AB Rungstedlund Overordnet tilstandsrapport

Transkript

1 A4 arkitekter og ingeniører A/S CVR-nr Tel. (+45) AB Rungstedlund Overordnet tilstandsrapport Sagsnr Januar 2015 Gladsaxevej Søborg

2 Indhold A4 arkitekter og ingeniører A/S CVR-nr Tel. (+45) Gladsaxevej Søborg 1 Indledning Kort beskrivelse af ejendommen Overordnet konklusion Ejendomsoplysninger Myndighedsoplysninger Forsikring Energimærke Tagværk Kælder og fundering Facader / sokkel Vinduer Udvendige døre Trapper Porte / gennemgange Etageadskillelser WC / bad Køkken Varmeanlæg Afløb Kloak Vandinstallation Gasinstallation Ventilation El / svagstrøm Øvrige bygningsdele Private friarealer Byggeplads/ stillads Diverse uforudsete udgifter Teknisk rådgivning Vedligeholdelsesplan... 37

3 1 Indledning Denne overordnede tilstandsrapport beskriver kort den byggetekniske stand af ejendommen AB Rungstedlund beliggende Rungsted Plads 1-21/Nærumgade 7-9/Lundtoftegade 12-34/Humlebækgade 48, 2200 København N. Formålet med rapporten er at give en overordnet vurdering af ejendommens tilstand. Boligforeningen får på denne måde et overblik over ejendommens byggetekniske tilstand. Samtidigt får boligforeningen et redskab til at gennemføre anbefalede byggearbejder i en prioriteret rækkefølge set ud fra et byggeteknisk synspunkt. Rapporten varierer i omfang og detaljeringsgrad for de enkelte bygningsdele på ejendommen, afhængigt af tilstanden. Bilag til nærværende rapport er en vedligeholdelsesplan over de foreslåede arbejder i de kommende år. Indledning Side 3/37

4 2 Kort beskrivelse af ejendommen Ejendommen ligger på Rungsted Plads 1-21/Nærumgade 7-9/Lundtoftegade 12-34/Humlebækgade 48, i Københavns Kommune. Ejendommen består ifølge BBR-ejermeddelelse af den 26/ af en karrébebyggelse opført i Ejendommen har 26 opgange med hver fem etager samt kælder og loft. I ejendommen er der i alt 229 beboelseslejligheder og 165 m² erhvervslokaler/ butikker. fornyet, men ældre. Installationen er udført dels i galvaniserede rør og dels i kobber. Ejendommen har sit eget gårdanlæg med diverse skure, bænke og borde til ophold m.v. Lejlighederne varierer i størrelse mellem 1 og 6 værelser, og er fra ca. 36 til ca. 143 m². Alle lejligheder har eget køkken og wc, men ikke alle lejligheder har baderum eller adgang hertil i.h.t. BBR-ejermeddelelsen. Kælderen bruges til, cykelrum, varmecentral, fællesrum samt lagerrum for butikkerne. På loftet er der pulterrum og tørrelofter. Taget er et sadeltag med skrå tagflader mod gade og gård. Til gadesider er facader glatpudsede. Til gårdsider er underfacader pudsede og den øverste del af facaden er i blankt murværk. Der er indlagt fjernvarme i ejendommen som producerer varme til lejlighedernes radiatoranlæg og til varmt brugsvand. Kort beskrivelse af ejendommen Side 4/37 Faldstammer er nyere stålrør. Vandinstallationen er den oprindelige hvad angår hovedledninger i kælder og stigstrenge til varmt brugsvand. Koldtvandsstigstrenge er

5 3 Overordnet konklusion Ejendommen er i god stand, når der fokuseres på de primære bygningsdele, som er de bærende fundamenter, ydervægge, hovedskillerum, etageadskillelser, trapper m.v. Det kan overordnet konkluderes, at ejendommens byggetekniske tilstand er tilfredsstillende For de sekundære bygningsdele er den bygningsmæssige standard noget mere varierende. Tagbeklædningen er udskiftet til nyt inden for de sidste 10 år og er i meget god stand. Fundamenter og kælderydervægge er i middelgod stand, og med tydelige tegn på fugtopstigning/fugtindtrængning i konstruktionerne. Facaderne mod både gadesider er nyrenoverede og fremstår i god stand. Til gårdsider er den byggetekniske tilstand mere varierende, dog uden større nedslidningsgrad. Vinduerne til gadesider er helt nye vinduer af træ med udvendige kappe af aluminium. Vinduer til gårdsider er gamle elementer af plast, som vurderes at være udtjente og derfor meget snart bør udskiftes til nye vinduer. Overfladerne på hovedtrapperne er i mindre god stand og bærer præg af nedslidning Køkkentrapperne er istandsat inden for de senere år og er i meget god stand. Overordnet konklusion Side 5/37 De tekniske installationer fungerer umiddelbart tilfredsstillende, men brugsvandsinstallationen må forventes udskiftet indenfor ca. 10 år.

