Århus Kommune Lokalplan nr. 891

Transkript

1 Århus Kommune Lokalplan nr. 891 Kontorbyggeri ved Nørreport, Pier 2, Århus Havn. December 2010

2 Århus Kommune Lokalplan nr.: Kontorbyggeri ved Nørreport, Pier 2, Århus Havn Indeholder tillæg nr. 21 til Kommuneplan Kystvejen Nørreport Åboulevarden Europaplads %KG3 %U18 Statistikområde/distrikt nr.: Registreringskortblad nr.: 46 Teknik og Miljø Planlægning og Byggeri December 2010

3 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger, der gælde, når lokalplanen er offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Oplysninger om realisering af lokalplanen fås hos Planlægning og Byggeri, Bygningsinspektoratet Kalkværksvej, Århus C [email protected] Tlf Lokalplanen kan ses og købes hos Borgerservice på Rådhuset samt Risskov, Viby og Åby Bibliotek Tlf Kortgrundlag Århus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen i samarbejde med: Arkitektfirmaet C.F.Møller A/S Europaplads 2, 11, 8000 Århus C. Tlf Fax

4 ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 891 Kontorbyggeri ved Nørreport, Pier 2, Århus INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Område og opdeling Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende Opholdsarealer, hegn og beplantning Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Retsvirkninger af lokalplanen TILLÆG NR. 21 TIL KOMMUNEPLAN LOKALPLANKORT Vedtagelsespåtegninger Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 891

5 2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område, som er en del af Pier 2 Århus Havn øst for Nørreportkrydset. Lokalplanområdet afgrænses mod sydvest af et spejlbassin og mod øst af en ny kanal, af et eksisterende havnebassin mod nord samt af den nye havneboulevard mod vest, som bliver den kommende hovedfærdselsåre til De Bynære Havnearealer. Lokalplanområdet er på ca m 2 og var ved planens udarbejdelse kommunalt ejet og beliggende i byzone. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 891

6 3 Beskrivelse af området Området er en del af De Bynære Havnearealer, hvor der i disse år sker en omdannelse fra erhvervshavn til en ny bydel. Pier 2 får en helt ny udformning med opfylding i havnebassinet samt nye kanaler og vandområder. Der er i dag begrænsede havneaktiviteter i området. Som et led i udbygningen af Nordhavnen er der ved Nørreport krydset anlagt vej, stitunnel og dele af en fremtidig kanal. Lokalplanområdet omfatter et areal på den nordlige del af Pier 2 ved den nye havneboulevard. Syd herfor etableres Den Nordlige Bastion, hvor Navitas Park, der er en ny undervisnings- forskningsinstitution, skal placeres. Lokalplan 894 for Navitas Park er sideløbende med nærværende lokalplan under udarbejdelse. Arealet mod øst, yderst på Pier 2 reserveres til et fremtidigt byggeri. Illustration af den nye bydel Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 891

7 4 Planens baggrund og mål Lokalplanen er udarbejdet efter anmodning fra den kommende ejer af området, der ønsker at opføre et kontorhus op til en højde af 48 m over terræn. Højhusbebyggelsen vil i kraft af volumen, højde og arkitektonisk udformning etablere sig markant i områdets skala og bymæssige helheder. Samtidig vil den nye bebyggelse blive identitetsskabende for området og virke som et pejlemærke for De Bynære Havnearealer. Illustration der viser hvordan byggeriet kan komme til at se ud set fra Nørreport Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 891

8 5 Planens hovedtræk Lokalplanen udlægger området til erhvervsformål så som kontor, administration og udstillingsvirksomhed, kursus-, konference- og undervisningsformål samt liberale erhverv og butikker i mindre omfang. I overgangen til felt 2 på den østlige del af Pier 2 etableres en kanalgennembrydning af pieren. Inden for lokalplanens område må der opføres maksimalt m² etageareal med parkeringskældre under terræn med op til 450 p pladser. Inden for lokalplanens område udlægges byggefelter for byggeri over og under eksisterende terræn. Ny bebyggelse skal placeres inden for byggefelterne, og der fastlægges bestemmelser for udnyttelsen af det enkelte byggefelt med hensyn til maksimal bygningshøjde. Illustrationsplan Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 891

9 6 Bebyggelsens udseende Byggeriets hovedstruktur består af forskudte nord-/sydvendte bygningskroppe rejst på en base, der danner overgang til trafikken og en tunnel, der forløber på tværs igennem bygningen. De enkelte bygningskroppe aftrappes i højde fra 2 til 12 etager og tilpasses stedets skala, lysindfald og udsigtspotentiale. Begrønnede gårdrum/tagterrasser i forskellige niveauer åbner strukturen op mod omgivelserne, så der dannes en åben og sammensat arkitektur mod havnebassinet. Illustration, der viser hvordan byggeriet kan komme til at se ud set fra den nye kanal I overgangen til byggefeltet på den østlige halvdel af Pier 2 etableres en kanalgennembrydning af pieren, så bebyggelsen her bringes helt frem til vandkanten, med mulighed for ophold på trapper og terrasser. Ved Nørreport placeres den højeste del af bebyggelsen, en slank bygning med en højde på 12 etager - 48 m over eksisterende terræn Bygningen vil overordnet være udformet af materialerne: Natursten, beton, træ og glas. Det er intentionen, at bygningen skal være et fikspunkt i forlængelse af Randersvej/Nørreport og markere den nye Bernhardt Jensens Boulevard og den nye bydel på Nordhavnen. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 891

10 7 Beplantning Beplantning vil i mindre omfang blive etableret i plantekummer. Illustration, der viser hvordan byggeriet kan komme til at de ud set fra Nørreport Veje, stier, vareindlevering og parkering Biltrafik/varelevering Området vejbetjenes fra Bernhardt Jensens Boulevard via Inge Lehmanns Gade. Inge Lehmanns Gade føres under bebyggelsen, hvor vejen via ramper betjener det underjordiske parkeringsanlæg. Vejen under terræn føres videre mod syd, hvor vejen tillige betjener et kommende parkeringsanlæg beliggende under Navitas Park. Inge Lehmanns Gade føres i terræn under bygningen videre til betjening af varegården, forpladsen mod Nørreport, den Nordlige Bastion og den yderste del af Pier 2. Nord for byggefelt etableres en sivegade, der ligeledes via en bro over kanalen har forbindelse til den yderste del af Pier 2. Veje og stier inden for lokalplanområdet forventes at få status af private veje og stier. Let trafik Området har en høj grad af tilgængelighed for gående og cyklister. Områdets stier for lette trafikanter tilsluttes Den rekreative forbindelse, som forløber langs Grenåbanen hvorfra der er forbindelse til det øvrige sti- og gågadenet i City. Mod nord Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 891

11 8 skabes der forbindelse til stisystemet langs Bernhardt Jensens Boulevard som giver adgang til den nye bydel på Nordhavnen. Langs kajkanterne rundt om bebyggelsen etableres der stiforbindelser, der via stibroer mod syd har forbindelse til Navitas Park og mod øst forbindelse til den yderste del af Pier 2. Kollektiv trafik Nordhavnsarealerne planlægges betjent med kollektiv trafik både i form af busser på Kystvejen og en planlagt letbane, der i princippet følger det eksisterende spor for Grenåbanen. Der planlægges etableret standsningssteder for letbanen tæt på lokalplanområdet ved Nørreport. Parkering Bilparkering i lokalplanområdet skal helt overvejende etableres som underjordisk parkering under bebyggelsen. På terræn kan der desuden i mindre omfang placeres pladser til særlige parkeringsformål herunder bl.a. handicapparkering for minibusser med lift samt forplads med korttidsparkering for af- og påstigning. Parkeringsanlægget etableres som fælles parkering for bebyggelsen i lokalplanområdet med plads til minimum 200 og maksimum 450 parkeringspladser. Cykelparkering i området skal ske som en kombination af cykelparkering på terræn/i bygningens stueetage og i kælder. Cykelparkeringspladser på terræn/i stueetage placeres indgangsnært. Til cykelparkering i kælder skal der etableres særskilt adgang fra færdsels- og opholdsarealer. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 891

