AB Uglegården Overordnet tilstandsrapport

Transkript

1 A4 arkitekter og ingeniører A/S CVR-nr Tel. (+45) Fax (+45) AB Uglegården Overordnet tilstandsrapport Sagsnr Juni 2013 Gladsaxevej Søborg

2 Indhold A4 arkitekter og ingeniører A/S CVR-nr Tel. (+45) Fax (+45) Gladsaxevej Søborg 1 Indledning Kort beskrivelse af ejendommen Overordnet konklusion Ejendomsoplysninger Kommunale oplysninger Forsikring Energimærke Tagværk Kælder og fundering Facader / sokkel Vinduer Udvendige døre Trapper Porte / gennemgange Etageadskillelser WC / bad Køkken Varmeanlæg Afløb Kloak Vandinstallation SØREN Gasinstallation Ventilation El / svagstrøm Øvrige bygningsdele Private friarealer Byggeplads/ stillads Diverse uforudsete udgifter Teknisk rådgivning Vedligeholdelsesplan... 49

3 1 Indledning Denne overordnede tilstandsrapport beskriver kort den byggetekniske stand af ejendommen AB Uglegården, beliggende på Uglevej 1-9 og Frederikssundsvej 71-73, 2400 København NV. Formålet med rapporten er at give en overordnet vurdering af ejendommens tilstand. Boligforeningen får på denne måde et overblik over ejendommens byggetekniske tilstand. Samtidigt får boligforeningen et redskab til at gennemføre anbefalede byggearbejder i en prioriteret rækkefølge set ud fra et byggeteknisk synspunkt. Rapporten varierer i omfang og detaljeringsgrad for de enkelte bygningsdele på ejendommen, afhængigt af tilstanden. Bilag til nærværende rapport er en vedligeholdelsesplan over de foreslåede arbejder i de kommende år. Indledning Side 3/49

4 2 Kort beskrivelse af ejendommen Ejendommen ligger på Uglevej 1-9 og Frederikssundsvej 71-73, i Københavns Kommune. Ejendommen er ifølge BBR-ejermeddelelse bygget i 1938 og består af 7 opgange med hver 5 etager samt kælder og loft. I ejendommen er der i alt 68 beboelseslejligheder og 151 m² erhvervslokaler. Lejlighederne varierer mellem 1 og 3 værelser, og er fra ca. 40 til ca. 123 m². Alle lejligheder har eget køkken og wc-/ baderum i.h.t. BBR-ejermeddelelsen. Kælderen bruges til pulterrum for beboerne, cykelrum og varmecentral. På loftet er der pulterrum og tørreloft. Taget er et sadeltag med skrå tagflader mod gade og gård. Facaderne er i blank mur. Vinduerne er træ-/aluvinduer med termoglas. Der er indlagt fjernvarme i ejendommen som producerer varme til lejlighedernes radiatoranlæg og til varmt brugsvand. Faldstammer og vandrør i ejendommen er nyere rustfri stålrør. Ejendommen indgår i det fælles gårdrum for karreen. Kort beskrivelse af ejendommen Side 4/49

5 3 Overordnet konklusion Ejendommen er i god stand, når der fokuseres på de primære bygningsdele, som er de bærende fundamenter, ydervægge, hovedskillerum, etageadskillelser, trapper m.v. For de sekundære bygningsdele er den bygningsmæssige standard noget mere varierende. udskiftes til nye dele i rustfrit- eller rødgods-stål for at undgå yderligere tæringer. Det kan overordnet konkluderes, at ejendommens byggetekniske tilstand er tilfredsstillende Tagbeklædningen er den oprindelige, som umiddelbart vurderes at kunne holde i den periode som rapporten ser på. Vi anbefaler dog at tilstanden vurderes igen om ca. 3 år, da der er tale om et ældre tegltag uden undertag. Fundamenter og kælderydervægge er i god stand, uden tegn på fugtindtrængning i konstruktionerne. Facaderne mod både gade og gård er i rimelig god stand, dog skal der holdes øje med karnapperne mod gaden, ligesom de bør eftergås når der opstilles stillads. Vinduerne bør udskiftes indenfor en årrække, når de nuværende ikke længere har en acceptabel funktion. Overfladerne på trapperne er i god stand. De tekniske installationer til varme er af ældre dato og bør udskiftes til en nyere installation der kan fordele varmen mere hensigtsmæssigt og ligeligt til alle lejligheder. Overordnet konklusion Side 5/49 De tekniske installationer til afløb og brugsvand er nyere og udført i rustfri stålrør, dog bør de dele af brugsvandinstallationen, der er udført i galvaniseret stål og messing,

6 4 Ejendomsoplysninger 4.1 Kommunale oplysninger BBR-ejermeddelelse af d. 27/ Opførelsestidspunkt Forsikring Vi har ikke gennemgået ejendommens forsikringspolice. Rapportens anbefalinger er baseret på at der ikke er begrænsninger i dækningen af svampe- og insektskader. Ejendomsnummer Matrikelnummer 1174 Utterslev Bebygget areal for bygningen 788 m² Samlet bygningsareal 3932 m² Samlet boligareal 3919 m² Antal beboelseslejligheder 68 stk. Samlet erhvervsareal 151 m² Oplysninger fra Kulturarvsstyrelsen: Bevaringsværdi *) 4 *) Bevaringsværdi 1-3 er høj, 4-6 er middel og 7-9 er lav. Ejendomsoplysninger Side 6/49

7 4.3 Energimærke Ifølge energimærke fra 2011, er ejendommens nøgletal følgende: Energimærke (A til M): E Varmeforbrug fordelt på bygningsdele **) kr. inkl. moms Varmeforbrug, MWh *) 660 Tag Anvendt enhedspris 700 Udsugning Udgift inkl. moms Anden ventilation *) Varmeforbruget er klimakorrigeret og uden faste udgifter.der er taget højde for årets temperatur i forhold til et normalår. Det klimakorrigerede forbrug kan sammenlignes fra år til år. Ydervægge Vinduer Varmt brugsvand Gulv/fundament **) Baseret på statistik fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBI) for alle ejendomme opført Jeres ejendom kan have en anden fordeling. Ejendomsoplysninger Side 7/49

