Udvalg for byudvikling og bolig. Beslutning: Endelig vedtagelse - Lokalplan Seniorbofællesskabet Ydungård Sagsnr.

Transkript

1 Beslutning: Endelig vedtagelse - Lokalplan Seniorbofællesskabet Ydungård Sagsnr. i ESDH: 18/12081 Beslutningskompetence: Beslutningstema: Udvalg for byudvikling og bolig Udvalg for byudvikling og bolig skal tage stilling til, om forslag til Lokalplan 123 Seniorbofællesskabet Ydungård skal anbefales til Økonomiudvalget og Byrådet med henblik på endelig vedtagelse. Sagsfremstilling: Lokalplan 123 giver mulighed for at opføre 36 tæt-lave lejligheder i en etage på mellem 68 og 110 m 2 samt et fælleshus på 209 m 2 på Langhusgrundens sydvestlige hjørne. Boligerne skal anvendes af seniorbofællesskabet Ydunggård og ingår dermed i realiseringen af Furesø Kommunes strategi for fremtidens boliger til seniorer og borgere med funktionsnedsættelse. Byggeriet skal placeres på en måde, som sikrer niveaufri adgang således, at bebyggelsen overholder kravene i Furesø Kommunes strategi for fremtidens boliger til seniorer og borgere med funktionsnedsættelse. Projektet kræver omfattende terrænregulering, da Langhusgrundens skrånende naturlige terræn forhindrer en overholdelse af Furesø Kommunes tilgængelighedskrav. Dette betyder også, at kun få af de træer, der findes i området, vil kunne bevares. Håndtering af hverdagsregn på grunden er nøje gennemtænkt, således at grunden primært håndterer regnvandet lokalt. For at sikre dette etablerer Novafos forsinkelsesbassiner betalt af DAB. Regnvandshåndteringen er dimensioneret til at kunne holde til en eventuel 10 års hændelse. I skybrudssituationer er regnvandets strømninger koordineret med tiltag i det igangværende klimatilpasningsprojekt for Søndergårdskvarteret således, at vandet følger de skybrudsveje, der er planlagt heri. Lokalplanforslaget har været fremlagt i offentlig høring fra den 5. april til den 31. maj Forvaltningen har i høringsperioden modtaget 13 høringssvar primært fra lokalplanområdets naboer mod syd og vest. Høringssvarene er vedlagt i sin helhed i bilag 1 og med forvaltningens bemærkninger i bilag 2. Høringssvarene fra naboerne berørte primært følgende emner: 1. Bekymring fra naboerne om, hvorvidt skybrudshåndteringen på området er tænkt ind i forbindelse med klimatilpasningsprojektet i Søndergårdskvateret. 2. Bekymring omkring terrænreguleringens omfang. 3. Forslag om at ændre lokalplanområdets og byggefelternes placering således, at byggeriet får en større afstand til naboerne. 4. Bekymring om fjernelse af beplantning. Høringssvarene berørte i mindre grad følgende: 5. Spørgsmål om de i lokalplanen udlagte parkeringspladser er tilstrækkeligt. 6. Spørgsmål omkring lysregulering i forbindelse med vejadgangen til området.

