NYVEJ 8-10 A OG B FREDERIKSBERG

Transkript

1 NYVEJ 8-10 A OG B FREDERIKSBERG NYE TAGLEJLIGHEDER INDHOLD - Projektomfang - Dialog og proces - Friarealer - Proceshistorik - Procesbilag

2 PROJEKTOMFANG: Som et led i en overordnet renoverings- og udviklingsplan for Nyvej 8-10 a og b er forestående projekt afstedkommet, og har til hensigt at belyse mulighederne og potentialerne i ejendommen. Konkret omfatter projektet en række elementer der tilsammen er bearbejdet til et dispositionsforslag. Dette forslag er gennem en åben demokratisk proces med en række eksterne og interne interessenter blevet bearbejdet og tilpasset således at sejerens ønsker for udvikling af ejendommen og diverse interessenters kommentarer i så høj grad som muligt er bragt til en overensstemmelse. Delelementerne i projektet omfatter: - 8 nye taglejligheder - Øget tilgængelighed til alle boliger - Renovering / udskiftning af altaner - Renovering af kælder - Etablering af depoter og servicefunktioner beboerne i kælderen Med respekt for ejendommens unikke karakter og bevaringsværdig etableres der 8 nye taglejligheder på mellem 80 og 140 m2, samt attraktive indeliggende tagaltaner mod gården. Tagets nuværende hældning og højde bevares mod gaden under hensyntagen til bygningens nuværende karakter. Ved restaurering af taget og ejendommen generelt set, vil der i videst muligt omfang blive benyttet traditionelle håndsværksmetoder og materialer. Kvistene, der etableres i tagetagen, tegnes så de arkitektonisk er tilpasset den eksisterende arkitektur. Kvistene er i en dialog med Forening for Bygning og Landskabskultur Frederiksberg (FBLF) ved Ditte Thye bearbejdet så de er tilpasset ejendommens arkitektur. Den eksisterende bygningsgeometri udnyttes til at skabe funktionelle taglejligheder med stor rumlig variation, gennemlyste rum og med højt til loftet. Der opføres en ny hævet gulvkonstruktion i tagetagen, hvorved føringer af tekniske installationer og faldstammer kan planlægges frit uden behov for at foretage ombygninger og ændringer af lejligheder i den underliggende etage. Dette sker bl.a. under hensyntagen til de unikke stuklofter i de nuværende lejligheder. I projektet øges den generelle tilgængelighed for de alle boliger i bygningen ved etablering af elevatortårne i de gamle bagtrapper mod gården. Enkelte steder vil der være behov for at nedbryde de eksisterende bagtrappetårne, og etablere nye elevatortårne. Der tegnes en løsning, hvor den eksisterende karakter af bagtrappetårnene respekteres og fortolkes ved nødvendige reetableringer således at de fremtidigt kan rumme nye elevatorer. Til de nye elevatortårne benyttes materialer der afspejler de eksisterende. Der opnås niveaufri adgang til gården og elevatorerne via opgangen ved Nyvej 8a. Her etableres en rampe og ny trappe i samme materialer som den eksisterende trappe ved hoveddøren 8a. Rampen tegnes så den placeres med beplantning ved siderne, og skjules herved delvist. Ved nuværende boliger i bygningen nedbrydes de eksisterende altaner som er opført uden respekt for ejendommens arkitektur. Mod gården etableres der nye altaner som er tilpasset bygningens arkitektur, og som i modsætning til de eksisterende vil have en mere åben karakter. I forbindelse med etableringen af de nye taglejligheder reetableres bygningens skorstene og udnyttes til aftræk fra boligerne. Skorstenene er et væsentligt arkitektonisk element, som gennem tiden er blevet fjernet fra ejendommen. Til de 8 nye taglejligheder etableres der 8 parkeringspladser via parkeringsfonten. I projektet ændres der ikke ved det eksisterende gårdrum. Gårdrummet har en unik grøn og frodig karakter, der ikke ønskes kompromitteret. Friarealerne optimeres ved øges omfang af altaner og tagaltaner mod gården. Træer, beplantning og belægninger i gårdrummet reetableres i sin nuværende tilstand efter endt restaurering.

3 Sag: Etablering af 8 nye boliger i tagetagen på Nyvej 8-10 herunder nyt tag Bygherre: JØP Arkitektrådgiver: Arkitektfirma A/S Hune & Elkjær Emne: Friarealer Dato: Hune & Elkjær, Cand.arch, Restaureringsarkitekt, Uffe Riis Sørensen Eksisterende forhold: Matrikelareal: 2860 m 2 Bebygget areal: 1195 m 2 Bruttoetageareal: 5960 m 2 (Derudover 1000 m 2 ikke udnyttet tagetage og 1139 m 2 kælder) Friarealer Stueplan: 1665 m 2 Førstsalsplan (altaner): 15 m 2 Andensalsplan (altaner): 15 m 2 Tredjesalsplan (altaner): 15 m 2 Fjerdesalsplan (altaner): 30 m 2 Friarealer i alt: 1740 m 2 Friareal i forhold til bruttoetageareal: 29 % Fremtidige forhold: Matrikelareal: 2860 m 2 Bebygget areal: 1200 m 2 Bruttoetageareal: 6910 m 2 (Derudover 1139 m 2 kælder) Friarealer Stueplan: 1660 m 2 Førstsalsplan (altaner): 30 m 2 Andensalsplan (altaner): 30 m 2 Tredjesalsplan (altaner): 30 m 2 Fjerdesalsplan (altaner): 45 m 2 Femtesalsplan (altaner / tagterrasser) 70 m 2 Friarealer i alt: 1865 m2 Friareal i forhold til bruttoetageareal: 27 % Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: [email protected] AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK

4 DIALOG OG PROCES: Gennem processen har der kontinuerligt været tilstræbt åbenhed omkring projektet. Udformningen af projektet er et resultat med en tæt dialog med såvel eksterne som interne interessenter. Dialogen er gået via bygningsmyndigheder, naboer, beboere samt Forening for Bygnings og Landsskabskultur Frederiksberg ved Ditte Thye, som har indgået i en konstruktiv dialog omkring projektet samt design af delelementer heraf. Specifikt kvistene. Projektet har ud over dialogmøder med bygningsmyndighederne været gennem nabohøring og partshøring. Alle indkomne kommentarer fra høringerne samt dialogen med bygningsmyndighederne, er blevet taget med i betragtningen og tilpasningen af projektet. Bygherre og rådgivere har således været åben og lydhør over for inputs og kommentarer til projektet og arbejdet konstruktivt med disse. På de efterfølgende sider redegøres for proceshistorik, ligesom der som bilag vedlægges referater af de afholdte møder.

5 Sag: Etablering af 8 nye boliger i tagetagen på Nyvej 8-10 herunder nyt tag Bygherre: JØP Arkitektrådgiver: Arkitektfirma A/S Hune & Elkjær Emne: Kronologisk proceshistorik Dato: Hune & Elkjær, Cand.arch, Restaureringsarkitekt, Uffe Riis Sørensen I forbindelse med tagrenovering og etablering af 8 nye taglejligheder på Nyvej 8-10 A+B samles i dette dokument kronologisk proceshistorikken for sagen. Ud over dialogmøder, orienteringsmøder samt høringer, har der løbende været en åben dialog over mail med alle sagens interessenter, herunder naturligt myndigheder, fredningsforeninger og beboerrepræsentation. Bilag samt referater i forbindelse med nedenstående proces kan fremskaffes efter ønske. Marts 2015 Sagsoprettelse Den 27. marts 2015 Forhåndsdialogmøde 01 med bygningsmyndigheder, Frederiksberg Kommune / Gregers Geppel Den 06. juli 2015 Udsendelse i høring i forbindelse med naboorientering ved Frederiksberg Kommune / Gregers Geppel Den 22. juli 2015 Udsendelse til beboere i forbindelse med partshøring ved Frederiksberg Kommune / Gregers Geppel Den 12. august 2015 Orienteringsmøde 01 for beboerrepræsentationen (uden referat) Den 12. august 2015 Bygherre / rådgiver modtager høringssvar fra naboer i forbindelse med naboorientering Den 24. august 2015 Bygherres / rådgivers respons på høringssvar i forbindelse med naboorientering Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: [email protected] AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK

6 Den 26. august 2015 Bygherre / rådgiver modtager høringssvar fra beboere i forbindelse med partshøring Den 07. september 2015 Bygherres / rådgivers respons på høringssvar i forbindelse med partshøring Den 11. november 2015 Bygherre / rådgiver modtager kommentar fra Forening for Bygnings og Landskabskultur på Frederiksberg (FBLF) / Ditte Thye Den 07. september 2015 Bygherres / rådgivers respons på kommentar fra FBLF / Ditte Thye Den 08. januar 2016 Dialogmøde 01 med FBLF / Ditte Thye (uden referat) Den 04. maj 2016 Forhåndsdialogmøde 02 med bygningsmyndigheder, Frederiksberg Kommune / Gregers Geppel Den 11. august 2016: Dialogmøde 02 med FBLF / Ditte Thye Den 15. august 2016: Orienteringsmøde 02 for beboerrepræsentationen samt FBLF. Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: [email protected] AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK

7 Århus den Sag: Etablering af 8 nye boliger i tagetagen på Nyvej 8-10 Emne: Kommentar til udfald af naboorientering Dato: Hune & Elkjær, Cand. Aarch, Restaureringsarkitekt, Uffe Riis Sørensen Svar på kommentar fra Peter Skandrup: Nærmere planlægning og forhold omkring byggearbejde er endnu ikke fastlagt. Udførelsesarbejde vil generelt blive planlagt, så der tilstræbes så få gener for områdets beboere og erhvervsdrivende som muligt. Svar på kommentar fra Ejerforeningen Madvigs Allé 3-5 / Preben Boldt, Formand: Svar til punkt 1: Beplantning i skel mellem Madvigs Allé 3-5 og Nyvej 8-10 bevares. Kviste og ovenlys i Nyvej 8b, 10a og 10b orienteres mod nord og syd, væk fra facaden på Madvigs Allé 3-5. Der udføres ikke glas i flunkerne på kvistene, hvorfor indkig direkte mod syd ikke er mulig. Kun kviste og ovenlys i Nyvej 8a (2 boliger) orienteres mod øst i retning af Madvigs Allé 3-5. Afstanden imellem 8a og Madsvigs Allé er i fugleflugt hen over gårdrummet omkring 60 meter. Til sammenligning er afstanden mellem bygningerne i nabokarréen mellem Madvigs Allé og Martensens Allé 30 meter. Alle tagboliger i Madvigs Allé 3-5 har endvidere kviste orienteret mod vest med direkte indkig mod ejendommen Nyvej Svar til punkt 2: De angivne konstruktioner på taget er ikke ventilation. De angivne konstruktioner er solceller, som placeres på taget så de ikke skæmmer bygningen og er til visuel gene for områdets beboere. Solcellerne skal ses i lyset af Frederiksbergsstrategien, hvor der ønskes tilstræbt miljøvenlige og bæredygtige løsninger. Svar til punkt 3 og 4: Der opføres ingen elevatorer med industrielt udseende. Elevatorer indplaceres i eksisterende bagtrappetårne. I to opgange (8a og 10a) udvides eksisterende bagtrappetårne med cm. Dette udføres med en konstruktion og et facadeudtryk som de eksisterende bagtrappetårne, for at respekterer bygningens og områdets arkitektur. Der etableres udelukkende godkendte elevatorer der lever op til alle krav og standarter. Herunder også krav i forhold til støjgener. Ved at indplacere elevatorer i en tung konstruktion (murværk) vil der ikke forekomme støjgener i de omkringliggende gårdrum. Svar til punkt 5: Den eksisterende skorsten der fjernes er den høje skorsten i facaden ved Nyvej 8a. Der opføres ikke en lignende skorsten af samme dimensioner. I dialog med Frederiksberg Kommune, og med respekt for bygningens oprindelige arkitektur genopføres de små skorstene, der gennem tiden er Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: [email protected] AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK

8 Århus den blevet fjernet fra bygningen. Nye små skorstene placeres på tagryggen, og vil ikke have en indvirkning på skyggeforholdene på nogen af de omkringliggende gårdrum. Svar til punkt 6: I forhold til parkering efterlever bygherre og rådgiver selvfølgelig gældende lovkrav og anvisninger fra Frederiksberg Kommune og byggemyndigheder. Svar til punkt 7: Udførelsesfasen vil blive detaljeret planlagt senere i processen. Orientering herom vil herefter blive formidlet. Udførelsesfasen komprimeres af hensyn til naboer og økonomi naturligt tidsmæssigt, og håndværkere vil blive påbudt at minimere støjgener i forbindelse med udførelsesarbejde. Svar på kommentar fra Gert Poulsen, Madvigs Allé 5, 3th: I forhold til parkering efterlever bygherre og rådgiver selvfølgelig gældende lovkrav og anvisninger fra Frederiksberg Kommune og byggemyndigheder. Med hensyn til etablering af de otte nye tagboliger på Nyvej 8-10, ændres der ikke nævneværdigt ved det nuværende gårdrum. De otte nye tagboliger opføres som seniorboliger, hvorfor øgede støjgener i det nuværende gårdrum må forventes at blive minimal. De nye altaner der påtænkes opført på bygningen erstatter i et større omfang eksisterende altaner, hvorfor der ikke kan forventes øgede støjgener i forbindelse hermed. Svar på kommentar fra Birgit Rastrup Larsen, Nyvej 12b 4: På bygningen Nyvej 8-10 ændres facaderne mod gaden kun sparsomt. De kviste der opføres på bygningen tegnes så de harmonerer med bygningens arkitektur. For ejendomme i området er kviste et genkendeligt motiv, hvorfor områdets karakter og arkitektur ikke ændres. Svar på kommentar fra Andelsboligforeningen Nyvej 12-14: Nyvej 8-10 er oprindeligt tegnet med enkelte kviste med hvælvet/buet tag. (Se nedenstående tegningsbilag, fig. 1) De nye kviste tegnes med inspiration i disse og placeres i taget efter en fast rytme der harmonerer med bygningens facader. Der arbejdes med små kviste for at sikre at bygningens tag fremtidigt vil stå som et stærkt arkitektonisk element. Kvistene beklædes med et materiale der harmonerer med tårnet på Nyvej I de omkringliggende gader er hovedparten af bygningerne vurderet til en høj bevaringsværdi. Trods dette har adskillige i dag fuldt udnyttede tagetager med kviste placeret på både gadeside og gårdside. Eksempler herpå er bl.a.: Madvigs Allé 3, 5, 7, 8, 9 samt Nyvej 2. Ejendommen Nyvej har som andelsforeningen nævner fået etableret altaner mod gaden, hvilket har øget indkigsgenerne fra Nyvej til Nyvej I projektet opføres der udelukkende kviste og ovenlys mod gaden, og kun fem af de nye tagboliger vil fra deres kviste kunne se ud på ejendommen Nyvej I forhold til parkering efterlever bygherre og rådgiver selvfølgelig gældende lovkrav og anvisninger fra Frederiksberg Kommune og byggemyndigheder. Svar på kommentar fra Martin Pedersen, Madvigs Allé 7, 5.tv: Afstanden fra de to nye kviste til gavlen på Madvigs Allé 7 bliver omkring 10 meter. Vi vil gerne undersøge muligheden for at konvertere de to kviste til ovenlys. Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: [email protected] AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK

9 Århus den Svar på kommentar fra Frits Gravesen: I forhold til parkering efterlever bygherre og rådgiver selvfølgelig gældende lovkrav og anvisninger fra Frederiksberg Kommune og byggemyndigheder. Bygningen vil også fremtidig efter projektudførelse efterleve lovgivning og myndighedskrav til brand og flugtvejsforhold. Svar på kommentar fra Peter Norup: I forhold til parkering efterlever bygherre og rådgiver selvfølgelig gældende lovkrav og anvisninger fra Frederiksberg Kommune og byggemyndigheder. Svar på kommentar fra Arne Møller: Da tagryggen ikke i projektet hæves vil det have minimal indvirkning på dagslysforhold omkring bygningen. Den øgede boligmasse udgør otte seniorboliger, hvilket vil have en sparsom indvirkning på trafikken i passagen. Figur 1 facadetegning (forslag fra 1905) Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: [email protected] AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK

10 1 Sag: Etablering af 8 nye boliger i tagetagen på Nyvej 8-10 herunder nyt tag Emne: Kommentarer til udfald af beboerorientering / partshøring Dato: Hune & Elkjær, Cand. Aarch, Restaureringsarkitekt, Uffe Riis Sørensen Generelt: I det følgende kommenteres på udfaldet af partshøring for beboerne i ejendommen Nyvej De indkomne kommentarer udtrykker en generel holdning fra beboerne til hele og dele af skitseprojektet. Det er vigtigt at pointere at projektet på nuværende tidspunkt befinder sig i en skitsefase, hvor en række af de indkomne kommentarer fra beboerne først vil blive bearbejdet i et decideret projektforslag og et egentligt myndighedsprojekt. Alle krav fra bygningslovgivningen samt fra Frederiksberg Kommune vil blive indarbejdet og løst som en naturlig del af projektet. Der vil i det følgende bliver kommenteret på de punkter beboerrepræsentationen (BR) generelt har udtrykt bekymring om samt ønsket belyst/kommenteret yderligere. Disse punkter er: 1. Arkitektur og bevaringsværdi 1.1 Generelt 1.2 Kviste 1.3 Altaner 1.4 Ændringer i facaderne 1.5 Nye og gamle materialer 2. Ejendommens generelle vedligeholdelsesmæssige tilstand 3. Adgangsforhold 3.1 Tilgængelighed og niveaufrihed 3.2 Elevatorer 4. Brand og flugtveje 5. Depoter 6. Føringsveje og faldstammer 7. Parkering 8. Gårdhaven 9. Udførelsesfasen 1.1: Nyvej 8-10 indgår i en samlet bymæssig helhed af bevaringsværdige bygninger vurderet til 3 på SAVE skalaen. Den originale stand bygningen står i og dens placering i en bymæssig helhed vil blive respekteret og indgå som et naturligt parameter i udarbejdelsen af projektet. Frederiksberg Kommunes og bygningsmyndighedens krav til renovering og vedligehold af bevaringsværdige bygninger vil blive efterlevet til fulde. På opfordring fra kommunen reetableres Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: [email protected] AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK

11 2 eksempelvis bygningens oprindelige skorstene. Den høje skorsten på gårdsiden ved opgang 8a fjernes, da denne er fremmed for bygningens oprindelige arkitektur. Der vil ikke i bygningens eksteriør blive benyttet materialer, der ikke vil kunne leve op til Frederiksberg Kommunes og bygningsmyndighedes krav. Der vil blive benyttet materialer der harmonerer med eller er lig de eksisterende bygningsmaterialer. Herunder selvfølgelig gårdfacadens kalksandsten, som BR i sine kommentarer pointere vigtigheden af. 1.2: Nyvej 8-10 er oprindeligt skitseret med enkelte kviste med hvælvet/buet tag. (Se nedenstående tegningsbilag, fig. 1) De nye kviste tegnes med inspiration i disse og placeres i taget mod gaden efter en fast rytme der harmonerer med bygningens facader. Der arbejdes med små kviste for at sikre at bygningens tag fremtidigt vil stå som et stærkt arkitektonisk element. Kvistene beklædes med et materiale der harmonerer med tårnet på Nyvej Taget renoveres med materialer der svarer til de oprindelige (sort tegl og skiffer). I de omkringliggende gader er hovedparten af bygningerne vurderet til en høj bevaringsværdi. Flere har fuldt udnyttede tagetager med kviste placeret på både gadeside og gårdside. Eksempler herpå er bl.a.: Madvigs Allé 3, 5, 7, 8, 9 samt Nyvej 2. For ejendommen Nyvej 8-10 vil der blive tegnet kviste specielt tilpasset bygningens arkitektur og stilart. Figur 1 facadetegning (forslag fra 1905) Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: [email protected] AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK

12 3 1.3: På gårdfacaden blev det i 1980 erne tilladt at opsætte altaner, selvom disse kolliderer med bygningens arkitektur. De nye altaner designes under hensyntagen til bygningens karakter mod gårdhaven og tegnes mere åbne og med en hvid bund således at den vil få en lys underside. Nærmere analyse af dagslysforhold i forbindelse med nye altaner vil blive dokumenteret i en senere proces. Nærmere analyse af hvorvidt eksisterende altaner renoveres eller erstattet foretages i en senere proces. Den tekniske tilstand af de eksisterende altaner vil blive vurderet, og det vil blive undersøgt hvorvidt de eksisterende altaner kan tilpasses Frederiksberg Kommunes retningslinjer, eksempelvis ved genbrug af dele af altanerne, men med etablering af nye værn. Der vil selvfølgelig blive udført løsninger til at sikrer minimering af naboindkig. Alle boliger i opgangen får egen adgang direkte til elevatorerne, hvorfor der for stueetagelejlighederne fremtidigt vil være let adgang til gårdhave. 1.4: Der ændres ikke på den grundlæggende geometri og udseende af de eksisterende facader, ud over etablering af nye døre til nye altaner. Der ændres ikke på størrelser af de eksisterende vinduer og vindueshuller. Facaderne bevares i deres oprindelige karakter, men vil fremtidigt naturligt undergå løbende vedligehold. 1.5: Der vil udelukkende blive anvendt materialer der kan godkendes af Frederiksberg Kommune og bygningsmyndigheden. Der vil blive anvendt materiale der er lig de eksisterende materialer, eller på anden måde harmonerer med disse og husets arkitektur. 2.: Der vil blive foretaget en teknisk gennemgang af ejendommen, bl.a. med henblik på en vurdering af husets varmeanlæg. De nye tagboliger vil ikke betyde forringet teknisk kvalitet for de øvrige beboere. Ligeledes vil forholdene omkring kælderen blive vurderet i en teknisk gennemgang, og indgå som en naturlig del af projektet / renoveringen af ejendommen. 3.1: Der bliver arbejdet i mulige løsninger i forhold til niveaufri adgang. Der vil blive fremlagt en løsning i forhold til dette på et senere tidspunkt i processen. 3.2: Som et led i projektet etableres der til alle boliger i ejendommen adgang via elevator. Den direkte adgang fra lejlighederne til gårdhaven vil således blive bevaret. Der opføres ingen elevatorer med industrielt udseende. Elevatorer indplaceres i eksisterende bagtrappetårne. I to opgange (8a og 10a) udvides eksisterende bagtrappetårne med cm. Dette udføres med en konstruktion og et facadeudtryk som de eksisterende bagtrappetårne, for at respekterer bygningens og områdets arkitektur. (Jfr. punkt 1.5) Der etableres udelukkende godkendte elevatorer, der lever op til alle krav og standarter. Herunder også krav i forhold til støjgener. Ved at indplacere elevatorer i en tung konstruktion (murværk), vil der ikke forekomme støjgener i de omkringliggende gårdrum. Der er ikke på dette tidlige stadie truffet endelig beslutning omkring elevator type / model. Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: [email protected] AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK

13 4 4.: Alle gældende krav samt lovgivning i forhold til brand og flugtveje vil fremtidigt blive overholdt. I et senere myndighedsprojekt vil der blive redegjort for fremtidig brandstrategi, samt udført brandteknisk dokumentation. Bygningen vil også fremtidig efter projektudførelse efterleve lovgivning og myndighedskrav til brand og flugtvejsforhold. I forhold til brandsikring af fortrapperne vil der senere blive udført en registrering, der kortligger bevaringsværdige elementer i opgangene. Der vil herefter blive truffet en vurdering af hvordan og i hvilket omfang disse elementer kan bevares. Det er ikke intentionen med projektet at fjerne bevaringsværdige dele af bygningen. 5.: Der etableres selvfølgelig brugbare depoter i henhold til bygningslovgivning samt under hensyntagen til beboernes lejekontrakter. Kælderen vil blive renoveret som et led i vedligehold af bygningen, samt for at opnå brugbare depotrum. Nærmere forhold omkring depoter vil der blive redegjort for efter udført teknisk gennemgang af ejendommen. Ligeledes reetableres funktionelle vaske og tørrefaciliteter i henhold til gældende krav / lovgivning. 6.: Dokumentation omkring føringsveje, faldstammer etc. vil blive fremlagt i senere fase og understøttet af ingeniørprojekt. Der vil blive udført en løsning hvor det i videst muligt omfang undgås at gennembryde lofter med bevaringsværdig stuk. Der vil blive tilstræbt en løsning hvor føringsveje indarbejdes i den nye konstruktion. 7.: I forhold til parkering efterlever bygherre og rådgiver selvfølgelig gældende lovkrav og anvisninger fra Frederiksberg Kommune og byggemyndigheder. I forhold til cykel parkering opretholdes faciliteterne eller omdisponeres for at opnå brugbare og funktionelle parkeringsfaciliteter. 8.: Det er ikke hensigten med projektet at ændre ved det eksisterende haveanlæg. Tværtimod anerkendes kvaliteterne af dette. Der er udarbejdet et idekatalog med supplerende tiltag i haven. Store dele af dette skal ses som eventuelle tiltag. Der arbejdes med en løsning, hvor fitness indarbejdes i en pergola, som også vil kunne rumme opholdsmuligheder og fortsat tøjtørring. Under udførelsesfasen vil gårdrummet selvfølgelig blive respekteret. 9.: Nærmere planlægning og forhold omkring byggearbejde er endnu ikke fastlagt. Udførelsesarbejde vil generelt blive planlagt, så der tilstræbes så få gener for områdets beboere og erhvervsdrivende som muligt. Udførelsesfasen vil blive detaljeret planlagt senere i processen, og der vil herefter blive orientering herom. Udførelsesfasen komprimeres af hensyn til naboer og økonomi naturligt tidsmæssigt, og håndværkere vil blive påbudt at minimere støjgener i forbindelse med udførelsesarbejde, samt at respektere den eksisterende gårdhave. Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: [email protected] AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK

14 Sag: Etablering af 8 nye boliger i tagetagen på Nyvej 8-10 herunder nyt tag Emne: Kommentarer til Foreningen for Bygning- og Landskabskultur på Frederiksberg (FBLF) Dato: Hune & Elkjær, Cand.arch, Restaureringsarkitekt, Uffe Riis Sørensen Svar på kommentarer fra Ditte Thye, Formand for FBLF Tak for dine kommentarer og syn på skitseforslaget til fremtidig udnyttelse af tagetagen i ejendommen Nyvej 8-10, Frederiksberg. Det er glædeligt at skitseforslaget kan afstedkomme en stillingtagen til ejendommens arkitektur og området som helhed. Ejendommens ejer samt rådgiver deler opfattelsen af ejendommen som værende af høj arkitektonisk karakter, og respekterer derfor selvfølgelig også indkomne kommentarer. Det er også derfor med åbenhed at vi ønsker at indgå i en videre dialog og sparring. Der er foreløbigt udfærdiget et skitseprojekt på ejendommen, hvorfor den nuværende dialog omkring ejendommens udformning i forbindelse med det forestående myndighedsprojekt er både naturligt og berettiget. Der foreligger dog ikke desto mindre en decideret fejlfortolkning og misforståelse af dele af skitsematerialet fra FBLF side, hvorfor der i følgende redegøres for skitseprojektet i lyset af dette. En demokratisk og åben proces: Der er ikke tale om at skitserne kun har været forvist ejendommens beboere. Skitserne, der er udfærdiget for at belyse mulighederne i at udnytte tagetagen på ejendommen, har ind til videre indgået i en demokratisk proces hvor såvel bygningsmyndigheder, politikkere, beboere og naboer er blevet orienteret og efterfølgende hørt. Der har fra starten af været tilstræbt åbenhed omkring ideerne og processen. Dette vil der fortsat blive ved med. Og I vil naturligvis blive inviteret med ind i denne dialog. Tag: I kommentarerne antages det at ejendommens ejer og rådgiver ønsker at 1 Hæve taget 2 Hæve ejendommens facader 3 Ændre på tårnet Ad. 1. De 8 nye boliger i tagetagen etableres med afsæt i den nuværende taghældning og de nuværende facadehøjder. Saddeltaget på forhuset hæves således ingen steder og taghældningen forbliver den samme som i dag. I sidehusene/baghus, hvor ejendommen i dag har københavnertag, som ligger lavere end forhusets saddeltag, hæves den flade del af taget med omkring en halv meter. Taghældningen fastholdes og fremstår 1

15 uændret. Når taghældning og facadehøjde fastholdes som skitseret for baghuset vil den visuelle effekt af det hævede tag minimeres. Ad. 2. Facadernes nuværende højde ændres ikke, og bygningens karakteristiske hvide gesimsbånd vil uændret danne overgang mellem facade og tag. At ændre ved facadernes højde og karakter ses af ejer og rådgiver som et vitalt brud på bygningens arkitektur, hvilket vi selvfølgelig ikke ønsker. Ad. 3. Ejendommens ejer og rådgiver deler opfattelsen af ejendommens tårn som værende et bærende arkitektonisk element i facaden mod Nyvej og passagen. Tårnet vil derfor ikke i sit ydre blive ændret. Restaureringer og løbende vedligehold af tårnet vil ske uden ændringer i arkitekturen og under hensyntagen hertil. Det påtænkes at lægge nyt zinktag på tårnet, og dette vil naturligvis være i eksakt udformning som eksisterende. Gulvkonstruktion Som der i kommentarerne pointeres hæves gulvkonstruktionen i tagetagen. Årsagen til dette er at ejendommens ejer og rådgiver ønsker at minimere indgreb i ejendommens øvrige etager. Ved at etablerer en ny gulvkonstruktion kan tekniske installationer føres i gulvet, og vi kan undgå at skulle gennembryde etagedæk, og derved ødelægge stuklofter i underliggende lejligheder. Det er ikke som FBLF antager korrekt at dette vil betyde at facaderne hæves. Der vil ikke i facaderne være synlige konsekvenser af denne konstruktionsopbyggelse. Materialer og restaureringstilgang Huset er opført efter traditionelle håndværksmæssige traditioner. Der vil ikke i renoveringen af ejendommen blive benyttet materialer, der er fremmed for bygningen. Alle materialer og håndværkstraditioner sikres fremtidigt i videst muligt omfang. Nye kviste Det bemærkes i kommentarerne fra FBLF, at rådgiver i vores kommentarer til udfald af beboerorientering/partshøring: begrunder udformningen af de nye kviste med, at de nye kviste tegnes med inspiration fra de eksisterende kviste (kommentarer fra DT, FBLF. Side 2) I vores kommentarer den side 2 punkt 1.2 begrunder vi udformningen af de nye kviste ved at være inspireret af de kviste der oprindeligt blev skitseret til bygningen i 1905 af H. Hagemann og Sønner. Med hensyn til kvistenes størrelse vil den indvendige højde i kvistene ikke overstige 2,5 meter. Kvistene placeres i taget så de er trukket ca. tre tagsten tilbage i forhold til tagrenden. De vil derfor ikke flugte af med planet på den underliggende facade. Mod Nyvej og passagen kan der arbejdes med mindre kviste for at sikrer mere synlig tagflade og en større balance mellem kviste og tag. Størrelsen af kvistene vil vi gerne gå i dialog omkring, og arbejde målrettet på at få tilpasset tagets dimensioner, facadens rytme, bygningens arkitektur og æstetik. 2

16 Ved en videre bearbejdning vil antallet af kviste mod Nyvej og Passagen muligvis kunne reduceres med tre kviste. Altaner: Altaner etableres kun mod gården og der etableres ikke altaner i gavlen mod passagen. Niveaufri adgang: Der vil blive etableret niveaufri adgang gennem opgangen Nyvej 8a. Dette gøres ved brug af en løfteplatform der integreres i trappen, og herved sikrer niveaufri adgang uden at ændre på bygningens oprindelige udformning og materialesammensætning. Ønske om fortsat dialog: Som sagt tak for kommentarerne i forbindelse med skitserne, der søger at belyse potentialerne i en fremtidig udnyttelse af tagetagen på Nyvej Overordnet set skabes der 8 nye tagboliger i ejendommen. Mod Nyvej og passagen vil den visuelle forandring huset vil gennemgå udelukkende være tilføjelsen af de nye kviste, der i størrelse og omfang gennem dialog vil blive arbejdet videre med. Idet vi ønsker en demokratisk proces og en fortsat god dialog omkring projektet vil jeg foreslå at vi arrangere et møde med jer i FBLF. For at skabe en god restaureringsfaglig dialog i et indledende dialogmøde, mener jeg at mødet bør holdes mellem FBLF, ejendommens ejer og rådgiver. Efterfølgende vil der blive arrangeret et dialogmøde med beboerrepræsentationen, hvor I selvfølgelig også vil blive inviteret. Har du/i mulighed for et dialogmøde en af følgende datoer: (mellem ) Med venlig hilsen Uffe Riis Sørensen Arkitektfirma A/S Hune & Elkjær 3

17 Forhåndsdialogmøde med bygningsmyndigheder Vedr. Nyvej 8 A/B og 10 A/B, Frederiksberg Notat fra møde afholdt d. 27. marts hos Frederiksberg Kommune Mødedeltagere: Gregers Geppel, byggesagsbehandler Frederiksberg Kommune Lars Blaabjerg, bygherre- Juristernes og Økonomernes Pensionskasse Allan Wright, arkitektrådgiver- Arkitektfirma A/S Hune & Elkjær Orientering om bygningen Nyvej 8 a-b og 10 a-b. Matrikelnummer: 52 k Matrikulært areal: 2798 m2 Jøp (Juristernes og Økonomernes Pensionskasse) ejer ejendommen og har i forbindelse med en forestående renovering af ejendommens tag set på mulighederne for at indrette op til 8 nye lejligheder i tagrummet. Ejendommens tagrum er i dag en blanding af uudnyttede tørrelofter, beboernes depotrum samt trapperum som er ført med op. Tagrummet har et meget stort volumen og vil derfor være velegnet til indretning af lejligheder. Lokalplan 16 samt Kommuneplan 7.B1 (side ) er gældende og regulerende for området og ejendommen. Planforhold Kommune og lokalplan Kommuneplanens rammer fastsætter lejligheders størrelser til min. 80 m2, men med en hovedregel om en gennemsnitsstørrelse på min. 100 m2. De 8 nye taglejligheder De 8 påtænkte lejligheder fordeler sig på følgende størrelser (jf. vedlagte plan af tageetage): De anførte arealer er bruttoarealer hvor trapperum i gennemsnit tager 6-8 m2 af arealet. Lejlighed 1 Lejlighed 2 Lejlighed 3 Lejlighed 4 Lejlighed 5 Lejlighed 6 Lejlighed 7 Lejlighed m2 74 m2 119 m2 141 m2 126 m2 132 m2 108 m2 142 m2 Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: [email protected] AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK 1