12 9 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at at at at området anvendes til erhvervsformål, fastlægge retningslinjer for bebyggelsens omfang og placering, der kan opføres en højhusbebyggelse som en samlet, markant bebyggelse, bilparkering fastlægges som parkering under terræn, dog med mulighed for handicapparkering og i mindre omfang gæsteparkering på terræn, etablere kanal mod øst, der udlægges det nødvendige vejareal med dertil hørende tekniske anlæg samt der etableres et sammenhængende promenadeforløb. 2. Område og opdeling Stk. 1. Stk. 2. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankort nr. 1 og omfatter jf. matrikelkortet en del af matrikelnummer: Matr. nr. 2148a, Århus By-grunde samt alle parceller, der efter den 1. maj 2010 udstykkes i området. Se fodnote 1. Lokalplanens område er beliggende i byzone. 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Århus Kommune, Teknik og Miljø. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 891

13 10 Matrikelkort mål 1: Anvendelse Stk. 1. Området er udlagt til cityformål i form af erhvervsformål. Erhvervsformål omfatter kontorer, liberale erhverv, servicevirksomheder, mindre butikker, restaurationer, cafeer, udstillings-, kultur-, undervisnings og konferencevirksomhed og lignende. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Der må ikke opføres eller indrettes boliger i området. Der må opføres en transformerstation integreret i bebyggelsen. Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Århus Kommune, Teknik og Miljø. Der kan højst indrettes og etableres 2000 m² bruttoetageareal til udvalgsvarebutikker. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 891

14 11 Stk. 6 Stk. 7 Der kan indrettes parkeringsanlæg under terræn. I bebyggelsens stueetage må der ikke indrettes lokaler til banker, sparekasser, andre pengeinstitutter, forsikringsselskaber og lignende. 4. Udstykning Yderligere udstykning må kun finde sted på grundlag af en af Århus Kommune, Teknik og Miljø godkendt udstykningsplan. 5. Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Inge Lehmanns Gade, der er tilsluttet Bernhardt Jensens Boulevard umiddelbart øst for Nørreport krydset. På lokalplankort 1 og 2 er med raster vist de arealer, der er udlagt til: Vej A B - C Vej B F D Vej D E Vej F G varierende bredde, dog minimum Sti a - b beliggende inden for vej A-B-C Sti c - d e Sti e f g beliggende inden for vej D E 17 m bred 16 m bred 12 m bred 8 m bred 3,5 m bred 5 m bred 5 m bred Stk. 3. Stk. 4. Alle veje og stier inden for lokalplanområdet giver tillige adgang til områder beliggende uden for lokalplanafgrænsningen mod øst og syd. Vej F - G skal tillige betjene parkeringsanlæg under terræn beliggende uden for lokalplanområdet. Inden for lokalplanområdet må der alene ske tilslutning til vej F - G med ensrettet tilkørsel i punkt H og ensrettet udkørsel i punkt I fra parkeringsanlægget. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Eventuelle bomanlæg skal placeres på en sådan måde, at der ikke er risiko for tilbagestuvning på vej F G -rampeanlægget.. Der må ikke være direkte kørende adgang fra lokalplanområdet til Bernhardt Jensens Boulevard udover i punkt A. Der må ikke være direkte kørende adgang til vej A B C udover i punkt B. I punkt d og f skal der sikres mulighed for etablering af forbindelse til stibroer over spejlbassinet udlagt i Lokalplan nr. 894 med forbindelse til Navitas Park syd for lokalplanområdet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 891

15 12 Stk. 8. Stk. 9. Alle færdselsarealer skal, hvor der er forskelle i terrænniveau, udformes med ramper eller elevator, så der er tilgængelighed for alle. Bilparkering skal etableres som fælles parkering i parkeringsanlæg under terræn inden for den på lokalplankort 2 viste afgrænsning. Der kan på terræn indrettes pladser til særlige parkeringsformål, herunder handicapparkering. Der skal etableres minimum 200 parkeringspladser og maksimum 450 parkeringspladser under terræn. Stk. 10. Cykelparkering skal etableres som en kombination af parkering på terræn / i bebyggelsens stueetage og i kælder. Mindst 1/3 af cykelparkeringspladserne skal etableres på terræn og i bebyggelsens stueetage indgangsnært og mindst 1/3 skal placeres i parkeringskælder. Der skal etableres 3 cykelparkeringspladser pr. 100 m 2 erhverv. Stk. 11. Der skal inden for byggefelterne sikres separat adgang fra færdsels- og opholdsarealer til cykelparkering i kælder. Stk. 12. Varegården vejbetjenes fra en tilslutning til vej B - D. Stk. 13. Stk. 14. Ved vej- og sti tilslutninger skal der sikres oversigtsarealer jf. gældende vejregler. Til sikring af ovenstående bestemmelser skal der til godkendelse hos Århus Kommune, Trafik og Veje, særskilt fremsendes projekt for indretning af alle færdsels- og parkeringsarealer, herunder ramper til parkeringskælder. 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Nybyggeri skal opføres som lavenergibyggeri i klasse 2015 i henhold til Bygningsreglement Såfremt nybyggeri opføres som lavenergibebyggelse, skal der, jf. Planlovens 19, stk. 4, dispenseres fra ovenstående 6 stk. 1. Tekniske anlæg og forsyningsledninger i lokalplanområdet skal etableres under terræn. I tilfælde hvor dette ikke er muligt skal disse indpasses i bebyggelsen og udformes, så de indgår på en harmonisk måde i en samlet arkitektonisk helhed. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 891

16 13 Stk. 5. Der skal indenfor lokalplanområdet (Pier 2, Felt 1) anvises tracé for fjernvarmeledningernes fremføring i kælder og under spejlbassin frem til området omfattet af Lokalplan 894 (Den Nordlige Bastion, Pier 2, Felt 3) samt i broen til det yderste af Pier 2 (Felt 2). 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Stk. 1. Der må i området i alt opføres maksimalt m² etageareal foruden kælder, altaner, balkoner og tagterrasser. Stk. 2. På lokalplankortet er vist byggefelter 1, 2, 3, 4, 5, 6 og 7. Ny bebyggelse skal placeres inden for de på lokalplankortet viste byggefelter, bortset fra altaner og balkoner, der må opføres op til 2,5 m uden for byggefelterne. Altaner og balkoner må dog ikke opføres ud over den tværgående kanal. Stk. 3. Hele bebyggelsen skal etableres i min. kote 2.5. Stk. 4. Inden for byggefelterne kan bebyggelsen højest opføres med følgende højder og etageantal Byggefelt maksimal højde kote maksimalt etageantal ,4 4 6 og Stk. 5. Inden for byggefelterne kan der på bygningen etableres tagterrasser og opholdsarealer på tage ud over det ovenfor angivne maksimale etageantal. Tagterrasser og opholdsarealer må kun etableres i én etage uden permanente overdækninger, læskærme og lignende. Ud over maksimal bygningshøjde, jf. stk. 4, kan der etableres værn/brystning op til 1,40 m samt trappe/elevatortårn, ventilationshætter og lignende afkast under forudsætning af, at det integreres og indgår i bebyggelsens arkitektoniske helhed. Tekniske installationer på tage må højst have et areal svarende til 10 % af tagfladen og må maksimalt opføres 3,5 m over den maksimale bygningshøjde, jf. stk. 4. Solcelle- og solfangeranlæg kan dog udføres på hele tagfladen. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 891

