Forarbejder til kommuneplantillæg til Kommuneplan 2017-2029 Detailhandel - udvidelse af aflastningsområde By- og Udviklingsforvaltningen Planafdelingen Oktober 2017
Egtvedvej Sønde Vejle Fælledvej rkelyst Mosegårdsvej Vejlevej Vejlevej Egtved Alle Egtved Alle Sønderlunden Ankerhus Egtved Albuen Skovvangen Skovvangen Skovvangen Mønten Ellehammersvej Eksisterende afgrænsning af aflastningsområde 2
Indledning Forarbejder - udvidelse af aflastningsområde Lovens krav til redegørelsen Når der planlægges for nye eller udvidelse af eksisterende aflastningsområder,skal kommunen, jf. 11 e, stk. 4, i kommuneplanen redegøre for det kundegrundlag, som etableringen af nye butikker baseres på. Desuden skal der redegøres for det opland, som aflastningsområdet henvender sig til, og det skal vurderes: Hvordan det planlagte aflastningsområde kan styrke konkurrencen med et større vareudvalg og lavere priser til fordel for forbrugerne, Hvordan det planlagte aflastningsområde kan påvirke butiksforsyningen i bymidten, de mindre oplandsbyer og i landdistrikterne, samt Hvordan det planlagte aflastningsområde, bl.a. set i forhold til kommunens størrelse, forventes at påvirke byens samlede oplandseffekt (handelsbalance) i forhold til nabokommuner. Baggrund Med den nye planlov, der trådte i kraft pr. 15. juni 2017, er der skabt mulighed for, at Kolding Kommune kan udvide det eksisterende aflastningsområde ved Kolding Storcenter. Intentionen med Planlovens muliggørelse for en udvidelse er, at området skal medvirke til at styrke konkurrencen (større vareudvalg/ lavere priser for forbrugerne). Der skal tages afvejet hensyn til påvirkning af bymidtens butikker samt til handel i kommunens øvrige byer og butikker. Endvidere skal der være balance i henholdsvis kommunens størrelse og størrelsen på det konkrete aflastningscenter samt påvirkningen i forhold til andre kommuner. Såfremt den nye lovgivnings muligheder ønskes udnyttet, er der en række krav til kommunen om redegørelse for grundlaget - herunder det kundeunderlag og opland, som aflastningsområdet henvender sig til. Statens interesser skal fortsat sikres. Det betyder, at en manglende eller utilstrækkelig redegørelse for kundegrundlag mv. vil kunne afføde et veto fra staten. Plan- og Boligudvalget har den 18. september 2017 besluttet, at der skal igangsættes en planproces med henblik på en mulig udvidelse af aflastningsområdet. Inden en egentlig planlægning igangsættes, ønskes der udarbejdet en redegørelse/analyse i henhold til planlovens bestemmelser. Først med baggrund i analyseresultatet vil der blive taget politisk beslutning om, hvorvidt en ny kommuneplanlægning skal søges gennemført. Kolding Storcenter - aflastningsområde I Kolding Kommune er udpeget ét aflastningsområde, omfattende Kolding Storcenter. Området blev planlagt og etableret i begyndelsen af 1990 erne, før lovgivningen i 1997 blev ændret og fremadrettet vanskeliggjorde udlæg og udvidelse af aflastningsområder. Området består af et overdækket butikscenter med et Bilkavarehus samt en række store udvalgsvarebutikker nord for Egtved Allé. Der har vist sig stor interesse for en udvidelse af aflastningsområdet ved Kolding Storcenter, og Kolding Kommune har således modtaget flere henvendelser om nye større butiksetableringer både inden for aflastningsområdet og i områderne vest og syd for området. Aktuelt er der tale om Danfoss-grunden, vest for Vejlevej, og Kolding Retailpark syd for Skovvangen. 3
Aflastningsområde Kolding bymidte 4 To-center strukturen
