Orienteringsmøde for Beboerrepræsentationen (BR)

Transkript

1 Orienteringsmøde for Beboerrepræsentationen (BR) Vedr. Nyvej 8 A/B og 10 A/B, Frederiksberg Referat af møde afholdt d. 15. august hos formand for beboerrepræsentationen, Steen Leffers, Nyvej 8B 3. th Mødedeltagere Trine Erik Troels Anne Marie Sigfred Steen Leffers (STL) Lars Blaabjerg Christensen (LBC) Finn Appelon Jensen (FAJ) Ditte Thye (DIT) René M. Elling (RME) Uffe Riis Sørensen (URS) Allan Wright (ALW), referent Beboer, Nyvej 10B, st.tv Beboer, Nyvej 8A, st.tv Beboer, Nyvej 10B, st.th Beboer, Nyvej 8A, st.th Beboer, Nyvej 8B, st.tv Beboer, Nyvej, 8B, 3.th, formand BR JØP, bygherre DEAS, driftchef Foreningen for Bygning- og landskabskultur Frederiksberg Isaksen & Nomanni, bygherrerådgiver (projekttilknyttet) Arkitektfirma Hune & Elkjær, arkitektrådgiver Arkitektfirma Hune & Elkjær, arkitektrådgiver Indledning Mødet var indkaldt af LBC d. 5. juni 2016 pr. mail stilet til formand for BR, Steen Leffers. LBC havde forud for mødet (søndag d. 14. august 2016, pr. mail) udsendt følgende dagsorden. Mit forslag til dagsordenen vil være følgende: 1) Beboerrepræsentationens forventninger til mødet 2) JØP s forventninger til mødet 3) Gennemgang af påtænkte byggeaktiviteter 4) Erfaringer fra igangværende projekt 5) Det videre forløb 6) Spørgsmål Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: ark@h e.dk e.dk AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK 1

2 Ad. 1) STL udtrykte på vegne af BR frustration over, at den udsendte dagsorden var udsendt med meget kort varsel, hvorved BR ikke blev givet mulighed for, begrundet i den korte tidsfrist, at kommentere på dagsorden, herunder selv stille med dagsordenpunkter. LBC oplyste at mødets formål var et orienteringsmøde, hvor det i indkaldelsen oplyste tema var en status på fremdriften i overvejelserne om indretning af tagboliger på ejendommen. I forhold til det i august 2015 afholdte orienteringsmøde er undersøgelser og analyser, herunder kommunikationen med myndighederne kommet så meget længere at orienteringsmødet nu var aktuelt, hvorfor LBC til mødet havde medbragt de til projektet tilknyttede rådgivere. Holdet af rådgivere bør med LBCs ord kunne svare på de fleste spørgsmål som BR måtte have på dette stadie. LBC beklagede at han fejlagtigt havde opfattelsen af, at temaet som oplyst i mail af 5. juni 2016 var dækkende og at dagsordenen derfor blot var en uddybelse af temaet som alle i BR var bekendt med. Steen ønskede på vegne af BR at få tilsendt referatet i udkast for at kunne kommentere på indholdet af referatet. For Steen/BR var det endvidere vigtigt at mødets status fastholdes som et orienteringsmøde. Steen udtrykte på BR vegne at det forekom pudsigt at DIT undervejs har modtaget tegningsmateriale og at BR ikke samtidigt har modtaget det samme materiale. LBC påpegede at DIT har været en konstruktiv sparringspartner, på vegne af foreningen FBLF, i implementeringen af de høringssvar der er indkommet ifm. høringsprocessen, herunder også både BR høringssvar og øvrige naboers høringssvar, således at materialet der fremvises på orienteringsmødet d.d. på langt de fleste punkter giver svar på de fra høringsprocessen stillede spørgsmål. Begrundet i den sent udsendte dagsorden udtrykte den samlede BR at forventningerne til dagens møde blot måtte være en orientering fra JØP om hvor lang man er nu med byggeplanerne. Det var dog ikke BR s opfattelse, at mødet eller den mellemliggende korrespondance mellem Udlejer/arkitektfirma og Frederiksberg Kommune på fyldestgørende vis har forholdt sig til det store antal indvendinger og kommentarer, der er fremkommet under høringsprocessen. LBC foreslog DIT som ordstyrer, hvilket blev anfægtet af Steen/BR, der som mødets vært foreslog sig selv. Steen blev herefter valgt som ordstyrer. LBC foreslog ALW som referent af mødet. Efter denne indledning blev der foretaget en præsentationsrunde af alle mødedeltagere. Ad. 2) LBC udtrykte at ønsket for JØP med mødet er, at redegøre for hvor langt JØP er i sine overvejelser om byggeplanerne, herunder give BR indsigt i overvejelserne. LBC oplyste at der stadig er usikkerhed om hvorvidt projektet kan realiseres, at disse usikkerheder stadig er under afdækning. Udgangspunktet har fra start været ønsket om udskiftning af taget, men hvor overvejelserne om indretning af tagboliger ifm. disse planlagte arbejder derfor er naturlige. Ad. 3) Præsentation af projektet på dets nuværende stadie ved URS. URS indledte med at fastslå, at det tidligere fremsendte projektmateriale, herunder det materiale som blev anvendt til udsendelse i høring, var uafklaret på flere parametre. Dette er både Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: ark@h e.dk e.dk AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK 2

