Referat Udsendt den 8. oktober 2010 #JobInfo Criteria=KABside1# Ekstraordinært organisationsbestyrelsesmøde den 19. august 2010, kl. 15.00 i Stalden, Peter Sabroes Gade 7-9 (gennem porten), 2450 København SV Til stede: John B. Sørensen, Kjeld Poulsen, Stig Torp Kaspersen, Frank Sass, Ole Lagoni, Bjarne Krohn, Ellen Højgaard Jensen, Flemming Balle og Lone Ulholm Afbud fra: Alice Brødbæk (tidligere Hahn) og Mogens Hansen Fra administrationen: Rolf Andersson, Margrete Pump, Ronald Barkved, Jesper Birn Lindeberg, Flemming Lind, Jonas Mørch Cohen og Anne Mette F. Svendsen Indholdsfortegnelse 1. Referat fra bestyrelsesmøde den 18. juni 2010... 2 2. Lejlighedssammenlægninger i SAB... 2 3. Præsentation af strategisk styringsværktøj... 4 4. Prioritering af SAB s trækningsretsmidler... 5 5. Ny dato for repræsentantskabsmøde... 9 6. Eventuelt... 10 Bilag 1: Oversigt over boligbestanden i SAB... 3 Bilag 2: Notat om Landsbyggefondens ordning med egen trækningsret... 7 Bilag 3: Eksisterende prioriteringsliste... 7 Bilag 4: Udkast til ny prioritering... 7 Bilag 5: Oversigt over SAB s trækningsret pr. 26. maj 2010... 7 1/11
#JobInfo Criteria=KABside1# 1. Referat fra bestyrelsesmøde den 18. juni 2010 Referatet fra ovennævnte bestyrelsesmøde er tilsendt bestyrelsens medlemmer med anmodning om eventuelle kommentarer. Indstilling: Det indstilles, at referatet godkendes og underskrives. Referatet blev godkendt uden yderligere kommentarer. 2. Lejlighedssammenlægninger i SAB Vedlagt som bilag 1 er en oversigt over boligbestanden i SAB (med undtagelse af ungdoms-, pleje- og ældreboligafdelinger). Her kan man blandt andet se fordelingen af små og store boliger i de enkelte SAB afdelinger i de enkelte bydele. Det fremgår af oversigten, at SAB har en meget stor andel af meget små lejligheder på under 65 m 2 og en tilsvarende stor andel af boliger med højst to rum. Det kan derfor heller ikke undre, at 19 af SAB s afdelinger i deres handleplaner ønsker sig lejlighedssammenlægninger. Foreløbig er tre afdelinger begyndt at arbejde aktivt på at realisere planerne om lejlighedssammenlægninger. Det drejer sig om Skyttevænget, Sjællandshuse og Wittenberghus. Både Sjællandshuse og Wittenberghus er blevet tildelt midler andre steder fra og har ansøgt om trækningsretsmidler. Alle tre projekter er dog stødt på det problem, at projekterne bliver for dyre. Derfor lægges der op til, at man diskuterer, hvilke økonomiske muligheder der findes på nuværende tidspunkt for at understøtte afdelingernes ønsker om lejlighedssammenlægninger og om der eventuelt med inspiration i besøget i Kgs. Enghave kan udtænkes billigere løsninger. Derudover bør SAB overveje, om støtte til lejlighedssammenlægninger i SAB skal gives efter et først-til-mølle princip, eller om der skal opstilles en prioritering for støtte til lejlighedssammenlægninger. Skal f.eks. afdelinger med mange små boliger eller afdelinger, der har et massivt behov for renoveringer, opprioriteres? Eller skal afdelinger, der f.eks. pga. en ensidig beboersammensætning har et behov, tilgodeses? Indstilling: Det indstilles, at organisationsbestyrelsen diskuterer ovennævnte og eventuelle andre problemstillinger vedrørende lejlighedssammenlægninger med henblik på at udarbejde en strategi for gennemførelsen af fremtidige lejlighedssammenlægninger i SAB. 2/11
