Notat vedr. Almene boliger i Esbjerg Kommune

Transkript

1 Torvegade 74, 6700 Esbjerg Dato 27. maj 2016 Sagsid 16/7648 Sagsbehandler Charlotte Snedker Poulsen Notat vedr. Almene boliger i Esbjerg Kommune Indhold 1. Indledning Vision 2020 og Vækststrategi Behovet Overvejelser om placeringer for nye boliger Almene boliger der kan målrettes flygtninge Grundkapital Forslag til ny grundkapital Anbefaling...9 Telefon

2 1. Indledning Esbjerg Kommune er et område i vækst med flere indbyggere, nye virksomheder, flere arbejdspladser og flere studerende. Væksten er i god tråd med ambitionerne beskrevet i Esbjerg kommunes Vision 2020 og Vækststrategi: indbyggere og studerende i En væsentlig parameter i forhold til at tiltrække flere indbyggere er at sikre et passende udbud af attraktive boliger, herunder almennyttige boliger. Selvom kommunen i dag har et varieret boligmarked, som kan tilbyde boliger til alle, så skal Esbjerg Kommune sammen med boligforeningerne udvikle og skabe flere attraktive og gode boliger, der matcher borgernes behov uanset alder, indkomst og sociale forhold. 2. Vision 2020 og Vækststrategi 2020 For at understøtte Esbjerg kommunes ambitioner og mål beskrevet i Vision 2020 og Vækststrategi 2020 blev der i 2015 udarbejdet Strategi for alment nybyggeri. Strategien blev til i samarbejde mellem boligorganisationerne og Esbjerg Kommune, hvor man fælles lagde rammerne for fremtiden for de almene boliger og det almene byggeri. Strategi for alment nybyggeri danner grundlag for en strategisk tilgang til fordeling af midler til alment byggeri og rummer en fælles opmærksomhed på følgende fokuspunkter: 1. Boliger til alle 2. Tidssvarende boliger og boligområder 3. Boligernes placering 4. Balanceret økonomi De almene boliger i Esbjerg Kommune skal være attraktive og sunde boliger, hvor der er plads til alle uanset alder, indkomst eller sociale forhold, og i fremtiden stadig udgøre ca. 25% af den samlede boligmasse. 3. Behovet På møde mellem Esbjerg Kommune og boligorganisationer i december 2015 blev almene boligers placering i de kommende år drøftet, og følgende blev udtrykt: Ungdomsboliger: Der er enighed om, at ungdomsboliger primært skal opføres i Esbjerg Centrum. Der er også opmærksomhed på ungdomsboligernes placering ift. uddannelsesinstitutionerne. Familieboliger: Placeringerne skal primært være i Bramming by, Tjæreborg by samt i og omkring Esbjerg. I Bramming og Tjæreborg vil der være tale om tæt/lav bebyggelse, mens der i Esbjerg vil være tale om både tæt/lav (lokalområderne) og meget gerne også etagebyggeri (centrum)

3 Ønsker fra boligforeninger Af det senest fremsendte materiale fra boligforeningerne fremgår det, at 6 boligorganisationer har 21 projekter, hvori der ønskes etableret ca. 800 nye almene boliger i Esbjerg Kommune. Fordelingen af boligtyper er følgende: familieboliger fordelt på 17 projekter 149 ungdomsboliger fordelt på 4 projekter Boligforeningernes ventelister Der er aktive ansøgere på ventelisterne, heraf er der 172 studerende. Ifølge boligorganisationerne er en del af disse dog gengangere, dvs. de står flere gange på listen. Der er derfor igangsat yderligere analyse af boligorganisationernes ventelister med det formål at rense den for gengangere, og ikke mindst nå frem til svar på følgende: 1. I hvilket selskab hører den boligsøgende til? 2. Hvad er den boligsøgendes nuværende postnummer? 3. Hvad er den boligsøgendes aktive anciennitet, dvs. hvor lang tid har man været aktivt søgende på venteliste? 4. Hvor stor en bolig ønsker den boligsøgende? (Antal værelser) 5. Hvor ønsker den boligsøgende at den fremtidige bolig skal ligge? (Postnummer) Analysen foretages i maj/juni 2016 i samarbejde med boligorganisationerne. For at få et indblik i omfanget og problematikken, er der i samarbejde med Varde Boligadministration lavet en foreløbig analyse af deres venteliste som pilotprojekt. Den viser, at: Varde Bolig Administration har 251 på ventelisten til boliger i Esbjerg Kommune, men reelt kun 128 hvis man renser for gengangere. Af de 128 på ventelisten kommer 42 fra andre kommuner end Esbjerg Kommune. Vardes Bolig Administrations venteliste indeholder kun ansøgere til familieboliger, og 111 af de 128 ønsker en 3-4 værelses bolig. Hvis man foretager en opskalering af resultaterne fra Varde Boligadministration til alle boligorganisationerne, vil det betyde, at: Boligorganisationerne har på ventelisten til boliger i Esbjerg Kommune, men kun ca hvis man renser for gengangere. Det vurderes, at boligsøgende er på 2 til 3 boligforeningers venteliste. Hvis dette er korrekt, er der reelt cirka 1500 på venteliste, hvis man regner med at alle boligsøgende er på 3 ventelister. Den yderligere analyse vil dog kvalificere dette. Af de på ventelisten kommer en 1/3 fra andre kommuner end Esbjerg Kommune, dvs. ca Særligt for ungdomsboliger Specifikt for ungdomsboliger udarbejder Studiebolig Esbjerg en kvartårlig statistik, bilag 1. Statistikken viser den aktuelle venteliste efter ungdomsboliger i Esbjerg pr. 2. kvartal

