Notat Ejendomsforvaltningen Optimering af tidspunkter for ejendomssalg. 1. Konklusion 2. Indhold

Transkript

1 Notat Til Teknisk Udvalg Punkt 4 til Teknisk Udvalgs møde Mandag den 21 januar 2013 Ejendomsforvaltningen Teknik og Miljø Aarhus Kommune Den 17. januar 2013 Optimering af tidspunkter for ejendomssalg. 1. Konklusion Ejendomsforvaltningen har siden 2007 gennemført ejendomssalg med et samlet nettoprovenu på knap 100 mio. kr. Hermed resterer et indtægtskrav fra salg af ejendomme på ca. 130 mio. kr. Sagsnr.: Journalnr.: Sagsbeh.: Enfamilieboliger overvejes kun udbudt til salg, når det hidtidige lejemål er ophørt. Det er nødvendigt at forholde sig til om genudleje kan ske uden de større investeringer, da ejendommene som regel er overtaget i nedslidt stand uden at der er fulgt midler med til de nødvendige istandsættelser. Ejendomsforvaltningen har på den baggrund en række salg under forberedelse, og tilbyder gerne udvalget en besigtigelse af nogle af disse ejendomme. Telefon: Direkte: Telefax: E-post: [email protected] Direkte: Blandt grupperne Erhvervsejendomme og Bolig/erhvervsejendomme er der en række ejendomme, der af forskellige årsager anbefales solgt inden for en kortere årrække. 2. Indhold Ejendomsforvaltningen er ifølge budgetterne forpligtet til at sælge ejendomme med et nettoprovenu på henholdsvis 35, 65, 29, 26 og 60 mio. kr. - i alt 215 mio. kr. (årets priser). Status for de indtil nu byrådsgodkendte salg er at der er realiseret et samlet nettoprovenu på 98,9 mio. kr.

2 Restindtægtskravet omregnet til 2012-priser er dermed på 130,4 mio. kr. Årsagen til den manglende opfyldelse af budgetkravet kan findes i disse forhold: 1. På salgslisten der lå til grund for byrådets beslutning til Budget 2007 var medtaget en række ejendomme, der har vist sig vanskeligt eller umulige at sælge. 2. Den generelle afmatning af ejendomsmarkedet har betydet faldende salgspriser i forhold til de oprindelige forventninger. 3. Renten er den af kommunen anvendte ved beregning af budget- og rammereduktioner i forbindelse med driftsfinansierede anlægsinvesteringer. I Budget 2007 var renten 4,0%, i 2011 er den 3,0% og i 2012 er den fastsat til 3,5 %. Kravet til ejendomssalg er ikke justeret herefter selv om renteændringen giver en betydelig forskel på hvad der kan lægges i kommunekassen efter fradrag i salgssummen af kapitaliserede nettoindtægter. Effekten af renteændringen kan illustreres med hvad kapitalisering af nettoindtægt på 1,0 mio. kr. bliver opgjort til med uendelig tidshorisont: Realrente 3,0% Realrente 3,5% Realrente 4,0% 33,3 28,6 25,0 Da nettoprovenuet findes ved at fratrække nettoindtægten fra salgssummen vil provenuet alt andet lige blive lavere jo lavere rente, der anvendes. Fra og med 2012 er med Borgmesterens Afdeling aftalt et nyt opgørelsesprincip for nettoprovenuet hvorefter fremtidige sparede genopretnings- og renoveringsudgifter medregnes. Dette beror på at der er tale om ikke budgetlagte udgifter, der ville kræve nye bevillinger. Fordelingen på ejendomstyper af de gennemførte salg er denne: Realiseret nettoprovenu Heraf i 2012 Boliger Erhvervsejendomme Bolig/erhvervsejendomme Stuehuse Uden for kategori Side 2 af 5

