Produktudviklingscenter og dagligvarebutik ved Danfoss, Svenstrup. Forslag d

Transkript

1 LOKALPLAN Produktudviklingscenter og dagligvarebutik ved Danfoss, Svenstrup Forslag d By & Landskab Lille Rådhusgade Sønderborg Tlf by-landskab@sonderborg.dk

2 Indholdsfortegnelse Indledning 1 Redegørelse 3 Baggrund og formål 4 Området 6 Lokalplanens indhold 8 Anden planlægning 10 Miljøvurdering 11 VVM 12 Kommuneplan 13 Lokalplaner og byplanvedtægter 15 EU-Habitatdirektivet 16 Kystnærhedszonen 17 Teknisk forsyning 18 Klimatilpasning 19 Anden lovgivning 20 Trafik og tilgængelighed 21 Miljøforhold 22 Naturbeskyttelse 23 Landbrugspligt 24 Kulturarv 25 Servitutter 27 Bestemmelser 28 1 Formål 29 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 30 3 Områdets anvendelse 31 4 Udstykninger 32 5 Bebyggelsens omfang og placering 33 6 Bebyggelsens udseende og bevaring 34 7 Veje, stier og parkering 35 8 Ubebyggede arealer 36 9 Tekniske anlæg Betingelser for ibrugtagning Aflysning af lokalplan og servitutter Lokalplanens retsvirkninger 40 Kort og bilag 41 Kortbilag 1 - Matrikelkort 42

3 Kortbilag 2 - Arealanvendelse 43 Kortbilag 3 - Illustrationsplan 44 Offentlig høring og vedtagelse 45 Miljøscreening 46 Konklusion 47 Kommuneplantillæg 52 Ramme 53 Vedtagelse 55

4 Indledning Hvad er en lokalplan? En lokalplan er den eneste plantype, som byrådet kan anvende til at fastlægge bindende bestemmelser for, hvordan de enkelte arealer i kommunen må anvendes og bebygges. Lokalplanen skal sikre, at det pågældende område udvikler sig på en måde, der tager hensyn til de eksisterende omgivelser og er i overensstemmelse med den øvrige planlægning og lovgivning. I en lokalplan kan byrådet blandt andet fastlægge bestemmelser for områdets anvendelse til for eksempel boliger eller erhverv, bygningers placering, omfang og udformning, vej- og stiforløb, friarealers placering og udformning, beplantning, bevaring af eksisterende bygninger og bymiljøer, offentlig forsyning og grundejerforeninger. En samlet oversigt over, hvad lokalplaner kan og skal indeholde bestemmelser for, kan findes i planlovens 15. Hvad består lokalplanen af? Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Bestemmelserne, der omfatter de bebyggelsesregulerende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse Kortbilag mv., der viser lokalplanens fysiske afgrænsning og den fremtidige disponering af området. Hvornår laves der en lokalplan? Det er lovpligtigt at udarbejde en lokalplan, inden et større bygge- eller anlægsarbejde bliver udført, eller der foretages væsentlige ændringer eller nedrivning af en ejendom. Byrådet kan beslutte at der skal udarbejdes en lokalplan, når det skønner, at det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Lokalplanforslaget Inden byrådet vedtager en lokalplan endeligt, bliver der offentliggjort et forslag til lokalplanen. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut, vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter godkendes planen endeligt og får bindende virkning for grundejere og brugere i området. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil SIDE 1

5 foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Et forslag kan ikke vedtages endeligt, hvis en myndighed efter planlovens 29 har modsat sig dette skriftligt over for byrådet. Forslaget kan først vedtages, når der er opnået enighed mellem parterne om de nødvendige ændringer. Den endelige lokalplan Når byrådet har godkendt lokalplanen endeligt, og den er bekendtgjort på statens planportal Plandata.dk, er planen bindende for de ejendomme, der ligger inden for planens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lokalplanen kan kun fastsætte bestemmelser for fremtidige forhold. Lovlig eksisterende bebyggelse, eller lovlig anvendelse, som er etableret, før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil - også efter ejerskifte. Dog skal lokalplanens bestemmelser altid overholdes, når der foretages ændringer af eksisterende forhold på området, for eksempel ved nybyggeri, ændringer i anvendelsen eller fysiske ændringer af eksisterende ejendomme. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Dispensation Byrådet kan meddele dispensation til mindre betydende fravigelser fra en lokalplans bestemmelser, når fravigelsen ikke strider imod lokalplanens overordnede principper. Hvis du ønsker at søge om dispensation fra en eller flere af bestemmelserne i lokalplanen, skal du sende din ansøgning til afdeling By & Landskab via Byg og Miljø, som du finder et link til her. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i bestemmelsernes sidste afsnit: 'Lokalplanens retsvirkninger'. SIDE 2

6 Redegørelse I redegørelsen beskrives baggrunden for lokalplanen og hensigten med lokalplanens hovedindhold. I redegørelsen beskrives desuden en række forhold, der har betydning for udformning af lokalplanen og lokalplanens virkeliggørelse. Det gælder blandt andet lokalplanens forhold til kommuneplanen og til anden lovgivning, som for eksempel naturbeskyttelsesloven eller miljølovgivningen. Lokalplanens redegørelse er ikke juridisk bindende og beskriver de forhold, der er gældende ved lokalplanens udarbejdelse. SIDE 3

