Henrik Ladewig (Adm. direktør, CMA, HD(r]} Allan Seiersen (Statsaut. revisr) Ulrik Dahl (Reg. revisrj Kasper Kjærsgaard (Reg. revisr) Rnni Jeppesen (Revisr, CMA, HD[r)) JS REVISION GODKENDT REVISIONSAKTIESELSKAB (CVR-nr. 37999687) Andelsbligfreningen uevej 84-106 Årsregnskab fr Årsrapprten er fremlagt g gdkendt på selskabets rdinære generalfrsamling, den 18/42018. Dirigent Gerg Meyer ECEGÅRDSVEJ 39 B 2610 RØDOVRE WWW.JSREVISION.DK DANSKE R. EVISOR. ER I- b K' TELEFON 3641 4800 MAILBOX@JSREVISION.DK
Ledelsens årsberetnin Hvedaktivitet Freningens hvedaktivitet er at varetage medlemmernes interesser af enhver art. Øknmisk udvikling Årets resultat er efter bestyrelsens pfattelse tilfredsstillende. Begivenheder efter regnskabsårets udløb Der er efter regnskabsårets udløb ikke indtruffet betydningsfulde begivenheder, sm væsentlig vil kunne frrykke vurderingen afårsregnskabet. Frventet udvikling På baggrund af den nuværende aktivitet frventes en stabil resultatmæssig udvikling. Ledelses åte nin Undertegnede har dags dat aflagt årsregnskabet fr fr Andelsbligfreningen Duevej 84-106. Vi anser den valgte regnskabspraksis fr hensigtsmæssig, således at årsregnskabet giver et retvisende billede af freningens aktiver g passiver, finansielle stilling samt resultat. Frederiksberg, den 6. februar 2018 Bestyrelse Thmas Baark (frmand) Anders Bryld Karin Marker Vivi Clemmensen Martin Jhanssn Kasper Hansen Sara Stendevad
Den uafhæn i e revisrs revisins åte nin Til medlemmerne i Andelsbligfreningen Duevej 84-106 Knklusin Vi har revideret årsregnskabet fr Andelsbligfrening Duevej 84-106 fr regnskabsåret l. januar - 31.december, der mfatter resultatpgørelse, balance g nter, hemnder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabslven, andelsbligfreningslvens 5, stk. 11, g 6, stk. 2 g 8, g freningens vedtægter. Det er vres pfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede afandelsbligfreningens aktiver, passiver g finansielle stilling pr. 31. december samt af resultatet afandelsbligfreningens aktiviteter fr regnskabsåret l. januar- 31. december i verensstemmelse med årsregnskabslven, andelsbligfreningslvens 5, stk. 11, g 6, stk. 2 g 8, g freningens vedtægter. Grundlag fr knklusin Vi har udført vres revisin i verensstemmelse med internatinale standarder m revisin g de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vres ansvar ifølge disse standarder g krav er nærmere beskrevet i revisinspåtegningens afsnit "Revisrs ansvar fr revisinen afårsregnskabet". Vi er uafhængige af andelsbligfreningen i verensstemmelse med internatinale etiske regler fr revisrer (IESBA'S etiske regler) g de yderligere ta-av, der er gældende i Danmark, ligesm vi har pfyldt vres øvrige etiske frpligtelser i henhld til disse regler g krav. Det er vres pfattelse, at det pnåede revisinsbevis er tilstrækkeligt g egnet sm grundlag fr vres knklusin. Fremhævelse af frhld vedrørende revisinen Andelsbligfreningen har i verensstemmelse med Erhvervsstyrelsens vejledning m årsregnskaber fr andelsbligfreninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabslven, medtaget budgettal sm sammenligningstal i resultatpgørlese g nter. Disse budgettal har, sm det gså fremgår afresultatpgørelse g nter, ikke været underlagt revisin. Ledelsens ansvar fr årsregnskabet Ledelsen har ansvaret fr udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i verensstemmelse med årsregnskabslven, andelsbligfreningslven g freningens vedtægter. Ledelsen har endvidere ansvaret fr den interne kntrl, sm ledelsen anser fr nødvendig fr at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinfrmatin, uanset m denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen afårsregnskabet er ledelsen ansvarlig fr at vurdere andelsbligfreningens evne til at frtsætte driften; at plyse m frhld vedrørende frtsat drift, hvr dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet m frtsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere andelsbligfreningen, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.
