BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2011 Danskerne: Frygt for boligskatter Der venter skattestigninger forude for folk med fast ejendom. Det mener danskerne i en ny undersøgelse, som Danmarks Statistik har gennemført for Boligøkonomisk Videncenter. Men vi tror ikke på, at det provenu, der kommer ud af skattestigningen, vil blive brugt til en omlægning af skattesystemet. I virkeligheden er der tale om en dyb tillidskløft mellem dem, der har peget på en sådan omlægning, og befolkningen, vurderer Boligøkonomisk Videncenter. LÆS SIDE 3 Pessimismen har fået overtaget Billedet er vendt: Nu er der flere, der tror på, at boligpriserne vil falde i det næste år end der er folk, der tror på, at de vil stige. Også når det gælder forventningerne på det lidt længere sigt, er»optimisterne i tilbagetog. Dog i mindre omfang end på det korte sigt, viser maj-tal fra Danmarks Statistik. LÆS SIDE 5 Reguleringsgevinsten til fordel for hvem? Hvor store fordele har lejerne ved den regulering af lejeboligen, som der i dag finder sted via lovgivningen? Og hvem er lejerne? Det er to centrale spørgsmål i det projekt, som talknuserne i DREAM og Boligøkonomisk Videncenter har sat sig for at belyse. LÆS SIDE 7 LÆS OGSÅ VALGET OG BOLIGSKATTEN KOMMENTAR SIDE 2 Realdania har etableret Boligøkonomisk Videncenter, der gennem en række aktiviteter i 2009-2012 skal skabe bedre overblik over, indsigt i og debat om de boligøkonomiske problemer og udfordringer i Danmark.
BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2011 SIDE 2 Eksperterne, valget og boligbeskatningen Vores samfund blive stadig mere komplekst og uoverskueligt. Derfor har vi brug for eksperter til at forklare emner og belyse sammenhænge, som kan være svære at forstå for menigmand, journalister og politikere. Men skal eksperterne kunne leve op til deres ansvar, kræver det for første, at de udtaler sig som de faglige eksperter, de nu en gang er uden politiske overeller undertoner. For det andet er det nødvendigt, at medierne er bevidste om deres forpligtelser, når det gælder om at videregive eksperternes udlægning. Og for det tredje, er det vigtigt, at politikerne afstår fra at misbruge eksperterne for at fremme deres egne synspunkter. Det seneste eksempel på brug/misbrug af eksperter viser hvor galt, det kan gå, hvis parterne ikke kender deres rolle i samfundsdebatten. Vi nærmer os et folketingsvalg, hvor både mindre betydelige emner og komplicerede sagsområder kan blive gjort til genstand for ekspertbehandling. Eksperterne risikerer meget hurtigt at blive inddraget som»sandhedsvidner«eller»uvildige«overdommere i det politiske spil. Men hvordan spiller fx de økonomiske eksperter, økonomerne, så deres rolle? Uanset om det handler om boligbeskatning, reform af efterlønnen eller en senere folkepensionsalder, er det vigtigt at gøre sig klart, at økonomisk teori ikke anbefaler én løsning frem for andre. Økonomisk teori og modeller kan bruges til at forklare, hvad der sker, hvis politikerne træffer et valg, men modellerne vælger ikke selv. Danmark står overfor store udfordringer i den kommende tid. Vi udfordres i den globale konkurrence af nye aktører. Samtidig ændres befolkningens alderssammensætning: Vi bliver stadig færre til at forsørge stadig flere ikkeerhvervsaktive. Herom er politikerne for så vidt enige. Men de har forskellige løsninger på problemerne. Viften af muligheder er talrige, især hvis man også medtog de forslag, der efter al sandsynlighed ikke ville kunne opnå politisk flertal. Heller ikke efter et folketingsvalg: Gennemføre arbejdsmarkedsreformer, der kan tilskynde til at øge udbuddet af arbejdskraft. Gøre arbejdsugen længere også selv om det ville være i modstrid med»den danske model«, hvor det er arbejdsmarkedets parter, der bestemmer. Tiltrække udenlandsk arbejdskraft i stort omfang, fx ved at udstede midlertidige arbejdstilladelser til de fag, hvor der kan opstå mangel. Beskære de