25. OKTOBER 2017 DROST FONDEN Bygherres syn på byggeriets værdikæde Arup & Hvidt Nørre Voldgade 88, 1358 København K www.aruphvidt.dk
For enhver investor starter og slutter alle projekter med beregnet afkast For en Byg & Behold Investor starter det med en byggeomkostning Drost Fonden - Ryesgade 30A-C - 4 nye taglejligheder Ny tagkonstruktion og 4 tagterrasser 4.710.256 Oprettelse af 4 pultertum i kælder 70.025 Vinduer/Vinduespartier 460.652 Forlængelse af hovedtrapper 200.068 4 Badeværelser - DEBA Præfab. 183.999 VVS installationer 481.952 EL 104.014 Aptering (Gulv, Vægge, Maling, køkkener, skabe) 1.381.114 Stillads 410.508 Byggeplads 512.254 Håndværkerudgifter i alt 8.514.842 Teknikerhonorar 1.979.435 Håndværkerudgifter og teknikerhonorar 10.494.277 Moms 2.623.569 Byggelånsrenter 431.939 Byggesagsadministration 437.133 Moms af byggesagsadministration 109.283 Samlede ombygningsudgifter 14.096.201 1
Når ejendommen er bygget skal den drives Når begge regnestykker er lavet kan vi se afkastet på investeringen Drost Fonden - Ejendommen Ryesgade 30A-C - DCF Beregning af investeringsafkast - 4 nye taglejligheder Alle tal i kr. Driftsår 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Terminalår År 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Investeringsafkast % 3,85 Inflation % 2,00 Diskonteringsrente % 5,85 0,94 0,89 0,84 0,80 0,75 0,71 0,67 0,63 0,60 0,57 Forrentning deposita % 3,00 Måneders deposita for bolig 6,00 Lejeindtægt taglejligheder 602.400 614.448 626.737 639.272 652.057 665.098 678.400 691.968 705.808 719.924 734.322 Lejeregulering ved genudlejning 40.738 41.553 84.767 86.463 132.288 134.934 183.510 187.180 190.924 Renteværdi af deposita 9.036 9.217 10.012 10.212 11.052 11.273 12.160 12.404 13.340 13.607 13.879 Bruttoleje 611.436 623.665 677.487 691.037 747.877 762.834 822.849 839.306 902.657 920.711 939.125 Driftsudgifter 92.447 101.991 109.738 111.933 114.171 116.455 118.784 121.160 123.583 126.054 128.575 Administration - Normtal 11.200 11.600 12.000 15.000 15.300 15.606 15.918 16.236 16.561 16.892 17.230 Løbende vedl. 57.750 58.905 60.083 61.285 62.510 63.761 65.036 66.337 67.663 69.017 69.017 Planlagt vedl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 46.180 Udgifter i alt 161.397 172.496 181.821 188.217 191.982 195.821 199.738 203.733 207.807 211.963 261.002 Driftsresultat / cash flow 450.039 451.169 495.666 502.819 555.895 567.013 623.111 635.573 694.850 708.747 678.122 DCF-metode NV årlig cash flow 425.181 402.704 417.984 400.595 418.417 403.212 418.628 403.415 416.679 401.536 NV cash flows 4.108.351 NV terminalværdi 9.987.850 17.629.437 Omkostning overført fra Byggeregnskab 14.096.201 2
Drost Fondens (bygherrens) strategiske fokus er Byg & Behold Projekter udvikles til brug for egen langsigtet drift med stabilt afkast Fondens formål har betydning for investeringsstrategi og afkastkrav Erhvervsdrivende velgørende Fond Balance cirka kr. 500 millioner Egenkapital cirka 35% af balancen 75% Langsigtet investering i fast ejendom 25% Øvrige investeringer Værdipapirer Fondens formål er at yde støtte til: Forskning indenfor byggeindustrien Fremme af den Danske byggeindustris anseelse i Danmark og i udlandet Fremme af By- og Landskabsplanlægning Støtte til den Danske scenekunst Støtte til Opførelse og Drift af institutioner for sindslidende pt. drives 9 Drost Huse for svært psykisk syge unge i samarbejde med kommunerne I renoveringerne af Ryesgade 25 & 30 har Fonden for første gang søgt at kombinere en almindelig renoveringssag med byggeteknisk forskning. 3
Den lange levetid på aktivet (ejendommen) medfører at det oprindelige scenarie for placering og brug kan skifte RIGTIGT meget over tid En Investor der ikke nyttemaksimerer (sælger) ved det kendte investerings- og risikogrundlag, påtager sig risikoen for skift i samfundstendenser samt landskabs og byplanlægning 1890 2017 Ladegårdsåen Åboulevarden 4
