By- og Miljøudvalget. Referat. Mødedato: 13. juni Mødetidspunkt: 18:10. Mødested: Udvalgsværelse 1. Deltagere: Fraværende: Bemærkninger:

Transkript

1 Referat Mødetidspunkt: 18:10 Mødested: Udvalgsværelse 1 Deltagere: Fraværende: Bemærkninger:

2 Sidetal: 2

3 Sidetal: 3 Indholdsfortegnelse

4 Sidetal: Boligtilvækst/-fortætning på Frederiksberg Åbent P Overskrift Boligtilvækst/-fortætning på Frederiksberg Resumé Bolig- og Ejendomsudvalget har sammen med By- og Miljøudvalget haft en drøftelse af boligtilvækst/- fortætning på Frederiksberg. Drøftelsen blev arrangeret på baggrund af en række konkrete sager om konverteringer og ombygninger i den eksisterende bygningsmasse, hvorved der tilvejebringes flere boliger. Efterfølgende har de to udvalg anmodet forvaltningen om at opstille forslag til principper for boligtilvækst/- fortætning i eksisterende bygningsmasse og nybyggeri, som tager hensyn til geografisk forhold, befolkningssammensætning m.v. Bolig- og Ejendomsudvalget og By- og Miljøudvalget skal tage stilling til de foreslåede principper. Beslutning By- og Miljøudvalget vedtog at godkende forslag til principper for boligtilvækst/-fortætning, idet - pkt. 1-3 i principperne indgår, som præambel til principperne i stedet, - sidste pkt. præciseres med de konkrete områder (5, 6 og 7), og det præciseres, at det som udgangspunkt er vanskeligt at opnå dispensation, idet der lægges vægt på boligtyper (jf. Kommuneplanens Hovedstruktur om boliger) og de konkrete kvaliteter, som det enkelte projekt bidrager med. Indstilling By- og Miljøområdet indstiller, at By- og Miljøudvalget godkender forslag til principper for boligtilvækst/-fortætning. Sagsfremstilling Bolig- og Ejendomsudvalget og By- og Miljøudvalget udsatte den 2. maj 2016 sagen efter drøftelse. Forvaltningen blev anmodet om at opstille forslag til principper for boligtilvækst/-fortætning i eksisterende bygningsmasse og nybyggeri, som tager hensyn til geografisk forhold, befolkningssammensætning m.v. Forvaltningen har på baggrund af oplægget og drøftelsen den 2. maj opstillet et forslag til principper, der kan danne grundlag for fremtidig vurdering af byggeønsker. Konkrete vurderinger vil fremadrettet blive foretaget på baggrund af disse principper, når et byggeønske kræver nyt plangrundlag eller dispensation. Det sker enten gennem lokalplanprocessen eller i byggesagsbehandlingen. Principperne er formuleret på baggrund af oplægget den 2. maj og den efterfølgende drøftelse. Med principperne tages der højde for geografiske forskelle, herunder forskel i beboersammensætning, boligstørrelser og tæthed i kommunens kvarterer. Der skelnes mellem øst og vest for Fasanvejslinjen, idet der øst herfor er mere pres på arealer til ophold og parkering. Øst for Fasanvejslinjen har der været en stor befolkningstilvækst uden byggeprojekter af betydning, da lejlighederne overvejende er store og husstandsstørrelserne stiger. Derfor lægger principperne op til tilbageholdenhed med dispensationer fra krav til parkering og friarealer øst for Fasanvejslinjen. Principperne lægger generelt op til, at vurderinger foretages i forhold til Frederiksberg Kommunes målsætninger og i forhold til, hvad projekterne rummer af kvaliteter, herunder bymæssige kvaliteter. Der lægges desuden op til tilbageholdenhed med konverteringer fra erhverv til bolig, for at værne om et levende byliv og understøtte visionen om vidensby, hvor iværksættere har adgang til mindre erhvervslejemål.