6 4 Ejendomsoplysninger 4.1 Myndighedsoplysninger BBR-ejermeddelelse af d. 26/ Opførelsestidspunkt 1924 Ejendomsnummer Matrikelnummer 5097, 5098, 5099 og 5100 Udenbys Klædebo Kvarter Bebygget areal for bygningen 2726 m² 4.2 Forsikring Ejendommens forsikring er tegnet i Alm. brand. Forsikringspolicenummeret er Der ses umiddelbart ingen særlige forbehold i forsikringsdækningen for svampe- og insektskader. Rapportens anbefalinger er baseret på denne forudsætning. Samlet bygningsareal 13597m² Samlet boligareal m² Antal beboelseslejligheder 229 stk. Samlet erhvervsareal 165 m² Oplysninger fra Kulturarvsstyrelsen: Bevaringsværdi *) 4 *) Bevaringsværdi 1-3 er høj, 4-6 er middel og 7-9 er lav. Ejendomsoplysninger Side 6/37

7 4.3 Energimærke Ifølge energimærke fra 2009, er ejendommens nøgletal følgende: Energimærke (A til M): D Varmeforbrug fordelt på bygningsdele **) kr. inkl. moms Varmeforbrug, MWh *) 1352 Tag Anvendt enhedspris 700 Udsugning Udgift inkl. moms Anden ventilation *) Varmeforbruget er klimakorrigeret og uden faste udgifter.der er taget højde for årets temperatur i forhold til et normalår. Det klimakorrigerede forbrug kan sammenlignes fra år til år. Ydervægge Vinduer Varmt brugsvand Gulv/fundament **) Baseret på statistik fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBI) for alle ejendomme opført før Jeres ejendom kan have en anden fordeling. Ejendomsoplysninger Side 7/37

8 5 De vigtigste af bygningsdelene er kort beskrevet. Facaderne er registreret fra terræn og fra vinduer. Taget er registreret fra det flade tag, fra tilgængelige tagvinduer og fra loftsrummet. Vi har besigtiget et antal tilfældigt udvalgte lejligheder under registreringen for at bedømme tilstanden af de bygningsdele, som foreningen skal stå for at vedligeholde. Der er ikke taget huller i konstruktionsdele, installationer, overfladebeklædninger etc. Tilstandsrapporten indeholder ikke en vurdering af lovligheden af udførte konstruktioner og indretninger. Alle priser er angivet som håndværkerudgifter ekskl. moms i år Tagværk Tagkonstruktionen er en sadeltagkonstruktion med skrå tagflader. Tagbeklædningen er falstagsten oplagt på fast undertag. Tagbeklædning er ny og i god stand. Tagbeklædningen er for den ene halvdel af ejendommen udskiftet inden for de senere 10 år og den anden halvdel inden for de sidste 2 år. en nyere beklædning med vingeteglsten på hårdt undertag. Side 8/37 Al komplettering, som tagvinduer, faldstammeudluftninger, ventilationshætter, tagrender, nedløb etc. er fornyet samtidigt med tagfladerne.

9 Skorstene i tagkonstruktionen er istandsat samtidig med at tagbeklædningen er udskiftet og er i god stand. Tagbeklædning er ny og i god stand. Tagkonstruktion, tagbeklædning og komplettering fremstår i meget god stand. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - TAGVÆRK Det kan overvejes at etablere solceller (el-produktion) eller solfangere (varmtvandsproduktion) på ejendommen, for at reducere ressourceforbruget. Eksempel på solcelleanlæg Der kan formentlig placeres solceller på syd- og østvendte tagflader. Solcellerne producerer meget strøm om sommeren og lidt strøm om vinteren. Når solcellerne producerer mere strøm end der bruges på boligforeningens fælles el-måler, så sælges den overskydende strøm til elselskabet med det samme, time for time. De første 10 år sker det til en kunstigt høj pris, i ,28 kr./kwh. Derefter sælges til markedsprisen, som er ca. 0,50 kr./kwh. Side 9/37 Det forventes at der vil være god økonomi i at etablere et solcelleanlæg til forsyning af ejendommens vaskeri. Vaskeriet bliver stort set anvendt hele tiden og den strøm, der således bliver produceret bliver forbrugt med det samme.