8 5 De vigtigste af bygningsdelene er kort beskrevet. Facaderne er registreret fra terræn, vinduer og altaner. Taget er registreret fra det flade tag, fra tilgængelige tagvinduer og fra loftsrummet. Vi har besigtiget et antal tilfældigt udvalgte lejligheder under registreringen for at bedømme tilstanden af de bygningsdele, som foreningen skal stå for at vedligeholde. Der er ikke taget huller i konstruktionsdele, installationer, overfladebeklædninger etc. Tilstandsrapporten indeholder ikke en vurdering af lovligheden af udførte konstruktioner og indretninger. Alle priser er angivet i medio Priserne er håndværkerudgifter ekskl. moms. 5.1 Tagværk Taget er et sadeltag, beklædt med de oprindelige teglsten. Selve teglene er i rimelig god stand, med lidt skader og slid. Tag mod gård Aftrækshætter og faldstammeudluftninger er i god stand, og vurderes at være udskiftet på et tidspunkt, da de oprindelige hætter i zink ville være meget nedslidt. Tagrenderne er på et tidspunkt udskiftet til plasttagrender, tilsyneladende i de oprindelige rendejern. Side 8/49 Taget er understrøget med mørtel. Dette gøres for at tætne mod slagregn og fygesne.

9 Der er efterfølgende, for en del år siden, påført et lag tjære på understrygningen. Tjæren betyder at teglene har noget sværere ved at fordampe fugtighed ind mod loftsrummet. Dette giver tit - ved andre typer tætte understrygninger frostskader på teglene, men det er der ikke tegn på her. Understrygning og tjære Dette er en usædvanlig foranstaltning, og vi har ikke erfaringer med, hvordan en sådan konstruktion vil opføre sig fremover. Vi anbefaler at vi foretager en fornyet gennemgang og vurdering af taget om ca. 3 år. Brandkammen til naboejendommen er i rimelig god stand. Skorstenen er i nogenlunde god stand, med nogen udvaskning af fugerne. Skorstenen vurderes dog at kunne holde indtil taget en dag skal udskiftes, og kan til den tid formentlig blot nedrives. Skorsten En lille del af taget er inddraget til beboelse, den øvrige del er udnyttet til pulterrum. Generelt frarådes det at have beboelse under et tag uden undertag, da der ikke er mulighed for at besigtige og vedligeholde understrygningen. Side 9/49

10 Vi har foretaget stikprøvemålinger af træfugtigheden med en såkaldt indstiksmåler. Sammenhængen mellem træfugt og luftens fugtighed kan ses på figuren til højre. Ved en træfugt på over 20 % vil der være risiko for, at der kommer rådskader og svampeskader. Rådskader er ikke forsikringsdækket. Rådskader udvikler sig langsomt, og betragtes af forsikringsselskaberne som forårsaget af manglende vedligeholdelse. Svampeskader er normalt dækket af bygningsforsikringen, men der kan være særlige anmærkninger i forsikringen (se afs. 4.2) som begrænser dækningen. Svampeskader udvikler sig hurtigt. Udbedring af en svampeskade griber ofte om sig, så den både koster mange penge og er generende for beboerne. Målinger på fodrem og spær viser en fugtighed på ca %, hvilket er udenfor risikozonen. Fugtmåling af fodrem Taget vurderes på nuværende tidspunkt at kunne holde i den periode som tilstandsrapporten dækker, med løbende vedligeholdelse. Inden der opstilles stillads for udskiftning af vinduer, bør tagets tilstands igen vurderes. Side 10/49

11 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - TAGVÆRK Taget udgør en meget stor overflade, som ikke er isoleret. Taget burde derfor være et interessant mål for efterisolering. Efterisolering af skråt tag mod uopvarmet loftsrum betragtes dog foreløbigt ikke som byggeteknisk korrekt, og indgår ikke i de løsninger, som anbefales af eksempelvis Videncenter for Energibesparelser. Der er dog ejendomme, som uanset dette vælger at udføre denne isolering. Det må forventes, at der bliver høstet erfaringer i de kommende år. Hvis erfaringerne viser sig at være gode, vil der blive udarbejdet vejledninger i sikker udførelse. En vurdering af, hvad der kan gøres m.h.t. energibesparelser bør derfor først vurderes til den tid, ud fra de gældende energipriser og tekniske løsninger. Hvis ejendommen på et tidspunkt bliver mødt med krav om at reducere sit varmetab, bør dette punkt dog igen undersøges. Det kan overvejes at etablere solceller (el-produktion) eller solfangere (varmtvandsproduktion) på ejendommen, for at reducere ressourceforbruget. Eksempel på solcelleanlæg Der kan formentlig placeres solceller på tagfladen på gårdesiden af Frederikssundsvej, hvor fladen vender mod sydvest. Side 11/49 Solcellerne producerer meget strøm om sommeren og lidt strøm om vinteren. Når solcellerne producerer mere strøm end der bruges på boligforeningens fælles el-måler, så sælges den overskydende strøm til elselskabet med det samme, time for time.

12 De første 10 år sker det til en kunstigt høj pris, i ,45 kr/kwh. Derefter sælges til markedsprisen, som er ca. 0,50 kr./kwh. Ud fra en økonomisk betragtning er der formentlig en meget begrænset økonomi i solceller, fordi jeres ejendom i denne sammenhæng ikke er så stor. Solfangere til varmtvandsproduktion giver en ret lille besparelse, fordi fjernvarmen er relativt billig. Vi anbefaler umiddelbart, at I først overvejer solfangere, hvis der alligevel skal skiftes varmtvandsbeholder eller skiftes tag. 5.2 Kælder og fundering Der er kælder under hele ejendommen. Ydervæggene er udført i beton, mens skillevægge er udført i betonmurværk. Kældergulv og - vægge Betonvægge er ikke så kapillarsugende som murværk, og reducerer derfor mængden af fugt, som kan trænge op fra fundamenterne til facaderne. Der ses tegn på opstigende og indtrængende fugt, i form af afskalninger og misfarvninger på væggene, men ikke i alarmerende omfang. Side 12/49