7 Baggrund og formål Som led i udviklingen af Danfoss produkter indenfor køleteknik, har Danfoss A/S planer om at udvikle fremtidens supermarked. På den baggrund ønsker Danfoss A/S at etablere et produktudviklingscenter i sammenhæng med et nyt supermarked med dagligvarer, der drives af en supermarkedskæde. Produktudviklingscenteret skal indeholde faciliteter til test og udvikling af Danfoss teknologi samt kunne danne ramme om fremvisning af Danfoss teknologi, afholdelse af workshops for kundegrupper og andre besøgende. En placering på hjørnet af Lundenvej og Nordborgvej vil sikre en god tilgængelighed og sikre synergi til Danfoss øvrige aktiviteter samt til det produktudviklingscenter, der planlægges sideløbende for på den modsatte side af Lundenvej. En samlet illustrationsplan over nærområdet med flere produktudviklingscentre og deres sammenhæng fremgår i det nedenstående. At planlægningsforløbene for to produktudviklingscentre kører sideløbende giver mulighed for, at der kan etableres en sammenhængende infrastruktur imellem de eksisterende og fremtidige faciliteter, som er beliggende i området omkring Lundenvejs tilslutning til Nordborgvej. Formål Lokalplanens formål er at sikre mulighed for etablering af et produktudviklingscenter og en dagligvarebutik med tilhørende faciliteter. Derudover er formålet at sikre et tilstrækkeligt antal parkeringspladser i området til både ansatte og besøgende samt at etablere vejadgange, der understøtter en tilfredsstillende trafikafvikling af området. Lokalplanen skal desuden sikre, at områdets ubebyggede arealer ved befæstelse og beplantning får et ordentligt og attraktivt udseende. SIDE 4

8 Illustration over produktudviklingscentre i området, der forbindes via stier i et nyt grønt område. Lokalplanområdet er markeret med en sort streg. SIDE 5

9 Området Herunder beskrives lokalplanområdet og omgivelserne Oversigtskort Lokalplanområdets afgrænsning og placering. Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger i forbindelse med industriområdet ved Danfoss. Området er ca. 1,6 ha og består i dag af landbrugsareal. Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr.nr. 350, 691 og del af 7000k Svenstrup Ejerlav, Svenstrup samt del af matr.nr. 44 Lunden, Havnbjerg. Hele området ligger i byzone. Omgivelser Planområdet ligger på hjørnet af Nordborgvej og Lundenvej. Langs vejene ind mod lokalplanområdet står der opstammede træer. Mod vest er et landbrugsareal og dernæst en stor parkeringsplads tilknyttet SIDE 6

10 Danfoss. Mod nord grænser planområdet op til en nedlagt tidligere mejeribygning. SIDE 7

11 Lokalplanens indhold Lokalplanen giver mulighed for at etablere et produktudviklingscenter i tilknytning til en dagligvarebutik, tankstation og vaskehal. Samtidig gives mulighed for at etablere kiropraktor, terapi og lignende. For at skabe en synergi mellem forskellige funktioner gives der ligeledes mulighed for at etablere en bank samt en café, sandwichsbar eller lignende. Bebyggelsen må etableres i to etager i op til 9 meters højde. Den maksimale bebyggelsesprocent for lokalplanområdet er 50. Byggeriet skal primært opføres inden for et byggefelt, der er trukket ca. 30 meter fra Lundenvej og ca. 15 meter fra Nordborgvej. Dagligvarebutikken må maksimalt være m 2. Byggeriet planlægges etableret inden for en cirkel, der omkranses af en mega-pergola, en let konstruktion, hvorpå beplantning kan kravle op ad. Illustration af hvordan indgangen til bebyggelsen kan fremstår omkrendset af en mega-pergola. Uden for byggefeltet må der etableres en tankstation på maksimalt 200 m 2, hvilket skaber en fleksibilitet i indretningen af området. For at højne fokus på den grønne energi gives der mulighed for at solceller, solfangere og lignende anlæg til udnyttelse af solenergi må etableres på tage. Ubebyggede arealer med beplantning Inden for lokalplanområdet skal ubefæstede arealer tilsås med græs eller lav beplantning. Der må plantes enkelte solitære træer eller træer i mindre grupper. Dette bidrager til at bevare den nuværende åbne karakter i området. Lokalplanen grænser op til opstammede træer langs Nordborgvej og Lundenvej, hvilket ikke ændrer karakter ved en realisering af lokalplanen. Parkeringsarealet til bebyggelsen begrønnes med enkeltstående træer eller anden beplantning, så den fremstår med et grønt udtryk. Trafik og parkering SIDE 8

12 Lokalplanen giver mulighed for nye vejadgange til Nordborgvej og Lundvejen fra parkeringsarealer og tankstation og sikrer tilstrækkelig med parkeringspladser. Illustration af hvordan en realisering af lokalplanen kan se ud. SIDE 9

13 Sammenhæng med anden planlægning I dette afsnit redegøres for, hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og anden planlægning, der er gældende i og omkring lokalplanområdet. SIDE 10

14 Miljøvurdering Når der udarbejdes en lokalplan, skal der laves en vurdering af miljøpåvirkningen af området. Miljøvurderingens formål er at sikre et højt miljøbeskyttelsesniveau og at bidrage til integrationen af miljøhensyn under udarbejdelsen og vedtagelsen af lokalplanen, med henblik på at fremme en bæredygtig udvikling. Lovbekendtgørelse nr. 448 af 10. maj 2017 om Miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) opstiller kriterier for, hvilke planer og programmer, der kræver udarbejdelse af en miljøvurdering (i form af en miljørapport). For at danne et overblik over, om lokalplanen kan få en væsentlig miljømæssig betydning, er der foretaget en screening af planforslaget. I forbindelse med screeningen er berørte myndigheder hørt. Resultatet er, at der ikke skal udarbejdes en miljørapport, da miljøscreeningen viser, at der ikke forventes væsentlig indvirkning på miljøet. Screeningen findes i afsnittet "Miljøscreening", som kan ses sammen med den digitale lokalplan. SIDE 11

