Fremtidssikringsanalyse

Transkript

1 Nærumvænge Fremtidssikringsanalyse Del 2 - idekatalog og værktøjer til den videre proces Boligkontoret Danmark Søllerød Almene Boligselskab - marts 2013

2 Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Forord Idekatalog og værktøjer til den videre proces - 4 Hvad nu, hvad er næste skridt? Procesplan - 4 Projekter Introduktion - 6 Oversigt - Fremtidssikring af de fysiske forhold og udlejning -7 Fremtidssikring af de fysiske forhold - 8 Oversigt - Fremtidssikring af beboerliv og økonomi - 22 Fremtidssikring af beboerliv - 23 Fremtidssikring af økonomi - 25 Værktøj 3 Budgetark - 29 Finansieringsformer Ustøttet finansiering af renoveringssager - 30 Landsbyggefondens renoveringsstøtteordning - 31 Renoveringsproces Sagsgang ved ustøttet modernisering af almene boliger - 32 Sagsgang ved Landsbyggefond-støttet byggesag - 34 Værktøj 1 Prioriteringsmatrix - 26 Værktøj 2 Handleplan - 28 Kolofon Titel: Fremtidssikringsanalyse - Del 2. Udgave: 1. udgave Selskab: 726 Søllerød Almene Boligselskab Afdeling: 02 Nærumvænge Dato: marts 2012 Udarbejdet af: Boligkontoret Danmark v. Byggeafdeling Øst, Udviklingsafdelingen og Marketingsafdelingen. Øvrige medvirkende: Afdelingskontoret i Holte. 2

3 Forord Forord Idekatalog og værktøjer til den videre proces Dette er et idékatalog over projekter, som det anbefales afdelingen at arbejde videre med, i forbindelse med fremtidssikring af Nærumvænge. Baggrund for ideer og anbefalinger skal findes i selve analysen, i Del 1. og processen omkring støttede og ustøttede renoveringssager. Arbejdet med og ledelsen af de kommende renoveringssager udføres af byggeafdelingen og afdelingskontoret, men det er vigtigt at I i afdelingsbestyrelsen har en forståelse for og indsigt i processen. Idékataloget indeholder konkrete forslag til projekter, som afdelingen kan arbejde videre med, hvad angår fremtidssikring af de fysiske forhold, udlejningen, beboerlivet og de økonomiske forhold. Forslagene er tænkt inspiration, og det er meningen at afdelingen kan plukke i idéerne, og udvælge de projekter som er bedst i tråd med den vision I sammen beslutter jer for at forfølge. Yderligere findes en række værktøjer som afdelingsbestyrelsen kan benytte i den videre proces, med prioritering af projekterne og med udarbejdelsen af en egentlig handleplan. Bagerst i hæftet findes et mini-opslagsværk, som forklarer forskellige finansieringsformer 3

4 Status Hvad nu, hvad er næste skridt? Hvad nu, hvad er næste skridt? Procesplan Under-overskrift Når I, i afdelingsbestyrelsen, har læst analysen og det fulde idekatalog, samt er blevet præsenteret for begge dele i et mundtligt oplæg af torvholderen fra Boligkontoret er det tid til at I trækker i arbejdstøjet og arbejde hen imod en egentlig handlingsplan. Altså en plan for hvilke konkrete handlinger der skal til for at gennemføre de anbefalede projekter og fremtidssikre Nærumvænge. Udarbejdelsen af handleplanen vil foregå i et dynamisk arbejdsforløb i et tæt samarbejde mellem afdelingsbestyrelsen, afdelingskontoret og øvrige relevante stabsfunktioner i Boligkontoret, herunder primært Byggeafdelingen. Igennem forløbet vil der blive afholdt en række møder, hvor de forskellige projekter vil blive diskuteret enkeltvis og i forhold til hinanden. Handleplanen vil give et overblik, som giver mulighed for at koordinere projekterne i forhold til hinanden. Længere fremme i dette hæfte er et forslag til hvordan en sådan handleplan kan se ud (værktøj 2). Det er meningen at handleplanen skal udvikles løbende, og findes derfor ligeledes i digitalform. Handleplanen skal lægge op til endelig beslutning af Nærumvænges beboere på et afdelingsmøde. Nedenfor er skitseret en procesplan for udarbejdelse af handleplan og budgetlægning. 1. Gennemgang af anbefalinger og projektidéer i fremtidssikringsanalysen Som det første bør I mødes i afdelingsbestyrelsen til en principiel diskussion om, hvilke anbefalinger og projektidéer I umiddelbart ønsker et forfølge, og hvilke I fra start af ønsker at lægge til side. Det vil være en god idé at invitere følgende med ind i diskussionen: repræsentanter fra organisationsbestyrelsen, afdelingskontoret og byggeafdelingen. Når I er blevet enige om hvilke projekter I vil forfølge, anbefales det at I skriver et beslutningsnotat hvor til- og fravalg uddybes. Beslutningsnotat er godt at have i hånden, når I senere hen skal præsentere handleplanen for de øvrige beboere. Brug evt. allerede nu det vedlagte prioriteringsværktøj. (Se mere under punkt 3.) Når I har besluttet hvilke af de anbefalede projekter I vil arbejde videre med, anbefales det at I tilretter handleplanen (værktøj 2), så kun de projekter I vil gå videre med optræder i planen, og samtidig indføres en beskrivelse af næste handling. Desuden bør I beslutte hvornår i processen I vil orientere og inddrage de øvrige beboere. 2. Indhente forundersøgelser, skitseforslag og priser Der skal nu indhentes tilbud på forundersøgelser, prissætning og eventuelle skitseforslag. Afdelingsbestyrelsen orienterer afdelingskontoret om, hvad der skal igangsættes og de kontakter de relevante afdelinger i Boligkontoret / rådgivere. På baggrund af indkommende tilbud udarbejdes en indstilling til afdelingsbestyrelsen, eller 4

5 Hvad nu, hvad er næste skridt? Status Under-overskrift evt. organisationsbestyrelsen (afhængigt af hvem I har aftalt skal stå for udgiften), som godkendes og forundersøgelser, skitseforslag og prissætning igangsættes. 3. Prioritering og forslag til finansiering På baggrund af rådgivernes anbefalinger i forundersøgelser og skitseforslag, kan afdelingsbestyrelsen nu arbejde med at få prioriteret mellem de forskellige projekter. I de tekniske forundersøgelser, af blandt andet installationer, vil rådgiverne komme med helt konkrete anbefalinger til et tidsinterval indenfor, hvornår renovering af disse bør ske. Andre projekter blandt andet energirenovering, ombygning til tilgængelighed og iværksættelse af sociale aktiviteter, vil i højere grad være op til afdelingsbestyrelsen og beboerne at beslutte hvornår de skal iværksættes. Dog er det vigtigt at projekter, som har en naturlig binding til et andet projekt, igangsættes nogenlunde samtidig. F.eks. bør kloakrenovering og udskiftning af belægning ske i forlængelse af hinanden. Hvilke projekter der er indbydes forbundende er anført under den enkelte projektbeskrivelse. Klip f.eks. alle projekterne ud og tegn en prioriteringsmatrix (værktøj 1), og prioriter projekterne i matrixen. har et samlet overblik over udgifter til fremtidssikring. Byggeafdelingen og afdelingskontoret hjælper jer med et overslagsmæssigt overblik over hvad I har råd til, ved forskellige huslejestigninger og finansieringstyper, og vurderer samtidig om der er grundlag for en helhedsplan-ansøgning hos Landsbyggefonden. Her vil det være afgørende, hvilke projekter I har valgt at arbejde videre med. 4. Handleplan Handleplanen tilrettes og opdateres, så den viser en samlet plan for, hvordan afdelingsbestyrelsen har tænkt sig at gribe fremtidssikringen af Nærumvænge an. Handleplanen fremlægges på beboermøde, sammen med skitseforslag og uddrag fra fremtidssikringsanalysen ect. Der kan evt. fremlægges flere alternativer til en handleplan, og så kan man lade beboerne stemme om, hvilken man skal forfølge. Herefter følges den vedtagede handleplan. Handleplanen er ikke en endegyldig plan, men et værktøj, som kan ændres efterhånden som projekterne gennemføres. Nye projekter kan tilføjes og eksisterende projekter kan flyttes rundt i handleplanen over tid. Herefter kan I (i samarbejde med afdelingskontoret og Byggeafdelingen) begynde at regne på, hvad der umiddelbart er råd til, alt efter huslejestigning og finansieringsform. Startende med 1. prioritet, 2. prioritet og så fremdeles. Start med at skriv de, i forundersøgelserne, oplyste priser ind i budgetarket (værktøj 3), så I 5

