Indstilling. Til Århus Byråd via Magistraten. Teknik og Miljø. Den 25. oktober Planlægning og Byggeri

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 25. oktober 2007 Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Århus Kommune Endelig vedtagelse af forslag til lokalplan nr Boliger og erhverv ved Værkmestergade i Århus samt tillæg nr. 110 til Kommuneplan Resume Arkitema har på vegne af bygherren Kuben Byg A/S anmodet om udarbejdelse af lokalplan for det trekantede areal mellem Spanien, Værkmestergade og det kommende havnespor. Lokalplanområdet er m 2 stort og er privat ejet og beliggende i byzone. Området er en del af "Centralværkstedsarealerne" og er i dag ubebygget. Området anvendes i dag til midlertidig parkeringsplads. Lokalplanen er udarbejdet for at give mulighed for opførelse af en attraktiv bolig- og erhvervsbebyggelse. Lokalplanen giver mulighed for opførelse af en bebyggelse i 4 til 8 etager, foruden evt. kældre, i et omfang af maksimalt m 2 bruttoetageareal. Hovedparten af bebyggelsen påregnes anvendt til boliger. Kalkværksvej Århus C Sagsnr.: SA/04/ Journalnr.: P00 Sagsbeh.: Peter Christoffersen Telefon: Direkte: Telefax: E-post: pob@aarhus.dk Direkte: pc@sa.aarhus.dk Den maksimale bygningshøjde for den højeste del af bebyggelsen (bortset fra elevatortårne o.l.) er ca. 27 m i forhold til niveauet på Spanien og ca. 24 m i forhold til niveauet på baneterrænet. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser om et maksimalt etageantal på 5 og en maksimal bebyggelsesprocent på 200. Lokalplanen muliggør et maksimalt etageantal på 8 og en maksimal bebyggelsesprocent på 250. Der er udarbejdet et tillæg til kommuneplanen, hvori disse ændringer indgår.

2 Forslag til lokalplan, forslag til kommuneplantillæg og tilhørende miljøvurdering har været offentligt fremlagt i perioden fra den 11. juli 2007 til den 19. september Der er indkommet i alt 8 bemærkninger/indsigelser, der er vedlagt indstillingen og mærket 1-8. Bemærkningerne/indsigelserne vedrører emnerne: Højde og bygningsudformning, Parkeringsforhold og Anvendelse. Der er ikke modtaget bemærkninger under den offentlige fremlæggelse vedrørende miljøvurderingen. 2. Tidligere beslutninger Byrådet vedtog den 2. oktober 1996 lokalplan nr For det aktuelle lokalplanområde har lokalplan nr. 531 status som rammelokalplan. Den aktuelle lokalplan er en byggeretsgivende lokalplan, der præciserer og supplerer rammelokalplanen. Byrådet godkendte i mødet den 27. juni 2007 forslag til lokalplan nr. 804, og miljøvurdering af lokalplanforslaget til offentlig fremlæggelse. 3. Beskrivelse af indstilling 3.1 Lokalplanforslagets formål og indhold Arkitema har på vegne af bygherren Kuben Byg A/S anmodet om udarbejdelse af lokalplan for det trekantede areal mellem Spanien, Værkmestergade og det kommende havnespor. Lokalplanområdet er m 2 stort og er privat ejet og beliggende i byzone. Området er en del af "Centralværkstedsarealerne" og er i dag ubebygget. Området anvendes i dag til midlertidig parkeringsplads. Lokalplanen er udarbejdet for at give mulighed for opførelse af en attraktiv bolig- og erhvervsbebyggelse. Lokalplanen giver mulighed for opførelse af en bebyggelse i 4 til 8 etager, foruden evt. kældre, i et omfang af maksimalt m 2 bruttoetageareal. Hovedparten af bebyggelsen påregnes anvendt til boliger. Den maksimale bygningshøjde for den højeste del af bebyggelsen (bortset fra elevatortårne o.l.) er ca. 27 m i forhold til niveauet på Spanien og ca. 24 m i forhold til niveauet på baneterrænet. 3.2 Forslag til kommuneplantillæg Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser om et maksimalt etageantal på 5 og en maksimal Side 2 af 99

