Frederikssund kommune Plan og Natur Kongensgade 18 3550 Slangerup eigil madsen jakob brandt-nielsen jørgen jørgensen martin beck dato: 12.09.2018 ref.: GA sag: 418090 Vedr: Dispensationsansøgning På vegne af bygherre GAPJ Ejendomme ansøges hermed om dispensation for matrikel 27 A, 651,65b og 66 vedr. Lokalplan nr. 017. Ansøgningen omfatter Skitsemappe 21. marts 2018, Revision B 12. september 2018.09.12. Der ansøges om dispensation for Lokalplanens bestemmelser vedr.: Bebyggelsesprocent Etageantal Byggefelt Antal parkeringspladser og cykelparkeringspladser. Skitsemappen er revideret på baggrund af møder afholdt med Frederikssund Kommune den 31. maj 2018 samt den 22. august 2018 og efterfølgende referater. Baggrund og situation Projektet omfatter et forslag til 58 nye boliger i Frederikssund bymidte. Ved at skabe boliger af høj kvalitet, som kan tiltrække 80-100 nye beboere, håber vi at kunne være med til at skabe et endnu bedre og mere levende byliv i Frederikssund midtby. Placering Projektet er placeret på to store sammenlagte grunde. Den ene er matrikel 27a, der dækker hjørnet mellem Østergade og Jernbanegade og den bagvedliggende gård. Med til matriklen hører også det bygningskompleks, som Sparekassen Sjælland ligger i, ud mod Jernbanegade og de bagved liggende bygninger hvor bl.a. Acacia blomster-forretningen ligger. De to lejere bliver i bygningerne. Den anden grund består af matrikel 65 a og b, samt 66. Det er de huse mod Jernbanegade, som bl.a. rummer Postgården. Matriklerne dækker hele det bagvedliggende område med baghuse og parkeringsplads ud mod Servicegaden. Byggeriet Byggeriet kommer til at rumme detailhandels-lejemål i stueetagen mod gaderne og boliger i de overliggende etager. De eksisterende porte og gennemgange bevares, således at det bliver muligt at sive gennem områderne fra Østergade/ Jernbanegade og ned til Servicegaden. Gårdene tnt arkitekter a/s tel: +45 33 11 86 66 bank: 6821 1020950 kirsten walthers vej 9 mail: tnt@tntark.dk cvr : 4670 2115 dk 2500 valby web: www.tntark.dk medl. af DANSKE ARK
etableres som grønne og åbne og kommer til at indeholde lege- og opholdsområder for beboerne samt cykel- og bilparkering. Boligerne bliver fortrinsvis tre-rums boliger, som vil henvende sig til ældre par eller enlige uden hjemmeboende børn. Men også mindre familier vil kunne finde en god bolig i det nye kvarter. Boligerne opføres i klassiske robuste materialer, der passer ind i bymidten. Byggeriet er placeret sådan, at boligerne får bedst mulige lysforhold og mulighed for udsigt mod Bløden. Boligerne indrettes med store lyse køkken-alrum og opholdsrum og tagboligerne får åbent til kip og adgang til små hemse i stuen. Der vil være adgang via elevator til størstedelen af de nye boliger. Alle boliger får altan mod syd eller vest og adgang til det grønne gårdområde. Der vil være rig mulighed for at skabe god sociale sammenhold omkring de grønne gårde og de fælles opholds- og adgangsaltaner i byggeriet. Sammen med den meget centrale placering i Frederikssund med gågade og s-station, vil boligernes høje kvalitet danne grundlag for et attraktivt boligområde. Processen I løbet af skitsefasen har der været afholdt 2 dialog møder med Frederikssund Kommune, hvor følgende punkter efterfølgende er tilpasset: - Langes Gård og Magasinbygningen, samt tilbygning til Magasinbygningen - Jernbanegade 2B bibeholdelse af facader - Bebyggelsesprocent samt redegørelse for parkering og cykelparkering - Etagehøjde bygning C og D - Stuegulvskoter bygning C og D, samt niveaufri adgang - Tilpasning af facade mod Jernbanegade - Opgørelse over det samlede antal boliger på matrikel 27A - Skyggediagrammer Projektet / Overordnet disponering Projektet omfatter opførelse af nye etageboliger i 2½ etager samt renovering af Østergade 32C og D og delvis ombygning af Østergade 32A på matrikel 27 A. På matrikel 65a, 65 b og 66 opføres nye etageboliger i 2½ etager mod strøggaden (Jernbanegade ) og punkthuse mod Servicegaden i 3½ etage. I overensstemmelse med lokalplanens skitserede krav opføres boliger med tilhørende friarealer og p-pladser. Det er vores intention at skabe en bebyggelse, som indpasser sig i det eksisterende bylandskab. Vi vil skabe en overordnet sammenhæng i bebyggelsen i form af farver, materialer og en rød tråd mellem eksisterende og fremtidig byggeri. Ønsket er, på samme tid at skabe en logisk og let aflæselig logistik i området samt en varieret og tryg boligbebyggelse, som man glæder sig over at bo i. Vores valg af placering af nye punkthuse er baseret på bedst mulige boliger og gode udearealer for både eksisterende og nye boliger. Der har været fokus på at optimere lys- og solforhold på grunden og de umiddelbare nære opholdsarealer ved boligerne, som terrasser, tagterrasser og altaner, samt at minimere indbliksgener til og fra nye boliger og øvrige boliger i området. Side 2 af 5
Del 1 Bevaring og nybyggeri På matriklen står en række forskelligartede og sammenbyggede bebyggelser: Det vurderes, at hjørnehuset i 1½ etage kan rives ned og erstattes med et nyt hus i 2½ etage, som refererer til det eksisterende hus med sin gule facade og røde tegltag i en moderne variant. Selve Langes Gård, hvor Foght-Sørensens kaffe, tobak og chokolade-forretning lå, bevares, sammen med magasinbygning i gården. Magasinbygningen samt magasinbygningens tilbygning mod syd bevares, og indrettes til lejligheder. Magasinbygningen samt tilbygningen bevarer sin oprindelige fine facade mod gården. I gavlen etableres yderligere 2 vinduer og i taget etableres ovenlysvinduer a.h.t. dagslys i de bagvedliggende lejligheder. Bygningen mellem Langes Gård og Magasinbygningen nedrives delvist og ombygges til en ny bygning indeholdende elevator og trappe til lejlighederne i Magasinbygningen og i Langes gård. Facaderne på mellembygningen opføres i stil med de oprindelige facader. En frontispice markerer indgangen til lejligheden. Elevator går til terræn, der sikrer niveaufri adgang til lejlighederne. Banken bliver boende i stueetagen på Jernbanegade 4 og Acacia blomster bliver i stueetagen i gården. Der indrettes boliger i resten af den store vinkelformede sammenbygning, der her kaldes bygning E. Alle nye boliger får adgang til depotrum i boligen. Del 2 Bebyggelsen mod Jernbanegade Bebyggelsen mod Jernbanegade forholder sig i skala og materialevalg til gadens eksisterende byggerier og fremstår i filtset tegl i henholdsvis gule og grå nuancer. Butiksfacaderne i stueetagen følger rytmen fra etagerne ovenover. Kviste etableres med traditionel sadeltag og tilpasser sig den eksisterende facades typologi og rytme. Ligeledes opdeles facaden lodret i mindre bygninger ved brug af tilbagerykninger af facaden, etablering af brandkamserstatninger samt spring i gesimshøjder. Det foreslås, at lave tre erhvervslejemål i stueniveau mod Jernbanegade på hhv. 80, 139 og 131 M². Bebyggelsen er 2½ etage mod Jernbanegade. I 1. sals og tagetagen placeres 10 stk. et-plans boliger mod gaden. Boligerne bliver fortrinsvis trerums boliger og varierer mellem ca. 80 og 95 M². Der er adgang til boligerne via trappe og elevatorkerne, der er placeret i porten. Herfra kan man komme ud på 1. sal til de to tilstødende boliger og via altangangen på 2. sal til alle etagens fem boliger. De tre yderste boliger på 1. salen har adgang via trappe og adgangsaltan fra terræn. Alle boligerne har vestvendte altaner mod gården og den store vestvendte altangang kan benyttes som et mødested for bebyggelsens beboere. Side 3 af 5
