Notat. 1 Notatets baggrund og formål

Transkript

1 Notat Dato: Projekt nr.: T: E: Projekt: Albertslund kommune, beboelse på Kanalgaden 3 Emne: Planlovens 15 b i relation til ny lokalplan for Kanalgaden 3 Notat nr.: Rev.: 2 Fordeling: Sune P. Carlsen Ditte Bjerregaard Mads Nysten Carlsenplaner Phoam Studio MOE 1 Notatets baggrund og formål Albertslund kommune er ved at udarbejde plangrundlag i form af en ny lokalplan for boligbyggeri på matriklen Kanalgaden 3 i op til 7 etager. Den eksisterende lokalplan 7.5 fra 1988 giver mulighed for bebyggelse til primært serviceerhverv i op til 3 etager, dog kan kommunen tillade at der indrettes boliger i de etager der ligger over gadeplanet. Der er i dag et eksisterende kontorbyggeri med op til 3 etager i den vestlige del. Umiddelbart vest for Kanalgaden 3 ligger FØTEX, som har en eksisterende udsugning fra forretningen. FØTEX er omfattet af den eksisterende lokalplan 7.5 fra Albertslund kommune ønsker belyst, om den ændrede bygningshøjde og anvendelse til bolig i den nye lokalplan for Kanalgaden 3 vil betyde, at der skal indarbejdes bestemmelser som sikrer den fremtidige anvendelse til bolig mod eventuel lugt og luftforurening fra FØTEX, jf planlovens 15 b: En lokalplan må kun udlægge arealer, der er belastet af lugt, støv eller anden luftforurening til boliger, institutioner, kontorer, rekreative formål m.v., hvis lokalplanen med bestemmelser om bebyggelsens højde og placering kan sikre den fremtidige anvendelse mod en sådan forurening. Dette notat redegør for behovet for at indarbejde sådanne bestemmelser i hht. planlovens 15 b i den nye lokalplan for Kanalgaden 3 MOE SEACON Buddingevej 272 DK-2860 Søborg T: CVR nr.:

2 2 Eksisterende planforhold Den eksisterende planramme for Kanalgaden 3 i hht. lokalplan 7.5 er at området skal anvendes til centerformål, kontor-, forretnings- og servicebebyggelse. Dog kan kommunen give tilladelse til, at der indrettes boliger i etagerne over gadeplan. Bebyggelsen må maksimalt opføres i 2 etager (8,5 m), dog må et byggefelt mod vest bebygges i op til 3 etager, jf. nedenstående figur. Der er i dag en eksisterende kontorbebyggelse som udnytter disse rammer, dog rummer bebyggelsen ikke boliger. FØTEX er etableret i henhold til rammerne i lokalplan 7.2, der er vedtaget før lokalplan 7.5. Der er derfor i den eksisterende lokalplan 7.5 for Kanalgaden 3 taget de fornødne planmæssige hensyn til den tilgrænsende butiksbebyggelse, ved anvendelse af Miljøstyrelsens vejledning om miljøhensyn ved planlægning Vejledning nr 2/1974). Der er ikke i lokalplan 7.5 indarbejdet bestemmelser som tilsigter begrænsning af miljøpåvirkning fra butiksbebyggelsen, hvorimod der er indarbejdet krav om støjafskærmning mod Nordmarks Allé. Udsugningen fra FØTEX kræver ikke særskilt miljøgodkendelse i hht. miljøloven, men reguleres direkte i bygningsreglementet. 3 FØTEX og det omkringliggende område FØTEX er en bygning i 2 plan (med en ekstra etage mod øst, se Figur 2), og rummer afdelinger for post, dagligvarer, bagerudsalg, slagter og delikatesse. Afdelingerne for dagligvarer, slagter, bagerudsalg og delikatesse er alle omfattet af Miljø- og Fødevareministeriets smileyordning og har opnået elitemærket. Det betyder at der er god kontrol og styring med hygiejne og miljøforhold. Varehuschef Lasse Storm Hansen har telefonisk oplyst, at der alene produceres varme fødevarer fra delikatesseafdelingen i form af f.eks. frikadeller, fiskefilet og kamstege. Produktionen har et be- Side 2 af 8

