen pr. kvadratmeter villabolig svinger meget på landsplan og på Fyn. Ses der på udviklingen over det seneste år, så er landsgennemsnittet mellem kr. pr. m 2. Udbudsprisen på Fyn er noget lavere, nemlig lige over kr. pr. m 2. Faaborg-Midtfyns boliger udbydes til lige over kr. pr. m 2. Tabel 3.4 Udbudspriser i Danmark, Fyn og Faaborg-Midtfyn. Kilde: Realkredit Danmark. En ting er udbudsprisen, en anden er den faktiske salgspris. Det er forventeligt, at den faktiske salgspris er lavere end udbudsprisen. Faaborg-Midtfyn Kommune havde store afslag ift. udbudsprisen i starten af Den nuværende situation viser, at der slås cirka 12,5 % af prisen på villaer ift. udbudsprisen.

21 1992K1 1992K4 1993K3 1994K2 1995K1 1995K4 1996K3 1997K2 1998K1 1998K4 1999K3 2000K2 2001K1 2001K4 2002K3 2003K2 2004K1 2004K4 2005K3 2006K2 2007K1 2007K4 2008K3 2009K2 2010K1 2010K4 2011K3 2012K2 2013K1 2013K4 2014K3 2015K2 2016K1 Efterspørgsel efter grundarealer til bolig- og erhvervsformål i Faaborg 21 Prisudviklingen i gennemsnitlig kvadratmeterpris i Faaborg og Årslev Faaborg 5792 Årslev Figur 3.5 Gennemsnitlig m2 pris for villaer og rækkehuse i Faaborg og Årslev i 4 kvartaler i Kilde Danmarks Statistik Ovenstående figur viser den gennemsnitlige kvadratmeterpris på villaer og rækkehuse i henholdsvis Faaborg og Årslev. Det skal bemærkes, at der er tale om postnummeret 5600 Faaborg og postnummeret 5972 Årslev, hvilket dækker over en lidt større geografi end selve byerne. Det fremgår, at Faaborg generelt er billigere pr. kvadratmeter end Årslev. Efterspørgslen på ejendomme er derfor højere i Årslev end i Faaborg Virksomhedernes lokalisering i Faaborg Virksomhedernes placering i Faaborg-Midtfyn kommune er i nogen grad afgørende for hvor borgere vælger at bosætte sig. Nedenfor er der på baggrund af data fra CVR-registeret plottet på et kort hvor virksomhederne er placeret.

22 22 Figur 3.6 Virksomhedernes placering i Faaborg-Midtfyn Kommune. Kilde: CVR registret Det fremgår af kortet at virksomhederne i Faaborg-Midtfyn Kommune er placeret fortrinsvis omkring havnemiljøet i Faaborg samt langs de store hovedveje og motorveje. Det fremgår tydeligere af nedenstående kort at virksomhederne i Faaborg by er lokaliseret i området omkring Faaborg Havn.

23 23 Figur 3.7 Virksomhedernes lokalisering i Faaborg ny. Kilde: CVR registret Et naturligt spørgsmål vil være, hvilke typer af virksomheder som er placeret i Faaborg by. Dette spørgsmål kortlægger kortet nedenfor. Figur 3.8 Virksomhedstyper i Faaborg. Kilde: CVR registret Det fremgår, at havneområdet er præget af offentlige institutioner, handel og kultur aktiviteter. I den nordvestlige del af byen fremgår det, at der er et industriområde, hvor transportvirksomheder ligeledes holder til.

24 24 Figur 3.9 Procentuel fordeling af virksomheder på brancher i Faaborg by. Kilde: CVR registret 28 % af virksomhederne er inden for handel, transport og hoteller og restauranter. 27 % af virksomhederne er enten offentlig administration mv. eller kultur og fritidsinstitutioner. Samlet 55 % for de tre brancher alene. Industrivirksomhederne udgør 9 % af de virksomheder der er placeret i postnummer Transporttider fra Faaborg Beliggenheden har en central effekt på prisen og derved efterspørgslen. Et andet element er afstanden til arbejde og skole. Nedenstående liste viser de centrale byer på Fyn, som f.eks. Odense, hvor en stor gruppe pendler til for at arbejde. Her vil det tage ca. 40 minutter at køre i bil fra Faaborg, mens det tager over en time med offentlig transport. Når forældre vælger at bosætte sig i en ny by, i dette tilfælde Faaborg, så har de ligeledes et fokus på uddannelsesmulighederne, samt transporttiden for deres børn, når disse skal starte en ungdomsuddannelse.