10 Vi hjælper gerne med at vurdere udgiften og den tilhørende el-besparelse, hvis det har jeres interesse. Se desuden afsnittet om fælles afregning af el under afsnit Priser tagværk Etablering af solcelleanlæg Kælder og fundering Der er kælder under hele ejendommen. Ydervægge og skillevægge er udført i murværk. Kælderen anvendes til primært til cykelparkering etc. Kælder anvendes primært til cykelparkering etc. Kældermiljøet synes fornuftigt da, der ikke kan konstateres sur eller muggen luft, hvilket indikerer at den naturlige udluftning er fungerende. Der er til gadesider etableret vandret fugtsikring i form af omfangsdræn og drænplader. Kældervægge til gadesider er isoleret udvendigt. Der ses i etagebjælkernes vederlag i murværket at være foretaget imprægnering mod nedbrydning af træværket. Bjælkevederlag og vinduesoverliggere er imprægnerede. Til gårdsider er der lokalt omkring kælderdøre foretaget lodret fugtsikring i form af indskæring af stålplader umiddelbart over kældergulvet. Side 10/37 Alligevel ses særligt omkring de udvendige kælderdøre ødelagt murværk, i form af afskalninger og misfarvninger på ydervægge og lysninger. Nedbrudt murværk ved kældertrappened-

11 Det vurderes at en medvirkende årsag til disse skader kan være saltophobninger i teglstenene, som følge af kraftig saltning omkring kældertrapper over tid. gang/ kælderdør. Der er adgang til kælderen via udvendige kældertrapper og ramper samt via køkkentrapperne. Samtlige udvendige kældertrapper er fornyet/ renoveret og fremstår i overvejende god stand. Køkkentrappernes nederste del er udført i beton. Dette er en fornuftig foranstaltning, som formindsker den mængde fugt, som trækker op i trappekonstruktionen. Udvendig kældertrappe i god stand. Det bør overvejes på længere sigt at etablere vandret fugtsikring til gårdsider eventuelt suppleret med lodret fugtsikring. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER KÆLDER OG FUNDERING Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for facader/sokler. Priser kælder og fundering Etablering af vandret fugtsikring - drænplader/ isolering/ dræn til gårdsider Etablering af lodret fugtsikring - indskæring af stålplader over kældergulv Side 11/37 Afsat beløb til håndtering af forurenet jord

12 5.3 Facader / sokkel Gadefacader fremstår i glatpudset murværk, hvad angår overfacaderne og refendpudset murværk, hvad angår underfacaderne. Gadefacader er nyrenoverede og fremstår i god stand. Ejendommens facade til gadeside. Gårdfacader fremstår i blankt murværk, hvad angår overfacader og i glatpudset murværk, hvad angår underfacader. Underfacaden er i områder nedbrudt (omkring kælderdøre jf. afs. nr. 5.2). Der ses sætningsrevner i et omfang både på overfacader og underfacader. Facaderne er i deres konstruktion en række søjler ga ende fra tag til fundament, forbundet af det murværk som ligger over og under vinduerne. Ejendommens facade til gårdside. Søjlerne følges ikke nødvendigvis ad når der er temperaturskift, rystelser eller små ændringer ved fundamentsniveau. Det er derfor forventeligt og normalt at der løbende opstår små sætningsrevner. Det anbefales at der foretages reparation af murværk og puds omkring kælderdøre. Sætningsskade i murværk til gårdside. Det anbefales ligeledes at der i forbindelse med stilladskrævende arbejder på gårdfacader afsættes beløb til udbedring af skader og defekter i murværk og puds. Side 12/37 Skal vinduer til gårdsider udskiftes anbefales det at etablere naturskifersålbænke under samtlige vinduer.

13 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER FACADER/SOKKEL Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for facader/sokler. Priser facader/sokkel Afsat beløb til eftergang og reparation af gårdfacader i forbindelse med andet stilladskrævende arbejder Udskiftning af sålbænke under samtlige vinduer til gårdsider i forbindelse med udskiftning af vinduer Afsat beløb til reparation af murværk omkring kælderdøre etc Vinduer Samtlige vinduer til gadesider er nye vindueselementer udført i træ med udvendig kappe af aluminium og energiruder. Vinduerne i underfacader er udskiftet i år 2005 og vinduer i overfacader i år Vinduerne er udført, som dannebrogsvinduer. Det vil sige, at vinduets karmpartier er opdelt lodret og vandret og forsynet med oplukkelige rammer i både de nederste og øverste felter. Nyt dannebrogsvindue til gadeside - træ/ alu. Vinduer til gårdsider er udført i plast med termoruder. Vinduerne vurderes at være ca år gamle. Vinduerne er generelt dårligt fungerende, utætte og det anbefales at planlægge med en udskiftning til nye elementer som vinduer til gadesider. Side 13/37 Fordelene ved at få nye vinduer, uanset typen, vil være:

14 ! Kvaliteten af vinduer er forbedret væsentligt siden 1980 erne m.h.t. produktionsdetaljer, trækvalitet, holdbarhed på termoglas, certificering etc.! Alle termoglassene vil være nye, så den meget store udgift til jævnlig udskiftning af punkterede termoglas i de kommende 10 år er sparet.! Vinduerne vil have en væsentligt bedre isoleringsevne - nye vinduer er ca. dobbelt så isolerende som de nuværende.! Med bedre isoleringsevne kommer også mindre kondensdannelse på indersiden af vinduerne.! Vinduerne kan udføres med en bedre lyddæmpning end de nuværende.! Alle tætningslister vil være helt nye.! Vinduerne skal ikke vedligeholdes med maling hvert 8-10 år som trævinduerne skal. Gammelt vindue til gårdside - plast. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER VINDUER Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for vinduerne. Priser vinduer Udskiftning af samtlige vinduer til gårdsider til nye trævinduer med udvendig kappe af aluminium, energiklasse C Opgradering af nye vinduer til gårdsider til energiklasse A (2020 krav) Side 14/37

15 5.5 Udvendige døre d Ejendommens udvendige gadedøre er klimadøre i hårdt træ. Dørene er etableret i Dørene er i god stand. Dør til hovedtrapperum - i god stand. Dørene er dog udsat for megen trafik, og får derfor løbende skader og knubs, som klares som en del af den løbende vedligeholdelse. Ejendommens døre til køkkentrapperum er ældre plast-/ alu døre. Dørene bærer præg af nedslidning og er vanskelige at justere, som følge af materialesammensætningen. Det anbefales at der planlægges med en udskiftning af samtlige døre til køkkentrapperummene til nye døre. Nye døre anbefales udskiftet til klimadøre af træ. Dør til køkkentrapperum - nedslidt. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER UDVENDIGE DØRE Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for de udvendige døre. Priser udvendige døre Side 15/37 Udskiftning af samtlige døre til køkkentrapperum til nye døre i hårdt træ

16 5.6 Trapper Bygningen har 26 hovedtrapper. Indgangsreposer i hovedtrapperum er støbt i beton og belagt med klinker. I de besigtigede trapperum synes ikke at være tegn på oprustning af bærejern i betonkonstruktionerne. Indgangsrepos i hovedtrapperum belagt med klinker. Trappekonstruktionen er udført i træ. Væggene i hovedtrapperummene er pudsede og malede, lige som undersider af trappeløb og reposer. Trappetrin og reposer er belagt med linoleum fra stueetage til mellem 1. og 2. sal. Her fra fremstår trin og reposer som lakerede trækonstruktioner. Trappeløb etc. i hovedtrapperum. Døre til lejlighederne er ejendommens oprindelige og fremstår generelt med nedslidninger i malingslaget etc. Hovedtrapperummene bærer generelt præg af slid og trænger til istandsættelse/ renovering. Der ses et enkelt hovedtrapperum, der har gennemgået en renovering og tjener som udfald for de øvrige. Entrédøre i hovedtrapperum. Efter oplysning fra ejendommen planlægges med en generel istandsættelse/ renovering af hovedtrapperummene. En istandsættelse/ renovering vil omfatte: Side 16/37! Reparation af puds og sætningsrevner,! Afrensning af løs maling,

17 ! Slibning og spartling af vægge og lofter,! Eftergang af træværk inkl. døre,! Slibning og fugning af træværk,! Filt på vægflader,! Maling af lofter, vægge og træværk.! Pålægning af linoleumsbelægning på trin og reposer. Køkkentrapperum. Der er ligeledes 26 køkkentrapperum i ejendommen. Samtlige køkkentrapperum har gennemgået i gennemgribende istandsættelse/ renovering afsluttet i 2010 og fremstår i god stand. Køkkentrappedør. Trappekonstruktioner er udført i træ. Vægge er pudsede og beklædt med filt og malerbehandlet ligesom undersider af reposer og trappeløb. Alt træværk er malerbehandlet. Trin og reposer er belagt med linoleum. Dørene til lejlighederne både i hovedtrapperum og køkkentrapperum er ejendommens oprindelige trædøre. Dørene er forsynet med tætningslister i træ, og vurderes umiddelbart at overholde de krav som gælder for ældre beboelsesejendomme m.h.t. cirkulære om brandsikring. Her taler man om "tætsluttende døre", som normalt betragtes som havende en gennembrændingstid på 10 minutter. Dørene kan efter nutidig standard dog ikke betragtes brandmæssigt effektive. Side 17/37 Dørene har de oprindelige låsekasser, som fastholder dørene i et punkt. Dørene er derfor ikke helt rette, og det ses flere steder at tætningslisten gaber lidt i forhold til døren.