Bebyggelsen mod Servicegaden Boligerne mod servicegaden er placeret i to bygninger der er forskudt for hinanden. Bygningerne er her holdt i lyse filtsede teglfacader. Bygningerne C og D er underopdelt og forskudt så bebyggelsen fremstår så varieret som muligt. Bygningerne er i 3½ etage, hvilket vurderes til at harmonere med Bløden og Servicegadens større skala og sammensatte karakter. Den udvendige trempelhøjde er 1 m. Bygning C består af 4 plan med hver to tre-rums boliger omkring en trappekerne med elevator. Der er sydvendte terrasser og altaner. Bygning D består af to bygningskroppe der er forbundet af bro-lignende altangange, hvor fra der er adgang til boligerne på etagerne. Boligerne er overvejende trerums boliger med to værelser og køkken-alrum og opholdsstue. Størrelsen spænder fra ca. 85 til ca. 105 M². Boligernes gulvkote i stueplan ligger i + 2.00. Der etableres niveaufri adgang til alle boligerne, idet elevatorer går til terræn. Bygningerne er forskudt for hinanden for at opnå en mere varieret bebyggelse. Den vestlige bebyggelse mod Bløden er placeret således, at facaden på det yderste forskudte punkthus er placeret i en linje 2 m fra vejskel, som angivet i lokalplanen. Parkering og Friarealer Krav til parkeringspladser iflg. Lokalplan er 48 pladser. Det er muligt at etablere 42 parkeringspladser i alt på de 3 matrikler. Ifølge referat mail af 31. august 2018 fra Frederikssund Kommune til tnt arkitekter, er det muligt at dispensere fra lokalplanen bestemmelser om parkeringspladser, hvis det er i overensstemmelse med Vejdirektoratets anbefalinger for reducering. Ifølge Vejdirektoratets anbefalinger kan parkeringsarealet reduceret med 0,8 svarende til et krav om 38,4 parkeringspladser. I Skitsemappe Revision B 12. september 2018 er skitseret 92 cykelparkeringspladser fordelt på de 3 matrikler. Der etableres friarealer svarende til hhv. 11 % på matrikel 27A og 21 % på matriklerne 65a, 65b og 66. Konklusion Lokalplanen muliggør ny bebyggelse på 2½ etage samt en bebyggelsesprocent på 110. Da vi i projektet ligger vægt på, at skabe gode rammer for beboerne, med tilgængelige og funktionelt indrettede boliger, attraktive fælles områder, trygge trafikale forhold et varieret byggeri i sammenhæng mellem eksisterende bebyggelse og området omkring Bløden, ansøges om dispensation fra lokalplanens krav vedr. - Bebyggelsesprocent - Etageantal mod Servicegaden - Byggefelt - Antal parkeringspladser (bil- og cykelparkering) Side 4 af 5
Bebyggelsesprocenten øges for begge matrikler til hhv. 145,7% for matrikel 27A og 149,9% for 65a,65b og 66 samlet. Opførelse af punkthuse i 3½ etage medfører ikke større skygge eller indbliksgener for de omkringliggende ejendomme. Forskydningen af punkthusene følger det allerede eksisterende varierende bygningstypologi i området, og forskydningerne vil skabe mulighed for flere mindre opholds- og legeområder på matriklen. Dele af facaden på den nye bebyggelse placeres i en linje 2 m fra vejskel, øvrige facade er forskudt fra denne linje. Det er muligt at dispensere for antal parkeringspladser i overensstemmelse med Vejdirektoratets anbefalinger. Vi vil hermed anmode om Frederikssund Kommunes dispensation. Med venlig hilsen Eigil Madsen / tnt arkitekter Side 5 af 5