HELSINGØR KOMMUNE Stengade Helsingør

Transkript

1 HELSINGØR KOMMUNE Stengade Helsingør Dato: Orientering om afgørelse Vi har skrevet til Svend Ivar Vilstrup, Nordskov Møllevej 1, 3140 Ålsgårde, vedrørende ejendommen matr.nr. 3 hk Stenstrup Overdrev, Hellebæk, beliggende Nordskov Møllevej 5, 3140 Ålsgårde, kommunens sagsnr : Svar på klage Du har klaget til Statsforvaltningen over en afgørelse, som er truffet af Helsingør Kommune den vedrørende ejendommen matr.nr. 3 hk Stenstrup Overdrev, Hellebæk beliggende Nordskov Møllevej 5, 3140 Ålsgårde. Vi modtog klagen den 12. juni Vi har nu kigget på din henvendelse og har truffet en afgørelse. Afgørelsen kan du finde på de næste sider. Statsforvaltningen Storetorv Aabenraa Sagsnummer.: SAGSBEHANDLER: Jytte von Deyen Telefon: EAN-Nr skriv til os via borger.dk ÅBNINGS- OG TELEFONTIDER findes på Hvis du har brug for mere information. Når Statsforvaltningen har truffet en afgørelse, er din sag hos os afsluttet. Hvis du har spørgsmål til afgørelsen, er du velkommen til at ringe til vores INFO-center på telefon Find mere information på Med venlig hilsen Jytte von Deyen

2 Dato: Afgørelse, sagsnummer Dette brev er inddelt i fire punkter: 1. Afgørelse 2. Begrundelse 3. Klagevejledning 4. Love og regler 1. Afgørelse Vi hjemviser kommunens afgørelse af til fornyet behandling i kommunen. Hjemvisningen af sagen betyder, at den er afsluttet i Statsforvaltningen og sendt tilbage til kommunen. Kommunen skal derfor behandle sagen på ny og træffe en ny afgørelse. Du skal være opmærksom på, at kommunens nye behandling godt kan føre til samme resultat i sagen. 2. Begrundelse for afgørelsen Sådan vurderer vi sagen Vi vurderer, at kommunens afgørelse er behæftet med væsentlig retlig mangel i form af manglende oplysning af sagen og stillingtagen til din klage, at det må føre til en hjemvisning af sagen med henblik på fornyet behandling og afgørelse. Hvad har været afgørende for resultatet Vi har lagt vægt på, at du har klaget over manglende overholdelse af skelafstand vedrørende ejendommen beliggende Nordskov Møllevej 5. Kommunen har pligten til at påse, at byggeloven og de regler, der er fastsat i medfør heraf, - herunder bygningsreglementet - overholdes. Dette indebærer bla., at kommunen har pligt til at lovliggøre eventuel ulovligt byggeri. Efter officialmaximen har kommunen pligten til at sørge for, at de oplysninger/akter, som er nødvendige for at tage stilling hertil, foreligger. Det indebærer, at såfremt kommunen mener, at der mangler oplysninger til at kunne træffe afgørelse, så skal kommunen indhente de manglende nødvendige oplysninger/akter. Kommunen kan opfylde dette ved at indhente oplysningerne fra andre, som er nærmere at indsende oplysninger/akter. Dette kan være bygherren. Statsforvaltningen har gentagne gange rettet henvendelse til kommunen angående godtgørelse af, at byggeretten opfylder byggeretten. Det fremgår af kommunens mail af 6. juli 2015, at kommunen efter revision af byggeriet vurderede, at byggeriet overholder byggeretten. Kommunen har også bemærket, at kommunen ikke har mulighed for at opmåle de forskellige forhold, men går ud fra det fremsendte tegningsmateriale. Vi vurderer, at din klage angår det forhold, at byggeriet efter opførelsen ikke opfylder byggeretten. I den konkrete sag må det forstås sådan, at byggetilladelsen ikke er efterlevet. 1