Forarbejder - udvidelse af aflastningsområde Store butikker på Egtved Allé To centre i Kolding Kolding Bymidte og Kolding Storcenter udgør tilsammen det ubestridte knudepunkt for kommunens detailhandel. Der findes hér et stort og varieret udbud af detailhandel, og i de senere år har der været en positiv udvikling inden for området. Kolding by har således en stærk position som handelscenter og har dermed et godt udgangspunkt for også i fremtiden at være blandt de bedste og mest attraktive indkøbssteder i regionen. Det overordnede mål for detailhandelsudviklingen i Kolding kommune er at bevare byens nuværende betydning i oplandet. Udvalgsvareudbuddet er afgørende for en bys attraktion og regionale status. Det er således i den overordnede konkurrence væsentligt, at man i Kolding kan tilbyde forbrugerne de nyeste og mest interessante butiksformer. Butiksprojekter med de rigtige beliggenheder og de rette størrelser har derfor stor betydning for kommende investeringer i detailhandelssektoren I de senere år er der sket en kraftig brancheglidning mellem butikstyperne inden for udvalgsvareområdet og inden for butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper. De allerstørste butikker vil i mindre udstrækning have brug for at ligge sammen med andre butikker, men deres krav til synlighed og tilgængelighed med bil og offentlige transportmidler vil være stigende. Nye udstillingskoncepter, rationel håndtering af varer og lignende betyder, at mange af de ordinære typer detailhandelsbutikker har behov for større og større areal. Disse butikstyper vil vanskeligt kunne indpasses i den centrale bydel i Kolding, hvor bygningsvolumener og trafikstruktur ikke er gearet til det. De nye store detailhandelsbutikker stiller således specielle krav til beliggenheden sammenlignet med traditionelle udvalgsvarebutik- Aflastningsområde ved Egtved Allé Butikker i Retail Park 5
Egtvedvej Vejlevej Ny Esbjergvej Ny Bauhaus Forslag til ny afgrænsning af aflastningsområdet - model 1 ( orto foto) Egtvedvej Vejlevej Ny Esbjergvej Ny Bauhaus Forslag til ny afgrænsning af aflastningsområdet - model 2 ( orto foto) 6
Forarbejder - udvidelse af aflastningsområde Der foreslås derfor 2 modeller som grundlag for en analyse af udvidelsesmulighederne. Naturklagenævnsafgørelsen Området nord for Danfossgrunden - ved Albuen - er omfattet af en gammel byplanvedtægt nr. 21 fra 1976. Byplanvedtægten udlægger området til erhvervsformål, men der i årene frem til 1999 blevet etableret flere udvalgsvarebutikker i området. I 1999 blev der klaget over, at kommunen havde meddelt tilladelse til etablering af nye udvalgsvarebutikker på et areal, hvor en nedlagt virksomhed Pakketrans havde ligget. Naturklagenævnet afgjorde, i 2002, at den almindelige lighedsgrundsætning måtte føre til, at Kolding Kommune ikke længere kunne gøre byplanvedtægtens anvendelsesbestemmelser gældende overfor etablering af udvalgsvareforretninger i området. Den ansøgte anvendelse sarede i planlægningsmæssig henseende til den anvendlse, som Kolding Kommune allerede i betydeligt omfang havde tilladt eller acceteret etableret i området. Derfor ville anvendelsen i relation til planloven umiddelbart være tilladt i det omfang, det ansøgte ikke udløste krav om forudgående tilvejebringelse af lokalplan. Kolding Kommune har efterfølgende administreret området på baggrund af Nævntes afgørelse i 2002. Udvalgsvarebutikker har således kunne etablere sig i området i det omfang, der ikke har været lokalplanpligt. ker. Byrådet ønsker gennem planlægningen at tilføre detailhandelen dynamik med mulighed for etablering af den type butikker, som markedet efterspørger. Området ved aflastningsområdet i Kolding Nord har netop den beliggenhed, der gør det trafikalt fremkommeligt med større transportkrævende butiksetableringer. Derfor ønskes der igangsat en planlægning for en mulig udvidelse af aflastningsområdet til butiksstørrelser på over 600 m 2. Udvidelse af aflastningsområdet Der er ikke truffet beslutning om udvidelsens egentlige omfang. Det vil dog blive aktuelt et inddrage arealer både vest og syd for Kolding Storcenter. Arealerne vest for Vejlevej har i en årrække være udlagt til særlig pladskrævende varegrupper. En