15 VVM VVM-proceduren er omfattet af lovbekendtgørelse nr. 448 af 10. maj 2017 om Miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM). VVM står for Vurdering af Virkninger på Miljøet og er en procedure, som skal følges for at kunne tillade bygge- og anlægsprojekter, der må forventes at kunne påvirke miljøet væsentligt. I lovbekendtgørelsen er det på bilag 1 og 2 defineret, hvilke bygge- og anlægsarbejder, der kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Proceduren stiller krav om at der udarbejdes en redegørelse for projektets forventede, væsentlige påvirkninger af miljøet. Redegørelsen skal udarbejdes og i offentlig høring, inden der kan opnås tilladelse til at gå i gang med projektet. Lokalplanen omfatter et projekt på lovens Bilag 2, pkt. 10b, som handler om "Anlægsarbejder i byzoner, herunder opførelse af butikscentre og parkeringsanlæg". Der er derfor lavet en VVM-screening af det planlagte byggeri. Det er vurderet, at projektet ikke vil påvirke miljøet væsentligt, da området er beliggende indenfor Danfoss eksisterende erhvervs- og industriområde, er placeret mere end 300 meter fra nærmeste beboelse og vurderes til ikke at udgøre en visuel påvirkning. Screeningen udløser derfor ikke krav om en miljøkonsekvensrapport. SIDE 12

16 Kommuneplan Ifølge planlovens 16 skal en lokalplan indeholde en redegørelse for, hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen. Kommuneplanen er den plan som sammenfatter og konkretiserer de overordnede politiske mål for kommunens fysiske udvikling. Kommuneplanen indeholder både en række generelle retningslinjer samt en række specifikke bestemmelser om de enkelte områder i form af kommuneplanrammer. Lokalplanområdet er ifølge Sønderborg Kommuneplan beliggende i rammeområde nr E, der er udlagt til tungere industri i miljøklasse 4-5 med en maksimal bebyggelsesprocent på 35. Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med Sønderborg Kommuneplan og der udarbejdes derfor et kommuneplantillæg i forbindelse med lokalplanen, som giver mulighed for erhverv i miljøklasse 1-3 med en bebyggelsesprocent på 50. Kommuneplantillægget offentliggøres sammen med lokalplanen. I Kommuneplan er der følgende relevante retningslinjer: Detailhandel Lokalplanen er omfattet af retningslinje 6.1.3, der fastlægger, at der kan planlægges for enkeltstående butikker til lokalområdets forsyning, der maksimalt må have et bruttoetageareal på m 2 i overensstemmelse med planloven. Grundvandsbeskyttelse Lokalplanområdet er omfattet af et område med særlige drikkevandsinteresser og derved omfattet af retningslinje og Der skal så vidt muligt undgås etablering af anlæg eller aktiviteter, der medfører særlig risiko for grundvandsforurening, og i lokalplanen skal sikres en beskyttelse mod grundvandsforurening. Den planlagte tankstation indrettes og driftes i henhold til BEK nr. 555 af 09/06/ Bekendtgørelse om forebyggelse af jord- og grundvandsforurening fra benzin- og dieselsalgsanlæg. Overfladevand fra området omkring tankstationen og vaskehallen afledes via olieudskiller til offentlig spildevandsledning. Værdifulde kulturmiljøer Planområdet er omfattet af et værdifuldt kulturmiljø, Danfoss industri og arbejderby, der er karakteriseret som et industrilandskab med tilhørende arbejderboliger og oplevelsespark. Lokalplanen støtter i høj grad op om dette SIDE 13

17 og er i overensstemmelse med retningslinjen. SIDE 14

18 Lokalplaner og byplanvedtægter Området er ikke omfattet af hverken en lokalplan eller en byplanvedtægt. SIDE 15

19 EU-Habitatdirektivet Habitatdirektivet handler om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter. Natura 2000-områder Det er myndighedens ansvar at sikre sig, at der er tilvejebragt tilstrækkelige oplysninger til at afgøre, om planen/projektet kan påvirke et Natura 2000-område. Ved denne lokalplan er der ca. 2,8 km til nærmeste Natura 2000-område i form af habitatområdet: Flensborg Fjord, Bredgrund og farvandet omkring Als, der ligger øst for planområdet Grundet afstanden til Natura 2000 området og at lokalplanen ikke give mulighed for forurenende virksomheder, vurderes det, at der ikke vil ske en påvirkning af habitatnaturtyper eller arter på udpegningsgrundlaget. Der er ingen konkrete registreringer af sjældne eller truede planter eller dyr inden for lokalplanområdet. Bilag IV-arter Habitatdirektivet forpligter medlemslandene til at sikre en streng beskyttelsesordning for en række dyr og planter overalt i landet. De arter, der er omfattet af beskyttelsesordningen, fremgår af habitatdirektivets bilag IV. Der er ikke er kendskab til forekomst af fredede eller truede dyr eller planter inden for lokalplanområdet. SIDE 16

20 Kystnærhedszonen Kystnærhedszonen skal så vidt muligt friholdes for bebyggelse og anlæg, som ikke er afhængige af kystnærhed. Af Planlovens 5 b fremgår, at der i kystnærhedszonen kun må planlægges for anlæg i landzone, hvis der er en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering. Ifølge Planlovens 16 stk. 3 gælder endvidere, at der for bebyggelse og anlæg i kystnærhedszonen, skal oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne, og der skal ved bygningshøjder over 8,5 meter anføres en begrundelse for den større højde. Herudover skal redegørelsen omfatte eventuelle andre forhold, der er væsentlige for varetagelse af natur- og friluftsmæssige interesser. Lokalplanområdet ligger uden for kystnærhedszonen, ca. 2,5 km fra kysten ved Nordals, og der skal derfor ikke oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne. SIDE 17