6 Projekter Projekter Introduktion Med udgangspunkt i analysens anbefalinger, følger her et idékatalog over projekter som Boligkontoret anbefaler at afdelingen igangsætter. Flere projekter kræver nærmere undersøgelse, for at vi/ I kan vurdere nødvendigheden og omfanget af projektet. Andre projekter mangler endnu at blive prissat for, at I har en reel chance for at prioritere mellem de forskellige projekter indenfor en begrænset økonomi. I de enkelte projektbeskrivelser vil der derfor være tomme felter, som kan udfyldes i takt med at I får den fornødende information. Oplysningerne skrives ligeledes ind i budgetarket (værktøj 3). Der er kun medtaget driftsopgaver, som forventes at skulle tilføjes den eksisterende drift. Alle udgifter er inklusive moms, dog uden afsatte beløb til følgearbejder, projektering og uforudsete udgifter, hvilket er angivet særskilt som omkostninger. Prisindeks august Alle prisoverslag er taget udfra erfaringstal fra tilsvarende projekter, og må derfor betragtes som vejledende. Der kan ske betydelige ændringer, når projektet og ideerne bearbejdes og analyseres nærmere. Overslagene er derfor udelukkende medtaget for, at give afdelingen en fornemmelse af den økonomiske størrelsesorden, for et givent projekt. Under flere af projekterne er angivet estimeret besparelse i D&V-planen, efter projektet er gennemført. Hvor den estimeret besparelse ikke er angivet, kan det afklares i forbindelse med forundersøgelsen og afklaring af projektets omfang. Anden finansiering, er et udtryk for at det pt. ikke er afsat nok på henlæggelserne. I kan læse mere om andre finansieringsformer bagerst i rapporten. I oversigterne er angivet forslag til hvornår I med fordel kan igangsætte de forskellige projekter. Forslagene til hvornår de fysiske projekter med fordel kan igangsættes tager udgangspunkt i en situation, hvor der er grundlag for en ansøgning om støtte hos Landsbyggefonden, hvorfor projekterne igangsættes nogenlunde samtidig. Er der ikke grundlag for en helhedsplan bør i sprede igangsættelsen af projekterne ud over et større tidsinterval. Signaturforklaring Forundersøgelse / Afklaring og forarbejde Hovedprojekt - Bør igangsættes inden for det næste år Hovedprojekt - Bør igangsættes inden for de næste 10 år (afhængig af konklusion på forundersøgelse) Hovedprojekt - Bør igangsættes, hvis der er økonomi til det og hvis projektet er relevant i forhold til den overordnede vision I har lagt jer fast på, bl.a. mht. beboersammensætning. 6

7 Projekter Oversigt -Fremtidssikring af de fysiske forhold og udlejning Projekt Årstal Kloak Varmeanlæg Vandinstallationer Faldstammer El-installationer Understrygning af tag Rækværk på altaner Lydvinduer Energirenovering i etagehuse Energirenovering i rækkehuse Dræn Ventilation Lydisolering i boligskel Belægning Belysning + opholdsog aktivitetsområder Øget tilgængelighed Dørtelefoner Skaldespande Fleksibel udlejning og differentiering af boligudbud 7

8 Intro Projekter Fremtidssikring af de fysiske forhold Kloak Kloakken giver løbende anledning til problemer, og renovering af kloak- og regnvandsnettet er nødvendig. Flere forsikringssager, grundet skader, har betydning for fremtidig forsikringsaftale. Forundersøgelse: Tekniskrapport, ang. fremtidssikring af kloak herunder omfanget af udskiftninger og/ eller strømpeforing, inkl. TV-inspektion, og prisoverslag på udskiftning/renovering. Forundersøgelse: 2013/2014 Koordinering med andre projekter: Udskiftning af belægninger. Isolering af rør i jord (varmesystem) Evt. Helhedsplan Konto: /Anden finansiering Forundersøgelse kr Hovedprojekt kr. Estimeret besparelser i D&V-planen kr.: Handling: Forundersøgelse igangsættes. Aftales med afdelingskontoret. Varmeanlæg Problemer med varmeforsyningen til den bagerste del af Fyrrevejen, samt varmetab på forsyningsnettet. Røranlæg og radiatorer vil de inden for de næste år have opbrugt sin levetid. Forundersøgelser: Teknisk gennemgang og forprojektering for afklaring om røranlæg, radiatorer og varmecentraler skal renoveres, inkl. prisoverslag på udskiftning/ renovering. Det skal undersøges om det er rentabelt pt. at udskifte radiatorer i forbindelse med evt. efterisolering af brystninger. Forundersøgelse : 2013/14 Koordinering med andre projekter: Udskiftning af belægninger. Kloak renovering. Efterisolering af brystninger (energirenovering) Evt. Helhedsplan Konto: , /Anden finansiering Forundersøgelse kr kr. Hovedprojekt kr. Estimeret besparelser i D&V-planen kr.: Handling: Forundersøgelse igangsættes. Aftales med afdelingskontoret. 8

9 Projekter Intro Vandinstallationer Der er ikke konstateret problemer med tilkalkning eller tæringer af de år gamle stigstrenge. Varmtvandsbeholderne og pumper er løbende udskiftet, dog er flere fra 80 erne. Det må forventes at der snart vil være nødvendigt med udskiftninger af stigstrenge og pumper pga. opbrugt levetid. Forundersøgelse: Samlet undersøgelse af alle vandinstallationer, inkl. destruktive undersøgelser, og prisoverslag på evt. udskiftning/renovering. Det skal undersøges om det er rentabelt pt. at udskifte stigstengene i forbindelse med f.eks. en faldstammeudskiftning. Forundersøgelse: 2013/2014 Koordinering med andre projekter: Faldstamme udskiftning. Ombygning (sammenlægning/ tilgængelighed) Evt. Helhedsplan Konto: /Anden finansiering Forundersøgelse kr Hovedprojekt kr. Estimeret besparelser i D&V-planen kr.: Handling: Forundersøgelse igangsættes. Aftales med afdelingskontoret.. Faldstammer og afløb Faldstammerne er fra ejendommens opførelse, dvs. ca. 50 år. Det er konstateret at der er flere udblomstringer (små gennemtæringer/utætheder). Faldstammerne har opbrugt deres levetid. Forundersøgelser: Inden en totaludskiftning bør det undersøges om det er muligt (og økonomisk rentabelt), at redde ejendommens afløbssystem vha. en strømpeforing, inkl. prisoverslag på udskiftning/ foring. Forundersøgelse : 2013/14 Koordinering med andre projekter: Ombygning (sammenlægning/ tilgængelighed) Evt. Helhedsplan Konto: / Anden finansiering Forundersøgelse kr Hovedprojekt kr. Estimeret besparelser i D&V-planen kr.: årligt. Handling: Forundersøgelse igangsættes. Aftales med afdelingskontoret. 9