3 grænset omfang og foregår i åbningstiden, typisk i tidsrummet fra ca. kl. 9 til kl. 17. Brød fra bagerudsalget produceres ikke lokalt, men der er alene tale om et brødudsalg. Lugte fra delikatessen fjernes ved udsugning gennem ventilationsanlægget der har afkastet på taget af FØTEX. Der er aldrig indkommet klager til FØTEX over lugtgener. Det antages som udgangspunkt at ventilationsanlægget er indrettet i overensstemmelse med de forskrifter, der gælder i for ventilationsanlæg fra restauranter m.v., dvs. at afkastet er ført over taget og at luftskiftet er minimum 25 gange pr. time ved tilberedning af mad (Se f.eks. Tårnby kommunes Forskrift om miljøkrav for støj og lugt ved indretning og drift af restaurationer). Dog ser det ikke umiddelbart ud til at afkastet er ført over højden på tagryggen over naboejendommen mod vest, der er en etage højere end FØTEX. Kanalgaden er en gågade, hvor personer færdes til fods eller cykel langs kanalen Figur 1. Øst for Føtex ligger to næsten sammenhængende 3 etagers ejendomme med beboelse i de øverste 2 etager, lejlighederne i den østligste ejendom har altan ud mod Kanalgaden (mod syd Figur 1, samt Figur 2). På torvet umiddelbart øst for FØTEX ligger cafe Felix med udendørs servering om sommeren (Figur 3). Der er derfor meget udendørs færdsel og ophold i området tæt ved FØTEX. Kommunen har ikke registreret klager over lugt- eller støjgener fra FØTEX, hverken fra de nuværende brugere af Kanalgaden 3, fra beboere i ejendommene øst for FØTEX, eller fra personer der færdes eller opholder sig langs Kanalgaden og på torvet. Figur 1 Kanalen set mod øst fra Albertslundvej med FØTEX i baggrunden Side 3 af 8

4 Figur 2 FØTEX, kanaltorvet og naboejendommen mod øst set fra P-pladsen syd for FØTEX Figur 3 Cafe Felix med udendørsservering tæt ved FØTEX. Side 4 af 8

5 4 Fremtidige planforhold Kommunen ønsker at tilvejebringe plangrundlaget for, at den eksisterende erhvervsbebyggelse i 2 3 etager kan transformeres til et seniorvenligt boligbyggeri i op til 7 etager. Som det fremgår af nedenstående visualisering (set fra sydvest) planlægges forhøjelsen for de dele af bebyggelsen, der ligger mod nord og øst, mens den eksisterende facade nærmest FØTEX ikke forhøjes. Udover, at der nu direkte planlægges med boligbebyggelse i en større højde, vil bebyggelsen med gård- og taghaver lægge op til mere udendørs anvendelse af arealet i forhold til i dag. Endvidere vil udendørs ophold til dels foregå i taghaver beliggende i sals højde, dvs. betydeligt over afkastet fra ventilationsanlægget fra FØTEX. Bekymringen er derfor, om de personer der opholder sig udendørs vil blive generet af lugt fra FØTEX. Dernæst om der er grund til at antage at evt. lugtgener vil have et omfang som kræver at Albertslund kommune bringer planlovens 15b i anvendelse. 5 Hensynet til planlovens 15 b Planlovens 15 b finder anvendelse, hvis der som følge af en forurenende virksomhed er kendskab til, at arealet udsættes for en miljømæssig påvirkning udover de vejledende grænseværdier. Mht. lugt fastsætter lugtvejledningen fra 1985 den vejledende grænseværdi for lugt i boligområder til 5-10 lugtenheder/m3. 1 lugtenhed er defineret som den koncentration af lugtstoffer i luft, hvor halvdelen af et lugtpanel bestående af mindst 10 repræsentativt udvalgte personer kan opfatte lugten, mens den anden halvdel ikke kan. For boligområder vil udgangspunktet derfor være, at der kan være tale om grænseoverskridende lugtgener hvis lugten overstiger 5 lugtenheder, og at der Side 5 af 8