21 Teknisk forsyning Varmeforsyning Lokalplanområdet er udlagt til fjernvarme, jævnfør varmeplanen. Vandforsyning Lokalplanområdet er omfattet af Sønderborg Kommunes Vandforsyningsplan Området tilsluttes Danfoss egen vandforsyning. Spildevand og overfladevand Lokalplanområdet er udlagt som spildevandskloakeret, jævnfør Sønderborg Kommunes spildevandsplan. Spildevand skal afledes til det offentlige kloaksystem og overfladevand fra området omkring tankstationen og vaskehallen afledes via olieudskiller til offentlig spildevandsledning. Overfladevand fra de ørige bygninger kan håndteres på egen grund eller tilsluttes Danfoss private overfladevandssystem. SIDE 18

22 Klimatilpasning Klimatilpasningsplanen beskriver, hvordan man i Sønderborg Kommune vil håndtere de klimamæssige udfordringer i form af stigende havvandstande, øgede regnmængder, opstigende grundvand, mere tørke og kraftigere storme. Planen indeholder en kortlægning af mulige lokale risici, som er påvirket af klimaforandringer, samt hvilke tiltag som er nødvendige for at imødekomme klimaforandringerne. Lokalplanområdet ligger uden for risikozonen for oversvømmelser fra havvandsstigning og stigende grundvand. SIDE 19

23 Forhold til anden lovgivning I dette afsnit redegøres for, hvordan lokalplanen forholder sig til anden lovgivning end planloven. SIDE 20

24 Trafik og tilgængelighed Forud for anlæg af de i lokalplanen skitserede veje skal Sønderborg Kommunes afdeling Projekt & Anlæg godkende et detailprojekt for vejanlæggene. Desuden kan der ikke, uden samtykke fra politiet, gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (jævnfør færdselslovens 100). Politiet skal ligeledes give tilladelse ifm. varelevering. Ved realiseringen af lokalplanen kan etableres en ny vejtilkørsel fra både Nordborgvej og Lundenvej. SIDE 21

25 Miljøforhold Affald Sortering af affald skal ske i henhold til gældende affaldsregulativer. Der må maksimalt være 15 meter fra affaldsbilens holdeplads til affaldsbeholderne. Gangarealer, hvor affaldsbeholderne transporteres, skal minimum være 1,2 meter brede, med fast belægning og må have en stigning på maksimalt 1:10. Jordforurening Lokalplanområdet er områdeklassificeret og den sydlige del af området er V1-kortlagt. Det betyder, at jorden skal håndteres som lettere forurenet. Jordflytning skal anmeldes til kommunen, som også anviser, hvordan jorden kan bortskaffes. Inden opgravning af jorden laves en forureningsbedømmelse af jorden ved at udtage prøver i udgravningen, når eventuel befæstelse er fjernet. Jævnfør jordforureningsloven 71 standses arbejdet, såfremt der træffes mistanke om forurening Grundvandsbeskyttelse Lokalplanområdet ligger i et område med særlige drikkevandsinteresser. Overfladevand fra befæstede areal omkring tankstationen afledes via olieudskiller til offentlig kloak. Støj Byggeriet skal i anlægsfasen overholde støjgrænserne i Sønderborg Kommunes forskrift for bygge- og anlægsprojekter. I driftsfasen kan der forekomme mindre støj i området, især fra trafik til og fra området, men området ligger i et industriområde, og der er over 300 m til nærmeste bolig, der ligger øst for området. Miljøklassificering Lokalplanen giver mulighed for erhverv i miljøklasse 1-3. SIDE 22

26 Naturbeskyttelse Skovbyggelinje Lokalplanområdet er ikke omfattet af en skovbyggelinje. Søbeskyttelseslinje Lokalplanområdet er ikke omfattet af en søbeskyttelseslinje. 3 beskyttet natur Lokalplanområdet indeholder ikke beskyttet natur. Der er ca. 100 meter til en beskyttet mose, beliggende syd for området. SIDE 23

27 Landbrugspligt Lokalplanområdet er ikke omfattet af landbrugspligt. SIDE 24

28 Kulturarv Kirkebyggelinje Lokalplanområdet er ikke omfattet af kirkebyggelinje. Kirkelandskab Lokalplanområdet er ikke omfattet af et kirkelandskab. Frede og bevaringsværdige bygninger Der er ingen fredede eller bevaringsværdige bygninger i lokalplanområdet. Nord for området ligger der enkelte bygninger med en middel bevaringsværdi. Værdifuldt kulturmiljø Planområdet er omfattet af et værdifuldt kulturmiljø, Danfoss industri og arbejderby, der er karakteriseret som et industrilandskab med tilhørende arbejderboliger og oplevelsespark. Fund og fortidsminder Der er ikke registreret sten- og jorddiger samt fredninger inden for lokalplanområdet. Der er ca. 680 meter til det nærmeste fredede område sydøst for området i form af kirkefredningen for Svenstrup Kirke. Det nærmeste beskyttede sten- og jorddige er ca. 560 meter øst for området. Museum Sønderjylland - Arkæologi Haderslev Museum Sønderjylland er kommet med følgende arkæologiske vurdering: Tæt omkring planområdet er der registreret adskillige væsentlige, jordfaste fortidsminder. Foruden et stort antal gravhøje er der således registreret flere områder med bopladsspor fra sten, bronze og jernalder, et offerkar fra jernalderen fundet i Lunden Mose og efterretning om en stor urnegravplads fremkommet ved anlægsarbejde. Inden for planområdet er der registreret et væsentligt jordfast fortidsminde. I forbindelse med at området skulle udlægges til park, blev dele af planområdet forundersøgt i 2014 på grund af de ovennævnte efterretninger om en urnegravplads, som skulle findes i området. Her skulle et stort antal urner være blevet opgravet i forbindelse med anlægsarbejde. Ved forundersøgelsen i 2014 fremkom dog kun nogle gruber i den sydligste søgegrøft. Det aktuelle planområde strækker sig dog længere mod syd. På baggrund af ovenstående vurderer Museet, at der er risiko for at støde på væsentlige, jordfaste fortidsminder inden for den del af planområdet, der ligger syd for det forundersøgte areal. Da området på matr. 183 syd for Lundenvej også er under lokalplanlægning SIDE 25