3 Vi finder, at tegningsmaterialet ikke kan anvendes i forbindelse med en klage over, at byggetilladelsen ikke er efterlevet. Vi har forespurgt kommunen om den i byggetilladelsen omtalte landinspektørattest er modtaget i kommunen. Kommunen har bemærket, at den gentagne har rykket for den, men ikke modtaget den. Vi pålægger herefter kommunen at tage stilling til, om byggeretten er overholdt også efter opførelse af byggeriet. Kommunen skal forinden oplyse sagen. Såfremt kommunen herefter måtte komme frem til, at byggeretten ikke er overholdt, så skal kommunen tage stilling til lovliggørelse. En retlig lovliggørelse skal som den mindst indgribende gå forud for en faktisk lovliggørelse. Vi henviser herved til Energistyrelsens vejledende udtalelse fra juli 2014 om Lovliggørelse af ulovligt byggeri. Der fremgår bl.a. følgende af vejledningen: Hvis en forudgående ansøgning om tilladelse eller dispensation ikke ville være imødekomet, er det udgangspunktet, at der skal ske fysisk lovliggørelse efter de regler, der er gælden-de på lovliggørelsestidspunktet. Inden der imidlertid kan træffes afgørelse om, at der skal ske fysisk lovliggørelse efter de gældende regler, skal kommunalbestyrelsen først foretage en meget konkret vurdering af, om der kan meddeles dispensation til forholdet efter de regler, der er gældende på lovliggørelses-tidspunktet. Ved denne konkrete vurdering skal de forvaltningsretlige saglige kriterierier afve-jes overfor hinanden. Hensyn og overvejelser Ved vurderingen af, om der kan meddeles dispensation til det ulovlige forhold efter de regler, der er gældende på lovliggørelsestidspunktet, eller om der skal ske fysisk lovliggørelse, skal der som nævnt ovenfor ske en konkret vurdering, hvor de forvaltningsretlige, saglige kriterier skal afvejes over for hinanden. Ved vurderingen af, om der kan ske retlig lovliggørelse, skal en række hensyn konkret vurderes og tages i betragtning. Hensynene indgår med forskellig vægt afhængig af den konkrete si-tuation, og de vil ofte have en indbyrdes påvirkning:. Lovens formål (Herunder om det ulovlige forhold er udtryk for overtrædelse af et af de primære formål, som byggeloven skal varetage, eller et af de mere sekundære formål? Hvad er formålet med den bestemmelse, der er overtrådt? Denne vurdering kan vidne om overtrædelsens grovhed, og hvilke beskyttelseshensyn der skal tages med i vurderingen.). Karakteren af det ulovlige forhold (Herunder om det ulovlige forhold påvirker sikkerhedsmæssige hensyn? Hensynet til retshåndhævelsen taler for, at der skal ske fysisk lovliggørelse, idet det ikke må kunne betale sig ikke at overholde lovgivningen.). Gener for naboen/omboende (Herunder om andre personer bliver direkte negativt påvirket som følge af det ulovlige forhold? Overstiger generne det, som naboerne må forvente og tåle? Se blandt andet U /2Ø, hvor bebyggelsen medførte så mange indbliksge-ner for naboerne, at landsretten fandt, at byggeriet og støttemuren skulle fjernes, selvom hensynet til bygherren, der havde fået samt udnyttet en byggetilladelse fra kommunen, samt hensynet til værdispildsbetragtninger talte for bibeholdelse.). Indrettelseshensyn/berettigede forventninger (Disse hensyn er traditionelt anerkendt i dansk forvaltningsret. Har borgeren indrettet sig i tillid til myndighedens handlinger eller 2

4 undladelser? Indrettelsen skal være berettiget i kraft af den handling eller undladelse, som forvaltningen har foretaget, eller det udsagn som forvaltningen har fremsat. Dvs. at forvaltningen skal have gjort noget eller ikke gjort noget, som kan give borgeren en berettiget forventning om, at vedkommende må handle på en bestemt måde. Hvis ikke der er berettiget forventninger, vil der heller være ikke et indrettelseshensyn at tage hensyn til, jf. udtalelse fra Folketingets Ombudsmand i FOU For så vidt angår indrettelseshensynets vægt uden egentlig myndighedspassivitet, se