Århus Kommune Lokalplan nr.

Transkript

1 Århus Kommune Lokalplan nr. 845 Boligområde syd for Ormslevvej i Stavtrup November 2008

2 Århus Kommune Lokalplan nr.: Boligområde syd for Ormslevvej i Stavtrup Indeholder tillæg nr. 133 til Kommuneplan Råhøjvej Ormslevvej Nordskovvej Stavtrupvej Århus Syd Motorvejen Statistikområde/distrikt nr.: Registreringskortblad nr.: 54 Teknik og Miljø Planlægning og Byggeri Oktober 2008

3 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej, 10 værelse Århus C Tlf , 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Borgerservice på Rådhuset samt Risskov og Åby Bibliotek Tlf Kortgrundlag Århus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen i samarbejde med: Årstiderne Arkitekter Papirfabrikken Silkeborg

4 ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 845 Nyt boligområde syd for Ormslevvej ved Stavtrup INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v KONSEKVENSANALYSE- OG VURDERING FOR STOR VANDSALAMANDER I HENHOLD TIL HABITATDIREKTIVET. 5 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Område og opdeling Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende Opholdsarealer, hegn og beplantning Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen TILLÆG NR. 133 TIL KOMMUNEPLAN LOKALPLANKORT Vedtagelsespåtegninger Lokalplan nr. 845

5 2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold og beskrivelse af området Denne lokalplan gælder for et område beliggende sydvest for Stavtrup by. Området er afgrænset af Ormslevvej mod nord, et landbrugsareal mod vest, et vandløb samt et større landbrugsareal mod syd, og et uopdyrket areal mod øst, hvorpå der er vedtaget en lokalplan for et boligområde (lokalplan 753). Der er desuden en lokalplan for et nyt boligområde under udarbejdelse for arealet nordøst for lokalplanområdet (lokalplan 803). Lokalplanområdet er ca. 10 ha stort og er ved planens udarbejdelse privatejet. Området er i dag beliggende i landzone. Lokalplanområdet er i dag et område med en sammensat anvendelse. Der ligger således i dag erhverv (gartneri), en nedlagt campingplads, to landbrugsejendomme, uopdyrkede landbrugsarealer og arealer med hold af heste. Lokalplanområdet afgrænses mod syd af et vandløb, Blåhøj Bæk, som er beskyttet i henhold til naturbeskyttelseslovens 3. Bræmmen langs vandløbet er frodig og har et rigt dyreliv. Bræmmen på 30 meter fastholdes og forstærkes som grønt område bl.a. som økologisk ledelinie for den store vandsalamander, der er registreret i den 3 beskyttede mose, der er beliggende delvist i og sydøst for lokalplanområdet. I afgrænsningen mod vest er beliggende en eksisterende opvokset hegnsbeplantning, der bevares som beplantningselement og afgrænsning mod det åbne land. På området findes desuden grupper af træer og levende hegn omkring beboelsesejendomme og tidligere campingplads. I afgrænsningen mod øst er der ligeledes beliggende et levende hegn. Det eksisterende levende hegn, der ligger mellem dette lokalplanområde og lokalplanområde 803 er udpeget som bevaringsværdigt beplantningselement. Lokalplanområdet ligger i et svagt kuperet terræn med et fald på ca. 9 m fra Ormslevvej til områdets sydligste afgrænsning. Planens baggrund og mål Planen er udarbejdet for at give mulighed for at udbyde boliggrunde i området. Lokalplanen har til formål at gøre det muligt, at området kan anvendes til lav boligbebyggelse i form af parcelhuse og tæt-lav boligbebyggelse. Den har ligeledes til hensigt at skabe et varieret boligudbud og et boligområde med fælles rekreative grønne områder. Lokalplanen har ligeledes til formål at styrke spredningsmulighederne for stor vandsalamander. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 845

6 3 Planens hovedtræk Lokalplanen er opdelt i syv delområder, område I, II, III, IV, V, VI og VII. Delområde I er udlagt til tæt-lav bebyggelse med mulighed for opførelse af varierede boligtyper, heriblandt rækkehuse, kædehuse, gårdhuse, klyngehuse og dobbelthuse med tilhørende fællesfaciliteter. Delområde I udstykkes i storparceller. Ny bebyggelse i delområde I skal placeres i overensstemmelse med de byggefelter, der er vist på lokalplankortet (bilag 2). Bebyggelse må maksimalt opføres i 2 etager plus eventuel kælder og med en maksimal bygningshøjde på 8,5 m. Dog må bebyggelse indenfor støjbyggelinjen i en afstand af 25 meter fra vejmidte af Ormslevvej opføres i højst 1 etage. Delområde II udstykkes i storparcellerne IIa og IIb. Ny bebyggelse i delområde II skal placeres i overensstemmelse med de byggefelter, der er vist på lokalplankortet (bilag 2). Bebyggelse må maksimalt opføres i 2 etager plus eventuel kælder og med en maksimal bygningshøjde på 8,5 m. Delområde IIa og IIb, eller kun IIb må dog alternativt anvendes til åben lav boligbebyggelse (fritliggende parcelhuse). Det valgte alternativ skal være for det pågældende delområde som helhed. Delområde III og IV er udlagt til åben-lav boligbebyggelse. Der udstykkes parcelhusgrunde, hvoraf de fleste grundstørrelser er på ca m². Derudover udstykkes en grund, hvorpå der ligger en eksisterende beboelsesejendom. Grunde i delområde III udstykkes som særligt store parceller på minimum 1000 m² for at sikre en større åbenhed i denne del af området, samt at opnå en sammenhæng med den eksisterende beboelsesejendom umiddelbart nordvest for lokalplanområdet. I delområde IV må der ikke udstykkes grunde mindre end 700 m². Parcelhuse må opføres som individuelle huse i 2 etager foruden eventuel kælder med en maksimal bygningshøjde på 8,5 m. Bebyggelse indenfor støjbyggelinjen må i en afstand af 25 meter fra vejmidte af Ormslevvej opføres i højst 1 etage. Der er i delområde IV beliggende et levende hegn i østskellet, der bevares som vist på lokalplankortet. Hegnet må dog gennembrydes i vejens udlægsbredde i forbindelse med et eventuelt fremtidigt anlæg af vejadgang til naboområdet. Delområde V er udlagt til økologisk ledelinie og grønt rekreativt område. I den sydlige del af området etableres en spredningskorridor, der giver adgang for fauna mellem vandløbet i den sydlige afgrænsning af lokalplanområdet og det naturbeskyttede moseområde beliggende i lokalplanområdets sydøstlige afgrænsning, som angivet på lokalplankortet. Delområdet skaber en afstand mellem den nye boligbebyggelse og vandløb samt spredningskorridor, der ligger i den sydlige afgrænsning af området. Delområdet fungerer som fælles friarealer for bebyggelsens beboere. Der må indenfor delområdet ikke etableres nogen form for bebyggelse og eksisterende levende hegn bevares og suppleres, således at beplantningen strækker sig langs hele den sydlige afgrænsning. Der kan desuden indenfor delområde V og VI etableres et regnvandsbassin med en omtrentlig placering som vist på illustrationsplan og lokalplankortet. Afstand til Blåhøj Bæk skal som minimum være 5 meter fra vandløbets øverste kant. Regnvandsbassin skal udformes Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 845