10 Intro Projekter Elinstallationer Elinstallationer i lejlighederne er de oprindelige fra 50 erne, som udskiftes løbende over driften ved fraflytning eller ved akut opståede problemer. Eltavlerne er udbygget over flere omgange. Om de over holder regler og normer vides ikke. Der er ikke meldt om nylige problemer. Forundersøgelse: Der bør være vished om elinstallationer opfylder reglementet, hvorfor en teknisk gennemgang af elinstallationer i kældre anbefales, inkl. prisoverslag på eventuelle udskiftninger. Forundersøgelse: 2013/2014 Koordinering med andre projekter: Evt. Helhedsplan Konto: / Forundersøgelse kr Hovedprojekt kr. Estimeret besparelser i D&V-planen kr.: Handling: Forundersøgelse igangsættes. Aftales med afdelingskontoret. Understrygning af tag Handling: Understrygning igangsættes. Aftales med afdelingskontoret. Den nordøstlige del af taget på Nærumvænge Torv 8 mangler understrygning flere steder, hvilket bør iværksættes snarest af driften, for at undgå vandindtrængen og stormskader. 2013/ 2014 Konto: Hovedprojekt kr

11 Projekter Intro Rækværk på altaner Ved altaner på rækkehusene og altaner mod torvet på Skodsborgvej-bygningen er monteret trærækværk på jernstandere. Træet er sprækket og har udtjent sin levetid og bør udskiftes inden der kommer overhængende fare for brud. Jernstanderne har pletvise rustangreb. Standerne bør afslibes og males, og enkelt må forudsættes at skulle udskiftes pga. tæringer ved overgangen til altanen. Udskiftning af rækværk på Skodsborgvej kan udføres af den daglige drift Skodsborgvej, samt rækkehuse hvor det er strengt nødvendigt, grundet brudfare. Koordinering med andre projekter: Udskiftning på resterende rækkehuse bør udføres i forbindelse med den udvendige efterisolering. Konto: /Anden finansiering Udskiftning af træværk kr Afslibning og malebehandling standere kr Estimeret besparelser i D&V-planen kr.: Handling: Forundersøgelse igangsættes. Aftales med afdelingskontoret. Lydvinduer i klubværelser Klubværelserne er ekstra udsatte i forbindelse med støj fra motorvej. I lovgivningen findes der grænseværdier for, hvor meget udefrakommende støjkilder må støje. Grænseværdierne angiver, hvornår støjen er så slem, at procent af befolkningen (de mest støjfølsomme) er stærkt generet af støjen. Det anbefales at støjniveauet søges holdt under grænseværdien. Er støjniveauet over, bør vinduerne skiftes til egentlige Lydvinduer, hvor den lydreducerende effekt gælder hele vindueselementet og ikke kun ruden. Forundersøgelser: Støjmåling. Forundersøgelse : 2013/14 Koordinering med andre projekter: Evt. Helhedsplan Konto: Anden finansiering. Kan evt. indgå i Landsbyggefond sag. Forundersøgelse kr. Hovedprojekt kr. Handling: Forundersøgelse igangsættes. Aftales med afdelingskontoret. 11

12 Intro Projekter Energirenovering i Etagehusene Høje varmeregninger, og boliger der er svære at varme op til en fornuftig indetemperatur om vinteren, er en problemstilling i afdelingen. I beboerundersøgelsen indikerer 2/3 at de er utilfredse, eller meget utilfredse med varmeregningerne. Energirenovering anbefales udført som i prøveboligen, såfremt en efterfølgende evaluering af prøveboligen anbefaler dette. Følgende er udført i prøveboligen: Indvendig Isolering af brystning i stuen samt ny trækarm. Udvendig isolering af brystning på altan, samt væg mod stue. Lukning og isolering af luftkanal ved tidligere fadebur. Forundersøgelse: 2013/2014 Koordinering med andre projekter: Forbedring af ventilationssystemet Udskiftning af radiatorer/varmerør. Lydisolering i boligskel. Ombygning Konto: Anden finansiering Forundersøgelse kr. Hovedprojekt kr i anlægsudgifter (Se budgetark) + kr i omkostninger (30%) Handling: Evaluering af prøveboligerne igangsættes. Aftales med afdelingskontoret. Yderligere anbefales følgende: Vinduerne i trappeopgange er med 1-lags glas, hvorfor de af energimæssige årsager bør skiftes til termoruder, når der er plads i budgettet til dette. Forundersøgelser: Det anbefales at der foretages en evaluering af resultaterne fra prøveboligen, af en ekstern energikonsulent, for at kunne danne grundlag for endelig beslutning om omfanget af en kommende energirenovering. 12

13 Projekter Intro Energirenovering i Rækkehusene Høje varmeregninger, og boliger der er svære at varme op til en fornuftig indetemperatur om vinteren, er en problemstilling i afdelingen. I beboerundersøgelsen indikerer 2/3 at de er utilfredse eller meget utilfredse med varmeregningerne. Gavlene er sparsomt isoleret, og boliger beliggende mod gavl er særligt vanskelige at varme op til et normalt komfortniveau, hvilket i høj grad forringer bo-komforten. Energirenovering af følgende bygningsdele anbefales udført som i prøveboligen, såfremt en efterfølgende evaluering af prøveboligen anbefaler dette. Følgende er udført i prøveboligen: Hulmursisolering af endegavl. Udvendig isolering af lette facadepartier og brystninger Nye 2-lags vinduer i kælder Ekstra isolering på loft, samt loftlem. Lukning og isolering af luftkanal ved tidligere fadebur. Yderligere anbefales følgende: Indvendig isolering af betondragere samt i loft mod altaner i opholdsstue, med et tyndt åndbart indervægs isoleringssystem, (f.eks. kalciumsilikat plader.) Indvendig isolering af betondragersamt i køkken, med et tyndt åndbart indervægs isoleringssystem. (feks.kalciumsilikat plader) Tætning og isolering af yderste hoveddør Efterisolering af kælderloft Nye klinkebrædder på de lette partier. Forundersøgelser: Det anbefales at der foretages en evaluering af resultaterne fra prøveboligen, af en ekstern energikonsulent, for at kunne danne grundlag for endelig beslutning om omfanget af en kommende energirenovering. Energikonsulenten bør ligeledes regne på effekten af en eventuel isolering af kælderloft og vindfang. Forundersøgelse: 2013/2014 Koordinering med andre projekter: Udskiftning af rækværk på altan Forbedring af ventilationssystem Dræn / fugtmåling i kældre Lydisolering i boligskel Ombygning Konto: Anden finansiering/ Forundersøgelse kr. Hovedprojekt kr i anlægsudgift (Se budgetark) + kr i omkostninger (30%) Estimeret besparelser i D&V-planen kr.: (på konto facadebeklædning) Handling: Evaluering af prøveboligerne igangsættes. Aftales med afdelingskontoret. 13