offentlige velfærdsydelser for at finansiere lettelser i skatten på arbejdsindkomst som et incitament til at øge arbejdsudbuddet. Sænke serviceniveauet eller indføre brugerbetaling for alle med undtagelse af dem med de laveste indkomster. Gennemføre skattereformer, der flytter skatten væk fra arbejde, for i stedet at beskatte boligen og forbrug af knappe ressourcer. Forbedre kvaliteten af uddannelsessystemet, og via offentlige tilskud og incitamenter at fremme teknologiudvikling. Hver af disse tiltag vil virke forskelligt. Nogle vil være mere effektive end andre, nogle vil virke hurtigere end andre og de vil også have en forskellig fordelingspolitisk effekt. Men det er et politisk valg, som politikerne skal påtage sig. Omvendt skal økonomerne være meget varsomme med at komme med anbefalinger, der tangerer det politiske. Sekretariatschef, cand. polit. CURT LILIEGREEN Når talen falder på boligskatter, er diskussionen særlig kompliceret. Det skyldes, at ændringer i boligskatten har en effekt på familiernes rådighedsbeløb efter skat, såvel som på deres formue, fordi boligskatterne indregnes i boligprisen. En stramning i boligbeskatningen vil presse boligpriserne ned over én kam, og det vil ramme alle, der har købt bolig før stramningen. Skattestoppet er i dag indregnet kapitaliseret i boligpriserne, og de familier, der har købt bolig efter skattestoppet, har derfor selv betalt for skattestoppet. En strammere boligbeskatning vil derfor have en klar fordelingspolitisk effekt. Boligen er om noget et område, der kan påvirke, og måske afgøre et folketingsvalg. Derfor vil boligen blive et centralt emne i den resterende del af valgkampen. Den ene ekspert efter den anden vil blive bragt i spil for at iklæde de politiske budskaber troværdighed. Dette kan i sig selv skabe usikkerhed på boligmarkedet på et tidspunkt, hvor dette marked har svært ved at finde sine ben. Underkastet et bombardement af budskaber og tal fra medierne gør man klogt i at være skeptisk, hvis nogen henviser til, at»alle økonomer siger«eller»alle er enige om«. Der er altid to sider af en sag også når det gælder boligbeskatning.
BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2011 SIDE 3 Danskerne frygter stigende boligskatter Vi tror, at der venter boligskatter forude, og at der fra politisk hold er modvilje mod ejerboligen, viser en ny særkørsel fra Danmarks Statistisk Et klart flertal på 69 pct. tror, at skattestoppet ophæves, så ejendomsværdiskatten stiger. Et flertal på 59 pct. forventer, at grundskylden stiger, mens 51 pct. tror, at skatteværdien af renteudgifterne reduceres. Et klart flertal i befolkningen på 65 pct. forventer, at ejerboligmarkedet inden for de næste fem år kommer til at holde for med stigende skatter. Derimod forventer danskerne ikke, at udlejningsboligerne vil blive ramt tilsvarende i form af en afregulering af de gældende regler. Det er hovedkonklusionen af et særligt rundspørge, som Boligøkonomisk Videncenter bad Danmarks Statistik om at gennemføre i forbindelse med centrets maj-undersøgelse af danskernes forventninger til boligpriserne (se side 5). De, som tror, at boligskatten vil stige, er yderligere blevet spurgt, hvordan stigningerne vil finde sted. Her er forventningen, at boligskatterne stiger over en bred kam. ANDEL AF DANSKERNE SOM SVARER JA TIL FØLGENDE SPØRGSMÅL: Vil politikerne øge beskatningen af ejerboligerne? 65% ved at: Fjerne skattestop 69% Forhøje grundskyld 59% Nedsætte skatteværdien af renteudgiften 51% JA Når ophævelsen af skattestoppet udpeges som hovedårsagen til stigningen, kan det skyldes den kritik af skattestoppet, der har været i medierne fra de økonomiske vismænd, Nationalbanken, Det Radikale Venstre og Enhedslisten med flere. få tror på, at skattestigningerne vil blive brugt som led i en omlægning af skatterne, så øgede skatter ét sted bruges til at nedsætte skatten et andet sted. Således tilkendegiver kun 3 pct., at de tror, at provenuet fra øgede boligskatter vil blive brugt 100 pct. til at nedsætte skatter andetsteds. 