MAD , hvor byggearbejder for henholdsvis 18 og 20 år siden blev udført i strid med en lokalplanbestemmelse. Der var gået mange år, naboerne havde ikke klaget, og der var ikke væsentlige samfundsmæssige interesser, der gjorde retshåndhævelsen nødvendig i den konkrete sag.). Myndighedspassivitet og tidsforløbet (Herunder hvor længe forholdet har eksisteret? Om myndigheden har været bekendt med forholdet og undladt at reagere? Se blandt andet Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse af 30. januar 2014, hvor den pågældende kommune havde forholdt sig passiv i 9 måneder, og i 5 måneder inden modtagelsen af ansøgningen havde været bekendt med, at byggeriet var påbegyndt ulovligt. Kommunen var gentagne gange herefter blevet gjort opmærksom på, at byggeriet fortsatte. Ejeren var på denne måde af kommunen blevet bibragt en vis forventning om byggeriets lovlighed, og kommunen havde udvist passivitet. Retten til at kræve fysisk lovliggørelse i den konkrete sag var for-tabt. Tidskravet var i denne sag skærpet, da der havde været en løbende dialog med kommunen.). God tro (Dette omfatter ejerens uvidenhed/undskyldelighed. Se blandt andet MAD V, hvor ejeren af en række sommerhuse var bekendt med, at lokalplanen stillede krav om, at der skulle anvendes træ til ydre beklædning. Alligevel blev der sat nye vinduer i, der var lavet af PVC. Landsretten nåede frem til, at ejeren havde været i ond tro, da han godt kendte til kravet om træ. Dette var et af de momenter, som kommunen havde lagt til grund ved sin afgørelse om, at der skulle ske fysisk og ikke retlig lovliggørelse af forholdet. Retshåndhævelsessynspunktet vejer ekstra tungt, hvis der også er ond tro. ). Samfundsmæssigt værdispild og økonomisk tab (Et samfundsmæssigt værdigspild og i en vis udstrækning også et privatøkonomisk tab kan tale for retlig lovliggørelse. Størrelsen af værdispildet/tabet skal dog sammenholdes med de øvrige lovlige hensyn, fx berettigede forventninger, god tro, proportionalitet etc. Det er dog vigtigt at sondre, idet det samfundsmæssige værdispild i princippet ikke kan erstattes, det kan det private derimod, hvis det er forårsaget af en skadevolder og de almindelige erstatningsretlige regler herom er opfyldt. Se blandt andet U , hvor det var lovligt at lægge vægt på, at den godtroende ansøger kunne kræve skadesløsholdelse af den kommune, der havde givet byggetilladelse til opførelse af gyllebeholderen uden at tage hensyn til landzonereglerne. Om-vendt er dog U /2Ø, hvor valget af retlig lovliggørelse var ulovlig, da det havde været afgørende for kommunens afgørelse om retlig lovliggørelse, at kommunen ville undgå at betale stor erstatning til bygherren. Det er dermed ulovligt at vælge retlig lovliggørelse alene på baggrund af et ønske om at undgå et større erstatningskrav fra bygherren mod at betale et mindre eller slet ingen erstatning til omboende eller andre.). Proportionalitet (Proportionalitetsprincippet skal altid iagttages. Dette princip kan medføre, at udgangspunktet om fysisk lovliggørelse skal fraviges. Den retlige følge skal stå i forhold til den konstaterede lovovertrædelse. Der kan ikke kræves mere end det, der er nødvendigt i det konkrete tilfælde.). Uønsket præcedens (Dette hensyn vil som udgangspunkt veje tungere, når ejeren af bygningen er i ondt tro. Se blandt andet dom fra Retten i Nykøbing Falster fra primo 2014, hvor etablering af en kvist i et sommerhusområde var i strid med bygningsreglementet. Ejeren var i ond tro, og retlig lovliggørelse ville kunne skabe uønsket præcedens. Det skal i denne forbindelse bemærkes, at lighedsgrundsætningen ikke går ud på, at alle borgere skal mødes med det samme resultat i afgørelsessager fra kommunen. Derimod går lighedsgrundsætningen ud på, at alle sager skal behandles sagligt og ens. Dette kan godt 3