18 De fremlagte skitser er på linje med Kommuneplanens rammer og bebyggelsesprocenten er uændret. Alle lejlighederne udlejes som ældreboliger jf. intentionerne i Frederiksbergstrategien Bygherren har en ejendom på Mariendalsvej, hvor man på samme måde henvender sig til målgruppen ældreboliger. Notat om hvordan udlejningen administreres i praksis således denne målgruppe har højeste prioritet vedlægges. Bebyggelsesprocent og etageantal Etageantal er uændret idet det eksisterende loftrum udnyttes. Det maksimalt tilladte antal etager er 6. Bebyggelsesprocenten i dag andrager 213%. Den maksimale bebyggelsesprocent er 110% og der vil således skulle ansøges om dispensation fra dette krav. Parkering Parkering. Ved ældreboliger skal etableres 1 bilparkering pr. påbegyndt 200 m2. De samlede areal for de 8 lejligheder andrager 957m2 og udløser derved krav om 4,0 parkeringspladser. Da det ikke er muligt at etablere parkeringspladser på matriklen vil kravet skulle indfries ved indbetaling til parkeringsfonden. Opholdsarealer Til de 8 nye lejligheder vil der blive etableret altaner/tagterrasser. De eksisterende lejligheder fra 1. sal til 4. sal vil ligeledes få etableret altaner vendende ind mod gården. Det bemærkes at nogle af de eksisterende lejligheder i dag har altaner men ikke alle. På denne måde ligestilles alle ejendommens beboere/lejligheder. Til ejendommen er indrettet en meget fint og smukt anlagt grøn og frodig gård med mindre træer, stauder og plænestykker til ophold. I forbindelse med etablering af de 8 nye lejligheder samt etablering af altaner til alle, vil der endvidere blive prioriteret nye tiltag i gården med forbedrede opholdszoner samt mulighed for opstilling af udendørs fitness redskaber til gavn og glæde for ejendommens beboere. Dette tiltag følger intentionerne i Frederiksbergstrategien 2012, den sunde by. Tilgængelighed Der påtænkes etableret yderligere 2 elevatorer på ejendommen. I dag indeholder ejendommens 2 hovedtrapper hver en elevator/lift. Ejendommen vil således fremover indeholde 4 elevatorer. De 2 nye elevatorer placeres i 2 af de gamle bagtrappetårne, dvs. med adgang fra gården. Depotrum Depotrum som nedlægges i tagetagen for at skabe plads til de nye lejligheder, etableres i stedet i kælderen, hvor der er god plads til indretning af denne type rum. Tekniske forhold, herunder brand og lyd Brand Fremtidige brandadskillelser i tagetagen skal være BD-60. Der kræves ikke sprinkling af fortrapper ifm. nedlægning af de 2 bagtrapper. Til gengæld kræves der opgradering af alle éntredøre i hovedtrapperne til klassificerede BD-60 døre samt røgalarmer installeret i de lejligheder som kun har hovedtrappen som flugtvej. Lyd Lydkrav skal følge reglerne i BR-10 Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: [email protected] AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK 2

19 Ventilation og varmetab BR-10 kravene om alm. boligventilation skal opfyldes. Varmetabsramme som dimensioneringsgrundlag for de nye lejligheder. Materialer Sort glaserede tagsten på tagflader mod gaden skal fastholdes ved nye tagsten. Skiffereternit på mansarder mod gården vil ikke blive accepteret. Der skal anvendes naturskiffer. Bygningens gamle skorstene er over tid fjernet, bortset fra 2 tilbageværende skorstene. Gregers påpegede at de vil være hensigtsmæssigt at genoprette/genindføre skorstenspiber på ejendommen. Dette kan også løses ved at lade fremtidige skorstenspiber være aftræk fra ventilationskanaler. Skorstene vil blive bearbejdet i det fremtidige projektmateriale. Den store skorsten fra den gamle fyrkælder anvendes ikke mere, da ejendommen er overgået til fjernvarme. Gregers så ingen problemer i at fjerne denne skorsten som både skæmmer facaden i gården men også skygger for nogle af beboernes altaner. Energitiltag Gregers oplyste at det vil være godt om vi undersøger muligheden for energitiltag i form af fx solceller på taget. Der er et begrænset fladt tagareal mod syd til rådighed, men vi vil inddrage det i det videre projekteringsarbejde og afsøge mulighederne for solceller. Kviste på gade- og gårdside Gadeside Mod gadeside etableres kviste der i udformning, geometri og materialer følger bygningens arkitektur. Gregers oplyste at etablering af kviste mode gaden vil afstedkomme nabohøring. Gårdside Mod gårdside etableres kviste der i udformning, geometri og materialer følger bygningens arkitektur. Der vil desuden ifm. etablering af kvistene på gårdsiden blive indarbejdet tagaltaner i tagetagen, hvor idéer og retningslinjer fra Din nye altan fra idé til ibrugtagning, udarbejdet af Frederiksberg Kommune oktober 2013 vil blive anvendt. Tidsplan for politisk behandling samt myndigheds/byggesagsbehandling Gregers opfordrede til at materialet/projektet tilføres de forhold som blev drøftet på mødet, jf. ovenstående. Herefter kan det indsendes. Rækkefølgen for projektets vandring gennem politisk behandling er cirka som anført herunder; Ultimo april Sagsoprettelse ved indsendelse til Gregers Geppel. 4-6 ugers behandlingstid i byggeri og arkitektur, interne møder samt forelæggelse for stadsarkitekt. (uge ) Tilbagemelding fra Gregers Geppel om materialet er fyldestgørende. Evt. opklarende møde, såfremt interne møder/stadsarkitekt ønsker yderligere materiale udarbejdes dette straks. (uge 24) Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: [email protected] AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK 3

20 Udsendelse i høring. 4 uger (uge ) Behandling af evt. indkomne indsigelser. 2 uger. (uge 28-29) Sommerferie (uge ) Materialet suppleres med illustrationer til brug for politisk behandling. (uge 32-33) Fremlæggelse til politisk behandling. (uge 34) Behandling i forvaltningen. (uge ) Meddelelse fra Gregers til rådgivere om udfald af behandling myndighedsprojekt udarbejdes (fra uge 41) /Hune & Elkjær/aw Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: [email protected] AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK 4

21 2. dialogmøde med bygningsmyndigheder Vedr. Nyvej 8 A/B og 10 A/B, Frederiksberg Notat fra møde afholdt d. 4. maj hos Frederiksberg Kommune Mødedeltagere: Gregers Geppel (GG), byggesagsbehandler Frederiksberg Kommune Lars Blaabjerg Christensen (LBC), bygherre- Juristernes og Økonomernes Pensionskasse Allan Wright (AW) og Uffe Riis Sørensen (URS), arkitektrådgiver- Arkitektfirma A/S Hune & Elkjær Niels Jakubiak Andersen (NJA) og Leif Rønby (LR), Krydsrum Arkitekter (begrænset deltagelse og kun om det indledningsvis generelle) Orientering om bygningen Nyvej 8 a-b og 10 a-b. Matrikelnummer: 52 k Matrikulært areal: 2798 m2 Jøp (Juristernes og Økonomernes Pensionskasse) ejer ejendommen og har i forbindelse med en forestående renovering af ejendommens tag set på mulighederne for at indrette op til 8 nye lejligheder i tagrummet. Ejendommens tagrum er i dag en blanding af uudnyttede tørrelofter, beboernes depotrum samt trapperum som er ført med op. Tagrummet har et meget stort volumen og vil derfor være velegnet til indretning af lejligheder. Lokalplan 16 samt Kommuneplan 7.B1 (side ) er gældende og regulerende for områdetog ejendommen. Indledning og generel drøftelse af bolig- og ejendomsudvalgsmøde samt Nyvejs projektet stade Mødets formål Mødet var sat op for komme videre i processen, herunder afsøge mulighederne for at udarbejde et egentligt myndighedsprojekt til at søge byggetilladelse på. LBC/Jøp har behov for en konkret stillingtagen til om sandsynligheden for at opnå byggetilladelse er tilstede før de beslutter om dette arbejde skal igangsættes. Mødet i kontekst af Bolig- og ejendomsudvalgets møde af 2. maj 2016 Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: [email protected] AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK 1