3 bebyggelsesprocent på 200. Lokalplanen muliggør et maksimalt etageantal på 8 og en maksimal bebyggelsesprocent på 250. Der er udarbejdet et tillæg til kommuneplanen, hvori disse ændringer indgår. 3.3 Bolig- og skoleprognose I Boligprognose 2006 er der for planområdet indregnet 60 familieboliger og 70 mindre boliger. Her er taget udgangspunkt i, at næsten hele bebyggelsen indrettes med boliger. Hvis kun 60 % af bebyggelsen indrettes til beboelse, vil antallet af boliger blive tilsvarende mindre. Lokalplanområdet er beliggende i Fjordsgade Skoles skoledistrikt. Ovennævnte boliger er indregnet i skoleprognosen, som viser, at elevtallet falder med ca. 60 elever frem til år Herudover skal bemærkes, at byrådet i sit møde den 1. december 2005 godkendte forslag til Strategi og Handlingsplan for Boligudbygningen i Århus Kommune i de kommende år. I handlingsplanen indgår bl.a., at hensynet til skolekapacitet fremover ikke skal begrænse byudviklingen. 3.4 Kommentarer til bemærkninger/indsigelser fremkommet under den offentlige fremlæggelse af planforslagene og miljøvurderingen Forslag til lokalplan, forslag til kommuneplantillæg og tilhørende miljøvurdering har været offentligt fremlagt i perioden fra den 11. juli 2007 til den 19. september Der er indkommet i alt 8 bemærkninger/indsigelser, der er vedlagt indstillingen og mærket 1-8. Bemærkningerne/indsigelserne vedrører emnerne: Højde og bygningsudformning, Parkeringsforhold og Anvendelse. Følgende har sendt bemærkninger/indsigelser: 1. Fatih Manjani 2. Jens Mikkelsen 3. Marianne Pedersen 4. Keld Nibel 5. Kenny Antonsen 6. Martin Jensen 7. Elisabeth Bruun Nielsen, Ny Banegårdsgade 51, 5. th., 8000 Århus C. 8. Arkitema, Frederiksgade 32, 8000 Århus C. Side 3 af 99

4 Bemærkninger/indsigelser er i det følgende refereret emnevis. Afdelingen har følgende kommentarer til bemærkningerne/indsigelserne: Højde og bygningsudformning Flere indsigere mener, at lokalplanforslagets udformning af bebyggelse ikke er visionær og ambitiøs nok. I stedet ønskes en mindre kompakt bebyggelse i henholdsvis 10, 12, 15, 20 og 25 etager. Bygherren ønsker lokalplanafgrænsningen ændret, så en mindre bygningsdel over banen indgår i lokalplanområdet. Afdelingens kommentarer vedrørende Højde og bygningsudformning Angående højde Projektet er påbegyndt inden højhuspolitikken blev vedtaget af byrådet. Udgangspunktet var derfor en bebyggelse i maksimalt 6 etager (med 8 etager mod Spanien på grund af det skrånende terræn). Afdelingen er enig i, at et højhus på stedet kunne markere krydset Værkmestergade/Spanien på en spændende måde. Men en ændring af planen til et egentligt højhus vil forudsætte et helt nyt planforløb, og det vil ikke være rimeligt at pålægge bygherren. Angående bygningsdel over bane Det er juridisk set ikke korrekt at angive byggefelt uden for lokalplanområdet. En udvidelse af lokalplanområdet (selv om det er under 10 m2) vil forudsætte et kommuneplantillæg og en ny høring, hvilket vil tage tid. Det foreslås derfor i stedet, at en eventuel bygningsdel over bane behandles og afklares i forbindelse med DSB og Banestyrelsen i forbindelse med byggesagsbehandlingen. Indsigeren har accepteret dette. Afdelingen foreslår, at indsigelserne ikke imødekommes. En ændring af lokalplanen, så der indgår et egentligt højhus vil forudsætte et helt nyt lokalplanforslag. Udvidelse af lokalplanområdet for at muliggøre bygningsfremspring over bane vil også forudsætte ny høring og et kommuneplantillæg, hvilket vil tage tid. Parkeringsforhold Der gøres indsigelse mod, at der kun kræves anlagt 200 parkeringspladser, hvilket ikke er tilstrækkeligt. Der fremføres det synspunkt, at der er for få parkeringspladser i midtbyen. Der forespørges om, hvorvidt der eksisterer beregninger for, hvor mange parkeringspladser der skal være til henholdsvis boliger og erhverv. Der anmodes om, at re- Side 4 af 99

