Notat. Direktionssekretariatet. Til: Byrådet. Sagsnr.: 2010/14356 Dato: Sag: Bilag 3 - Baggrundsnotat for Boligprognose

Transkript

1 Direktionssekretariatet Notat Til: Byrådet Sagsnr.: 2010/14356 Dato: Sag: Bilag 3 - Baggrundsnotat for Boligprognose Sagsbehandler: Jesper Lohse Jørgensen Notatet redegør for administrationens skøn over den generelle boligudvikling, samt baggrunden for den tidsmæssige indplacering af de større boligområder i boligprognosens tolvårsperiode fra Administrationens skøn over den generelle boligudvikling i de nærmeste år Administrationens generelle vurdering er, at bygge- og anlægsaktiviteten i de nærmeste år fortsat vil være tydeligt præget af konjunkturafmatningen. Forventningerne om en fortsat høj arbejdsløshed og en krybende vækst vil bl.a. være medvirkende til at købere og andre aktører på boligmarkedet vil indtage en afventende holdning. Administrationen har på denne baggrund anlagt et forsigtigt skøn over det forventede boligbyggeri i de nærmeste år, men dog med et stigende boligbyggeri fra midten af perioden. I forhold til sidste års boligprognose forventer administrationen fortsat et meget begrænset boligbyggeri i de første år. I boligprognosen forventes der brutto opført cirka 203 boliger i løbet af de første fem år fra Det forventede boligbyggeri i sidste års prognose var på cirka 246 boliger i samme periode. Netto tilgangen af nye boliger i femårsperioden er på kun 23 boliger. Forventningerne til den meget lave vækst i boligbyggeriet skyldes det helt specielle forhold, at der er i 2012 og 2013 er regnet med en forudsætning om nedrivning af i alt 180 boliger. Administrationen har gennemgået de store kommunale grundsalg til boliger og de større private boligprojekter, og forsøgt at indhente ejernes/investorernes bud på hvornår de enkelte boligprojekter forventes påbegyndt og færdiggjort. Administrationen har kun modtaget ganske få tilbagemeldinger og skønner, at der fortsat spores en tydelig usikkerhed hos ejere og investorer om hvornår situationen på boligmarkedet vender. Administrationen har derfor i store træk fastholdt en afdæmpet vurdering af tidspunkter for byggestart og for omfang og hastighed af færdiggørelse af projekterne. Administrationen har generelt skønnet, at parcelhusbyggeriet i de nærmeste år vil have et meget begrænset omfang, og at boligmarkedet først retter sig markant op fra midten af perioden. Et tilsvarende skøn gælder for udviklingen i efterspørgslen på tæt-lav boliger og etageboliger. Administrationen har anlagt et helhedssyn på indplacering og fordeling af de større kommunale og private boligprojekter i prognoseperioden. Der er dels skønnet over hvornår det enkelte boligprojekt er placeret i prognoseperioden, og dels skønnet over, at de enkelte projekter vil gennemløbe en langsommere færdiggørelse (indflytning). Endvidere er der skønnet over etapedelingen af tæt-lav boligprojekterne og etageboligprojekterne. Disse ændringer er dels forårsaget af indtrykket af den fortsatte opbremsning på boligmarkedet, og af en forventning om, at der vil gå nogle år endnu inden boligmarkedet er løbet rigtigt i gang igen, og har stabiliseret sig på et mere naturligt niveau.

2 1. B Melbyvej 90 Der er udarbejdet lokalplan, som muliggør opførelse af 11 tæt-lave boliger, som ifølge ejer forventes indflyttet tidligst i A Arresøparken Nordvest Ejendommen er under konkurs. Arresøparken Nordvest med i alt 30 boliger er placeret med 15 boliger cirka midt i prognoseperioden og resten i rummeligheden efter B Plejecenter Arresøparken I forbindelse med ombygningen af Plejecenter Halsnæs indflyttes de ledige 20 boliger i Plejecenter Arresøparken. Herefter er plejecenterets kapacitet fuldt udnyttet. Der er i alt 60 boliger i plejecenteret. 4. A og 4. B Rådhusparken Områdets placering i boligprognosen er foretaget på baggrund af ovennævnte generelle vurdering. Byggeriet af en ny stor daginstitution i Rådhusparken pågår og lægger beslag på ca m 2 af grunden og medfører at boligantallet er reduceret med 28 boliger til i alt 156 boliger. Udbygningen af Rådhusparken er forudsat etapedelt med fortløbende etaper også efter Der foreligger en rammelokalplan for området, som er udarbejdet på baggrund af vinderprojektet fra arkitektkonkurrencen. Inden bygge- og anlægsarbejderne til boligdelen opstartes skal der udarbejdes en projektlokalplan for området. 4. D Trekantområdet Trekantområdet er klar til byggeri af 33 etageboliger efter den gældende lokalplan. Trekantområdet og Allégade Nord har samme ejer. Der pågår dialog med ejer om ændret bebyggelse med flere mindre boliger og en ny lokalplan. 4. E Mariagårdsvej Nuværende ejer ønsker ikke at udstykke. 4. F Hanehoved Nordøst (delområde med enfamiliehuse) Hanehoved Nordøst forventes tidligst igangsat fra midten af perioden. Ejendommen er under konkurs. Der er udarbejdet en lokalplan for området, som udlægger området til parcelhuse på store grunde. Byggemodningen af området er stoppet. 4. G+H Hanehoved Nordøst (delområde med tæt-lav boliger) Hanehoved Nordøst forventes tidligst igangsat fra midten af perioden. Ejendommen er under konkurs. Der er udarbejdet en lokalplan for området, som udlægger området til tæt-lav boliger. Byggemodningen af området er stoppet. 4. I Hanehoved Sydøst I forbindelse med Kommuneplan 2009 blev der udarbejdet fem modeller til forskellige boligudbygninger på Hanehoved Sydøst. Byrådet besluttede i marts 2009, at opretholde den i Regionplan 2005 fastlagte kystkile og indarbejde den i Kommuneplan Endvidere besluttede Byrådet, at områdets østlige del indtil videre fastholdes til byudvikling i overensstemmelse med bebyggelsesmodel 1, idet en senere endelig stillingtagen baseres på en teknisk og økonomisk analyse af anlægs- og driftsomkostninger ved områdets byggemodning og trafikafvikling. Side 2 af 6

