Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 3. februar 2010 Endelig vedtagelse af 2. udgave af forslag til Lokalplan nr. 869 Dagligvarebutik ved Randersvej og Skejbyvej i Skejby Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø 1. Resume Byrådet godkendte i sit møde den 7. oktober 2009 offentlig fremlæggelse af 2. udgave af forslag til Lokalplan nr. 869 og tilhørende forslag til Tillæg nr. 158 til Kommuneplan 2001. Lokalplanen gælder for et område øst for Randersvej og syd for Skejbyvej i Skejby. Lokalplanområdet er ca. 7.000 m 2, ligger i byzone og var ved planens udarbejdelse privat ejet. Kalkværksvej 10 8100 Århus C POB/08/01324-167 Sagsnummer POB/08/01324 Sagsbehandler Peter Christoffersen Telefon 8940 2640 Direkte telefon 8940 2644 Telefax 8940 2508 Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder: Delområde I omfatter ejendommene Skejbyvej 497, 499, 501 og 503. I dette område kan opføres en dagligvarebutik med et maksimalt butiksareal på 1.000 m 2 bruttoetageareal. Herudover kan opføres personalerum på maksimalt 75 m 2 bruttoetageareal. De eksisterende bygninger i delområdet forudsættes nedrevet. E-post byplan@mtm.aarhus.dk E-post direkte pech@aarhus.dk www.aarhuskommune.dk Delområde II omfatter ejendommen Skejbyvej 495, som fortsat kan anvendes til boligformål i form af åben lav boligbebyggelse. Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Skejbyvej. I offentlighedsperioden fra den 21. oktober til den 16. december 2009 fremkom der 1 bemærkninger/indsigelser. Det foreslås, at indsigelsen giver anledning til, at den maksimale bygningshøjde i delområde I reduceres fra 8,5 m til 7 m. I øvrigt foreslås kun redaktionelle ændringer.
2. Beslutningspunkter At 2. udgave af forslag til Lokalplan nr. 869 Dagligvarebutik ved Randersvej og vedtages endeligt med de ændringer, der fremgår af indstillingens afsnit 5.4. 3. Baggrund På 4 af de 5 ejendomme i lokalplanområdet Skejbyvej 497, 499, 501 og 503 - ønskes opført en dagligvarebutik. Dette vil forudsætte nedrivning af den eksisterende bebyggelse. På den resterende ejendom i området Skejbyvej 495 - er der ikke aktuelle ønsker om ændringer. De nærmeste dagligvarebutikker ligger på Skejbygårdsvej og på Skejbyvej bestående af henholdsvis Føtex m.m. i Skejbycentret og Aldi. Der er ca. 1 km fra lokalplanområdet til begge indkøbssteder. En ny dagligvarebutik i lokalplanområdet vil betyde bedre og nemmere dagligvareforsyning for beboere i Skejby-området. 4. Relationer til mål Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med målsætningen i Kommuneplan 2001 om detailhandel uden for centrene. Der står: Uden for centerområder skal der sikres mulighed for at etablere mindre butikker i nærheden af boliger og arbejdspladser med sigte på at tilgodese en bekvem adgang til de daglige indkøb. I boligområder og i blandede bolig- og erhvervsområder, som lokalplanområdet ligger i, kan der uden lokalplan etableres dagligvarebutikker på op til 400 m 2 og i visse tilfælde med lokalplanlægning etableres dagligvarebutikker på op til 1.000 m 2. 5. Sagsfremstilling 5.1 2. udgave af forslag til lokalplan Byrådet godkendte i sit møde 7. oktober 2009 offentlig fremlæggelse af 2. udgave af forslag til Lokalplan nr. 869 og tilhørende forslag til Tillæg nr. 158 til Kommuneplan 2001. Lokalplanen gælder for et område øst for Randersvej og syd for Skejbyvej i Skejby. Lokalplanområdet er ca. 7.000 m 2, ligger i byzone og var ved planens udarbejdelse privat ejet. Området er i dag bebygget med 1 erhvervsbygning og 4 boliger. Vest for området ligger Randersvej og landsbyen Skejby. Nord for området Side 2 af 9