Potentialeanalyse med karaktergivning på tværs af interessenter er en god måde at øge forståelsen af projektet hos rådgivere Indledende Analyse Demografi Område-/lokalplanlægning Målgruppe Historiefortælling (Begrundelse for beslutninger) Udviklingsmuligheder (Tagboliger hjørner) Støttemuligheder (byfornyelse klimasikring) Fordeling Bolig/Erhverv Moms/afskrivningspotentiale 5
En bygherres renoveringsstrategi efter Byg & Behold : Hvilke værdier skal bevares og hvor kan de tilføres 6
Krav og midler fra bygherre for at opfylde målsætningen formålet med bygherres målsætning Bygherrekrav til Ryesgade 25 & 30: Respekt for ejendommens originalitet, nye installationer, isolering og tekniske anlæg må ikke fjerne sjælen fra ejendommen Fokus på slidstyrke og levetid i materialer nødvendigt grundet kapitalforrentningen Udførte energisparearbejder skal kunne tjene som eksempel til efterfølgelse Best in class Attraktive boliger af høj kvalitet Synlig Kvalitet Bygherres mål med ejendommen: Husleje på markedsniveau for lejemål i tydelig kvalitet over markedsniveau De bedste lejere Bygherres midler til at opnå målet: Høj grad af bygherreinvolvering i projekt og byggefase, holde fokus på slutbruger 7
Hvad gjorde vi af særlige tiltag i Ryesgade 30 for at ramme det oprindelige udtryk i videst muligt omfang 1. Trukket glas i yderste lag i nye vinduer mod gade oprindelig spejling og facadeudtryk bevares 2. Opbygning af taget med bevaring af 1900-tals udtryk mod gaden og tagterrasser mv. mod gården 3. Indbygning af isoleringsmaterialer i vindueslysninger - bevaring af oprindeligt udtryk 4. Indvendig isolering af murede facader, reetablering af oprindelige paneler 5. Indbygning af installationer i stukkatur og med bevaring af oprindelig fremtræden 6. Anvendelse af originale ægte materialer i videst muligt omfang 7. Fokus på at nye materialer passede til oprindeligt indtryk det kunne også være lavet i 1896 8
Meget Værdi er bare omhyggelighed, omhu og omtanke Gennemtænkt Byggeri uden fejl og i gode materialer er værdi i sig selv Djævlen ligger i de detaljer der er beboernære her kommer besparelser tydeligt til udtryk 9
Vi udfører løbende prøver og prøver igen når det ikke virker, vi bygger det der (forhåbentlig) virker Særligt ventilation er problem.. En forkert prøvelejlighed er bedre end et forkert projekt. 10
Der tales meget om Miljø og bæredygtighed i forbindelse med renovering hold fokus på hvilket Miljø mennesker vil betale for Ude Miljø Inde Miljø Bade Miljø 11
Hvad hjælper det at sælge produktet til bygherre hvis resultatet er som nedenstående Jeg har måtte se mig nødsaget til at dække ventilationsudgangen til i mit soveværelse, da det bliver for koldt pga. træk. Jeg håber, at der kommer en løsning på det meget snart og inden det bliver endnu koldere i vejret Louise Heibrock Mortensen, beboer, Ryesgade 30A Vi har desværre et alvorligt og akut problem, da vi får pumpet tobaksrøg ind i lejligheden via ventilationssystemet. Det kommer ind i soveværelset, hvor vi og vores lille barn sover. Er det muligt at få lukket for ventilationen? Ida Willinger Tapager, beboer, Ryesgade 30B 12
Bygherres ønske til sine leverandører Evne til at forstå bygherres virkelighed Har producenten et produkt der matcher bygherres ambitioner for ejendommen eller sælger man ham en potentiel dårlig omtale/ bristede forudsætninger Producenten skal være fagspecialisten Bygherre må kunne regne med, at få den højeste faglige ekspertise fra producenten/leverandøren sørg for at have ordentligt styr på Grossister og sælgere Producent og leverandør er ikke beslutningstager Bygherre er professionel beslutningstager, men har behov for et oplyst grundlag for at kunne træffe den bedste beslutning leverandør skal turde være loyal mod sit produkts stærke og svage sider Leverandør skal forstå bygherres virkelighed Om et projekt er dyrt eller godt afhænger ikke af byggeomkostningerne men af den efterfølgende drift, et dyrere projekt der resulterer i en bedre driftet ejendom kan være det billigste 13
Tak for i dag Morten Juul Heding Andersen, Administrerende direktør Drost Fonden Advokaterne Arup & Hvidt Tlf. 2688 8580 ma@aruphvidt.dk? 14