Bemærkninger og ændringer fra den offentlige høring

Transkript

1 Bemærkninger og ændringer fra den offentlige høring Lokalplan: [Forslag til Tillæg 26 og Lokalplan , Ved Ndr. Ringvej et etageboligområde] Høringsperiode: Offentlig høring den 17. juni 12. august 2015 Sags nr.: 15/ Sagsbehandler: yksval 1. (Løbenr /15) Indsigelse på vegne af AAB s afdeling 14, Ut- Indsiger imødekommes, idet lokalplanen ikke Indsigelse modtaget zonsgade og gør indsigelse med vil blive vejbetjent fra Utzonsgade AAB afd. 14 Niels klausen Utzonsgade og 36-40, 6000 Kolding nkl@bovia.dk planerne om at anvende Utzonsgade som adgangsvej til det nye byggeri. Indsiger mener det er urealistisk idet vejen i dag kun er åben i et spor på grund af parkering langs fortov. Indsiger opfordrer kraftigt til at man dropper planerne og fastholder at adgang skal ske fra Ndr. Ringvej. Forvaltningens supplerende bemærkninger: Forvaltningen kan konstatere, at der er udfordringer ved at vejbetjene Utzonsgade til parkeringsniveauet i kote 23.50, idet den tekniske løsning vil udløse et krav om rampeløsning, som vil medfør reduktion af p- pladser, samt en væsentlig etableringsudgift. Adgangen for brandvæsenets køretøjer ad Utzonsgade, vil dog fortsat være tilgængeligt, således at man let kan komme til bagsiden af bygningerne. 2. Ejer af Utzonsgade 20 gør opmærksom på, at Se bemærkninger på næste side. (Løbenr /15) han er en af de naboer som i høj grad vil påvir- Indsigelser/bemærkninger kes af den nye lokalplan. modtaget Der vil ifølge indsiger være gener, særligt i for- Thomas Kvarts hold til væsentlige skyggegener 11 måneder om året, samt indbliksgener og mistet udsigt mod

2 Utzonsgade 20, 6000 Kolding ådalen. Indsiger har specifikke forslag til lokalplanen, da han ikke mener der i tilstrækkelig omfang er taget stilling til de gener som naboerne påføres, og at der ikke er opstillet alternative forslag til at reducere generne for nuværende beboere. Se indsigelsen i sin helhed i bilag xx. Indsiger håber at Kolding Kommune som minimum vil tage hans indsigelser til efterretning, inden der besluttes yderligere. Indsiger henviser i den forbindelse til Miljørapporten, om at Beboerne i de eksisterende boliger vil få reduceret levevilkårene ved at deres boliger og haver vil ligge i skygge, i eftermiddagstimerne i særligt forår og efterår og ved reduceret udsigt. Indsiger håber desuden, at citatet fra Kommunens Arkitekturstrategi Gode rammer for livet også gælder hans livskvalitet. Citat: udgangspunktet er Koldings særlige by- og landskabs kvaliteter og en åbenhed over for ideer og projekter der peger fremad mod større bæredygtighed og livskvalitet. Generelt Kolding Kommunes arkitekturstrategi Indsiger mener generelt, at forslaget i forhold til hans bolig, er i strid med Kolding Kommunes Ad. Generelt Kolding Kommunes arkitekturstrategi er ikke en forbudsbestemmelse, men et dialogværktøj.

3 arkitekturstrategi, med henvisning til Gode rammer for livet som i redegørelsen citeres vil i sin planlægning og sagsbehandling tage udgangspunkt i områdets kvaliteter, eksempelvis byggeskik, kultur, natur og landskabstræk. Indsiger ser ikke at der er taget udgangspunkt i områdets---.byggeskik ved at placere et 7 etages hus foran hans 2 etages villa fra Indsiger mener ej heller, at der er taget udgangspunkt i områdets dynamik set fra Utzonsgade, set i forhold til boligtårnets placering og højde. Området er udpræget etageboligbebyggelse, og tilføjer identitet i samspil med den øvrige etageboligbebyggelse i området. Forvaltningen er opmærksom på, at den påtænkte bebyggelse giver en række gener for eksisterende bebyggelse. Kolding Kommunes ønske om en markant bebyggelse på ejendommen vejer tungere. 1. Forslag 1.1, 1.2 og 1.3 vedrørende det østlige boligtårn. Indsigers forslag 1.1, 1.2 og 1.3 om at imødekomme skygge, indblik og udsigtsgener: Forslag 1.1 (Hovedforslag). Det østlige boligtårn sløjfes som mulighed i lokalplanen. Ifølge indsiger vil alle skyggegener, indkigsgener og den væsentligste begrænsning af udsigten fra det østlige boligtårn undgås. Indsiger mener derved at de værste skyggegener fjernes tidligt på eftermiddagen og om sommeren, men at de øvrige øvrige boligtårne dog stadig vil give skyggegener sidst på eftermiddagen fra kl. 15, at bedømme efter lokalplanens redegørelse. Ad.1 (1.1, 1.2 og 1.3) Forvaltningen mener ikke det er hensigtsmæssigt, at reducere højden af den østlige boligblok, idet forudsætningen for projektet er de 4 boligblokke med samlet 96 boliger, og med en placering som vist i lokalplanforslaget. Forvaltningens supplerende bemærkninger: Indsigers forslag vil medføre et mindre antal lejligheder. Reduceres den østligste boligblok med 2 etager, som beskrevet i forslag 1.1, vil antallet af lejligheder reduceres med 4 lejligheder.