13 Der ses ikke væsentlige tegn på fugt på kælderydervæggene. På gulvene i opgangen ses dog tegn på fugt. Betongulvene er her malet, og malingen skaller af. Dette kan formentlig ikke undgås, og har kun kosmetisk betydning. Gulv i opgange Gulvene blev i 1938 ofte støbt direkte mod jorden, og skal derfor af med noget fugt fra jorden. Malingen forhindrer fugten i at fordampe, og med tiden løsner malingen sig. Det kan overvejes at udlægge klinker med brede fuger, men også disse kan tænkes at blive løsnet af den fugt som transporteres op. Der er adgang til kælderen via køkkentrapperne. Køkkentrappernes nederste del er udført i beton. Trappe til kælder Dette er en fornuftig foranstaltning, som formindsker den mængde fugt, som trækker op i trappekonstruktionen. Kælderen virker fornuftigt ventileret. Fugtmålinger i træbjælkerne, hvor de har kontakt med ydervæggene, viser ca. 10 % - hvilket er tørt. Fugtmåling af træbjælke Vi har ikke kendskab til, om der er iværksat fugtstandsende foranstaltninger, såsom dræn eller grundfugtspærre. Vi kan dog ikke umiddelbart se tegn på, at disse foranstaltninger er gennemført og finder heller ikke at det er nødvendigt på nuværende tidspunkt. Side 13/49

14 Der er udvendige trappetrin og vanger i beton. Der ses nogle revner i betonvangerne, og tegn på at noget fugt fra jorden trænger gennem vangerne. En eventuel tætning skal udføres på ydersiden, d.v.s. nede i jorden, og det kan ikke betale sig på disse gamle vanger. Vangerne vurderes at kunne holde længe endnu, og skal derefter om mange år udskiftes til nye. Udvendig kældertrappe Selve trinnene bør dog overfladebehandles, så de ikke får frostskader. I forbindelse med overfladebehandling af kældertrapperne, bør trappetrinnene ved opgangsdørene også behandles. Her ses revner og afskalninger. Trin ved hovedtrappe Der kan være behov for mindre reparationer inden der overfladebehandles. Mod gaden ses en blændet lyskasse ved butikken. Normalt kræver kommunen at lyskasser i gaden fjernes helt. Derudover kan en overdækket lyskasse give nogle fugtproblemer, hvis overdækningen begynder at blive utæt. På lidt længere sigt kan det derfor blive nødvendigt at fjerne lyskassen helt. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER KÆLDER OG FUNDERING En efterisolering af kælderydervæggene bør udføres udefra, hvilket kræver opgravning langs alle facaderne. Dette gøres normalt kun, hvis der alligevel skal graves op, eksempelvis til etablering af dræn. Side 14/49 Indvendig efterisolering af kælderydervæggene kan ikke anbefales, da det er forbundet med risiko for skimmelsvamp.

15 Vi har derfor ingen forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for kælderen. Priser kælder og fundering DKK ekskl. moms Afsat til eftergang og overfladebehandling af kældertrapper og trappetrin Opgravning af 1 lyskasse inkl. blænding og retablering Facader / sokkel Gadefacaden er udført i blank mur. Facaden er generelt i god stand. Der ses ikke udvaskede fuger i væsentligt omfang. Enkelte steder ses sætningsrevner i brystningsmurværket d.v.s. under vinduerne. Dette er sædvanligt for muret byggeri. Revnerne har på nuværende tidspunkt ikke et omfang, som berettiger til at der opstilles stillads eller lift for at udbedre dem. Ved karnapperne ses nogle revner i hjørnestolperne. Her er der formentligt et indmuret/indpudset bærejern i stål, som kan være i gang med at ruste. Sætningsrevne Revne i karnapsøjle Det anbefales, at der holdes øje med om revnerne udvikler sig væsentligt. Inden der iværksættes udskiftning af vinduer, bør der foretages stikprøveundersøgelse af jernene. Når der opstilles stillads på ejendommen af anden grund, bør karnapperne inspiceres og om nødvendigt repareres. Side 15/49

16 Gårdfacaden er i samme relativt gode stand som gadefacaden. Sålbænke er udført i skifer som mod gaden, og disse er i god stand. Gårdfacaden I forbindelse med at der opstilles stillads, bør facaderne eftergås, da alle reparationer her kan udføres billigt fra stilladset som allerede er betalt. Der er altaner på facaderne mod gaden og gården. Altanerne er lette altaner i metal, og fremstår i god stand. Altan ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER FACADER/SOKKEL Facaden udgør en stor overflade, og står for en stor del af bygningens samlede varmetab. Eksempel på isolering Den korrekte måde at efterisolere en muret facade er ved udvendig isolering afsluttet med eksempelvis puds, skærmtegl eller andet. Det vil dog forandre bygningens udseende væsentligt, og erfaringsmæssigt giver kommunen ikke tilladelse til dette. Side 16/49 Det kan overvejes på lang sigt at udføre udvendig isolering mod gården. Den første overvejelse kan ske i forbindelse

17 med en eventuel beslutning om udskiftning af vinduer. Herved kan vinduerne flyttes ud i niveau med den nye facadelinje, så der opnås en pæn løsning uden kuldebroer. Eksempel på færdig overflade Med de nuværende energipriser kan isoleringen ikke i sig selv betale sig. Dette skyldes både at energipriserne er lave, men også at facaderne er i så god stand, at der ikke er nogen væsentlig udgift til istandsættelse af facaden som kan modregnes. Der vil være en øget komfort i lejlighederne ved at værelser og køkkener har lune ydervægge. Derudover vil afkølingen på fjernvarmevandet blive bedre, fordi radiatoranlægget vil være overdimensioneret efter isoleringen. Dette vil nok kræve en ny indregulering af varmeanlægget. Ifølge SBIs standardfordeling af varmetab, er varmetabet knap årligt gennem facaderne, hvoraf gårdfacaden udgør ca. 45 %. Efterisolering reducerer typisk varmetabet med 80 %, hvilket svarer til en besparelse over de næste 30 år på ca. kr inkl. moms. Det er ifølge både SBI og Byggeteknisk Erfaringsformidling (BYG-ERFA) muligt at udføre indvendig isolering med 50 eller 100 mm isolering, forudsat at det udføres omhyggeligt efter gældende forskrifter. Side 17/49 Dette betyder blandt andet at facadens fuger bør udkradses og omfuges for at undgå frost- og fugtskader. De nye fuger skal udføres plane med stenene (skrabefuger). Der er således tale om et fælles projekt for hele ejendommen, ikke et individuelt projekt.