27 pct. mener, at provenuet delvist kan blive brugt til at nedsætte andre skatter. 70 pct. svarer, at provenuet slet ikke vil blive brugt hertil, selv om politikerne og økonomerne ellers gentagne gange har sammenkædet en stigende boligskat med en nedsættelse af skatten på arbejdsindkomst. DYB TILLIDSKLØFT Tallene antyder, at der er en dyb tillidskløft mellem på den ene side det»establishment«af politikere og økonomer, der anbefaler en omlægning af det danske skattesystem, og på den anden side den almindelige borger, siger sekretariatschef Curt Liliegreen, Boligøkonomisk Videncenter. Tallene tyder også på, at befolkningen generelt ikke tror på, at der er politisk velvilje over for ejerboligen. Forholdet er så markant, at vi i Boligøkonomisk Videncenter vil dykke ned i problemstillingen i kommende undersøgelser. Den tilsyneladende mistillid til politikerne kan være påvirket af, at nogen har opfattet forårets politiske forlig om tilbagetrækningsreformen som et brud på de løfter om bevarelsen af efterlønnen og folkepensionsalderen, som politikerne tidligere har udstedt. Jeg opfatter det nærmest som om, at der er opstået en midlertidig skepsis over for det politiske system, siger Curt Liliegreen. VIL HØJERE BOLIGSKATTER BLIVE BRUGT TIL AT NEDSÆTTE ANDRE SKATTER? Ja, helt 3% Ja, delvist 27% Nej, slet ikke 70% I alt 100%
BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2011 SIDE 4 SKATTESTIGNINGER PÅVIRKER BOLIGPRISER Det er også spurgt til, hvordan de forventede skattestigninger vil påvirke boligpriserne. Her svarer 58 pct., at de vil påvirke priserne negativt. 29 pct. mener, at ændringerne ikke kommer til at påvirke boligpriserne, mens 9 pct. svarer, at de vil påvirke dem positivt. Umiddelbart kan det forekomme underligt, at så mange (29 pct.) mener, at skattestigningerne ikke vil påvirke boligpriserne. Her skal man imidlertid huske, at tidligere politiske indgreb ikke har hindret stigende priser på ejerboligmarkedet, hvor man ellers havde forventet fald. Det gælder fx den såkaldte»pinsepakke«fra 1998. Her nedsatte man skatteværdien af renteudgifterne fra 46 til 33 pct. over nogle år, og der blev spået voldsomme prisfald på ejerboligmarkedet. Det skete imidlertid ikke. Endvidere kan man hævde, at boligpriserne allerede i dag har indregnet en fremtidig skattestigning. Derfor vil effekten af de stigende skatter være begrænset, eller måske ligefrem positiv, hvis indgrebet bliver mindre end frygtet. Kun 30 pct. af de adspurgte tror, at der vil ske en afregulering inden for udlejningsområdet i løbet af de næste fem år med en stigning i huslejen til følge. 60 pct. giver udtryk for, at de ikke tror på huslejer, mens 10 pct. svarer»ved ikke«. RØD BLOK OG BLÅ BLOK For bedre at forstå befolkningens forventninger til boligskatterne er der i særkørslen også spurgt til, om man tror rød blok eller blå blok vil beskatte ejerboligen hårdest. 43 pct. svarer, at det er ligegyldigt, hvilken farve regeringen har, idet man forventer, at begge sider vil beskatte lige meget. 10 pct. tror, at blå blok vil beskatte ejerboligen hårdere end rød blok. Det kan forekomme overraskende i forhold til de officielle udmeldinger fra den nuværende regering. 42 pct. tror, at rød blok vil beskatte ejerboligen hårdere end blå blok. Man skal dog nok vare sig for at fortolke disse tal alt for håndfast. I den slags spørgsmål kan det være svært for den adspurgte at se bort fra egne politiske sympatier og antipatier, og der kan her være tale om en politisk tilkendegivelse mere end en neutral vurdering af spørgsmålet. Befolkningen tror således ikke på, at der vil ske politiske indgreb på alle boligmarkedets delmarkeder, men at det alene er boligejerne, der må holde for. Der er ikke spurgt til, hvad der ligger bag disse forventninger, eller om de adspurgte oplever dem som rimelige. FORVENTNINGER INKLUDERET