7 4 som et rekreativt element og skal følge Århus Kommunes retningslinier i publikationen Regnvandsbassiner og vandløb. Delområde VI er udlagt til fælles friareal, herunder opholdsarealer, veje og stier for samtlige beboere. Der etableres i delområde VI støjafskærmning langs Ormslevvej. Afskærmningen skal beplantes, så den fremstår med karakter af plantehegn eller hækbeplantning. Delområde VII er udlagt til åben-lav boligbebyggelse. Parcelhuse må opføres som individuelle huse i 2 etager foruden eventuel kælder med en maksimal bygningshøjde på 8,5 m. Dog må bebyggelse indenfor støjbyggelinjen i en afstand af 25 meter fra vejmidte af Ormslevvej opføres i højst 1 etage. Illustrationsplanen viser hvordan området kan organiseres og bebygges. Bebyggelsens udseende Bebyggelse indenfor område I og II, storparcellerne til tæt-lav boligbebyggelse, skal opføres i ens materialer, taghældning mv. for at sikre et arkitektonisk ensartet og harmonisk udtryk. Der gælder ingen særlige bestemmelser for bebyggelsens udseende i område III og IV, parcellerne til parcelhusbebyggelse, samt område VII. Der må i hele området bygges i 2 etager med en maksimal bygningshøjde på 8,5 m. Friarealer og beplantning Lokalplanen indeholder bestemmelse om, at den eksisterende beplantning langs det naturbeskyttede vandløb mod sydvest, udgør et bevaringsværdigt element og er en del af spredningskorridoren for bl.a. stor vandsalamander, hvorfor beplantningen løbende skal vedligeholdes og kun må fjernes efter tilladelse fra Århus Kommune, Natur og Miljø. Lokalplanen fastlægger desuden etableringen af en økologisk ledelinje/spredningskorridor et beplantningsbælte på min. 3 m. i form af en lavere buskbeplantning suppleret med træer. Den økologiske ledelinje forbinder Blåhøj Bæk med det beskyttede mosehul, som vist på lokalplankortet. De eksisterende levende hegn i lokalplanområdets vestlige og østlige afgrænsning bevares, herunder det i lokalplankortet angivne hegn i delområde IV. Eksisterende træer og beplantninger af værdi bevares derudover i det omfang det er muligt. Veje og stier Området vejbetjenes fra Ormslevvej ad en ny stamvej, der forløber nord-syd gennem lokalplanområdet, og betjener områdets boligveje. Stamvejen skal desuden sammen med vej C-D være adgangsvej for boligområdet i lokalplanområde 803 øst for. Den eksisterende beboelsesejendom på den nedlagte campingplads og den eksisterende beboelsesejendom i den nordvestlige del af lokalplanområdet vil blive Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 845

8 ekst. ejendom kædehuse (1 etage, 150 m2) ORMSLEVVEJ parkering støjvold sti rækkehuse (2 etager, 150 m2) ekst. ejendom kædehuse (1 etage, 150 m2) parkering rækkehuse (2 etager, 150 m2) dobbelthuse (2 etager, 160 m2) kædehuse (1 etage, 150 m2) fælles friareal 30 m grænse regnvandsbassin sti vendeplads rækkehuse (2 etager, 150 m2) parkering vendeplads sti sti ekst. ejendom rækkehuse (2 etager, 150 m2) sti rækkehuse (2 etager, 150 m2) vendeplads kædehuse (1 etage, 150 m2) Eksisterende træer Nye træer rækkehuse (2 etager, 150 m2) sti sti vendeplads Boliger ved Stavtrup Camping Situationsplan 1:1500 Dato: sti