29 (lokalplan 1.8 2), foreslår Museet derfor, at man afventer forundersøgelsen af dette område. Hvis der ved forundersøgelsen på matr. 183 påvises jordfaste fortidsminder, bør det sydligste hjørne af det aktuelle planområde også forundersøges. Museet anbefaler derfor en frivillig forundersøgelse af området syd for det forundersøgte areal forud for anlægsarbejde inden for planområdet, inden anlægsarbejdet går i gang, hvis der påvises fortidsminder ved forundersøgelsen af lokalplanområdet på matr. 183, syd for Lundenvej. Forundersøgelsen vil kunne afsløre, om der findes væsentlige, jordfaste fortidsminder på planområdet, og om de har en sådan karakter, at de skal udgraves, inden de ødelægges ved anlægsarbejdet. De jordfaste fortidsminder er omfattet af museumslovens 27. Derfor skal man, hvis man ved anlægsarbejde støder på et fortidsminde, straks indstille arbejdet i det omfang, det berører fortidsmindet, og tilkalde Museum Sønderjylland Arkælogi Haderslev. SIDE 26

30 Servitutter Ejere og bygherrer er selv ansvarlige for overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan for eksempel dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område. Der aflyses ingen servitutter i forbindelse med lokalplanen. SIDE 27

31 Lokalplanens bestemmelser I henhold til Lov om planlægning, LBK nr. 287 af 16/04/2018, fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. SIDE 28

32 1 Formål 1.1 Formålet med lokalplanen er at sikre - mulighed for etablering af et erhvervsområde - et tilstrækkeligt antal parkeringspladser og vejadgang, der understøtter trafikafviklingen. - områdets ubebyggede arealer ved befæstelse og beplantning får et ordentligt og attraktivt udseende. SIDE 29

33 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1, og omfatter matr.nr. 350, 691 og del af 7000k Svenstrup Ejerlav, Svenstrup samt del af matr.nr. 44 Lunden, Havnbjerg. Derudover alle matr.nr., som udstykkes efter den 3. oktober Lokalplanområdet er beliggende i byzone og forbliver byzone efter lokalplanens endelige vedtagelse. SIDE 30

34 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må anvendes til erhvervsformål, herunder produktudviklingscenter med dertilhørende tekniske anlæg, dagligvarebutik, tankstation og vaskehal samt kiropraktor, terapi og lignende. 3.2 Der må i området etableres en bank samt en café, sandwichsbar eller lignende. SIDE 31

35 4 Udstykninger 4.1 Området må udstykkes i overensstemmelse med lokalplanens formål. SIDE 32

36 5 Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Bebyggelsesprocenten fastsættes til maksimalt 50 for området som helhed. 5.2 Bebyggelse skal placeres inden for byggefeltet, der er vist på kortbilag En tankstation på maksimalt 200 m 2 må etableres udenfor byggefeltet. 5.4 Der må højst etableres m 2 butiksareal til en dagligvarebutik til lokalområdets forsyning. 5.5 I forbindelse med bygningerne kan der etableres fritstående konstruktioner til begrønning. 5.6 Bygninger og anlæg må opføres i op til 2 etager og med en maksimal højde på 9 meter målt fra et fastlagt niveauplan. Dagligvarebutik dog højst i én etage. 5.7 Der må etableres teknik på taget inden for de 9 meters højde. 5.8 Ovenpå bygninger må der etableres solceller, solfangere og lignende anlæg til udnyttelse af solenergi med en maksimal højde på 1 meter. SIDE 33

37 6 Bebyggelsens udseende og bevaring 6.1 Facader på bebyggelsen skal holdes i afdæmpede farvenuancer i lyse eller mørke toner. Der kan etableres begrønning af facader og fritstående konstruktioner. Facaden på produktudviklingscenteret må have en markant farve, såfremt den indgår i en større bygningsmæssig hedhed med den øvrige bebyggelse i lokalplanområdet. Effektbelysning kan tillige indgå i facadeudformningen, når denne ikke er til gene for naboer eller trafik på Lundenvej og Nordborgvej. 6.2 Eventuelle solpaneler skal være antirefleksbehandlede og skal være ens i farve og udseende. 6.3 Bygninger udføres med flade tage, der må inddækkes med materialer tilsvarende facaderne, eller som grønne tage. 6.4 Der må ikke skiltes på eller over bygningernes tage. 6.5 Der må opsættes to pyloner med en maksimal højde på 5 meter. En ud mod Nordborgvej og en ud mod Lundenvej. 6.6 Billboards, bevægelige skilte, bannere og lignende må ikke anvendes. SIDE 34

38 7 Veje, stier og parkering 7.1 Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Nordborgvej og Lundenvej, som vist på kortbilag Oversigtsarealer sikres efter gældende vejregler. 7.3 Der skal etableres min. 1 parkeringsplads pr. 25 m 2 butiksareal og min. 1. parkeringsplads pr. 50 m 2 erhvervsetageareal. Der skal anlægges handicapparkering i henhold til bygningsreglement. 7.4 Der må etableres stier gennem området. SIDE 35