18 Det har vist sig, at der ofte opstår problemer med skimmelsvamp, når der isoleres indvendigt, ligesom der kan opstå rådskader i etagebjælkerne, som ligger uden for ydermuren, hvor der er blevet koldere og dermed mere fugtigt. Den indvendige isolering kræver nedtagning af stuk, afrensning af tapet, flytning af radiatorer, el-installationer. Der skal etableres dampspærre med sikker overgang til alle gennembrydninger, herunder nye lysninger til vinduerne. Den bygningsmæssige risiko står efter vores vurdering ikke mål med besparelsen, hvorfor vi ikke anbefaler, at der efterisoleres indvendigt for at opnå varmebesparelse. Priser facader/sokkel DKK ekskl. moms Afsat til inspektion af karnapper fra lift Afsat til eftergang af gadefacaden i forbindelse med opstilling af stillads Afsat til eftergang af gårdfacaden i forbindelse med opstilling af stillads Udvendig isolering af gårdfacaden afsluttet med puds, udført i forbindelse med udskiftning af vinduer Anslået besparelse over 30 år ved udvendig isolering af gårdfacaden, inkl. moms Side 18/49

19 5.4 Vinduer På skitsen til højre ses en del af de fagudtryk, som vi bruger om vinduer. Samtlige vinduer og altandøre til gaden er vindueselementer udført i træ med termoglas. Vinduerne har en udvendig beklædning i pulverlakeret aluminium. Vinduerne er udskiftet i år Der ses flere steder fugtskader på vinduerne. Dette skyldes tilsyneladende at der dannes kondens på vinduerne i ret store mængder. Der dannes let kondens langs termoglassets kanter, da der her sidder et afstandstykke i metal, som gør glassets overflade meget kold. Man er i dag gået væk fra at benytte metal i termoglas. Der ses dels nedbrydning af isætningslisten på indersiden mellem træ og termoglas. Desuden ses begyndende nedbrydning af bundrammestykket, især tapsamlingen mellem bundrammestykket og siderammestykket, som har en tendens til at løsne sig. Vindue med defekt tapsamling Nogle beboere oplyser at vinduerne trækker. Dette skyldes i mange tilfælde blot kuldenedfald fra vinduerne, fordi de ikke isolerer så godt. Side 19/49

20 Dette er især et problem, når radiatorerne ikke er placeret under vinduerne til at modvirke dette. Der kan dog i nogle tilfælde være tale om at vinduer og døre skal eftergås og justeres. Ejendommen kan overveje at iværksætte dette, eksempelvis i nogle lejligheder med konkrete klager, for at se om det hjælper. Vindue mod gård Termoglas begynder at punktere efter ca år, og alle vinduerne må forventes at være punkteret efter år. Der vil således indenfor de kommende 1o år være en stor udgift til udskiftning af termoglas. Vinduerne er isat med en blød fuge mellem karmen og murværket. Fugen holder normalt år, og burde derfor være i ret dårlig stand. Vi har dog ikke set tegn på nedbrydning af fugerne, eller at de slipper langs vinduer eller murværk. Fuge mellem karm og murværk Det er vores vurdering, at ejendommen på længere sigt er bedst tjent med at udskifte vinduerne. Indtil udskiftningen bør der bruges så få penge som muligt på vinduerne, herunder at der ikke udskiftes punkterede termoglas i større omfang. Vinduerne kan udskiftes til vinduer med samme principielle udførelse som de nuværende, dog med de optimeringer som er sket i de seneste 20 år. Side 20/49 Fordelene ved at få nye vinduer vil være: Kvaliteten af vinduer er forbedret siden 1990 erne m.h.t. produktionsdetaljer, trækvalitet, certificering etc. Alle termoglassene vil være nye, så den meget store udgift til jævnlig udskiftning af punkterede termoglas i de kommende 10 år er sparet.

21 Vinduerne vil have en væsentligt bedre isoleringsevne - nye vinduer næsten dobbelt så isolerende som de nuværende. Med bedre isoleringsevne kommer også mindre kondensdannelse på indersiden af vinduerne og mindre følelse af træk. Vinduerne kan udføres med en bedre lyddæmpning end de nuværende. Alle tætningslister vil være helt nye. Alle fuger mellem vinduerne og murværket vil være helt nye. Hvis der træffes beslutning om at udskifte vinduerne, kan selve udskiftningen vente til omfanget af punkterede vinduer bliver for stort. Det er svært at sige, hvor mange år dette tager. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER VINDUER Vinduers isoleringsevne måles i U-værdier. U-værdien fortæller, hvor meget varme, der strømmer ud gennem en kvadratmeter. Jo højere U-værdi jo højere varmetab og dermed energiforbrug. På termofotoet kan man se, hvor kolde kanterne på et termoglas fra 1990 erne er. Kravene til vinduers isoleringsevne (U-værdi) har gennem tiden været: , , ,9 ( Jeres vinduer) Side 21/49 Kravet skulle kun overholdes midt på glasset, hvor glasset isoleres bedst. Langs kanterne er der væsentlige kuldebroer fordi afstandsstykket mellem glasset er udført i aluminium. I dag er der krav om måling af varmetab, som gennemsnit

