Aarhus Kommune. Lokalplan nr Erhvervsbyggeri ved Spanien og Jægergårdsgade, Februar 2017

Transkript

1 Aarhus Kommune Lokalplan nr Erhvervsbyggeri ved Spanien og Jægergårdsgade, Aarhus C Februar 2017

2

3 Planafdelingen Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C 8. februar 2017 Side 1 af 2 Lokalplan nr Erhvervsbyggeri ved Spanien og Jægergårdsgade, Aarhus C TEKNIK OG MILJØ Center for Byudvikling og Mobilitet Aarhus Kommune Planafdelingen Kalkværksvej Aarhus C Telefon: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Aarhus Byråd har vedtaget en lokalplan for det viste lokalplanområde. Planen betyder Området må anvendes til erhvervsformål. Fremtidig bebyggelse, udstykning eller ændret anvendelse skal være i overensstemmelse med planen. Planen og klagevejledning kan ses på nettet På Borgerservice, Hovedbiblioteket - Dokk1 og på aarhus.dk/annoncer fra onsdag den 8. februar 2017 Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Den sammenfattende redegørelse om miljøvurdering indgår i lokalplanen. Retsvirkningerne af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelserne i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen

4 kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den pågældende dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensationen eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. 8. februar 2017 Side 2 af 2 Klagevejledning Lokalplanen er vedtaget i henhold til lov om planlægning. Efter denne lov kan retlige spørgsmål i forbindelse med lokalplanen påklages af alle, der har retlig interesse i planen. Det vil sige, at du for eksempel kan klage over planen, hvis du mener, at kommunen har fejlfortolket loven eller ikke har overholdt de gældende procedure- og kompetenceregler. Du kan derimod ikke klage over lokalplanens indhold. Er der i forbindelse med lokalplanen udarbejdet en miljøvurdering, vil der kunne klages over retlige spørgsmål i forbindelse med miljørapporten og den sammenfattende redegørelse. Klagemyndighed Hvis du ønsker at klage over denne afgørelse, kan du klage til Planklagenævnet. Du klager via Klageportalen, som du finder et link til på forsiden af nmkn.dk. Klageportalen ligger på borger.dk og virk.dk. Du logger på borger.dk eller virk.dk, ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Klagen sendes gennem Klageportalen til Aarhus Kommune. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for kommunen i Klageportalen. Planklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til Aarhus Kommune, Center for Byudvikling og Mobilitet, Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C, byudviklingogmobilitet@aarhus.dk der herefter videresender anmodningen til Planklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Klagefrist Klagen skal være modtaget af Aarhus Kommune inden 4 uger efter, at du har modtaget afgørelsen. Er afgørelsen offentligt bekendtgjort, regnes klagefristen fra annoncens dato. Klagegebyr Det er en betingelse for nævnets behandling af klagen, at der indbetales et klagegebyr, som opkræves af Planklagenævnet. Du betaler gebyret med betalingskort i Klageportalen. Domstolsprøvelse Hvis et spørgsmål ønskes prøvet ved domstolene, skal sag anlægges inden 6 måneder efter, at du modtager dette brev. For afgørelser, der er offentligt bekendtgjort, regnes fristen fra annoncens dato. Med venlig hilsen Planafdelingen

5 Lokalplan nr Aarhus Kommune Center for Byudvikling og Mobilitet Planafdelingen Februar 2017 CENTER FOR BYUDVIKLING OG MOBILITET Lokalplan nr Erhvervsbyggeri ved Spanien og Jægergårdsgade, Aarhus C

6 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger der gælder når lokalplanen er offentliggjort. Bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer lokalplanens bestemmelser. Her ligger lokalplanområdet Oplysninger om realisering af lokalplanen fås ved Center for Miljø og Energi, Byggeri Grøndalsvej 1, 8260 Viby J Tlf miljoeogenergi@aarhus.dk Lokalplanen kan ses ved Borgerservice og Hovedbiblioteket på Dokk1, Hack Kampmanns Plads 2, Tlf Kortgrundlag Aarhus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Center for Byudvikling og Mobilitet, Planafdelingen Kalkværksvej 10, 8000 Aarhus C Tlf i samarbejde med: Niras A/S Åboulevarden Aarhus C Vedtagelsesdatoer Lokalplan nr er vedtaget af Aarhus Byråd den 1. februar 2017 Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den 8. februar 2017

7 AARHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR Erhvervsbyggeri ved Spanien og Jægergårdsgade INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Område og opdeling Anvendelse Trafikforhold Teknisk forsyning Terrænregulering Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende og skiltning Ubebyggede arealer, hegn og beplantning Miljøforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening Servitutter LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v Sammenfattende redegørelse af Miljøvurderingen LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen VIRKSOMHEDSLISTE... Bilag LOKALPLANKORT... Bilag TERRÆNKORT... Bilag Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 1038

8 2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Lokalplanen omfatter området, der afgrænses af Spanien mod vest, Jægergårdsgade mod syd, Kulbroen mod nord og delvist af Kalkværksvej mod øst. Lokalplanområdet, der er ca m 2 stort, var ved planens udarbejdelse kommunalt ejet og beliggende i byzone. På matrikelkortet (side 11) er vist ejer- og zoneforhold. Beskrivelse af området Området er beliggende inden for byomdannelsesområdet Sydhavnskvarteret, som er et areal i den sydlige del af De Bynære Havnearealer. Oversigtskort der viser udsnit af De Bynære Havnearealer markeret med hvid linje. Sydhavnskvarteret er markeret med en rød ring. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1038

9 3 Inden for arealet ligger i dag en tankstation, en parkeringsplads for busser, lastvogne og lignende, samt enkelte bygninger af blandet karakter. Der findes ingen væsentlige beplantningsmæssige elementer inden for området, og arealet fremstår generelt slidt med store, åbne befæstede arealer og ældre nedslidte bygninger. Oversigtkort med lokalplanområdet angivet med hvid ramme. Lokalplanområdet afgrænses mod vest af Spanien og støder op til bydelen Frederiksbjerg samt det nye byområde Frederiks Plads, som ved udarbejdelsen af denne lokalplan er under opførelse. Mod syd afgrænses området af Jægergårdsgade og Slagtehusområdet, mens det mod nord og øst støder op til arealerne omkring Kalkværksvej. Langs lokalplanområdets nordlige grænse ligger det gamle kulkranspor, kaldet Kulbroen. Det er planen, at Kulbroen skal ombygges til en ny fodgængerforbindelse, der bliver ført over Spanien og videre ind gennem Frederiks Plads til området Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1038

10 4 omkring Banegården og Bruuns Galleri. Via Kulbroen får Sydhavnen dermed en direkte forbindelse til Aarhus Hovedbanegård og midtbyen. Billede af Kulbroen set fra Kalkværksvej. Terrænmæssigt er selve lokalplanområdet beliggende et stykke lavere end Spaniens niveau, og er flere steder afgrænset mod vejen af en støttemur på ca. 1 meter. Terrænet inden for området er jævnt, dog med et svagt fald fra Spanien mod øst mod Kalkværksvej. Vest for Spanien stiger terrænet kraftigt op mod M.P. Bruuns Gade. Planens baggrund og mål Baggrunden for lokalplanen er, at Aarhus Kommune ønsker at igangsætte en omdannelse af Sydhavnskvarteret. I den forbindelse har kommunen igangsat en overordnet planlægning for hele kvarteret, bl.a. med henblik på udbud og salg af byggeretter. Denne lokalplan udgør det første af områdets byggefelter og skal medvirke til at sætte gang i omdannelsen af området. Hensigten med omdannelsen af Sydhavnskvarteret er at skabe et nyt og fortættet byområde, der fungerer i tæt forbindelse med bl.a. Frederiks Plads, Bruuns Galleri, Banegården, samt de øvrige bynære havnearealer, herunder Kulbroen. Lokalplanen tager udgangspunkt i et konkret projekt, der ønskes opført inden for planområdet. Lokalplanen er derfor udarbejdet for at sikre, at den skitserede bebyggelse kan opføres, og at de intentioner og kvaliteter, der er beskrevet i skitseprojektet videreføres og sikres i planlægningen. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1038

