Andelsforeningen Duegården Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv. Indledning Den 19. maj 2010 blev der afgivet accept til PrivatBo A/S og advokatvirksomheden Pernille Høxbro om at yde økonomisk rådgivning vedr. andelsforeningen Duegårdens situation. PrivatBo blev i samme forbindelse bemyndiget til at tage kontakt med Nykredit med henblik på gennemgang af den nuværende finansiering. Kommissorium PrivatBo's ydelser er aftalt til forhandling af bidragssatser for foreningens gæld med Nykredit, gennemgang af de indgåede swap-aftaler og aftalernes afledte konsekvenser og herefter udarbejdelse af forslag til strategi vedr. aftalernes eventuelle indfrielse med videre. Proces PrivatBo har gennemgået de faktiske forhold, og den 8. juni 2010 har der været afholdt møde med Nykredit repræsenteret ved erhvervskundechef Jens Kjærsig, seniorfinansrådgiver Christian Madsen og storkundechef Svend Dupont Larsen. På dette møde blev foreningens økonomi gennemgået, og der blev indgået flere aftaler. Herom senere. 0 Andelsforeningens stiftelse Andelsforeningen er stiftet den 1. april 2007. Købesum kr. 360 mio. svarende til kr. 16.900/ m 2, hvilket vi finder ganske realistisk i markedet på det tidspunkt. Andelshavernes indskud ved stiftelsen var på kr. 300/ m 2, hvilket anses for ganske fordelagtigt. Det er vores opfattelse, at foreningen således har haft ganske gunstige vilkår i forbindelse med stiftelsen. Foreningens låneforhold Andelsforeningen har fire lån: Anlægslån på kr. 55 mio., som udløber den 31.12.2013 Lånet er dækket af med en renteswap, som i øjeblikket har en negativ markedsværdi på kr. 4,9 mio.
Anbefaling vedr. dette lån: Der afventes mulighed for omlægning ved udløb, hvor markedsværdien på swappen er 0. Der vil ved omlægning den 31.12.2013 være gode muligheder for en noget mere fordelagtig prioritering; lån med variabel rente og renteloft bør overvejes. Prioritetslån på kr. 288 mio. med rentetrappe Lånet er dækket af med en renteswap, som har en negativ markedsværdi på kr. 102 mio. Anbefaling vedr. dette lån: Der afventes mulighed for at omlægge swappen, når den negative markedsværdi nærmer sig f.eks. kr. 10-40 mio. (afhængig af hvilken rente foreningen vil kunne acceptere), altså når renten stiger. En negativ markedsværdi vil kunne indregnes i en ny swapaftale, og der bør være mulighed for, at renten også inklusive underskud vil kunne blive lavere end den, der er gældende i øjeblikket. Endvidere bør man afvikle trapperenten og erstatte denne med en jævn fastrente i restløbetiden. Prioritetslån på kr. 9 mio. Anbefaling vedr. dette lån: Lånet er fornuftigt og kan blive indestående ind til 2019. Man bør dog ved næste rentetilpasning 1. april 2011, såfremt indfrielsen af F2-lånet kan ske til en god kurs, omlægge dette til et Cibor3-lån. Kassekredit Foreningen har en kassekredit på kr. 20 mio. Trækket er kr. 13,3 mio. renten er 4,5% inklusive rentemarginal, og det er fordelagtigt i dagens marked. Der bør derfor ikke røres ved kreditten i øjeblikket. Når man har fået fastlagt foreningens løbende cash-flow fra driften, bør man nedbringe kassekreditten til det nødvendige minimum, og nedbringelsen bør ske ved optagelse af Cibor3- lån. Generelt vedr. omlægning af 4%-Pauselån til Cibor6-lån med rentetrappe Det bør nævnes, at foreningen ved låneomlægningen i juni 2007 faktisk opnåede en kursgevinst på ca. kr. 16 mio. mod en forhøjelse af ydelserne på ca. kr. 160.000. Denne omlægning må betegnes som en ganske god forretning. Risici vedr. renteswaps Nykredit er berettiget til at kræve aftalerne indfriet, altså kræve sikkerhed/deponering af kr. 106 mio., eftersom den negative markedsværdi er mere end 30% af hovedstolen. Det vil i givet fald betyde foreningens konkurs, og det har Nykredit ingen interesse i, hvorfor vi er oplyst om, man ikke vil benytte sig af denne mulighed. Den 11. juni 2010 Side 2 af 4
Bidragssats Foreningens bidragssats på lånet på kr. 288 mio. er på 0,22%. Det er yderst fordelagtigt, niveauet er på ca. 0,4-0,6, og Nykredit er faktisk berettiget til at hæve satsen. Vi er oplyst om, at Nykredit fastholder bidragssatsen mindst i genopretningsperioden, som er omkring 3 år. Bidragssatsen på øvrige lån ændres der ikke ved p.t. Henlæggelser Det skal nævnes, at der ikke henlægges tilstrækkeligt til vedligeholdelse og fornyelser, og det bør bestyrelsen have fokus på i de kommende års budgetter. Salg af lejligheder Der kan skabes likviditet ved at sælge de udlejede lejligheder, hvilket også har været tilfældet siden stiftelsen, om end ikke i tilstrækkeligt omfang. Det skal der satses på. Der