14 Intro Projekter Omfangsdræn 50 % af respondenterne fra rækkehusene har angivet at der har været oversvømmelse i deres kælder inden for de sidste 5 år. Problemets omfang bør afklares. Forundersøgelse: Der igangsættes en undersøgelse af hvordan man bedst muligt undgår fugt og oversvømmelser i kældrene. Undersøgelsen bør afklare i hvilket omfang der skal etableres dræn. Forundersøgelse: 2013/2014 Koordinering med andre projekter: Energirenovering i rækkehusene Udskiftning af belægning Konto: / Anden finansiering Forundersøgelse kr Hovedprojekt kr. (Anlægsudgift: 800 kr. pr. m) Estimeret besparelser i D&V-planen kr. Handling: Forundersøgelse igangsættes. Aftales med afdelingskontoret. Ventilation Da den mekaniske udsugning kører konstant, og der herved udsuges store mængder varme, anbefales det at der tilsluttes konstanttrykregulator til ventilationssystemet. Samtidig anbefales en rensning af alle ventilationskanaler, (Forslag A). Først bør det dog undersøges om det eksisterende anlæg kan (rentabelt) ombygges til et anlæg med varmegenvinding, (Forslag B). Forundersøgelser: Teknisk undersøgelse, som skal klarlægge mulighederne for ombygning af det eksisterende ventilationsanlæg, inkl. prisoverslag på de 2 forslag. Forundersøgelse : 2013/ 2014 Koordinering med andre projekter: Energirenovering Rækkehuse Energirenovering Etagehuse Konto: / Anden finansiering Forundersøgelse kr Hovedprojekt (forslag 1) rensning kr optimering af eksisterende anlæg med konstanttryksregulator kr Handling: Forundersøgelse igangsættes. Aftales med afdelingskontoret. 14

15 Projekter Intro Lydisolering i boligskel 32 % af respondenterne har, i beboerundersøgelsen, angivet at de dagligt er generet af støj. Støj fra motorvej og nabostøj angives som de væsentligste årsager. Forundersøgelse: Forslag og prisberegning på omkostningerne for lydisolering i boligskel. Forundersøgelse: 2013/14 Koordinering med andre projekter: Energirenovering Konto: Anden finansiering. Kan evt. indgå i Landsbyggefond sag Forundersøgelse: 2000 kr. hvis del af anden rådgivning, f.eks. angående sammenlægning eller tilgængelighed. Hovedprojekt kr.: Handling: Forundersøgelse igangsættes. Aftales med afdelingskontoret. Belægning Belægningen er nedslidt, og flere steder meget ujævn, grundet ustabilt underlag. I driften bruges mange ressourcer på løbende vedligehold af belægningen, trods det er der flere steder huller og løse sten, som udgør en sikkerhedsmæssig risiko, hvorfor den bør udskiftes. Forundersøgelse: Belægningsprojektet kan evt. indgå i et samlet projektforslag for friarealerne, som udarbejdes af rådgivende arkitekter. Forundersøgelse: 2013/2014 Koordinering med andre projekter: Kloak + varmeinstallationer i terræn Belysning samt opholds- og aktivitetsområder Evt. Helhedsplan Konto: / Anden finansiering Forundersøgelse kr.: Tilbud skal indhentes. Hovedprojekt : anlægssum kr Estimeret besparelser i D&V-planen kr. 15

16 Intro Projekter Belysning samt opholds- og aktivitetsområder Den nuværende belysning oplyser ikke området tilstrækkeligt. Den eksisterende belysning suppleres med en højere siddende belysning, som kan skabe større tryghed og binde området bedre sammen. Blandt respondenterne i beboerundersøgelsen, er der flere som skriver at de ønsker bedre udendørsforhold for beboerne i etageboligerne. Ligeledes kunne man for at styrke sammenholdet og de fælles udendørs aktiviteter, forbedre faciliteterne på græsplænerne ved rækkehusene på Fyrrevejen. Beboerønsker: Flere bænke og borde, grill og bålpladser, forbedrede legepladser, højbede ved etagehusene, mere intime uderum ved etagehusene. På pladserne mellem rækkehuse og etageboliger ved den interne sti, er det oplagt at etablere specialfacilitetter, som henvender sig til mange, for eksempel træningspavilloner o.lign. Sletten er et oplagt sted at placere de mest larmene aktiviteter. Forundersøgelser: Boligkontoret anbefaler at der bliver udarbejdet et samlet projektforslag for friarealerne, som indeholder en plan for belægning, en belysningsplan, parkeringsstrategi, samt forslag til flere udendørs opholdsmuligheder og nye faciliteter for både børn, unge voksne og ældre. Projektforslaget inkl. prissætning udarbejdes af rådgivende arkitekter. Forundersøgelse : 2013/ 2014 Koordinering med andre projekter: Belægning + øget parkeringsmuligheder Evt. helhedsplan Konto: Anden finansiering/ ( ) Kan evt. indgå i Landsbyggefondsag Forundersøgelse kr.:tilbud skal indhentes, på baggrund af hvad afdelingen ønsker skal være indeholdt i projektforslaget. Handling: Projektforslag igangsættes. Aftales med afdelingskontoret. Beboerønsker: boldbaner, anderledes legepladser, hundegård, samt et sted for de unge, gerne med overdækning. På Sletten nær ved torvet kan der med fordel etableres bedre opholdsmuligheder for beboerne bosat på og ved torvet. 16

17 Intro Projekter Elevator og øget tilgængelighed i udvalgte boliger Prognosen viser at i 2024 vil næsten hver tredje af Nærums borgere være over 60 år. Vil man holde på den stigende gruppe af ældre, er det en god ide at øge tilgængeligheden i dele af boligerne. 31 % af respondenterne mener at det er vigtigt. Det anbefales at der etableres gelænder i begge sider i opgangene, samt elevator og niveaufri adgang, i udvalgt opgange. Grundet bebyggelsens bevaringsværdig og fine arkitektur, vil etablering af elevatorer i udvalgte etagehuse, skulle ske indvendigt i bygningen. På næste side er skitseret et løsningsforslag hvor køkkener i de venstre lejligheder inddrages til elevator, og reetableres i et af de andre rum. Forundersøgelse: Skitseforslag og prissætning udarbejdes af et arkitektrådgivningsfirma. Forundersøgelse: 2013/14 Koordinering med andre projekter: Evt. helhedsplan Energirenovering Lydisolering i boligskel Faldstammer Vandinstallationer Varme Konto: Anden finansiering Kan evt. indgå i Landsbyggefond sag Forundersøgelse: Anlægssum: pr. opgang kr Handling: Skitseforslag igangsættes. Aftales med afdelingskontoret. Dørtelefoner For at øge trygheden i afdelingen er det en god idé at etablere dørtelefoner, så uvedkommende beboere ikke kan komme ind i opgangene. Dette kan være med til at mindske den frygt der er i afdelingen for bl.a. tricktyverier. Forundersøgelse: Prisindhentning Forundersøgelse: 2013/2014 Konto: Anden finansiering Hovedprojekt kr: Handling: Aftales med afdelingskontoret. 18

18 Projekter Intro Forslag til ombygning i forbindelse med etablering af elevator samt øget tilgængelighed i boligen. Værelse Bad Toilet Køkken Opgang Køkken Bad Toilet Kammer Kammer Stue Stue Stue/værelse Oprindelig indretning Bad og WC sammenlagt Nyt køkken Køkken Bad og Elevator Køkken Bad og Værelse Elevator Lejlighedsafgrænsning Opgang Stue Værelse Stue Stue/værelse Ny indretning med elevator. 19

19 Intro Projekter Skraldespande, hundeposer Flere beboere påpeger at der efterlades affald og hundelort i de fælles udendørsarealer. Der bør opstilles standere med hundeposer og flere skraldespande. Pæne og ren udendørsarealer vil i højere grad indbyde til brug, hvilket kan være med til at styrke naboskabet og trivslen i afdelingen. Forundersøgelser: Prisindhentning, kan evt. indgå i et samlet skitseprojekt for de udendørs fælles arealer. (se Belysning samt opholds- og aktivitetsområder). Koordinering med andre projekter: Belysning samt opholds- og aktivitetsområder Større ejerskab Konto: / Anden finansiering Hovedprojekt : Handling: Aftales med afdelingskontoret. Lav samtidig en handleplan for, hvordan der skal skabes en fælles diskurs om, at afdelingen skal være pæn og ren, og at alle beboere har et medansvar for dette.. Forundersøgelse : 2013/ 2014 Forslag til sammenlægning, således at boligudbudet af forskellige størrelse boliger øges. Lejlighedsafgrænsning 20