2 7. Forslag til benyttelse af tostrengede vandsystemer, som sikrer anvendelse af regnvand til bl.a. toiletter og havevanding. Forvaltningens kommentarer til høringssvarene: 1. Projekterne er tænkt sammen og påvirker ikke hinanden negativt. Regnvandshåndteringen i området er blevet tilpasset således, at naboerne ikke behøver at bekymre sig om, hvorvidt Ydungård kommer til at have indvirkninger på skybrudssikringen i deres eget område. Forvaltningen ser derfor indsigelserne omkring skybrudssikringen som imødekommet, og det bør derfor ikke give anledning til bekymring. 2. Det er nødvendigt at terrænregulere for at sikre, at projektet overholder kommunens tilgængelighedskrav, samt for at sikre tilstrækkelig etablering af forsinkelsesbassiner i forbindelse med skybrudshåndtering. Endvidere er byggeriet placeret, hvor det giver anledning til mindst terrænregulering. 3. Placeringen af lokalplanområdet og byggefelterne er udvalgt for at sikre mindst mulig terrænregulering samt indpasse byggeriet bedst muligt i området. Desuden er placeringen et resultat af en aftale mellem køber og sælger af arealet. 4. På grund af terrænreguleringen bliver det ikke muligt at bevare beplantningen i området. Lokalplanen stiller krav om, at der genplantes træer, eller at der plantes anden beplantning. Dette er indeholdt i DAB s projekt. Det vil betyde, at det grønne element i fremtiden vil blive givet et mere harmonisk og tilpasset udtryk, som i højere grad vil højne områdets herlighedsværdier. 5. Forvaltningen vurderer, at der er tilstrækkelig med P-pladser, da der er tale om seniorboliger og stationsnær beliggenhed. Projektet overholder Furesø Kommunes parkeringsnorm i Furesø Kommuneplan Det er planen, at der skal etableres lysregulering ved den nye adgangsvej til lokalplanområdet. 7. Lokalplanen indeholder ikke det mulige krav om anlæg til opsamling af regnvand til toiletskyl og tøjvask i maskine, da projekteringen begyndte før, Furesø Kommune begyndte at stille krav om dette, og et sådant tiltag fra DAB s side derfor ikke er budgetteret. Der er desuden tale om mindre boligenheder og ikke en samlet enkeltbebyggelse over 1000 m². Forvaltningen har gennemført en screening af lokalplanforslaget med henblik på eventuel miljøvurdering efter lov om miljøvurdering af planer og programmer. Det konkluderes, at planen ikke er omfattet af lovens bestemmelser om miljøvurdering og miljørapport. Screeningen er medtaget i lokalplanens redegørelse. Furesø Kommunes krav til bæredygtighed i lokalplaner, som i det omfang de er relevante i lokalplanområdet er kommenteret i forhold til lokalplanen i et skema, er med i lokalplanens redegørelse. Lokalplanen varetager bæredygtighedshensyn gennem bestemmelser, der sikrer regnvandshåndteringen på egen grund, bebyggelsestætheden, bebyggelsens integration i landskabet samt parkeringsforhold, som skal mindske intern biltrafik. I forhold til arkitekturstrategien sikres det i lokalplanen, at bebyggelsen tilpasses det omkringliggende område samtidig med, at den får sit eget arkitektoniske udtryk, som signalerer de kollektive værdier, som et bofællesskab stræber efter.

3 Økonomiske konsekvenser: Der er ingen yderligere udgifter ved selve lokalplanen. DAB er ejer af lokalplanområdet. Furesø Kommune har afsat grundkapital til projektet i forbindelse med selve byggeprojektet. Borgerinddragelse: DAB og Vilhelm Lauritzen Arkitekter har været inddraget i forbindelse med udarbejdelsen af forslagene. DAB er løbende i dialog med beboergruppen Ydungård. Der er ligeledes på initiativ fra DAB blevet afholdt orienteringsmøde og fælles besigtigelse med naboerne d. 6. december Lokalplanforslaget har været i høring i otte uger fra den 5. april til den 31. maj, hvor alle havde mulighed for at komme med bemærkninger. Lovgrundlag: Planloven. Det videre forløb: Lokalplanen forelægges for Økonomiudvalget og senere Byrådet til endelig vedtagelse. Udvalget vil efter lokalplanens endelige vedtagelse få forelagt en Skema A-sag til godkendelse. Indstilling: Forvaltningen indstiller, at udvalget anbefaler Økonomiudvalget og Byrådet at vedtage Lokalplan 123 med de foreslåede ændringer, der er angivet i Bilag 5 - Ændringsforslag til Lokalplan 123, endeligt. Beslutning i Udvalg for byudvikling og bolig den : Indstillingen blev tiltrådt, idet udvalget lægger til grund, at de elementer (høj kant på sti mod Elmevej, åben vandvej Elmevej og rørlagt vandvej mod Søndersø), der indgår i Søndergårds LARprojekt, er etableret, når Ydungård-byggeriet tages i brug. Beslutning i Økonomiudvalget den : A, B, C og V anbefaler med tilføjelse fra Udvalg for byudvikling og bolig. Ø stemte imod med følgende mindretalsudtalelse: Vi har tidligere stemt imod lokalplan 123, fordi vi mente at der skulle stilles større miljømæssige krav til byggeriet, herunder genanvendelse af regnvand til tøjvask og toiletskyl. Det er der ikke ændret på og derfor stemmer vi stadig imod forslaget. Beslutning i Byrådet den : Sagen sendes retur til Udvalg for byudvikling og bolig. Samtidig anmodes forvaltningen om, at sikre en snarlig dialog med DAB, Novafos, Ydungaard og naboerne om de løsninger, der indgår i lokalplanforslaget vedrørende regnvand og terrænregulering. Det forventes, at sagen kan behandles igen i byrådet på mødet ultimo oktober 2018.