bør indgås aftale med en professionel ejendomsmægler, der kan sætte turbo på salget. Lånefinansiering af andelsindskud Nykredit kender foreningens økonomi og tror da også på, at der er muligheder i ejendommen på sigt. Nykredit er derfor indstillet på at finansiere køb af andel for eventuelle nye andelshavere. Ejendommens udlejede lejligheder Der bør ikke udlejes tidsbegrænset, det handler om at få penge i kassen, også selvom der skal tåles en mindre andelskrone. Der skal sættes en advokat på til at undersøge, hvorvidt lejerne også har kontraktlig ret til at bo i lejligheden, og hvis ikke skal forholdet lovliggøres. Det skal også sikres, hvilket vi forudsætter, at indholdet af lejeaftalerne er kendt, at der opkræves maksimal leje, at der er udarbejdet omkostningsbestemte huslejebudgetter, og at eventuelle forbedringer er varslet fuldt ud. Andelskronen Hvorvidt der bliver ændret på det faktum, at der skal ske reguleringer i forhold til udsvingene i værdien af renteswaps er tvivlsomt. Derfor skal bestyrelsen være indstillet på, at andelsværdien i årene fremover skal justeres i forhold hertil, og det vil betyde store forskelle over årene i salgspriserne. Generalforsamling Det er vores anbefaling, at administrator altid deltager på generalforsamlingen, således at administrationen kan besvare administrative og økonomiske spørgsmål. Den 11. juni 2010 Side 3 af 4
Forslag til risikostyring i fremtiden 1. Definer en risikoattitude og målet med risikostyringen (f.eks. sikkerhed for det løbende cash-flow) 2. Identificer og forstå finansielle risici (rente og likviditet) 3. Formuler en skriftlig finanspolitik/strategi for foreningen 4. Undgå unødig kompleksitet 5. Mål de finansielle eksponeringer løbende 6. Opdater løbende politikker og rapporteringer 7. Implementer et sikringsprogram, som passer til risikoattitude og målsætning 0 Afsluttende bemærkninger Foreningen skal have tålmodighed og lade være med at handle i panik. Der er ingen nemme løsninger, og der skal arbejdes på at skabe balance mellem udgifter og indtægter, og i givet fald må boligafgiften nødvendigvis stige, også ud over den allerede vedtagne stigning på ca. 18%, hvor også udgifterne til altanrenoveringen er indregnet. Administrator skal udarbejde et realistisk budget til brug for generalforsamlingen. Det kan overvejes at trække på kassekreditten i en periode, ind til de økonomiske forhold forbedrer sig, hvis det skønnes, at boligafgiften bliver for høj, når der sigtes efter balance. PrivatBo holder løbende øje med udviklingen i swapmarkedet, og vi kan tilbyde foreningen at deltage i denne overvågning. Vi kan derved sikre, at der lægges om på det rigtige tidspunkt, hvilket, vi kunne forestille os, kunne have bestyrelsens interesse. Udarbejdet af advokat Pernille Høxbro, økonomichef Christian Siversleth og direktør Georg Schmidt. Bilag: PrivatBo's redegørelse vedr. finansiering Nykredits redegørelse vedr. finansiering Den 11. juni 2010 Side 4 af 4
ANDELSBOLIGFORENINGEN DUEGÅRDEN OPGØRELSE OVER NUVÆRENDE FINANSIERING 8/6-2010 cps Rentesats Årlig Markedsværdi Hovedstol Låntype Renteswap incl.marginal Afdrag Bidragsats Finansomk. renteswaps Anlægslån: Nykredit Bank (afdragsfrihed til 31/12 2013) 55.000.000 Cibor-6 udløb 31/12-2013 5,45% 0 0,00% 2.997.500-4.881.291 Prioritetslån: Nykredit (afdragsfrihed til 30/6 2027) 288.371.000 Obl.lån var. til 30/12-2016 4,56% 0 0,22% 13.784.134-101.528.095 Cibor-6 fra 30/12-2026 6,49% til 30/6 2037 Prioritetslån: Nykredit (afdragsfrihed til 30/6 2019) 9.000.000 F2-kontantlån udløb 31/3-2039 3,21% 0 0,40% 324.900 352.371.000 17.106.534-106.409.386 Negativ værdi af swapaftaler 106.409.386 Korrigeret restgæld 458.780.386 Kassekredit: Nykredit Bank, max. 13.258.961 Cibor-3 udløb 3. mdr. 4,50% 0 0,00% 596.653 (kr. 20.000.000) Gæld i alt: 472.039.347 17.703.187 Budget for 2010: 17.679.375
Nykredit s muligheder: Fuld deponering af den negative swapværdi når denne overstiger 30% af swappen s hovedstol. Dette betyder at swappen på 55 mio.kr. ikke må blive negativ med mere end kr. 16.500.000 og swappen på 288 mio.kr. med mere end kr. 86.511.300. Dette betyder, at Nykredit i er berettiget til p.t. at kræve yderligere sikkerhed/deponering for 101,5 mio.kr. Hævelse af bidragssatsen på prioritetslånene. Hævelse af rentemarginalen på anlægslånet samt kassekreditten. Aftalt/forhandlet med Nykredit den 8/6 2010: Bidragssatserne holdes uændrede på realkreditlånene (0,22%/0,40%) Der vil ikke blive krævet deponering/sikkerhedsstillelse for de negative swapværdier, som ellers ville skulles finansieres med yderligere låneoptagelse.