9 5 vejbetjent fra lokalplanområdets vejsystem, og deres direkte adgange til Ormslevvej lukket. Der anlægges fortov langs vej A-B og vej C-D, og der sikres stiforbindelse langs områdets østgrænse. Der vil dermed være stiforbindelse fra området og videre mod øst dels i den nordlige ende gennem lokalplanområde 803 og videre gennem lokalplanområde 753, dels i den sydlige ende gennem lokalplanområde 753. Der reserveres areal til anlæg af en buslomme og en krydsningshelle på Ormslevvej og til anlæg af fortov og cykelsti langs Ormslevvej fra stamvejens tilslutning til fodgængerhellen og buslommen. Fra krydsningshellen er der på nordsiden af Ormslevvej en dobbeltrettet cykelsti mod skole m.v. Konsekvensanalyse- og vurdering for stor vandsalamander i henhold til Habitatdirektivet Baggrund Ved forundersøgelse for Ormslevvej 295 til udarbejdelse af lokalplan for området har Natur og Miljø/Århus Kommune bemærket, at der ved besigtigelse den 2. november 2007 er registreret stor vandsalamander i forbindelse med en beskyttet mose og sø i områdets sydøstlige hjørne. Registreringen medfører, at der er blevet udarbejdet konsekvensvurdering for lokalplanens indvirken på arten. Vurderingen er bl.a. lavet på baggrund af rapporten Naturforhold i 2 vandområder ved Stavtrup november 2007 rekvireret af Århus Kommune og supplerende besigtigelse marts Beskrivelse af stor vandsalamander Stor vandsalamander er en padde med lang krop og lang hale. Maven er svovlgul med sorte pletter og ryggen er mørk. De mørke og gule farver kan variere. Den bliver op til 16 cm lang. I yngletiden kan hannen kendes på den høje rygkam med det savtakkede omrids. Forår og sommer lever den i rentvandede ofte små vandhuller. Ellers kan den ses på land bl.a. nær huse og levende hegn. Stor vandsalamander er nataktiv og overvintrer på land gerne i forbindelse med bevoksninger og/eller stenbunker. Normal ynglevandring er på meter, imens kravet til livsrum er ca meter (dia.). Stor vandsalamander kan på kort sigt vandre ca. 800 meter og på lang sigt flere km. Stor vandsalamander er gået tilbage i antal på grund af forurening og udsætning af fisk og ænder i vandhuller. Den kan ses i hele landet, men er mest almindelig i det østlige Danmark. Den ses oftest under vandring til ynglevandhullerne i martsapril. Den går i land i sensommeren og kan ses her indtil vinterhi. Store vandsalamander er beskyttet ifølge EF-habitatdirektivet. Den må ikke fanges, slås ihjel eller forstyrres med vilje, og dens levesteder må ikke beskadiges eller ødelægges. Desuden skal der laves særlige bevaringsområder for den i alle landene i EU. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 845

10 6 Stor vandsalamander er omfattet af Habitatdirektivets bilag II og bilag IV, Bernkonventionens liste II og Natura 2000 områdernes udpegningsgrundlag med artskode Stor vandsalamander indgår i udpegningsgrundlaget i en lang række Natura 2000 områder, heriblandt områder umiddelbart vest for Århus/Stavtrup. De voksne dyr er fredede. Beskrivelse af punkter, hvor lokalplanen kan påvirke stor vandsalamander: 1. Da stor vandsalamander er knyttet til rentvandede vandhuller er det af betydning, at overfladeafstrømning fra lokalplanens befæstede arealer ledes til regnvandsbassin og ikke til det eksisterende vandhul. 2. Stor vandsalamander vandrer langs ledelinier i terrænet og er derfor afhængig af udyrkede arealer heriblandt bevarelse af levende hegn i omgivelserne. Det er derfor af betydning for arten, at der bevares, etableres og vedligeholdes så mange levende hegn som muligt. Det levende hegn imellem det eksisterende vandhul, regnvandsbassinet og vandløbet, Blåhøj Bæk, bliver reetableret som økologisk ledelinie. Desuden fastholdes det grønne område umiddelbart vest for vandhullet som naturområde. 3. Regnvandsbassinet, der etableres for at opsamle overfladeafstrømning fra befæstede arealer i lokalplanens område, etableres, så det evt. kan virke som habitat for stor vandsalamander. Udformningen af regnvandsbassinet skal følge retningslinierne i publikationen Regnvandsbassiner og vandløb udgivet af Århus Kommune i november Vurdering Ad 1. Jævnfør 9 stk. 6 ledes overfladevand fra veje, parkeringsarealer og vendepladser til afløbsanlæg til offentlige regnvandsbassiner, idet området separatkloakeres og overfladevand afledes via regnvandsbassin til Blåhøj Bæk et privat 3 udpeget vandløb, der jf. Regionplan 2005 er B0 målsat i 2001 med forureningsgrad II-III. Det vurderes at være tilstrækkelig til at undgå forurening af de eksisterende vandhuller umiddelbart udenfor lokalplanens område. Blåhøj Bæk afvander til Århus Bugt via Brabrand Sø. Brabrand Sø er Natura 2000 område H233 (Brabrand Sø og omgivelser). Det vurderes at næringsstofpåvirkningen fra overfladeafvandingen ikke påvirker Brabrand Sø væsentligt. Ad 2. Jævnfør 9 stk. 5 og redegørelse i afsnit om lokalplanens indhold, skal der etableres en økologisk ledelinie bestående af buske og træer i mindst 3 rækkers bredde i lokalplanens sydlige skel imellem eksisterende bevoksning ved Blåhøj Bæk og eksisterende bevoksning omkring det beskyttede vandhul syd/øst for lokalplanen. Det vurderes at denne bevoksning sammen med det grønne friareal i delområde V vil forbedre spredningsmuligheder for stor vandsalamander i området. Ad 3. Jævnfør lokalplanens 7 stk. 32 og redegørelse i afsnit om lokalplanes indhold må der ikke etableres bebyggelse i delområde V og regnvandsbassinet kan Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 845

11 7 placeres i dette delområde. Det vurderes at det ubebyggede areal sammen med den nye beplantning og placering af et naturnært regnvandsbassin jævnfør ovenstående afsnit vil styrke spredningsmulighederne for stor vandsalamander. Det skal samtidigt bemærkes, at delområde V i byggemodnings- og byggefasen ikke må påvirkes og derfor ikke må anvendes til byggepladsopstilling, jorddepoter eller lignende. Det vurderes samlet, at der med lokalplanen sker fyldestgørende tiltag for at beskytte den eksisterende bestand af stor vandsalamander i og omkring lokalplanens område. Konklusion vedrørende gunstig bevaringsstatus Kriterierne for gunstig bevaringsstatus for stor vandsalamander i det enkelte ynglevandhul og inden for den skønnede delbestand er, at bestanden skal være stabil eller stigende. I hver af de definerede delbestande skal der være mindst tre vandhuller som ligger i umiddelbar tilknytning til større udyrkede eller ekstensivt drevne omgivelser friholdt for gødskning og sprøjtning. Disse arealer skal kunne fungere som opholds-, fouragerings- og overvintringssteder. Arealet af disse arealer skal være stabilt eller stigende. Indenfor den skønnede delbestand skal der desuden være et stabilt eller stigende antal ynglevandhuller og stabil eller faldende gennemsnitlig afstand mellem ynglevandhullerne. Det vurderes samlet at lokalplanen med de beskrevne tiltag ikke har væsentlig negativ indflydelse på gunstig bevaringsstatus for stor vandsalamander i lokalområdet. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 845