17 14 Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Bebyggelse over vej B-D jf. 5 stk. 2 skal respektere et fritrumsprofil med en højde på minimum 4,5 m målt fra overkant vej til underkant af det laveste punkt på bygningskonstruktionen. Vej/rampe F - G jf. 5 stk. 2 skal respektere et fritrumsprofil med en højde på minimum 2,5 m målt fra overkant vej til underkant af det laveste punkt på overliggende dæk. 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Stk. 2. Bebyggelsen skal udformes som rektangulære bygninger på en rektangulær bygningsbase i princippet som vist på illustrationerne på side 4, 5, 6 og 7. Bygningens facader, herunder facader af basen og evt. støttemure, må som hovedprincip kun opføres af følgende materialer og kombinationer heraf: Natursten Stål, zink, kobber og aluminium, herunder profilerede plader Glas almindeligt og farvet Træ Pudsede og malede flader og sokler Endvidere må der på facader anvendes energiproducerende paneler. Facader skal udformes i et formsprog og med et bygningsmæssigt udtryk i princippet som vist på illustrationen på side 4, 6 og 7. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Til facadebeklædning må ikke benyttes reflekterende materiale, som kan give anledning til væsentlige gener for omgivelserne. Såfremt der på tage etableres teknikhuse, overdækninger, ventilation, vejrstationer til styring af bebyggelsen indeklima, antenner til broadcast, trapper og elevatortårne og lignende skal disse udformes, så de indgår på en harmonisk måde i den samlede arkitektoniske helhed. Der må ikke synligt opsættes udendørs radio- og tv-antenner, herunder parabolantenner på bygninger. Bortset herfra er dog antenner, paraboler og installationer til fællesantenneanlæg, mobiltelefonianlæg, broadcast og lignende, jf. stk. 4. Skiltning på bygning må alene ske på lodrette facader og ikke over skæring mellem tag og facade. Skiltningen skal begrænses til firmanavn og /eller logo, og dens udformning, størrelse, skrifttype og farve skal tilpasses bebyggelsens arkitektur. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 891

18 15 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1. Der skal etableres opholdsarealer svarende til mindst 5 % af erhvervsbebyggelsens etageareal. Fælles opholdsarealer skal i princippet placeres inden for områder, der er udlagt som færdsels- og opholdsareal som vist på lokalplankort. Opholdsarealer over terrænniveau, opholdsaraler på tagterrasser samt arealer, der er udlagt til torv-, plads-, færdsels- og opholdsareal bortset fra køreareal, må medregnes i den samlede opholdsarealberegning. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Langs kajkanter kan der etableres anlæg til sidde- og opholdspladser samt til fortøjning af små både m.v.. Ubebyggede arealer skal gives et ordentligt udseende og skal med hensyn til udformning, terrænregulering, befæstelse, beplantning, belysning og udstyr i øvrigt udformes på en sådan måde, at der opnås en arkitektonisk og miljømæssig attraktiv helhedsvirkning i området. Oplagring uden for bygninger må ikke finde sted. Stk. 5. Der skal etableres langsgående plantekummer, med en bredde på 1 1,5 m på den sydlige side af bebyggelsen med en dybde på 1.0 1,5 m afhængig af træernes art og størrelse. Plantekummerne kan udføres med en maksimal højde over terræn på 0,7 m. 10. Støjforhold Trafikstøj Stk. 1. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører bebyggelse til støjfølsomme erhverv og offentlige formål (f.eks. kontorer) på facaden ikke overstiger 63 db L den på døgnbasis. Såfremt det udendørs støjniveau overstiger 63 db Lden skal det ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau i støjfølsomme opholds- og arbejdsrum ikke overstiger 38 db L den på døgnbasis. Stk. 2. Det skal sikres, at det konstante, udendørs støjniveau, som vejstøj påfører opholdsarealer ikke overstiger 58 db L den på døgnbasis. Letbane-/jernbanestøj og vibrationer Stk. 3. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som letbane/jernbanestøj påfører bebyggelsen, på mindst én facade ikke overstiger 69 db L den på døgnbasis, og at det konstante indendørs støjniveau ikke oversiger 38 db L den på døgnbasis. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 891

19 16 Stk. 4. Stk. 5. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som letbane/jernbanestøj påfører opholdsarealer, ikke overstiger 69 db L den på døgnbasis. Bebyggelsen skal godkendes i overensstemmelse med myndighedernes krav og skal udføres og indrettes således, at brugere i fornødent omfang afskærmes mod vibrationsgener fra letbane/jernbane. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før: Den i 5 nævnte parkeringskælder er anlagt De i 5 nævnte veje og stier er anlagt. Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted jf. dog 6 stk. 2. Det er dokumenteret, at de i 10 nævnte støjkrav er opfyldt Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 891

20 17 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har vedtaget. Kommuneplanen fastlægger i kommuneplantillæg nr. 58 til Kommuneplan 2001 Kvalitetshåndbog for De Bynære Havnearealer nogle overordnede rammer for udviklingen af en den nye bydel på havnen. Disse er genvedtaget i forbindelse med Kommuneplan For området ved Pier 2 er der udlagt byggefelter, hvor ny bebyggelse skal placeres. Den endelige afgrænsning fastlægges i lokalplanlægningen. På kortet nedenfor er et udsnit af kommuneplanens rammekort, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammeområde CY. Anvendelsen er cityformål, herunder handel, kultur, service og offentlige funktioner. Lokalplanområdet er beliggende i byzone. Bebyggelsen skal med hensyn til placering, volumen og arkitektonisk udformning underordne sig bebyggelsen på havnepladsen samt væsentlige sigtelinjer mod havnen og bugten. Som grundlag for byggemodning, udbud og salg af arealerne har byrådet efterfølgende vedtaget nedenstående planer, som dog ikke udgør et formelt plangrundlag. I Dispositionsplan for de nordlige områder der blev vedtaget af Byrådet i 2006 fastlægges på et mere detaljeret niveau hoveddisponeringen af området, herunder de overordnede planlægningsmæssige og tekniske rammer for udbud af delområder og efterfølgende kommune- og lokalplanlægning. Med hensyn til den nye byprofil fastlægger dispositionsplanen et princip om, at bebyggelsen langs Bernhardt Jensens Boulevard, der bliver rygraden og hovedfærdselsåren i den kommende bydel på Nordhavnen, er forholdsvis koncentreret og høj. De nye bebyggelser nedtrappes mod vandsiden både mod øst ud mod bugten og mod vest ud mod Fiskeri-, Træskibs- og Lystbådehavnen. Endvidere muliggøres en koncentration af høje huse omkring bydelspladsen ved bassin 7. Som supplement til dispositionsplanen er der udarbejdet mere detaljerede Delområdeplaner 1-4 for de nordlige områder, september I forbindelse med delområdeplanen blev byggemuligheden for den nordlige bastion og Pier 2 forøget med ca m 2, således at de to byggefelter tilsammen kan bebygges med i alt m 2. Siden er der som grundlag for de aktuelle udbud af arealerne på Pier 2 og den nordlige bastion og for Byrådets behandling af salgene, udarbejdet en revideret delområdeplan Den nordlige bastion og Pier 2 / 22. oktober Her er det intentionen, at der ved Boulevardens begyndelse ved Nørreport krydset skal være en rumlig markering af porten til den nye bydel, hvorfor der også her kan bygges højt. På den måde kommer bebyggelsen i samspil med byggeriet langs boulevar- Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 891

21 18 den og bliver et pejlemærke for hele bebyggelsen på Nordhavnen. Den reviderede delområdeplan indeholder en byggemulighed på m 2 på Pier 2, uafhængig af bebyggelsen på den nordlige bastion. Folder om kommuneplanændring udsendt til orientering og debat Fra den 31. marts til den 21. april 2010 blev der offentliggjort en folder som orientering og oplæg til debat om en ændring af kommuneplanes rammer for lokalplanområdet. Ændringen af kommuneplanen drejede sig primært om en forøgelse af højden af bebyggelsen samt det samlede bruttoetageareal. Kommuneplantillæg nr. 21 til Kommuneplan 2009 Lokalplanen kan kun gennemføres i den foreliggende udformning efter byrådets vedtagelse af et tillæg til kommuneplanen. I tillægget fastlægges de nye højder og byggemuligheder og de hidtidige bestemmelser om havnevirksomhed udgår. Den nødvendige ændring af kommuneplanen søges gennemført ved Tillæg nr. 21 til Kommuneplan 2009 for Århus Kommune. Tillægget er gengivet bagerst i hæftet. Kommuneplanens rammer Lokalplanområdet Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 891