5 videre retningslinjerne for beboerparkering på Frederiksberg og områderne nord for banen, så der gælder samme regler. Afdelingens kommentarer vedrørende Parkeringsforhold Angående p-krav I forbindelse med udarbejdelse af lokalplaner stilles der parkeringskrav ud fra Retningslinier for anlæg af parkeringspladser 2005 i Århus Kommune, som er vedtaget af Byrådet. I denne lokalplan vil der afhængig af den konkrete anvendelse være et parkeringskrav på mellem 95 og 105 pladser i henhold til Byrådets vedtagne retningslinjer. Hertil kommer, at DSB med den private grundejer har aftalt, at der skal stilles 70 pladser til rådighed for DSB. Lokalplanen sikrer anlæg af 200 pladser, hvilket svarer til, at der er et overskud på ca. 25 p-pladser i forhold til p-kravet. Angående beboerparkering Retningslinierne for beboerparkering er en del af Parkeringspolitik 2005 for Århus Kommune, som er vedtaget af Byrådet. Kort fortalt er parkeringspolitikken for beboerparkering som følger: I City giver beboerparkeringskort adgang til gratis parkering på offentlige betalingspladser og ubegrænset adgang til offentlige parkeringspladser med tidsbegrænsning. Ordningen gælder i perioden mandage til fredage i tidsrummet kl og i hele weekenden. På den inderste del af Frederiksbjerg og flere lignende steder giver beboerparkeringskort ubegrænset adgang til offentlige parkeringspladser uanset tidsbegrænsning. Den af Byrådet vedtagne beboerparkeringsordning for City er udtryk for en prioritering eller afvejning af hensyn til beboere, og hensyn til den særlige funktion City-området udgør, med en stor koncentration af butikker og andre erhverv med mange besøgende i dagtimerne. Den tætte koncentration af beboelse og erhverv muliggør endvidere ikke at alle parkeringsbehov kan tilgodeses. Det valgte tidsrum, hvori ordningen gælder, er således Byrådets afvejning af de forskellige hensyn. Når der i visse naboområder til City-området er vedtaget en anden beboerparkeringsordning - med bedre betingelser - hænger det sammen med, at de fysiske rammer her er anderledes samt, at sammensætningen mellem beboelse, erhverv og butikker ligeledes er anderledes i forhold til City-området. Side 5 af 99

6 Indsigelsen kan ikke behandles i forbindelse med denne lokalplansag, men bemærkningerne vil kunne indgå i forbindelse med en revision af den eksisterende parkeringspolitik. Afdelingen resumerer: Århus Kommunes sædvanlige parkeringsnormer er opfyldt. Forslaget om revision af retningslinierne om beboerparkering kan ikke behandles i forbindelse med lokalplansagen. Anvendelse Bygherren ønsker mulighederne for placering af erhverv ændret, så der i bygningens fulde højde også kan placeres erhverv i den østligste del af bebyggelsen langs banen (op til 36 m fra skel fra Spanien). Afdelingens kommentarer vedrørende Anvendelse Afdelingen foreslår, at indsigelsen imødekommes, idet der ikke ændres på omfanget af erhverv i lokalplanområdet. 3.5 Forslag til ændringer i lokalplanforslaget Der foreslås følgende ændringer i lokalplanforslaget på baggrund af bemærkninger/indsigelser: Side 3 3. sidste afsnit på siden tilføjes følgende: "Desuden må der i bebyggelsen langs banen placeres erhverv i hele bygningens højde indtil 36 m fra vejskel mod Spanien." Side 7 3, stk. 3, 3. linje suppleres med følgende: "Desuden må der i bebyggelsen langs banen placeres erhverv i hele bygningens højde indtil 36 m fra vejskel mod Spanien." Side 9 7, stk. 1, 2. afsnit slettes. Lokalplankortet Byggefelt uden for lokalplanområdet slettes. Der foreslås følgende redaktionelle ændringer i lokalplanforslaget: Side 6 af 99