22 Dette andet dialogmøde med byggesagsbehandler GG, var lagt netop hér d. 4. maj med baggrund i, at så havde Bolig- og Ejendomsudvalgt i Frederiksberg kommune afholdt deres møde omhandlende boligtilvækst/-fortætning på Frederiksberg (sags nr.: P ). Referat af dette møde vedhæftes nærværende referat. Bolig- og ejendomsudvalgets møde samt dets udfald var ventet med stor interesse fra alle deltagere. Af referatet kunne det læses, at Bolig- og ejendomsudvalget indledningsvis udsatte sagen efter drøftelser idet man ønsker forslag med principper opstillet for fremtidig håndtering af disse sager, inden endelig stillingtagen. Af referatet kan man dog læse følgende kortfattede uddrag fra drøftelsen på udvalgsmødet; -forvaltningen får løbende ansøgninger og forespørgsler om mulighederne for at etablere nye tagboliger, og man har her i de seneste måneder udskudt beslutninger i disse sager idet man har ønsket en overordnet principiel positiv drøftelse af disse sager. -man anskuer og skelner mellem fortætning inden for den eksisterende bygningsmasse samt fortætning gennem ny- og ombygning. På mødet er der fokuseret på fortætningssager hvor der ikke er tilknyttet planproces. -hvor byggerier kan gennemføres uden planproces foreslår forvaltningen at lade en tilladelse bero på hvilke effekter projektet har (helhedsvurdering) for den omgivende by og i forhold til Frederiksbergs Kommunes målsætninger. -særligt bemærkes det at udvalget i referatet fastslår, at hvis projektet gennemføres uden der mistes bevaringsværdier, og der samtidig tilføjes andre værdier som fx øget tilgængelighed, forskønnelse og mere tidsvarende boliger, så taler det for en tilladelse. -samme tilgang anbefales for de projekter hvor det drejer sig om indretning af bolig i eksisterende tagetage. -de ved mødet drøftede principper vurderer By- og Miljøområdet skal ligges til grund for fremtidige indstillinger. GG oplyste i tilknytning til ovenstående at konvertering fra erhverv -> bolig vil få sværere kår i den politiske proces, herunder i udvalgets arbejde med at opstille principper for behandling af ansøgninger. Nyvej projektet i kontekst af Bolig- og ejendomsudvalgets drøftelser samt sammenligning til andre lignende projekter GG vurderede at Nyvejs projektet har samme karaktér som et lignende tagboligprojekt på Forchammersvej som der netop er givet byggetilladelse til. GG vurderer således positivt at Nyvej vil kunne opnå byggetilladelse. GG fremsender mail/notat til LBC om at projektet Nyvej således kan opnår fornøden byggetilladelse. Nyvejs projektet indeholder flere af de principper man havde drøftelser om på mødet, idet følgende indgår som en del af Nyvejs projektet, herunder bl.a.; -øget tilgængelighed idet der etableres elevatorer til alle lejemål, både eksisterende og nye tagboliger, samt etableres niveaufri adgang til ejendommens gård og elevatorer. Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: [email protected] AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK 2

23 -projektets effekt på den omgivende by og i forhold til Frederiksberg Kommunes målsætninger. Et kvalitetsmæssigt løft af en ejendom som Nyvej 8-10 vurderes at have denne effekt, idet bygningen på flere områder forbedres, herunder ift reduceret energiforbrug begrundet i den nye tagkonstruktion med isolering iht. nutidige krav, muligheder for energieffektive tiltag såfremt alle projektets intentioner kan gennemføres, hvor her tænkes på udskiftning af 1-strenget varmesystem til 2-strenget varmesystem. -øget kvalitet af friarealer idet alle får altan, både de eksisterende lejemål og de nye tagboliger. -eventuelle tiltag i haveanlæg i dialog med beboerne, såfremt beboerne ønsker dette. -ønsket om tilførsel af seniorboliger på Frederiksberg som konkretiseret i Frederiksberg Strategien udfordringer omkring etablering af p-pladser ses i skrivende stund løst ved indbetaling til p-fonden, men under mødet dukkede en mulighed op idet, jøp ejer en ejendom på Vodroffvej 21 ligeledes på Frederiksberg, hvor et lignende tagboligprojekt er under udvikling. På denne ejendom er der et stor overskud af friareal, hvor der vil være mulighed for etablering af p-pladser til Nyvejs projektet. Juraen ifm. denne mulighed undersøges nærmere. Nyvejs projektet udløser et krav om 4 stk. p- pladser. NJA og LR forlod herefter mødet idet, resten af mødet skulle ville have et mere direkte indhold rettet mod Nyvejs projektet. Nyvejs projektet specifikt og i relation til høringsproces, indsigelser og svarskrivelser Kviste. Størrelse og antal samt placering har været genstand for en del kritik i høringsprocessen. Ditte Thye (DT) formand for FBLF har bidraget til drøftelserne om kviste og på en god og konstruktiv måde og vi har efter disse drøftelser reduceret størrelsen af kvistene. DT har endvidere udtrykt at de måske kunne have et mere moderne udtryk. Vi har bestræbt os på at følge det oprindelige idéforlæg til kviste (skitser tilbage fra ejendommens oprindelse), men vi er helt indforstået med at lade dette stå åbent til videre drøftelse med interessenterne. Fra én af naboejendommene på Madvigs Allé er der udtrykt ønske om fjernelse af 2 kviste fra bygningens nordvendte tag/gavl. Dette kan delvis imødekommes med ændring af de 2 kviste til 2 ovenlys. Ovenlys give ikke samme mulighed for nedkig idet man ikke kan komme ud i facadelinjen og stå. Kvistenes placering i taget blev drøftet. DT ser helst disse indordne sig facadevinduernes skematik og derved følge underliggende etages vindues placering. GG syntes bedre om at kvistene tilpasser sig taget, dvs. afstand mellem kvistene får sin egen inddeling og ikke følger de underliggende vindues placeringer. GG påpeger at ovenlys over kviste på gadesiden ikke er ønskværdigt. Disse flyttes til tagsiden mod gården. De vil være et tilskud til de nye tagboliger for derved at bibringe gode dagslysforhold. Kvistene mod gården som en del af de nye tagboliger. GG så gerne at der blev arbejdet mere med forholdet mellem kviste og tagterrasse, herunder formater på vinduer. Kunne man slå om og arbejde med kviste uden buer på gårdsiden?. URS skitserer videre i dette spor. Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: [email protected] AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK 3

24 Skorstene i tagryggen. De er indtegnet i bestræbelserne på at bringe bygningens oprindelige tagmotiv, herunder skorstenene tilbage i det samlede ejendoms udtryk. Der er lidt usikkerhed om antallet af skorstene, hvorfor dette skal tjekkes med gamle fotografier eller optegnelser. URS tjekker dette og retter facadetegninger. Altanerne. Disse er rettet til en dybde på 1,3 m i stedet for 1,5 m. Den store hjørne altan, som blev kritiseret i høringsperioden, er reduceret i størrelse for at imødekomme kritikken som ikke var uberettiget. Altaner må ikke have skråstag i konstruktionen. Disse fjernes fra tegningerne. Elevatorer. Disse placeres i de gamle bagtrappetårne og udføres i teglsten som de eksisterende facader. Der har været stor usikkerhed i indsigelserne om disse ville blive udført i andre materialer men dette kan helt afvises. Der vil blive anvendt teglsten. Solceller. På den flade del af taget der vender ud mod gården. Der har i høringsperioden været en del kritik af de viste solceller. Vores kendskab til muligheden for solcellerne å bygningen var på tidspunktet for høringsmaterialets udarbejdelse ikke godt nok. GG opfordrede til at arbejde med enten at lade dem indgå i tagdækningsmaterialet eller lade dem udgå. URS går videre i dette spor. Niveaufri adgang til gården Og derved de 4 nye elevatorer vil blive etableret gennem opgangen Nyvej 8A idet vi hér kan etablere to trappelifte som indgår (usynliggøres relativt) i den eksisterende trappe. Denne type lift er set anvendt i flere kulturinstitutioner, herunder kirker og bygninger med stor følsomhed over for den eksisterende arkitektur. Depotrum i kælder I kælderen etableres depotrum for alle. Kælderen renoveres og fugtproblemerne vil blive håndteret således kælderen netop kan anvendes til depotrums formål. Haveanlægget Herunder de i høringsmaterialet viste tiltag i form af fitnessredskaber. Beboerne har i deres indsigelser oplyst at haveanlægget er yderst velfungerende og at man ikke ønsker ændringer. Dette er vi selvfølgelig meget lydhør overfor og vi vil på førstkommende møde med BR bringe dette til debat. Cykelparkering I kælder vil skulle udvides ifm. tilførsel af 8 nye tagboliger. Dette vil blive løst og indarbejdet i projektet. Skitse til tidsplan for processen frem mod et myndighedsprojekt og ansøgning om byggetilladelse Tilretning af tegningsmaterialet iht. indsigelser samt de i dette referat påpegede forhold. Beboer Repræsentations møde med en detaljeret gennemgang af projektet. Tilretning af projektet efter afholdt møde med Beboer Repræsentationen. Indsendelse af projektet til politisk udvalgs udtalelse. Accept fra politisk udvalg. Udarbejdelse af myndighedsprojekt med ansøgning om byggetilladelse /Hune & Elkjær/aw Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: [email protected] AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK 4