ligger Skejbyvej og Skejby Industrikvarter. Øst og syd for området ligger boliger i form af etagebebyggelse og tæt-lav bebyggelse. Lokalplanområdet er afgrænset af levende hegn mod øst og syd, mens det mod vest og nord fremtræder åbent. Området er højt beliggende på et areal, der skråner ned mod Egå-dalen mod nord. Alle ejendomme i området har vejadgang fra Skejbyvej. Lokalplanområdet udlægges til blandet bolig- og erhvervsformål. Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder: Delområde I omfatter ejendommene Skejbyvej 497, 499, 501 og 503. I dette område kan opføres en dagligvarebutik med et maksimalt butiksareal på 1.000 m 2 bruttoetageareal. Herudover kan opføres personalerum på maksimalt 75 m 2 bruttoetageareal. Delområde II omfatter ejendommen Skejbyvej 495, som fortsat kan anvendes til boligformål i form af åben lav boligbebyggelse. Bebyggelse i lokalplanens delområde I skal placeres inden for et udlagt byggefelt, og kan opføres i maksimalt 1 etage og 8,5 meters højde. Facadematerialet skal være røde mursten. Mindre bygningsdele kan opføres i andre materialer og farver. Skiltning kan placeres på bygningsfacade og på én stander ved Randersvej og et mindre skilt ved Skejbyvej. Bebyggelse i lokalplanens delområde II forudsættes opretholdt uændret. Lokalplanen giver dog mulighed for ombygning eller nybyggeri i maksimalt 2 etager og med en bebyggelsesprocent på maksimalt 30. Der indgår ikke bestemmelser om bebyggelsens udseende. Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Skejbyvej. Adgang til lokalplanens delområde I skal ske ad en overkørsel placeret ca. 80 m fra Randersvej og en stiadgang placeret ud for midterhellen ved Skejbyvejs tilslutning til Randersvej. Der etableres parkeringsplads foran bygningen mod Randersvej og Skejbyvej. Vareindlevering vil ske på østsiden af dagligvarebutikken. Lokalplanforslaget indeholder visse terrænændringer inden for delområde I. Vejadgang til lokalplanens delområde II skal ske som hidtil ad overkørsel til Skejbyvej uden for lokalplanområdet langs lokalplanområdets østlige afgrænsning. Side 3 af 9
Vejdirektoratet har netop afsluttet gennemførelsen af ændringer af krydset Randersvej/Skejbyvej/Herredsvej, således at Herredsvej er lukket mod Randersvej, signalreguleringen er fjernet, og adgang til og fra Skejbyvej kan herefter kun ske højre ind/højre ud. Nord for Skejbyvej er etableret en gangtunnel under Randersvej. I forbindelse med disse ændringer har Vejdirektoratet også etableret en støjafskærmning af boligområder langs Randersvej for at undgå en forøgelse af trafikstøjen fra Randersvej. Lokalplanens forudsatte fjernelse af eksisterende bygninger og placering af nye bygninger i lokalplanområdet betyder en delvist ændret placering af Vejdirektoratets planlagte støjafskærmning. Lokalplanen indeholder således plads til støjafskærmning langs skel mod Randersvej på de sydligste ca. 20 m af lokalplanområdet og støjskærm langs det østlige skel ved dagligvareforretningens parkeringsplads. For desuden at virke dæmpende på virksomhedsstøjen fra vareindlevering til dagligvarebutikken, er sidstnævnte skærm forlænget langs skel til syd for vareindleveringen. 5.2 Kommuneplan 2009 Byrådet vedtog 16. december 2009 Kommuneplan 2009, hvilket betyder, at det fremlagte forslag til Tillæg nr. 158 til Kommuneplan 2001 ikke længere er fornødent. 5.3 Kommentarer til bemærkninger og indsigelser fremkommet under den offentlige fremlæggelse af 2. udgave af lokalplanforslaget I offentlighedsperioden fra den 21. oktober til den 16. december 2009 fremkom der 1 bemærkning/indsigelse, som er vedlagt indstillingen som bilag, mærket 1. Andelsboligforeningen Skejby 1, Afdelingsbestyrelsen og Fagbo Afdeling 16, v/formand Birthe Christensen, Ladefogedvej 86, 8200 Århus N. fremsender fælles indsigelse mod lokalplanforslaget. Foreningen er ked af, at der placeres et parkeringsareal, hvor der i dag er huse og haver. Der stilles spørgsmålstegn ved det rimelige i at etablere en dagligvareforretning i lokalplanområdet. Desuden fremføres, at tilkørselsmulighederne ikke er attraktive for de lokale beboere, og at butikken vil medføre øget trafik. Lokalplanens foreslåede maksimale bygningshøjde på 8,5 m mener foreningen er meget bastant. Højden foreslås reduceret. Side 4 af 9