11 5 Illustrationsplan der viser hvordan området kan komme til at tage sig ud. Planens hovedtræk Området er disponeret således, at der kan etableres en samlet bebyggelse med en sammenhængende facadelinje langs Spanien. Lokalplanområdet udlægges til erhvervsformål, og inden for området må der kun opføres og indrettes bebyggelse til ikke støjfølsomt erhverv såsom, kontorvirksomhed, liberale erhverv, servicevirksomhed, undervisnings- og konferencevirksomhed og lignende. Området må desuden anvendes til offentlige formål, institutioner og lignende, der med hensyn til miljøfølsomhed og belastning ikke adskiller sig fra anden tilladt erhvervsvirksomhed i området. Der må ikke etableres boliger eller mulighed for overnatning inden for området. I planområdets østlige del vil der blive etableret et byrum på et hævet plateau, som vil fungere som bebyggelsens adgangs- og friarealer, og som samtidig vil være offentligt tilgængeligt. Byrummet på det hævede plateau giver mulighed for at etablere bl.a. parkering i bebyggelsens konstruktion hvortil der bliver adgang fra syd via Jægergårdsgade med et nyt færdselsareal langs planområdets østlige grænse, hvor der er nedkørsel til parkeringskælderen. Der vil blive adgang til byrummet via trapper og ramper, således at der kan skabes stiforbindelser for fodgængere gennem området. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1038

12 6 Bebyggelsens udseende Lokalplanen muliggør etablering af bebyggelse med et samlet etageareal på op til m² i op til 6 etagers højde, foruden helt eller delvist underjordiske kælderarealer. For at skabe en variation i bebyggelsens facader skal disse primært udføres i en kombination af forskellige materialer så som mørke metalplader, glas eller lign. Facaderne skal desuden etableres med arkitektonisk variation i form af mindre frem- og tilbagerykning af facadebeklædningen. Mod Spanien og Kalkværksvej skal frem- og tilbagerykningen etableres, så facaderne fremstår med vandrette bånd, og hvor hvert bånd består af 1-2 etager, i princippet som vist på visualiseringerne side 6 og 7. Mod Jægergårdsgade og mod Kulbroen skal frem- og tilbagerykningen etableres så facaderne fremstår som separate rektangler, der forskyder sig frem og tilbage i forhold til hinanden, i princippet som vist på visualiseringerne side 6 og 7. De plateauer, der opstår ved frem- og tilbagerykningen af rektanglerne, kan anvendes til altaner og andre lignende opholdsarealer. Bebyggelsens stueetager mod Spanien, Jægergårdsgade og Kalkværksvej skal fremstå åbne og etableres med større transparente glas- og indgangspartier. Dele af stueetagens facade må desuden begrønnes, beklædes med natursten eller lign., så der skabes en variation i udtrykket. Visualisering af hvordan området kan komme til at tage sig ud set fra Spanien mod nord. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1038

13 7 Friarealer og beplantning Størstedelen af områdets adgangs- og friarealer vil være på det hævede plateau øst for bebyggelsen. Plateauet vil optage terrænforskellen til Spanien samt det svage terrænfald, der er i lokalplanområdet. Derudover giver det mulighed for en hensigtsmæssig adgang til områdets kælderarealer. Terrænforskellene mellem byrummet og de omgivende arealer optages ved hjælp af organisk og blødt formede ramper, trappe- og terrasseanlæg, som skal udformes, så de fremstår som aktive elementer i byrummet i form af sidde- og opholdsanlæg eller som beplantede niveauer. Visualisering der viser hvordan området kan komme til at tage sig ud set fra Kulbroen mod områdets hævede adgangs- og færdselsareal. Det er tanken, at byrummet indrettes med zoner til ophold, aktiviteter og færdsel, og skal knytte sig på den tværgående rekreative forbindelse som Kulbroen vil danne gennem hele Sydhavnskvarteret. Samtidig skal byrummet på længere sigt fungere som en del af en langsgående rekreativ forbindelse, der sammenbinder byomdannelsesområdet i en nord-syd gående retning. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1038

14 8 Diagram der illustrerer områdets bymæssige forhold til den overordnede planlægning. Veje og stier Lokalplanområdet får overordnet vejadgang fra Spanien via Jægergårdsgade. Fra en tilslutning til Jægergårdsgade vil der blive etableret et nyt færdselsareal langs områdets østlige grænse med forbindelse til Kalkværksvej. Dette areal skal give adgang til bebyggelsens kælderareal samt til et areal til varelevering i områdets nordlige ende. Arealet forventes desuden at skulle udgøre vejadgangen til naboarealet beliggende mellem lokalplanområdet og Kalkværksvej. Der må ikke etableres direkte vejadgang til lokalplanområdet fra Spanien. Der skal etableres min. 80 bilparkeringspladser til bebyggelsen og disse vil blive placeret i bebyggelsens konstruktion. Der kan dog etableres enkelte korttidsparkeringspladser samt parkeringsplads til handicapbus på terræn. Korttidsparkeringen forventes placeret langs Jægergårdsgade som et vigeareal, der vil blive etableret i forbindelse med en samlet ombygning af Jægergårdsgade, herunder etablering af sammenhængende fortov. Der skal etableres cykelparkering svarende til ca. 170 cykler inden for området, og disse vil blive etableret som en kombination af parkering på terræn og i kælder. Personaleparkering af cykler vil hovedsageligt blive placeret i kælderen mens cykelparkering til besøgende vil kunne placeres på terræn Cykelparkeringspladser skal så vidt muligt placeres i nærheden af indgange/opgange. Områdets adgangs- og friarealer vil være offentligt tilgængelige, og ud over opholdsmuligheder vil der via ramper og trappeanlæg kunne skabes forbindelse for lette trafikanter gennem området og på den måde koble området sammen med det overordnede vej- og stinet i nærområdet. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1038

15 9 Langs Spanien og Jægergårdsgade må der opsættes sikkerhedsmæssige foranstaltninger i form af eksempelvis plinte, hævede terrænelementer og lign., for at forhindre direkte adgang til bygningen med motorkøretøjer. Grundejerforening I forbindelse med udviklingen af Sydhavnskvarteret vil der blive oprettet en eller flere grundejerforeninger i området, som skal overtage og vedligeholde områdets fællesarealer og -anlæg. Dette lokalplanområde skal tilsluttes den/de fælles grundejerforening(er), når den/de oprettes. Skitse af hvordan bebyggelsen og det hævede adgangs- og færdselsareal kan komme til at tage sig ud i konteksten. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1038

16 10 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at området anvendes til erhvervsformål, der fastsættes bestemmelser for hvilke erhvervstyper der må findes i området og byggeriets stueetage skal fremstå med en åben karakter. 2. Område og opdeling Stk. 1 Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnumre: 1h, del af 1a og 1f, alle Århus Bygrunde, samt del af litra au samt alle parceller der efter den "Indtast dato" udstykkes i området. Se fodnote 1. 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Aarhus Kommune, Teknik og Miljø. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1038

17 11 Matrikelkort. 3. Anvendelse Stk. 1 Stk. 2 Lokalplanområdet er udlagt til erhvervsformål. I området må kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves erhverv som følgende: Ikke støjfølsomt kontor og domicilbyggeri, såsom kontorvirksomhed, liberale erhverv, servicevirksomhed, restaurationsvirksomhed undervisnings- og konferencevirksomhed. Virksomheder må kun etablere sig i området, hvis de er medtaget på listen bagest i lokalplanen under virksomhedsklasse 1-2 og grundvandsklasse 1-2. Og støjbelastningen for perioderne dag/aften/nat kan maksimalt være 55/55/55 db(a). Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1038