6 altid er tale om grænseoverskridende lugtgener hvis lugten overstiger 10 lugtenheder. Hvis lugten er mindre end 5 lugtenheder er der som udgangspunkt ikke tale om grænseoverskridende lugtgener hvor planlovens 15 b kan tages i anvendelse, også selv om lugtenheder i intervallet 1 5 vil kunne opfattes af de fleste personer. Kommunen kan endvidere overveje at tage bestemmelsen i anvendelse, hvis der er registreret gener i form af gentagne klager, sygdomstilfælde o.lign. som skyldes luftforurening. Der skal dog tilvejebringes en dokumentation som sandsynliggør at der reelt er en emission som giver miljøproblemer, så man har et solidt grundlag før bestemmelsen tages i anvendelse. I forhold til lugtgener vil man skulle dokumentere ved målinger med lugtpaneler at der er tale om lugtgener som enten overskrider grænseværdierne eller opleves stærkt generende i koncentrationer under grænseværdierne. I sidstnævnte tilfælde kan kommunen nedsætte grænseværdien til et acceptabelt niveau for det boligområde der planlægges for, og herefter bringe planlovens 15 b i anvendelse. Samlet set betyder ovenstående, at selv om lugten kan erkendes og eventuelt opleves generende af mange personer er der ikke nødvendigvis tilstrækkeligt grundlag til at bringe planlovens 15 b i anvendelse. Såfremt Kanalgaden 3 vurderes at være belastet af lugt, støv eller luftforurening, må kommunen kun udarbejde en ny lokalplan for området, hvis man ved bestemmelser om bebyggelsens højde og placering kan sikre den fremtidige anvendelse mod en sådan forurening. Da den ændrede anvendelse indebærer en langt større andel af udendørs aktiviteter, vil det næppe være muligt at sikre anvendelsen mod forurening ved at indarbejde bestemmelser om bebyggelsens højde og placering. Det skal dog samtidig understreges, at den eksisterende anvendelse af kontorbebyggelsen næppe heller ville kunne tillades, hvis området var belastet med lugt, støv eller luftforurening. 6 Vurdering af belastningen af Kanalgaden 3 Der foreligger ikke opgørelse over emissionen af skadelige stoffer eller lugt fra udsugningen på FØTEX, men emissionen ligger under det niveau, der er reguleret af miljølovens bestemmelser om forurenende virksomhed. Det forudsættes at virksomhedens ventilationsanlæg er i overensstemmelse med gældende forskrifter for lignende virksomheder (restauranter m.v.) samt med bygningsreglementet, dvs. at luftskifte og afkast er tilstrækkeligt til at sikre at omgivelserne ikke belastes med lugt. Forventningen er derfor, at lugten i afkastet ikke overstiger grænseværdien for lugt i boligområder. I forbindelse med vurdering af lugtgener beskriver lugtvejledningen også lugtens accepterbarhed, dvs. hvorvidt lugten opleves som behagelig ( duft ) eller frastødende (F.eks. svovlbrinte). Lugt fra madvarer, kaffe, parfume opleves generelt som behagelig, men opfattelsen kan også her variere afhængig af personen, situationen samt lugtens intensitet, varighed og variation. For luftforurening i øvrigt reguleres virksomhedernes bidrag til luftens indhold af forurenende stof på baggrund af modelberegninger (OML beregninger). Den enkelte virksomheds samlede maksimalt tilladelige bidrag til tilstedeværelsen af et forurenende stof i luften som immission betegnes B- værdi. B-værdien gælder udenfor virksomhedens skel. Der er således for alle virksomheder, der er reguleret af miljøloven som forurenende virksomhed, stillet krav der sikrer at indholdet af skadelige stoffer i luften omkring virksomheden ikke overstiger de stillede krav. For mindre anlæg som Side 6 af 8