Foreningen mener, at støj i forbindelse med varemodtagelse og afhentning af affald ikke kan afskærmes effektivt med en støjskærm. I stedet foreslås bygningen spejlvendt, så varelevering og affaldsafhentning kommer til at foregå ud mod Randersvej. Selve støjskærmen mener foreningen er massiv, ensartet og monoton, og det foreslås, at den rykkes længere væk fra skel, så der bliver plads til en enkelt række planter foran støjskærmen. Det fremføres, at der skal vælges planter, som tåler skygge og sur jord. Vedrørende lokalplanforslagets delområde II til boligformål giver lokalplanen i 3, stk. 5 mulighed for erhverv som frisør-, læge- og tegnestuevirksomhed. I dag ligger der en bolig i delområdet, og tilkørsel til ejendommen sker i dag ad en del af det lokale stisystem. Foreningen opfordrer til at anvendelsesbestemmelsen for delområde II genovervejes. Afdelingens kommentarer vedrørende bemærkningen/indsigelsen De nærmeste dagligvareforretninger ligger ca. 1 km fra lokalplanområdet og består af Aldi på Skejbyvej og Føtex m.v. i Skejbycentret. Landsbyen Skejby og de nærmeste boligområder i øvrigt vil få lettere ved at handle (gangafstand) med etableringen af en dagligvareforretning i lokalplanområdet. Vejdirektoratet har i 2009 ombygget krydset Randersvej/Herredsvej/Skejbyvej. Herredsvej er lukket mod Randersvej, og lysreguleringen af krydset er fjernet. Fra Randersvej til Skejbyvej kan der nu kun køres højre ind/højre ud. Det fremgår af lokalplanens redegørelse, at der på grund af den foretagne trafikomlægning forventes en reduktion af trafikken på Skejbyvej fra ca. 11.600 biler (årsdøgntrafik 2006) til ca. 6.000 biler (årsdøgntrafik 2013). Til gengæld forventes forretningen at betyde en trafik på 300-350 tilkørende biler pr. døgn svarende til en adgangstrafik på 600-700 biler pr. døgn. Trafikken forventes at fordele sig mod både øst og vest på Skejbyvej. Alt i alt forventes således en nedgang i trafikken på Skejbyvej, og trafikafviklingen forventes at blive uproblematisk. Etablering af en parkeringsplads er en konsekvens af etableringen af en dagligvareforretning. Parkeringspladsen vil dog ikke kunne ses fra det tilstødende boligområde. De eksisterende haver med hækbeplantning m.v. vil med realisering af lokalplanforslaget blive erstattet af en støjskærm, som skal begrønnes på begge sider. Side 5 af 9
Bygherren Lidl er indforstået med at reducere den maksimale bygningshøjde i lokalplanområdets delområde I til 7 m. Støjskærmen har baggrund i Vejdirektoratets ombygning af Randersvej, hvilket vil øge trafikken her. Vejdirektoratet har anbefalet støjafskærmning på 2,5-3,0 m i lokalplanområdet. I lokalplanen er der krævet støjafskærmning på 2,5 m. Da varemodtagelsen ligger tæt på boliger, er det anset for hensigtsmæssigt at forlænge støjafskærmningen forbi varemodtagelsen. Uanset om der er støjskærm eller ej må virksomheden ikke støje mere end de grænseværdier for virksomhedsstøj, som det fremgår af lokalplanens 10, stk. 2. Støjgrænserne er gengivet i lokalplanens redegørelse. Forslaget om at spejlvende bygningen er ikke realistisk, idet varetilkørsel i så fald vil være placeret på byggelinjeareal mod Randersvej med risiko for, at tilkørselsarealet i en fremtidig situation inddrages helt eller delvis til vejudvidelse. Forslaget om at flytte støjskærmen længere væk fra skel, så der bliver plads til yderligere beplantning har været forelagt Lidl, som mener, at forslaget ikke er realistisk, idet det vil forudsætte, at byggefeltet kan flyttes ud mod Randersvej. Dette er imidlertid ikke muligt på grund