22 for hele vinduet, hvilket har medført, at producenterne har optimeret hele vindueskonstruktionen for at få reduceret varmetabet. Ved sammenligning mellem de nuværende og nye vinduer er det derfor antaget, at det nuværende vindues U-værdi i gennemsnit er 3,0. De nye vinduer har en U-værdi på ca. 1,6. Ifølge SBIs standardfordeling af jeres samlede varmetab (se afs. 4.3) er vinduernes varmetab knap kr. årligt. Ud fra SBIs standardfordeling, vinduernes U-værdier før og efter, og de nuværende energipriser, kan I forvente besparelse på ca. kr inkl. moms over 30 år. Priser vinduer DKK ekskl. moms Gade: Udskiftning af alle vinduer og altandøre inkl. kældervinduer til træ-/aluvinduer Gård: Udskiftning af alle vinduer og altandøre inkl. kældervinduer til træ-/aluvinduer Anslået varmebesparelse over 30 år ved udskiftning af alle vinduer til træ-/aluvinduer, kr inkl. moms Udvendige døre Ejendommens udvendige døre er trædøre i varierende stand og alder. Gadedørene er med udvendig aluminiumsbeklædning ligesom vinduerne. Side 22/49 Dørene er udsat for megen trafik, og får derfor løbende skader og knubs, som klares som en del af den løbende vedligeholdelse

23 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER UDVENDIGE DØRE Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for de udvendige døre. 5.6 Trapper Bygningen har 7 hovedtrapper, som går fra gaden til lejlighederne, kælderen og taget. Trappekonstruktionen er beton. Væggene er malet med chipslak ( ding-dong-maling ), som er en slidstærk og robust overflade. Overfladerne er i fin stand. Trappetrin og reposer er belagt med linoleum, som også er i god stand. Dørene til lejlighederne er de oprindelige trædøre. Dørene er forsynet med tætningslister i træ, og vurderes umiddelbart at overholde de krav som gælder for ældre beboelsesejendomme m.h.t. cirkulære om brandsikring. Her taler man om "tætsluttende døre", som normalt betragtes som havende en gennembrændingstid på 10 minutter. Dørene kan efter nutidig standard dog ikke betragtes brandmæssigt effektive. Side 23/49

24 Det kan på et tidspunkt overvejes at udskifte dørene til lejlighederne. De nye døre vil være udført uden brevsprække, da der er fælles postkasseanlæg i opgangen. Dørene vil have 3- punktlukke som sikrer at dørene slutter tæt. Udskiftning til nye døre giver en del fordele: Bedre sikring ved brand. Bedre lyddæmpning. Bedre varmeisolering. Bedre sikring mod indbrud. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - TRAPPER Vi har ingen forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for trapperne. Priser - trapper DKK ekskl. moms Udskiftning af 68 hovedtrappedøre til brand- og lyddøre Porte / gennemgange Ingen bemærkninger. Side 24/49

25 5.8 Etageadskillelser Etageadskillelserne er ifølge de oprindelige bygningstegninger udført som 20/25 c m træbjælker, som ligger fra ydervæggene til midterskillerummet, med ca. 1 meters afstand. Princip for etageadskillelse i træ, med indblæst isolering Midt på bjælkerne er der et lag brædder, hvor der oprindeligt er udlagt ler (indskudsler), som med tiden tørrer og minder mere om sand. Formålet med indskudsler er at forsinke en brand i at sprede sig. Ved karnapper, altaner og badeværelser er etageadskillelsen udført med I-formede stålprofiler, formentlig for at opnå en tilstrækkelig bæreevne. Mod loftet er der efterfølgende indblæst isolering mellem forskalling og indskudsbrædder. Isolering i kælderloft Mod kælderen er der isoleret mellem de synlige træbjælker i etageadskillelsen. Side 25/49

26 Etageadskillelserne mellem lejlighederne har brædder på oversiden. På undersiden er der forskallingsbrædder med rørpuds. Loft uden revner Denne loftskonstruktion revner let ved bevægelser, ligesom ståltråden som holder rørpudsen med tiden kan ruste, især i de øverste lejligheder på grund af utætheder. Revnerne kan reduceres væsentligt ved at opsætte filt. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - ETAGEADSKILLELSER Vi har ingen forslag til energi- og ressourcebesparende tiltag for etageadskillelserne 5.9 WC / bad Ejendommens badeværelser er forskellige med hensyn til alder og udførelse. Badeværelser etableres eller renoveres normalt som et individuelt arbejde af den enkelte beboer. Der er ikke i denne rapport taget stilling til den tekniske udførelse eller lovligheden af de etablerede badeværelser. Eksempel på badeværelse Ansvaret for overfladernes beskaffenhed og tæthed påhviler normalt den enkelte lejlighed, men eventuelle skader fra utætte vægge og gulve kan medføre skader på bygningen, som man eventuelt ikke vil kunne få dækket af beboeren, dennes forsikring eller ejendommens forsikring Side 26/49

27 Boligforeningen bør derfor i et omfang interessere sig for, at disse konstruktioner er i god stand. Eksempel på gulvafløb Der opstår erfaringsmæssigt af og til tvister vedrørende renoverede badeværelser i forbindelse med køb/salg af lejligheder, hvorfor det også er i den enkelte beboers interesse at konstruktionerne er i orden. Vi anbefaler at ejendommen gør beboerne opmærksomme på, at de skal søge information om hvordan en tidssvarende badeværelseskonstruktion opbygges, når de renoverer deres baderum. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER WC /BAD Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for wc-/baderum Køkken Alle lejligheder er forsynet med køkken, som i mange lejligheder er fornyet siden opførelsen. Eksempel på køkken Renovering af køkkener sker løbende som individuel forbedring af den enkelte beboer. Side 27/49 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - KØKKEN Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for køkkenerne.