4 I nedenstående tabel fremgår antallet på venteliste fra udvalgte uddannelsesinstitutioner (top 3) samt det samlede antal på venteliste fra alle uddannelsesinstitutioner fordelt på 1. og 2. kvartal 2016: Venteliste ungdomsboliger Uddannelsesinstitution 1. kvt kvt UC Syd SDU Esbjerg Erhvervsakademiet Sydvest Alle uddannelsesinstitutioner i alt Til eksempel vurderer UC Syd, at der er et stort behov for flere ungdomsboliger hvilket ventelisterne også udtrykker. Ventelisten skal i øvrigt ses i den sammenhæng, at uddannelsesinstitutionerne i juni/juli igen optager mange nye studerende. STAY-konceptet Som et led i at fastholde studerende efter endt uddannelse har bl.a. Aalborg Kommune arbejdet med STAY-konceptet, der bl.a. sikrer attraktive boliger for nyuddannede. Aalborg Kommune har arbejdet med to modeller; den ene er at opføre studieboliger som familieboliger med fortrinsret for studerende, hvorved beboerne ikke skal fraflytte ved endt studie. Den anden mulighed er at opføre boliger, hvor nyuddannede har fortrinsret. STAY-boligerne skal altså bygges som familieboliger, hvor der gives fortrinsret til studerende. Ved at etablere mindre familieboliger til dette formål, gives der mulighed for en mere fleksibel indretning end f.eks. ved en ungdomsbolig. De kan bygges større, indrettes som deleegnede og kan målrettes grupper som par og enlige med børn. STAY-konceptet kan tilpasses udfordringerne og ambitionerne i Esbjerg Kommune og samtidigt sammentænkes med behovet for almene boliger målrettet flygtninge, som har en anbefalet størrelse på ca. 60 m2 og 80 m2. Dermed vil almene boliger tilpasset flygtninge på sigt kunne anvendes som STAY-boliger. 4. Overvejelser om placeringer for nye boliger Som følge af bl.a. konkrete henvendelser fra private investorer og dialogen med boligorganisationerne kan Teknik & Miljø pege på følgende potentielle placeringer af nye almene boliger: 1. Museumspladsen Der vil kunne etableres op til 250 blandede boliger i form af familie-, ungdoms- og flygtningeboliger. Bebyggelse kræver lokalplan. 2. Jernbanegadeområdet Der vil kunne etableres op til 140 ungdoms- og flygtningeboliger. Bebyggelse kræver lokalplan. 3. Teglværksgade/Falckgrunden - 4 -