#JobInfo Criteria=KABside1# Bilag 1: Oversigt over boligbestanden i SAB Kjeld Poulsen lagde ud med at konstatere, at diskussionen i første omgang må omhandle hvilken type lejlighedssammenlægninger, vi gerne vil have og dernæst, hvor det er, vi gerne vil lave dem. Ellen Højgaard mente, at der var to muligheder. Enten at få nogle få forkromede løsninger, eller at lave flere hul-i-muren projekter. Frank Sass påpegede, at det, man havde set i dag, viste, at det kan lade sig gøre. Man kunne tilbyde folk hjælp til at få lavet et hul i væggen og et nyt badeværelse og så lade dem selv stå for resten. Flemming Balle mente, at der mange år frem vil være brug for de små to-værelses lejligheder. Hertil svarede Ole Lagoni, at SAB ganske vist ikke har udlejningsproblemer endnu, men at man også skal sikre en varieret beboersammensætning. Rolf Andersson foreslog, at man under hensyntagen til behovet for at påvirke beboersammensætningen tog de 1000 værste boliger i SAB og lavede en så god lejlighedssammenlægning som muligt for 150.000 kr. pr. lejlighed. Man kunne starte med de 300 etværelses boliger. John B. Sørensen sagde, at der skal sættes ind de afdelinger, der har mange små boliger, men at vi ikke skal nedlægge alle de små boliger. Hvis vi skal prioritere nogle afdelinger mente han, at det f.eks. burde være Fynshuse, Bispebjerg Terrasser, Jyllandshuse og Skyttevænget. Frank Sass mente, at man burde bruge skemaet og sætte ind der, hvor der virkelig er mange små lejligheder. I Wittenberghus, hvor man har gang i et lejlighedssammenlægningsprojekt er der f.eks. en bred sammensætning af boligtyper. Kjeld Poulsen havde flere kommentarer, dels at der må tages en principiel beslutning, da det vil være forskellige løsninger, der er den bedste i forskellige afdelinger, dels at det må kunne lade sig gøre at få folk til selv at investere noget arbejde i sammenlagte lejligheder. I rækkehusene ser man mange eksempler på, at folk laver mange ting selv. Endelig skal lejlighedssammenlægningerne være for SAB s egne beboere, der har brug for mere plads, ikke for nye beboere. Lone Ulholm foreslog, at man gjorde det beboerstyret som i andelsboligforeningerne, hvor man meldte ud til beboerne når en lejlighed var ledig og forhørte sig om nogen var interesserede i at lægge lejligheder sammen. 3/11
John #JobInfo B. Sørensen Criteria=KABside1# sagde, at det vigtigt at få sendt et signal ud til afdelingerne som vil lave lejlighedssammenlægninger om, hvad det er der kan lade sig gøre og hvad de kan få tilskud til. Bjarne Krohn gjorde opmærksom på, at det er vigtigt at holde øje med hvor mange røde projekter eller nødvendige arbejder en afdeling har, når det skal vurderes, om der er råd til at foretage lejlighedssammenlægninger. Kjeld Poulsen ville gerne have et råd fra byggefunktionen om, hvad der er smart at gøre ud over at slå hul i væggen og Flemming Balle ville gerne vide om ikke kommunen skal godkende lejlighedssammenlægninger. Hertil svarede Rolf Andersson at der skal indhentes godkendelse fra kommunen og at det ville være mest praktisk, hvis SAB udstikker nogle rammer for lejlighedssammenlægninger økonomisk og typemæssigt. Så må det være op til byggefunktionen at holde sig indenfor disse rammer. Ronald Barkved mente, at det var vigtigt, at der blev givet forskellige muligheder for at lave forbedringer. Jesper Birn Lindeberg foreslog, at der laves analyser for de enkelte afdelinger af, hvordan der kan laves lejlighedssammenlægninger og at man indhenter godkendelse til det fra kommunen, så man er klar når en lejlighed bliver ledig. På baggrund af diskussionen konkluderede John B. Sørensen følgende: - Der er behov for en prioritering af afdelinger, men der må også være et klart ønske i afdelingen om at gennemføre sammenlægninger - Det er primært noget vi gør for de nuværende beboere - Finansieringen skal ske med tilskud fra SAB, men også fra beboerne selv - Der skal holdes øje med huslejeniveauet - Lejlighedssammenlægninger skal være med til at modvirke en ensidig beboersammensætning 3. Præsentation af strategisk styringsværktøj Forvaltningskommissionen har gennem et stykke tid arbejdet på at udvikle et strategisk styringsværktøj, der på baggrund af de årlige handleplaner kan give organisationsbestyrelsen et aktuelt overblik over tilstanden i de enkelte afdelinger. Styringsværktøjet skal bl.a. give et situationsbillede af afdelingernes økonomiske tilstand målt på forholdet mellem huslejeniveau, henlæggelser og lånebehov som følge af planlagte 4/11