39 8 Ubebyggede arealer 8.1 Inden for lokalplanområdet skal ubefæstede arealer tilsås med græs eller lav beplantning. Der må plantes enkelte solitære træer eller træer i mindre grupper således at den åbne karakter fastholdes. 8.2 Parkeringsbåsene skal brydes op med enkelte træer eller beplantning. 8.3 Der skal inden for lokalplanområdet etableres udendørs opholdsarealer på minimum 5 % af det bebyggede etageareal. 8.4 Terrænreguleringen må ikke overstige +/- 1,5 meter målt fra naturligt terræn. SIDE 36

40 9 Tekniske anlæg 9.1 Alle forsyningsledninger skal fremføres under terræn. Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal ligeledes fremføres under terræn og må ikke føres på facader. Eksisterende ledningsanlæg skal respekteres eller omlægges efter ledningsejernes anvisninger. 9.2 Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Bebyggelsen er dog fritaget fra kravet om tilslutning til offentlig varmeforsyning, hvis byggeriet opføres som lavenergibyggeri, jævnfør planlovens 19, stk Bebyggelsen skal tilsluttes Danfoss' egen vandforsyning. 9.4 Spildevand skal afledes til offentligt kloaksystem. Overfladevand kan afledes via Danfoss' overfladevandsystem. 9.5 Transportvej mellem affaldsbeholder og renovationsbil skal etableres med fast belægning. Der må maksimalt være 15 meter fra affaldsbilens holdeplads til affaldsbeholderne. Gangarealer, hvor affaldsbeholdere transporteres, skal minimum være 1,2 meter brede og have stigning på maksimalt 1: Solenergianlæg som for eksempel solfangere og solceller kan opsættes såfremt det sker under hensyntagen til bygningens arkitektur. Eventuelle anlæg må kun opsættes på tage og skal integreres arkitektonisk i tagfladen. Desuden må anlægget ikke medføre blændingsgener. SIDE 37

41 10 Betingelser for ibrugtagning 10.1 Ny bebyggelse eller ændret anvendelse af ubebyggede arealer må ikke uden Sønderborg Kommunes tilladelse tages i brug før: adgangsveje og parkering er anlagt i overensstemmelse med 7. afskærmende beplantning er etableret i overensstemmelse med 8, stk. 2. bebyggelsen er tilsluttet (kollektiv) varmeforsyning jævnfør 9, stk. 2. bebyggelsen er tilsluttet kollektiv vandforsyning jævnfør 9, stk. 3. bebyggelsen er tilsluttet offentligt kloaksystem efter Sønderborg Forsynings anvisning jævnfør 9, stk. 4. SIDE 38

42 11 Aflysning af lokalplan og servitutter 11.1 Der ophæves ingen servitutter Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med nærværende lokalplan, fortrænges ifølge planlovens Der ophæves ingen lokalplaner. SIDE 39

43 12 Lokalplanens retsvirkninger 12.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der ifølge planlovens 18 ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre, der er indeholdt i planen Byrådet kan meddele dispensationer til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke strider mod principperne i planen. Byrådet har pligt til at dispensere fra bestemmelser om tilslutning til kollektiv varmeforsyning, når en bygning opføres som lavenergibyggeri, jævnfør planlovens 19, stk. 4. Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen, kan kommunalbestyrelsen ekspropriere Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. SIDE 40

44 Kort og bilag Lokalplanbestemmelserne understøttes af en række kortbilag med videre, der viser lokalplanens fysiske afgrænsning og disponerering af området. Der kan desuden være illustrationsbilag, der viser et eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes efter planen. Illustrationsskitsen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende. Afhængig af den enkelte lokalplan, kan der også være andre bilag. SIDE 41

45 Kortbilag 1 - Matrikelkort SIDE 42

46 Kortbilag 2 - Arealanvendelse SIDE 43

47 Kortbilag 3 - Illustrationsplan SIDE 44

48 Offentlig høring og vedtagelse Offentlig høring Lokalplanen har været i offentlig høring i perioden den 10. oktober 2018 til den 5. december Vedtagelse Lokalplanforslaget er vedtaget til offentliggørelse af Sønderborg Byråd den 3. oktober Lokalplanen er endeligt vedtaget af Sønderborg Byråd den dd. mm 201x. På byrådets vegne Erik Lauritzen Borgmester Lokalplanen indberettes på SIDE 45

49 Miljøscreening Dette er en miljøscreening af lokalplan nr og kommuneplantillæg nr. 6 efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) (LBK nr. 448 af 10. maj 2017). Lovens formål er at sikre et højt niveau af miljøbeskyttelse, at integrere miljøhensyn i planlægningen, og at fremme bæredygtig udvikling. Hvad er en miljøscreening? Ifølge loven skal der laves miljørapporter for planer, som omhandler store og miljøbelastende projekter listet i lovens Bilag 1 og 2, eller som påvirker et internationalt naturbeskyttelsesområde. For mindre planer, som kun omfatter et mindre område eller som kun indeholder mindre ændringer, kan miljørapporten undlades, hvis planen ikke forventes at få væsentlig indvirkning på miljøet. Det vurderes gennem en miljøscreening af en række miljøparametre, om planen kan få en væsentlig indvirkning på miljøet. Det kan være både negative og positive miljøkonsekvenser. Ifølge loven skal vurderingen kun indeholde de oplysninger, som med rimelighed kan forlanges med hensyn til aktuelle og gængse metoder, og til planens detaljeringsgrad. Miljøscreeningen skal præcisere, om der er brug for en nærmere vurdering af miljøkonsekvenserne. Hvis konklusionen er, at der er tale om væsentlig indvirkning på miljøet, fastlægges det nærmere indhold af en egentlig miljørapport i samarbejde med de berørte myndigheder. Denne afgrænsning (scoping) vil i så fald være indarbejdet i miljøscreeningen ved en uddybning af de relevante emner. SIDE 46