5 Der vil kunne etableres op til 60 ungdomsboliger. Bebyggelse kan indeholdes i den lokalplan der under udarbejdelse i forbindelse med det aktuelle projekt 4. Tovværksområdet Er et udviklingsområde, hvor der vil kunne etableres et ukendt antal familie-, ungdoms- og flygtningeboliger. Bebyggelse kræver lokalplan. Det nuværende Grådyb Kollegie indeholder 57 ungdomsboliger. 5. Bramming, tidligere Rådhus efter salg Der vil kunne etableres ca. 30 familieboliger Bebyggelse vil kræve lokalplan 6. Tjæreborg, Ejlif Krogagersvej Der vil kunne etableres ca. 20 familieboliger i forbindelse med projekt Next Step Village Bebyggelsen vil kunne indeholdes i gældende lokalplan Derudover kan det oplyses, at boligforeningen i Ribe er i gang med at ommærke 100 ungdomsboliger til 45 familieboliger. Etape 1 på Skyttevej står indflytningsklar d. 15. juni Resten er klar til indflytning i perioden 13. oktober 2017 til 12. januar Det skal bemærkes, at der er mulighed for at bruge 25%-reglen til anvisning af flygtninge i såvel Bramming som Ribe. Placeringen af almene boliger målrettet flygtninge skal, som det er tilfældet for ungdomsboliger, fortrinsvis finde placering i Esbjerg centrum. Det skal sikres, at børn i boligerne har skoleadgang i området. Børn & Kultur oplyser at Rørkærskole og Danmarksgadeskole vil kunne dække det behov, idet der dog på sigt kan blive behov for udvidelse af Spangsbjergskolen, som ligger forholdsvist tæt på bymidten og som om kort tid er forbundet med supercykelsti direkte til Esbjerg centrum. 5. Almene boliger der kan målrettes flygtninge Den 18. marts 2018 blev der indgået en topartsaftale mellem Regeringen og KL for etablering af almene boliger der kan målrettes flygtninge. Aftalen er som følgende: Der afsættes 640 mio. kr. i 2016 til et fast tilskud svarende til 75 pct. af det kommunale grundkapitalindskud til nye almene boliger, der har en begrænset størrelse på 40 m2 og en billig husleje. Hvis det lokalt vurderes hensigtsmæssigt kan kommunerne opføre boligerne større. I så fald skal mindst halvdelen af boligerne være mindre end 55 m2, og den enkelte kommune vil selv skulle finansiere de eventuelle merudgifter. Puljen fordeles med udgangspunkt i fordelingen af flygtninge mellem kommuner og med afsæt i den enkelte kommunes boligbehov. Kommunerne har fuld anvisningsret til boligerne, så de kan målrettes flygtninge. Med puljen forventes der, at kunne etableres i omegnen af små boliger. Det vil dermed indebære en betydelig aflastning af kommunernes boligudfordring. En fuld anvendelse af puljen vil betyde en samlet skønnet investering på i størrelsesordenen 8,5 mia. kr

6 Den 4. maj 2016 blev det meddelt fra Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet, at Esbjerg Kommune modtager op til kr. svarende til 240 boliger, hvor halvdelen skal være mindre end 55 m². Den dag boligerne ikke længere skal anvendes til flygtninge, er de anvendelige til ungdomsboliger, såfremt de er under 50 m², og som familieboliger ved mere end 50 m². Derfor skal boligerne til flygtninge ses i sammenhæng med den øvrige planlægning af ungdomsboliger og familieboliger, jf. nedenstående afsnit 6. Det følger af Integrationslovens 12, stk. 1, at kommunalbestyrelsen snarest muligt, efter at ansvaret for en flygtning er overgået til kommunen, skal anvise en bolig. Såfremt der ikke kan anvises en permanent bolig, skal kommunen anvise et midlertidigt opholdssted. Kommunen råder primo maj 2016 over 193 midlertidige boliger, som primært er placeret på Nørremarkskolen og Bøge allé i Ribe. De flygtninge som anvises en midlertidig bolig vil få behov for en permanent bolig ligesom flere vil få familiesammenføringer. En udfordring som etablering af 240 almene boliger vil bidrage til at løse. Flygtningeboliger der er større end 50 m², men stadig ikke så store som en gennemsnitlig familiebolig, kan senere anvendes til unge, ud fra princippet om STAY-boliger. Ved etableringen af almene boliger målrettet flygtninge bør således være opmærksomhed på at 50 procent af boligerne pr. projekt har en størrelse under 50 m² og at man ved at etablere boliger i størrelsen 60 m2 og 80 m2 sikrer, at boligerne på sigt har den mulighed, at de kan anvendes til mindre familier f.eks. i overgangen mellem at være studerende og lille ny familie. Endelig bør boligernes placering imødekomme ambitionen om blandet byggeri på centrale placeringer i Esbjerg by. 6. Grundkapital KL havde i aftalen om den kommunale og regionale økonomi for 2016 søgt om regeringens tilslutning til at nedsætte det kommunale grundkapitalindskud til 10 % til og med Dette blev besluttet pr. 1. april Esbjerg kommunes andel af støttet byggeri udgør derfor 10 % i 2017 og Det betyder, at datoen for byrådets godkendelse af skema A er det, der er afgørende for hvad grundkapitalprocenten er. Dog vil projektet bortfalde såfremt, der ikke inden 9 måneder er fremsendt en skema B ansøgning. Projektet skal i givet fald fremsendes på ny, hvorved den nye dato for godkendelse vil være afgørende for grundkapitalen. Ved skema A ansøgningen, skal det oplyses hvorvidt der udarbejdes lokalplanændringer for gennemførsel af projektet. Lokalplansændringerne skal færdiggøres inden 9 måneders fristen for indsendelse af skema B. I Esbjerg Kommunes budget 2015 og 2016 er der afsat grundkapital til 46 ungdomsboliger i Teglværksgade og 66 ungdomsboliger i Borgergade