22 19 Højhuspolitik for Århus Kommune Århus Byråd vedtog den 11. oktober 2006 Tillæg nr. 84 til kommuneplan 2001, Højhuspolitik for Århus Kommune, hvor der bl. a. stilles krav om, at der skal foretages en konsekvensanalyse af projekter, der omfatter høje huse. I Højhuspolitik for Århus Kommune er der udpeget områder, hvor højhuse er uønskede og områder, hvor højhus ikke som udgangspunkt kan afvises. Lokalplanområdet ligger i et område, hvor høje huse ikke som udgangspunkt afvises. Konsekvensanalysen skal beskrive påvirkningen af byens skyline, byarkitekturen på kvartersniveau, byrummene ved foden af de høje huse, det lokale klima (f. eks. skygge- og vindforhold) og trafikstrukturen. I forbindelse med lokalplanlægning for højhusbyggeri udløser højhuspolitikken for Århus Kommune miljøvurdering i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Miljøvurderingen belyser miljømæssige problemstillinger og indeholder ovennævnte konsekvensanalyse. Miljørapporten gengives i et særskilt hæfte. Denne lokalplans afsnit om Miljøvurdering udgøres af Miljørapportens ikke tekniske resumé. 1 Anden fysisk planlægning Som supplement til kommuneplanen er der yderligere udarbejdet følgende planlægning: Handlingsplan for de Bynære Havnearealer, 2001 Helhedsplan for De Bynære Havnearealer, 2003 De Bynære Havnearealer - Dispositionsplan for de nordlige områder, 2006 De Bynære Havnearealer - Delområdeplaner 1-4 for de nordlige områder, 2006 Handlingsplanen, Helhedsplanen og Dispositionsplanen har været fremlagt i offentlig høring og er vedtaget af byrådet. Detailhandel Lokalplanen giver mulighed for etablering af detailhandel for udvalgsvarer. Butiksbebyggelsens påvirkning af bymiljøet Lokalplanen fastlægger, at det maksimale bruttoetageareal til detailhandel i form af udvalgsvarebutikker og kiosker i lokalplanområdet ikke må overstige m 2. Det vurderes, at etablering af butikker i området ikke påvirker bymiljøet og den eksisterende bebyggelse nævneværdigt, idet de nærliggende cityområder har lignende anvendelse. Butiksbebyggelse i området vil ikke påvirke eksisterende friarealer og rekreative områder, idet disse ikke er beliggende i umiddelbar nærhed af området. Det vurderes desuden, at kundetrafik kun vil betyde begrænset øgning af biltrafikken i området og i City, bl.a. begrundet i den gode betjening med kollektiv trafik og kundeparkering i centralt beliggende parkeringskælder. Butikker vil sammen med andre publikumsorienterede funktioner indrettet i stueetager medvirke til at skabe liv i byrummene. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 891

23 20 Samlet vurderes det derfor, at etablering af nye butikker ikke vil betyde en væsentlig påvirkning af boligbebyggelser og anden støjfølsom anvendelse i eller omkring lokalplanområdet. Det vurderes, at bymiljøet vil blive påvirket i positiv retning ved etablering af butikker i henhold til lokalplanen. Overordnede vej- og stiforhold Trafikplan for Århus Midtby samt Helhedsplan for De Bynære Havnearealer danner grundlaget for den overordnede trafikplan for området. Det overordnede trafikale mål er at skabe god trafikal tilgængelighed til lokalplanområdet og den nye bydel i Nordhavnen - samt at sikre et fredeligt og sikkert trafikmiljø internt i de enkelte områder. Det er intentionen at prioritere den kollektive og lette trafik og dermed begrænse biltrafikken. I planerne indgår endvidere en trafikdæmpning og ombygning af Kystvejen med henblik på at begrænse den trafikale barriere mellem City og den nye bydel. Nørrebrogade/Nørreport vil være hovedadgangen til de store byomdannelsesområder på Nordhavnen. Herfra vil den fremtidige trafikbetjening af den nye bydel primært ske via Bernhardt Jensens Boulevard, som udformes med en tosporet vej, et dobbeltsporet kollektiv trafik tracé og med stianlæg for cyklister og gående i begge sider. Endvidere er planlagt en sekundær adgang i forlængelse af Hjortholmsvej via en ny tilslutning til Skovvejen, nord for Østbanetorvet. Denne forbindelse vil sammen med Dagmar Petersens Gade, som er en parallelgade til Bernhardt Jensens Boulevard, også indgå i trafikbetjeningen. I en længere periode vil Nordhavns-området midlertidigt være trafikbetjent via Dagmar Petersens Gade. Endvidere indgår den rekreative forbindelse langs Grenåbanen/Kystvejen som en vigtig del af trafikbetjeningen, når det gælder den lette trafik. Bilparkeringen i Nordhavnsområdet etableres i helt overvejende grad i større samlede anlæg, placeret i bygningskonstruktionerne i underjordiske anlæg, men da det er intentionen at prioritere den kollektive og lette trafik og dermed begrænse biltrafikken, resulterer det i, at der ikke skal etableres parkering på terræn inden for nærværende lokalplanområde. Ved en fuld udbygning af det samlede Nordhavnsområde forventes en biltrafik på i størrelsesordenen køretøjer pr. døgn. Der planlægges en højklasset kollektiv trafikbetjening med en højfrekvent drift. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 891

24 21 Trafikstrukturkort Letbane og jernbane Århus Byråd har besluttet at indføre letbaner som en del af den fremtidige kollektive trafikbetjening i Århus. Letbanen er en kombineret sporvogn og nærbane og skal på længere sigt forbinde omliggende byer med Århus. Der er truffet beslutning om letbanens 1. etape, der udnytter Grenåbanens og Odderbanens spor, suppleret med et ca. 12 km nyt spor mellem Århus City og Lisbjerg / Lystrup. Letbanen har et forløb - fra Århus H frem til Nørreport i princippet svarende til Grenåbanens eksisterende tracé. Fra Nørreport fortsætter letbanen ad Nørreport/ Nørrebrogade. Grenåbanens forløb via Østbanegården opretholdes og der planlægges en gren mod Nordhavnsområdet. I forudsætningerne for letbanen langs havnen indgår, at der er tale om dobbeltspor, og at det ene spor kan trafikeres af godstog til Grenå. Der planlægges etableret standsningssteder på letbanen ved Multimediehuset, Skolegyde/Skolebakken og Nørreport. Letbanetrafikken påregnes at omfatte tog i timen i hver kørselsretning. Ved etablering af letbanen kan der forventes at ske en justering af den kollektive busdrift på strækningen. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 891

25 22 Naturbeskyttelsesinteresser Der er ingen forhold i lokalplanområdet, som er omfattet af Naturbeskyttelsesloven. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har foretaget arkivalsk kontrol af ovennævnte område, med det formål at lokaliserer eventuelle spor efter menneskelige aktiviteter, der er omfattet af Museumslovens 27, dvs.: Strukturer, konstruktioner, bygningsgrupper, bopladser, grave og gravpladser, flytbare genstande og monumenter og den sammenhæng, hvori disse spor er anbragt (jævnfør Museumslovens 27 stk. 1). Området er placeret i hvad der førhen var åbent vand. Det kan derfor ikke udelukkes, at der ved anlægsarbejder kan påtræffes skibsvrag eller rester efter pælespærringer. Moesgård Museum vil anbefale, at anlægsarbejdet overvåges. Det anbefales, at bygherre, i god tid inden arbejdets udførelse, kontakter Moesgård Museum. Århus Kommuneatlas Der er ingen bygninger eller bymæssige sammenhænge, som er registreret som bevaringsværdige i Århus Kommuneatlas. Kystnær del af byzonen Lokalplanens område ligger inden for den kystnære del af byzonen. Ifølge Lov om Planlægning, 16, stk. 4 skal der i lokalplanforslag for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne oplyses om den visuelle påvirkning af kysten. Herudover skal redegørelsen omfatte en begrundelse, såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde og volumen fra den eksisterende bebyggelse i området. Lokalplanen er udarbejdet med det formål at muliggøre en etape af en ny bydel på Nordhavnen. Planlægningen af De Bynære Havnearealer har som vision og mål, at der ved byomdannelse af de hidtidige havnearealer kan skabes en samlet ny bydel, der med hensyn til tæthed og bygningshøjder er sammenlignelig med den eksisterende Århus Midtby. Lokalplanen muliggør opførelse af en etagehusbebyggelse med bebyggelse i en tæt struktur med en ny front mod kysten og med bygningshøjde i op til en højde på 48 m. Byggeriet vil sammen med de allerede planlagte og kommende byggerier på Nordhavnen skabe en ny og markant byprofil mod havnen og vandet, som en bevidst påvirkning af kysten. Det er samtidig intentionen at byggeriet fra landsiden skal være et pejlemærke for det nye bykvarter på Nordhavnen. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 891