20 Projekter Intro Fleksibel udlejning og øget differentiering af boligudbudet. Hvis i ønsker en bredere beboersammensætning er det nødvendigt at øge differentieringen af boligudbudet og indføre fleksibel udlejning. Boligudbuddet: Udover at gøre afdelingen tilgængelig for ældre, skal afdelingen også kunne tilbyde både mindre og større boliger end i dag. 88% af boligerne er mellem m2. I takt med livsfaseændringer, er muligheden for at flytte til en anden størrelse bolig derfor begrænset. Indretningen i rækkehusene matcher ikke de krav man i dag vil sætte til et moderne nybygget rækkehus, hvilket kan have stor betydning i til- og fravalg af en bolig, særligt for familier der har købekraft og mulighed for at finde en anden bolig på det private boligmarked. I rækkehusene er der er mulighed for at sammenlægge tre boliger til to, således at en bolig får det som svarer til to første sals og en underetage og den anden to underetager og en første sal, og således skabe bedre mulighed for en fornuftig indretning. I etagehusene kan man lade værelset mod naboskel i lejlighederne til venstre indgå i den højre lejlighed, således at boligudbudet af forskellige størrelse boliger øges. Se skitse på forrige side. Fleksibel udlejning: Der er i dag mange års ventetid på en bolig i Nærumvænge, særligt på rækkehusene. Dette gør, at afdelingen ikke er mindre attraktiv at skrive sig op til, idet der er meget lange udsigter til at få en bolig. Med fleksibel udlejning, går man aktivt ind og gør afdelingen mere attraktive for bestemte grupper af mennesker, fx folk i job, pendlere, fraskilte, seniorer, børnefamilier eller ved øremærkning af stueboliger til de ældre mm. Ved at give dem fortrinsret til en vis procentdel af de ledige boliger. Forundersøgelser: Hvis det ønskes, at der skal arbejdes videre med idéforslagene til sammenlægning, skal der foretages en grundig undersøgelse af bygningernes tekniske udformning samt udarbejdes skitseforslag og foretages prissætning af et arkitektrådgivningsfirma. På baggrund af afdelingsbestyrelsens ønsker, kan Marketingsafdelingen udarbejde et oplæg om fleksibel udlejning, herunder hvilke grupper der skal have fortrinsret og til hvilken procentdel. Oplægget skal godkendes af organisationsbestyrelsen og kommunalbestyrelsen. Forundersøgelse : 2013/14 hvis det skal være en del af helhedsplan. Koordinering med andre projekter: Evt. helhedsplan, energirenovering, lydisolering i boligskel, faldstammer, vandinstallationer, varme. Konto: Anden finansiering. Kan evt. indgå i Landsbyggefondsag. Forundersøgelser kr.: Afhængigt af omfang Hovedprojekt kr.: Handling: Forundersøgelser igangsættes. Aftales med afdelingskontoret. 21

21 Intro Projekter Oversigt - Fremtidssikring af beboerliv og økonomi Projekt Årstal Engagere flere beboere og få flere frivillige i afdelingen Øget kendskab til beboerdemokratiet Flere og bredere aktiviteter Omlægning af køkkenlån Signaturforklaring Frivillighedscirklen Afklaring og forarbejde Hovedprojekt Løbende Specialisten Tid: Korttids opgave Ansvar: Lidt Indflydelse: Afhænger af opgaven Hvad skal man kunne: Beboere, der har en specifik viden omkring noget, som boligforeningen arbejder med. Deltageren Tid: Lavt timeforbrug eller en enkelt dag Ansvar: Lidt Indflydelse: Lidt Hvad skal man kunne: Ingen specifik viden Den kernefrivillige Tid: Højt timeforbrug i et projekt eller i en lang periode Ansvar: Højt Indflydelse: På afdelingsniveau Hvad skal man kunne: Meget og specifik viden e frivillige i din afdeling Tovholderen Tid: Højt timeforbrug i et projekt eller i en kortere periode Ansvar: Medium Indflydelse: På opgaveniveau Hvad skal man kunne: Noget viden 22 Der skal være noget for alle. Det skal både være muligt at være meget aktiv for eksempel som bestyrelsesmedlem og muligt at være mindre aktiv, eksempelvis ved at give en hånd med til et arrangement. Der er ikke kun én måde I Frivillighedsmodellen ovenfor kan I se, hvordan de Eller kræver opgaven blot, at beboeren hjælper til en enkelt dag i et par timer? I kan også adskille opgaverne på, hvor meget ansvar beboeren har. Er det beboeren selv, der har ansvaret for at opgaven bliver udført, eller står andre med ansvaret? I kan også se på, hvor meget indflydelse bebo-

22 Projekter Intro Fremtidssikring af beboerliv Engagere flere beboere og få flere frivillige i afdelingen Det er i dag få beboere som er aktive i afdelingen, selvom mange beboere er aktive udenfor afdelingen. Det er derfor muligt, at der er et uudnyttet potentiale blandt mange af afdelingens beboere. Et bedre kendskab til, hvilke muligheder der er for deltagelse, kan være med til at fremme deltagelsen blandt beboerne. Flere aktive beboere kan bl.a. betyde flere arrangementer og et forbedret naboskab. Beboerne skal informeres om at deltagelse som frivillig i afdelingen ikke nødvendigvis kræver, at man deltager og hjælper til ved hvert arrangement og møde i afdelingen, men at det også er muligt blot at engagere sig i enkeltstående projekter. Dette kan for nogle beboere medføre et større overskud og en større lyst til at deltage som frivillig i afdelingen. I forbindelse med udvikling af ideer til nye faciliteter i de udendørs fællesområder er det en god ide, at de involverede målgrupper inddrages, f.eks. på temadage hvor børn og forældre inviteres til at komme med ideer til legepladser og temadage for bebyggelsens unge. Yderligere anbefales det at i opretter klyngeudvalg, bestående af naboer omkring den enkelte græsplæne. Hvert klynge-udvalg får mulighed for at sætte sit særegne præg på de umiddelbart nærtliggende udearealer. Boligkontoret har udarbejdet en model, som netop tager udgangspunkt i de forskellige ressourcer som beboere besidder og ønsker at bidrage med. Implementering af denne frivillighedsmodel vil således være fordelagtigt. Løbende Handling: Når I skal organisere opgaverne i boligforeningen, skal I først have et overblik over, hvilke opgaver der skal løses i afdelingen. Spørgsmålene herunder er en hjælp til at komme i gang. Hvilke forskellige opgaver er der i afdelingen? Hvad indebære opgaverne? Hvormange skal der til for at løse opgaverne? Hvad skal man vide for at kunne løse opgaverne? Hvor meget beslutningskompetence ligger der i de forskellige opgaver, hvad er de økonomiske og lovmæssige rammer for at løse opgaven? Hvor lang tid tager det, og hvor intensiv skal der arbejdes? Kan der findes både store og små opgaver? Afdelingsbestyrelsen opfordres til at bruge frivillighedscirklen i det videre arbejde. Læs mere her: html 23