4 Supplerende sagsfremstilling til møde i Udvalg for byudvikling og bolig, Økonomiudvalg og Byråd oktober 2018: Udvalget anbefalede Økonomiudvalget og Byrådet den at vedtage Lokalplan 123 med de forslåede ændringer, der er angivet i bilag 3, endeligt. Byrådet besluttede den at sende sagen retur til Udvalg for byudvikling og bolig. Samtidig anmodes forvaltningen om at sikre en snarlig dialog med DAB, Novafos, Ydungård og naboerne om de løsninger, der indgår i lokalplanforslaget vedrørende regnvand og terrænregulering. Det forventes, at sagen kan behandles igen i Byrådet på mødet ultimo oktober Furesø Kommune afholdt borgermøde omkring Lokalplan 123 for Seniorbofællesskabet Ydungård for alle interesserede på Driftsgården den 17. september 2018 kl Der var et stort fremmøde af borgere. Der blev holdt følgende oplæg på mødet: - Egil Hulgaard bød velkommen. - VAB s rådgiver fra Orbicon gav en generel introduktion for klimatilpasningens udfordringer. Dernæst gennemgik han regnvandshåndteringen for Ydungård og den tilhørende terrænregulering. - Cowi gennemgik klimatilpasningsprojektet for Søndergårdskvarteret. Herefter stod de to rådgivere fra Orbicon og Cowi til rådighed for at svare på spørgsmål angående klimatilpasningsprojekterne. - VAB v/niels Tejnhart og Jane Nelson, Novafos v/ Dorte Teinholt, Furesø Kommune v/ Claus Torp og Rasmus Pallisgaard Andersen præsenterede hovedindholdet i Lokalplan 123 og byggeriet Ydungård. Se bilag 4 - Referat fra borgermødet. Borgernes bemærkninger berørte primært følgende emner: - Bekymring om, at lokalplanen giver mulighed for et for stort omfang af terrænregulering. - Ydungård bebyggelsen er placeret meget tæt på det sydlige skel mod den offentlige sti syd for lokalplanområdet. Der er ønske om, at der enten reduceres i antallet af boliger, eller at bebyggelsen rykkes længere mod nord. - Den grønne kile på det fælles friareal mellem den offentlige sti syd for lokalplanområdet og Ydungård bebyggelsen er nogle steder så smal, at den ikke er eksisterende. Der er ønske om en bredere grøn kile og krav om mere afskærmende beplantning i den grønne kile. Nogle borgere har efter borgermødet sendt forslag til ændringer af lokalplanen, se bilaget Supplerende høringsnotat, som primært berører følgende emner: - Præcisering af 1.1, således at det præciseres, at der maksimalt må opføres 36 tæt-lave boliger