I PRISEN Hvad betyder nu disse forventninger for boligmarkedet? Da troen på øgede skatter er så udbredt, må det antages, at disse forventninger allerede i dag er indarbejdet i boligefterspørgslen og boligpriserne. Forventninger om øget skat vil, ligesom forventninger om stigende rente, bremse boligefterspørgslen og presse boligpriserne nedad i et eller andet omfang. Man kan spørge, om forventningerne om en øget boligskat repræsenterer noget nyt. Hvis befolkningen over længere tid fx i et tiår har regnet med, at skatterne ville blive sat op på boligområdet, er det ikke tale om nogen ekstra negativ effekt af forventningerne. Boligøkonomisk Videncenter har ikke tidligere undersøgt dette forhold, så vi har ikke noget sammenligningsgrundlag. Men vi ved fra andre undersøgelser, bl.a. fra en Green-analyse i Børsen fra 2006, at der dengang var et klart flertal, der forventede, at boligskatterne steg, siger Curt Liliegreen. For at vurdere alvoren i frygten for de stigende boligskatter har Videncentret også spurgt, om man vurderer, at ejerboligen vil være mere eller mindre attraktiv set i forhold til en lejebolig om fem år i forhold til i dag. 43 pct. svarer, at ejerboligen om fem år er relativt mere attraktiv end i dag. 39 pct. tilkendegiver, at det vil være som i dag. Kun 15 pct. tror, at ejerboligen vil blive mindre attraktiv. Dette sætter angsten for boligskatter i relief. På trods af, at der er forventninger om stigende boligskatter og renter (se Nyhedsbrev fra marts 2011), forventer man ud fra en samlet betragtning, at disse indgreb ikke vil ramme så hårdt. Dette er konsistent med, at et flertal også forventer stigende boligpriser om fem år, anfører Curt Liliegreen. HVEM VIL BESKATTE EJERBOLIGEN MEST? Begge sider vil beskatte lige meget 43% Blå blok 10% Rød blok 42% Ved ikke 5% I alt 100%
BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2011 SIDE 5 Pessimismen er ved at bide sig fast Danskerne forventer, at boligpriserne dykker i løbet af det næste år. Også på det længere sigt er vores forventninger til prisudviklingen aftagende. Især de ældre er blevet pessimister, når de skal vurdere fremtiden Der er nu flere, der tror, at priserne på boligmarkedet vil falde i løbet af det næste år sammenlignet med dem, der tror på, at priserne vil stige. Det fremgår af en undersøgelse af befolkningens forventninger til boligpriserne, som Danmarks Statistik har udført for Boligøkonomisk Videncenter i maj 2011. I starten af 2010 skete der en vending til det mere positive i danskernes forventninger til den fremtidige prisudvikling på boligmarkedet. Men siden foråret 2010 er det gået den modsatte vej. Den andel, der tror, at boligpriserne vil ligge om ét år, er faldet støt. I maj 2010 troede 44 pct., at priserne ville være. Et år senere var denne andel reduceret til 22 pct. Samtidig steg andelen af dem, der forventer lavere priser, fra 4 til 28 pct. Der er altså flere, der tror, at priserne vil falde, end der er folk, der mener, de vil stige. I en kommentar til tallene siger sekretariatschef Curt Liliegreen, Boligøkonomisk Videncenter: Skredet i forventningerne er nu så markant, at det må formodes at slå igennem på boligmarkedet og medføre lavere priser. Der kan i dag observeres et rekordstort udbud af ejerboliger til salg, hvilket indikerer, at markedet presses af de negative forventninger. PESSIMISME OGSÅ PÅ DET LANGE SIGT Ses der længere ud i fremtiden, er der sket en mindre forværring af forventningerne, men slet ikke i samme størrelsesorden som på 1 års sigt. I maj 2010 forventede 62 pct. af de adspurgte priser i løbet af de næste fem år. Den andel lå i maj 2011 på 51 pct. I maj 2010 forventede 8 pct. lavere priser. Den andel er i dag, et år efter, steget til 15 pct. Befolkningen forventer altså et nyt dyk i boligpriserne, det man har døbt et»dobbelt dip«, men ikke et langvarigt dyk, siger Curt Liliegreen. Men hvorfor er forventningerne vendt til det mere