Revisrs ansvar fr revisinen af årsregnskabet Vres mål er at pnå høj grad af sikkerhed fr, m årsregnskabet sm helhed er uden væsentlig fejlinfrmatin, uanset m denne skyldes besvigelser eller fejl, g at afgive en revisinspåtegning med en knklusin. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti fr, at en revisin, der udføres i verensstemmelse med internatinale standarder m revisin g de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinfrmatin, når sådan findes. Fejlinfrmatiner kan pstå sm følge afbesvigelser eller fejl g kan betragtes sm væsentlige, hvis det med rimelighed kan frventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de øknmiske beslutninger, sm regnskabsbrugeme træffer på grundlag afårsregnskabet. Sm led i en revisin, der udføres i verensstemmelse med internatinale standarder m revisin g de yderligere krav, der er gældende i Danmark, fretager vi faglige vurderinger g prethlder prfessinel skepsis under revisinen. Hemdver: * Identificerer g vurderer vi risiken fr væsentlig fejlinfrmatin i årsregnskabet, uanset m denne skyldes besvigelser eller fejl, udfrmer g udfører revisinshandlinger sm reaktin på disse risici samt pnår revisinsbevis, der er tilstrækkeligt g egnet til at danne grundlag fr vres knklusin. Risiken fr ikke at pdage væsentlig fejlinfrmatin frårsaget afbesvigelser er højere end ved væsentlig fejlinfrmatin frårsaget af fejl, idet besvigelser kan mfatte sammensværgelser, dkumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kntrl. * Opnår vi frståelse af den interne kntrl med relevans fr revisinen fr at kunne udfrme revisinshandlinger, der er passende efter mstændighederne, men ikke fr at kunne udtrykke en knklusin m effektiviteten af andelsbligfreningens interne kntrl. * Tager vi stilling til, m den regnskabspraksis, sm er anvendt af ledelsen, er passende, samt m de regnskabsmæssige skøn g tilknyttede plysninger, sm ledelsen har udarbejdet, er rimelige. * Knkluderer vi, m ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet m frtsat drifit er passende, samt m der på grundlag af det pnåede revisinsbevis er væsentlig usikkerhed frbundet med begivenheder eller frhld, der kan skabe betydelig tvivl m andelsbligfreningens evne til at frtsætte driften. Hvis vi knkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vres revisinspåtegning gøre pmærksm på plysninger herm i årsregnskabet eller, hvis sådanne plysninger ikke er tilstraekkelige, mdificere vres knklusin. Vres knklusiner er baseret på det revisinsbevis, der er pnået frem til daten fr vres revisinspåtegning. Fremtidige begivenheder eller frhld kan dg medføre, at andelsbligfreningen ikke længere kan frtsætte driften.