planlægning for det store åbne Danfossareal har trukket ud som følge af de trafikale udfordringer i forbindelse med vejbetjening af grunden. Endvidere har det været vanskeligt at få investorer til at interessere sig for området, når der ikke var mulighed for udvalgsvarebutikker i traditionel forstand. Der er for den sydlige del af grunden udarbejdet lokalplan for en ny stor Bauhaus (15.000 m 2 ), og opførelsen er godt igang. I forbindelse med bebyggelsen sker en omfattende omlægning af Vejlevej med udvidelse af vejbaner og lyskryds på strækningen mellem Kolding Storcenter og Danfossgrunden (udbygningsaftale). Vejbetjeningen fra Vejlevej vil være hensigtsmæssigt i forhold til en medtagelse af området. For at Bauhausbyggeriet ikke skal påvirke aflastningsområdets samlede detailhandelsareal foreslås det, at det sydlige areal holdes ude af udvidelsen. Det er lidt usikkert om arealerne ved Albuen nord for Danfossgrunden skal medtages i forbindelse med en udvidelse af aflastningsområdet. Området huser en del detailhandelsbutikker og er omfattet af en gammel byplanvedtægt fra 1976, som udlægger området til erhvervsformål. En naturklagenævnssag fra 2002 har imidlertid betydet, at området fremadrettet kan disponeres til detailhandel uden fastlæggelse af detailhandelsramme i kommuneplansammenhæng. En medtagelse af området vil kunne belaste detailhandelsrammen i forhold til et udvidet aflastningsområde. Disponering af Danfossgrunden med Bauhaus og adgansvej fra Vejlevej (lokalplan 0221-33). Udvidelse - Model 1 Modellen omhandler en udvidelse med en del af Danfossarealet vest for Vejlevej samt Retail Park syd for Skovvangen. Heudover lægges der op til en udvidelse af arealrammen for Kolding Storcenter, som ønsker udvidelse med 12.000 m 2. 7
Egtved Allé Danfoss Kolding Storcenter Retail Park Forslag til ny afgrænsning af aflastningsområdet - model 1 ( matrikler) Forslag til ny afgrænsning af aflastningsområdet - model 2 ( matrikler ) 8
Forarbejder - udvidelse af aflastningsområde På Danfossarealet vest for Kolding Storcenter har Kommunen fra en projektudvikler modtaget ønsker til etablering af et centerområde med 15.500 m 2 detailhandelsarealer til udvalgsvarerbutikker. Ansøgningen skal ses i lyset af, at Danfossgrunden allerede er under udvikling og at der nu sker en hensigtsmæssig vejbetjening fra Vejlevej, som kommer hele grunden til gode. Retail Park - syd for storcenteret - er et lokalplanlagt areal (2006) med ca. 9.000 m 2 areal til butikker med pladskrævende varegrupper. Det er ønsket fra ejerne af området, at der åbnes mulighed for indretning af almindelige udvalgsvarebutikker inden for området. Området hænger trafikalt godt sammen med storcenteret nord for, idet et vejkryds forbinder områderne. Albuen - vest for storcenteret Udvidelse - Model 2 Udvidelsen medtager som i model 1 Retail Park og del af Danfoss arealet. Heruover medtages arealet ved Albuen nord for Danfossarealet vest for storcenteret. Området er i dag registreret med ca 10.000 m 2 detailhandel, men er udlagt til erhverv i en gammel byplanvedtægt. En medtagelse af arealet i et udvidet aflastningsområdet vil give god mening og skabe en helhed i forhold til eksisterende udvalgsvarebutikker i og omkring Kolding Storcenter. Retail Park - syd for storcenteret Aflastningsområde Eksisterende butiksareal Ønske til ramme for nybyggeri Fremtidig ramme til butiksformål Kolding Storcenter 43.200 m 2 12.000 m 2 55.200 m 2 Egtved Allé 14.220 m 2 0 m 2 14.220 m 2 Danfossgrunden 0 m 2 15.500 m 2 15.500 m 2 Retailpark 9.220 m 2 0 m 2 9.220 m 2 Model 1 ialt 66.640 m 2 27.500 m 2 94.140 m 2 Albuen 10.430 m 2 0 m 2 10.430 m 2 Model 2 ialt 77.070 m 2 27.500 m 2 104.570 m 2 Butiksstørrelse udvalgsvarebutikker: Mindst 600 m 2 og højst 5.000 m 2 Butiksstørrelse dagligvarebutikker: Højst 3.900 m 2 Forslag til detailhandelsarealer - model 1 og 2 9