7 Derudover er der på nuværende tidspunkt afsat grundkapital til 50 ungdomsboliger og 76 familieboliger. Herudover har Esbjerg Kommune imødekommet: 1. B32 fik d. 4. maj 2015 tilsagn fra Byrådet om, at de kan starte planlægningsfasen for Helhedsplanen i afdeling 8, Hedegårdene. Helhedsplanen omfatter ommærkning af familieboliger til ca. 100 studieboliger. 2. Ungdomsbo fik d. 4. maj 2015 tilsagn fra Byrådet om, at 30 familieboliger beliggende Strandby Kirkevej 133, ommærkes til ungdomsboliger. 3. Ribe Boligforening fik d. 16. november 2015 tilsagn fra Byrådet om helhedsplan vedr. Ribe Boligforening afd. 32. Helhedsplanen omfatter renovering af almene boliger på 4 forskellige adresser i Ribe samt afhændelse af 59 ungdomsboliger på Kastanie Allé Sund & Omsorg fik ved Budget tilsagn fra Byrådet om ommærkning og ombygning af ældreboliger til 30 ungdomsboliger på Nygårdsvej/Sjællandsgade

8 7. Forslag til ny grundkapital I nedenstående følger forslag til behov for grundkapital fordelt på typer af almene boliger og placering. Der er ikke indarbejdet forslag til grundkapital til Tjæreborg eller de andre mellembyer. Tabel 1: Oplæg til fordeling af grundkapital Boligtype/Lokation Budget 2015 (Igangsatte projekter) Slåenvej Teglværksgade Borgergade Økonomi Museumspladsen Jernbanegadeområdet Tovværksområdet Bramming Familieboliger (budget ) Ungdomsboliger (budget ) Total Ungdomsboliger Flygtningeboliger 50 m² Flygtningeboliger 60 m² Flygtningeboliger 80 m² Familieboliger Grundkapital total Note: Der er afsat 9,7 mio.kr. til grundkapital i budget 2015, og aktuelt anvendt 8,6 mio. kr. Den resterende grundkapital indgår som finansiering af fremtidige projekter. Note: Grøn illustrere projekter, der er igangsat. Laksefarvet illustrere projekter, hvor der er afsat budget. Gul illustrere projekter, der indarbejdes i budget Tabel 2: Oplæg til fordeling af antal boligtyper Boligtype/Lokation Slåenvej Teglværksgade Borgergade Antal boliger Museumspladsen Jernbanegadeområdet Tovværksområdet Bramming Total Budget Familieboliger (budget ) Ungdomsboliger (budget ) Ungdomsboliger Flygtningeboliger 50 m² Flygtningeboliger 60 m² Flygtningeboliger 80 m² Familieboliger Boliger total Note: Grøn illustrere projekter, der er igangsat. Laksefarvet illustrere projekter, hvor der er afsat budget. Gul illustrere projekter, der indarbejdes i budget

9 Ved etableringen af 610 almene boliger, jf. tabel 2, vil der ud over det allerede budgetlagte i , være følgende budgetbehov for årene , jf. nedenstående tabel 3, i alt kr. Tabel 3: Yderligere grundkapitalbehov fordelt i årene Boligtyper/Grundkapital (kr.) Grundkapital til almene boliger målrettet flygtninge Pulje til tilskud til almene boliger målrettet flygtninge Grundkapital til familieboliger i Bramming Grundkapital til familieboliger i Esbjerg Grundkapital til ungdomsboliger i Esbjerg I alt yderligere grundkapitalbehov Af nedenstående tabel 4 fremgår hvilken betydning den yderligere grundkapital har i forhold til det vurderede aktuelle behov for almene boliger. Tabel 4: Yderligere grundkapitals betydning ift. aktuelt behov for boliger Nuværende behov Teglværksgade (Ungdomsboliger) Projekter I alt yderligere grundkapitalbehov Museumspladsen Jernbanegadeområdet Tovværksområdet Bramming Samlet antal nye boliger pba. yderligere grundkapital Behov efter planlagte projekter Familieboliger Ungdomsboliger Total Anbefaling Det anbefales, at der arbejdes videre med ovennævnte med henblik på udarbejdelse af et udviklingsforslag til afsætning af yderligere midler til grundkapital, herunder at der optages dialog med boligforeninger, projektudviklere og uddannelsesinstitutioner