* Tager vi stilling til den samlede præsentatin, struktur g indhld afårsregnskabet, herunder nteplysningerne, samt m årsregnskabet afspejler de underliggende transaktiner g begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf Vi kmmunikerer med den øverste ledelse m blandt andet det planlagte mfang g den tidsmaessige placering af revisinen samt betydelige revisinsmaessige bservatiner, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kntrl, sm vi identificerer under revisinen. Rødvre, den 6. februar 2018 JS Revisin Gdkendt Revisinsaktieselskab Egegårdsvej 39B, 2610 Rødvre CVR-nr. 37 99 96 87 Al a eiersen statsa t. revisr mne28744
Resultat ørelse fr Budget 201T Indtægter ffifc? revideret Bligafgifter Overført fra henlæggelser til terminsydelse 2. 743. 752 939. 850 2.7I9.530i 939. S5W Renter m.m. -28.264 3 Vaskeri, nett 20.471 3. 675. 809 3.659.3 80 4 Udgifter Priritetsrenter 530. 945 ^ 600. 00^ 5 Ejendmsskatter Frbrugsafgifter 544.817 49.558 576. 10(^ 72j00^ 6 7 Frsikringer Renhldelse Udvendig vedligehldelse 157.363 523.559 141.412 158.00tt 563.49S 460. 94^ Vejprjekt (X Vejprjekt, verført fra henlæggelser Adminstratinshnrar Kntrartikler, prt, gebyrer, generalfrsamling m. v. Valuarvurdering Revisr 217.500 47. 089 18. 750 24.500 2.255. 493 ^ 217.50ft 47. 00QJ ^ 24. 500 2.719. 53 Årets resultat 1.420.316 939.845, Resultatdispnering ^ Afdrag priritetsgæld 1.072.331 939. 84^ W) Overført til egenkapital 347. 985 1.420. 316
Balance r. 31/12 Nte AKTIVER 31/12 kr. 31/122016 kr. Ejendmmene, matr. Nr. 15 L m gn, Frederiksberg: Valuarvurdering af 27/2 Vedligehldelsesfnd (pkræves fra andelshavere) Peridisering Indlånsknt, Jyske Bank Indlånsknt, Nrdea Bank Tilgdehavender lejere Øvrige tilgdehavender 176. 750. 000 2. 122. 388 70.438 6.343.238 750. 000 3.250 176. 750. 000 3. 173.534 64. 081 7. 523. 889 750.000 5.000 29. 375 Aktiver i alt 186.039.314 188.295.879 PASSIVER 4 BRF Kredit, 3, 4173% 4 BRF Kredit, 3,3694 % 4 BRF Kredit 4 BRF ICredit, 1, 9485% Priritetsgæld i alt O 14.833.352 O 3. 974. 094 18. 837.867 O 4. 165. 153 4. 668. 426 23.003.020 23. 475. 872 Tilbagehldt i frbindelse med salg Vand- g varmeregnskab /18 Skyldige mkstninger Skyldig A-skat m. v. 142.498 2. 382.915 94. 231 205. 004 63. 821 35.081 10. 449 310. 999 14. 421 Hensættelser til genpretning Hensættelse, værditilvækst 8 Vedligehldelsesfnd 9 Egenkapital 3. 500.000 3. 500.000 3. 375. 000 3. 375.000 155.850.295 155.307.586 Passiver i alt 186.039.314 188.295.879
Nter l Anvendt regnskabspraksis Regnskabserundlae Årsregnskabet er aflagt efter årsregnskabslvens bestemmelser fr regnskabsklasse A. Årsregnskabet er aflagt i DKK. Den anvendte regnskabspraksis, der er uændret i frhld til tidligere år, er i hvedtræk følgende: Resultat ørelsen Indtæ skriterium: Bligafgift g vaskeriindtægter vedrørende regnskabsperiden indgår i resultatpgørelsen. Omkstnin skriterium: Omkstninger vedrørende regnskabsperiden indgår i resultatpgørelsen. Finansielle ster: Finansielle indtægter g mkstninger indregnes i resultatpgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperiden. Balancen Materielle anlæ saktiver: Freningens ejendm indregnes på anskaffelsestidspunktet g værdiansættes ved første indregning til kstpris. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes freningens ejendm til dagsværdien på balancedagen. Opskrivninger i frhld til seneste indregning føres direkte på freningens egenkapital. Opskrivninger tilbageføres i det mfang, dagsværdien falder. I tilfælde hvr dagsværdien er lavere end den histriske kstpris, nedskrives ejendmmen til denne lavere værdi. Den del af nedskrivningen, der ikke kan rummes i pskrivningshenlæggelsen, indregnes i resultatpgørelsen. Der afskrives ikke på freningens ejendm. Freningen vurderer dagsværdien til at være identisk med ekstern valuarvurdering. Til dehavender: Tilgdehavender er målt til amrtiseret kstpris, svarende til nminel værdi. Der nedskrives til nettrealisatinsværdien med henblik på imødegåelse af frventede tab. Gældsf li eiser: Gæld er målt til amrtiseret kstpris, svarende til nminel værdi. 7
Andelens værdi Bere nin af andelens værdi r. 1/1 : Lejlighedernes værdi (salgspris) beregnes på grundlag af freningens regnskabsmæssigt pgjrte kapitalknt. Andelsbligfreningen ejer en af garagerne, sm er anskaffet til kr. 20. 000. Garagens frdelingstal er udeladt i nedenstående værdipgørelser. På grundlag af franstående kan følgende pgøres: Værdistigning 2 værelses lejligheder 3 værelses lejligheder 4 værelses lejligheder Garager Str fabrik, 2 lejligheder Lille fabrik Frdelingstal 0, 7499% 0, 9373% 1,4998% 0,0912% 2,3929% 0,9514% pr. måned efter 1/1 2018 344 430 688 42 1.097 436 Andelenes værdiudviklin r. 1/1: 2 værelses lejligheder 3 værelses lejligheder 4 værelses lejligheder Garager Str fabrik, 2 lejligheder Lille fabrik 2014 1.022.871 1.278.486 2.045.742 124. 398 3.263. 870 1.297.718 2015 1.037.957 1.297.342 2.075. 914 126.232 3. 312. 009 1.316. 859 2016 1. 133. 006 1.416. 144 2. 266. 011 137. 792 3. 615.298 1.437. 447 1. 164.572 1.455.687 2. 329. 299 141. 640 3. 716.270 1.477.594 2018 1. 168.640 1.460. 773 2.337.436 142. 135 3. 729.253 1.482.755 Resultat, vaskeri Indtægter Gasfrbrug, vedligehldelse g materialer 61. 263-40.792 Budget Ol OK Budget 2018 20.471
Priritetsgæld BRF Kredit, 3,4173% Restløbetid Renter 431.593 Afdrag 381. 372 Restgæld Kursværdi BRF Kredit, 3,3694 % 108. 479 67. 583 heraf pkrævet separat -240.528 BRF Kredit. 2,2124% 25 125.944 138.570 18.380.430 18. 837. 867 BRF Kredit, 1, 9485% 8 105.457 484. 806 4. 093. 019 4. 165. 153 530. 945 1. 072. 331 22.473. 449 23. 003. 020 Samtlige kreditfreningslån er fastfrrentede kntantlån med løbende afdrag. Freningen har ikke indgået aftaler m rentesikring (swaps) m.v Budget Budget 2018 Frbrugsafgifter El Vand Clrius - kntrlmanual 30. 100 9.000? 35^0001 9.00(^ 3.5d 3J<^ Varmeregnskab tidligere år -14.312-1 Abnnement g kntingenter 24. 770 24.500 49. 558 72-a; Renhldelse Renhldelsesentreprise, vicevært 302.632 310.0001 Trappevask (N Renvatin Cntainerleje g rttebekæmpelse Rensning affaldstammer, klakker, brønde m. m. 193.465 1.247 4.225 191.00^ 7.4951 s.d Drift af kørende materiel 17. 677 5. 0001 Have g fællesarealer, inkl. snerydning g asfaltarbejde 4.313 20.000; 523.559 563.49^ $40. Udvendig vedligehldelse Dørtelefn, prtanlæg g hegn m.v. Blikkenslager Murer 22.697 61.483 2. 000 ft: 1 Oi»l Elektriker Maler Tømrer g snedker Diverse 8.050 3. 750 30. 130 13.302 Ofi e 460. 940; ^j 'Å 486Æ 141. 412 460.940] 486. 92