25 25 Faaborg Udgangspunkt Afstand Bil (tid) Offentlig transport (tid) Odense 47,1 km 40 min 61 min Svendborg 28,1 km 36 min 51 min Nyborg 58,5 km 45 min 78 min Middelfart 65,6 km 57 min 89 min Årslev 31,6 km 28 min 56 min Nørre Lyndelse 26,9 km 25 min 33 min Ringe 25,6 km 24 min 38 min Assens 34,2 km 33 min 110 min Kerteminde 56,4 km 47 min 100 min Rudkøbing 45,6 km 49 min 95 min Marstal 43,6 km 116 min 196 min Bogense 63,3 km 61 min 104 min Tabel 3.1 Transporttider fra Faaborg by til udvalgte byer på Fyn. Kilde: Google maps og rejseplanen.dk 4. Muligheder I 2010 har kommunalbestyrelsen i Faaborg-Midtfyn Kommune vedtaget en masterplan for Faaborgs udvikling, der beskriver den vision og den udvikling, kommunalbestyrelsen ønsker for Faaborg. I masterplanen hedder det: En af de grundlæggende ideer i Masterplanen er, at Faaborg har alle muligheder for at kombinere vandoplevelser, bykvalitet og attraktive landskaber til en meget stærk og konkurrencedygtig by over for folk, der gerne vil bo i et virkeligt kvalitetsmiljø, for turister, der ønsker autentiske oplevelser, og for vidensvirksomheder, der gerne vil forkæle medarbejderne med attraktive bymæssige rammer. Forudsætningen for at lykkes er investeringer i en fornyelse af Faaborgs oplevelsesværdier og aktivitetsmuligheder. Det være sig både kommunale investeringer i fysiske rammebetingelser og private investeringer i f.eks. nye overnatningstilbud, feriekoncepter, butikker, byerhverv og boliger m.v. Centralt i masterplanen for Faaborg er Firkløveret, der beskriver, hvordan midtbyen skal udvikle sig omkring en række bymiljøer med hver deres identitet. Firkløveret er knudepunktet omringet af et havnemiljø, et købstadsmiljø, et kultur- og idrætsmiljø og den kreative promenade som vist i figuren nedenfor. Dertil skal tillægges et nyt blad i forbindelse med transformationen slagterigrunden hvor arbejdstitlen er erhverv og leisure.

26 26 Det er Faaborg-Midtfyns Kommunes strategi at skabe den nødvendige attraktivitet i Faaborg og samtidig og i forlængelse heraf igangsatte en indsats, der kan realisere en positiv erhvervs- og befolkningsudvikling med flere arbejdspladser og større efterspørgsel efter grunde til boliger og virksomheder. Siden kommunalbestyrelsen i Faaborg-Midtfyn vedtog masterplanen Faaborg i udvikling, er der fra kommunens side foretaget en række større investeringer, som transformerer og værdisætter byen på et højere niveau med nye muligheder for aktiviteter og byliv. Det er vores vurdering, at transformationen og opgraderingen af byen vil bidrage til at skabe en positiv effekt i byens butikker, restauranter, caféer og dermed skabe en større tiltrækningskraft. For at nævne et godt eksempel, er det nye Havnebad et udtryk for et kvalitativt løft af Faaborg by med det formål at få flere mennesker til at bosætte sig i Faaborg og tiltrække flere turister. Havnebadet rummer diverse badefaciliteter som f.eks. udspringsmuligheder, badebroer, sauna m.v. Det er vores vurdering, at havnebadet sammen med de øvrige turismerelaterede faciliteter vil have en positiv effekt på mulighederne for at udvikle turismen i Faaborg, i form af flere besøgende og øget forbrug, hvilket i sidste ende kan gavne beskæftigelsen i form af flere arbejdspladser i Faaborg. På længere sigt vil dette gavne Faaborgs muligheder for at fastholde og tiltrække flere borgere. Og sidst men ikke mindst højner det bylivet for byens nuværende indbyggere. Faaborg-Midtfyn Kommune har i sommeren 2014 igangsat en større områdefornyelse af bymidten. Der er tale om en samlet investering på ca. 19 mio. kr., der både består af statslige midler på ca. 6 mio. kr. og kommunale midler for den resterende økonomi.