28 5.11 Varmeanlæg Ejendommen har centralvarmeanlæg, forsynet fra en vandbaseret fjernvarmecentral med pladevarmeveksler. Varmecentralen ligger i kælderen under ejendommen. Pladeveksler i varmecentral samt uisoleret ventil. Varmecentralen forsyner desuden ejendommen med varmt brugsvand fra en varmtvandsbeholder. Varmtvandssystemet er ikke forsynet med elektrolyseanlæg, hvis formål er at beskytte varmtvandsbeholder og varmtvandsrør mod korrosion. Rummet som varmecentralen ligger i er ret varmt, ligesom der ses rør, bøjninger og ventiler som kan isoleres bedre. En sådan efterisolering har normalt en meget kort tilbagebetalingstid, og kan der for anbefales. Varmtvandsbeholder i varmecentral. Reguleringen af fremløbstemperaturen fra varmecentralen til radiatorerne reguleres af et automatikanlæg, med motorstyrede reguleringsventiler, som åbnes og lukkes automatisk efter målinger af udetemperaturen. Side 28/49

29 Varmecentralen fremstår velholdt og tidssvarende med nyere pumpe til varme, reguleringsventiler og klimastatanlæg. Automatikanlæg i varmecentral. Det bør dog overvejes at udskifte cirkulationspumpen til anlægget for cirkulation af varmt brugsvand til energibesparende pumpe. Cirkulationspumpe til varmt brugsvand. Side 29/49 Radiatoranlægget er et ældre 1-strenget anlæg med øvre fordeling. Erfaringsmæssigt er der ofte problemer med at få fordelt varmen til de nederste lejligheder ved denne type anlæg. Varmen bliver brugt af de øverste lejligheder inden det varme vand løber ned gennem etagerne og derfor er der kun meget lidt varmtvand til de nederste radiatorer. Dette problem kan ofte afhjælpes ved at hæve pumpetrykket.

30 Radiatorer er forsynet med termostatventiler. Eksempel på termostatventil på radiator. Radiatoranlægget er forsynet med individuelle elektroniske varmefordelingsmålere, og opfylder derfor lovkrav pr. den 1/ om individuel fordeling af varmeudgifterne. Eksempel på varmefordelingsmåler på radiator. Der er nyere strengreguleringsventiler på loftet til varmestigstrengene med indbyggede afspærringsventiler, hvis formål er at fordele varmen korrekt i ejendommen. Eksempel på strengreguleringsventiler på loftet. Side 30/49

31 Visse steder i kælderen og på loftet er isoleringsmaterialet beskadiget. Det er sandsynligt, at der forekommer asbest i isoleringsmaterialet. Der bør foretages en undersøgelse af dette, og efterfølgende forsegling af evt. blotlagt asbestholdigt materiale. Eksempel på isolering på hovedledninger til varme på loftet. Side 31/49

32 Stigstrengene og radiatorerne er generelt placeret i midten af bygningen. Eksempel på radiator placeret midten af bygningen. En del af de oprindelige radiatorer er blevet udskiftet efterhånden som de er gennemtærede, eller fordi de oprindelige har givet for lidt varme. Selvom radiatoranlægget med løbende vedligeholdelse kan holde mange år endnu, bør det overvejes at udskifte det samlede radiatoranlæg til et nyt to-strenget anlæg med radiatorerne placeret under vinduerne. Radiatorerne på det nuværende radiatoranlæg er fortrinsvis placeret i midten af bygningen, hvilket bevirker at der ved stort opvarmningsbehov er meget varmt i lejlighederne nær radiatorerne, og meget koldt ved vinduerne/ydervæggene. Side 32/49

33 Med et nyt to-strenget radiatoranlæg med radiatorerne placeret under vinduerne, vil man opnå en jævn fordeling af varmen i hele lejligheden, da radiatorerne bryder kuldenedfaldet fra vinduerne. Med et to-strenget radiatoranlæg vil det være muligt at regulere varmen på sådan en måde at alle lejligheder vil få ensartet varme til deres radiatorer. Pga. den bedre komfort med radiatorerne placeret under vinduerne, vil det være muligt at nedsætte temperaturniveauet på varmeanlægget og i lejlighederne, med varmebesparelse til følge. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VARMEANLÆG Vi har ingen forslag til energibesparende eller ressourcebesparende foranstaltninger på varmeanlægget. For overvejelser vedrørende solvarme henvises til afsnit 6.01 Priser - varmeanlæg Udskiftning af 1 stk. cirkulationspumpe til cirkulation af varmt brugsvand til energibesparende pumpe DKK ekskl. moms Isolering af ventiler og flanger mv. i varmecentral Udskiftning af hele radiatoranlægget, alt inkl., herunder nye radiatorer under vinduer, isolering af brystninger under vinduer og alle retableringsarbejder Anslået beløb til asbestundersøgelse, rengøring og forsegling af evt. blotlagt asbest Side 33/49

34 5.12 Afløb Ejendommen har faldstammer, som afleder spildevand fra køkkener og badeværelser. Det ser ud til at alle faldstammerne er udskiftet til nye rustfri i nyere tid. Disse faldstammer fremstår i god stand Eksempel på faldstamme af rustfri stål. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - AFLØB Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for afløbsinstallationen Kloak Kloakledninger findes i form af afløbsledninger fra køkken og toilet, tagvand fra tagrender og nedløbsrør, og overfladevand fra gården. Det er ikke muligt at beskrive konstruktion og tilstand af kloakledningerne, idet disse er begravet langt under jorden. Overfladebrønd i gården Side 34/49 Det er nødvendigt at foretage en kloak-tv undersøgelse for at få kendskab til kloakledningerne. Vi har dog ikke ved besigtigelsen set forhold, som giver anledning til at en tvinspektion skal have høj prioritet.

35 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - KLOAK Der er i mange ejendomme mulighed for at etablere et anlæg for nedsivning af regnvand på egen grund (faskiner). Herved kommer der mindre belastning på kommunens kloakker og rensningsanlæg, ligesom det nedsivende vand på lang sigt ender som drikkevand. Eksempel på faskine En faskine er nedgravede plastkassetter, der skaber et hulrum i jorden, hvor regnvand opsamles og derefter siver ud i jorden og ned til grundvandet. Faskinerne kunne placeres under de grønne arealer i gården. Kommunen giver en vis økonomisk støtte, i form af tilbagebetaling af det oprindelige kloaktilslutningsbidrag, men i praksis er det bare et tilskud. Umiddelbart er jeres ejendom for lille til at det giver mening at etablere faskiner. Hvis der kan opnås enighed i karreen, og/eller hvis der skal udskiftes kloakledninger om mange år, bør det tages op igen. Priser - kloak DKK ekskl. moms Tv-inspektion af samtlige kloakker, inkl. spuling af kloakkerne Vandinstallation Ejendommen modtager koldt vand fra kommunalt vandstik. Det varme vand produceres i en varmtvandsbeholder i varmecentralen. Side 35/49 Den samlede installation er en nyere installation, der er udført i rustfri stålrør, dog med enkelte dele i galvaniseret stål og messing.