3 almindeligt og normalt på dispositionsforslags niveau, som er det niveau et projektmateriale befinder sig på ifm. udsendelse i høring. Nu har der været afholdt høringsproces, der er indkommet mange spørgsmål til projektmaterialet ifm. denne høringsproces, og langt de fleste af disse spørgsmål er nu indarbejdet i det projektmateriale der fremlægges for BR på dagens møde. URS pointerede at der har været en konstruktiv dialog og sparring med DIT i implementeringen af de mange høringssvar. Kviste. Kvist og ovenlys er nu indarbejdet i en rytme der underordner sig facadeskematikken, herunder vinduesinddelingen i facaderne. Kvistene er tegnet med afsæt i de oprindelige idéer fra bygningens opførelse (som dog ikke dengang blev gennemført) dog nu med en mere nutidig bearbejdelse. Bl.a. er frikadellerne på kvistspejlene konverteret til en ubrudt flade der følger flunke og det buede tag på kvistfronterne. Antallet af kviste er reduceret. Overfladerne, materialevalget på kvistflunker, tag, spejle er nu i sort zink for derved at underligge sig hierakiet i ejendommens kompositioner med det store tårnspir som det bærende og mest fremtrædende element i dette hierarki. Skorstene. Der er indarbejdet skorstene med en geometri som de oprindelige, dog i et andet materiale. Skorstenene skal bl.a. tjene som aftræk fra aftrækskanaler og de lejemål der anvender ildsteder/kamin. ALW pointerede at Frederiksberg Kommunes byggesagsbehandlere har udtrykt ønske om at taget netop tilføres skorstenene som ejendommen oprindelig er opført med. Gården. URS pointerende at alle idéer til ændringer af have og gårdanlægget er taget ud af projektet. Disse idéer var kun et forsøg på at tilføre noget til haveanlægget men vi hører hér at dette ikke ønskes, hvilket vil blive respekteret. Elevatortårne. To steder skal facaden på de eksisterende trappetårne trækkes længere ud fra facaden på gårdsiden for at give plads til elevatorerne. URS præciserede at også hér vil de arkitektoniske præmisser, som anvendt i øvrigt blive overholdt, dvs. at alle materialer vil følge de eksisterende materialevalg som ses på ejendommen. Altaner. I det tilrettede projektmateriale er altandybden nu 1,30 meter og ikke som i det tidligere materiale 1,50 meter. Stålet på altanerne vil følge anvisningerne i Frederiksberg Kommunes altanvejledning, dvs. stålet skal males enten grøn eller grafitalgrå. Undersiden på altanerne vil blive udført med lyst plademateriale. Stuelejlighedernes mulighed for udgang til gården og haven, direkte fra lejlighederne, er ikke indarbejdet i materialet på nuværende tidspunkt. URS/ALW ønskede en tilkendegivelse fra beboerne i stuelejlighederne om, hvorvidt det var opbakning til at stille med et forslag om hvordan disse udgange vil kunne løses. Fra BR var der et samlet ønske om at se denne mulighed indarbejdet. ALW oplyste, at hjørnealtaner i 10b, som var præsenteret i første projektforslag, er ændret til almindelige aflange altaner. BR fandt dette hensigtsmæssigt, da hjørnealtaner vil minimere lysindfaldet væsentligt i de underliggende lejligheder Kælderen. Adgang til kælderen for de 8 nye lejemål samt alle øvrige beboere blev gennemgået, men stadig med et par uafklarede forhold. De eksisterende kældertrapper er meget stejle og der er således behov for at disse bearbejdes til mere (-og særligt) ældreegnet adgang fra terræn til kælder. ALW gennemgik kort hele inddelingen af kælderen, med angivelse af depotrum til de 40 eksisterende lejemål samt de 8 nye lejemål, i alt 48 lejemål. Endvidere redegørelse for vaske/tørrerum, cykelparkeringsrum, skarnkasserum og depot til havemøbler. Beboer-fællesrum. Spørgsmålet fra BR til hvordan LBC ville imødekomme at anlægge et erstatningsrum for det i tårnspirets eksisterende beboer-fællesrum, blev besvaret ifm. kældergennemgangen, idet det gamle boilerrum (nuværende vandvarmer rum) muligvis kan indrettes til beboer-fællesrum. URS vil udarbejde et forslag til indretning af dette rum. Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: ark@h e.dk e.dk AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK 3