18 12 Aarhus Kommune, Teknik og Miljø kan tillade, at andre virksomheder kan etablere sig i området, hvis virksomhederne efter en konkret vurdering af produktions- og miljøtekniske forhold og risikoen for forurening af grundvand kan sidestilles med de i listen nævnte virksomheder, og virksomhederne er forenelige med lokalplanens formål, jf. 1 og beskrivelsen af lokalplanens indhold, side 5. Stk. 3 Stk. 4 Stk. 5 Stk. 6 Stk. 7 Området må desuden anvendes til offentlige formål, institutioner og lignende, der med hensyn til miljøfølsomhed og belastning ikke adskiller sig fra anden tilladt erhvervsvirksomhed i området. Stuetagen skal indeholde kunderettede og offentligt orienterede funktioner. Der må ikke opføres eller indrettes boliger i området eller anvendelse der gør det muligt at overnatte. Der må inden for hele lokalplanområdet etableres helt eller delvist underjordisk kælder til bl.a. parkering, depoter og teknik. Der må i området etableres over- og underjordiske anlæg til håndtering af regn- og overfladevand. 4. Trafikforhold Veje og stier Stk. 1 Lokalplanområdet skal have vejadgang fra en tilslutning til Jægergårdsgade, i princippet som vist på lokalplankortet. Der må ikke etableres direkte overkørsel for biler fra Spanien til lokalplanområdet. Stk. 2 Stk. 3 Stk. 4 Stk. 5 På lokalplankortet er vist areal udlagt til færdselsareal med en bredde på min. 8 m. Dette areal skal give adgang til områdets parkeringsareal samt til areal til varelevering, jf. 5 stk. 6, i princippet som angivet på lokalplankortet. Der skal sikres mulighed for adgang for fodgængere på tværs af lokalplanområdet via det jf. 10 stk. 2 udlagte adgangs- og friareal, i princippet som angivet på lokalplankortet. Der skal ved vej- og stitilslutninger sikres oversigt i henhold til gældende vejregler. Der skal etableres rampe eller elevator fra terræn til bebyggelsens adgangs- og friarealer, således at der sikres tilgængelighed for alle. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1038

19 13 Varelevering Stk. 6 Varelevering skal ske fra arealet markeret med særlig signatur på lokalplankortet, og skal vejbetjenes fra den i 5 stk. 1 nævnte vejtilslutning til Jægergårdsgade, i princippet som vist på lokalplankortet. Parkering Stk. 7 Der skal inden for lokalplanområdet etableres min. 80 bilparkeringspladser. Heraf skal der etableres min. 2 handicapparkeringspladser i kælder samt min. 1 parkeringsplads til handicapbus, som må placeres på terræn. Stk. 8 Der skal inden for lokalplanområdet reserveres areal til parkering af cykler svarende til min. 170 cykelparkeringspladser. Cykelparkering må etableres som en kombination af parkering på terræn/det udlagte adgangs- og friareal, samt i kælderarealer. Cykelparkering skal så vidt muligt placeres i nærheden af indgange/opgange. 5. Teknisk forsyning Stk. 1 Stk. 2 Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Belysning af udendørsarealer skal være afskærmet, så belysningen ikke medfører blændingsgener for omboende. 6. Terrænregulering Stk. 1 Stk. 2 Niveauet for bebyggelsens stueetage samt det udlagte areal til adgangs- og friareal skal etableres i et hævet niveau mellem kote 4.7 og 5.1 (DVR90), og skal etableres inden for det på kortbilag 2, Terrænkort, viste areal. Terrænforskellen mellem det hævede niveau og det omgivende terræn skal bearbejdes med trappeanlæg, ramper og varierende plateauer, således at terrænforskellen aftrappes imod omgivelserne på alle sider af det hævede niveau. Der skal være adgang fra det omgivende terræn til bebyggelsen og det hævede niveau med adgangs- og friareal. Det hævede niveaus aftrapning og plateauer skal have et organisk udtryk og bløde former. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1038

20 14 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Omfang Stk. 1 Der må inden for lokalplanområdet opføres og indrettes maksimalt m² etageareal. Se fodnote 2. Ved opgørelse af etagearealet medregnes ikke tagterrasser (helt eller delvist inddækkede), altaner, parkeringsarealer for biler og cykler, eventuelle sekundære rum (teknikrum, affaldsrum, depotrum og lign.) samt overdækkede arealer i portåbninger og under udhæng. Placering Stk. 2 Ny bebyggelse skal placeres inden for det på lokalplankortet angivne byggefelt. Enkelte bygningsdele, såsom udkragninger og lign., må overskride byggefeltets udstrækning med op til 2 m, men skal etableres med en frihøjde på min. 3,5 m. Der må ikke etableres udkragning ud over byggefeltets afgrænsning mod Spanien. Dele af byggefeltet, der evt. ikke anvendes til bebyggelse, kan anvendes som adgangs- og friarealer. Stk. 3 Stk. 4 Stk. 5 Helt eller delvist underjordiske kælderanlæg må placeres uden for det udlagte byggefelt. Bebyggelse mod Spanien skal placeres med facaden parallelt med vejens forløb. Uden for byggefeltet må der etableres trappeanlæg eller lign. fra bebyggelsens øvre etager til det udlagte adgangs- og friareal, samt etableres anlæg, der skal kunne forbinde bebyggelsen med Kulbroen. Højde Stk. 6 Stk. 7 Stk. 8 Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 6 etager foruden helt eller delvist underjordiske kælderarealer. Bebyggelsens højde må ikke overstige kote (DVR90). Se fodnote 3 Tekniske anlæg, elevatortårne, vindueskonstruktioner og lign. må opføres i op til 4,0 m over den maksimale kote angivet i 8 stk. 7. Disse anlæg skal dog holde en afstand på min. 5,0 m fra bebyggelsens facadelinje. 2 Det angivne etageareal svarer tilnærmelsesvis til en bebyggelsesprocent på ca. 179 for området som helhed. 3 Kote svarer omtrent til en bygningshøjde på ca. 28 m. mod Spanien. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1038

21 15 8. Bebyggelsens udseende og skiltning Facader Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Stk. 4 Stk. 5 Bebyggelse mod Spanien skal opføres som sluttet bebyggelse. Bebyggelsens facader skal primært udføres i en kombination forskellige materialer så som mørke metalplader, glas eller lign. Til facadebeklædning må ikke benyttes spejlglas og lignende reflekterende materialer, som kan give anledning til væsentlige blændingsgener for omgivelserne. Bebyggelsens stueetager mod vest (Spanien), mod øst (Kalkværksvej og mod syd (Jægergårdsgade) skal fremstå åbne med større transparente glaspartier samt indgangspartier. Dele af stueetagens facade må desuden begrønnes, etableres med natursten eller lign. Bebyggelsens facader mod vest (Spanien) og øst (Kalkværksvej) skal etableres med variation i form af mindre frem- og tilbagerykning af facadebeklædningen. Frem- og tilbagerykningen skal etableres, så facaden fremstår som vandrette bånd, og hvor hvert bånd består af 1-2 etager, i princippet som vist på illustrationerne side 6 og 7. Vinduespartier må etableres i hele facadebåndets højde og i varierende bredder, i princippet som vist på illustrationerne side 6 og 7. Stk. 6 Bebyggelsens facader mod syd (Jægergårdsgade) og nord (Kulbroen) skal over stueetagen etableres med variation i form af frem- og tilbagerykning af facadeelementer. Frem- og tilbagerykningen skal etableres, så facaden fremstår som varierende rektangler, der forskyder sig frem og tilbage i forhold til hinanden, i princippet som vist på illustrationerne side 6 og 7. Vinduespartier må etableres i hele facaderektanglets udstrækning, dog således at hvert rektangel indrammes af et visuelt tungere materiale, i princippet som vist på illustrationerne side 6 og 7. Stk. 7 Stk. 8 Stk. 9 Plateauerne der opstår ved frem- og tilbagerykningen må anvendes til altaner og andre lignende opholdsarealer. Værn på altaner over terræn skal fremstå transparente og skal primært etableres i glas eller lign. Oplag af varer og affald skal ske integreret i bebyggelsen og inden for byggefeltet. Der kan således ikke etableres varegårde, affaldsopbevaring og lignende i området udlagt til adgangs og friareal samt areal til varelevering. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1038