12 8 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at at området anvendes til lav boligbebyggelse med mulighed for opførelse af et varieret udbud af boligtyper, boligområdet opdeles i mindre, overskuelige enheder, der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i området, der etableres en økologisk ledelinje langs den sydlige afgrænsning af området, og lokalplanområdet overføres fra landzone til byzone. 2. Område og opdeling Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet, følgende matrikelnumre: 11f, 11h, 17b og 19a, Stavtrup By, Kolt, samt alle parceller, der efter den udstykkes i området. Lokalplanområdet er opdelt i delområderne I, II, III, IV, V, VI og VII som vist på lokalplankortet. Delområde I og II er yderligere opdelt i storparceller. Med den offentlige bekendtgørelse af byrådets endelige vedtagelse af planen er hele lokalplanområdet overført fra landzone til byzone. Der er landbrugspligt på matr. nr. 11f, 11h, 17b og 19a, Stavtrup By, Kolt. Ejendommen skal drives landbrugsmæssigt efter landbrugslovens regler, indtil den tages i brug til det, planen bestemmer 1. 1 Ophævelse af landbrugspligten sker ved erklæring fra landsinspektør i forbindelse med ejendommens udstykning. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 845

13 Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr

14 10 3. Anvendelse Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Stk. 10. Stk. 11. Stk. 12. Stk. 13. Område I Området, der består af storparcellerne Ia, Ib, Ic og Id, er udlagt til tætlav boligbebyggelse (helårsbeboelse) i form af række-, kæde, gård-, klyngehuse og lignende med tilhørende fællesfaciliteter. Mindst 15% af den enkelte storparcel skal indrettes som fælles friarealer for storparcellens beboere. Område II Området der består af storparcellerne IIa og IIb er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse. Delområde IIa og IIb, eller kun IIb, må dog alternativt anvendes til åben lav boligbebyggelse (fritliggende parcelhuse). Det valgte alternativ skal være for det pågældende delområde som helhed. Mindst 5% af den enkelte storparcel skal indrettes som fælles friarealer for storparcellens beboere. Område III Området er udlagt til åben-lav boligbebyggelse (fritliggende parcelhuse til helårsbeboelse). På hver grund må kun opføres eller indrettes én bolig. Område IV Området er udlagt til åben-lav boligbebyggelse - fritliggende parcelhuse til helårsbeboelse. På hver grund må kun opføres eller indrettes én bolig. Område V Området er udlagt til fælles friareal (med regnvandsbassin) for samtlige beboere i lokalplanområdet. Område VI Området er udlagt til fælles friareal (med regnvandsbassin), herunder opholdsarealer, veje og stier for samtlige beboere i lokalplanområdet. På de fælles friarealer må grundejerforeningen (se 12) etablere anlæg til fælles formål, f.eks. supplerende beplantning, legepladser m.m. Område VII Området er udlagt til åben-lav boligbebyggelse - fritliggende parcelhuse til helårsbeboelse. På hver grund må kun opføres eller indrettes én bolig. Mindst 5% af delområdet skal indrettes som fælles friarealer for delområdets beboere. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 845

15 11 Stk. 14. Stk. 15. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Århus Kommune, Planlægning og Byggeri kan tillade, at beboerne fra deres bolig driver sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder - f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisions- samt klubvirksomhed. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke vil give ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene. Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. 4. Udstykning Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4 Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Område I Udstykning i storparceller skal i princippet ske som vist på lokalplankortet. Ved yderligere udstykning af storparcellerne til tæt-lav boligbebyggelse gælder bestemmelserne i BR08, om mindste grundstørrelser ikke. Område II Såfremt delområderne IIa og IIb udstykkes som tæt-lav boligbebyggelse, vil bestemmelserne i BR08 om mindste grundstørrelser ved yderligere udstykning af storparcellerne, ikke gælde. Ved udstykning til parcelhusgrunde må ingen grund udstykkes med en størrelse mindre end 700 m². Område III Udstykning skal i princippet ske som vist på lokalplankortet. Ingen grund i området må ved udstykning, arealoverførsel eller på anden måde udstykkes med en størrelse mindre end 1000 m². Område IV Udstykning skal i princippet ske som vist på lokalplankortet. Ingen grund i området må ved udstykning, arealoverførsel eller på anden måde udstykkes med en størrelse mindre end 700 m². Område VII Ingen grund i området må ved udstykning, arealoverførsel eller på anden måde udstykkes med en størrelse mindre end 700 m². Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 845

16 12 5. Trafikforhold Stk. 1 Stk. 2 Lokalplanområdet vejbetjenes fra Ormslevvej ad en ny vejtilslutning, placeret som vist på lokalplankortet 2. På lokalplankortet er vist de arealer, der er udlagt til: Vej A-B..12 m bred Vej C-D og veje mrk. X.. 8 m bred Vendepladser, mrk. E, F og G Sti a-b-c... 5 m bred Sti b-d.. 3 m bred Vej C-D skal adgangsbetjene lokalplanområde 803. På lokalplankortet er desuden vist arealer, der er reserveret til udvidelse af Ormslevvej, hhv. til anlæg af buslomme og krydsningshelle øst for vejtilslutningen (pkt. A) og til etablering af en fremtidig byport ved Råhøjvej. Stk. 3. Interne boligveje på den enkelte storparcel skal udlægges i mindst 8 meters bredde. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Der skal etableres en stiforbindelse i form af en ca. 2 m bred trampesti fra pkt. g til h. Der skal etableres stiforbindelse til den i stk. 4 nævnte trampesti fra hhv. pkt. E og F, og fra den vestlige ende af område IIa. Der skal etableres stiforbindelse fra storparcel Ic til pkt. E. Anvendes område IIb til tæt-lav boligbebyggelse, skal der etableres stiforbindelse fra området til pkt. F. Der må til vej A-B ikke være direkte overkørsel fra de tilgrænsende boligparceller. Adgang til det enkelte område skal i princippet ske som vist på lokalplankortet. Ved vej- og stitilslutninger samt vejkurver skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. Der skal til godkendelse hos Århus Kommune, Trafik og Veje, indsendes et projekt for de i stk. 2 nævnte veje og stier. 2 Ormslevvej er adgangsbegrænset efter vejloven. Tilladelse til etablering af den nye vejtilslutning vil blive givet på vilkår, at de eksisterende overkørsler til ejendomme i lokalplanområdet nedlægges, når der er skaffet vejadgang gennem lokalplanområdet til de pågældende ejendomme. En 6 m bred privat fællesvej på matr.nr. 11f langs skel mod matr.nr. 11h vil blive nedlagt efter vejlovgivningen. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 845