27 27 Faaborg-Midtfyn Kommune arbejder i øjeblikket med målsætninger om en transformation af slagterigrunden i Faaborg, der skal indeholde forskellige vækstskabende aktiviteter. Bl.a. arbejdes der på etableringen af et Nordisk Bad på slagterigrunden. Visionen er, at Faaborg skal være Nordeuropas nye badeby hele året for byens borgere og besøgende et poetisk Nordisk Bad og rekreativt, oplevelses- og overnatningsområde på den gamle Danish Crown fabriksgrund ved Faaborg Havn Det er en umiddelbar vurdering, at de nye aktiviteter over en periode kan generere flere virksomheder, der retter sig mod sundhed, fødevarer og leisure i et bredere perspektiv. Det er her oplagt og vigtigt at inkludere og indtænke flere oplevelser i forbindelse med øhavet og landskabet med Svanninge bakker. Samlet set vurderes det at der over en periode på de næste 5 år kan etableres nye arbejdspladser om året.. Faaborg-Midtfyn Kommune har igangsat en spændende bytransformation med gode perspektiver for en fremtidig positiv udvikling i Faaborg. Med afsæt i den igangværende by-transformation i Faaborg har vi identificeret en række områder som formentlig skal understøtte en yderligere positiv udvikling i Faaborg. Nye videns- og kontorarbejdspladser Med bytransformationen får Faaborg en kvalitet og en attraktivitet som vil være spændende for lokalisering af vidensvirksomheder som f.eks. konsulentvirksomheder, arkitektvirksomheder, tegnestuer, design, kunst og kunsthåndværk, reklamevirksomheder hvor tilgængeligheden af varetransport ikke spiller en rolle, men hvor det handler om at være placeret et sted, hvor omgivelsernes kvalitet er i højsædet. Erfaringer viser, at provinsbyer som bl.a. Svendborg, Sønderborg, Horsens, Silkeborg og Herning har oplevet en vækst og udvikling i andelen af kreative virksomheder. Analysen viser, at uddannelsesniveauet i Faaborg-Midtfyn Kommune i den arbejdsdygtige alder er hævet over de sidste 10 år, hvilket kan understøtte et fokus på denne type virksomheder og disses krav til arbejdskraft og uddannelsesniveau. Reduktion af Transporttiden Vi ser et potentiale for at flere mennesker bor i Faaborg og arbejder i Odense. Men transporttiden i bil på 41 minutter hver vej vurderes at være en barriere. Derfor bør der arbejdes for, at reducere transporttiden i bil mellem Faaborg og Odense ved at skabe en mere direkte linjeføring i vejinfrastrukturen der kan afkorte distancen og forbedre transporttiden. Vi finder at Faaborg har en række af de samme by- og havnemæssige kvaliteter som Kerteminde. Forskellen er blot, at det tager ca. 20 minutter i bil fra Kerteminde til Odense mens det taget dobbelt så lang tid fra Faaborg til Odense. Det skal anføres at transporttider på minutter for at komme til Odense, bestemt er ikke skræmmende set i forhold til de øvrige dele af landet - ikke mindst Østdanmark. I Fyn regi, er det dog stadig en lang rejsetid, da Faaborg er i konkurrence med byer som Kerteminde, Ringe, Årslev mv.