50 Konklusion Behov for miljøvurdering: Screeningen viser, at gennemførelsen af planen må antages ikke at få væsentlig indvirkning på miljøet. Der udarbejdes derfor ikke en fuld miljøvurdering. Kryds X Screeningen viser, at gennemførelsen af planen må antages at få væsentlig indvirkning på miljøet. Der skal således udarbejdes en miljørapport. Screening Ja Nej Bemærkninger Omfatter planen projekter på lovens bilag 1/2? [MVL 8, stk. 1, nr. 1] X Bilag 2, pkt 10b Er der tale om et mindre område på lokalt plan eller mindre ændringer i eksisterende plangrundlag? [MVL 8, stk. 2, nr. 1] X Området omfatter ca. 1,6 ha og er en mindre del af et stort industriområde. Påvirker planen et internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt? [MVL 8, stk. 1, nr. 2] Vil planen kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet, jævnfør screeningsskema? [MVL 8, stk. 1, nr. 3 og 8, stk. 2] X X Resume af screeningsskema Skemaet nedenfor er et resume af miljøscreeningen. En detaljeret beskrivelse af forundersøgelsen med beskrivelse af projektets miljøpåvirkning og vurdering af påvirkningens væsentlighed fremgår i en separat rapport. Miljøforhold Bemærkninger SIDE 47

51 Visuel påvirkning Bygningsmassen forventes ikke at bidrage til en negativ landskabsoplevelse, da planområdet er beliggende i et eksisterende industriområde, som er bebygget med bygninger, som er højere end 9 meter. Landskab Lokalplanen vurderes ikke at påvirke hverken landbrug eller skovbrug. Naturbeskyttelse Der vil ikke ske en påvirkning af Natura 2000-områder, da lokalplanerne ikke lægger op til etablering af forurenede virksomheder. Biologisk mangfoldighed Hegnet er levested for dyr og planter. Der findes andre hegn og kratområder i umiddelbar nærhed og det vurderes, at det ikke vil påvirke den biologiske mangfoldighed i området, at hegnet fjernes. Jord og undergrund I forhold til jordforurening vurderes påvirkningen fra planområdet at ske ved opgravning og anlægsarbejde i forurenet jord. Det tages der hånd om igennem 8 tilladelsen jf. jordforureningsloven. SIDE 48

52 Påvirkningen af grundvand vil kunne ske i form af en mulig grundvandssænkning i forbindelse med anlægsarbejdet. En nærmere vurdering af dette vil kunne fastlægges på grundlag af en geoteknisk rapport og de heri angivne funderingsniveauer og grundvandsforhold. Der skal søges om tilladelse til at sænke grundvandet midlertidigt. Da det ikke kan udelukkes af grundvandet er forurenet vurderes det, at en evt. grundvandssænkning i forbindelse med udledningen af grundvandet vil kunne påvirke vandmiljøet væsentlig, hvis der ikke tages forholdsregler. Påvirkningen fra planområdet i anlægs- og driftsfasen vurderes dog i forhold til grundvand at være ubetydelig, hvis vilkår i 8 tilladelsen jf. jordforureningsloven samt bekendtgørelser på området overholdes. Endvidere vil der pga. nedbør på arealet opstå overflade-vand. Området er ikke offentligt separat kloakeret. Vand Gilbæk er hydraulisk belastet og når pt. ikke sin målsætning. Overfladevand skal derfor ledes via Danfoss private overfladevandssystem til Gilbæk. I Miljøgodkendelsen til Danfoss er der stillet krav til Danfoss at reducere deres totale overfladevandsbelastning, inden det ender i Gilbækken. Dette byggeri vil derfor betyde, at det samlede befæstede areal som Danfoss afleder til Gilbæk stiger. I driftsfasen bliver der produceret sanitært spildevand, som bliver ledt til det offentlige ledningsnet. Overfladevand fra befæstede areal omkring tankstationen og vaskehallen skal afledes via olieudskiller til spildevandskloak.dette kræver tilladelse efter 28 i miljøbeskyttelsesloven. Spildevandet skal pumpes væk fra matriklen, da der ikke findes et gravitationssystem til spildevand i nærheden. Af hensyn til olieudskillerens og pumpestationens kapacitet/størrelse er det vigtigt, at belægningsoverflader etableres med fald, på en sådan måde at regnvandsmængden, der ledes til olieudskiller og pumpestation bliver mindst mulig. Udledning af spildevand fra vaskehallen og forvaskeplads skal ledes via en renseforanstaltning. Der kræves en tilladelse efter 28 i miljøbeskyttelsesloven for at sikre at miljøpåvirkningen begrænses. I forbindelse med fødevareproduktion og servering SIDE 49

53 produceres der fedtholdigt spildevand, der ledes til offentlig kloak. For at sikre, at der ikke sker en miljøpåvirkning i for af tilstoppede rør/pumpestationer kræves det, at der etableres en renseløsning i form af en fedtudskiller. Derfor skal der udarbejdes en tilladelse efter miljøbeskyttelseslovens 28. Luft En forøgelse af trafikken til og fra området forventes ikke at medføre en væsentlig forøgelse af luftforureningen i området. Klimapåvirkning Planområdet placeres indenfor eksisterende og delvist bebygget erhvervsområde. Ny bebyggelse og nye aktiviteter indenfor planområdet forventes ikke at påvirke det lokal klima. Der er ikke boliger tæt på planområdet som bliver generet af skygge eller turbulens fra de nye bygninger. SIDE 50