5 medføre et andet resultat i den sidste ende, hvis forhold ved selve skønnet vægtes anderledes i den konkrete sag.) Kommunens udtalelse Kommunen har sendt udtalelse af 6. juli Du har fået kopi heraf. Hvem har fået kopi af dette brev Vi har sendt en kopi af dette brev til kommunen og ejeren af ejendommen. Med venlig hilsen Jytte von Deyen 3. Klagevejledning Statsforvaltningens afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. byggelovens 23, stk. 2. Hvis du ønsker Statsforvaltningens afgørelse indbragt for domstolene, skal sagen efter byggelovens 25 skal du anlægge sag inden 6 måneder fra du har modtaget dette brev. 4. Love og regler Anvendte retsregler m.v. Her er de retsregler, som vi har truffet afgørelsen efter. Retsreglernes fulde ordlyd finder du på Byggeloven, jf. lovbekendtgørelse nr af 14. oktober C. Kommunalbestyrelsen påser i sagsbehandlingen, at denne lov og de regler, der er fastsat i medfør heraf, overholdes, jf. dog 16, stk. 3. Hvis det i en ansøgning om byggetilladelse er anført, at bygningen er omfattet af 16, stk. 3, skal kommunalbestyrelsen påse, om dette er tilfældet. Finder kommunalbestyrelsen, at dette ikke er tilfældet, skal kommunalbestyrelsen underrette ansøgeren herom. Kommunalbestyrelsens afgørelse kan påklages i henhold til 23. Stk. 2. Kommunalbestyrelsen påser, at påbud efter loven eller regler fastsat i medfør heraf efterkommes, og at vilkår fastsat i tilladelser eller dispensationer, som er meddelt af kommunalbestyrelsen, overholdes. Stk. 3. Bliver kommunalbestyrelsen opmærksom på et ulovligt forhold, skal den søge forholdet lovliggjort, medmindre det er af ganske underordnet betydning. Stk. 4. En meddelelse om standsning af et byggearbejde, der er påbegyndt uden fornøden tilladelse, kan ikke påklages efter 23, medmindre det gøres gældende, at arbejdet ikke kræver forudgående tilladelse. Stk. 5. Kommunalbestyrelsen kan på ejerens bekostning lade et påbud om at berigtige et ulovligt forhold tinglyse på ejendommen. Når forholdet er berigtiget, skal kommunalbestyrelsen på ejerens bekostning lade påbuddet aflyse fra tingbogen. 23. Kommunalbestyrelsens afgørelser truffet i henhold til denne lov kan, for så vidt angår retlige spørgsmål, påklages til statsforvaltningen, jf. dog 12, stk. 7, 16 C, stk. 4, og 18 A, stk. 4. Stk. 2. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan i øvrigt ikke påklages til anden administrativ myndighed. Statsforvaltningens afgørelser efter stk. 1 kan ikke påklages til anden administrativ myndighed. 4

6 Stk. 3. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan påklages af afgørelsens adressat og andre, der har en individuel, væsentlig interesse i sagens udfald. Danske Handicaporganisationer og medlemsorganisationer heraf er tillige berettiget til at påklage kommunalbestyrelsens afgørelser vedrørende handicapforhold. Stk. 4. Økonomi- og erhvervsministeren kan fastsætte bestemmelser om, at påklage ikke kan ske i sager vedrørende bestemmelser af underordnet eller mindre indgribende betydning. 25. Søgsmål til prøvelse af beslutninger, der er truffet af administrationen i henhold til denne lov eller de i medfør af loven udfærdigede forskrifter, skal anlægges inden 6 måneder efter den dag, beslutningen er meddelt den pågældende. Stk. 2. Overtrædelse af 6 D, stk. 2, og de i medfør af 8, stk. 1, nr. 2-4, og stk. 2 og 3, og 9 fastsatte regler kan gøres gældende i et civilt søgsmål mod den, der har begået overtrædelsen eller har ansvaret for den ulovlige tilstands opretholdelse. Dette gælder dog ikke søgsmål om lovliggørelse, når dispensationen er meddelt efter reglerne i 22. Bygningsreglement 2010 (BR10) Kap. 2 Bebyggelsesregulerende bestemmelser 2.1 Generelt Stk.1 En bebyggelses samlede omfang og indvirkning på omgivelserne reguleres med hensyn til: 1) Grundens størrelse. 