22 16 Tage Stk. 10 Stk. 11 Stk. 12 Stk. 13 Stk. 14 Stk. 15 Stk. 16 Stk. 17 Tage skal udføres, så de syner flade. Undtaget herfra er tagvindue/skylight opbygningen, der kan udføres med hældning. Udformningen skal i princippet være som vist på illustrationen side 9. Ventilationsanlæg, teknik og lignende på tage skal afskærmes, så de indgår i tagvindue/skylight opbygningen og bliver en helt integreret del af arkitekturen. Tagfladen, bortset fra tagvindue/skylight opbygningen, skal udformes som grønt vegetationstag med mulighed for montering af et anlæg til indvinding af solenergi. Til tagvindue/skylight må ikke benyttes spejlglas og lignende reflekterende materialer, som kan give anledning til væsentlige blændingsgener for omgivelserne. Energiproducerende anlæg på tag og facader skal fremstå som en integreret del af bygningernes arkitektur. Solenergianlæg på taget skal være en integreret del af tagvindue/skylight opbygningen. Se 8 Stk. 11. Hvis det herudover er nødvendigt, af hensyn til energirammeberegningen, at opsætte solceller, er det muligt, at opsætte et anlæg til indvinding af solenergi på tagfladen. Anlæg til indvinding af solenergi skal fremstå som et eller flere rektangler eller kvadrater på den enkelte tag- eller vægflade. På tagfladen skal et anlæg syne vandret med en maksimal hældning på 12 grader. Til energiproducerende anlæg på tage og facader må ikke benyttes reflekterende materialer, som kan give anledning til væsentlige blændingsgener for omgivelserne. Afskærmning Stk. 18 Langs Spanien og Jægergårdsgade må der opsættes sikkerhedsmæssige foranstaltninger i form af eksempelvis pullerter, plinte, hævede terrænelementer og lign., for at forhindre direkte adgang til bygningen med motorkøretøjer. Skiltning Stk. 19 Stk. 20 Skiltning på bygninger må alene ske på bygningens lodrette facader, og ikke over skæring mellem tag og facade. Skiltningen skal begrænses til firmanavn og/eller logo, og skiltets udformning og størrelse skal tilpasses bygningens arkitektur. Skiltning over stueetagen skal samordnes således, at de i størrelse, placering og udseende udgør en samlet helhed på facaden. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1038

23 17 Stk. 21 Stk. 22 Facadeskiltning skal udføres som løse bogstaver, symboler og firmalogo, og må ikke få karakter af facadebeklædning. Tekst og logo i skilte må være indvendig belyst, eller må etableres som enkeltbogstaver med bagudrettet lys på facaden (coronabelysning). Lysskilte må udføres med en maksimal dybde på 0,25 m. Stk. 23 Der må alene opsættes skiltning for virksomheder, der har adresse på ejendommen. 9. Ubebyggede arealer, hegn og beplantning Opholdsarealer Stk. 1 Der skal etableres opholdsarealer inden for arealet, angivet på lokalplankortet. Opholdsarealer må desuden etableres på altaner og lign. arealer over terræn. Adgangs- og friareal Stk. 2 Stk. 3 Stk. 4 Areal udlagt til adgangs- og friareal, angivet på lokalplankortet, skal udformes og indrettes med zoner til ophold, aktiviteter og færdsel. Arealet skal have adgang via trappe- og rampeanlæg til de omkringliggende gader og arealer. En del af arealet skal etableres med begrønning, eksempelvis i form af træbeplantning, plantebede, plantekummer, beplantede plateauer og lign., i princippet som angivet på illustrationsplanen side 5. Der må jf. 5 stk. 8 etableres et antal parkeringspladser inden for arealet. Cykelparkeringspladser må overdækkes. Forareal Stk. 5 Det på lokalplankortet udlagte forareal skal etableres som gangareal, eksempelvis fortov. 10. Miljøforhold Trafikstøj Stk. 1 Det skal sikres, at det konstante, udendørs støjniveau, som vejstøj påfører støjfølsom erhvervsbebyggelse f.eks. kontorer ikke overstiger Lden 63 db. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1038

24 18 Såfremt det udendørs støjniveau overstiger Lden 63 db, skal det ved facadeisolering sikres, at det konstante, indendørs støjniveau i kontorarbejdsrum ikke overstiger Lden 38 db. Det skal ved brug af afskærmning eller på anden måde sikres, at udendørs opholdsarealer ikke udsættes for støj fra vejtrafik, der overstiger Lden 58 db. Virksomhedsstøj Stk. 2 Stk. 3. Ved etablering af virksomheder skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. Det skal sikres, at det beregnede ækvivalente korrigerede støjniveau, som virksomhedsstøj fra containerterminalerne påfører disse udendørs opholdsarealer, ikke overstiger 55 db(a). Luftforurening Stk. 4 Det skal sikres, at byggeriets brugere ikke udsættes for lugt- og luftforurening over vejledende grænseværdier. Det betyder at oplukkelige vinduer, udendørs opholdsarealer og luftindtag til ventilation skal placeres under en højde over terræn på 20 m. (Det er ca. kote 24). Sikkerhed Stk. 5 Stk. 6 I facader, der vender mod risikovirksomheder på havnen, skal vinduer etableres i materialer som ikke splintrer ved trykpåvirkning, eksempelvis i form af hærdet/lamineret glas. Der skal være en ammoniakføler på luftindtaget, der lukker ved for store koncentrationer. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før: Det i 5 nævnte færdselsareal og stiforbindelser er anlagt. Se fodnote 4. De i 5 stk. 9 og 10 nævnte parkeringspladser er etableret. Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1038

25 19 De i 10, stk. 3 nævnte beplantning er etableret. Se fodnote Grundejerforening Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Stk. 4 Stk. 5 Der skal stiftes en forening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet og de omgivende områder i Sydhavnskvarteret. Se fodnote 5. Grundejerforeningen vil blive stiftet på foranledning af Aarhus Kommune, Teknik og Miljø. Grundejerforeningen skal efter krav fra Aarhus Kommune, Teknik og Miljø optage medlemmer fra tilgrænsende områder. Grundejerforeningen skal efter krav fra Aarhus Kommune, Teknik og Miljø sammenslutte sig med en eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger. Grundejerforeningen skal overtage og vedligeholde områdets fællesarealer, veje og stier. 13. Servitutter Med lokalplanens ikrafttræden ophæves følgende servitutbestemmelser i medfør af planlovens 15, stk. 2, nr. 16: På matr. nr. 1h, Århus Bygrunde: Dok. Om byggelinjer mv. 4 Såfremt de nævnte anlæg ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres forinden ibrugtagen af bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelserne, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en fastsat frist. 5 Supplerende bestemmelser om grundejerforening vil kunne findes i den deklaration, som vil blive udarbejdet for området som grundejerforeningen dækker. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1038

26 20 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har vedtaget. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er som vist, beliggende i rammeområde ER De Bynære Havnearealer, og er beliggende i byzone. Området er udlagt til erhvervsformål i virksomhedsklasse 1-2. Den maksimale byggehøjde er 20 m. Enkelte bygninger/landmarks vil eventuelt kunne opføres i en større højde. Området er desuden omfattet af Tillæg nr. 58 til Kommuneplan Kvalitetshåndbog for de Bynære Havnearealer som fastlægger overordnede byggefelter samt principper for bebyggelse mv. Kommuneplanens rammer. Lokalplanområdet er angivet med røde prikker. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1038