negative? Dagligt lytter folk til udtalelser fra regering og økonomer om, at dansk økonomi er over den værste krise. Ledighedskurven er tilsyneladende knækket. Hvem er det blandt danskerne, der nu er blevet pessimister, og hvorfor? Boligøkonomisk Videncenter s undersøgelse går et spadestik dybere end andre forventningsundersøgelser på boligmarkedet og giver en antydning herom. Befolkningens forventninger til boligpriserne om ét år i december, august og maj 2010 samt maj 2011 BEFOLKNINGENS FORVENTNINGER TIL BOLIGPRISERNE OM ÉT ÅR I DECEMBER, AUGUST OG MAJ 2010 SAMT MAJ 2011 Befolkningens forventninger til boligpriserne om ét år i december, august og maj 2010 samt maj 2011 60% 60% 50% 50% 40% 40% 30% 30% 20% 20% 10% 10% 0% Befolkningens forventninger til boligpriserne om fem år i december, august og maj 2010 samt maj 2011 70% 70% 60% 60% 50% 50% 40% 40% 30% 30% 20% 20% 10% 10% 0% 0% Højere Højere Højere Højere På samme niveau På samme niveau På samme niveau På samme niveau Lavere Lavere Lavere Lavere lavere lavere lavere lavere Ved ikke Ved ikke Ved ikke Ved ikke December 2010 August 2010 December 2010 August 2010 BEFOLKNINGENS FORVENTNINGER TIL BOLIGPRISERNE OM FEM Befolkningens ÅR I DECEMBER, forventninger AUGUST OG til boligpriserne MAJ 2010 SAMT om fem MAJ år 2011 i december, august og maj 2010 samt maj 2011 December 2010 August 2010 December 2010 August 2010
BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2011 SIDE 6 DE ÆLDRE ER BLEVET PESSIMISTER Fordelt på aldersgrupper kan besvarelserne om priserne i form af»meget «,»«,»på samme niveau«,»lavere«,»meget lavere«og»ved ikke«sammenvejes til et såkaldt nettotal, hvor et højt nettotal er udtryk for optimisme. I maj 2010 var alle aldersgrupper positive i forhold til den fremtidige prisudvikling. De mest positive var de ældre i aldersklasserne over 60 år. Det billede har ændret sig dramatisk. Aldersklassen fra 60 til 69 år havde i maj 2010 et positivt nettotal på 19,39. Det var i maj 2011 faldet til -11,27. Det betyder, at den gruppe, der var mest optimistisk i maj 2010 nu er blevet den mest pessimistiske. De 70-74 årige har oplevet et fald i nettotallet fra 17,24 til -6,12. Derimod har yngre mellem 20 og 29 år oplevet et stigende nettotal fra 7.73 til 12.62. Befolkningens forventninger er altså»tippet«. Det er nærliggende at tro, at den heftige debat, der har været omkring tilbagetrækningsreformen, har påvirket især de ældre, og at det er årsagen til denne demografiske forskydning i besvarelserne. Selvom mange af de adspurgte ældre ikke rammes direkte af reformen, fordi de allerede har trukket sig tilbage, kan debatten have efterladt usikkerhed hos denne gruppe. Måske sidder de tilbage med en fornemmelse af, at det er dem, der nu skal betale regningen, siger Curt Liliegreen. Der er modtaget 1.136 besvarelser i undersøgelsen et antal, der vurderes af Danmarks Statistik som værende repræsentativ for befolkningen. MERE FOKUS PÅ RENTEN I undersøgelsen fra Boligøkonomisk Videncenter spørges der også til, hvad det er for forhold, man lægger til grund i vurderingen af de fremtidige boligpriser. Disse forhold har været bemærkelsesværdigt stabile, siden undersøgelsen første gang blev gennemført i februar 2010. Der er dog små forskydninger. Den vigtigste faktor har hver gang været den faktiske prisudvikling inden for det seneste halve år. 76 pct. af de adspurgte peger på, at de har vurderet fremtiden på baggrund af den seneste prisudvikling. Det er stort set som de forrige gange, hvor andelen har varieret mellem 72 og 75 pct. Den næstvigtigste faktor er»danmarks økonomiske situation«. 65 pct. svarer, at de har skelet hertil i deres besvarelse. Dette er også stort set som de forrige gange, hvor andelen har svinget mellem 65 og 70 pct. Den tredjevigtigste faktor er renten. 