projekter #JobInfo i handleplanen. Criteria=KABside1# Styringsværktøjet skal derudover give et overblik over beskæftigelsesgraden i afdelingerne som en indikator for et eventuelt behov for boligsociale tiltag. Målet er, at værktøjet skal kunne hjælpe organisationsbestyrelsen til at have fokus på økonomisk trængte eller problemramte afdelinger. Der vil blive en mundtlig fremlæggelse og gennemgang af styringsværktøjet på mødet. Indstilling: Det indstilles, at organisationsbestyrelsen diskuterer og kvalificerer styringsværktøjet og i øvrigt tager orienteringen til efterretning. Jonas Mørch Cohen opridsede arbejdet med styringsværktøjet og uddybede de parametre der måles på. Han fortalte, at en del lignende oplysninger i fremtiden skal registreres i den dokumentpakke, der årligt skal indsendes til kommunen som en del af styringsdialogen. Derfor forholder vi os lidt afventende for at se, hvordan det kommer til at fungere. Rolf Andersson mente, at de tre vigtigste parametre at måle på må være 1. den teknisk, objektive tilstand, 2. økonomien, henlæggelser og lejeniveau og 3. udlejningssituationen, hvor attraktiv er afdelingen. Der var en diskussion om, hvorvidt det også er relevant at have lån med i overblikket over økonomien. Kjeld Poulsen mente, at man måtte have en rubrik der viser lån, for at kunne få et retvisende billede af økonomien. Flemming Balle mente, at det skal være et øjebliksbillede og at det derfor ikke er relevant at have lån med. Lone Ulholm advarede mod at styringsredskabet bliver så forsimplet, at det slet ikke siger noget og viser et forkert billede. Ole Lagoni mente, at det skal holdes simpelt, men at det ikke er nødvendigt med alt for mange parametre. Det, bestyrelsen er mest interesseret i, er konklusionen: Er der afdelinger med problemer? Ellen Højgaard var bekymret for ordvalget i kategoriseringen af afdelinger og spurgte om ikke oplysningerne kunne blive oplistet, så man selv kan drage konklusionerne. 4. Prioritering af SAB s trækningsretsmidler I SAB s trækningsretsudvalg den 6. april 2010 blev der ansøgt om trækningsretsmidler til lejlighedssammenlægninger i Sjællandshuse og Wittenberghus. Begge projekter sprængte - i det projektforslag, der var udarbejdet - rammerne for, hvad en acceptabel husleje må være i disse afdelinger for at sikre, at boligerne kan lejes ud. 5/11
#JobInfo Criteria=KABside1# På baggrund af erfaringerne fra Stilledal, som i alt har modtaget 22,5 mio. kr. i trækningsret, ved vi, at der er behov for store tilskud udefra og fra trækningsretten, hvis lejlighedssammenlægninger skal kunne lade sig gøre. Der er derfor behov for at diskutere anvendelsen af trækningsretten generelt og om der skal reserveres et særligt beløb til gennemførelse af lejlighedssammenlægninger eventuelt med passende intervaller. Vedlagt som bilag 2 er et ældre KAB-notat til generel orientering. Notatet giver en udmærket indføring i baggrunden og principperne for Landsbyggefondens ordning med egen trækningsret. Notatet fungerede i sin tid som et oplæg til boligselskaberne om, hvordan man kan vælge at fordele midlerne mellem afdelingerne (afsnit 2.1) og forslag til hvilke kriterier, der kan opstilles for tildeling af tilskud i de enkelte afdelinger (afsnit 2.2). Med udgangspunkt