7 Side 4 Nederste illustration udskiftes med en tydeligere opdateret version. Side 8 5, stk. 4, 1. linje suppleres med en fodnote med følgende tekst: "Heri er medregnet 70 parkeringspladser til DSB." Side 11 10, stk. 1, i 4. linje slettes følgende: " og bebyggelse til støjfølsomt erhverv, ". Side 12 13, 4. linje ændres "Banestyrelsen" til "Banedanmark". Side 16 Nederste afsnit, 2. linje tilføjes følgende: "Heri er medregnet 70 parkeringspladser til DSB." Side 20 Under Teknisk forsyning ændres NRGi s adresser til "Dusager 22". Side 34 Overskriften "Samlet konklusion på konsekvensvurderingen" ændres til "a) Samlet konklusion på konsekvensvurderingen" og før dette indsættes en ny overskrift: "Sammenfattende redegørelse om miljøvurderingen". Side 35 Efter konklusionen tilføjes følgende: "b) Konklusion vedrørende bemærkninger indkommet under den offentlige fremlæggelse Der er under den offentlige fremlæggelse ikke modtaget bemærkninger vedrørende miljøvurderingen (konsekvensvurderingen). Miljøvurderingen er ikke ændret efter den offentlige fremlæggelse. c) Sammenfatning vedrørende overvågningsprogram Det er vurderet, at der ikke er behov for et overvågningsprogram." 4. Økonomiske konsekvenser En realisering af lokalplanen vil ikke have kommunaløkonomiske konsekvenser. 5. Miljømæssige konsekvenser Side 7 af 99

8 I henhold til 4 i Lov om Miljøvurdering af planer og programmer er det vurderet, at lokalplanen er omfattet af krav om miljøvurdering. Miljøvurderingen indgår i lokalplanens redegørelse, men kaldes her konsekvensvurdering jf. højhuspolitikken. Bemærkninger under den offentlige fremlæggelse vedrørende miljøvurderingen Der er ikke modtaget bemærkninger under den offentlige fremlæggelse vedrørende miljøvurderingen. Sammenfattende redegørelse om miljøvurderingen Miljøvurderingen (konsekvensvurderingen) indgår i lokalplanens redegørelse. Det foreslås, at "Samlet konklusion på konsekvensvurderingen" omdøbes til "Sammenfattende redegørelse om miljøvurderingen" og at afsnittet suppleres med oplysninger om resultatet af den offentlige fremlæggelse. Ændringerne fremgår af indstillingens afsnit Konsekvenser i forhold til mål Lokalplanen er en opfølgning på den omdannelse, som også er omfattet af lokalplan nr. 531, der omfatter "Centralværkstedsarealerne". Det var heri bl.a. intentionen, at bydelen skulle indeholde liv døgnet rundt og bl.a. indeholde boliger. Indtil nu er der kun blevet plads til få boliger i bydelen. Nærværende lokalplan vil tilføre bydelen et stort tilskud af boliger. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens mål om omdannelse og fortætning. 7. Beslutningspunkter At 1) forslag til lokalplan nr Boliger og erhverv ved Værkmestergade i Århus vedtages endeligt med de forslag til ændringer, der fremgår af indstillingens afsnit 3.5, At 2) forslag til vedtages endeligt, At 3) den sammenfattende redegørelse om miljøvurdering vedtages og indgår som en del af lokalplanens redegørelse, som det fremgår af indstillingens afsnit 5 og 3.5, og At 4) bemærkninger og indsigelser fremkommet under den offentlige fremlæggelse af lokalplanforslaget, forslaget til kommuneplantillæg og miljøvurderingen besvares som anført under indstillingens afsnit 3.4. Side 8 af 99

9 Peter Thyssen / Bjarne Knudsen Bilagsfortegnelse: Bilag 1-8 (mærket 1-8): Bemærkninger/indsigelser til planforslagene (Vedlagt originalsagen/+ elektronisk) Forside til lokalplan (vedlagt til alle/+ elektronisk) Side 9 af 99