25

26

27

28 Orienteringsmøde for Beboerrepræsentationen (BR) Vedr. Nyvej 8 A/B og 10 A/B, Frederiksberg Referat af møde afholdt d. 15. august hos formand for beboerrepræsentationen, Steen Leffers, Nyvej 8B 3. th Mødedeltagere Trine Erik Troels Anne Marie Sigfred Steen Leffers (STL) Lars Blaabjerg Christensen (LBC) Finn Appelon Jensen (FAJ) Ditte Thye (DIT) René M. Elling (RME) Uffe Riis Sørensen (URS) Allan Wright (ALW), referent Beboer, Nyvej 10B, st.tv Beboer, Nyvej 8A, st.tv Beboer, Nyvej 10B, st.th Beboer, Nyvej 8A, st.th Beboer, Nyvej 8B, st.tv Beboer, Nyvej, 8B, 3.th, formand BR JØP, bygherre DEAS, driftchef Foreningen for Bygning- og landskabskultur Frederiksberg Isaksen & Nomanni, bygherrerådgiver (projekttilknyttet) Arkitektfirma Hune & Elkjær, arkitektrådgiver Arkitektfirma Hune & Elkjær, arkitektrådgiver Indledning Mødet var indkaldt af LBC d. 5. juni 2016 pr. mail stilet til formand for BR, Steen Leffers. LBC havde forud for mødet (søndag d. 14. august 2016, pr. mail) udsendt følgende dagsorden. Mit forslag til dagsordenen vil være følgende: 1) Beboerrepræsentationens forventninger til mødet 2) JØP s forventninger til mødet 3) Gennemgang af påtænkte byggeaktiviteter 4) Erfaringer fra igangværende projekt 5) Det videre forløb 6) Spørgsmål Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: ark@h e.dk e.dk AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK 1

29 Ad. 1) STL udtrykte på vegne af BR frustration over, at den udsendte dagsorden var udsendt med meget kort varsel, hvorved BR ikke blev givet mulighed for, begrundet i den korte tidsfrist, at kommentere på dagsorden, herunder selv stille med dagsordenpunkter. LBC oplyste at mødets formål var et orienteringsmøde, hvor det i indkaldelsen oplyste tema var en status på fremdriften i overvejelserne om indretning af tagboliger på ejendommen. I forhold til det i august 2015 afholdte orienteringsmøde er undersøgelser og analyser, herunder kommunikationen med myndighederne kommet så meget længere at orienteringsmødet nu var aktuelt, hvorfor LBC til mødet havde medbragt de til projektet tilknyttede rådgivere. Holdet af rådgivere bør med LBCs ord kunne svare på de fleste spørgsmål som BR måtte have på dette stadie. LBC beklagede at han fejlagtigt havde opfattelsen af, at temaet som oplyst i mail af 5. juni 2016 var dækkende og at dagsordenen derfor blot var en uddybelse af temaet som alle i BR var bekendt med. Steen ønskede på vegne af BR at få tilsendt referatet i udkast for at kunne kommentere på indholdet af referatet. For Steen/BR var det endvidere vigtigt at mødets status fastholdes som et orienteringsmøde. Steen udtrykte på BR vegne at det forekom pudsigt at DIT undervejs har modtaget tegningsmateriale og at BR ikke samtidigt har modtaget det samme materiale. LBC påpegede at DIT har været en konstruktiv sparringspartner, på vegne af foreningen FBLF, i implementeringen af de høringssvar der er indkommet ifm. høringsprocessen, herunder også både BR høringssvar og øvrige naboers høringssvar, således at materialet der fremvises på orienteringsmødet d.d. på langt de fleste punkter giver svar på de fra høringsprocessen stillede spørgsmål. Begrundet i den sent udsendte dagsorden udtrykte den samlede BR at forventningerne til dagens møde blot måtte være en orientering fra JØP om hvor lang man er nu med byggeplanerne. Det var dog ikke BR s opfattelse, at mødet eller den mellemliggende korrespondance mellem Udlejer/arkitektfirma og Frederiksberg Kommune på fyldestgørende vis har forholdt sig til det store antal indvendinger og kommentarer, der er fremkommet under høringsprocessen. LBC foreslog DIT som ordstyrer, hvilket blev anfægtet af Steen/BR, der som mødets vært foreslog sig selv. Steen blev herefter valgt som ordstyrer. LBC foreslog ALW som referent af mødet. Efter denne indledning blev der foretaget en præsentationsrunde af alle mødedeltagere. Ad. 2) LBC udtrykte at ønsket for JØP med mødet er, at redegøre for hvor langt JØP er i sine overvejelser om byggeplanerne, herunder give BR indsigt i overvejelserne. LBC oplyste at der stadig er usikkerhed om hvorvidt projektet kan realiseres, at disse usikkerheder stadig er under afdækning. Udgangspunktet har fra start været ønsket om udskiftning af taget, men hvor overvejelserne om indretning af tagboliger ifm. disse planlagte arbejder derfor er naturlige. Ad. 3) Præsentation af projektet på dets nuværende stadie ved URS. URS indledte med at fastslå, at det tidligere fremsendte projektmateriale, herunder det materiale som blev anvendt til udsendelse i høring, var uafklaret på flere parametre. Dette er både Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: ark@h e.dk e.dk AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK 2

30 almindeligt og normalt på dispositionsforslags niveau, som er det niveau et projektmateriale befinder sig på ifm. udsendelse i høring. Nu har der været afholdt høringsproces, der er indkommet mange spørgsmål til projektmaterialet ifm. denne høringsproces, og langt de fleste af disse spørgsmål er nu indarbejdet i det projektmateriale der fremlægges for BR på dagens møde. URS pointerede at der har været en konstruktiv dialog og sparring med DIT i implementeringen af de mange høringssvar. Kviste. Kvist og ovenlys er nu indarbejdet i en rytme der underordner sig facadeskematikken, herunder vinduesinddelingen i facaderne. Kvistene er tegnet med afsæt i de oprindelige idéer fra bygningens opførelse (som dog ikke dengang blev gennemført) dog nu med en mere nutidig bearbejdelse. Bl.a. er frikadellerne på kvistspejlene konverteret til en ubrudt flade der følger flunke og det buede tag på kvistfronterne. Antallet af kviste er reduceret. Overfladerne, materialevalget på kvistflunker, tag, spejle er nu i sort zink for derved at underligge sig hierakiet i ejendommens kompositioner med det store tårnspir som det bærende og mest fremtrædende element i dette hierarki. Skorstene. Der er indarbejdet skorstene med en geometri som de oprindelige, dog i et andet materiale. Skorstenene skal bl.a. tjene som aftræk fra aftrækskanaler og de lejemål der anvender ildsteder/kamin. ALW pointerede at Frederiksberg Kommunes byggesagsbehandlere har udtrykt ønske om at taget netop tilføres skorstenene som ejendommen oprindelig er opført med. Gården. URS pointerende at alle idéer til ændringer af have og gårdanlægget er taget ud af projektet. Disse idéer var kun et forsøg på at tilføre noget til haveanlægget men vi hører hér at dette ikke ønskes, hvilket vil blive respekteret. Elevatortårne. To steder skal facaden på de eksisterende trappetårne trækkes længere ud fra facaden på gårdsiden for at give plads til elevatorerne. URS præciserede at også hér vil de arkitektoniske præmisser, som anvendt i øvrigt blive overholdt, dvs. at alle materialer vil følge de eksisterende materialevalg som ses på ejendommen. Altaner. I det tilrettede projektmateriale er altandybden nu 1,30 meter og ikke som i det tidligere materiale 1,50 meter. Stålet på altanerne vil følge anvisningerne i Frederiksberg Kommunes altanvejledning, dvs. stålet skal males enten grøn eller grafitalgrå. Undersiden på altanerne vil blive udført med lyst plademateriale. Stuelejlighedernes mulighed for udgang til gården og haven, direkte fra lejlighederne, er ikke indarbejdet i materialet på nuværende tidspunkt. URS/ALW ønskede en tilkendegivelse fra beboerne i stuelejlighederne om, hvorvidt det var opbakning til at stille med et forslag om hvordan disse udgange vil kunne løses. Fra BR var der et samlet ønske om at se denne mulighed indarbejdet. ALW oplyste, at hjørnealtaner i 10b, som var præsenteret i første projektforslag, er ændret til almindelige aflange altaner. BR fandt dette hensigtsmæssigt, da hjørnealtaner vil minimere lysindfaldet væsentligt i de underliggende lejligheder Kælderen. Adgang til kælderen for de 8 nye lejemål samt alle øvrige beboere blev gennemgået, men stadig med et par uafklarede forhold. De eksisterende kældertrapper er meget stejle og der er således behov for at disse bearbejdes til mere (-og særligt) ældreegnet adgang fra terræn til kælder. ALW gennemgik kort hele inddelingen af kælderen, med angivelse af depotrum til de 40 eksisterende lejemål samt de 8 nye lejemål, i alt 48 lejemål. Endvidere redegørelse for vaske/tørrerum, cykelparkeringsrum, skarnkasserum og depot til havemøbler. Beboer-fællesrum. Spørgsmålet fra BR til hvordan LBC ville imødekomme at anlægge et erstatningsrum for det i tårnspirets eksisterende beboer-fællesrum, blev besvaret ifm. kældergennemgangen, idet det gamle boilerrum (nuværende vandvarmer rum) muligvis kan indrettes til beboer-fællesrum. URS vil udarbejde et forslag til indretning af dette rum. Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: ark@h e.dk e.dk AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK 3