27 21 Det er vurderet at Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen og Tillæg nr. 58 til Kommuneplan Det er vurderingen at det byggeri lokalplanen giver mulighed for netop er en af de bygninger der kan være højere. (Lokalplanen indeholder mulighed for byggeri i 6 etager og op til kote 32, (der svarer til en højde på 28 m ved Spanien). Højhuspolitik for Aarhus Kommune Aarhus Byråd vedtog den 11. oktober 2006 Tillæg nr. 84 til Kommuneplan 2001, Højhuspolitik for Aarhus Kommune. Dette tillæg er efterfølgende indarbejdet i de efterfølgende kommuneplaner for Aarhus Kommune. I Højhuspolitik for Aarhus Kommune defineres et højhus i Midtbyen som værende bebyggelse der overstiger 6 etager. Lokalplanen muliggør ikke bebyggelse over 6 etager, og lokalplanens bebyggelse er derfor ikke omfattet af krav om konsekvensvurdering af høje huse. Aarhus Kommune har dog alligevel foretaget en overordnet vurdering af bebyggelsen, da der tillades bebyggelse i op til kote (DVR90), hvilket omtrent svarer til ca. 28 m set fra Spanien, Lokalplanområdet er generelt placeret terrænmæssig lavt i forhold til de nære omgivelser mod vest. Yderligere er den eksisterende og kommende bebyggelse omkring Spanien og Frederiks Plads for en stor dels vedkommende i samme højde eller højere end den muliggjorte bebyggelse inden for lokalplanområdet. Anden fysisk planlægning Inden for området gælder ingen andre lokalplaner, og der aflyses dermed ingen ældre lokalplaner eller byplanvedtægter med denne lokalplan. Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet vejbetjenes fra Spanien via Jægergårdsgade, hvorfra der etableres et nyt færdselsareal med en forbindelse til Kalkværksvej. Dette færdselsareal skal fungere som vejadgang til både den planlagte bebyggelse og den forventede fremtidige bebyggelse umiddelbart øst for lokalplanområdet. Den nye overkørsel fra Jægergårdsvej er placeret med størst mulig afstand fra Spanien. Spanien er en del af det overordnede vejnet i byen. For at sikre fremkommeligheden på vejnettet er det med lokalplanen sikret, at der ikke kan etableres direkte vejadgang til lokalplanområdet fra Spanien. Samtidig er det med lokalplanen sikret, at lastbiler, renovationsbiler og lign. kan komme til og fra området, uden der sker parkering, manøvrering og bakning for disse på Jægergårdsgade. Lokalplanområdet er beliggende som en vigtig del af det planlagte, overordnede færdselsnet for bløde trafikanter, der skal binde både planområdet og de øvrige bynære havnearealer tættere på midtbyen, Banegården og Bruuns Galleri. Det er tanken, at bebyggelsens adgangs- og friareal indrettes med zoner til ophold, aktiviteter og færdsel og skal knytte sig på den tværgående rekreative forbindelse, som Kulbroen vil danne gennem hele Sydhavnskvarteret. Samtidig skal områdets by- Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1038

28 22 rum kunne fungere som en del af en langsgående rekreativ forbindelse, der skal sammenbinde byomdannelsesområdet i en nord-syd gående retning. Naturbeskyttelsesinteresser Der findes ingen naturbeskyttelsesinteresser i området. Natura 2000 og Bilag IV Efter Bekendtgørelse om administration af planloven i forbindelse med internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter (BEK nr af 26/11/2016) har Aarhus kommune vurderet at planen ikke kan skade Internationale beskyttelsesområder (Natura2000, Habitat og Fuglebeskyttelsesområder) Det er desuden vurderet at lokalplanen ikke vil medføre skade på yngle- eller rasteområder i det naturlige udbredelsesområde for de dyrearter, der er optaget i habitatdirektivets bilag IV, litra a), eller ødelægge de plantearter, som er optaget i habitatdirektivets bilag IV, litra b) i alle livsstadier. Risikoforhold Lokalplan 1038 ligger mindre end 500 m fra AAK, der er en risikovirksomhed og lokalplanen er derfor omfattet af Bekendtgørelse 371 om planlægning omkring risikovirksomheder af 21/04/2016. AAK er en risikovirksomhed, da de anvender og opbevarer opløsningsmidler (primært hexan) i forbindelse med produktionen, som udgør en risiko for brand og eksplosion. Der er derudover 3 køleanlæg på virksomheden, hvor de anvender ammoniak. Mængden af ammoniak ligger under grænseværdien i risikobekendtgørelsen, men de er alligevel medtaget, så der er foretaget risikovurdering af samtlige mulige risikopåvirkninger fra virksomheden. Aarhus kommune har hørt Miljøstyrelsen og Østjyllands Brandvæsen som risikomyndigheder. De gør opmærksom på, at lokalplanområdet ligger inden for området med maksimal konsekvens i forbindelse med uheld og hvor der i tilfælde af det værst tænkelige uheld vil kunne opstå livstruende personskade eller dødsfald. De maksimale konsekvensafstande for eksplosion (opløsningsmidler) og giftigt udslip (ammoniak) berører ifølge AAK s sikkerhedsdokument dele af lokalplanområdet. Miljøstyrelsen gør i forbindelse med lokalplan 1038 opmærksom på, at risikoen for ammoniakudslip bør behandles. I henhold til AAK s sikkerhedsdokument er frekvensen for det værst tænkelige ammoniakudslip i størrelsesorden 6*10-7 pr. år. Aarhus Kommune bør derfor forholde sig til, om dette er acceptabelt i forhold til specielt udendørs ophold i lokalplanområdet. Østjyllands Brandvæsen gør opmærksom på, at risikoen for afledte glasskader bør håndteres. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1038

29 23 Aarhus Kommunes vurdering Der er i forbindelse med udarbejdelse for den nærved liggende lokalplan 862 for Filmbyen foretaget beregninger af den samlede risiko for AAK og den produktion, der foregik på Solae. Den individuelle stedbundne risiko for begge virksomheder når lidt uden for virksomhedernes egen grund, men ikke i nærheden af lokalplanområdet. Der er ligeledes regnet på den samfundsmæssige risiko i forbindelse med ammoniakudslip, og eksplosion. Denne risiko var så lav, at den er langt under acceptkriterierne/grænseværdien der anvendes i forbindelse med risikovurdering. Der er efterfølgende foretaget en vurdering af lokalplan 972 for Frederiksplads, der omfatter et område på den anden side af gaden, i forhold til lokalplan Her er den samfundsmæssige risiko ligeledes så lav, at den også er langt under acceptkriterierne/grænseværdien. Siden er risikoaktiviteterne på Solae (nu Aarhus Bulkterminal) ophørt. Vurdering af risiko foretages ud fra Den individuelle stedbundne risiko, der vurderes i sammenligning med risikoen for at dø af naturkatastrofer. Den samfundsmæssige risiko, der vurderes i henhold Miljøstyrelsens risikohåndbog. Den individuelle stedbundne risiko for AAK ligger primært på virksomhedens eget område, men går et lille stykke ud til midten af Sydhavnsgade ved Jægergårdsgade. Der er herfra langt til lokalplanomårdet. Lokalplanen ligger delvist inden for området, hvor den samfundsmæssige risiko skal vurderes. Der er ikke en risiko ved ophold inden døre og for at undgå en uhensigtsmæssig adfærd, er der i lokalplanen indsat krav om ammoniakfølere på ventilationsanlægget, så medarbejdere i huset ikke søger ud i det potentielt farlige område, hvis der opstår en svag ammoniaklugt inde i huset. Det der skal vurderes er derfor risikoen i forbindelse med ophold udendørs. Det værst tænkelige uheld er et brud på et rør med ammoniak i køleanlægget ved lav vindhastighed fra øst (det forekommer under 4 % af året) Der er foretaget vurderinger af den samfundsmæssige risiko i forbindelse for lokalplanerne 862 Filmbyen og 972 Frederiksplads. I begge tilfælde vurderes det, at den samfundsmæssige risiko ligger indenfor den skala, som fremgår af Miljøstyrelsens risikohåndbog. Aarhus Kommune vurderer derfor, at risikoen er så lille, at det samfundsmæssigt er acceptabelt at opholde sig udendørs i området. Aarhus Kommune har håndteret emnerne i lokalplanen på følgende måde: Risikoen ved ammoniakudslip gælder ved udendørs ophold. Der er ingen risiko ved ophold inden døre, såfremt vinduer og døre er lukkede. For at undgå en uhensigtsmæssig adfærd ved ammoniakudslip, er der derfor krav i lokalplanen om ammoniakfølere på ventilationen, således at en svag ammoniak lugt i forbindelse med et uheld ikke får dem, der opholder sig i bygningen, til at søge udendørs, hvor der kan være en risiko. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1038