17 13 Stk.10. Stk.11. Der skal i det enkelte område sikres parkeringsmuligheder i overensstemmelse med Retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune På hver storparcel skal der sikres vendemulighed for lastbiler. 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Stk. 2 Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Såfremt nybyggeri opføres som lavenergihuse, kan der jf. Planlovens 19. stk. 4 dispenseres fra ovenstående stk Bebyggelsens omfang og placering m.m. Stk. 1. Stk. 2. Område I, tæt-lav boligbebyggelse Ny boligbebyggelse skal i princippet placeres i overensstemmelse med de på lokalplankortet angivne byggefelter, idet bebyggelsen dog kan brydes af stier, parkeringslommer, vendepladser samt opholds- og friarealer beliggende inden for byggefelterne. Der må i delområde Ia opføres maksimalt 3150 m² etageareal. Der må i delområde Ib opføres maksimalt 2850 m² etageareal. Der må i delområde Ic opføres maksimalt 3600 m² etageareal. Der må i delområde Id opføres maksimalt 3350 m² etageareal 3. Der kan herudover opføres 10 m² udhuse, småbygninger pr. bolig, enten som fritliggende bygninger, som sammenbyggede med boligen, eller som indbyrdes sammenbyggede bygninger efter bestemmelserne i BR08. Stk. 3. Bygninger må højst opføres i 2 etager foruden eventuel kælder. Dog gælder af støjmæssige hensyn (jf. krav i 10), at boligbebyggelse med en placering inden for støjbyggelinie i en afstand af 25 m fra midten af Ormslevvej højst må opføres i 1 etage foruden eventuel kælder (jf. også bestemmelse i 9, stk. 1 nedenfor om etablering af støjskærm). Støjbyggelinien er angivet på lokalplankortet. Stk. 4. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). 3 Det angivne etageareal svarer tilnærmelsesvis til en bebyggelsesprocent på 35 af området, beregnet af områdets areal fratrukket skønnet færdselsareal og tillagt andel af fællesareal. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 845

18 14 Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Bebyggelsen må ikke opføres nærmere storparcellens ydre afgrænsning eller sti end 2,5 m, jf. 7, stk. 1 og lokalplankortet. Internt på storparcellerne gælder ingen særlige bestemmelser om afstandsforhold. Bebyggelsen skal dog i rimeligt omfang sikre tilfredsstillende lysforhold og sikre, at der ikke er væsentlige indbliksgener. I tilknytning til hver bolig skal der være et udendørs opholdsareal på minimum 25 m². Til sikring af foranstående bestemmelser må bebyggelse på den enkelte storparcel kun ske på grundlag af en af Århus Kommune, Teknik og Miljø godkendt bebyggelsesplan 4. Planen skal redegøre for: Placering af beboelse med udendørs opholdsareal. Eventuel udstykning. Placering af eventuelt fælleshus. Placering af garager/carporte (eller evt. fællesparkering). Placering af småbygninger og udhuse. Bygningsprofiler, facader og materialer. Terrænreguleringer. Eventuel etablering af ny beplantning jf. 9, og bevaring af eksisterende beplantning som angivet på lokalplankortet. Storparcellens interne vej-, parkerings- og stiforhold, herunder tilslutninger til de tilgrænsende veje, stier, storparceller, fællesarealer og lignende. Område II, tæt-lav boligbebyggelse eller åben-lav boligbebyggelse For de delområder, der udlægges til tæt-lav boligbebyggelse i område II vil 7. stk være gældende. Stk. 9. Stk. 10. Ny boligbebyggelse og evt. fælleshus skal i princippet placeres i overensstemmelse med de på lokalplankortet angivne byggefelter, idet bebyggelsen dog kan brydes af stier, parkeringslommer, vendepladser samt opholds- og friarealer beliggende inden for byggefelterne. Der må i delområde IIa opføres maksimalt 2950 m² etageareal. Der må i delområde IIb opføres maksimalt 3400 m² etageareal 5. Der kan herudover opføres 10 m² udhuse, småbygninger pr. bolig, enten som fritliggende bygninger efter småhusreglementets afsnit 12, som sammenbyggede med boligen, eller som indbyrdes sammenbyggede bygninger. 4 Bebyggelsesplanen sikres ved tinglyst deklaration. 5 Det angivne etageareal svarer tilnærmelsesvis til en bebyggelsesprocent på 35 af området, beregnet af områdets areal fratrukket skønnet færdselsareal og tillagt andel af fællesareal. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 845

19 15 Stk. 11. Stk. 12. Stk. 13. Stk. 14. Stk. 15. Stk. 16. Bygninger må højst opføres i 2 etager foruden eventuel kælder. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Bebyggelsen må ikke opføres nærmere storparcellens ydre afgrænsning eller sti end 2,5 m, jf. 7, stk. 1 og lokalplankortet. Internt på storparcellerne gælder ingen særlige bestemmelser om afstandsforhold. Bebyggelsen skal dog i rimelig omfang sikre tilfredsstillende lysforhold og sikre, at der ikke er væsentlige indbliksgener. I tilknytning til hver bolig skal der være et udendørs opholdsareal på minimum 25 m². Til sikring af foranstående bestemmelser må bebyggelse på den enkelte storparcel kun ske på grundlag af en af Århus Kommune, Teknik og Miljø godkendt bebyggelsesplan 6. Planen skal redegøre for: Placering af beboelse med udendørs opholdsareal. Eventuel udstykning. Placering af eventuelt fælleshus. Placering af garager/carporte (eller evt. fællesparkering). Placering af småbygninger og udhuse. Bygningsprofiler, facader og materialer. Terrænreguleringer. Eventuel etablering af ny beplantning jf. 9, og bevaring af eksisterende beplantning som angivet på lokalplankortet. Storparcellens interne vej-, parkerings- og stiforhold, herunder tilslutninger til de tilgrænsende veje, stier, storparceller, fællesarealer og lignende. For de delområder, der udlægges til åben-lav boligbebyggelse i område II vil 7. stk være gældende. Stk. 17. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30. Stk. 18. Stk. 19. Bebyggelse må opføres som fritliggende parcelhuse i 1-2 etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må have en højde, der overstiger 8,5 m over terræn/niveauplan målt efter reglerne i bygningsreglementet. Ejendommens andel i det fælles friareal område V og VI kan ikke medregnes ved beregning af bebyggelsesprocenten 7. 6 Bebyggelsesplanen sikres ved tinglyst deklaration. 7 Med denne bestemmelse er der gjort brug af den i Bygningsreglementet 2008, bilag 1, afsnit B , stk. 2 nævnte mulighed for at bestemme, at andel i fælles friareal ikke kan medregnes i grundens areal. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 845