54 Museum Sønderjylland Arkæologi Haderslev har foretaget arkivalsk kontrol og arkæologisk vurdering af planområdet. På baggrund af dette vurderer Museet, at der er risiko for at støde på væsentlige, jordfaste fortidsminder inden for den del af planområdet, der ligger syd for det forundersøgte areal. Da området på matr. 183 syd for Lundenvej også er under lokalplanlægning (lokalplan 1.8 2), foreslår Museet derfor, at man afventer forundersøgelsen af dette område. Hvis der ved forundersøgelsen på matr. 183 påvises jordfaste fortids-minder, bør det sydligste hjørne af det aktuelle planom-råde også forundersøges. Kulturarv Museet anbefaler derfor en frivillig forundersøgelse af området syd for det forundersøgte areal forud for anlægsarbejde inden for planområdet, inden anlægsarbejdet går i gang, hvis der påvises for-tidsminder ved forundersøgelsen af lokalplanområdet på matr. 183, syd for Lundenvej. Forundersøgelsen vil kunne afsløre, om der findes væsentlige, jordfaste fortidsminder på planområdet, og om de har en sådan karakter, at de skal ud-graves, inden de ødelægges ved anlægsarbejdet. Det relevante museum skal kontaktes, såfremt der gøres fund efter de gældende regler. Påvirkningen fra anlægsarbejdet vurderes at være begrænset, såfremt eventuelle fund anmeldes straks, og gravearbejdet standses. Stiftsøvrigheden har på det foreliggende grundlag ingen bemærkninger til projektet. Befolkning Lokalplanen giver muligheder for aktiviteter, der potentielt kan skabe nye arbejdspladser i området. Etableringen af en dagligvarebutik og tankstation kan bidrage til at styrke konkurrencen og udbuddet i lokalområdet. Menneskers sundhed Lokalplanen vil generere ny trafik til og fra området. Da der er god afstand til beboelse vil forøgelsen ikke give anledning til en væsentlig forøgelse af støjniveauet eller væsentlig negativ påvirkning af luftkvaliteten i området. Der vil ikke forekomme lugtgene fra de nye erhvervsområder. SIDE 51

55 Kommuneplantillæg nr. 6 til Sønderborg Kommuneplan Dette kommuneplantillæg er udarbejdet for at muliggøre en ændring af ramme E i Plandistrikt Havnbjerg i Planområde Nordborg. Kommuneplan er vedtaget af Sønderborg byråd den 13. december Kommuneplanens rammedel indeholder bestemmelser for lokalplanlægningen for Sønderborg Kommune. Rammerne er bindeleddet mellem hovedstruktur og detailplanlægningen og fastlægger den fremtidige anvendelse af arealer i kommunen. Erhvervsområder Området udlægges til erhvervsområde. Anvendelsen til erhvervsområde omfatter mulighed for etablering af produktudviklingscenter med tilhørende tekniske anlæg, dagligvarebutik, tankstation og vaskehal samt kiropraktor, terapi og lignende. Der er desuden mulighed for etablering af en bank samt en café, sandwichsbar eller lignende. Redegørelse I henhold til lov om planlægning, BEK. nr. 587 af 27. maj 2013, fastsættes følgende rammebestemmelser for indholdet af en lokalplan, der tilvejebringes inden for rammeområde E. Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med Sønderborg Kommuneplan og der udarbejdes derfor et kommuneplantillæg i forbindelse med lokalplanen, som giver mulighed for erhverv i miljøklasse 1-3 med en bebyggelsesprocent på 50. SIDE 52

56 Kommuneplanramme nr E Områdets anvendelse Området er udlagt til erhvervsområde. Særlige bestemmelser for området Erhvervskategori C Byggelsens art og anvendelse Erhvervsområde i miljøklasse 1-3, herunder produktudviklingscenter, dagligvarebutik, tankstation og vaskehal samt kiropraktor, terapi og lignende. Lokalplanlægning Området er omfattet af lokalplan nr for produktudviklingscenter og dagligvarebutik ved Danfoss, Svenstrup. Bebyggelsesforhold Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 50 % for området som helhed. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager. Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 9 meter. Zonestatus Området er ved planens vedtagelse beliggende i byzone Området vil med en fremtidig lokalplan udlægges til byzone Plan. Oprindelig Ny Plandistrikt Havnbjerg Svenstrup Plannummer E E Plantitel Erhvervsområde Erhvervsområde Plantype Erhverv Erhverv Generel anvendelse Erhverv Erhverv Specifik anvendelse Tungere industri Lettere industri SIDE 53

57 Konkret anvendelse - - Særlige bestemmelser Erhvervskategori C Erhvervskategori B Områdets anvendelse Større virksomheder inden for produktion, transport- og lagervirksomhed. Området forbeholdes håndværks-, frem-stillings- og lagervirksomhed med nogen miljøbelastning og større behov for vare-transport Erhverv, herunder produktudviklingscenter, dagligvarebutik, tankstation og vaskehal samt kiropraktor, terapi og lignende Generelle anvendelsesbestemmelser - - Gældende lokalplaner Maksimal bebyggelsesprocent for området (pct.) 35 % 50 % Maksimale antal etager - 2 Maksimal højde i meter - 9 Bebyggelsens omfang og udformning - - Infrastruktur - - Mindst tilladte miljøklasse 4 1 Maksimalt tilladte miljøklasse 5 3 Miljøforhold - - Opholds- og friarealer - - Eksisterende zonestatus Byzone Byzone Fremtidig zonestatus Byzone Byzone SIDE 54

58 Vedtagelse Forslaget til kommuneplantilæg er vedtaget til offentliggørelse af Sønderborg byråd den 3. oktober På byrådets vegne Erik Lauritzen Borgmester Kommuneplantilæg er endeligt vedtaget af Sønderborg byråd den DATO. På byrådets vegne Erik Lauritzen Borgmester Kommuneplantillæget indberettes på SIDE 55