18 Mange døre er efterfølgende forsynet med ekstralås, ofte fordi den gamle låsekasse ikke fungerer, eller har et forældet nøglesystem. Det kan overvejes at udskifte dørene til lejlighederne. De nye døre kan udføres, så de passer til ejendommen, uden at være mage til de oprindelige, eller kan mod en merpris udføres så de er næsten identisk med de eksisterende. De nye døre vil være udført uden brevsprække, da der er fælles postkasseanlæg i opgangen. Dørene vil have 3- punktlukke som sikrer at dørene slutter tæt. Udskiftning til nye døre giver en del fordele: Eksempel på brand- og lyddøre! Bedre sikring ved brand.! Bedre lyddæmpning.! Bedre varmeisolering.! Bedre sikring mod indbrud. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - TRAPPER Vi har ingen forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for trapperne. Priser trapper Grundig istandsættelse af 25 hovedtrapperum, herunder reparation af puds og sætningsrevner, afrensning, filt på vægge og løbsundersider/lofter, maling af alle flader Udskiftning af linoleum på 25 hovedtrapper Side 18/37 Udskiftning af 229 hovedtrappedøre til nye standard brand- og lyddøre med fyldninger, i udseende som passer bedst muligt til ejendommen

19 Priser trapper Udskiftning af 229 køkkentrappedøre til nye standard brand- og lyddøre med fyldninger, i udseende som passer bedst muligt til ejendommen Porte / gennemgange Ejendommen har en portgennemgang fra Lundtoftegade til gårdanlægget. Vægge og lofter er pudset. Portrum fra gårdanlæg til Lundtoftegade. Der er etableret pladebeklædning af loftet i portrummet, hvilket tyder på, at der er udført efterisolering af etageadskillelsen mod 1. sal. Der ses ikke at være udført efterisolering af væggene mod de tilstødende lejemål. Det anbefales at der planlægges med isolering af vægoverflader mod beboelseslejligheder Portdækket er belagt med flisebelægning - der synes ikke at være kælder under portdækket. Gennemgang fra Rungsted Plads til gårdanlæg. Fra Rungsted Plads er der kældergennemgange til gårdanlægget. Kældergennemgange fremstår generelt i god stand. Gennemgangene er lukkede rum med døre til både gade- og gårdsider. Side 19/37 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER PORTE/GENNEMGANGE Det bør overvejes at foretage isolering af vægge i portrum mod beboelseslejlieghder.

20 Priser porte/gennemgange Isolering af vægge i portrum mod beboelseslejligheder ved opsætning af mineraluldsbatts afsluttet med indfarvet puds i lighed med eksisterende samt nye fenderlister etc Etageadskillelser Etageadskillelserne i bygninger fra denne periode er normalt udført med 20 x 20 c m træbjælker, som ligger fra ydervæggen mod gaden til ydervæggen mod gården med knap 1 meters afstand. Midt på bjælkerne er der et lag brædder, hvor der oprindeligt er udlagt ler (indskudsler), som med tiden tørrer og minder mere om sand. Formålet med indskudsler er at forsinke en brand i at sprede sig. Mod pulterrumsloftet på 4. sal ses at være indblæst isolering mellem forskalling og indskudsbrædder. Etageadskillelserne mellem lejlighederne har brædder på oversiden. På undersiden er der forskallingsbrædder med rørpuds. Princip for etageadskillelse i træ, med indblæst isolering. Rist over blæsehul efter indblæsning af mineraluldsgranulat i etageadskillelsen mod uopvarmet loft. Denne loftskonstruktion revner let ved bevægelser, ligesom ståltråden som holder rørpudsen med tiden kan ruste, især i de øverste lejligheder på grund af utætheder. Revnerne kan reduceres væsentligt ved at opsætte filt. Side 20/37

21 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - ETAGEADSKILLELSER Mod kælderen er det besværligt at isolere, da der skal sættes isoleringsplader op i loftet. Her er der el-installationer, rør og andet i vejen. Derfor er udgiften pr. kvadratmeter ret høj. Desuden bliver kælderen ikke så kold som loftet om vinteren, fordi der kommer varme fra jorden. Isoleringen betyder, at der bliver koldere i kælderen om vinteren, hvilket normalt skubber fugtbalancen i den forkerte retning. Derudover vil mere isolering betyde, at der ikke er inspektionsmulighed til kælderbjælkerne. Vi kan på nuværende tidspunkt ikke anbefale, at der efterisoleres mod kælderen. Priser etageadskillelser Ingen udgifter for boligforeningen ud over udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse WC / bad Ejendommens badeværelser er forskellige med hensyn til alder og udførelse. Badeværelser etableres eller renoveres normalt som et individuelt arbejde af den enkelte beboer. Eksempel på badeværelse Der er ikke i denne rapport taget stilling til den tekniske udførelse eller lovligheden af de etablerede badeværelser. Side 21/37 Ansvaret for overfladernes beskaffenhed og tæthed påhviler normalt den enkelte lejlighed, men eventuelle skader fra utætte vægge og gulve kan medføre skader på bygningen, som man eventuelt ikke vil kunne få dækket af beboeren, dennes forsikring eller ejendommens forsikring