3 Området er lavt beliggende med en høj grundvandstand, der vanskeliggør byggemodning. Området formodes at have meget vanskelige jordbunds- og funderingsforhold af samme karakter som for Hanehoved Nordøst. Hanehoved Sydøst er omfattet af lokalplan 04.4, der rammemæssigt fastlægger områdets anvendelse til boligformål. Området er i Kommuneplan 2009 i rammedelområde 4. R 2, Fra fjord til by, udlagt til grønt område i byzone, som ikke kan bebygges. Kommuneplan 2009 udtrykker en ny politisk holdning til områdets fremtidige anvendelse. Hvis der på et senere tidspunkt ønskes gennemført byggeri på området skal der udarbejdes en projektlokalplan med et tilhørende tillæg til Kommuneplan 2009 der ændrer rammerne i 4. R K Allégade Nord Området er solgt i slutningen af 2009 efter en gennemført projektkonkurrence. Der kan opføres 56 etageboliger. Områdets udbygning forventes påbegyndt cirka i midten af perioden. Områdets udbygning skal følge retningslinierne i Frederiksværk Bymidte, byens udvikling, visioner og retningslinier, april Æblehaven friholdes for bebyggelse og indrettes til friareal. 4. N Campingpladsen Byudvikling af campingpladsen er placeret sidst i prognoseperioden. Tidspunktet for områdets byplanlægning og byudvikling er afhængig af dels konjunkturudviklingen og dels salget af kommunens øvrige boligjord. Campingpladsen er omfattet af retningslinierne i Frederiksværk Bymidte, byens udvikling, visioner og retningslinier, april Områdets planlægning forventes indtil videre at omfatte bæredygtigt boligbyggeri. 4. P Hermannsgade 6 Projektet for Hermannsgade 6 omfatter liberalt erhverv og etageboliger. Projektet skønnes realiseret i første del af perioden. 4. Q Tværvej/Åsebro 71 Ifølge ejers advokat, er det først realistisk med byggeplaner i slutningen af perioden. De seks boliger er skønnet indflyttet i 2020 og R Pilevej 15 Ejer forventer de seks boliger indflyttet i Der er en godkendt lokalplan for området. 4. S Allégade Der er indrettet i alt 6 nye boliger i området. Den sidste bolig forventes indflyttet i T Tscherningsgade 4 M Ejer oplyser at der indflyttes tre boliger i løbet af A Maglehøj På grund af bl.a. store økonomiske problemer i Lejerbo s afdeling Blok Nord forventes der godkendt en Helhedsplan der indeholder nedrivning af 78 boliger. Der pågår dialog om Helhedsplanen. 6. A og 6. B Kregme Syd Side 3 af 6