2) Bebyggelsens afstand til skel mod nabo, vej, sti og anden bebyggelse på samme grund. 3) Bebyggelsens etageantal og højde, herunder bebyggelsens højde i forhold til skel mod nabo, vej, sti og anden bebyggelse på samme grund. 4) Bebyggelsens etageareal og bebyggelsesprocent. 5) De ubebyggede arealers indretning. Beregning af de bebyggelsesregulerende forhold skal ske efter beregningsreglerne i bilag 1. Stk. 2 Beregning af de bebyggelsesregulerende forhold skal ske efter beregningsreglerne i bilag 1. Stk. 3 Bestemmelserne i kapitel 2 finder ikke anvendelse, hvis en lokalplan eller en byplanvedtægt eller en reguleringsplan efter de tidligere gældende byggelove fastsætter andre bestemmelser om de pågældende forhold. Stk. 4 Beregningsreglerne efter bilag 1 er selvstændigt gældende og kan ikke ændres ved lokalplan, byplanvedtægt eller reguleringsplan. 2.2 Byggeret Bebyggelsesprocent Stk. 1 Kommunalbestyrelsen kan ikke nægte at godkende en bygnings etageareal, når bebyggelsesprocenten ikke overstiger: 1) 60 for etageboligbebyggelse i et område, der i kommuneplanen er udlagt hertil, 2) 40 for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende tæt/lav bebyggelse, 3) 30 for fritliggende enfamiliehuse og tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel beliggende i et parcelhusområde, 4) 15 for sommerhuse i sommerhusområder og 5) 45 for anden bebyggelse Stk. 2 For tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel, etagebebyggelse, erhverv og institutionsbebyggelse, kan kommunalbestyrelsen ved om- og tilbygning på grunde med særlig beliggenhed, der var bebygget før den 1. februar 1977, ikke nægte at godkende en bebyggelsesprocent, der er højere end 50, jf. stk. 3. Stk. 3 Ved grunde med særlig beliggenhed, jf. stk. 2, forstås: 1) hjørnegrunde, 2) grunde beliggende ved veje med en bredde på 15 m eller derover og 5

7 3) grunde med en dybde, der ikke overstiger 25 m regnet fra grundens grænse mod vej Etageantal og højdeforhold Stk. 1 Kommunalbestyrelsen kan ikke nægte at godkende en bygningshøjde efter kapitel 2.2, når bebyggelsens højde ved det ansøgte ikke overstiger 2 etager og ingen del af bygningens ydervægge eller tag er hævet mere end 8,5 m over terræn Fritliggende enfamiliehuse, tofamiliehuse og dobbelthuse Stk.1. Ved fritliggende enfamiliehuse, tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel og dobbelthuse med lodret lejlighedsskel kan kommunalbestyrelsen ikke nægte at godkende bygningshøjde og afstandsforhold, når betingelserne i nr. 1 og 2 er opfyldt. 1) Maksimal højde: 1,4 x afstanden til skel mod nabo og sti. 2) Mindste afstand til skel mod nabo, vej og sti: 2,5 m Sommerhuse i sommerhusområder Grundens størrelse Garager, carporte og lignende mindre bygninger Småbygninger på højest 10 m Avls- og driftsbygninger Helhedsvurdering Stk. 1 Kommunalbestyrelsen fastlægger bebyggelsens samlede omfang og indvirkning på omgivelserne, jf. kapitel 2.1, stk. 1, ved en helhedsvurdering efter de bebyggelsesregulerende bestemmelser i kapitel , under hensyn til de generelle kriterier i kapitel Stk. 2 Kommunalbestyrelsen foretager alene en helhedsvurdering af bebyggelsesregulerende forhold, der ikke helt eller delvist er reguleret af, eller opfylder bestemmelserne om byggeretten i kapitel