28 28 Tiltrækning af pendlere fra Odense og Svendborg Der er personer med bopæl i Odense og personer med bopæl i Svendborg, der dagligt pendler til arbejdspladser i Faaborg-Midtfyn Kommune herunder arbejdspladser i Faaborg. Der er ikke tilgængelige data for indpendlingen til Faaborg isoleret set. Nogle af disse kan formentlig gøres interesseret i at flytte til Faaborg. Det er vores anbefaling, at der fokuseres på to væsentlige forhold. For det første at boligudgifterne i Faaborg er betydelig lavere end på Fyn generelt og i særlig grad i forhold til Odense. For det andet, at Faaborg-Midtfyn Kommune er i besiddelse af en konkurrencedygtig grundskyldpromille, der er den fjerde laveste på Fyn og kun marginalt højere end i Odense. Tiltrækning af det grå guld Faaborg-Midtfyn Kommune tiltrækker i dag ældre med en gennemsnitlig indkomst der er 0-10 % højere end den gennemsnitlige indkomst blandt borgere i samme aldersgruppe. På Fyn tiltrækkes de ældre med en gennemsnitlig indkomst der er 10-20% højere end den gennemsnitlige indkomst af kommunerne Kerteminde, Middelfart, Nordfyn, Nyborg og Langeland. Vi finder at Faaborg med afsæt i beliggenheden og den igangværende by-transformation, bør have potentialet til at tiltrække flere ældre i segmentet med en indkomst på 0-10% højere end landsgennemsnittet, men også tage markedsandele i segmentet de rigere ældre med en gennemsnitlig indkomst, der er 10-20% højere end gennemsnittet. Analysen viser, at den største nettotilflytning til Faaborg-Midtfyn Kommune sker fra Nordsjælland, Vest- og Sydsjælland og Nordjylland, hvorfor der bør fokuseres på disse områder. 5. Absorbering På baggrund af absorberingsanalysen vurderer vi som udgangspunkt: At de eksisterende boliger i Faaborg by kan absorbere nye borgere i Faaborg by de næste fem år. Der vurderes med andre ord ikke at være efterspørgsel efter grundarealer til nye boliger i Faaborg. Det samme gør sig gældende for grundarealer til erhvervsformål. Det er vores vurdering, at en realisering af ambitionerne om udvikling af slagterigrunden i Faaborg med et nyt Nordiske Bad, nye virksomheder og nye arbejdspladser formentlig er det, der sammen med Faaborg-Midtfyn Kommunes indsats i tilknytning til by-transformationen, for alvor kan rykke ved befolkningsudviklingen i Faaborg. Nye arbejdspladser i Faaborg er udgangspunktet for en positiv udvikling i Faaborg, der afstedkomme en stigende efterspørgsel efter boliger i Faaborg.

29 29 Såfremt ambitionerne om en udvikling af slagterigrunden i Faaborg realiseres vil det betyde, at der over en periode på fem år kan skabes nye arbejdspladser i Faaborg om året. Nye arbejdspladser vil øge incitamentet for tilflytning til Faaborg. Vi estimere, at dette vil betyde, at Faaborg kan imødese en nettotilgang på 80 indbyggere. Under denne forudsætning estimeres det at der vil bliver efterspurgt boliger pr. år i fem år samt 0,5-1 erhvervsgrunde pr. år i fem år jf. tabellen nedenfor. Formål Enhed (m 2 ) Antal salg pr. år Samlet grundareal (m 2 ) Boliger Erhverv 250 0,

30 30 6. Kilder Befolkningsprognose Faaborg-Midtfyn Kommune , Faaborg-Midtfyn Kommune, 2016 CVR registret Danmarks Statistik Geodemografisk rapport, 2015 Globaliseringsudfordringer Faaborg-Midtfyn, Region Syddanmark, 2014 Kortlægning af de kreative erhverv i Region Midtjylland, Region Midtjylland, Kreative erhverv og design, Region Syddanmark, 2017 København Universitet, Institut for Fødevare og Ressourceøkonomi Masterplan for Faaborg, Faaborg-Midtfyn Kommune, 2008 Realkreditrådet Udkast til kommissorium for Transformationen af Slagterigrunden i Faaborg, Faaborg- Midtfyn Kommune,