23 Intro Projekter Øget kendskab til beboerdemokratiet Et bedre kendskab til beboerdemokratiet kan hjælpe til at fremme deltagelsen og engagementet blandt beboerne. På denne måde vil aktiviteterne og beslutningerne i højere grad blive præget af holdningen blandt alle afdelingens beboere, frem for et fåtal. Løbende. Handling: Afdelingsbestyrelsen anbefales løbende, at informere de øvrige beboere om de forskellige funktioner, som er en del af beboerdemokratiet. Herunder, at det er muligt at engagerer sig i beboerdemokratiet i forskellige grader, samt hvilke ressourcer der kræves. Desuden kan der gøres tiltag for at fremme gennemsigtigheden af beslutningerne, som træffes i afdelingen. Eksempelvis at udsende referater af møder umiddelbart efter deres afholdelse, og på forskellige platforme som eksempelvis mail, brev, facebook, samt som i plejer på Nærumvænge Forum. Flere og bredere aktiviteter Mange af de nuværende aktiviteter i afdelingen henvender sig især til den ældre beboergruppe, bl.a. da nogle aktiviteter afholdes i dagtimerne. For at engagere flere beboere kan det derfor være en idé at indtænke aktiviteter, som henvender sig til endnu flere beboere. Yderligere kan det være en god ide at skabe kontakt til de lokale foreningsliv, og herigennem lave et samarbejde om nye aktiviteter. Bed beboerne om, én gang årligt før budgetlægning, at komme med forslag til aktiviteter. Læg foreksempel forslagene op på Nærumvænge Forum og lav en afstemning, hvor beboerne kan tilkendegive deres interesser for den enkelte aktivitet. På den baggrund kan i prioritere mellem aktiviteterne, og hvilke der skal indarbejdes i budgettet. Årligt Konto: 119 Fastsættes i forbindelse med budgetlægning. Handling: Afdelingsbestyrelsen beslutter hvordan proceduren omkring igangsættelse / udvælgelse af beboeraktiviteter skal være fremover. Se desuden på 24

24 Projekter Intro Fremtidssikring af økonomi Omlægning af køkkenlån Der er beboere der utilfredse med at skulle afbetale for køkkenudskiftninger, som allerede inden lånet er afbetalt er nedslidte og umoderne. Problematikken er opstået idet afdelingen har optaget køkkenlån som løber over 30 år. Handling: Aftales med afdelingskontoret. Byggeøkonomiafdelingen kan herefter hjælpe med omlægning af lånene. Det anbefales at køkkenlån omlægges - hvilket vil være gunstigt -grundet det lave renteniveau

25 Intro Værktøj 1 Prioriteringsmatrix Lille Indsats/ opbakning Stor Lille Effekt Stor 26

26 Intro Prioriteringsmatrixen er et værktøj afdelingen kan bruge, når I skal prioritere hvilke projekter I vil igangsætte. Klip foreksempel alle projekterne ud og tegn en prioriteringsmatrix på et whiteboard eller et stort stykke karton og prioriter projekterne i matrixen. Øverst til højre placeres de lette forslag med stor effekt. Projekter som kræver en lille indsats, dvs. få økonomiske og menneskelige ressourcer, eller projekter som I ved der vil være stor opbakning til blandt beboerne, og som samtidig vil have en stor effekt i forbindelse med fremtidssikring af afdelingen. I nederste højre felt indsættes projekter som I ligeledes mener vil have en stor effekt, men som kræver flere økonomiske og menneskelige ressourcer at igangsætte og måske samtidig vil kræve en ekstra indsats for at få beboernes opbakning til. Projekterne til højre er de projekter I skal prioritere højest (1), desto længere mod højre desto større effekt mener I projekterne vil have. En høj prioritering betyder ikke nødvendigvis at det er de projekter der igangsættes først. Nogle projekter vil tage lang tid at planlægge og gennemføre. Nogle projekter er afhængige af at andre projekter først er igangsat. En høj prioritet betyder blot, at I vælger at afsætte ressourcer til projektet, og I implementere det i handleplanen. I felterne til venstre placeres de projekter I mener kun har en lille effekt i forbindelse med fremtidssikring af afdelingen. Her placeres også projekter som I bevidst har fravalgt, f.eks. fordi de ikke passer ind i jeres strategi for den fremtidige beboersammensætning. Der kan være projekter, som kun har en lille effekt, eller måske kun for få beboere, men som til gengæld er næsten gratis. Disse projekter er ikke første prioritet, men kan dog med fordel iværksættes, når der er ressourcer til det (2). Projekterne i nederste venstre hjørne, er projekter, som kun har en lille effekt i forhold til fremtidssikring af afdelingen, og som samtidig kræver en stor indsats at gennemføre. Disse projekter er de lavest prioriterede, og flere af dem vil aldrig være nødvendige at gennemføre(3), hvis de foreksempel ikke passer ind i den overordnede vision i beslutter jer for i afdelingen. Afdelingens situation kan dog ændre sig. Måske får I problemer med at leje klubværelserne ud. En sammenlægning af disse vil dermed gå fra i dag at have lille effekt til senere hen at have en stor effekt på fremtidssikringen af afdelingen. I bør derfor løbende holde prioriteringerne ajour. 27

27 Værktøj 2 Handleplan Projektnavn Handling Ansvar Status Planlagt udførelse Renoverings- og forbedringsprojekter samt udlejningsfremmende tiltag Kloak Varmeanlæg Vandinstallationer Faldstammer El-installationer Understrygning af tag Rækværk på altaner Lydvinduer i klubværelser Energirenovering i etagehuse Energirenovering i rækkehuse Dræn Ventilation Lydisolering i boligskel Belægning Belysning + opholds og aktivitetsområder Elevator og øget tilgængelighed Dørtelefoner Skraldespande og hundeposer Fleksibel udlejning og øget differentieret boligudbud (sammenlægning mm.) Tiltag til fremtidssikring af beboerliv Engagere flere beboere og få flere frivillige i afdelingen Øget kendskab til beboerdemokratiet Flere og bredere aktiviteter Projekter til forbedring af økonomi Omlægning af køkkenlån Når I har besluttet, hvilke af de anbefalede projekter I vil arbejde videre med indføres næste handling i handleplanen. Handleplanen opdateres løbende, således at næste skridt, altid er beskrevet under kolonnen Handling. Skabelonen findes også i digitalform, så afdelingsbestyrelsen kan arbejde videre med den der. Det er vigtigt at sætte et loft over antallet af samtidige projekter og aktiviteter, hvor beboerne skal være involverede, når I begynder at planlægge, hvornår projekterne skal igangsættes. 28

28 Værktøj 3 Budgetark Projektnavn Estimeret pris forundersøgelse Estimeret pris Sum Renoverings- og forbedringsprojekter - konto 116 og anden finansiering Kloak ? Varmeanlæg ? Vandinstallationer ? Faldstammer ? El-installationer ? Understrygning af tag Rækværk på altaner Lydvinduer i klubværelser?? Energirenovering i etagehuse Samlet undersøgelse og? Energirenovering i rækkehuse evaluering.? Dræn ? Ventilation ? Lydisolering i boligskel?? Belægning? Belysning + opholds og aktivitetsområder Samlet skitseforslag af?? rådgivende arkitekt. Pris Sammenlægning ukendt. Kræver udbud.?? Elevator og øget tilgængelighed (pris v. 4? opgange) Dørtelefoner?? Skraldespande og hundeposer?? Fleksibel udlejning og øget differentieret? boligudbud (sammenlægning mm.) Tiltag til fremtidssikring af beboerliv (undtaget byggeprojekter) konto Engagere flere beboere og få flere frivillige i? Afsæt beløb til info- afdelingen materiale / aktivitet Øget kendskab til beboerdemokratiet? 0 Flere og bredere aktiviteter? Afhængig af hvilke aktiviteter Projekter til forbedring af økonomi Omlægning af køkkenlån?? Budgetarket bør opdateres løbende, og i takt med at I modtager de overslagsmæssig prissætninger. Budgetarket findes også i digital udgave, så afdelingsbestyrelsen kan arbejde videre med det. I den digitale udgave, er hvert projekt inddelt i underopgaver, som kan rulles ud i excelarket. 29