31 Rampe og niveaufri adgang. ALW redegjorde for en mulig rampeplacering ud for nr 8A. Rampen kan indarbejdes/skjules i den rosen-pur der står langs ejendommen. Trin udfor opgangsdøren omgøres til et repos, i granit, som eksisterende trin/bordursten i granit. I opgangen etableres lifte som indarbejdes i trappetrin på begge sider af parterreplanet i stueetagens indgange, hvorved niveaufri adgang til gården og derved elevatorerne opnås. Mulighederne for niveaufri adgang i opgang 8B og 10A undersøges også i det videre projekteringsforløb. BR tilsendes billeder af de undersøgte liftmuligheder som blev fremvist på mødet. DIT udtalte sig positivt til forslaget om niveaufri adgang, såfremt forslaget respekterer og benytter de samme materialer som eksisterende. BR kunne ikke umiddelbart tilslutte sig, at det revidere projekt for niveaufri adgang giver en fornuftig løsning på de udfordringer som ejendommens forhold giver ved en eventuel etablering af taglejligheder. Den foreslåede løsning giver således hverken funktionelt eller æstetisk en hensigtsmæssig løsning. Herunder kunne arkitektfirmaet ikke fremlægge nogen plan eller løsning for at sikre niveaufri adgang til kælder, skralderum, cykelkælder m.v. Arkitektfirmaet vil gerne arbejde videre med dette som en samlet løsning, men der ligger i projektets nuværende stade ikke en samlet løsning. En samlet løsning vil blive indarbejdet i det videre forløb. BR beklagede, at lejlighedsprojektet og de heri indeholdte nye elevatortårne, vil afskære en række af stuelejlighederne for adgang til gårdhaven gennem de nuværende køkkentrapper, men noterede sig arkitektfirmaets/udlejers tilbud om eventuelt at etablere en direkte udgang fra stuelejlighederne til gårdhaven. BR stillede sig stærkt tvivlende overfor om kælderen kan tørlægges i tilstrækkelig grad til, at der i kælderen kan skaffes erstatning for de nuværende gode og funktionelle loftsrum, beboerlokale m.v. Arkitektfirmaet er af den opfattelse at kælderen er væsentligt bedre end sit rygte. Projektet indeholder etablering af udsugning via mekanisk ventilation i kælderen, hvilket vil gøre kælderen mindst ligeså anvendelig som loftet. AW bemærkede endvidere at der forefindes indtil flere depotrum i kælderen som er velfungerende i dag. Ad. 4) Dette punkt blev ikke drøftet. Ad. 5) LBC foreslog et opfølgende møde for BR om 2-3 måneder, eller når behovet viser sig. Der var tilslutning til dette forslag. LBC indkalder. Steen ønsker oplysninger om den forventede huslejestigning ifm. de planlagte byggearbejder. LBC oplyste at man ikke har det samlede billede endnu men at der arbejdes på det. LBC kunne på forespørgsel oplyse at huslejestigning ved fx etablering af elevator normalt ligger på kr pr. lejemål og at beløbet for altaner ligger på samme niveau. Parkeringspladser. Sigfred ønskede oplyst hvordan dette tænkes løst. Projektet udløser krav om etablering af 4 pladser (0,5 plads pr. seniorbolig seniorbolig er status på de påtænkte 8 nye lejemål). Der arbejdes med 2 muligheder, nemlig etablering af de 4 pladser på JØP s ejendom Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: ark@h e.dk e.dk AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK 4

32 beliggende på Vodroffsvej (1500 meter fra Nyvej ad farbar vej), eller indbetaling til Kommunens parkeringsfond. Steen adspurgte ALW om de tekniske rådgivers tolkning af de af Frederiksberg Kommunes netop vedtagne retningslinjer om byfortætning ved etablering af bl.a. tagboliger. ALW oplyste at vi tolker de nye retningslinjer som overvejende positive ift. det påtænkte projekt. Steen og Sigfred var uenige i dette synspunkt. DIT bød i forlængelse af dialogen om denne tolkning ind på kvaliteten af det hér på Nyvej påtænkte projekt, herunder i særdeleshed projektets respekt for ejendommens særegen, respekt for ejendommens klassisistiske og fine arkitektoniske kvaliteter, hvorfor DIT som repræsentant for Foreningen for Bygning- og landskabskultur (FBLF) på Frederiksberg indstillede at projektet såfremt det besluttedes gennemført ville opnå tilslutning fra foreningen FBLF. Det var BR s opfattelse at DIT s bemærkninger til projektet alene forholder sig til de ydre arkitektoniske forhold ved ejendommen, og ikke forholder sig til projektet som helhed, og dermed ikke til projektets påvirkning af den samlede bygge- og boligkvalitet RME redegjorde herefter i forlængelse af Steens forespørgsel helt overordnet om huslejestigninger og juraen i dette aspekt. Da ejendommen har en beboerrepræsentation, følger det blandt andet af lejeloven 65, stk. 2, at inden udlejer varsler iværksættelse af forbedringsarbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, som vil udgøre mere end 60 kr. pr. m 2 bruttoetageareal (regnet 3 år tilbage, 2015 beløb), skal udlejeren med rimeligt varsel indkalde beboerrepræsentationen til et møde med henblik på at orientere om og drøfte de påtænkte forbedringsarbejder, udbudsmateriale, og overslag over forbedringsarbejderne, jf. i det hele LL 65, stk. 2. RME forklarede endvidere, at beboerrepræsentationen efter lejelovens 66 a. på samtlige lejeres vegne kan godkende forbedringsarbejder med en lejeforhøjelse på op til 97 kr. pr. m2 bruttoetageareal (regnet 3 år tilbage, 2015), jf. i det hele LL 66 a. Ejendommen er beliggende i en reguleret kommune, og her gælder endvidere efter boligreguleringslovens 24 og 27 en ret til at få lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. Udlejer kan ikke uden at tilbyde en erstatningsbolig til lejeren, hæve lejen med mere end 193 kr. pr. m 2 bruttoetageareal (regnet 3 år tilbage, 2016 beløb), jf. boligreguleringsloven 26, stk. 1. RME forklarede, at forbedringsbegrebet hviler på omfattende retspraksis. Udlejer vil iagttage lejelovens bestemmelser og heraf følger også mulighed for, at lejere og beboerrepræsentation kan gøre indsigelse mod lejeforhøjelsen. Ad. 6) Steen oplyste herefter at man i BR ikke var modstander af forandringer i ejendommen, men at følgende tre vilkår var afgørende for BR endelige stillingtagen til projektet; 1. BR vil have meget fokus på om projektet er et godt projekt, der har en positiv effekt på ejendommens bygge- og boligkvalitet, eller om projektet alene gennemføres med henblik på at optimere udlejers økonomiske interesser 2. BR. Vil have meget fokus på om de huslejestigninger for de nuværende lejere, som eventuelt kan blive en konsekvens af projektet, også medfører en tilsvarende forøgelse af Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: ark@h e.dk e.dk AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK 5

33 boligkvaliteten. Herunder også om projektet vil medføre en forringelse af boligkvaliteten for de nuværende lejere. 3. BR påpegede at indtil flere beboere er sårbare overfor huslejestigninger. LBC spurgte til hvordan varmesystemet har det i dag, idet projektet også indeholder undersøgelse af om et 2-strengs varmesystem skal gennemføres. BR svarede at de kun kunne se værdien af en sådan udskiftning såfremt det sparer energi. FAJ oplyste at DEAS erfaringer med 2-strengs varmesystemer er at det vil spare energi. Undersøgelsen og klarlægning af fordele/ulemper vil fortsætte i det videre forløb. URS oplyste at ville fremsende det på dagens møde fremviste projektmateriale i en digital.pdf-fil. LBC tog herefter skridt til at afslutte mødet med oplysning om at indkaldelse til nyt orienteringsmøde vil blive udsendt til afholdelse om 2-3 måneder. Århus d. 9. september 2016/Hune & Elkjær/aw Skovvejen 2B 8000 Aarhus C T: ark@h e.dk e.dk AS reg. nr Cvr nr Medlem af DANSKE ARK 6