7 FØTEX er der ikke lavet specifikke OML beregninger, idet emissionen af skadelige stoffer fra denne type virksomhed ikke har et niveau, hvor der er behov for særskilt regulering. Eller med andre ord, udsugning fra FØTEX udgør ikke en risiko for at luftens indhold af skadelige stoffer overstiger gældende grænseværdier. Som nævnt ovenfor er antagelsen at grænseværdien er overholdt allerede i afkastet. Der foreligger ikke registrering af lugt eller indhold af skadelige stoffer i luften ved Kanalgaden 3. Der er ikke registreret klager fra personer i nærområdet over lugt eller gener fra luftforurening fra FØTEX, til trods for at der er beboelse samt udendørs færdsel og ophold lige ved siden af FØTEX. Det kan ikke afvises, at der ind imellem kan opfattes lugte fra bager eller slagter lokalt udenfor FØTEX, men som udgangspunkt vil lugten ikke opleves ubehagelig af de fleste personer. Der er derfor ikke grundlag for at tage udgangspunkt i andre grænseværdier end den gældende fra lugtvejledningen, når det skal vurderes om planlovens 15 b skal tages i anvendelse. Afkastet fra FØTEX vil efter etablering af den fremtidige bebyggelse på Kanalgaden 3 ligge væsentligt lavere end bebyggelsens højde på op til 7 etager. Det kan ikke afvises, at den fremtidige bebyggelse i bestemte vejrsituationer kan nedsætte luftens bevægelse mod øst, således at det lavere beliggende afkast fra FØTEX spredes mindre effektivt, og at der derved i højere grad end i dag er risiko for en registrerbar lugtpåvirkning på taghaverne på Kanalgaden 3. Imidlertid kan luftens spredning mod vest ved svagt østlige vindretninger allerede i dag bremses af den lidt højere bebyggelse vest for FØTEX (se Figur 1), så beboerne her vil potentielt kunne blive generet af lugt. Der er imidlertid ikke registreret klager fra beboerne her. Under forudsætning af et velfungerende ventilationsanlæg hos FØTEX kan det desuden antages, at lugten allerede i afkastet er nede på et niveau, der ikke overstiger grænseværdien for boligområder, og at lugten derfor vil være yderligere fortyndet ved Kanalgaden 3 uanset vejrforholdene. Der er dermed ingen risiko for, at lugten fra FØTEX vil kunne overstige grænseværdien for boligområder for Kanalgaden 3. Oplevelsen af lugt er meget individuel, så selv om grænseværdierne ikke overskrides og lugten af de fleste personer opleves som behagelig, kan det ikke afvises at enkeltpersoner i bestemte situationer vil føle sig generet af lugt, ligesom det ikke kan afvises at der indkommer klager fra fremtidige beboere på Kanalgaden 3. 7 KONKLUSION Der er ikke grundlag for at antage, at de nærmeste omgivelser, og herunder Kanalgaden 3, i dag er belastet af lugt fra FØTEX. Den planlagte bebyggelse på Kanalgaden 3 indebærer udendørs ophold i højder der ligger over afkastet fra FØTEX. Bebyggelsen kan potentielt i visse vejrsituationer bremse spredning af afkastet mod øst, men dette vurderes ikke at kunne medføre en lugtbelastning der ligger over den vejledende grænseværdi for boligområder. Der er ikke på det foreliggende grundlag basis for at antage at Kanalgaden 3 er eller vil blive belastet af lugt, støv eller anden luftforurening i et omfang, hvor der er behov for at bringe planlovens 15 b i anvendelse. Dette er dog ikke nogen garanti for, at enkelte beboere i den fremtidige bebyggelse vil kunne opleve individuelle lugtgener under ophold i gårdhaverne. Side 7 af 8

8 Side 8 af 8