22 Boligforeningen bør derfor i et omfang interessere sig for, at disse konstruktioner er i god stand. Eksempel på badeværelse Der opstår erfaringsmæssigt af og til tvister vedrørende renoverede badeværelser i forbindelse med køb/salg af lejligheder, hvorfor det også er i den enkelte beboers interesse at konstruktionerne er i orden. Vi anbefaler at ejendommen gør beboerne opmærksomme på, at de skal søge information om hvordan en tidssvarende badeværelseskonstruktion opbygges, når de renoverer deres baderum. Da ejendommens lejligheder er små og det i den forbindelse kan være vanskeligt at etablere wc-/ baderum, da disse kræver nogen plads bør det overvejes at etablere fælles badefaciliteter i ejendommens kælder. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER WC /BAD Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for wc-/baderum. Priser Wc-/ baderum Afsat beløb til etablering af 2 stk. fælles wc-/ baderum i ejendommens kælder Side 22/37

23 5.10 Køkken Alle lejligheder er forsynet med køkken, som i mange lejligheder er fornyet siden opførelsen. Eksempel på køkken Renovering af køkkener sker løbende som individuel forbedring af den enkelte beboer. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER KØKKEN Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for køkkenerne Varmeanlæg Ejendommen har centralvarmeanlæg, forsynet fra en vandbaseret fjernvarmecentral med rørvarmeveksler. Varmecentralen ligger i kælderen under ejendommen. Ejendommens varmecentral. Varmecentralen forsyner desuden ejendommen med varmt brugsvand fra en varmtvandsbeholder. Varmtvandssystemet er forsynet med elektrolyseanlæg, hvis formål er at beskytte varmtvandsbeholder og varmtvandsrør mod korrosion. Side 23/37 Reguleringen af fremløbstemperaturen fra varmecentralen til radiatorerne reguleres af et automatikanlæg, med motorstyrede reguleringsventiler, som åbnes og lukkes automatisk efter målinger af udetemperaturen.

24 Der er nyere afspærringsventiler i kælderen til varmestigstrengene og nyere strengreguleringsventiler, hvis formål er at fordele varmen korrekt i ejendommen. Radiator i lejlighed med termostatventil Varmecentralen fremstår velholdt og tidssvarende med nyere pumper, motorventiler og klimastatanlæg. Radiatoranlægget er et 2-strenget anlæg med nedre fordeling. I de besigtigede lejligheder har radiatorerne termostatventiler. Radiatoranlægget er forsynet med individuelle varmefordelingsmålere, og opfylder derfor lovkrav pr. den 1/ om individuel fordeling af varmeudgifterne. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VARMEANLÆG Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for varmeanlægget. Priser varmeanlæg Ingen udgifter for boligforeningen ud over udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse. 0 Side 24/37

25 5.12 Afløb Ejendommen har faldstammer i køkkenerne og faldstammer i wc-rum og wc-/ baderum. Nyere afløb i kælder. Faldstammer er overvejende udført i støbejern og er generelt udskiftet i hele ejendommen gennem årene. Faldstammerne i både køkkener og wc-rum er i rimelig god stand. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - AFLØB Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for afløbsinstallationen. Priser afløb Ingen udgifter for boligforeningen ud over udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse Kloak Kloakledninger findes i form af afløbsledninger fra køkken og toilet, tagvand fra tagrender og nedløbsrør, og overfladevand fra gården. Det er ikke muligt at beskrive konstruktion og tilstand af kloakledningerne, idet disse er begravet langt under jorden. Brønddæksel i gård. Side 25/37 Det er nødvendigt at foretage en kloak-tv undersøgelse for at få kendskab til kloakledningerne. Vi har dog ikke ved besigtigelsen set forhold, som giver anledning til at en tvinspektion skal have høj prioritet.

26 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - KLOAK Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for kloakken. Priser kloak Tv-inspektion af samtlige kloakker, inkl. spuling af kloakkerne Vandinstallation Ejendommen modtager koldt vand fra kommunalt vandstik. Det varme vand produceres i en varmtvandsbeholder i varmecentralen. Varmtvandsstigstreng i køkken udført i galvaniseret rør. Det kolde og varme vand fordeles via hovedledninger i kælderen til stigstrenge i køkkener og wc-rum etc. Rørinstallationen er varierende og vedligeholdt god over tid. Fordelingsledninger i kælder og stigstrenge til varmt brugsvand er udført i galvaniserede stålrør. Stigstrenge til koldt brugsvand er generelt fornyet for ca. 20 år siden i forbindelse med etablering af fjernevarme i ejendommen. Stigstrenge er udført i kobber. Der ses etableret ion-fælder på koblinger til eksisterende installationer i køkkener og wc-rum. Koldtvandsstigstreng i køkkentrapperum udført i kobberrør - ion fælde ses øverst til venstre. På længere sigt bør der dog planlægges med en generel udskiftning af ejendommens brugsvandsinstallation. Side 26/37