af byggelinjen langs Randersvej. Forslaget om at anvende planter, som tåler skygge og sur jord, kan tilgodeses ved f.eks. at anvende vedbend. Beplantning forudsætter anvendelse af sund muldjord, som er veldrænet. Lokalplanens anvendelsesbestemmelse for boligen i delområde II er ikke udtryk for en udvidelse af anvendelsesmulighederne i forhold til i dag, hvor der ingen lokalplan er. Naturklagenævnet har bl.a. i en afgørelse fra 9. oktober 1998 fastslået, at det i praksis er antaget, at det i et vist omfang er umiddelbart lovligt, at drive erhverv fra egen bolig i et område, der gennem planlægning eller servitutpålæg er fastlagt til boligformål, når der ikke beskæftiges andre end boligens beboere, og ejendommen og kvarteret som helhed ikke ændrer karakter af bolig og boligområde. Afgørelsen er refereret i Håndbog for bygningsmyndigheder. Afdelingen foreslår, at indsigelsen giver anledning til, at den maksimale bygningshøjde i delområde I reduceres fra 8,5 m til 7 m, og at det præciseres, at beplantningen af støjskærmen skal være varieret og delvis bestå af stedsegrøn beplantning som f.eks. vedbend. Side 6 af 9
5.4 Forslag til ændringer i lokalplanforslaget Forslag til ændringer som følge af indsigelse/bemærkning: Side 4, 2. afsnit og side 9, 7, stk. 4: Den maksimale bygningshøjde ændres fra 8,5 m til 7,0 m. Side 14, 10, stk. 7 tilføjes følgende: Beplantningen af støjskærmen skal være varieret og delvis bestå af stedsegrøn beplantning som f.eks. vedbend. Forslag til redaktionelle ændringer: Side 5, 2. afsnit, 1. linje: 2010 ændres til 2009. Side 12, 9, stk. 4: Højden på beplantning langs Randersvej og Skejbyvej ændres fra 1,2-1,5 til 1,0-1,2. Side 12, 9, stk. 2, og side 13, 10, stk. 1, 55 db(a) ændres til Lden 58 db. Side 16, afsnit 2: Rammeområde 260705BL ændres til rammeområde 140705BL. Side 16, afsnit 3 og side 17, afsnit 1 slettes. Side 16, kortet udskiftes, så rammeområderne bliver i overensstemmende med rammeområderne i Kommuneplan 2009. Side 17, 2. sidste afsnit slettes. Side 19, Vejombygning, 2. afsnit, 1. linje: senest 2010 ændres til i 2009. Side 22, Trafikstøj, i 2. og 3. afsnit ændres 55 db(a) til Lden 58 db, og i 4. afsnit ændres 62-66 db(a) til Lden 62-66 db. Side 23, afsnit om miljøvurdering, 2. linje: og kommuneplantillægget slettes. Side 24, afsnittet Tilladelser fra andre myndigheder slettes. Side 7 af 9
Side 24, 3. sidste afsnit, 1. linje: fjernvarmetransmissionsledning ændres til fjernvarmedistributionsledning. Side 27-28 med kommuneplantillæg slettes. 6. Strategi for borgerinddragelse Der er ikke gennemført særlige initiativer med borgerinddragelse ud over de lovbestemte krav og den normale praksis for lokalplanlægning i Århus Kommune. 7. Konsekvenser for ressourcer Kommunaløkonomiske konsekvenser Planforslaget vil ikke have kommunaløkonomiske konsekvenser. Der er indgået aftale mellem bygherre og Trafik og Veje om anlæg af fodgængerrampe på vejareal (uden for lokalplanområdet) og om vedligeholdelse af dette. Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3. Laura Hay / Lisbeth Errboe Svendsen Bilag Bilag 1: Bemærkning/indsigelse til planforslagene, mærket 1. (Vedlagt originalsagen/+ elektronisk) Bilag 2: Forside til Lokalplan nr. 869 Oversigtskort (Vedlagt til alle/+ elektronisk Tidligere beslutninger Byrådet vedtog i sit møde den 27. maj 2009 at godkende forslag til Lokalplan nr. 869 og forslag til Tillæg nr. 158 til Kommuneplan 2001 til offentlig fremlæggelse. Side 8 af 9
Byrådet vedtog i sit møde den 7. oktober 2009 at godkende 2. udgave af forslag til Lokalplan nr. 869 og forslag til Tillæg nr. 158 til Kommuneplan 2001 til offentlig fremlæggelse. Byrådet vedtog 16. december 2009 Kommuneplan 2009, hvilket betyder, at det fremlagte forslag til Tillæg nr. 158 til Kommuneplan 2001 ikke længere er fornødent. Side 9 af 9