30 24 For at have maksimal sikkerhed stilles der i lokalplanen krav om hærdet eller lamineret glas i glaspartier ind mod havnevirksomhederne. Det skal forhindre flyvende skarpe glassplinter ved eksplosion. Den type glas anvendes normalt i forbindelse med større vinduespartier og i høje byggerier. Sammenfattende konkluderer Aarhus Kommune, at risikoen er meget lav for lokalplanområdet med en sandsynlighed markant under de fastsatte acceptkriterier. Som ekstraordinært sikkerhedstiltag er der sat krav til lamineret glas til forebyggelse af glasskader i tilfælde af en eksplosion samt krav til ammoniakfølere på luftindtag i tilfælde af ammoniakudslip fra AAK. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har foretaget arkivalsk kontrol af ovennævnte område, med det formål at lokalisere eventuelle spor efter menneskelige aktiviteter, der er omfattet af Museumslovens 27, dvs.: Strukturer, konstruktioner, bygningsgrupper, bopladser, grave og gravpladser, flytbare genstande og monumenter og den sammenhæng hvori disse spor er anbragt (jævnfør Museumslovens 27 stk. 1). Moesgård Museum anser det derfor ikke for nødvendigt at foretage arkæologiske forundersøgelser forud for anlægsarbejder. Skulle der mod forventning dukke et enestående arkæologisk materiale op i forbindelse med gravearbejdet, f.eks. et vrag, der kan ligge helt isoleret fra det øvrige fundmateriale, skal Moesgård Museum underrettes, og museet vil foretage de nødvendige undersøgelser. Udgifterne til en evt. udgravning dækkes af Kulturstyrelsen (Museumsloven 27, stk. 5:2). Aarhus Kommuneatlas I Aarhus Kommuneplanatlas er den eksisterende bebyggelse på adressen Spanien 65, beliggende på hjørnet af Jægergårdsgade og Spanien, udpeget med en bevaringsværdi på 3, hvilket er i kategorien høj. Denne udpegning er dog senere genvurderet, og bebyggelsen har efterfølgende fået værdien 5, hvilket er en bevaringsværdi i kategorien middel. Bebyggelserne langs Spanien, beliggende Spanien 61A og Spanien 63, er i Aarhus Kommuneplanatlas udpeget med bevaringsværdierne 5 og 7, hvilket er henholdsvis kategorien mellem og lav. Disse bygninger er ligeledes genvurderet efterfølgende, hvilket har medført at bebyggelsen beliggende Spanien 61A, er blevet vurderet til at have en bevaringsværdi på 8, mens Spanien 63 beholder sin kategorisering på 7. Disse to bebyggelser er derfor begge udpeget i kategorien lav. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1038

31 25 Oversigtskort med angivelser af adresser. De øvrige bebyggelser inden for lokalplanområdet, Jægergårdsgade 101 og Jægergårdsgade 103, er ikke medtaget i udpegningen af bevaringsværdige bebyggelser i Aarhus Kommuneplanatlas, men er efterfølgende vurderet til at have bevaringsværdien 9, hvilket er i kategorien lav. Inden for lokalplanområdet forventes alle eksisterende bebyggelser nedrevet i forbindelse med gennemførelsen af lokalplanen. Varmeplanlægning Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Den kystnære del af byzonen Ifølge Lov om planlægning 16, stk. 4 skal der i lokalplanforslag for bebyggelse og anlæg i den kystnære del af byzonen, redegøres for den visuelle påvirkning af kysten ved bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne. Lokalplanområdet ligger inden for den kystnære del af byzonen. På trods af den tilladte bygningshøjde på op til kote (DVR90), forventes den planlagte bebyggelse i lokalplanområdet kun i meget begrænset omfang at være synlig fra kysten. Området ligger placeret i et eksisterende byområde, og mellem Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1038

32 26 planområdet og kysten ligger flere større bebyggelser med en tilsvarende eller højere højde og volumen. Yderligere ligger den planlagte bebyggelse terrænmæssigt lavere end bebyggelsen bagved, og den planlagte bebyggelse vil derfor ikke påvirke byens skyline set fra kysten. Billede af planområdet og Frederiksbjerg i baggrunden set fra havnekajen ud for Filmbyen De muliggjorte bygningshøjder i lokalplanen afviger ikke væsentligt fra den bygningsskala, der generelt karakteriserer havneområdet. Samtidig er der planer om, at muliggøre yderligere bebyggelse på arealerne mellem lokalplanområdet og kysten, ligesom der arbejdes for en strategi for at kunne placere højhuse inden for Sydhavnskvarteret. Generelt vurderes det ikke, at en realisering af lokalplanens byggemuligheder vil bidrage væsentligt til at ændre den visuelle påvirkning af kysten. En bebyggelse på dette sted er samtidig i overensstemmelse med Aarhus Kommunes strategi om fortætning, idet bebyggelsen er særdeles velbeliggende i forhold i infrastruktur og byliv. Miljøforhold Lokalplanen indeholder bestemmelser om miljøforhold, og i nogle tilfælde kan det være vanskeligt med sikkerhed at finde ud af, hvad de betyder for en bestemt ejendom. Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi kan bistå med nærmere vejledning om disse spørgsmål. Regulering af miljøforhold i lokalplanområdet og i forhold til omgivelserne er først og fremmest udtrykt i 3, hvor det fastlægges, hvad erhvervsområdet må anvendes til. Virksomhedsklassificering Anvendelsesbestemmelserne er blandt andet fastlagt med baggrund i en virksomhedsklassificering, hvor de forskellige virksomhedstyper er klassificeret efter deres Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1038

33 27 miljøbelastning af omgivelserne. Anvendelsesbestemmelserne er endvidere konkretiseret i en liste over de virksomhedstyper, der må være i lokalplanområdet. Virksomhedsklassificeringen bygger på indsamlede erfaringer med virksomheders miljøforhold, hvor klassificeringen (miljøbelastningen) er udtrykt ved forskellige anbefalede beskyttelsesafstande til forureningsfølsomme funktioner og arealanvendelser. Klassificeringen bygger på nuværende og normale forhold med hensyn til udslip fra virksomheder, produktionsmetoder og forureningsbegrænsning. Der kan derfor, for den enkelte virksomhed, være konkrete og specielle forhold, der berettiger til en anden klassificering end den angivne f.eks. i form af, at der anvendes forureningsbegrænsende teknologi ud over det almindelige. En virksomhed kan eventuelt satse bevidst på en anden klassificering ved en vis miljøvenlig indsats. Jf. 3, stk. 2, kan Aarhus Kommune, Teknik og Miljø således, efter en konkret vurdering af en virksomheds produktions- og miljøtekniske forhold, godkende en klassificering af virksomheden, der afviger fra den generelle virksomhedsklassificering. Under hensyntagen til udviklingen i produktionsmetoder, miljøteknologi, m.m. vil der med visse mellemrum blive foretaget generelle revisioner af virksomhedsklassificeringen. Virksomhedsstøj Virksomheder, der etablerer sig i området, må ifølge lokalplanens 11 ikke påføre omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. Grænseværdierne fastsættes såvel i forhold til lokalplanområdet som i forhold til naboområder, afhængig af områdernes faktiske og/eller planlagte anvendelse. Der er virksomheder tæt på lokalplanområdet, det er i Slagteriområdet syd for Jægergårdgade, blandt andet Aarhus Slagtehus. Ligeledes er der virksomheder øst for Sydhavnsgade. Virksomhederne i Slagteriområdet er beliggende tættere på de eksisterende boliger på den anden side af Strandvejen. Det er derfor vurderet, at virksomhedernes miljøpåvirkning af omgivelserne ikke vil have betydning for lokalplanområdet, idet de nærmere liggende boliger er mere miljøfølsomme end lokalplanområdet. For den sydlige del af virksomheden øst for Sydhavnsgade er det samme gældende, at den er beliggende i samme afstand eller tættere på boligerne ved Strandvejen. Den nordlige del af virksomheden er beliggende tættere på lokalplaneområdet, ca. 70 m. Det er vurderet at være uproblematisk, da støjkravene til boliger er større end til erhverv som lokalplanen giver mulighed for. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1038