4 Administrationen forventer fortsat et meget begrænset salg af parcelhusgrunde i Kregme Syd i de nærmeste år. Først fra midten af perioden forventes områdets udbygning at komme rigtigt i gang. I begge områder til tæt-lav boliger i delområde A og D har administrationen genovervejet antal boliger i forhold til områdernes helhedsvirkning og intentionerne om en relativ åben karakter. Boligantallet er på den baggrund reduceret med i alt 30 boliger til at hvert delområde indeholder 45 tæt lav boliger. I Kregme Syd er byggemodningen af 1. etape afsluttet og området blev sat til salg i C Kregme Præstegård Området omfatter et projekt med dobbelthuse og forventes udbygget i midten af perioden. Der skal udarbejdes projektlokalplan, og projektet skal koordineres med kirkemyndighederne og tilpasses landsbyens bygningsmiljø. 4. D Auderød Byvej 10 To enfamiliehuse skønnes indflyttet i E Auderødlejren Ifølge Planlægningsgrundlag for en genanvendelse af Auderødlejren fra september 2008 er der mulighed for at indrette i alt 13 boliger til ansatte i forbindelse med områdets ændrede anvendelse. Det samlede antal boliger er foreneligt med hensynet til genanvendelse af de bestående bygninger og hensynet til områdets beliggenhed og naturværdier. Auderødlejrens genanvendelse sker på baggrund af et landsplandirektiv og rammebestemmelserne i Kommuneplan Freja Ejendomme A/S har overtaget Auderødlejren fra Forsvarsministeriet, og påregner at sælge ejendommen. Boligerne forventes realiseret over tid i takt med områdets konvertering til andet formål. 7. A og 7. B Duedyssegård og Bavnager Områdets færdiggørelse med 8 boliger er skønnet til G og 7. H Ølsted Nord Områdets udbygning er fastlagt til efter 2021 i rækkefølgen i Kommuneplan 2009, og er placeret i rummeligheden efter boligprognosens tolvårsperiode. Ved den fremtidige udbygning skal der blandt andet tages højde for kapaciteten på skoler og børneinstitutioner. Området er beliggende i landzone. Forinden udbygning påbegyndes, skal området lokalplanlægges og overføres til byzone. 7. I og 7. J Vibjerg Boligby Ifølge annoncer i Lokalavisen er der solgt seks grunde. Administrationen vurderer at områdets udbygning vil ske fra 2012, idet det formodes, at køberne vil påbegynde byggeri i Vibjerg Boligby består af et område med tæt-lav bebyggelse og et område med enfamiliehuse. 7. K Byvej 9 Byvej er solgt til ny ejer. Projektet omfatter 12 tæt-lav boliger. Området er beliggende tæt på Ølsted Station. Administrationen skønner, at projektet indflyttes i Side 4 af 6

5 7. L og 7. M Expangrunden Området er omfattet af Kommuneplan 2009 s bestemmelser for rækkefølgen for byudviklingen. Området kan bebygges med boliger med mulighed for liberalt erhverv. Områdets udbygning kan tidligst ske efter 2021 og er placeret med 70 boliger i rummeligheden efter A Hundested Nordhavn Nordhavnen er ejet af Hundested Havn I/S og Halsnæs Kommune, og har en unik beliggenhed på havnen tæt på Hundested bymidte. Der forventes først igangsat boligbyggeri på Hundested Havn når boligmarkedet er i en ny opgangsperiode. Byrådet har i 2008 vedtaget en masterplan for Hundested Havn, som fastlægger en samlet byggekvote på i alt 7000 m 2. Det endelige antal boliger vil bl.a. afhænge af etageboligernes størrelse. Administrationen skønner, at arealet udbygges fra midten af perioden. Forinden skal der udarbejdes en lokalplan med afsæt i masterplanen. Hundested Havn I/S har sat en del af Nordhavnen til salg. 8. B Nørregade 13 Ifølge ejer indflyttes to boliger i I lokalplanen er der mulighed for yderligere to boliger, som ejer ønsker ændret fra erhverv til i alt fire nye boliger i stueetagen. 8. D Storebjerg Storebjerg forventes også påbegyndt cirka i midten af perioden. Området omfatter Magasingrundens byzoneareal, og er omfattet af lokalplan 21. Der foreligger et skitseforslag til en bebyggelse med 11 dobbelthuse og et enkelt enfamiliehus. 8. E Amtsvejen 18 Ejeren forventer at der indflyttes 4 lejligheder i G Lynghøjvej 12 og 14 Ejer forventer at der indflyttes to enfamiliehuse i A, 9. B og 9. C Højbjerg Højbjerg forventes først igangsat når boligmarkedet er i en ny opgangsperiode. Ejendommen er under konkurs. Der er udarbejdet lokalplan for området, som udlægger området til hhv. parcelhuse og tæt-lav boliger. Byggemodningen af området er for størstedelen færdiggjort. Den resterende byggemodning afventer byggestart af boliger. 9. D Frederiksværkvej 85 De tre planlagte enfamiliehuse er skønnet indflyttet i E Søndergade 57 A og 57 B Halsnæs Boligselskab påbegynder i foråret 2011 byggeriet af de 22 ældreboliger på grunden. Boligerne forventes indflyttet i Projektet der gennemføres er resultatet af en projektkonkurrence, der blev gennemført i et tæt samarbejde mellem boligselskabet og kommunen. 9. G Høje Tøpholm 1-37 På grund af bl.a. store økonomiske problemer i Halsnæs Almennyttige Boligselskab s afdeling Høje Tøpholm 1-37 forventes der godkendt en Helhedsplan der indeholder nedrivning af 98 boliger. Der pågår dialog om Helhedsplanen. 9. I og 9. J Radmersvej 6 og 8 Der påregnes indflyttet i alt to enfamiliehuse i hhv og Side 5 af 6

6 9. K og 9. L Lillebjergvej 30 og 32 Der påregnes indflyttet to enfamiliehuse i A Sverkildstrupvejen Indflytning af de forventede syv boliger er skønnet at være i perioden fra Side 6 af 6