i disse overvejelser har SAB tidligere vedtaget en solidarisk model, hvor alle afdelinger, uanset om de indbetaler A- og G-indskud eller ej, kan få tilskud fra trækningsretten, samt en prioriteringsliste, som er vedlagt som bilag 3. På SAB s temamøde den 27. oktober 2009 blev der taget hul på diskussionen om en revidering af denne prioriteringsliste. På baggrund af de overvejelser og forslag, der fremkom på temamødet, er der derfor udarbejdet et udkast til et nyt prioriteringsnotat (bilag 4), som oplæg for en diskussion. Til orientering skal det nævnes, at SAB s trækningsretspulje årligt tilføres ca. 15 mio. kr. i indbetalinger fra afdelingerne (inklusive renter), samt at SAB har haft en stigende saldo i løbet af de sidste 4 år (se figur 1 nedenfor). Fig. 1. Saldo over SAB s indestående af egen trækningsret i Landsbyggefonden dato kr. 31. marts 2007 60.781.905 31. marts 2008 77.256.806 31. marts 2009 90.888.109 31. marts 2010 101.309.382 Af de 101.309.382 kr. indestående pr. 31. marts 2010 er der pr. 26. maj 2010 disponeret over 80.388.000 kr. (med og uden tilsagn fra LBF) (se bilag 5). Indstilling: Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning og tager stilling til udkastet til ny prioritering af anvendelsen af trækningsretsmidlerne med henblik på en endelig vedtagelse på det næste ordinære organisationsbestyrelsesmøde. 6/11
Bilag #JobInfo 2: Notat Criteria=KABside1# om Landsbyggefondens ordning med egen trækningsret Bilag 3: Eksisterende prioriteringsliste Bilag 4: Udkast til ny prioritering Bilag 5: Oversigt over SAB s trækningsret pr. 26. maj 2010 Anne Mette Svendsen præsenterede kort udkastet, som er baseret på den tidligere prioriteringsliste med forskellige tilføjelser og forslag. Det her er en bruttoliste der er endnu ikke foretaget en prioritering. En stor del af pengene er allerede disponeret. Men man har ret til at disponere 5 år frem i tiden, selvom pengene ikke står på kontoen endnu. Flemming Balle konstaterede, at midlerne er blevet færre. Derfor er prioritering vigtig. Han så gerne at beboerhuse og fælleslokaler, have- og gårdanlæg rykkes ned i prioritering. Det samme gælder også elevatorer men her skal ses på beboersammensætningen. Lone Ulholm syntes listen var meget rummelig. Midlerne er små og ønskerne mange, derfor bør listen prioriteres. Ellen Højgaard var uenig i en nedprioritering af beboerhuse, have- og gårdanlæg, netop fordi man i fællesanlæggene får meget for pengene. Hun mente desuden, at miljøforanstaltninger bør skrives ind. Kjeld Poulsen mente, at den rummelige liste er god. Han ønskede, at hvert enkelt tilfælde vurderes i stedet for en forhåndsprioritering. Vi kan blive begrænsede af at skulle hænge på en prioritering, og måske er lavere prioritet vigtigere for den enkelte afdeling. Han mente, at det er vigtigere at prioritere ud fra den enkelte afdelings tilstand ved at se på deres henlæggelser, m 2 -leje og deres tilstand i det hele taget. Ellen Højgaard og Bjarne Krohn var enige heri, men Ellen Højgaard ønskede også, at der reserveres en pulje, så man er sikker på, at lejlighedssammenlægninger kan gennemføres. Også Flemming Balle havde stor sympati for, at der laves en pulje til lejlighedssammen-lægninger. Han mente til gengæld, at det vil blive svært for trækningsudvalget at tage stilling, hvis der ikke er en prioritering og nogle retningslinjer. Lone Ulholm syntes, det er svært at gennemskue vilkårene, når nogle afdelinger får 25% støtte og andre 66%. John B. Sørensen konkluderede, at man fortsætter princippet med som i dag - at tage individuel stilling. Emnerne på listen er gode og så tager trækningsretsudvalget diskussionen udfra de 7/11