Anbefalinger angående de eksisterende lån: Anlægslån 55 mio.kr.: Man vil kunne spare 2,5 mio.kr. i likviditet ved at lukke swapaftalen, men vil også få en hovedstol der er 5 mio.kr. højere, da den negative markedsværdi af swappen vil skulle tillægges den eksisterende hovedstol på 55 mio.kr. Man vil herefter ligge i variabel rente til p.t. ca. 3,80% iflg. Nykredit (incl.tillæg) Hovedstolen vil herefter skulle indfries/refinansieres 31/12 2013 med dette højere beløb. Renten vil skulle stige med mere end 2,5% snarest før det vil være fordelagtigt at terminere/lukke swappen og ligge variabelt. Markedets forventninger til Cibor3 renten indenfor de næste 2 år er en rente på ca. 2,60% mod 1,18% p.t. Da der kun er 3,5 år tilbage kan det ikke anbefales at omlægge dette lån. Prioritetslån 288 mio.kr.: Man bør holde nøje øje med udviklingen i markedsværdien og indrulle den negative markedsværdi i en ny renteswap med fastrente i restløbetiden når den nye konstante faste rente opnår et tilfredsstillende niveau. Hermed er trappestigningeni renteudgifterne også elimineret og alle nye andelshavere og nuværende andelshavere vil have samme finansieringsomkostning. Før at markedsværdien bliver positiv vil dette kræve at renten skal stige med ca. 2% fra nugældende niveau stiger renten derimod med 1% vil den negative markedsværdi være under 50 mio.kr. mod 101 mio.kr. i dag. Såfremt man i dag indrullede den negative markedsværdi ville man kunne opnå en fastrente i restløbetiden på ca. 5,55%. Prioritetslån 9 mio.kr.: Renteomkostninger på lånet er p.t. 3,211% mod markeds F2-rente på 1,56% p.t. Næste rentetilpasning er pr. 1/4 2011 og markedets renteforventninger hedder for F2-renten 2,75% og for Cibor-3 en rente på 1,70%. Man bør derfor evt. overveje at omlægge F2-lånet til et Cibor-3 afhængig af kursen på F2-lånet og herfra ligge variabelt grundet lånets beskedne hovedstol af den samlede låneportefølje, hvilket vil give foreningen mere fleksible muligheder også ved rentefald. Kassekredit 20 mio.kr.: Kassekreditten s vilkår i form af rente er efter markedets vilkår og helt iorden. Men når man har styr på foreningens samlede cash-flow bør denne nedbringes til et nødvendigt minimum ved optagelse af et cibor3 lån til nedbringelse af kassekreditten.
Samlet konklusion: Anlægslån 55 mio.kr.: Prioritetslån 288 mio.kr.: Prioritetslån 9 mio.kr.: Kassekredit 20 mio.kr.: Ingen fordel i låneomlæggelse p.t. og restløbetid 3,5 år. Optag herefter et Cibor3 lån til indfrielse af anlægslånet. Ingen fordel i låneomlæggelse p.t. og restløbetid 27 år. Hold meget nøje øje med udviklingen i renteniveau og markedsværdi og slå til med når man kan opnå en for foreningen acceptabel rente. Sørg for at den nye fasterente er den samme i restløbetiden og ikke en trapperente som man p.t. et i besiddelse af. Ved næste rentetilpasning den 1/4 2011 indfri dette lån og optag et Cibor3-lån såfremt indfrielseskursen for F2-lånet er gunstig. Nedbring denne til et minimum når foreningens løbende cash-flow fra driften er fastlagt og optag et Cibor3-lån til nedbringelse af kassekreditten. Den fremtidige låneportefølje vil herefter være sammensat på følgende måde: Variabel lån, Cibor3: 78.000.000 andel af låneporteføljen 21% Variabel lån med fastrenteswap 288.000.000 andel af låneporteføljen 79% 366.000.000 Hermed vil man opnå lavere finansieringsomkostninger end i dag samt en større fleksibilitet samt risikospredning og kan udnytte fremtidige muligheder i renteændringer bedre end man kan i dag ved at føre en aktiv gældspleje. Forslag til foreningen/bestyrelsen omkring risikostyring: 1. Definer en risikoattitude og målet med risikostyringen (f.eks sikkerhed for det løbende cash-flow) 2. Identificer og forstå finansielle risici (rente og likviditet) 3. Formuler en skriftlig finanspolitik/strategi for foreningen 4. Undgå unødig kompleksitet 5. Mål de finansielle eksponeringer løbende 6. Opdater løbende politikker og rapporteringer. 7. Implementer et sikringsprogram som passer til risikoattitude og målsætning.