5 - Der foreslås en ændret placering af boligerne inden for lokalplanområdet, så der skabes en større grøn kile mod den offentlige sti syd for lokalplanområdet - Der stilles krav om karakteren, højden og tætheden af beplantningen - Skærpe kravene til terrænregulering - Skærpe kravene til placering af terrænmure - Manglende redegørelse for, hvilken kloak uden for lokalplanområdet, regnvandet ledes til. Forvaltningens kommentarer til bemærkninger og forslag til ændringer af lokalplanens bestemmelser: - Forvaltningen foreslår at skærpe 9.6 angående terrænregulering, således at det præciseres, hvor meget der må terrænreguleres inden for hele området, og hvor meget der yderligere må terrænreguleres i forbindelse med etablering af anlæg til regnvandshåndtering. Se bilaget Ændringsforslag til Lokalplan Forvaltningen har set på mulighederne for at reducere arealet af nogle af byggefelterne, så der skabes større afstand til skel og til naboerne. Det er muligt at reducere fire af byggefelterne, så afstanden til skel øges, og ligeledes øges afstanden fra skel til boligenhed (have). Forvaltningen anbefaler, at fire af byggefelterne samt boligenhederne snævres ind henholdsvis 1 m og 0,6 m, som vist på bilaget Forslag til ændring af byggefelter og boligenheder. Dette vil øge afstanden fra byggefelterne og boligenhederne til naboerne. Rammebestemmelserne i Kommuneplan 2017 giver mulighed for en udnyttelse på 35 % til beboelse i området, og det konkrete projekt udnytter området med en bebyggelsesprocent på 25 til beboelse i én etage, da boligerne skal anvendes som seniorbofællesskab. En yderligere reduktion i antallet af boliger vil få indflydelse på den samlede bæredygtighed i projektet. - Forvaltningen foreslår at præcisere 9.2, således at det fremgår mere entydigt, at der på friarealerne stedvist skal beplantes med træer og beplantning, der er tilpasset stedets karakter, og som kan modstå de forhold, der opstår ved anlæg til regnvandshåndtering. For at sikre at træer og beplantning jf. forslag til ny 9.2 bliver plantet, foreslår forvaltningen at tilføje i bestemmelsen 10.1, at ny bebyggelse ikke må tages i brug, før der er etableret træer og beplantning jf Muligheden for etablering af terrænmure er nødvendig for at sikre de nærmeste omgivelser mod uønsket oversvømmelse ved skybrud. Lokalplanen giver mulighed for at etablere terrænmurene i en højde op til 1,5 m. Terrænmurene etableres typisk som vandledelinje i forbindelse med en grøft samt som støtte for det omgivende terræn. Dette betyder, at kun en mindre del af muren er synlig over terræn. Murene vil derfor ikke fremstå som høje mure på plant terræn. Håndteringen af regnvandet er foretaget ud fra en konkret vurdering af det givne terræn, bebyggelsesplanen og en kalkuleret regnmængde og det beregnede ønske om, hvor vandet skal ende. Dette angiver en vejledende placering af terrænmure, der hvor vandet er undervejs, og hvor vandet endeligt håndteres og ledes bort fra ejendommen. På den baggrund kan der ikke stilles entydige krav om, at der kun må etableres terrænmure mod øst og vest. - Forvaltningen foreslå at ændre teksten i redegørelsen s. 22, således at det fremgår, at regnvandssøerne har udløb til den fælles spildevandsledning i Bøgevej. Desuden at Lokalplanen muliggør etablering af regnvandssøer, således at afløbskoefficienten i spildevandsplanen kan overholdes.

6 - Herudover har der været et politisk ønske om, at der stilles krav om genanvendelse af regnvand til tøjvask og toiletskyl. Der er i lokalplanen ikke stillet krav om regnvand til tøjvask og toiletskyl, da kommunens krav til dette kun gælder for byggerier over 1000 m² og ikke mindre boligender som rækkehuse, som der her er tale om. Boligselskabet er generelt positive overfor genbrug af regnvand til toiletskyl, men kravet om genbrug af regnvand blev besluttet, efter at DAB var begyndt at udvikle projektet. Hertil kommer, at projektet i forvejen indeholder omfattende anlæg til regnvandshåndtering, hvorfor genanvendelse af regnvand ikke indgår i projektet. Beslutning i Udvalg for byudvikling og bolig den : LA fremsatte følgende ændringsforslag: Der skal mod den sydlige sti være otte meter fra skel til bolig uden terrænregulering. For stemte Liberal Alliance og Venstre. Imod stemte Socialdemoraterne og Konservative. Indstillingen blev tiltrådt af et flertal bestående af Socialdemokraterne og Konservative, idet bilag 5 erstattes af nyt bilag 5 bilag 7 erstattes af nyt bilag 7 nyt bilag 8 Forslag til ændring af boligenheder og byggefelter. Liberal Alliance og Venstre stemte imod, idet hensynet til de nærmeste naboer ikke ses tilgodeset i forhold til bygherrers interesser. Bilag: Åben Høringssvar - samlet (79631/18) (H) Åben Høringsnotat (79633/18) (H) Åben Lokalplan Forslag (82576/18) (H) Åben Referat fra borgermøde om Lokalplan 123 for Seniorbofællesskabet Ydungård den 17. september 2018 (118600/18) (H) Åben Ændringsforslag til Lokalplan 123, (121861/18) (H) Åben Supplerende høringssvar fra Bøgevej 1 og 2 (122093/18) (H) Åben Supplerende høringsnotat (121901/18) (H) Åben Kortbilag - Forslag til ændring af boligenheder og byggefelter, (123947/18) (H)

7