retningslinjer #JobInfo Criteria=KABside1# bestyrelsen har stillet op til at vurdere de enkelte afdelingers behov på den måde har vi en nødbremse i forhold til automatisk at give til en bestemt type projekter. Ole Lagoni gjorde opmærksom på, at andelen af afdelinger, der betaler ind til trækningsretspuljen i dag er mindre, fordi der er kommet mange nye afdelinger til. I 2010 er der 10 afdelinger, som ikke betaler ind til Landsbyggefonden. Han mente, at man bør genoptage diskussionen omkring den solidariske model, når de nye ikke betaler ind. Måske skulle der være en speciel pulje til de afdelinger, der ikke betaler ind. John B. Sørensen fastslog, at SAB i dag er solidariske, men at han syntes, at det var rimeligt at tage den diskussion op igen. Rolf Andersson forklarede at baggrunden for at nogle afdelinger betaler A- og G- indskud er, at finansieringsforholdene på opførelsestidspunktet er meget forskellige. Nye afdelinger er belånt på et tidspunkt, hvor det var meget dyrere. Byggerierne er dermed opført under forskellige økonomiske vilkår. Kjeld Poulsen supplerede med en sammenligning af Jydeholmens og Teglværkshavnens nettokapitaludgifter. Hvor Jydeholmen betaler 10 kr. pr. m 2 betaler Teglværkshavnen måske 600 kr. Han mente, man bør fastholde det solidariske princip. Som organisation bør man tænke på alle afdelingerne. Midlerne tilhører organisationen, ikke den enkelte afdeling. Flemming Balle syntes heller ikke, at der bør ændres på solidaritetsprincippet. Det var for ham også i orden, at der ikke som sådan laves en prioritering, men han syntes det var rimeligt, at der blev lavet en deadline for anvendelsen af reservationer. Frank Sass spurgte, om nye afdelinger aldrig kommer til at betale ind til trækningsretten. Kjeld Poulsen svarede, at nye afdelinger først kommer til at betale, når loven laves om. Vi har ingen indflydelse på det. John konstaterede, at den solidariske ordning, hvor alle har ret til at søge, bibeholdes. Der vil blive komme et beslutningsoplæg på et senere møde. Kjeld Poulsen sagde, at reservationer bliver stående indtil bestyrelsen tager en anden beslutning. Ole Lagoni mente, at det kan være svært at sætte en grænse. Kommuner og offentlige myndigheder kan trække en sag i langdrag. 8/11
Der udspandt #JobInfo Criteria=KABside1# sig en diskussion om, hvorvidt man burde tage stilling til de enkelte reservationer hvert 3. eller hvert 5. år og om afdelingerne burde genansøge. I diskussionen deltog Frank Sass, Flemming Balle, Stig Torp Kaspersen og Kjeld Poulsen. John B. Sørensen konkluderede på baggrund af diskussionen, at man ikke bør opstille et for bureaukratisk system, men at trækningsretsudvalget bør kigge kritisk på reservationerne efter 5 år. Lone Ulholm spurgte, hvordan bemærkningen om, at man ikke yder tilskud til enkelte lejemål harmonerer med den tidligere diskussion om lejlighedssammenlægninger, hvor man håndplukker lejligheder til familieboliger? Ellen Højgaard svarede, at lejlighedssammenlægninger altid er en del af et større projekt, selvom man laver en lejlighedssammenlægning ad gangen. John B. Sørensen supplerede med, at det skal forstås sådan, at en afdeling skal have en samlet strategi for at søge. Frank Sass spurgte, hvad det er for nogle små beløb, der er bevilliget til ejendomskontorer. Kjeld Poulsen svarede, at det drejer sig om de små utidssvarende ejendomskontorer, som ligger i kælderen, hvor påbud fra arbejdstilsynet siger, at de skal flyttes op. Kjeld Poulsen og John B. Sørensen afrundede forslaget om at indskrive miljøtiltag på prioriteringslisten. Der er en formodning om, at der kan søges alternative tilskud til miljømæssige tiltag, så vi ikke skal anvende trækningsretten så meget, men der skal udarbejdes et forslag til listen om miljøtiltag, som kan komme til afgørelse på næste møde. Dermed var emnet blevet grundigt debatteret. Orienteringen blev taget til efterretning og der udarbejdes en endeligt beslutningsoplæg til et senere bestyrelsesmøde på baggrund af de holdninger, der kom til udtryk i diskussionerne. 