50 pct. svarer i maj 2011, at de har set på renteudviklingen. Den andel har tidligere ligget på 43-44 pct. af de adspurgte. Noget tyder altså på, at renten har fået stigende betydning. Da der har været meget fokus på forventninger om rentestigninger i perioden, og mange advarsler til flekslånerne, giver det mening, at renten nu vejer tungere i vurderingen af fremtiden. FORSKELLIGE ALDERSGRUPPERS HOLDNING TIL BOLIGPRISERNE OM ET ÅR, UDTRYKT VED NETTOTAL Forskellige aldersgruppers holdning til boligpriserne om et år, udtrykt ved nettotal HVAD TÆNKER DANSKERNE PÅ, NÅR DE UDTALER SIG OM DERES FORVENTNINGER TIL HUSPRISERNE OM ET ÅR? Hvad tænker danskerne på, når de udtaler sig om deres forventninger til huspriserne om et år? 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00-5,00-10,00-15,00 20-29 år 30-39 år 40-49 år 50-59 år 60-69 år 70-74 60-69 år 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Prisudviklingen på boliger i det seneste halve år Danmarks økonomiske situation Renteudviklingen Økonomiske eksperters udtalelser Familie/Venner/ Bekendtes udtalelser En ejendomsmæglers annoncer eller udtalelser Realkreditinstitutternes annoncer eller udtalelser
BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2011 SIDE 7 Private udlejningsboliger til fordel for hvem? Boligøkonomisk Videncenter og DREAM vil sammen undersøge hvem, der har fordel af reguleringsgevinsten på lejemarkedet og hvor meget Hvor meget og hvordan ville lejen i de private udlejningsboliger stige, hvis huslejen blev givet fri? Hvordan ville lejestigningerne fordele sig geografisk? Og hvilke befolkningsgrupper har i dag fordel af, at lejen ikke er markedsbestemt? Det er nogle af de spørgsmål, som Boligøkonomisk Videncenter og Danish Rational Economic Agent Model, DREAM, har sat sig for at besvare i et projekt om reguleringen af huslejen i de private udlejningsboliger. Eller udtrykt mere præcist: Projektet skal beregne fordelen for lejerne ved den regulering af huslejerne, som finder sted i dag. Lejereguleringen tjener i dag to hovedformål: Et boligsocialt formål, der sammen med boligstøtten skal sikre en rimelig boligstandard for de, der har lave indkomster. Desuden skal reguleringen sikre en beskyttelse af lejerne, der i forhold til udlejeren som regel må betragtes som den svage part. Det er derfor interessant at undersøge, om reguleringen virkelig opfylder sit boligsociale formål. En sådan beregning kan forstås som en evaluering af, hvordan lovkomplekset fungerer i forhold til sit erklærede sigte. KOMPLICEREDE REGLER De danske private udlejningsboliger er omfattet af et kompliceret regelsæt. De fleste private udlejningsboliger er placeret i kommuner, hvor boligreguleringsloven er i kraft. Med visse undtagelser fastsættes huslejen som en omkostningsbestemt husleje, hvor ejeren som hovedregel får et kapitalafkast svarende til 7 pct. af ejendomsværdien ved den 15. almindelige vurdering fra 1973 samt dækning for driftsudgifter. For ejendomme, der er taget i brug efter 1963, åbnes der for en nærmere bestemt»passende forrentning«alt efter, hvornår ejendommen er taget i brug. I de kommuner, der ikke er omfattet af boligreguleringsloven, gælder lejeloven og»det lejedes værdi«, som er en politisk fastlagt størrelse. For lejligheder opført efter 1991 er der adgang til at aftale en markedsleje. Den regulerede leje er lavere end den leje, der ville gælde i et helt afreguleret marked. Forskellen kaldes»reguleringsgevinsten«. BYGGER VIDERE PÅ TIDLIGERE ERFARINGER Når man skal undersøge, om reguleringen tilgodeser boligsociale formål, er det vigtigt 1) at kende huslejen i dag 2) at kunne opstille en model for huslejen ved en fri lejefastsættelse og 3) at man ud fra registerdata over beboerne kan se, hvordan reguleringsgevinsterne fordeler sig på forskellige typer af beboere. Sådan en beregning har blandt andet Det Økonomiske Råd (DØR) gennemført i 2001. Regnestykket er imidlertid mere kompliceret, end man umiddelbart skulle tro. Det er bl.a. på den baggrund, at Boligøkonomisk Videncenter har allieret sig med talknuserne i DREAM.
BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2011 SIDE 8 DØR blev i sin tid kritiseret for sit regnestykke, eller især den måde, resultaterne blev præsenteret på. Boligøkonomisk Videncenter og DREAM bygger videre på disse erfaringer, og vil bestræbe sig på at forklare deres beregninger meget udførligt for at forebygge enhver misforståelse. Men allerede inden projektet er gået i gang, gør de to parter klart, at der ikke er ét forkromet facit i regnestykket. Det vil hvile på så mange forskellige forudsætninger, at det vil være mere retvisende at angive udfaldet i form af nogle intervaller for de mulige lejestigninger ved en afregulering. BEREGNINGEN TRIN FOR TRIN Til start vil DREAM benytte en statistik over dagens huslejeniveau, som Socialministeriet råder over, og som baserer sig på indberetninger i tilknytning til boligydelse. Dernæst vil DREAM beregne huslejen i en helt fri markedssituation. Det kræver to trin: For det første skal man kunne beregne, hvor meget en udlejningsejendom ville være værd i et helt frit marked. For det andet skal man beregne, hvor mange pct. af denne ejendomsværdi, en udlejer ville tage i årlig husleje på det frie marked alt inklusive. Det første trin kan gøres ved hjælp af Bygnings- og Boligregistret, BBR, og SKAT s model for vurdering af ejendomme. BBR har en lang række tekniske oplysninger om den enkelte bolig. SKAT s ejendomsvurderingsmodel giver mulighed for at prissætte en lang række individuelle karakteristika ved en ejendom. Når BBR kombineres med SKAT s model, får man derfor et bud på markedsværdien af ejendommene. Det næste trin opstiller en formel for huslejen i procent af ejendomsværdien. Denne huslejeprocent skal dække alle udlejerens omkostninger til grundskyld, til rengøring og småreparationer og vicevært, og sidst men ikke mindst, skal formlen dække udlejerens krav til kapitalafkast og risikopræmie. FORUDSÆTNINGERNE FRA 2001 Udgifterne til drift blev i 2001 sat til 1,3 pct. baseret på de almene boligers regnskaber. Denne faktor kan ikke påvirke regnestykket voldsomt. Om man forudsætter driftsudgifterne til 1 pct. eller 1,3 pct. betyder ikke alverden i forhold til den usikkerhed, der knytter sig til de andre parametre. Udtrykket kan også udvides med forventninger til kapitalgevinster. Jo større kapitalgevinster, som udlejer forventer, desto lavere husleje er han parat til at acceptere. DØR satte i 2001 de forventede kapitalgevinster lig med nul. I sin tid satte DØR kravet til afkast til kapitalafkast til 4 pct. årligt og risikopræmien til 3 pct. I alt et krav til afkast på 7 pct. om året. Beregningen er meget følsom over for ændringer i disse forudsætninger. Blandt andet derfor gør man klogt i at operere med intervaller frem for ét hovedresultat med to streger under. Er afkastkravet således 6 pct. i stedet for 7, påvirker det beregningen mærkbart. De 4 pct., som DØR forudsatte, skulle svare til»bedste alternative forrentning«. Hvis man i stedet fortolker kravet til forrentning sådan, at det skal modsvare den langsigtede reale forrentning i samfundet ( fx udtrykt ved det økonomiske begreb,»the natural real interest rate«), vil forrentningen næppe være mere end 2 pct. Der er således grobund for en udførlig diskussion om dette emne, og forrentningen kan ikke bare antages uden videre. Det økonomiske begreb,»the natural real interest rate«, kan ikke