26 23 Projektet, der ligger til grund for lokalplanens bestemmelser og for den øvrige del af lokalplanen vil sammen med de øvrige bebyggelser i den nye bydel blive udformet som en sammenhængende helhed og med en arkitektur, der vil give det nye bykvarter sit selvstændige udtryk i et samspil med den eksisterende byg og bugten. Under den hidtidige anvendelse af Nordhavnen til havneerhvervsformål har der kun været begrænsede muligheder for offentlighedens adgang til området. Ved realisering af det nye bykvarter vil der blive tilvejebragt varierede og alsidige muligheder for offentlighedens adgang til og brug af området til rekreative og oplevelsesmæssige aktiviteter. På de efterfølgende sider vises visualiseringer af den nye bebyggelse inden for lokalplanens område. Visualiseringerne illustrerer byggeriets påvirkning af kystlandskabet samt den nærmeste del af Århus bymidte. Kort der viser fotostandpunkter, lokalplanområdet er angivet med rødt Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 891

27 24 Standpunkt 1 Standpunkt 2 Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 891

28 25 Standpunkt 3 Standpunkt 4 Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 891

29 26 Standpunkt 5 (med hvidt er angivet placeringen af det kommende Navitas byggeri) Standpunkt 6 (med hvidt er angivet placeringen af det kommende Navitas byggeri) Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 891

30 27 Miljøforhold Virksomhedsstøj Virksomheder, der etablerer sig i området, må ifølge lokalplanens 10 ikke påføre omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. Grænseværdierne fastsættes såvel i forhold til lokalplanområdet som i forhold til naboområder, afhængig af områdernes faktiske og/eller planlagte anvendelse. Grænseværdierne for virksomhedsstøj er angivet i nedenstående skema. Værdierne angiver det maksimale støjniveau, som den enkelte virksomhed skal overholde såvel inden for lokalplanområdet som i naboområderne uden for lokalplanområdet. Område Hverdage: Kl Lørdage: Kl Hverdage: Kl Søn- og helligdage: Kl Lørdage: Kl Alle dage: Kl Maksimalværdier om natten: Kl Lokalplanområdet Blandet bolig- og Erhvervsområde mod nord/nordøst Område til cityformål Mod syd Etageboligområdet Mod nord/nordvest Grænseværdierne, der er angivet i db(a), er gældende i et hvilket som helst punkt uden for virksomhedens egen grund i de respektive områder. Grænseværdierne er gennemsnitsværdier (det ækvivalente korrigerede støjniveau) over visse tidsrum inden for de angivne døgnperioder. Der kan i særlige tilfælde fastsættes højere grænseværdier for virksomhedsstøj end de vejledende grænseværdier, ligesom der kan tillades afvigelser fra den tidsmæssige definition af dag-, aften- og natperioden. De nærmere regler og definitioner m.v. er angivet i Miljøstyrelsens Vejledning nr. 5 /1984 om ekstern støj fra Virksomheder. Trafikstøj De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanens område vil primært være støjbelastet af vejtrafikstøj fra trafikken på Kystvejen, Bernhardt Jensens Boulevard, Inge Lehmanns Gade og fra Nørreport- Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 891

31 28 krydset samt fra letbane/jernbane (fra den kommende letbane og den eksisterende jernbane). På baggrund af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet ved Bernhardt Jensens Boulevard, Nørreportkrydset og Kystvejen beregnet at være mellem 59 db(a) og 67 db(a) afhængigt af beregningspunktets placering. Støjniveauet er 67 db(a) i facadepunktet nærmest Bernhardt Jensens Boulevard. Af kommuneplanens støjbestemmelser fremgår det, at støjniveauet for erhvervsbebyggelser ikke må overstige 63 db(a) på døgnbasis. I særlige tilfælde kan der ske en afvigelse fra kommuneplanens krav til det udendørs støjniveau. I disse tilfælde skal det i stedet - ved at der sikres en særlig støjdæmpning i facadekonstruktionen - sikres at det indendørs støjniveau ikke overstiger 38 db Lden på døgnbasis. Da det viser sig at det udendørs støjniveau ikke kan overholdes på samtlige facader inden for lokalplanområdet er der i lokalplanen medtage bestemmelser til sikring af, at det indendørs støjniveau ikke overstiger 38 db(a). Støj fra jernbaner og letbane Lokalplanområdet vil som følge af sin placering tæt på en nuværende jernbane og en planlagt letbane på et tidspunkt være belastet af støj og vibrationer fra banen. Af kommuneplanens støjbestemmelser fremgår det, at det konstante udendørs støjniveau, som jernbanetrafik påfører boligbebyggelse, ikke må overstige 64 db(a) på døgnbasis, og at det indendørs støjniveau, som påføres bebyggelsen ikke må overstige 38dB(A) på døgnbasis. Tilsvarende gælder det for bebyggelse til støjfølsom erhverv - såsom kontorer og hotel at det konstante udendørs støjniveau, som jernbanetrafikken påfører bebyggelsen ikke må overstige 69 db(a) på døgnbasis og at det indendørs støjniveau, som påføres bebyggelsen ikke må overstige 38 db(a). Forventede trafikmængder for letbanen er ifølge "VVM-redegørelse letbanens 1. etape i Århusområdet, august 2009" beskrevet nedenfor. Letbanetogene er i beregningerne definerede som type F4 (4. generation S-tog). Resultaterne viser, at støjbelastningen for letbanen er lavere end grænseværdierne for både boliger og kontorer. Støj fra søtrafik Århus Kommune - Teknik og Miljø har ønsket at få belyst støjbelastningen fra Molsliniens hurtigfærger ved Pier 2 område 41 - erhvervsområde. Gromtmij/Carl Bro A/S den fremsendt rapport, hvori det er blevet undersøgt, om grænseværdierne for støj fra hurtigfærger kan forventes overholdt ved ovennævnte fremtidige bebyggelse. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 891