27 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VANDINDSTALLATION Ved etablering af vandmålere falder det samlede forbrug typisk med % som følge af individuel afregning. Der er dog en tilhørende udgift til aflæsning og udarbejdelse af regnskab, ligesom målerne har en vis levetid som skal fordeles på hvert år. Vi fraråder at der etableres vandmålere på de nuværende rør, idet risikoen for at en del af målerne måler forkert på grund af rust- eller kalktilstopninger er for stor, ligesom udgiften er stor i forhold til den forventede restlevetid på vandinstallationen. Priser vandinstallation Udskiftning af samtlige brugsvandsinstallationer for koldt og varmt brugsvand, ved udførelse samtidigt med udskiftning af køkken- og toiletfaldstammer, inkl. isolering, reguleringsventiler og vandmålere - forventes i Side 27/ Gasinstallation tion Der er indlagt gas i ejendommen, som indføres og fordeles i kælderen. Der kan forekomme mindre overfladetæringer på gasledningerne i kælderen, dog ikke de besigtigede steder. Der skal løbende holdes øje med dette, men risikoen for gennemtæringer er lille, da godstykkelsen på rørene er stor, og tæringerne primært sker udefra. Gasmåler i lejlighed.

28 Lejlighederne er en del steder forsynet med gaskomfur. Gasnettet ser ved visuel bedømmelse ud til at være i rimelig god stand. Der forventes ikke udgifter i forbindelse med gasinstallationerne udover almindelig løbende vedligeholdelse. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - GASINSTALLATION Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for gasinstallationen Ventilation Ejendommen har kanaler til naturlig ventilation. I køkkener via oprindelige udluftningsskorstene og i wc-rum via individuelle kanaler der afsluttes i udluftningshætter i tagfladen. Udluftningskanal i wcrum. Kanalerne bliver tilstoppede af skidt over tid, så effekten af kanalerne kan være væsentligt nedsat. Side 28/37 Udluftningskanalerne bør løbende eftergås og renses så deres funktion igen bliver tæt på det optimale. Rensningen er en specielopgave, som kun bør udføres af firmaer med stor erfaring på området, idet snavset i kanalerne ellers kan tilsmudse bygningsdele og inventar, hvis det ikke opsuges direkte i forbindelse med rensningen. En effektiv rensning kræver, at der er fri adgang til alle kana-

29 lernes udmunding i lofterne, hvilket indebærer, at eventuelle nedhængte lofter skal delvist nedtages. Det er uhensigtsmæssigt at der tilsluttes ventilatorer til disse kanaler. Kanalerne er beregnet til at der er undertryk i dem, som følge af sug fra hætterne, og er derfor ikke nødvendigvis tætte. Udluftningskanal i køkken til fælles køkkenskorsten. Kanal er lukket. Tilslutning af ventilatorer kan presse luft ud til de øvrige lejligheder, hvilket blandt andet kan give lugtgener. Jo kraftigere ventilatorer jo større problem. Set over et døgn er det tvivlsomt, om en el-ventilator placeret på aftrækskanalen bidrager til at ventilere lejligheden. Ventilatoren kører måske samlet i 30 minutter på en dag. De resterende 23½ time blokerer den for den naturlige ventilation, som ville have været gennem kanalen. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VENTILATION Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for ventilationen. Priser ventilation Rensning af udluftningskanaler, inkl. mindre reparationsarbejder efter bvehov Side 29/ El / svagstrøm Ejendommens el-forsyning består dels af en fælles installation, dels af hovedledninger frem til hver lejligheds egen

30 installation. Den fælles installation er eksempelvis trappelys og lys på loft og i kælder. Disse fremstår umiddelbart i god stand. Belysning i fællesarealer tilstrækkelig og i god stand. Lysinstallationen på trapperne er af ældre dato. I forbindelse med istandsættelse af trapperummene, bør det overvejes samtidigt at forny trappelysinstallationen. Dette kræver fremføring af nye kabler/ledninger for at overholde nuværende krav, ligesom der kan være behov for mindre ændringer i fællestavlen. Ved etablering af nye kablinger i hovedtrapperum og i forbindelse med istandsættelse af trapperummene bør der ligeledes afsættes beløb til fornyelse/ supplering af lampesteder inkl. armaturer og lyskilder. Gruppetavle i lejlighed. Hovedledningerne er fremført til målertavle i hver lejlighed. I de besigtigede lejligheder er installationerne grundlæggende de oprindelige, med tilføjede installationer gennem årene. Det må derfor forventes at installationerne mange steder er de oprindelige stofledninger. Disse fungerer fint hvis de lades være i fred, men ofte kan isoleringen gå i stykker hvis der arbejdes med dem. Installationen frem til målertavlen er normalt boligforeningens anliggende, mens installationen efter målertavlen vedligeholdes af den enkelte beboer. Dørstation ved gadeddør. Side 30/37 En nøjagtig vurdering af el-installationernes tilstand kræver eftersyn af en el-installatør, men vi vurderer umiddelbart