4 Forslag 1.2. (2. prioritet). Det østlige boligtårn reduceres med 3 etager/9 meter. Indsiger mener det kan reducere skyggegener og indbliksgener fra det østligste boligtårn hvis facaden mod Utzonsgade ikke overstiger 4 etager/kote 37, og derved give en facadehøjde i linje med tagryggen på husene fra Utzonsgade 2-22 på ca. 10 meter. Indsiger er af den opfattelse, at der stadig er en bastant facade i betragtning af, at der er flade tage, men det vil give mere sammenhæng til den eksisterende bebyggelse i gaden. Forslag 1.2 vil betyde en reduktion af 4 etager, svarende til 8 lejligheder. Forslag 1.3 vil betyde en reduktion af hele den østligste boligblok svarende til 16 lejligheder. Der er en erkendelse af, at projektet er omfattet af skygge og indblikspåvirkning, men som helhed ændrer det ikke for vilkårene, idet området i den gældende lokalplan også muliggør etageboligbebyggelse. Forslag 1.3. (3. prioritet). Det østlige boligtårn reduceres i højde med 2 etager/6 meter. Indsiger mener det vil reducere skyggegener og indbliksgener fra det østlige boligtårn, hvis facaden mod Utzonsgade ikke overstiger 4 etager/kote 40. Indsiger er af den opfattelse, at bygningen stadig er en bastant facade, men vil give ledt mere sammenhæng til den eksisterende bebyggelse i gaden. 1.4 Forslag 2. Specifikation af partiel etage. Indsiger mener, at det ikke alene skal stå i vejledningen, men at det også skal fremgå af bestemmelserne, at 7. etage er partiel, så der ikke bygges på hele 7. etage. Indsiger mener ikke der bør kunne dispenseres administrativt til at hele 7. etage/kote 50, kan bebygges, med yderligere skyggegener som følge heraf. Ad.1.4 Forslaget imødekommes delvist. Forvaltningen imødekommer at partiel etage (7. etage) præciseret, så det fremgår af byggefeltet hvor meget og hvor der kan bebygges. Ændring. Kortbilag 4 tilføjes byggefelt for den patielle 7. etage.

5 Indsiger foreslår følgende tilføjelse i 7.7 stk 1: den partielle 7. etage skal for at give mindst skyggevirkning og blokere mindst udsyn fra eksisterende boliger, placeres i det sydvestlige del af bygningerne og må ikke øst-vest optage mere end 1/3 del af bygningens bredde og nord-syd ikke optage mere end ½ delen af bygningens bredde. 1.5 Forslag 3. Tagterrasser og installationer på taget. Indsiger mener, at 8.6 er en tom klausul hvis ikke afstanden hvorfra man betragter tagfladen er specificeret, da han mener at installationer på taget kan bidrage yderligere til skyggegener på Utzonsgade. Indsiger foreslår at der til 8.6 tilføjes i en afstand af 20 meter fra syd og vest, og 40 meter fra øst og nord. Ad.1.5 Bestemmelsen i lokalplanen vurderes som entydig, og tilstrækkelig. Indsiger mener, at det bør vurderes om taget med tagterrasser og installationer på nordsiden af tagfladen, skal vurderes i forhold til øget skyggevirkning. 1.6 Skyggepåvirkning fra nærværende forslag. Indsiger har forsøgt at skønne omfanget af skygge generne for sin bolig, Utzonsgade 20, og peger på en væsentlig skyggepåvirkning størstedelen af året, hvilket indsiger finder ganske urimeligt. Ad.1.6 Forvaltningen mener ikke det er hensigtsmæssigt at ændre på boligblokkenes placering, idet forudsætningen for projektet er, at boligblokkene er placeret som vist i lokal-