20 16 Område III, åben-lav boligbebyggelse på særlig store grunde Stk. 20. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. Stk. 21. Stk. 22. Stk. 23. Bebyggelse på grundene skal ske indenfor de på lokalplankortet angivne byggefelter, dog minimum 2,5 m fra skel. Bebyggelse må opføres som fritliggende parcelhuse i 1-2 etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må have en højde, der overstiger 8,5 m over terræn/niveauplan målt efter reglerne i bygningsreglementet. Ejendommens andel i det fælles friareal område V og VI kan ikke medregnes ved beregning af bebyggelsesprocenten 8. Område IV, åben-lav boligbebyggelse Stk. 24. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30. Stk. 25. Stk. 26. Bebyggelse må opføres som fritliggende parcelhuse i 1-2 etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må have en højde, der overstiger 8,5 m over terræn/niveauplan målt efter reglerne i bygningsreglementet. Dog gælder af støjmæssige hensyn (jf. krav i 10), at boligbebyggelse med en placering inden for støjbyggelinie i en afstand af 25 m fra midten af Ormslevvej højst må opføres i 1 etage foruden eventuel kælder (jf. også bestemmelse i 9, stk. 1 neden for om etablering af støjskærm). Ejendommens andel i det fælles friareal område V og VI kan ikke medregnes ved beregning af bebyggelsesprocenten 8. Område V Stk. 27. Der må ikke etableres bebyggelse i delområde V. Stk. 28. Område VI Der må ikke etableres bebyggelse i delområde VI. Dog må der etableres legehuse, mindre skure osv., der har tilknytning til områdets anvendelse. Område VII, åben-lav boligbebyggelse Stk. 29. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. Stk. 30. Bebyggelse må opføres som fritliggende parcelhuse i 1-2 etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må have en højde, der overstiger 8,5 m over terræn/niveauplan målt efter reglerne i bygningsreglementet. Dog gælder af støjmæssige hensyn (jf. krav i 10), at boligbebyggelse med en placering inden for støjbyggelinie i en afstand af 8 Med denne bestemmelse er der gjort brug af den i Bygningsreglementet 2008, bilag 1, afsnit B , stk. 2 nævnte mulighed for at bestemme, at andel i fælles friareal ikke kan medregnes i grundens areal. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 845

21 17 25 m fra midten af Ormslevvej højst må opføres i 1 etage foruden eventuel kælder (jf. også bestemmelse i 9, stk. 1 nedenfor om etablering af støjskærm). Stk. 31. Stk. 32. Stk. 33. Ejendommens andel i det fælles friareal område V og VI kan ikke medregnes ved beregning af bebyggelsesprocenten 9. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Terrænreguleringer må kun finde sted efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. Udendørs oplagring af materialer, både, campingvogne og lignende må ikke finde sted indenfor lokalplanområdet. 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Område I og II, tæt-lav boligbebyggelse Tæt-lav boligbebyggelse på en storparcel skal udføres i ens materialer og med ens taghældning. Vinterhaver, udestuer, garager, carporte og lignende mindre bygninger må udføres i andre materialer og med en anden taghældning, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning. Område III, IV og VII, åben-lav boligbebyggelse Indenfor lokalplanområdet skal ydervægge udføres i blank (ubehandlet) murstensmur, vandskurede eller pudsede overflader eller beton. Træ kan anvendes såfremt bygningerne tilnærmes dansk byggestil og nutidig arkitektur. Dør- og vinduespartier skal udføres i plast, træ eller metal eller en kombination af træ og metal. Tage på boliger skal udføres med tagsten, tagpap, zink eller eternitskifer. Der må ikke anvendes glaserede eller ædelengoberede tagsten eller andre reflekterende materialer. Der kan tillades mindre glaspartier i tagkonstruktionen. Til garager, carporte og mindre udhuse må der kun anvendes materialer til ydervægge og tag, der sammen med boligen giver et harmonisk helhedsindtryk. 9 Med denne bestemmelse er der gjort brug af den i Bygningsreglementet 2008, bilag 1, afsnit B , stk. 2 nævnte mulighed for at bestemme, at andel i fælles friareal ikke kan medregnes i grundens areal. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 845

22 18 Stk. 6. Stk. 7. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri i hvert enkelt tilfælde. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner - herunder parabolantenner med en diameter på indtil 100 cm må, hvis de anbringes på bygninger, højst rage 1,00 m op over disses højeste punkt. Parabolantenner med en diameter større end 100 cm må alene opsættes efter særlig tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri kan i enkelte tilfælde og efter en konkret vurdering af en antennes udformning - f.eks. antenner for radioamatører - tillade antenner med en større højde end angivet ovenfor. Stk. 8. Såfremt der etableres et anlæg til indvinding af solenergi eller lignende skal de dele af anlægget, der anbringes udvendigt på bygninger, indgå som en del af tagfladen eller en del af bygningens øvrige ydervægge Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1. I område VI skal der etableres en støjafskærmning langs Ormslevvej, placeret i princippet som vist på lokalplankortet, idet støjskærmen ikke må placeres nærmere vejskel af Ormslevvej end 0,50 m. Støjskærmen skal opføres i en højde af ca. 1,80 m målt i forhold til niveau i vejmidte af Ormslevvej. Ud mod Ormslevvej skal støjskærmen have karakter af en støjvold og tilplantes med planter, så den fremtræder med en grøn karakter, i princippet som et plantehegn eller hækbeplantning. Mod syd skal støjafskærmningen etableres med begrønnet støttemur eller lignende. 10 Med denne bestemmelse er der ikke taget stilling til, om der i henhold til fjernvarmeværkets vedtægter kan opnås tilladelse til anvendelse af anlæg til indvending af solenergi. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 845