4 Rampe og niveaufri adgang. ALW redegjorde for en mulig rampeplacering ud for nr 8A. Rampen kan indarbejdes/skjules i den rosen-pur der står langs ejendommen. Trin udfor opgangsdøren omgøres til et repos, i granit, som eksisterende trin/bordursten i granit. I opgangen etableres lifte som indarbejdes i trappetrin på begge sider af parterreplanet i stueetagens indgange, hvorved niveaufri adgang til gården og derved elevatorerne opnås. Mulighederne for niveaufri adgang i opgang 8B og 10A undersøges også i det videre projekteringsforløb. BR tilsendes billeder af de undersøgte liftmuligheder som blev fremvist på mødet. DIT udtalte sig positivt til forslaget om niveaufri adgang, såfremt forslaget respekterer og benytter de samme materialer som eksisterende. BR kunne ikke umiddelbart tilslutte sig, at det revidere projekt for niveaufri adgang giver en fornuftig løsning på de udfordringer som ejendommens forhold giver ved en eventuel etablering af taglejligheder. Den foreslåede løsning giver således hverken funktionelt eller æstetisk en hensigtsmæssig løsning. Herunder kunne arkitektfirmaet ikke fremlægge nogen plan eller løsning for at sikre niveaufri adgang til kælder, skralderum, cykelkælder m.v. Arkitektfirmaet vil gerne arbejde videre med dette som en samlet løsning, men der ligger i projektets nuværende stade ikke en samlet løsning. En samlet løsning vil blive indarbejdet i det videre forløb. BR beklagede, at lejlighedsprojektet og de heri indeholdte nye elevatortårne, vil afskære en række af stuelejlighederne for adgang til gårdhaven gennem de nuværende køkkentrapper, men noterede sig arkitektfirmaets/udlejers tilbud om eventuelt at etablere en direkte udgang fra stuelejlighederne til gårdhaven. BR stillede sig stærkt tvivlende overfor om kælderen kan tørlægges i tilstrækkelig grad til, at der i kælderen kan skaffes erstatning for de nuværende gode og funktionelle loftsrum, beboerlokale m.v. Arkitektfirmaet er af den opfattelse at kælderen er væsentligt bedre end sit rygte. Projektet indeholder etablering af udsugning via mekanisk ventilation i kælderen, hvilket vil gøre kælderen mindst ligeså anvendelig som loftet. AW bemærkede endvidere at der forefindes indtil flere depotrum i kælderen som er velfungerende i dag. Ad. 4) Dette punkt blev ikke drøftet. Ad. 5) LBC foreslog et opfølgende møde for BR om 2-3 måneder, eller når behovet viser sig. Der var tilslutning til dette forslag. LBC indkalder. Steen ønsker oplysninger om den forventede huslejestigning ifm. de planlagte byggearbejder. LBC oplyste at man ikke har det samlede billede endnu men at der arbejdes på det. LBC kunne på forespørgsel oplyse at huslejestigning ved fx etablering af elevator normalt ligger på kr pr. lejemål og at beløbet for altaner ligger på samme niveau. Parkeringspladser. Sigfred ønskede oplyst hvordan dette tænkes løst. Projektet udløser krav om etablering af 4 pladser (0,5 plads pr. seniorbolig seniorbolig er status på de påtænkte 8 nye lejemål). Der arbejdes med 2 muligheder, nemlig etablering af de 4 pladser på JØP s ejendom Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: ark@h e.dk e.dk AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK 4