3 Erhvervsejendomme og Bolig/erhvervsejendomme er typisk større ejendomme, mens boliger og stuehuse er enfamilie boliger. Enfamilieboliger overvejes kun udbudt til salg, når det hidtidige lejemål er ophørt. Specielt for denne kategori gælder, at det er nødvendigt at forholde sig til om genudleje kan ske uden de større investeringer. Ejendommene er som regel overtaget i nedslidt stand uden at der er fulgt midler med til de nødvendige istandsættelser. Ejendommen vil derfor ofte være i sådan tilstand at genudleje ikke anses for realistisk uden at forvaltningen bekoster en større renovering, som ikke vil kunne forrentes via lejeforhøjelser. Når disse ejendomme kan opnå en efter forvaltningens vurdering tilfredsstillende pris skyldes det bl.a., at de er tilstrækkeligt attraktive for gør det selv købere, der med egen arbejdskraft kan præstere den fornødne indsats til den nødvendige renovering. Ejendomsforvaltningen har på den baggrund en række salg under forberedelse. For at give Teknisk Udvalg et førstehåndskendskab til de ejendomme af samme beskaffenhed som Gråmøllevej 2, som Ejendomsforvaltningen planlægger at sælge, vil forvaltningen tilbyde at arrangere en besigtigelse for udvalget. Blandt grupperne Erhvervsejendomme og Bolig/erhvervsejendomme er der en række ejendomme, der af forskellige årsager anbefales solgt inden for en kortere årrække: Mejlgade 8: Katedralskolen erhvervede foråret 2012 Mejlgade 8A, der er baghuset til nr. 8. Skolen har nu ønsket at erhverve forhuset for bedst muligt at sikre skolens fysiske rammer for undervisning. Byrådsindstilling om salget kan forventes marts Studsgade 16: Agtes solgt som en del af en samlet lokalplan for området som fa. Sinding er initiativtager til. Sjette Frederiks Kro: Den nugældende forpagtningsaftale ophører ultimo Frem for at udbyde forpagtningen med en bindingsperiode på ikke under 5 år finder Ejendomsforvaltningen det hensigtsmæssigt at søge kroen solgt. Ejendommen påregnes udbudt i foråret Nørregade 6: Ejendommen er beliggende på hjørnet ved Nørrebrogade hvor der er en uudnyttet byggemulighed. Efter overførsel af det omhandlede areal fra Trafik og Vej vil ejendommen blive udbudt på vilkår, at der ønskes et projektforslag som kommunen kan forholde sig til. Dette beror på at den konkrete udformning af et samlet projekt vil være helt afgørende for, hvad der vil kunne tillades opført på ejendommene. Opførelse af et samlet projekt vil kræve udarbejdelse af en lokalplan. Ejendommen forventes udbudt ultimo 2012/primo Side 3 af 5

4 Dalgas Avenue 12: Ejendommens primære lejer er Ingeniørhøjskolen, der flytter til Navitas når dette byggeri står færdigt i Lokaliteten huser desuden Dalgas Skolen under MSB. Derudover har MKB et mindre lejemål. Salg af ejendommen vil formentlig kræve at i hvert fald Dalgas Skolen placeres andetsteds. Ejendommen påregnes udbudt ultimo Dalgas Avenue 52: Ejendommen er udlejet til Grønlands Hjemmestyre til brug som indslusningssted for unge grønlændere. Bestyrelsen for stedet har præsenteret Ejendomsforvaltningen for planer for udbygning af lokaliteterne, hvilket ikke findes realisabelt, såfremt ejendommen forbliver i kommunal eje. Realiseringen af udbygningsplanerne vil derfor være betinget af et salg af ejendommen til Grønlands Hjemmestyre. Havnegade 18-20: Ejendommen er udlejet til City Sleep-in med en uopsigelighed indtil udgangen af Ejendommen vil derfor ikke søges solgt inden da. Forinden et eventuelt salg besluttes vil der være behov for en politisk behandling og stillingtagen til, om man ønsker, at der fortsat skal drives midtbyvandrehjem fra ejendommen og endvidere, om der er politisk ønske om etablering af midtbyvandrehjem andet steds i byen. Foruden ovennævnte ejendomstyper påregnes salg af diverse administrationsbygninger til medfinansiering af byggerierne på Grøndalsvej 1 og 2. Det drejer sig om følgende: Knudrisgade 5: Ejendommen har de senere år været anvendt til midlertidige placeringer af diverse funktioner, men vil fra primo 2013 stå tom. Lokalplan der muliggør boligbebyggelse er under udarbejdelse og ejendommen forventes udbudt til salg i Valdemarsgade 18: Den gamle bygning mod Valdemarsgade er fraflyttet og resten af bebyggelsen vil stå tom efter Natur og Miljø s flytning til Grøndalsvej 1 ultimo december. Disponeringen af området egner sig til bolig-/kontorprojekt og ejendommen vil med i sigte blive udbudt til salg i Holmevej 180: Vil stå tom primo 2013 efter flytning til Grøndalsvej 2 og vil herefter blive udbudt. Blandt grupperne Boliger og Stuehuse er planlagt en række salg med baggrund i at de pågældende ejendomme er frigjort eller vil blive frigjort fra hidtidige lejemål: Følgende ejendomme er overdraget til mægler eller grundsalgskontoret: Asmusgårdsvej 2 (Grundsalg/Arealudvikling Aarhus er i udbud) Engdalgårdsvej 200 (Nybolig er i udbud) Høgemosesvej 6 (EDC er i udbud) Jegstrupvej 67 (Nybolig afventer diverse) Kasted Byvej 22 (EDC er i udbud) Side 4 af 5

5 Petersmindevej 148 (EDC har i en periode været reserveret af MSB, der nu har opgivet deres mulige projekt), Rokhøj 17 (EDC er i udbud) Tisetvej 89 (Home afventer udbudsmateriale. Udstykningen er kommet på plads for kort tid siden) Følgende er i salgsproces og forventes udbudt, men er endnu ikke overdraget til en mægler: Elstedvej 37 (afventer udstykning) Eskelundvej 15 (afventer udløb af intern høringsfrist) Hvidbjergvej 24 (afventer udstykning) Kolt Skovvej 1 (afventer lokalplan + diverse) Smoven 5 (afventer udstykning er igangsat) Ørneredevej 25 (afventer svar fra POB på muligheder for ændring af ejendommens anvendelse + udstykning) Med venlig hilsen Hans Peder Larsen Side 5 af 5