31 ikke at dette er relevant. Der er adgangskontrol til hovedtrapperne i form af et dørtelefonanlæg. Anlægget fungerer tilsyneladende som det skal. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER EL/SVAGSTRØM Størsteparten af ejendommens el-forbrug aftages af de enkelte beboere, og er ikke synligt for boligforeningen. Boligforeningen kan således primært begrænse el-forbruget ved at sikre at belysning løbende sker med de optimale lyskilder i forhold til funktion og el-forbrug. For etablering af solceller henvises til afs Priser el/svagstrøm Ny trappelysinstallation i 26 hovedtrapperum Afsat beløb til nye lamper og lyskilder etc Øvrige bygningsde dele Ingen foranstaltninger Side 31/37 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER ØVRIGE BYGNINGSDELE Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebe-

32 sparende tiltag under dette punkt. Priser øvrige bygningsdele Ingen udgifter for boligforeningen ud over udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse Private friarealer Boligforeningen har sin egen gårdindretning, med belægning, opholdsarealer, beplantning og skure. Gårdmiljø Arealet virker umiddelbart funktionelt og i god stand. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER PRIVATE FRIAREALER Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for de private friarealer. Priser private friarealer Ingen udgifter for boligforeningen ud over udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse. 0 Side 32/ Byggeplads/ stillads Når man sætter større byggearbejder i gang skal der afsættes et beløb til byggepladsindretning til opstilling af skure, materiale- og affaldscontainere, byggestrøm, vand og afløb etc., hvilket erfaringsmæssigt andrager ca. 5 % af håndvær-

33 kerudgifterne. Når der skal udføres byggearbejder på ejendommens tag, facader og vinduer er det nødvendigt at opstille stillads. Priser byggeplads/stillads Opstilling, leje og nedtagning af stillads/ lift i forbindelse med udskiftning af vinduer og istandsættelse af facader til gårdsider. xx.000 Side 33/37

34 6 Diverse uforudsete udgifter Når der gennemføres byggearbejder på en ældre ejendom, er det ofte er vanskeligt at forudsige, hvad der gemmer sig i de gamle konstruktioner. Vi har i vedligeholdelsesplanen foreløbigt afsat 10 % til diverse uforudsete udgifter, idet dette erfaringsmæssigt er et tilstrækkeligt beløb. Det er også vigtigt med en buffer i budgetrammen, der kan anvendes til eventuelle naturlige mindre tillægsarbejder, som boligforeningen måtte ønske udført under byggeriet. Diverse uforudsete udgifter Side 34/37

35 7 Teknisk rådgivning Ved gennemførelse af større arbejder på ejendommen, bør ejendommen søge byggeteknisk rådgivning. Byggeteknisk rådgivning omfatter: Teknisk rådgivning Side 35/37! Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov,! Udarbejdelse af beslutningsgrundlag,! Myndighedsbehandling,! Udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale,! Indhentning af tilbud fra håndværkere/ entreprenører! Vurdering af tilbud,! Byggestyring og koordinering af håndværkere/ entreprenører,! Tilsyn med arbejdets udførelse,! Afholdelse af byggemøder,! Byggeregnskab, attestering af fakturaer etc.,! Afslutning og mangelgennemgang.! Diverse forhandlinger med myndigheder. Ved at bruge en teknisk rådgiver, opnår ejendommen langt større sikkerhed for at projektet er fornuftigt sammensat i forhold til ejendommens behov, at der indhentes gode tilbud, at arbejdet udføres i en god kvalitet og at ejendommen har solid hjælp til at træffe gode beslutninger undervejs i byggeriet. Vi har i vedligeholdelsesplanen foreløbigt afsat 15 % af de

36 samlede håndværkerudgifter til teknisk rådgivning, således at der er et råderum for boligforeningen. Udgiften til teknisk rådgivning afhænger af det konkrete projekt som skal gennemføres. Når det konkrete projekt er fastlagt, kan vi oplyse den nøjagtige udgift. Teknisk rådgivning Side 36/37

37 8 Vedligeholdelsesplan I den vedlagte vedligeholdelsesplan er alle overslagspriserne i tilstandsrapporten samlet for samtlige de foreslåede arbejder. De nødvendige og ønskelige foreslåede arbejder er planlagt udført inden for en 10 års periode ud fra en vurdering af, hvornår de teknisk set bedst udføres. Vi foreslår, at den endelige prioritering foretages i nøje samarbejde mellem bestyrelsen, boligforeningens administrator og os. Vedligeholdelsesplanen kan således blive foreningens grundlag for en løbende prioritering af de arbejder, der skal udføres nu og de arbejder, der skal udføres i fremtiden. Rapporten anbefales opdateret ca. hvert år så den hele tiden holdes á jour med hensyn til priser og tidspunkter for planlægning af gennemførelse af arbejderne. Med venlig hilsen Vedligeholdelsesplan Side 37/37 Peter Tordgaard Arkitekt Mob [email protected]