23 19 Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Langs den enkelte grunds skel mod sti og fælles fri- og opholdsareal må kun etableres levende hegn. Levende hegn, der etableres mod færdselsarealer skal plantes 0,30 m inde på egen grund. I hegn mod sti og fælles fri- og opholdsarealer må der på hver grund være én, højst 1 m bred åbning. På grundene i delområde III må anlæg af befæstede arealer, have samt etablering af beplantning kun ske inden for de på lokalplankortet angivne byggefelter. Den på lokalplankortet viste beplantning langs Blåhøj Bæk, lokalplanens vestskel, skellene mellem dette lokalplanområde og lokalplanområde 803 samt beplantningen omkring 3-mosen er udpeget som bevaringsværdige beplantningselementer, der skal vedligeholdes og om nødvendigt udskiftes og må kun fjernes som element efter tilladelse fra Århus Kommune, Natur og Miljø 11. Se i øvrigt Naturbeskyttelsesinteresser under Lokalplaner og andre planer vedr. beplantning ved og omkring 3-beskyttede naturtyper. Der skal i delområde V etableres en økologisk ledelinje mellem vandløbet, Blåhøj Bæk, og den øst for liggende mose/sø. Udstrækningen af den økologiske ledelinje er vist på lokalplankortet. Etableringen af supplerende beplantning i spredningskorridoren skal godkendes af Århus Kommune, Natur og Miljø. Beplantningen skal fremtræde med landskabelig karakter og bestå af løvfælden buske og grupper af træer. Hegnet skal minimum være trerækket med en max. planteafstand på 1 meter. Planterne skal være hjemmehørende egnstypiske arter. Der må etableres regnvandsbassin i delområde V og VI. Regnvandsbassinet skal som minimum placeres 5 meter fra Blåhøj Bæks øverste kant 12. Den i 5. stk. 4 nævnte trampesti skal etableres med naturlig belægning som f.eks. stenmel. Veje, parkeringsarealer og vendepladser skal udføres med tæt belægning, der sikrer mod nedsivning (f.eks. asfalt). Regnvand fra disse arealer skal via afløbsanlæg godkendt af Teknik og Miljø, ledes til offentlige regnvandsbassiner. Driften af de grønne områder (område V og VI) incl. driften af det grønne areal imellem søen og bebyggelsen varetages af områdets grundejerforening Bestemmelser om vedligeholdelse af og evt. genplantninger i den bevaringsværdige beplantning samt øvrig beplantning på fælles friarealer fastlægges i supplerende deklaration for lokalplanområdet. 12 Regnvandsbassiner skal etableres som rekreative elementer og skal udføres efter retningslinierne i Århus Kommunes publikation Regnvandsbassiner og vandløb. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 845

24 Støjforhold Stk. 1. Ved opførelse af ny bebyggelse skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau på bebyggelsen og opholdsarealer, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis fra trafikstøj. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse på den enkelte storparcel ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. Veje, stier og parkeringspladser, på storparcellen er anlagt, samt friarealer er planeret og tilsået med græs. Der er anlagt en efter Århus Kommune,Teknik og Miljøs skøn passende del af de i 5 nævnte veje, stier og parkeringspladser. Der er anlagt en efter Århus Kommune, Teknik og Miljøs skøn passende del af område V 14. Der efter Århus Kommune, Teknik og Miljøs skøn er anlagt en passende del af veje, stier og parkeringspladser på storparcellen, og som hører til den pågældende byggeetape. Ligeledes skal en passende del af friarealet på storparcellen være planeret og tilsået med græs. Se fodnote 7. Den i 9 nævnte støjafskærmning er anlagt. Den i 9, nævnte økologiske ledelinie/ beplantning er etableret. Den i 5, stk. 2, nævnte buslomme og krydsningshelle på Ormslevvej er anlagt. 12. Grundejerforening Stk. 1. Der skal stiftes en forening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. 13 Bestemmelser om vedligeholdelse af og eventuelt genplantninger i den bevaringsværdige beplantning (samt øvrig beplantning) fastlægges i supplerende deklaration for lokalplanområdet. 14 Såfremt anlæg af friarealer, beplantning, veje, stier m.v. ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres, forinden ibrugtagen af bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelserne, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en rimelig tid. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 845

25 21 Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Ejere af ejendomme inden for lokalplanens område skal være medlemmer af grundejerforeningen. Grundejerforeningen skal efter krav fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri optage medlemmer fra tilgrænsende områder. Grundejerforeningen skal efter krav fra Planlægning og Byggeri sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger. 13. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Lokalplanens virkeliggørelse er ikke afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 845

26 22 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været Århus Kommunes Kommuneplan 2001, som byrådet har vedtaget. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes område NA, BO og RE. Hele lokalplanområdet er beliggende i landzone. Lokalplan nr. 845

27 23 Bebyggelsesprocenten for åben-lav boligbebyggelse i delområde BO ændres til 30 i henhold til Bygningsreglement Den del af lokalplanen, der er beliggende i rammeområde RE, er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen idet at rammeområde RE er udlagt til rekreative formål (campingplads), hvor der kun må opføres mindre bebyggelse i forbindelse med campingpladsens drift, samt én bolig for indehaver eller bestyrer. Området inddrages i kommuneplanens eksisterende rammeområde BO. En mindre del af rammeområde NA konverteres til nyt boligområde BO. Lokalplanen kan derfor kun gennemføres i den foreliggende udformning efter byrådets godkendelse af et tillæg til kommuneplanen. Den nødvendige ændring af kommuneplanen søges gennemført ved Tillæg nr. 133 til Kommuneplan for Århus Kommune. Tillægget er gengivet på side 29. Anden fysisk planlægning Hele lokalplanområdet ligger indenfor arealer udpeget i regionplanen med særlige drikkevandsinteresser og ca. 50 % af arealet, - den sydvestligste del, - er desuden udpeget som nitratfølsomt indvindingsopland. Overordnede vej- og stiforhold Fra Ormslevvej er der vejforbindelse til Stavtrup by, det overordnede vejnet og Århus by. Lokalplan nr. 845