5 Sidetal: 5 Principperne tager også højde for en afgørelse i Natur- og Miljøklagenævnet fra 16. februar 2016, der underkendte Københavns Kommunes dispensation fra en lokalplans friarealkrav i en konverteringssag. Sagen viser, at dispensation fra friarealkrav i forbindelse med konvertering fra erhverv til bolig kan være i strid med en lokalplans principper. Principperne og deres baggrund kan ses i vedlagte bilag. Forvaltningen vil fremadrettet vurdere princippernes effekt, bl a. i forbindelse med revision af Kommuneplanen. Tidligere sagsfremstilling: Frederiksberg er en tæt by med mange urbane kvaliteter, herunder bevaringsværdige bygninger og landskab samt et aktivt byliv, der bl.a. er kendetegnet ved et mangfoldigt butiksliv. Frederiksberg er således en attraktiv kommune for bosætning og ejendomsinvestering og har landets højeste gennemsnitlige kvadratmeterpriser. På den baggrund er der stor efterspørgsel fra såvel borgere som developere efter at udvikle endnu flere boligkvadratmetre og endnu flere boligenheder. Forvaltningen får løbende ansøgninger og forespørgsler om mulighederne for at etablere nye boliger, og har i de seneste måneder udskudt en række sager om bl.a. konvertering fra erhverv til bolig og bolig i tagetager, der afventer en principiel positiv drøftelse herom. Grundlæggende kan man inddele fortætning i to kategorier: Fortætning indenfor den eksisterende bygningsmasse og fortætning gennem nybygning og tilbygninger. I større ny- og ombygningssager vil der som regel blive udarbejdet ny lokalplan, hvorved diskussionen om tætheden og dens konsekvenser sker i den konkrete sag, som hermed bliver genstand for både offentlig debat og politisk stillingtagen. By- og Miljøområdet har derfor i dette oplæg fokuseret på de typer fortætningssager, hvor der ikke er tilknyttet en planproces.. I vedlagte oplæg har forvaltningen anskueliggjort nogle af de problemstillinger, der er omkring fortætning/- boligtilvækst. Der er forskellige konsekvenser af fortætning med hensyn til. påvirkning af byen fx påvirkning af arkitekturen, bylivet, parkering, friarealernes kvalitet og befolkningsudviklingen. Oplægget samler nogle hovedkonklusioner, og vedlagte befolkningsstatistik er brugt som baggrundsmateriale. Befolkningsstatistikken viser, at det kun er byudviklingsområdernes udvikling og andre helt store byggerier, der påvirker befolkningsudviklingen i nævneværdig grad. Bortset fra disse har nybyggeri og omdannelser i den eksisterende bygningsmasse hidtil kun haft en mindre effekt på befolkningstallet. Befolkningstilvæksten styres primært af andre faktorer som familiemønstre og flyttepræferencer. Beslutninger om ny bebyggelse, omdannelser og konverteringer bør derfor primært træffes ud fra hensyn til bykvalitet iøvrigt. Mindre om- og tilbygninger, huludfyldninger og ekstra etager, der kan gennemføres uden planproces, har med andre ord marginal betydning for befolkningsudviklingen, så længe det har det idag kendte omfang. Til gengæld kan de have en konsekvens for by- og boligkvaliteten. Derfor foreslår forvaltningen i de tilfælde at lade en tilladelse til fortætning bero på, hvilke effekter projektet har for den omgivende by og i forhold til Frederiksberg Kommunes målsætninger. Hvis projektet kan gennemføres, uden der mistes bevaringsværdier, og der samtidig tilføjes andre værdier som fx øget tilgængelighed, forskønnelse og mere tidsvarende boliger, så taler det for en tilladelse. Hvis der til gengæld ikke sker forbedringer set i byens perspektiv, men måske endda tabes kvaliteter, så anbefaler forvaltningen tilbageholdenhed. Samme tilgang anbefales for de projekter, der etableres i eksisterende bygningsmasse uden at tilføje yderligere bygningskvadratmeter. Det kan fx dreje sig om indretning af bolig i eksisterende tagetage eller udvidelse af underliggende bolig i uudnyttet tagetage. Igen anbefales en vurdering, der vægter hvad byen får til gengæld, fx øget tilgængelighed, mere tidsvarende boligindretning eller lignende. Da projekter i eksisterende bygningsmasse både har marginal effekt på befolkningsudviklingen, og som regel også lille betydning for den ydre fremtoning, kan hensynet til individuelle beboeres behov, inddrages i vurderingen. Her bør dog nok skelnes mellem ønsker om mere plads og ønsker om bedre afkast.