observeres direkte, men må beregnes som realrenten»når økonomien befinder sig i balance«. (Teknisk kan det udtrykkes som når økonomiens»output gap«er lig med nul. Det sker, når det faktiske bruttonationalprodukt er lig med det potentielle bruttonationalprodukt. I denne situation er der ikke inflationære eller deflationære tendenser). SVÆRT MED KRAV TIL KAPITALAFKAST Man kan ikke sammenligne renten på de 4 pct. med realafkastet på aktier. De 4 pct., som DØR anvendte i 2001, er den risikofrie forrentning. Afkastet på aktier på langt sigt må indeholde en risikopræmie. For hele perioden 1900 2008 har danske aktier i gennemsnit givet et realt afkast på 4,6 pct. årligt. Hvis man forudsatte, at afkastet på ejendomme også skulle være 4,6 pct. realt om året, og lagde 3 pct. oveni som risikopræmie, havde man medregnet risikopræmier to gange. Man må heller ikke forveksle afkastkravet med det totale afkast på ejendomme, som man kan aflæse i fx Ejendomsforeningen Danmarks ejendomsindeks, for her indgår også værditilvæksten på ejendommene.
BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2011 SIDE 9 TRIN I BEREGNINGEN AF REGULERINGSGEVINSTEN Statistik over eksisterende husleje Oplysninger om de eksisterende boliger Beregning af markedsværdi Grundskyld Omkostninger til administration, afskrivninger, drift og vedligeholdelse Real forrentning Risikopræmie DATAKILDE Socialministeriet Bygnings- og Boligregistret, BBR SKAT s ejendomsvurderingsmodel Grundskyldspromille gange med grundens andel af ejendomsværdien Hentes fra data for almene boliger Antages forskellige alternativer Antages forskellige alternativer I forbindelse med beregningerne vil de potentielle fejlkilder blive identificeret og vurderet efter deres indbyrdes vægt. I de tilfælde, hvor der er usikkerhed i forudsætningerne, vil der blive foretaget følsomhedsberegninger. HØJ ELLER LAV GEVINST IFT INDKOMSTFORDELING Da Det Økonomiske Råd i sin tid vurderede reguleringsgevinsterne, fandt man, at personerne med den højeste indkomst blandt lejerne også fik den højeste gevinst. Det resultat skal dog tolkes med en vis varsomhed. Som udgangspunkt er der intet mærkeligt i, at en regulering på et marked giver de højestlønnede de største fordele. De højestlønnede er også dem, der har råd til at erhverve mest af en vare, her boligen. Derfor kan de høste de største fordele. På samme vis er det også de højestlønnede, der har de største fordele af skattestoppet for ejendomsværdiskatten, fordi de bor i de dyreste ejendomme. På samme måde er det de højest lønnede, der har den største fordel af, at der er en skatteværdi ved at have renteudgifter. Problemstillingen er imidlertid mere kompleks, eftersom de personer, der er»højindkomstgrupper«blandt lejerne ikke vil være det i samme udstrækning blandt boligejerne, hvor gennemsnitsindkomsten er. Derfor bliver man nødt til at vurdere, om en lejer har en høj eller lav indkomst i forhold til den samlede indkomstfordeling i samfundet. Projektet er det andet i en række af studier af udlejningsområdet. Det starter i august 2011 og forventes færdigt i august 2012. NYHEDSBREV Juni 2011 Udgiver: Boligøkonomisk Videncenter Jarmers Plads 2 1551 København V Redaktion: Curt Liliegreen, Christian Deichmann Haagerup og Per B. Jensen Tilrettelæggelse og layout: PeRscript og Kenneth Olsson Grafik Anvendte fotos: Jørgen Witved Colourbox