36 Det kolde brugsvand fordeles via hovedledninger i kældrene og det varme brugsvand via hovedledninger på lofterne til stigstrenge til køkkener og badeværelser. Der er monteret afspærringsventiler ved alle afgreninger på brugsvandsinstallationen. Afspærringsventilerne på det varme brugsvand er nyere rødgods membranventiler og fremstår i god stand. Afspærringsventilerne på det kolde brugsvand er af ældre dato, af galvaniseret stål, og bør udskiftes. Eksempel på afspærringsventil i kælder til koldtbrugsvandsledning. Eksempel på afspærringsventil på loft til varmtbrugsvandsledning. Eksempel på afspærringsventil samt strengreguleringsventil til det varmebrugsvand i kælder. Side 36/49

37 Der ses der mange tæringer på brugsvandsinstallationerne ved galvaniserede samlinger, såvel i kælderen og i lejligheder. Dette skyldes sandsynligvis galvanisk tæring der sker ved en reaktion mellem rustfri stål eller kobber og de dele der er udført i et mindre ædelt metal såsom messing og galvaniseret stål. Eksempler på tæringer på brugsvandinstallationer i lejligheder og kælder. Side 37/49

38 Eksisterende stålbøsninger er anvendt ved rørgennemføringen af stigstrenge i etageadskillelser. Dette er uhensigtsmæssigt da de tærer hurtigere end de nye stigstrenge og derfor skal udskiftes før det er nødvendigt at udskifte stigstrengene. Eksempel på tæring ved eksisterende bøsninger. Brugsvandsinstallationerne udført i messing og galvaniseret stål bør udskiftes til installationer i rustfri stål eller rødgods indenfor få år. Side 38/49 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Ved etablering af vandmålere falder det samlede forbrug typisk med % som følge af individuel afregning. Der er dog en tilhørende udgift til aflæsning og udarbejdelse af regnskab, ligesom målerne har en vis levetid som skal fordeles på hvert år.

39 Priser vandinstallation Anslået udgift til udskiftning af brugsvandsinstallationer udført af galvaniseret stål og messing for koldt og varmt brugsvand. DKK ekskl. moms Gasinstallation Der er indlagt gas i ejendommen, som indføres og fordeles i kælderen. Gaskomfur Lejlighederne er en del steder forsynet med gaskomfur. Gasnettet ser ved visuel bedømmelse ud til at være i rimelig god stand. Der forventes ikke udgifter i forbindelse med gasinstallationerne udover almindelig løbende vedligeholdelse. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - GASINSTALLATION Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for gasinstallationen. Side 39/49

40 5.16 Ventilation Ejendommen har kanaler til naturlig ventilation i køkkener og badeværelser, der afsluttes i udluftningshætter i tagfladen. Det er uhensigtsmæssigt at der tilsluttes ventilatorer til disse kanaler. Kanalerne er beregnet til at der er undertryk i dem, som følge af sug fra hætterne, og er derfor ikke nødvendigvis tætte. Tilslutning af ventilatorer kan presse luft ud til de øvrige lejligheder, hvilket blandt andet kan give lugtgenere. Jo kraftigere ventilatorer jo større problem. Set over et døgn er det tvivlsomt, om en el-ventilator placeret på aftrækskanalen bidrager til at ventilere lejligheden. Ventilatoren kører måske samlet i 30 minutter på en dag. De resterende 23½ time blokerer den for den naturlige ventilation, som ville have været gennem kanalen. Kanalerne kan være tilstoppede af skidt fra årenes løb, så effekten af kanalerne kan være væsentligt nedsat. Udluftningskanalerne bør løbende eftergås og renses så deres funktion igen bliver tæt på det optimale. Rensningen er en specielopgave, som kun bør udføres af firmaer med stor erfaring på området, idet snavset i kanalerne ellers kan tilsmudse bygningsdele og inventar, hvis det ikke opsuges direkte i forbindelse med rensningen. Side 40/49 En effektiv rensning kræver, at der er fri adgang til alle kanalernes udmunding i lofterne, hvilket indebærer, at eventuel-

41 le nedhængte lofter skal delvist nedtages. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VENTILATION Den mest energirigtige måde at ventilere boligerne er med et ventilationsanlæg med varmegenvinding. Anlægget suger en bestemt luftmængde fra lejlighedernes køkken og badeværelser, så der ikke bliver for fugtigt. Samtidigt genvindes en del af energien fra den varme luft fra lejligheden, og bruges til opvarmning. Varmen fra udsugningsluften varmeveksles over til indblæsningsluften som føres ned i andre rum. Fordelen er at der ikke kommer træk Til højre ses 2 forskellige principper for opbygning af et nyt ventilationsanlæg. Der er store omkostninger forbundet med at etablere et sådant anlæg i en eksisterende ejendom. Der skal findes plads til kanaler, både fra udsugningsmotoren ned til lejlighederne, og bagefter internt i selve lejlighederne. Erfaringsmæssigt er der tale om udgifter på ekskl. moms pr. opgang. Vi forventer ikke at ejendommen vil etablere et sådant anlæg indenfor de kommende 10 år, og udgiften er derfor ikke anført. Varmen fra udsugningsluften opfanges af en varmepumpe, som hjælper med at forvarme det varme vand eller radiatorerne. Fordelen er at der ikke skal etableres en særskilt kanal til erstatningsluft. Priser - ventilation DKK ekskl. moms Rensning af udluftningskanaler Side 41/49