34 28 Trafikstøj De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Ved etablering af kontorarbejdsrum og lign. skal det sikres, at det indendørs støjniveau med lukkede vinduer ikke overstiger Lden 38 db. Dette kan opnås f.eks. ved hjælp af udformningen af bygningens facader (f.eks. med særlig afskærmning uden for vinduet eller særligt støjisolerende konstruktioner). For udendørs opholdsarealer skal det sikres, at opholdsarealerne ikke udsættes for støj fra vejtrafik der overstiger Lden 58 db. Lokalplanområdet er primært belastet af trafikstøj fra Spanien og Jægergårdsgade samt i mindre grad Sydhavnsgade. Luftforurening og lugt I området er der ved lokalplanens udarbejdelse konstateret luftforurening ved den øvre del af bebyggelsens facader, som vil overstige de vejledende grænseværdier. Luftforureningen stammer fra virksomheder beliggende uden for planområdet. Med det formål at undgå at byggeriets brugere udsættes for luftforurening over de vejledende grænseværdier, er der i lokalplanen medtaget en bestemmelse om at oplukkelige vinduer, udendørs opholdsarealer og luftindtag til ventilation skal placeres lavere end 20 m over terræn. Det korresponderer med mulighederne som de er fastlagt i kommuneplanens bestemmelser for området. Området er i kommuneplanen udlagt til erhverv med en generel højde på 20 m over terræn og enkelte bygninger/landmarks i en større højde. Fastlægger lokalplanen derfor en maksimal højde i forhold til kommuneplanens maksimale højder, hvor der ikke kan være luftindtag og åbne vinduer højere end kommuneplanen, vil virksomhedernes driftsmuligheder ikke blive indskrænket ud over hvad der er situationen i dag. Det sikrer at husets brugere kun kommer i kontakt med udendørs luft, der opfylder de krav, der stilles til virksomhederne og i øvrigt opfylder Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. Der er lugt i lokalplanområdet fra virksomheden AAK og Aarhus Slagtehus, dog i niveauer der ligger under de for virksomhederne fastsatte grænseværdier. Lugtforureningen fra AAK stammer fra både råvarerne og fra produktionen. Der er tilladelse til 10 lugtenheder i omgivelserne og det er et niveau, som kan lugtes. Det er vurderet, at lugtgener fra Aarhus Slagtehus ikke påvirker lokalplanområdet væsentligt på grund af afstanden. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1038

35 29 Forureningsforhold - Jord Center for Miljø og Energi, Virksomheder og Jord har pr. 4. april 2016 følgende oplysninger om lokalplanområdet: Center for Miljø og Energi, Virksomheder og Jord har oplysninger om at Region Midtjylland har kortlagt matr.nr.1a, 1h og 1f, Århus Bygrunde på vidensniveau 2 efter lov om forurenet jord. Der er udført forureningsundersøgelse på ejendommen, som har påvist forurening. Matriklerne har igennem længere tid været anvendt som tankstation, værksted og bilsalg. Områdeklassificering Lokalplanområdet ligger inden for et områdeklassificeret område. Det betyder, at området som udgangspunkt er let forurenet, fordi det ligger i en del af byzonen, som gennem længere tid er blevet påvirket med skorstensrøg fra industri, kakkelovne samt bilos. Områdeklassificering er et begreb, som er indført på landsplan i alle byzoner pr. 1. januar Bygge- og anlægsarbejde, følsom arealanvendelse Før der igangsættes grave- eller bygge/anlægsarbejde på de kortlagte matrikler, skal Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi, Byggeri samt Virksomheder og Jord kontaktes. Der må ikke ændres arealanvendelse til bolig, legeplads, børneinstitution, friareal eller lignende forureningsfølsom anvendelse på de kortlagte arealer, før Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi har meddelt tilladelse jf. Lov om forurenet jord, 8. Det er afklaret med Region Midtjylland, at den aktuelle placering indenfor 250 meter zonen til recipient, ikke udløser et særskilt krav om en 8 tilladelse jf. Jordforureningsloven. Jf. 72 b i lov om forurenet jord skal det ved følsom arealanvendelse sikres, at det øverste 50 cm s jordlag af den ubebyggede del af arealet ikke er forurenet eller at der er etableret en varig fast belægning. Overskudsjord /byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Jordflytningsregulativ, og bortskaffelse af byggeaffald skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Før der fjernes jord fra lokalplanområdet skal jordflytning, jf. Lov om forurenet jord, 50, anmeldes til Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi. Omplacering og genanvendelse af forurenet jord inden for ejendommen skal godkendes af Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi jf. Lov om Miljøbeskyttel- Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1038

36 30 se, 19. Region Midtjylland orienteres herom i relation til ændret kortlægningsstatus. Grundvand og vandindvinding Lokalplanområdet er beliggende uden for et område med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger. Der er ingen nuværende og forventes ingen fremtidige drikkevandsinteresser i området. Grundvandssænkning Ved grundvandssænkning skal der indhentes tilladelse hos Aarhus Kommune, og der kan forventes krav om rensning af det oppumpede vand. Spildevand og regnvand Området er i dag fælleskloakeret og omfattet af Aarhus Kommunes strategi for adskillelse af regn- og spildevand. Ved udførelsen af lokalplanen skal alle nye kloakker/omlægning af eksisterende kloak derfor etableres som adskilte regn- og spildevandssystemer. Tilslutning skal ske efter aftalte med Aarhus Vand. Husspildevand/erhvervsspildevand skal afledes til Marselisborg Renseanlæg via eksisterende spildevandsledning i henholdsvis Jægergårdsgade og Kalkværksvej. Overfladevand skal afledes via eksisterende regnvandsledning i Kalkværksvej til havnebassinet. Før udledning til havnebassinet skal regnvandet renses. Håndtering af overfladevandet ved større regnhændelser, som overstiger kloakanlæggets kapacitet, skal tænkes ind i den samlede håndtering af regnvandet. Veje, p-pladser og øvrige egnede arealer bør placeres og udformes, så de ud over at være trafikarealer kan forsinke og/eller lede vand bort ved ekstremregn og tøbrud for at forebygge oversvømmelser. Udførslen af lokalplanen må ikke give anledning til forøget oversvømmelse udenfor lokalplanområdet. Der henvises i øvrigt til Aarhus Kommunes gældende klimatilpasningsplan og retningslinjerne formuleret i denne. Tilladelse til grundvandssænkning og udledningstilladelse meddeles af Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi, miljoeogenergi@aarhus.dk. Tilslutningstilladelse meddeles af Aarhus Kommune, Byggeri, byggesag@mtm.aarhus.dk. Tilslutningen skal ske efter aftale og nærmere anvisninger fra Aarhus Vand A/S, aarhusvand@aarhusvand.dk, og i henhold til betalingsvedtægterne. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1038