32 29 Rapporten konkluderer, at i dagperioden (kl ) er de vejledende støjgrænseværdier for beboelsesrum/kontorer/øvrige rum i virksomheder 30/35/40 db. De vejledende støjgrænser er overholdt i alle rumtyper og for begge færgetyper. Færgedriften på Pier 3 kan fortsætte frem til år 2020 i henhold til Molsliniens nugældende lejekontrakt. Men det er hensigten, at gennemføre en flytning af færgeterminalen til en fremtidig havneudvidelse på Østhavnen, og at denne flytning tidsmæssigt kan fremskyndes. Af forslag til Kommuneplan 2009 fremgår, at der er behov for en udvidelse af Østhavnen, bl.a. for at muliggøre en flytning af Molsliniens færgeterminal hertil fra den nuværende placering på Pier 3 i Nordhavnen. Der peges på en ny placering på Østhavnen mod sydøst på ydersiden af det nuværende moleanlæg. Der sigtes på, at en indvielse af den udvidede Østhavn kan finde sted omkring år Århus Kommune har indledt forhandlinger herom med Molslinien. Grundvand Lokalplanområdet ligger i et område med begrænsede drikkevandsinteresser. Der er ingen nuværende eller fremtidige vandindvindingsinteresser. Forureningsforhold Jord Natur og Miljø, Virksomheder og Jord har pr. 29. juni 2010 oplysninger om, at Århus Amt/Region Midtjylland den 20. april 2006 har kortlagt matr.nr. 2148a Århus Bygrunde på vidensniveau 1 jf. Lov om forurenet jord. Matriklen er kortlagt, fordi der har været maskinindustri på ejendommen, samt at området tidligere er opfyldt med fyldjord fra bygge- og anlægsarbejder. Ejendommen er beliggende i et område med begrænsede drikkevandsinteresser. Der er gennemført forureningsundersøgelser inden for lokalplanområdet. Her er påvist forurening af oliekomponenter, tjærestoffer, klorerede opløsningsmidler og tungmetaller. Der er desuden konstateret slagge i enkelte boringer. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Århus Kommunes Jordflytningsregulativ, og bortskaffelse af byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Det bør tilstræbes, at bortskaffelse af overskudsjord koordineres med øvrige bygge- og anlægsprojekter på De Bynære Havnearealer. Det bør endvidere tilstræbes, at den overvejende del af overskudsjorden bortskaffes via skib eller pram. Før der fjernes jord fra ejendommen, skal jordflytningen jf. Lov om forurenet jord, 50 anmeldes til Århus Kommune, Natur og Miljø. Omplacering og genanvendelse af eventuelt forurenet jord inden for ejendommen skal godkendes af Århus Kommune, Natur og Miljø jf. Lov om Miljøbeskyttelse, 19. Region Midtjylland orienteres herom i relation til ændret kortlægningsstatus. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 891

33 30 Sammenfattende redegørelse om miljøvurdering af Lokalplan nr. 891 og Tillæg nr. 21 til Kommuneplan 2009 I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen og kommuneplantillægget er omfattet af krav om miljøvurdering, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 1, idet planerne fastlægger anvendelsesbestemmelser for anlæg opført i lovens bilag 3 og 4. Miljørapporten er udarbejdet som en del af den lovpligtige miljøvurdering og fremlægges offentligt i samme periode som forslag til lokalplan og kommuneplantillæg. Teknik og Miljø har afgjort at følgende miljøforhold skal vurderes i miljørapporten: Trafikstøj Visuelle, arkitektoniske og klimatiske forhold Der er gennemført en høring af miljøvurderingens afgrænsning og miljørapportens indhold hos andre berørte myndigheder. Der er ikke indkommet bemærkninger. Miljøvurderingen foretages ud fra et 0-alternativ. 0-alternativet svarer til den situation, hvor planen ikke gennemføres og er grundlaget for at sammenligne planens påvirkning af omgivelserne med en realisering af forslag til Lokalplan nr. 891 og tillæg nr. 21 til Kommuneplan alternativet indeholder en videreførelse af de eksisterende forhold med begrænset havneaktivitet. Trafikstøj i nærområdet Lokalplanens placering i umiddelbar tilknytning til krydset ved Nørreport og en kommende letbane/jernbane forventes at medføre trafikstøjbelastninger på det mulige byggeri over kommuneplanens grænseværdier. Samlet set forventes en udbygning af Nordhavnsarealerne, sammenholdt med planlagte trafikdæmpninger på Kystvejen, at få en neutral eller svagt positiv indvirkning på trafiksituationen i området. Lokalplanens område vil primært være støjbelastet af vejtrafikstøj fra trafikken på Kystvejen, Bernhardt Jensens Boulevard, Inge Lehmanns Gade og fra Nørreportkrydset samt fra letbane/jernbane (fra den kommende letbane og den eksisterende jernbane). COWI A/S har beregnet det fremtidige støjniveau på det planlagte byggeri. Det fremgår, at støjbelastningen på facaden nærmest Bernhardt Jensens Boulevard er over grænseværdien. Det forudsættes derfor at bygningens facade og vinduer kan udføres sådan, at støjniveauet inden døre kan bringes ned under grænseværdien. I forhold til vibrationer fra jernbane / letbane forventes det, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdi for vibrationer i kontorer bliver overholdt. Der vurderes ikke at være et egentligt behov for overvågning af trafikstøjforholdene. Udviklingen i trafikmængden i området vil dog, som på resten af vejnettet, blive Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 891

34 31 fulgt gennem periodiske trafiktællinger. På de facader, hvor støjgrænsen er overskredet, skal der i facadedimensioneringen tages hensyn hertil. Visuelle, arkitektoniske og klimatiske forhold Lokalplanen giver mulighed for et byggeri, der er beliggende i den bynære del af kystzonen og som er omfattet af Århus Kommunes Højhuspolitik. Derfor skal der redegøres for påvirkningen af omgivelserne, byens skyline, landskab og kystnærhedszonen. Der er derfor udarbejdet en visualisering med en tilhørende vurdering af det planlagte byggeris påvirkning af kystnærhedszonen og en konsekvensvurdering i henhold til højhuspolitikken. Byggeriet vil sammen med de allerede planlagte og kommende byggerier på Nordhavnen skabe en ny og markant byprofil mod havnen og vandet, som en bevidst påvirkning af kysten. Det er samtidig intentionen at byggeriet fra landsiden skal være et pejlemærke for det nye bykvarter på Nordhavnen. Byggeriets højde svarer nogenlunde til andre markante og høje bygninger i de centrale dele af Århus, som Europahuset, KPMG bygningen i Bruuns Galleri og Prismet. Det planlagte byggeri er en del af en omfattende byomdannelse af de bynære havnearealer, fra havneområde til bykvarter, der vil få en væsentlig positiv betydning for bymiljøet. Bebyggelsen bliver en integreret del af et helt nyt byområde ved inderhavnen, med kanaler, stier, promenader og pladser til glæde for byens borgere og de kommende brugere af de nye bygninger. Både Bernhardt Jensens Boulevard og Nørreport Krydset er dimensioneret og indrettet til at afvikle den kommende trafik fra den aktuelle Lokalplan 891 og den kommende Navitas Park. Der er udført beregninger af solens påvirkning af lokalplanområdet, der viser, at bebyggelsen er placeret så de primære og kraftigste slagskygger vil falde på havnebassinet nord for bygningen og at påvirkningen af eksisterende bebyggelse i området ikke er væsentlig. Vindmiljøet omkring Bestseller adskiller sig ikke markant fra hvad man i øvrigt kan forvente i resten af byen. For færdsels- og opholdarealerne rundt om bygningen er forholdene for almindelig gang og cykling tålelige også ved særlige spot-områder ved hushjørnerne. Forholdene for stående og især siddende aktiviteter overskrider grænsen til tålelige forhold. Terrasseområdet ned til kanalen mod Navitas kræver ekstra beskyttelse/læ, f.eks. i form af strategisk placeret beplantning, kunst eller lignende, hvis området skal anvendes til udendørs ophold. Bemærkninger indkommet under den offentlige fremlæggelse Der er under offentlighedsfasen fra den fra den 25. august til den 20. oktober 2010 ikke indkommet bemærkninger til Miljørapporten. Overvågning På baggrund af de vurderede konsekvenser af planerne, er der foreslået en række afværgeforanstaltninger. For nogle af afværgeforanstaltningerne er der behov for et overvåge udviklingen løbende i kortere eller længere perioder. I flere tilfælde sker overvågningen allerede som følge af andre aktiviteter. Overvågningstiltagene er: Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 891