28 24 Fra lokalplanområdet er der stiforbindelse mod øst gennem den planlagte nye boligbebyggelse øst for området (lokalplan 753), dels i den nordlige ende af lokalplanområdet gennem lokalplanområde 803 og dels i den sydlige ende af området via lokalplanområde 753 til Stavtrupvej. Ud for lokalplanområde 753 findes en eksisterende krydsningshelle på Ormslevvej. I forbindelse med denne lokalplan og den planlagte boligbebyggelse på nordsiden af Ormslevvej flyttes eksisterende busstoppesteder øst for lokalplanområdet til en placering umiddelbart øst for adgangsvejen og der anlægges buslomme. I tilknytning til buslommerne anlægges desuden en krydsningshelle på Ormslevvej for gående og cyklister, idet der på nordsiden af Ormslevvej er en dobbeltrettet cykelsti fra buslommen mod øst med stiforbindelse til skole, indkøbsmuligheder m.v. Krydsningshellen anlægges af byggemodneren. Med lokalplanens virkeliggørelse bliver Stavtrup udvidet mod vest. Det forventes, at en hastighedsbegrænsning på 60 km/t vil blive gældende fra Råhøjvej. I tilknytning hertil kan der blive behov for en trafikal byport til markering af bygrænsen. Lokalplanen reserverer areal til anlæg af en sådan byport. Naturbeskyttelsesinteresser Lokalplanområdet afgrænses mod syd af vandløbet, Blåhøj Bæk, der er beskyttet i henhold til Naturbeskyttelseslovens 3. Umiddelbart sydøst for lokalplanområdet er beliggende et sø- og moseområde, der delvist er omfattet af lokalplanen. Mosen og dens omgivelser er ligeledes beskyttet i henhold til Naturbeskyttelseslovens 3. Der må ikke foretages ændringer af 3 beskyttede naturtyper og deres omgivelser (herunder beplantning) uden forudgående tilladelse fra Århus Kommune, Natur og Miljø. Fra vandløb til sø- og vådområde løber et markskel. Bræmmen langs vandløbet, marksskellet og sø- og vådområde er frodige og har et rigt dyreliv. Der er blandt andet registreret fire arter af padder, skrubtudse, butsnudet frø, lille og stor vandsalamander. Det er i lokalplanens interesse at beskytte dette levested. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har foretaget en arkæologisk prøvegravning i lokalplanområdet, og Moesgård Museum har i den forbindelse oplyst at området kan frigives. Rapporten, der udarbejdes i forbindelse med arkæologiske prøvegravning er under behandling i Kulturarvstyrelsen, hvor den forventes godkendt inden længe. Skulle der ved et kommende jordarbejde fremkomme et jordfast arkæologisk levn som kulturlag, ildsteder, affaldsgruber, skal jordarbejdet standses i det omfang de arkæologiske levn berøres og museet skal underrettes (Museumslovens 27), Museet vil da så hurtigt som muligt tage stilling til om jordarbejdet kan fortsætte, eller om der skal foretages en arkæologisk undersøgelse. Århus Kommuneatlas Lokalplanområdet indgår ikke i kommuneatlassets beskrivelse af bevaringsværdige sammenhænge. I lokalplanens område IV (matr. nr. 11f, Stavtrup By, Kolt) findes en bygning, hvis bevaringsværdi er registreret i forbindelse med udarbejdelse Lokalplan nr. 845

29 25 af kommuneatlasset. Den registrerede bygning har ikke høj bevaringsværdi og er ikke omfattet af kommuneplanens bevaringsbestemmelser. Landbrugsloven Ifølge landbrugsloven skal ejendommene drives landbrugsmæssigt, indtil de tages i brug til det, lokalplanen åbner mulighed for. Vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet ligger i OSD-område, Område med Særlige Drikkevandsinteresser. Såvel det almene private Stavtrup Vandværk som Århus Kommunale Værker har vandindvindingsinteresser i området. Den sydvestlige del af området er særlig sårbart over for forurening, da lerlagene over grundvandsmagasinerne er tynde. Der må derfor ikke anvendes pesticider eller forekomme anden form for forurening i området, der ved nedsivning kan forurene grundvandet. Der er tinglyst en skærpet deklaration for området, hvori det forbydes at bruge pesticider. Beboerne bør være opmærksomme på nedsivningsrisiko ved oplagring af olie- og benzinprodukter, som er meget mobile i jord, og som selv i relativ små mængder udgør en væsentlig forureningsrisiko. Forureningsforhold - jord Natur og Miljø, Virksomheder og Jord har pr. 30. oktober 2007 ikke registreret potentielt forurenende aktivitet eller konstateret forurening inden for lokalplanområdet. Århus Amt har den 25. marts 2002 vurderet ejendommene matrikel. nr. 11h og 17b Stavtrup By, Kolt i henhold til Lov om Forurenet Jord og har ikke registreret potentielle forureningskilder, som giver anledning til kortlægning. Der er ikke foretaget forureningsundersøgelse. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet er belastet af vejtrafikstøj fra Ormslevvej. På baggrund af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er det beregnet, at støjniveauet for vejtrafikstøj fra Ormslevvej vil være 67 db(a) på døgnbasis i en afstand af 10 meter fra midten af vejen. For at kommuneplanens støjbestemmelser kan overholdes, er der i lokalplanen optaget bestemmelser om, at der skal etableres støjskærm på en strækning langs Ormslevvej, samt at opholdsarealer og bebyggelse i mere end 1 etage skal placeres i en afstand på mindst 25 meter fra midten af Ormslevvej. Lokalplan nr. 845