5 beliggende på Vodroffsvej (1500 meter fra Nyvej ad farbar vej), eller indbetaling til Kommunens parkeringsfond. Steen adspurgte ALW om de tekniske rådgivers tolkning af de af Frederiksberg Kommunes netop vedtagne retningslinjer om byfortætning ved etablering af bl.a. tagboliger. ALW oplyste at vi tolker de nye retningslinjer som overvejende positive ift. det påtænkte projekt. Steen og Sigfred var uenige i dette synspunkt. DIT bød i forlængelse af dialogen om denne tolkning ind på kvaliteten af det hér på Nyvej påtænkte projekt, herunder i særdeleshed projektets respekt for ejendommens særegen, respekt for ejendommens klassisistiske og fine arkitektoniske kvaliteter, hvorfor DIT som repræsentant for Foreningen for Bygning- og landskabskultur (FBLF) på Frederiksberg indstillede at projektet såfremt det besluttedes gennemført ville opnå tilslutning fra foreningen FBLF. Det var BR s opfattelse at DIT s bemærkninger til projektet alene forholder sig til de ydre arkitektoniske forhold ved ejendommen, og ikke forholder sig til projektet som helhed, og dermed ikke til projektets påvirkning af den samlede bygge- og boligkvalitet RME redegjorde herefter i forlængelse af Steens forespørgsel helt overordnet om huslejestigninger og juraen i dette aspekt. Da ejendommen har en beboerrepræsentation, følger det blandt andet af lejeloven 65, stk. 2, at inden udlejer varsler iværksættelse af forbedringsarbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, som vil udgøre mere end 60 kr. pr. m 2 bruttoetageareal (regnet 3 år tilbage, 2015 beløb), skal udlejeren med rimeligt varsel indkalde beboerrepræsentationen til et møde med henblik på at orientere om og drøfte de påtænkte forbedringsarbejder, udbudsmateriale, og overslag over forbedringsarbejderne, jf. i det hele LL 65, stk. 2. RME forklarede endvidere, at beboerrepræsentationen efter lejelovens 66 a. på samtlige lejeres vegne kan godkende forbedringsarbejder med en lejeforhøjelse på op til 97 kr. pr. m2 bruttoetageareal (regnet 3 år tilbage, 2015), jf. i det hele LL 66 a. Ejendommen er beliggende i en reguleret kommune, og her gælder endvidere efter boligreguleringslovens 24 og 27 en ret til at få lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. Udlejer kan ikke uden at tilbyde en erstatningsbolig til lejeren, hæve lejen med mere end 193 kr. pr. m 2 bruttoetageareal (regnet 3 år tilbage, 2016 beløb), jf. boligreguleringsloven 26, stk. 1. RME forklarede, at forbedringsbegrebet hviler på omfattende retspraksis. Udlejer vil iagttage lejelovens bestemmelser og heraf følger også mulighed for, at lejere og beboerrepræsentation kan gøre indsigelse mod lejeforhøjelsen. Ad. 6) Steen oplyste herefter at man i BR ikke var modstander af forandringer i ejendommen, men at følgende tre vilkår var afgørende for BR endelige stillingtagen til projektet; 1. BR vil have meget fokus på om projektet er et godt projekt, der har en positiv effekt på ejendommens bygge- og boligkvalitet, eller om projektet alene gennemføres med henblik på at optimere udlejers økonomiske interesser 2. BR. Vil have meget fokus på om de huslejestigninger for de nuværende lejere, som eventuelt kan blive en konsekvens af projektet, også medfører en tilsvarende forøgelse af Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: ark@h e.dk e.dk AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK 5

6 boligkvaliteten. Herunder også om projektet vil medføre en forringelse af boligkvaliteten for de nuværende lejere. 3. BR påpegede at indtil flere beboere er sårbare overfor huslejestigninger. LBC spurgte til hvordan varmesystemet har det i dag, idet projektet også indeholder undersøgelse af om et 2-strengs varmesystem skal gennemføres. BR svarede at de kun kunne se værdien af en sådan udskiftning såfremt det sparer energi. FAJ oplyste at DEAS erfaringer med 2-strengs varmesystemer er at det vil spare energi. Undersøgelsen og klarlægning af fordele/ulemper vil fortsætte i det videre forløb. URS oplyste at ville fremsende det på dagens møde fremviste projektmateriale i en digital.pdf-fil. LBC tog herefter skridt til at afslutte mødet med oplysning om at indkaldelse til nyt orienteringsmøde vil blive udsendt til afholdelse om 2-3 måneder. Århus d. 9. september 2016/Hune & Elkjær/aw Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: ark@h e.dk e.dk AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK 6