5. Ny dato for repræsentantskabsmøde Den 15. maj 2010 udkom en ændring til bekendtgørelsen om drift af almene boliger. I henholdt til den er 71 ændret, således at boligorganisationernes og afdelingernes regnskaber skal indsendes til kommunen inden 5 måneder efter regnskabsårets afslutning i stedet for som nu 6 måneder. 9/11
Det #JobInfo betyder, at Criteria=KABside1# SAB nødt til at flytte repræsentantskabsmødet, der var planlagt til at blive afholdt den 27. januar 2011 til afholdelse før jul, nærmere bestemt den 15. december 2010. Da der er vedtægtsændringer på dagsordenen til repræsentantskabsmødet, er der samtidig reserveret tid til afholdelse af et eventuelt ekstraordinært repræsentantskabsmøde 3 uger efter, nemlig den 5. januar 2011. Mødeplanen for resten af året ser dermed således ud: Den 21. september 2010 Organisationsbestyrelsesmøde Den 26. oktober 2010 Organisationsbestyrelsens temadag Den 1. december 2010 Organisationsbestyrelsesmøde Den 15. december 2010 Repræsentantskabsmøde Den 5. januar 2011 Ekstraordinært repræsentantskabsmøde Da tidspunktet omkring jul ikke er optimalt for afholdelse af repræsentantskabsmøde, samtidig med at det afkorter tidsrummet for udarbejdelse af regnskaber og afholdelse af regnskabsmøder med yderligere 14 dage, skal det overvejes at flytte regnskabsåret fra næste år. Der vil blive udarbejdet og fremlagt et forslag til flytning af regnskabsåret på det næste organisationsbestyrelsesmøde. Indstilling: Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender ovenstående mødeplan. Stig Torp Kaspersen foreslog, at man brugte kalenderåret, hvis man alligevel vil flytte regnskabsåret. Margrete Pump svarede, at SAB er stor kunde på budget- og regnskabssiden. Hvis SAB flytter regnskabsår, har det en meget stor indvirkning på KAB s produktion. Vi vil komme med konkrete forslag på næste organisationsbestyrelsesmøde. De foreslåede mødedatoer blev godkendt. 6. Eventuelt Kjeld Poulsen fortalte, at der den 22. juni blev afholdt et møde med samtlige ældreboligafdelinger. Alle SAB s ældreboligafdelinger har besluttet at lave et netværk. Netværket holder møde igen den 8. september kl. 15 i Voldboligerne. De vil gerne have deltagelse fra en repræsentant fra SAB s bestyrelse. Det blev besluttet at Frank Sass deltager. Lone Ulholm meddelte, at der søndag holdes en havnefest i Teglværkshavnen. Formandskabet har besluttet at give 5.000 kr. i støtte fra SAB til arrangementet. 10/11
#JobInfo Criteria=KABside1# Bjarne Krohn meddelte at multibanen på Bellahøj indvies den 17. september 2010. Stig Torp Kaspersen fortalte, at der den 8. september vil være ministerbesøg i Tingbjerg og at det nye boligkontor indvies den 17. september 2010. Flemming Lind fortalte, at Stenslangen flyttes fra Brumleby til Bellahøj. Han spurgte om bestyrelsen kunne give lov til at arbejde videre med finansieringen af flytningen. Jonas Mørch Cohen fortalte at Brumleby snarligt skulle beslutte hvilken andel de vil yde til flytningen. Frank Sass fortalte, at kunstudvalget indstiller, at bestyrelsen yder støtte til flytningen af Stenslangen. Det blev vedtaget at støtte flytningen med et endnu ikke nærmere vedtaget beløb. Referatet forelagt og godkendt. København den John B. Sørensen Kjeld Poulsen Stig Torp Kaspersen Frank Sass Ole Lagoni Alice Brødbæk Lone Ulholm Bjarne Krohn Ellen Højgaard Jensen Flemming Balle Mogens Hansen 11/11