35 32 Trafikstøj For lokalplanområdet vurderes der ikke at være et egentligt behov for overvågning af støjpåvirkning fra trafik. Udviklingen i trafikmængden i området vil dog, som på resten af vejnettet, blive fulgt gennem periodiske trafiktællinger. Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af busruterne 3, 7, 14 og et antal regionalruter med stoppested på Kystvejen og Nørreport samt af nærbanetog på Grenåbanen med standsningssted ved Skolebakken. Der forventes i 2010 vedtaget en ny kollektiv trafikplan, hvor al eksisterende kørsel fjernes og erstattes af et nyt rutenet. Letbane og jernbane Århus Byråd har besluttet at indføre letbaner som en del af den fremtidige kollektive trafikbetjening i Århus. Letbanen er en kombineret sporvogn og nærbane og skal på længere sigt forbinde omliggende byer med Århus. Der er truffet beslutning om letbanens 1. etape, der udnytter Grenåbanens og Odderbanens spor, suppleret med et ca. 12 km nyt spor mellem Århus City og Lisbjerg / Lystrup. Letbanen har et forløb - fra Århus H frem til Nørreport i princippet svarende til Grenåbanens eksisterende tracé. Fra Nørreport fortsætter letbanen ad Nørreport/ Nørrebrogade. Grenåbanens forløb via Østbanegården opretholdes og der planlægges en gren mod Nordhavnsområdet. I forudsætningerne for letbanen langs havnen indgår, at der er tale om dobbeltspor, og at det ene spor kan trafikeres af godstog til Grenå. Der planlægges etableret standsningssteder på letbanen ved Multimediehuset, Skolegyde/Skolebakken og Nørreport. Letbanetrafikken påregnes at omfatte tog i timen i hver kørselsretning. Ved etablering af letbanen kan der forventes at ske en justering af den kollektive busdrift på strækningen. Tilladelse fra andre myndigheder Lokalplanens gennemførelse kræver ikke tilladelse fra andre myndigheder. Teknisk forsyning Elforsyning kan ske fra: Varmeforsyning kan ske fra: Vandforsyning sker fra: NRGi Dusager Århus N Århus Kommune AffaldVarme Århus Bautavej 1, 8210 Århus V Århus Vand A/S Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 891

36 33 Bautavej 1, 8210 Århus V Kloakforsyning sker fra: Århus Vand A/S, Bautavej 1, 8210 Århus V Området separatkloakeres. Spildevand tilsluttes offentlig ledning i den kommende havneboulevard, med afledning til Marselisborg Renseanlæg. Overfladevand afledes i privat ledningssystem til udløb øst for lokalplanområdet. Spildevand- og regnvandsledninger/udløb skal etableres som beskrevet i Tillæg nr. 4 til Spildevandsplan af november Der skal søges om tilladelse til udledning af overfladevand ved Århus Kommune, Natur og Miljø. Der skal søges om tilladelse til en eventuel grundvandssænkning i forbindelse med byggeri i området. Bebyggelse af området Ansøgning om byggeri i området skal indsendes til Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Århus C, i overensstemmelse med Bygherrevejledningen. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Planlægning og Byggeri, tlf Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 891

37 34 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Hvis det er af væsentlig betydning for at få planen ført ud i livet, kan kommunen ekspropriere privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme efter Lov om Planlægning, 47. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved udarbejdelse af en ny lokalplan. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 891

38 35 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 21 til Kommuneplan 2009 for Århus Kommune I forbindelse med udviklingen af De Bynære Havnearealer har Byrådet truffet beslutning om at udbyde og sælge en byggeret til et kontorhusbyggeri på m 2 på op til 12 etager, der er beliggende på den nordlige del af Pier 2 ved Bernhardt Jensen Boulevards begyndelse ved Nørreport. Projektet er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser og forudsætter følgende reguleringer: Rammeområde CY foreslås på den baggrund ændret så det aktuelle byggeri muliggøres. Med tillægget åbnes mulighed for et byggeri i varierende højder fra 5 til 12 etager, med den højeste bebyggelse ud mod Nørreport, med en maksimal bygningshøjde på 48 m, i stedet for kommuneplanens nuværende bestemmelse om bebyggelse i op til 12 m s højde. Bebyggelsens omfang på m 2 og ønsket om at det tillige er muligt at opføre yderligere m 2 længere mod øst på Pier 2 betyder, at den maksimale udnyttelse på m 2 hæves til m 2 inden for rammeområdet. Bestemmelsen om at den enkelte butiks bruttoetageareal ikke må overstige 500 m 2 udgår og erstattes af den generelle rammebestemmelse for CY områder, som indeholder mulighed for at der i området kan indrettes udvalgsvarebutikker på indtil m² bruttoetageareal. Afgrænsningen af rammeområderne CY, CY, BL og BL justeres så det svarer til den aktuelle planlægning for området, som det fremgår af rammekortet på næste side. Endelig udgår afsnit om havneanvendelse af rammebestemmelserne. De ændringer af rammeområde BL, der er foretaget med vedtagelse af Lokalplan 895 og Kommuneplantillæg nr. 22, er medtaget i dette tillæg. De nye rammebestemmelser for område CY er anført nedenfor. Tillægget ændrer ikke på rammebestemmelserne for CY, BL og BL. Rammeområde og anvendelse CY Bebyggelsens omfang Maksimalt etageantal: Cityområde Maksimal bygningshøjde: 30 m Øvrige rammebestemmelser Området er udpeget som byomdannelsesområde. Området kan anvendes til cityformål, herunder handel, kultur, service, offentlige funktioner. Derudover kan der etableres boliger, der kan forenes med cityfunktionen. Anvendelsen af bebyggelsens underetager ud mod pladser, promenader og vandarealer skal Noter For området gælder tillige bestemmelser i retningslinjen Udvidelse af Århus Havn og tilhørende VVM- Tillæg til Kommuneplanen Lokalplan nr. 891

39 36 Det samle- fortrinsvis være publikumsorienteret i form af bu- redegørelse. Til de brutto- tikker og lignende. Ny bebyggelse skal opføres belysning af ny etageareal indenfor de viste byggefelter, se note. Endelig af- bebyggelses må ikke grænsning af byggefelterne sker i forbindelse indvirkning på overstige med den efterfølgende lokalplanlægning. det omgivende m 2. bymiljø, herun- Bebyggelsen skal med hensyn til placering, volu- der udsigts- I områdets men og arkitektonisk udformning underordne sig mæssige kon- vestlige del bebyggelsen på havnepladsen samt væsentlige sekvenser, kan må bebyg- sigtelinier mod havnen og bugten. Langs kaj- og der stilles krav gelsen dog kanalkanter skal der anlægges sammenhængen- om visualise- opføres de offentlige tilgængelige promenader. Pladsen ringer bl.a. via med 12 mod øst skal friholdes for beplantning mv. af hen- kommunens etager sva- syn til udsigten fra havnepladsen mod bugten, og 3D-bymodel. rende til en omvendt. En lokalplan skal afklare adgangen til Byggefelter højde på 48 området for forskellige trafikarter samt parke- fremgår af Til- m indenfor ringsbehovet. Parkeringsarealer skal fortrinsvis læg nr. 58 til et grund- placeres i bygningskonstruktionerne eller under Kommuneplan areal på ca. terræn. Den endelige afgrænsning af arealer der 2001: Kvalitets m². etapevis overføres til byformål sker i forbindelse håndbog for De den efterfølgende lokalplanlægning. Bynære Havnearealer CY 21 - Cityområde Maksimal bygningshøjde: Bruttoetagearealet inden for området må ikke overstige m 2. Herudover kan der etableres parkeringsanlæg i bygningskonstruktionen over eller under terræn. Til belysning af ny bebyggelses indvirkning på det omgivende Den sydlige bymiljø, herun- bastion 25 Området er udpeget som byomdannelsesområde. der udsigts- m. Områdets anvendelse er fastlagt til cityformål, mæssige kon- herunder offentlige formål som f.eks. kultur- og sekvenser, kan Det samle- undervisningsformål, handel, service, samt hav- der stilles krav de brutto- neplads og parkeringsformål. For eventuelle bu- om visualise- etageareal tikker må den enkelte butiks bruttoetageareal ikke ringer bl.a. via må ikke overstige m 2. Der må ikke etableres boliger kommunens overstige i området. Anvendelse af bebyggelse i området, VVP-3D m 2. herunder underetager ud mod pladser, promena- bymodel. der og vandarealer skal være publikumsorienteret og medvirke til at aktivere hele området omkring For området Havnebyrummet og Havnepladsen. Ny bebyggel- gælder tillige se på havnepladsen skal opføres inden for nær- bestemmelser i mere angivne byggefelter. Byggefelter fremgår af retningslinien Tillæg nr. 58 til Kommuneplan Endelig af- Udvidelse af grænsning af byggefelterne fastlægges i forbin- Århus Havn og delse med den efterfølgende lokalplanlægning. tilhørende Bygningernes udformning skal med hensyn til vo- VVM- Tillæg til Kommuneplanen Lokalplan nr. 891