29 Status Finansieringsformer Finansieringsformer Under-overskrift Ustøttet finansiering af renoveringssager Mange afdelinger er velkonsoliderede og har mulighed for at anvende egne midler henlagt til planlagte vedligeholdelses- og fornyelsesformål. Hvis samtlige udgifter ikke kan dækkes af henlæggelser, trækningsret m.m., må restbeløbet skaffes ved låneoptagelse i et realkredit- eller pengeinstitut. Realkreditlån Realkreditloven bestemmer, at der kan optages lån indenfor en lånegrænse på 80% af ejendommens belåningsværdi. Loven stiller ikke krav om anvendelse, men låneoptagelsen skal godkendes af kommunen. I praksis meddeles der ikke tilladelse til belåning af friværdi i en ejendom. Lånet kan optages som nominallån (annuitetslån) med en løbetid på op til 30 år. Det er ligeledes muligt at optage lånet som et forhåndslån. Når projektet er godkendt på afdelingsmødet, indhentes kommunalbestyrelsens godkendelse, hvis huslejestigningen er på mere end 5%. Kommunens godkendelse omfatter låneoptagelsen, tilladelse til tinglysning af realkreditpantebrevet og huslejeforhøjelsen. Der er mulighed for at udmåle et nyt lån udover den maksimale lånegrænse, hvis det offentlige (stat eller kommune) etablerer garanti for den del af lånet der ligger ud over den maksimale lånegrænse. Byggeskader med støtte fra Byggeskadefonden Støttesagerne behandles i kommunen og i Byggeskadefonden, med udgangspunkt i udgifterne eksklusiv evt. erstatningsbeløb. Både Byggeskadefonden og bygningsejeren har mulighed for at finansiere udgiften ved optagelse af nominallån i et realkreditinstitut. Byggeskadefonden betaler den fulde ydelse på det optagne lån (95%). Afdelingen betaler fuld ydelse på det af afdelingen optagne lån (5%). Nærværende finansieringsregler gælder for byggeri der har fået meddelt tilsagn efter Kilde: BRF-Kredit Til rådighed til renovering, kr, ekskl. henlæggelser, trækningsret og 1/5 delsordning Lånet placeres efter eksisterende lån i afdelingen og kommunen kan stille garanti for den del af belåningen der overstiger 60% af belåningsværdien. Lånetype ved 6% ydelse ved 7% ydelse fordeling 20/80 - støttet fordeling 20/80 - støttet Huslejestigning ustøttet lån ustøttet lån 3,7 / ustøttet 6% 3,7 / ustøttet 7% kr.pr.m Eksempel: En bolig på 92 m2, vil med en huslejestigning på 50 kr. pr. m2. årligt, stige med 383 kr om mnd. (huslejestigning kr.pr. m2.årligt Xdin boligs m2 /12=din månedlige huslejestigning) 30

30 Finansieringsformer Status Under-overskrift Landsbyggefondens renoveringsstøtteordning Renoveringsstøtteordningen Til yderligere finansiering kan afdelingen, med hjælp fra Boligkontoret, søge Landsbyggefonden om ydelsesstøtte og regaranti ved optagelse af lån. Støtten ydes til finansiering af ombygning og sammenlægninger, udbedring af byggeskader eller forhold som er f.eks. sundhedsskadelige, bedre tilgængelighed for handicappede og dårligt gående samt forbedring af bo-miljø, f.eks. fysiske forbedringer af udearealerne som kan være tryghedsskabende eller fremme sociale forhold. Der kan ydes støtte til en bred vifte af renoveringsarbejder, såsom opretning og ekstraordinær øget vedligeholdelse af nedslidte bygningsdele m.v. samt forbedringsarbejder, som øger bygningernes og boligernes kvalitet. Der vil desuden være mulighed for støtte til ombygning af boliger, der sikrer en større brugskvalitet og varieret lejlighedssammensætning, eksempelvis ombygning af uhensigtsmæssige store og små boliger, herunder sammenlægning. Afdelingen optager et Realkreditlån, med 30 års løbetid. Kommunen garanterer for den del af realkreditlånet, der ligger ud over en lånegrænse på 60%. Landsbyggefonden skal dog regarantere for halvdelen af kommunens eventuelle tab. Afdelingen betaler alene en ydelse på 3,4% årligt af den godkendte udgift, idet Landsbyggefonden betaler resten af ydelsen som ydelsesstøtte. Der er altså i praksis tale om et meget billigt lån, sammenlignet med et rent realkreditlån som pt. har en ydelse på omkring 6,5 % årligt. 1/5 delsordning Yderligere kan der i Landsbyggefondensregi søges om kapitaltilførelse via den såkaldte 1/5 ordning. Der vil indenfor en given ramme kunne opnås støtte til forbedring af adgangsforhold, tilgængelighed og ændringer bl.a. elevatorer til gavn for handicappede, og lignende behov. Der kan ydes støtte til forbedring af bo-miljøet, herunder friarealer, legepladser, opførelse og indretning af beboerlokaler og fællesfaciliteter m.v. Finansiering af ovennævnte områder foregår således: Støttesagerne behandles i kommunen og i Landsbyggefonden med udgangspunkt i udgifterne ekskl. evt. erstatnings- eller forsikringsbeløb. 31

31 Status Renoveringsproces Renoveringsproces Sagsgang Under-overskrift ved ustøttet modernisering af almene boliger Idéfasen Afdelingsbestyrelsen På baggrund af fremtidssikringsanalysen kan afdelingsbestyrelsen foreslå, at der skal udføres moderniserings- og forbedringsarbejder, kollektive anlæg eller renoveringsarbejder. Inden byggearbejderne påbegyndes skal afdelingsmødet godkende et projekt og den tilhørende finansiering, herunder huslejeforhøjelse. Kommunalbestyrelsen skal godkende en eventuel huslejestigning som følge af de ovennævnte arbejder. Planlægningsfasen Dispositionsforslag Når det er besluttet at fremsætte forslag om f.eks. et moderniseringsarbejde, skal Boligkontoret sammen med de tekniske rådgivere udarbejde et beslutningsgrundlag. I beslutningsgrundlaget indgår et dispositionsforslag udarbejdet af et arkitekt- og/ eller ingeniørfirma. Dispositionsforslaget har karakter af et løsningsforslag der beskriver, hvordan de ønskede arbejder kan udføres og giver relevante alternative forslag. Desuden indeholder forslaget et økonomisk overslag over de anviste løsningsmodeller. Økonomisk beslutningsgrundlag På grundlag af dispositionsforslagets overslag over håndværkerudgifter og rådgivningshonorar, opstiller Boligkontoret et anlægsbudget over de samlede byggeudgifter. Der skal endvidere tages stilling til om det vil være hensigtsmæssigt at projektet skal være omfattet af Byggeskadefonden. Da der er tale om ustøttet renovering er det frivilligt. Når det er undersøgt, hvordan udgifterne kan finansieres, så eventuelle huslejestigninger kan holdes på lavest mulige niveau, udarbejdes der finansieringsforslag med beregning af driftskonsekvenserne. Projektmateriale og økonomiske opstillinger færdiggøres i samarbejde med afdelingsbestyrelsen. Projekteringsfasen Afdelingsmøde Når afdelingsbestyrelsen har godkendt projektgrundlaget, skal det forelægges beboerne på et afdelingsmøde. Mødet skal indkaldes skriftligt med 2 ugers varsel. Indkaldelsen kan vedlægges anlægsbudget, finansieringsforslag og et skøn over huslejekonsekvenserne. På afdelingsmødet forelægges projektet for lejerne, som har mulighed for at få besvaret eventuelle spørgsmål. Afslutningsvis holdes afstemning om projektets realisering. Beslutninger træffes ved almindelig stemmeflertal. Medfører byggearbejderne en huslejeforhøjelse, der overstiger 15% af den gældende leje, skal den endelige afgørelse ud til urafstemning blandt samtlige af afdelingens beboere, hvis mindst 1/4 af de tilstedeværende stemmeberettigede på afdelingsmødet stiller krav herom. For at sikre en så præcis fastlæggelse af den fremtidige husleje som muligt, kan der indhentes et lånetilbud fra et realkreditinstitut baseret på det økonomiske overslag. 32