42 5.17 El / svagstrøm Ejendommens el-forsyning består dels af en fælles installation, dels af hovedledninger frem til hver lejligheds egen installation. Trappelys Den fælles installation er eksempelvis trappelys og lys på loft og i kælder. Disse fremstår umiddelbart i god stand. Hovedledningerne er fremført til målertavle i hver lejlighed. I de besigtigede lejligheder er installationerne grundlæggende de oprindelige, med tilføjede installationer gennem årene. Det må derfor forventes at installationerne mange steder er de oprindelige stofledninger. Disse fungerer fint hvis de lades være i fred, men ofte kan isoleringen gå i stykker hvis der arbejdes med dem. Gruppetavle i lejlighed Installationen frem til målertavlen er normalt boligforeningens anliggende, mens installationen efter målertavlen vedligeholdes af den enkelte beboer. En nøjagtig vurdering af el-installationernes tilstand kræver eftersyn af en el-installatør, men vi vurderer umiddelbart ikke at dette er relevant. Side 42/49

43 Der er adgangskontrol til hovedtrapperne i form af et dørtelefonanlæg. Anlægget fungerer tilsyneladende som det skal. Dørstation Hvis boligforeningen føler et behov for at øge sikkerheden omkring adgang til hovedtrapperne, kan det overvejes på et tidspunkt at udskifte anlægget til et system med adgangskontrol. Herved kan det undgås at udlåne nøgler til firmaer og myndigheder, i stedet kan der anvendes en brik som kan annulleres hvis den ikke returneres. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER EL/SVAGSTRØM Størsteparten af ejendommens el-forbrug aftages af de enkelte beboere, og er ikke synligt for boligforeningen. Boligforeningen kan således primært begrænse el-forbruget ved at sikre at belysning løbende sker med de optimale lyskilder i forhold til funktion og el-forbrug. For etablering af solceller henvises til afs Priser el/svagstrøm DKK ekskl. moms Nyt dørtelefonanlæg inkl. ny kabling, nye dørtelefoner og adgangskontrol med brikker Øvrige bygningsdele Ingen foranstaltninger Side 43/49 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER ØVRIGE BYGNINGSDELE Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag under dette punkt.

44 5.19 Private friarealer Boligforeningen indgår i den fælles gård for hele karreen. Den fælles gård fremstår velindrettet og funktionel, og kræver kun løbende vedligeholdelse. Gårdrum Der ses nogle revner i asfaltbelægningen, som bør udbedres. Vi forudsætter at gårdlauget generelt står for vedligeholdelsen af gårdrummet. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER PRIVATE FRIAREALER Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for de private friarealer Byggeplads/ stillads Når man sætter større byggearbejder i gang skal der afsættes et beløb til byggepladsindretning til opstilling af skure, materiale- og affaldscontainere, byggestrøm, vand og afløb etc., hvilket erfaringsmæssigt andrager ca. 5 % af håndværkerudgifterne. Når der skal udføres byggearbejder på ejendommens tag, facader og vinduer er det nødvendigt at opstille stillads. Side 44/49 Priser byggeplads/stillads DKK ekskl. moms

45 Priser byggeplads/stillads DKK ekskl. moms Opstilling, leje og nedtagning af stillads mod gade til arbejder på facader og vinduer Opstilling, leje og nedtagning af stillads mod gård til arbejder på facader og vinduer Side 45/49

46 6 Diverse uforudsete udgifter Når der gennemføres byggearbejder på en ældre ejendom, er det ofte er vanskeligt at forudsige, hvad der gemmer sig i de gamle konstruktioner. Vi har i vedligeholdelsesplanen foreløbigt afsat 10 % til diverse uforudsete udgifter, idet dette erfaringsmæssigt er et tilstrækkeligt beløb. Det er også vigtigt med en buffer i budgetrammen, der kan anvendes til eventuelle naturlige mindre tillægsarbejder, som boligforeningen måtte ønske udført under byggeriet. Diverse uforudsete udgifter Side 46/49

47 7 Teknisk rådgivning Ved gennemførelse af større arbejder på ejendommen, bør ejendommen søge byggeteknisk rådgivning. Byggeteknisk rådgivning omfatter: Teknisk rådgivning Side 47/49 Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov, Udarbejdelse af beslutningsgrundlag, Myndighedsbehandling, Udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale, Indhentning af tilbud fra håndværkere/ entreprenører Vurdering af tilbud, Byggestyring og koordinering af håndværkere/ entreprenører, Tilsyn med arbejdets udførelse, Afholdelse af byggemøder, Byggeregnskab, attestering af fakturaer etc., Afslutning og mangelgennemgang. Diverse forhandlinger med myndigheder. Ved at bruge en teknisk rådgiver, opnår ejendommen langt større sikkerhed for at projektet er fornuftigt sammensat i forhold til ejendommens behov, at der indhentes gode tilbud, at arbejdet udføres i en god kvalitet og at ejendommen har solid hjælp til at træffe gode beslutninger undervejs i byggeriet. Vi har i vedligeholdelsesplanen foreløbigt afsat 15 % af de

48 samlede håndværkerudgifter til teknisk rådgivning, således at der er et råderum for boligforeningen. Udgiften til teknisk rådgivning afhænger af det konkrete projekt som skal gennemføres. Når det konkrete projekt er fastlagt, kan vi oplyse den nøjagtige udgift. Teknisk rådgivning Side 48/49

49 8 Vedligeholdelsesplan I den vedlagte vedligeholdelsesplan er alle overslagspriserne i tilstandsrapporten samlet for samtlige de foreslåede arbejder. De nødvendige og ønskelige foreslåede arbejder er planlagt udført inden for en 10 års periode ud fra en vurdering af, hvornår de teknisk set bedst udføres. Vi foreslår, at den endelige prioritering foretages i nøje samarbejde mellem bestyrelsen, boligforeningens administrator og os. Vedligeholdelsesplanen kan således blive foreningens grundlag for en løbende prioritering af de arbejder, der skal udføres nu og de arbejder, der skal udføres i fremtiden. Rapporten anbefales opdateret ca. hvert år så den hele tiden holdes á jour med hensyn til priser og tidspunkter for planlægning af gennemførelse af arbejderne. Med venlig hilsen Vedligeholdelsesplan Side 49/49 Eric Prescott Bygningsingeniør Mob. (+45) [email protected]