40 37 lumen og højde afstemmes både indbyrdes og redegørelse. med den eksisterende havnefrontbebyggelse, herunder Århus Domkirke. Bebyggelsens placering skal respektere væsentlige sigtelinier fra byen mod havnen og bugten. Ved lokalplanlægning kan der fastsættes bestemmelser om opførelse af mindre bygninger til brug for aktiviteter og arrangementer på havnepladserne. Pier 1 forudsættes fjernet. Toldkammerbygningen og Pakhus 13 skal bevares. Øvrige bygninger forudsættes nedrevet. Langs kaj- og kanalkanter skal der anlægges sammenhængende offentligt tilgængelige promenader. Udover parkeringsdækning for de nye funktioner skal der i forbindelse med ny bebyggelse etableres offentlig tilgængelig parkering til erstatning for eksisterende parkeringsarealer, som nedlægges i Cityområdet samt til dækning af eventuelle øvrige behov i City. Parkeringsarealer skal placeres i bygningskonstruktionerne eller under terræn. En lokalplan for området skal indeholde en stillingtagen til omfanget og placeringen af den rekreative forbindelse samt sikre forbindelsens videre forløb. En lokalplan skal endvidere afklare adgangen til området for forskellige trafikarter samt parkeringsbehovet. Den endelige afgrænsning af arealer, der etapevis overføres til byformål, sker i forbindelse med BL Max. bygningshøjde: den efterfølgende lokalplanlægning. Området er udpeget som byomdannelsesområde. Ny bebyggelse skal opføres indenfor det viste For området gælder tillige 18 m byggefelt. Maks. 30 % af byggefeltet må bebyg- bestemmelser i 11 - Blandet ges. Endelig afgrænsning af byggefelt fastlægges retningslinjen byområde Det samle- i forbindelse med den efterfølgende lokalplan- Udvidelse af Virksom- de brutto- lægning. Bebyggelsen skal opføres som stokbe- Århus Havn og heds- klas- etageareal byggelse vinkelret på Kystvejen/jernbanen, jævnt tilhørende se 1-2 må ikke fordelt på arealet. Langs kaj- og kanalkanter skal VVM- overstige m 2 der anlægges sammenhængende offentlige tilgængelige promenader. Anvendelsen af under- redegørelse. etager ud mod pladser, promenader og vandarea- Til belysning af ler skal fortrinsvis være publikumsorienteret i form ny bebyggelses af butikker og lignende. En lokalplan for området indvirkning på skal indeholde en stillingtagen til omfanget og det omgivende placeringen af den rekreative forbindelse samt bymiljø, herun- sikre forbindelsens videre forløb. En lokalplan der udsigts- skal endvidere afklare adgangen til området for mæssige kon- Tillæg til Kommuneplanen Lokalplan nr. 891

41 38 forskellige trafikarter samt parkeringsbehovet. sekvenser, kan Parkeringsarealer skal fortrinsvis placeres i byg- der stilles krav ningskonstruktionerne eller under terræn. Endelig om visualise- skal der sikres areal til en eventuel fremtidig kol- ringer bl.a. via lektiv trafikbetjening af den nye bydel på kommunens Nordhavnen. Den endelige afgrænsning af area- 3D-bymodel. ler der etapevis overføres til byformål sker i forbindelse den efterfølgende lokalplanlægning.indtil der foreligger godkendte lokalplaner for de nye anvendelser kan eksisterende havnevirksomhed fortsætte efter de hidtil gældende bestemmelser som er fastlagt til:anvendelsen er fastlagt til fiskeri-, lystbådehavneformål og sådanne industri, værksteds-, håndværks-, handels-, oplags-, restaurations- og klubvirksomheder samt offentlige forsyningsvirksomheder, som har naturlig tilknytning til en fiskeri-, lystbådehavn (Virksomhedsklasse 1-4). Maks. bygningshøjde: 8,5 m. Det samlede rumfang af bygninger må ikke overstige 1,5 m 3 pr. m² af rammeområdets totale landareal. Kraner og losseanlæg er undtaget højdebestem BL 11 - Blandet byområde Virksomhedsklasse 1-2 Det samlede bruttoetageareal indenfor området må ikke overstige m². melserne. Området er udpeget som byomdannelsesområde. Omdannelsen og udviklingen skal ske på baggrund af en samlet dispositionsplan for området. Dispositionsplanen skal fastlægge hoveddisponeringen af arealet herunder blandt andet fordelingen af bebyggelsestyper og anvendelser samt en plan for en etapevis udbygning. I forbindelsen med dispositionsplanlægningen skal omfanget og placeringen af de nødvendige landfaciliteter i til- For området gælder tillige bestemmelser i retningslinjen Udvidelse af Århus Havn og tilhørende VVMredegørelse. knytning til den eksisterende og en eventuel ny lystbådehavn afklares. Endelig skal der sikres Til belysning af areal til en fremtidig kollektiv trafikbetjening. Den ny bebyggelses endelige afgrænsning af arealer, der etapevis indvirkning på overføres til byformål, sker i forbindelse med den det omgivende efterfølgende lokalplanlægning. Indtil der forligger bymiljø, herun- godkendte lokalplaner for de nye anvendelser, der udsigts- kan eksisterende havnevirksomhed fortsætte ef- mæssige kon- ter de hidtil gældende bestemmelser som i den sekvenser, kan vestlige del af området er fastlagt til: Lystbåde- der stilles krav havneformål og sådanne værksteds-, håndværks- om visualise-, handels-, oplags-, restaurations- og klubvirk- ringer bl.a. via somheder samt offentlige forsyningsvirksomhe- kommunens der, som har naturlig tilknytning til en lystbåde- VVP-3D- havn (Virksomhedsklasse 1-5). Generelt gælder, bymodel. Tillæg til Kommuneplanen Lokalplan nr. 891

42 39 at en omdannelse skal respektere miljøet og funktionerne omkring den gamle Lystbådehavn. Den øvrige del af området er fastlagt til havneformål, herunder containerhavn og sådanne industri-, værksteds-, håndværks-, handels-, oplags-, kontor- og kantinevirksomheder samt offentlige forsyningsvirksomheder, som har en naturlig tilknytning til en stykgods-, ro-ro- og færgehavn. Maksimalbygningshøjde er 12 m. Det samlede rumfang af bygninger må ikke overstige 3 m³ pr. m² af rammeområdets totale landareal. Kraner og losseanlæg er undtaget højdebestemmelserne. Rammekort til tillæg nr. 21 til Kommuneplan 2009 for Århus Kommune Tillæg til Kommuneplanen Lokalplan nr. 891

43 40 Tillæg til Kommuneplanen Lokalplan nr. 891

44 Kanal Bernhardt Jensens Boulevard Nørreport a A Havnebassin Kanal c d Spejlbassin e D 7 8 Inge Lehmanns Gade 5 B F 6 2 Kanal C b 4 Spejlbassin 9 f E g Byggefelter 1-7 A Vej- og stisarealer g Sti betegnelse B Lokalplan område Færdsels- og opholdsareal A Vejadgang til lokalplan området Vej betegnelse Lokalplan nr. 891 Lokalplankort nr. 1 Byggefelter og trafikforhold m Mål: 1:1000 Dato: Tegnet af: HHC PLANLÆGNING OG BYGGERI BYPLANAFDELINGEN

45

46 Kanal Nørreport Havnebassin Kanal F Rampe H G I Kanal Lokalplan område Byggefelt under terræn m G G H Vejareal Vej betegnelse Lokalplan nr. 891 Lokalplankort nr. 2 Byggefelt under terræn -1 Mål: 1:1000 Dato: Tegnet af: HHC Vejadgang PLANLÆGNING OG BYGGERI BYPLANAFDELINGEN

47

48 41 Foranstående er vedtaget som lokalplan nr. 891 i mødet den 1. december 2010 Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den 22. december 2010 Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr. 891