32 Renoveringsproces Status Under-overskrift Kommunens og Statens godkendelse Når det er besluttet at iværksætte projektet, skal det godkendes af kommunalbestyrelsen og eventuelt af Statens Administration. Det gælder også eventuel finansiering ved låneoptagelse og huslejeregulering. Det er således ikke nok at opnå byggetilladelse i forhold til bygningsreglementet de økonomiske forhold skal også godkendes. I første omgang vurderes disse forhold af kommunen. Detailprojektering Når kommunens godkendelse foreligger, kan detailprojektering sættes i gang og tilbud indhentes fra håndværkerfirmaer. Dette sker typisk ved afholdelse af licitation på byggearbejderne på grundlag af et udbudsmateriale, udarbejdet af bygherre og tekniske rådgivere. Efter prisindhentning opstilles et nyt ajourført budget. Byggefasen Bygherremøder Under udførelsen af byggearbejderne holdes ofte bygherremøder, hvor byggeledelsen (de tekniske rådgivere) orienterer om byggeriets forløb. Faste dagsordenspunkter kan være: tidsplan, kvalitet og økonomi. Eventuelle beslutninger træffes i samarbejde med afdelingsbestyrelsen (evt. et byggeudvalg) Byggeafdelingen og afdelingskontoret. Estimeret tid Planlægningsfasen er pt. ca 1 år, i sager med kommunalgaranti (dvs. sager med en huslejestigning på over 10 %). Projekteringsfasen er ca. 9 mnd. afhængig af projektetsomfang. Byggefasen - afhængigt af projektets omfang ca. 1-2 år Penge- og Realkreditinstitut Eventuelle lånetilbud fra realkredit- og pengeinstitutter rekvireres. Hvis der er behov for det, hjemtages et byggelån til finansiering af byggeudgifterne i byggeperioden. Entreprenør(er) Mellem entreprenøren og bygherren indgås en entrepriseaftale. I byggeperioden har de tekniske rådgivere ansvaret for at føre tilsyn med det udførte arbejde og at der holdes regelmæssige byggemøder. Når byggearbejderne er færdige, holdes en afleveringsforretning og eventuelle fejl og mangler registreres og udbedres. Kilde: BRF-Kredit 33

33 Status Renoveringsproces Under-overskrift Sagsgang ved Landsbyggefond-støttet byggesag Planlægningsfasen Helhedsplan Det er en forudsætning for støtte, at der udarbejdes en helhedsplan med henblik på at opnå en samlet helhedsbetonet løsning af afdelingens konkurrencemæssige og bygningsmæssige problemer. Nærværende fremtidssikringsanalyse er et langt skridt i den retning. Ud over fremtidssikringsanalysen, som beskriver de konkurrencemæssige udfordringer, er det et krav at der udarbejdes en række tekniske forundersøgelser af en eller flere uvildige tekniske rådgivere. Teknikerne skal komme med en vurdering af skadesårsagerne, kommer med forslag til udbedringsforanstaltninger og giver et overslag over de udgifter, der er forbundet med at løse problemerne. Disse forundersøgelser samles i en tilstandsrapport der udgør den tekniske del af en helhedsplan. Når afdelingen har besluttet hvilke projekter de ønsker at søge støtte til beskrives ønskerne i tekst og tegning. Sammen med den tekniske del og fremtidssikringsanalysen udgør dette den samlede Helhedsplan, der er grundlaget i ansøgningen om støtte. Sideløbende med dette arbejde pågår der en dialog med kommunen samt Landsbyggefonden om de forventede støttemuligheder. Afdelingsbestyrelsen er med til at fremlægge den samlede helhedsplan for afdelingsmødet inden den i endelig udgave sendes til behandling i kommunen og Landsbyggefonden. Skema A Ved ansøgning om støtte anvendes en formularer kaldet skema A, som indsendes af Byggeafdelingen. Heri indgår oplysninger om bygherre, ejendommen, et anlægsbudget, samt oplysninger om boligafdelingens eksisterende forhold som fremgår af helhedsplanen. Støttesagsbehandling Efter kommunal behandling, herunder godkendelse af den kommunale garanti, videresendes skema A ansøgningen med kommunens indstilling (påtegning) til Landsbyggefonden. Det er en betingelse for støtte, at boligorganisationen efter aftale med fonden finansierer arbejder med midler fra egenkapital og/eller trækningsret i det omfang det er økonomisk muligt og forsvarligt. Projekteringsfasen Projektforslag Når støttetilsagn modtages, udarbejder de tekniske rådgivere et projektforslag. Forslaget til udbedring af bygningsskaderne skal være så detaljeret, at der kan træffes beslutning om mulige alternative løsningsforslag. Ofte aftales det, at der udføres en prøve af løsningsforslaget på en begrænset del af bygningen. Det sker af hensyn til den efterfølgende detailprojektering og for at bygherren kan give den endelige godkendelse. Prisindhentning Når bygherren har godkendt projektforslaget udarbejder teknikerne et forprojekt som sendes til kommunen og der søges om byggetilladelse. Derefter udarbejdes et detailprojekt. Detailprojektet anvendes til indhentning af entreprenørtilbud. Skema B Efter gennemgang af tilbuddene kan skema B ansøgningen (med det endelige anlægsbudget) udarbejdes og sendes til kommunen. 34

34 Renoveringsproces Status Under-overskrift Hvis det endelige anlægsbudget er inden for skema A budgettet, er den kommunale godkendelse endeligt bindende og Landsbyggefonden orienteres af kommunen. Overskrider skema B ansøgningen skema A budgettet er den kommunale godkendelse først endeligt bindende, når Landsbyggefonden har godkendt overskridelsen. Byggefasen Finansiering Når det endelige anlægsbudget er godkendt af kommunen, er finansieringsbehovet kendt og der kan søges om midlertidig og endelig finansiering. Der indhentes flere byggelånstilbud og det bedste danner grundlag for byggelånets oprettelse. Realkreditlånet hjemtages i forbindelse med byggeriets færdiggørelse og anvendes til indfrielse af byggelånet. I byggeperioden afholdes i mange tilfælde løbende bygherremøder, hvor de tekniske rådgivere orienterer afdelingsbestyrelsen og administrationen om byggearbejdernes fremdrift og byggesagens økonomi. Ved færdiggørelsen af byggeriet afholdes en afleveringsforretning, hvor det udførte arbejde gennemgås og evt. mindre mangler oplistes og udbedres. Herefter overtager bygherren byggeriet. Estimeret tid Planlægningsfasen er pt. ca. 4 år, grundet sagsbehandlingstid hos Landsbyggefonden. Projekteringsfasen er 9 mdr. (max). Byggefasen - afhængigt af projektets omfang ca. 1-2 år. Entreprenør(er) Kommunalbestyrelsens godkendelse af skema B er grundlag for endelig indgåelse af entreprisekontrakter. Bygherren/ Boligkontoret udarbejder kontrakter og entreprenøren stiller den krævede sikkerhed på 15 % af entrepriserne ekskl. moms. Herefter kan byggeriet påbegyndes. I udførelsesfasen fører bygherrens rådgivere tilsyn med at arbejdet udføres som beskrevet og at der løbende udarbejdes kvalitetssikringsdokumentation. Derfor holdes der regelmæssige byggemøder med deltagelse af tekniske rådgivere og entreprenører. Kilde: BRF-Kredit og Landsbyggefonden 35

35 Boligkontoret Danmark Boligkontoret Danmark Lundsgade København Ø Telefon: boligkontoret@bdk