37 31 Sammenfattende redegørelse om miljøvurdering af Lokalplan nr Tæt på lokalplanområdet er der flere virksomheder, der har en påvirkning af omgivelserne. Der er derfor udarbejdet en miljørapport, der bliver fremlagt offentligt i samme periode som forslag til lokalplan og kommuneplantillæg. Teknik og Miljø har truffet afgørelsen i henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Efter høring af andre berørte myndigheder har Teknik og Miljø afgjort, at miljørapporten skal vurdere følgende: Virksomhedsstøj Luftforurening Risiko Miljøvurderingen foretages ud fra et alternativ. Alternativet svarer til den situation, hvor planen ikke gennemføres og er grundlaget for at sammenligne planens påvirkning af omgivelserne med en realisering af forslag til lokalplan nr Miljøvurdering af planer og programmer udføres som udgangspunkt på baggrund af den eksisterende viden. Der er, som det fremgår af de enkelte afsnit om miljøpåvirkningerne et tilstrækkeligt eller godt datagrundlag til vurderingerne i forbindelse med dette projekt. Det vurderes derfor, at en forøgelse af vidensniveauet ikke vil ændre på vurderinger og konklusioner. Der er miljøpåvirkninger som følge af lokalplanen, men de kan med de foreslåede afværgetiltag reduceres. Lokalplanen reducerer påvirkningerne inden i området og afledt de bindinger en udvikling efter den nuværende plan vil påføre havnevirksomhederne. Det vurderes derfor, at gennemførelse af projektet vil være forsvarlig i relation til miljøpåvirkningerne. Støj Det er vurderet at det er muligt at placere ikke støjfølsomt erhvervsbyggeri i lokalplanområdet, der kan overholde de vejledende støjgrænser. Virksomhederne skal overholde støjkrav i forhold til boliger tæt på lokalplanområdet. Det er derfor vurderet, at hvis virksomhederne overholde disse støjkrav vil støjkravene også være overholdt i forhold til lokalplanområdets erhvervsbyggeri. Luftforurening og lugt Havnevirksomhederne medfører forurening i omgivelserne med lugt og luftforurening. Området er i kommuneplanen udlagt til erhverv med en generel højde på 20 m over terræn. Lokalplanen skal derfor fastlægge, at der ikke kan være luftindtag og åbne vinduer højere end 20 m over terræn. På den måde vil virksomhedernes driftsmuligheder ikke blive indskrænket ud over hvad der er situationen i dag. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1038

38 32 Risiko Den nærliggende virksomhed AAK er omfattet af risikobekendtgørelsen og har aktiviteter, hvor uheld kan medføre dødsfald. Virksomheden overholder de grænser som fremgår af Miljøstyrelsens arbejdsrapporter og som er anvendt i forbindelse med godkendelsen af APM containerterminalen. Der er ved eksplosion risiko for glasskader. For at formindske konsekvenserne er der krav om brug af lamineret glas eller tilsvarende ind imod havnevirksomhederne. Der er desuden krav om følere på luftindtagene, så konsekvenserne af de værst tænkelig uheld med udslip af ammoniak begrænses. Bemærkninger indkommet under den offentlige fremlæggelse Der er under den offentlige fremlæggelse indkommet en bemærkning fra AAK Denmark, en virksomhed i nærheden af lokalplanområdet. De bemærker at miljøvurderingens omtale af Aarhus Slagtehus ikke giver mening. Bemærkningen er blevet fulgt op med en præcisering af lokalplanens afsnit om lugt. Overvågning. Der er ikke knyttet et særligt overvågningsprogram til denne planlægning. Kollektiv trafik Området ligger med kort afstand til den eksisterende og planlagte kollektive trafik i City, herunder den eksisterende Rutebilstation, Banegården og den kommende letbane. Tilladelse fra andre myndigheder Lokalplanens gennemførelse kræver ikke tilladelse fra andre myndigheder. Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: NRGI Dusagervej Aarhus N. Vandforsyning sker fra:.. Aarhus Vand Gunnar Clausens Vej Viby J. Varmeforsyning kan ske fra:.. Aarhus Kommune AffaldVarme Aarhus Bautavej Aarhus V. Kloakforsyning sker ved:.. Aarhus Vand A/S Gunnar Clausens Vej Viby J. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1038

39 33 Der må ikke foretages ændringer af eksisterende, lovlige forhold, før der er opnået udledningstilladelse fra Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi. Byggeri Ansøgning om byggeri skal indsendes til Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi, Byggeri, Grøndalsvej 1C, 8260 Viby J. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Center for Miljø og Energi på mail Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1038

40 34 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Hvis det er af væsentlig betydning for at få planen ført ud i livet, kan kommunen ekspropriere privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme efter Lov om Planlægning, bestemmer, at den i paragraffen nævnte servitutter ophæves. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 1038

41 1 VIRKSOMHEDSLISTE VIRKSOMHEDSART KVT-GRÆNSE GRUNDVANDS- KLASSE KLASSE 1 Detailhandel i form af bil-, campingvogns-, lystbåde-, og < 5000 m 2 2 landbrugsmaskinforretninger Detailhandel i form af kioskvirksomhed < 100 m 2 1 Detailhandel i form af tømmerhandler og byggemarkeder < 5000 m 2 2 der opføres i tilknytning til tømmerhandelen og udgør en integreret del af den Kontorvirksomheder 1 Liberale erhverv 2 Servicevirksomheder 1 Undervisnings- og konferencevirksomheder 1 Værksteder med butik 2 KLASSE 2 Bogbinderier 2 Detailhandel i form af kioskvirksomhed < 100 m 2 1 Detailhandel i form af tømmerhandler og byggemarkeder < 5000 m 2 2 der opføres i tilknytning til tømmerhandelen og udgør en integreret del af den Elektrotekniske virksomheder 2 Forarbejdning af jern, stål eller metal < 100 m 2 3 Fotografisk industri < m 2 film 2 Fotografisk industri < m 2 billede 2 Guld-og sølvsmedier. 2 Lager- og engroshandelsvirksomheder 2 Maskinfabrikker, maskinværksteder eller smedjer < 100 m 2 3 Offsettrykkerier og serigrafiske trykkerier u/opl.midler 3 Trykte kredsløb, fremstilling af 2 Vaskerier eller renserier, små 2 Anden værksteds-og servicevirksomhed svarende til klasse Virksomhedsliste Lokalplan nr. 1038

42

43 Spani en V 3 ærks vej 6 4 Kalkv 5 3 Jæger gårdsg Strand v ejen ade SIGNATURFORKLARING Lokalplangrænse 6 Byggefelt med etageangivelse Adgangs- og friareal Areal til opholdsareal Færdselsareal V m Areal til varelevering Forareal Vejadgang Principiel vejadgang til kælder Principiel fodgængeradgang Principiel fodgængerforbindelse Lokalplan nr Lokalplankort Kortbilag 1 Mål: 1:1000 Dato: 4. maj 2016 Tegnet af: NIRAS A/S Center for Byudvikling og Mobilitet - Planafdelingen

44

45 Spani en ærks vej 3 4 Kalkv 5 3 Jæger gårdsg Strand v ejen ade m Lokalplan nr SIGNATURFORKLARING Lokalplangrænse Areal til hævet niveau - kote 4.7 og 5.1 Terrænkort Kortbilag 2 Mål: 1:1000 Dato: 4. maj 2016 Tegnet af: NIRAS A/S Center for Byudvikling og Mobilitet - Planafdelingen

46

47

48 Lokalplan nr Aarhus Kommune Center for Byudvikling og Mobilitet Planafdelingen Februar 2017 CENTER FOR BYUDVIKLING OG MOBILITET Lokalplan nr Erhvervsbyggeri ved Spanien og Jægergårdsgade, Aarhus C