Vedligehldelsesfnd Sald pr. 1/1 Hensat fr året Overført til driftsregnskab (terminsydelse) Afdrag vedligehldelseslån -3. 173.534 1.609.624-939. 850 381. 372-2. 122.388 Budget 2018-2. 122. 388 1.636.822-550. 100-1.035.666 Hensættelse Generalfrsamlingsbestemt hensættelse Hensættelse i alt Vedligehldelsesfnd pr. 31/12-2. 122.388-1. 035. 666 Negativ vedligehldelsesfnd betyder, at freningen har finansieret vedligehldelsesplanen fr andelshaverne. Andelshaverne afregner restbeløbet via bligafgiften med et beløb, sm er fastsat afgeneralfrsamlingen. Beløbet kan ikke reduceres før vedligehldelsesfnden er psitiv. Værdi af vedligehldelsesfnden indgår sm et aktiv (tilgdehavende) i beregning afandelskrne. De årlige indbetalinger (hensættelser) påvirker ikke andelskrnen. Kapitalknt Sald pr. 1/1 Omkstninger lånemlægning Værditilvækst, 50% Årets resultat, verført til egenkapital Afdrag, priritetsgæld Afdrag, vedligehldelseslån Regulering af ejendmsværdi Kursregulering, priritetsgæld Sald pr. 31/12 155. 307. 586-60.788 347.985 1.072.331-381.372-435. 447 155. 850. 295 10 Pantsætninger g garantifrpligtelser m.v. Andelsbligfreningen har pantsat freningens ejendm til BRF Kredit A/S til sikkerhed fr realkreditlån på i alt kr. 22.473.449 med en kursværdi på kr. 23.003.020. Herudver har andelsbligfreningen ikke påtaget sig kautins- garanti- eller andre frpligtelser, sm ikke fremgår af årsregnskabet. 10
11 Nøgletal Nøgletallene viser centrale dele af freningens øknmi g er primært udregnet på baggrund af arealer. I Andelsbligfreningen Duevej 84-106 anvendes andelsindskuddene sm frdelingsnøgle, g de arealbaserede nøgletal fr andelsværdi g bligafgift svarer derfr ikke til de, der knkret gælder fr den enkelte andelshaver. Andelsbligfreningen anvender valuarvurdering på kr. 176. 750. 000 til beregning afandelskrne. Generalfrsamlingen har vedtaget at hensætte kr. 6. 875.000 ved beregning afandelskrnen. Navn Adresse CVR-nr. Andelsbligfreningen Duevej 84-106 c/ Advkat Gerg Meyer, Nørre Vldgade 88, 1358 København K 10434475 Andelsbliger Erhvervsandele Udlejning Garager Antal 118 l 13 132 BBRm2 8.682 186 190 9.058 Hvilket frdelingstal benyttes ved pgørelse af andelsværdien Hvilket frdelingstal benyttes ved pgørelse afbligafgiften BBR-areal Anden kilde Opr. indskud x x Andet Freningens stiftelsesår Ejendmmens pførelsesår 1978 1915 Hæfter den enkelte andelshaver fr mere end han har betalt fr andelen Nej Anvendt vurderingspricip til beregning af andelsværdien Anskaffel- Valuarvur- Offentlig sesprisen dering vurdering x Ejendmmens værdi ved det anvendte vurderingsprincip Generalfrsamlingsbestemte reserver Reserver i prcent af ejendmsværdi 11 kr. 176.750.000 6. 875. 000 Gsn.kr./m2 19.513 759 % 3,89%
Har freningen mdtaget ffentlige tilskud der skal tilbagebetales ved freningens pløsning Er freningens ejendm pålagt tilskudsbestemmelser, j f. lv m frigørelse fr visse tilskudsbestemmelser m. v. (lvbekendtgørelse nr. 978 af 19. ktber 2009)? Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på freningens ejendm? Ja Nej x x Gsn. Kr. pr. andels-m2 pr. år Bligafgift Erhvervslejeindtægter 303 Bliglejeindtægter Årets verskud (før afdrag) gsn. kr. pr. andels-m2 2015 2016 (sidste 3 år) 59 133 157 Andelsværdi Gæld - msætningsaktiver Teknisk andelsværdi Gsn. Kr. pr. andels-m2 17.206 2.307 19.513 Vedligehldelse løbende gsn. pr. m2 Vedligehldelse, genpretning g renvering gsn. m2 54 27 28 16 Vedligehld i alt (kr. pr. m2) 81 28 16 Friværdi (gældsfrpligelser sammenhldt med ejendmmens regnskabsmæssige værdi) % 82,92% Andel af freningens gæld der afdrages på % 100, 00% Årets afdrag pr. andels-m2 (sidste 3 år ) 2015 96 2016 101 118 12