6 Indsiger har underbygget sin argumentation med beregninger på skyggepåvirkningen for hver måned i et år. planforslaget. Forvaltningen supplerende bemærkninger: Skyggepåvirkning er belyst både i den gældende lokalplan og den ny lokalplan Skyggepåvirkningen vil være størst i det ny projekt, men uanset om den gældende lokalplan eller nærværende lokalplan gennemføres, vil der være skyggepåvirkning for Utzongade Mistet udsigt. Indsiger kan ikke accepterer at han får reduceret væsentligt i sin udsigt. Indsiger har underbygget sin argumentation med kort der viser udsigtsvinkler. Ad.1.7 Idet der ikke er en udsigtservitut på ejendommen, vil der ikke kunne garanteres udsigt. 1.8 Indkig i have. Indsiger oplyser, at han ikke har meget privat liv i sin have idet der bag ved grunden går en højtliggende sti. De hjørner hvor man kan sidde ugeneret, vil ifølge indsiger forsvinde pga det indkig der vil komme fra det østlige boligtårn. Indsiger peger på at indblik kan forekomme over Ad.1.8 Området er en del af en bymæssig bebyggelse, hvor indblikspåvirkning vil være et vilkår, idet bebyggelsen indgår i en bymæssig sammenhæng tæt på den eksisterende bebyggelse.

7 indsigers og naboens hus fra de to øverste etager, ind i haven. 2. Forslag. Erstatning Indsiger foreslår at der i lokalplanen indføjes følgende: Bygherre skal senest ved bevilling af byggetilladelse, forsøge at indgå aftale om erstatning for værditab af ejendommene Utzonsgade 18, 20 og 22 på grund af mistet udsigt, indkigsgener og skyggegener, som følge af byggeriet. (alternativ kan der gives købstilbud til disse ejendomme). Hvis der ikke opnås enighed om erstatning skal bygherre acceptere at erstatningen afgøres ved uafhængig voldgift. Indsiger henviser til fortilfælde for erstatning for skyggegener og indkig i Herning. Ad.2. Lokalplanlægning er erstatningsfri regulering. Forvaltningens supplerende bemærkninger: Skyggepåvirkning og indblikspåvirkning forekommer i den gældende lokalplan, dog med en større påvirkning i den ny lokalplan Der er i kommuneplanen - og den senere lokalplanlægning muliggjort etagebebyggelse på området, idet Byrådet helt tilbage i 2009 har ønsket markant byggeri på dette sted. Indsiger påpeger, at det vil være opslidende at skulle gå rettens vej for at få erstatning, og det vil stavnsbinde ejere indtil der træffes en afgørelse. Opmærksomheden henledes desuden på, at området har været udpeget i strategi for højhusbyggeri fra Der er i nærområdet, både mod nord, nordvest og mod sydøst, etageboligbebyggelse. Projektet vil dermed tilføre fælles identitet i samspil med den omkringliggende etagebebyggelse. 3. Forslag. Parkeringsforhold Ad.3.

8 Indsiger mener, at 1 p-plads pr. lejlighed er for lidt, idet der ikke er inkluderet ekstra p-pladser til lejligheder med 2 biler, eller taget højde for gæsteparkering. Derudover mener indsiger at miljørapporten ikke er uddybet tilstrækkeligt, idet miljørapporten ifølge indsiger konkludere der vil blive etableret de fornødne antal parkeringspladser uden at uddybe det nærmere eller dette er inkluderet som et egentligt krav til byggeriet. Indsiger har opmålt Utzonsgade til 5,7 meter og mener ikke det er muligt at parkere på begge sider og om aftenen når alle er hjemme, er det ifølge indsiger ofte svært at finde en parkeringsplads, hvilket ikke bil blive lettere med gæster ti lde 96 lejligheder. Indsiger foreslår, at der stilles krav om at der etableres yderligere 0.2* gæsteparkering pr. lejemål på matriklen. *eller hvad der den normale praksis. Forvaltningen mener ikke det er hensigtsmæssigt at forøge antal p-pladser, idet forudsætningen for projektet er 1 p-plads pr. bolig, hvilket er i overensstemmelse med Kolding Kommunes p-regulativ. Forvaltningens supplerende bemærkninger: Projektet omhandler 96 boliger, hvilket vil kræve etablering af 1 p-plads pr. bolig jævnfør lokalplanforslaget, som har forholdt sig til Kolding Kommunes p-regulativ / parkeringsnormen. I og omkring lokalplanområdet er der ingen p-pladser som vil kunne anvendes som ekstra gæsteparkering. Det har ikke været en del af forudsætningerne at lejligheder har 2 biler. Indsigelsen belyser problemstillingen om, at parkeringsnormen bør tilpasses til boligtyperne i forhold til den geografiske placering. 4. Stabilitet Indsiger oplyser, at der ikke skal meget til at påføre uoprettelige sætningsrevner, på de ca. 100 år gamle bygninger der er placeret 12,5 meter fra udgravning til boligblokkenes fundamenter. Indsiger henstiller til at der stilles krav til bygherre om at tage alle rimelige forhåndsregler, Ad.4. Forvaltningen kan som udgangspunkt henvise til 12 stk. 1 og stk. 2 i byggeloven, hvori der står: 12. Ved fundering, udgravning, ændring af terrænhøjde eller anden terrænændring på en grund skal, uanset om arbejdet i øvrigt er omfattet af loven, træffes enhver foranstaltning, der er