6 Sidetal: 6 Når det drejer sig om konverteringer fra erhverv til boliger, anbefaler forvaltningen generelt tilbageholdenhed. Kommunen har en målsætning om at værne om bylivet og den blandede by. Til dette hører blandt andet små og mellemstore virksomheder i byen. Frederiksberg ønsker desuden at være en vidensby, der tilskynder til iværksætteri og opstart af virksomheder. Denne målsætning kan fremmes ved planmæssigt at fastholde små lokaliseringsmuligheder for erhverv i bybilledet. Især kreative erhverv og nystartede virksomheder vil kunne nyde godt af dette og bidrage til byens mangfoldighed. Da analyser viser, at virksomheder gerne vil lokalisere sig tæt på andre, lignende virksomheder, kan man overveje at operere med geografiske kriterier i konverteringssager. Man kunne fx lade det indgå i vurderingen, om der er mange CVR-numre i området. Konverteringer fra erhverv til bolig vil ofte betyde, at der skal stilles andre krav til parkering, opholdsarealer, støj mm. Dette kan være en forhindring og kan også være det på projekter, hvor eksisterende boligbebyggelse udvides. I Københavns Kommune er man netop blevet underkendt af Natur- og Miljøklagenævnet i en sag, hvor man havde dispenseret fra friarealkravene i en lokalplan i forbindelse med en konvertering fra erhverv til bolig, og det er derfor vigtigt, at der tages konkret stilling i hvert enkelt tilfælde. By- og Miljøområdets vurdering By- og Miljøområdet vurderer, at ovenstående principper kan danne grundlag for fremtidige indstillinger og administration, således at nye boligprojekter i eksisterende bygninger primært vurderes ud fra, hvilke kvaliteter de giver til byen. I sager vedrørende konvertering, vil der som udgangspunkt blive lagt en tilbageholdende linje, for at fastholde erhvervslejemål, der blandt andet henvender sig til iværksættere og mindre virksomheder. Befolkningsudviklingen påvirkes især af familiemønstre og flytteadfærd og i mindre grad af de mindre byggeprojekter i byen. Derfor er det hovedsagelig bymæssige og arkitektoniske konsekvenser, herunder hensynet til blandede funktioner, der lægges til grund. Kun i store projekter som oftest i forbindelse med lokalplanforslag vil befolkningsmæssige konsekvenser være relevante. Økonomi Ingen. Borgmesterpåtegning Ingen. Behandling Bolig- og Ejendomsudvalget, By- og Miljøudvalget JD/TB Historik Indstilling 2. maj 2016, pkt. 147: By- og Miljøområdet indstiller, at Bolig- og Ejendomsudvalget og By- og Miljøudvalget drøfter boligtilvækst/-fortætning i Frederiksberg Kommune med udgangspunkt i vedhæftede oplæg og de anbefalinger, forvaltningen præsenterer. By- og Miljøudvalget, 2. maj 2016, pkt. 147: Bolig- og Ejendomsudvalget udsatte sagen efter drøftelse. Forvaltningen blev anmodet om at opstille forslag til principper for boligtilvækst/-fortætning i eksisterende bygningsmasse og nybyggeri, som tager hensyn til geografisk forhold, befolkningssammensætning m.v. By- og Miljøudvalget udsatte sagen efter drøftelse.

7 Sidetal: 7 Forvaltningen blev anmodet om at opstille forslag til principper for boligtilvækst/-fortætning i eksisterende bygningsmasse og nybyggeri, som tager hensyn til geografisk forhold, befolkningssammensætning m.v. By- og Miljøudvalget, 6. juni 2016, pkt. 197: By- og Miljøudvalget udsatte sagen. Indstilling 6. juni 2016, pkt. 197: By- og Miljøområdet indstiller, at Bolig- og Ejendomsudvalget og By- og Miljøudvalget godkender forslag til principper for boligtilvækst/- fortætning. Bolig- og Ejendomsudvalget, 6. juni 2016, pkt. 197: Et flertal i Bolig- og Ejendomsudvalget (Simon Aggesen, Fasael Rehman, Flemming Brank, Johnny Gehlsen, Margit Ørsted og Mette Bang Larsen) vedtog, at godkende forslag til principper for boligtilvækst/-fortætning, idet udvalgets resortintresse heri primært vedrører lejlighedssammenlægninger, hvortil der netop er vedtaget nye retningslinjer. Et mindretal i Bolig- og Ejendomsudvalget (Sine Heltberg) tog forbehold. Bilag Boligtilvækst og fortætning_temamøde Principper for boligtilvækst og -fortætning,

8 Sidetal: 8 Bilag Boligtilvækst og fortætning_temamøde Principper for boligtilvækst og -fortætning,