9 og at der som minimum foranstaltes at bygningerne i Utzonsgade 20 og 22 besigtiges af uvildig 3. part før og efter byggeriet, så skader forsaget af byggeriet kan blive indentificeret og erstattet. nødvendig for at sikre omliggende grunde, bygninger og ledningsanlæg af enhver art. Stk. 2. Ejeren af en ejendom, som skal sikres efter stk. 1, skal efter kommunalbestyrelsens bestemmelse afholde en forholdsmæssig del eller efter omstændighederne hele udgiften til sikring af hans grund eller bygning, hvis sikringsforanstaltninger er nødvendiggjort af uforsvarlige forhold på hans ejendom eller af, at hans bygnings fundering uanset tidspunktet for opførelsen ikke opfylder bestemmelserne i bygningsreglementet. Inden et arbejde, der er omfattet af 12 stk. 1 og stk. 2 i byggeloven skal, i henhold til 12 stk. 4 i selvsamme lov, orientere vedkommende ejer. Projektudvikler/ ON + PSL Arkitekter Bemærkninger vedr. vejbetjening af Utzonsgade. Projektudvikler oplyser, at vejbetjening fra Ndr.Ringvej, som beskrevet i lokalplanforslaget, ikke giver anledning til kommentarer. Betragtes her som scenarie 1. Derimod oplyser projektudvikler, at en vejbetjening fra Utzonsgade, med rampe til niveau 23.50, vil have følgende konsekvenser: Forvaltningen vurderer ikke den trafiktekniske løsning, som projektudvikler peger på, er hensigtsmæssigt. Forudsætningen for projektet er, at boligblokkene er udformet og placeret som vist i lokalplanforslaget. Forvaltningen vurderer, at det vil kræve en ændring af projektet, at vejbetjene fra Utzonsgade, og etablere rampeanlæg til kote Kolding kommune skal acceptere rampe i østlige ende af bebyggelsen med stigning omkring %. Ad.1. Forvaltningen kan ikke acceptere et rampeanlæg med en stigning på %. Forvaltningen kan acceptere et rampeanlæg med udgangspunkt i vejreglernes anbefalinger for rampeanlæg i forbindelse med parkeringshuse.

10 Der skal sikres mod opstuvning på Utzonsgade, samt der skal sikres at der sker en forsvarlig afvikling af trafikken. 2. Kolding kommune skal acceptere at parkering reduceres med 7 pladser. Ad.2. Reduktion af parkeringspladser på egen grund, er uønsket idet det nødvendige antal p-pladser skal etableres. Det nødvendige antal p-pladser svarer til 1 p-plads pr bolig, hvilket anbefales fastholdt, idet parkeringsforholdene i området i forvejen er begrænsede, da der i dag allerede parkeres langs Utzonsgade. 3. Kolding kommune skal acceptere at renovation flyttes til Utzonsgade (nedgravet?) Ad.3. Ikke relevant. Det forudsættes allerede i lokalplanforslag , at renovation håndteres fra Utzonsgade. 4. Anlægspris for rampeanlæg udgør og kan ikke rummes indenfor det aktuelle rammebeløb. Ad.4. Projektet er på lokalplanstadie, og skal skabe mulighed for at sikre en optimal vejadgang til området. Den mest optimale vejadgang skal videreføres i lokalplanen. Trafikmængdemæssigt vil det ikke være noget til hinder for at benytte Utzonsgade. Det er den tekniske løsning, og økonomien i denne, der kan forhindre at vejbetjening kan ske fra Utzonsgade. Samtidig skal opmærksomheden også være på den lokale modstand mod at Utzonsgade benyttes til det nye eta-

11 geboligområde. 5. Bilelevator fra Utzonsgade til niveau 23,50 kan etableres skønnes drifts- og brugsmæssig ikke at være optimal. Ad.5. Se ovenståënde Ad.1 og Ad.4.