D O M Afsagt den 24. juni 2015 af Østre Landsrets 20. afdeling (landsdommerne B. Tegldal, Kåre Mønsted og Anders Raagaard (kst.)). 20. afd. nr. B-3258-14: Pensionskassen for Sygeplejersker (advokat Anne Louise Husen) mod C (advokat Stig Lynghøj Nielsen) Københavns Byrets dom af 18. november 2014 (BS 27B-3060/2013) er anket af Pensionskassen for Sygeplejersker med påstand som for byretten om, at C dømmes til at anerkende, at den årlige leje for lejemålet Z-vej 29, 3. th.,, pr. 15. april 2012 udgør 68.225,28 kr. Indstævnte, C, har påstået stadfæstelse. Supplerende sagsfremstilling Det omhandlede lejemål er i tiden efter den gennemgribende forbedring i 2001 blevet genudlejet to gange, således fra den 1. maj 2010 og fra den 1. december 2011, forud for Cs overtagelse den 15. april 2012. Pensionskassen for Sygeplejersker har fremlagt eksempler fra 2007, 2009 og 2013 på orienteringsskrivelser, der er anvendt, når et lejemål første gang er søgt udlejet med en leje fastsat efter boligreguleringslovens 5, stk. 2. Ingen af de fremlagte eksempler har dog vedrørt Cs lejemål.
- 2 - Forklaringer Der er i landsretten afgivet supplerende forklaring af C, der har forklaret blandt andet, at hun først var i kontakt med Københavns Retshjælp efter, at sagen blev indbragt for domstolene. Hendes husleje er blevet tilbagereguleret. Hun har retshjælpsdækning til sagen, men der er en selvrisiko, som hun selv skal dække. Retsgrundlag Efter 5, stk. 1 i boligreguleringsloven (lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010 som senest ændret ved lov nr. 439 af 6. maj 2014) fastsættes lejen for et lejemål omfattet af loven som udgangspunkt på baggrund af omkostningerne forbundet med ejendommens drift (omkostningsbestemt leje). Efter lovens 5, stk. 2, kan lejen dog fastsættes på baggrund af lejemålets værdi, hvis lejemålet er gennemgribende forbedret i overensstemmelse med de i bestemmelsen fastsatte tids- og beløbsmæssige krav (værdibestemt leje). Lovens 5, stk. 4 (tidligere stk. 3), der blev indsat ved lov nr. 406 af 31. maj 2000, har følgende ordlyd: Stk. 4. Vil udlejeren indgå en lejeaftale i henhold til stk. 2, og er det den første udlejning af det pågældende lejemål efter stk. 2, skal udlejeren, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet, og inden en ny lejeaftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om dette samt om indholdet af denne bestemmelse. I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter stk. 2 ugyldigt. Beboerrepræsentanterne eller lejeren kan da inden 14 dage efter, at orienteringen er givet, indbringe en sag om manglende vedligeholdelse for huslejenævnet Afgiver huslejenævnet påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler kan der ikke indgås lejeaftale efter stk. 2, før de konstaterede vedligeholdelsesmangler er udbedret. Bestemmelsen blev indsat under folketingsbehandlingen, og i bemærkningerne til ændringsforslaget (ændringsforslag nr. 6) i betænkning nr. 226 af 22. marts 2000 over Forslag til lov om ændring af lov om leje og forskellige andre love skrives der blandt andet: Et mindretal i udvalget lægger særlig vægt på, at følgende præciseringer og justeringer af ordningen med lejefastsættelse for gennemgribende forbedrede
- 3 - lejemål efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, bliver gennemført ved lovforslaget: For det andet, at ordningen i 5, stk. 3, giver lejerne mulighed for at sikre, at ejendomme, hvor der sker udlejning efter 5, stk. 2, er i en god vedligeholdelsesstand. Udlejeren skal derfor orientere lejerne, når der påtænkes at skulle ske udlejning efter 5, stk. 2. Herefter har lejerne mulighed for at indhente huslejenævnets vurdering af, om ejendommen er behæftet med vedligeholdelsesmangler. De vedligeholdelsesmangler, som ifølge lovforslagets bemærkninger skal indgå i huslejenævnets vurdering, vedrører mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre, på tag og fag samt fælles- og adgangsarealer, herunder fundament, facade, skorsten, vinduer, port, trappe og opgangspartier. Disse medlemmer har således lagt vægt på, at det ikke er afgørende, om ejendommen i øvrigt fremtræder vel vedligeholdt. Også i en generelt vel vedligeholdt ejendom, kan der gives påbud, hvis ejendommen har enkelte vedligeholdelsesmangler. Disse medlemmer har endvidere lagt vægt på, at nævnet ikke alene kan give påbud om afhjælpning af funktionsmangler, men også påbud om istandsættelse af f.eks. en trappeopgang, som er mangelfuld med hensyn til overfladebehandling. Hvis huslejenævnet i denne forbindelse giver udlejeren påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler, kan der ikke ske udlejning efter 5, stk. 2, før disse mangler er afhjulpet. Hermed kan lejerne sikre, at der ikke anvendes vedligeholdelsesmidler i de lejemål, som påtænkes udlejet efter 5, stk. 2, før de vedligeholdelsesmangler, som måtte findes på ejendommen, for så vidt angår tag og fag samt fælles- og adgangsarealer, er afhjulpet. Til nr. 6 Hensigten med ændringsforslaget er at sikre, at der ikke sker udlejning af lejemål efter 5, stk. 2, i nedslidte ejendomme med vedligeholdelsesmangler. Den foreslåede ordning giver således lejerne mulighed for at sikre, at vedligeholdelsesmangler afhjælpes, før udlejeren indgår en ny lejeaftale efter 5, stk. 2, for et gennemgribende forbedret lejemål. Ordningen finder anvendelse i forbindelse med den første udlejning efter forbedringernes gennemførelse, hvor lejen ønskes fastsat efter 5, stk. 2. Afklaringen af, om ejendommen har vedligeholdelsesmangler, sker ved, at beboerrepræsentanterne eller de enkelte beboelseslejere får mulighed for at forelægge sagen for huslejenævnet med nærmere angivelse af, hvilke vedligeholdelsesmangler der påberåbes, inden for en frist på 14 dage efter modtagelse af udlejerens orientering om, at der vil ske udlejning efter 5, stk. 2. Orienteringen skal indeholde oplysning om, hvilken eller hvilke lejligheder der er
- 4 - eller vil blive forbedret og udlejet efter 5, stk. 2, samt om indholdet af denne bestemmelse, herunder om adgangen til at indbringe sagen for huslejenævnet inden udløbet af 14-dages-fristen. Orienteringen til beboerrepræsentanterne eller lejerne kan tidligst gives, når det hidtidige lejeforhold er opsagt eller ophævet, det vil sige, når opsigelsen eller ophævelsen er kommet frem til lejeren henholdsvis udlejeren. Udlejerens pligt til at give ejendommens beboerrepræsentanter eller lejerne orientering om påtænkte forbedringer og udlejninger efter 5, stk. 2, skal ses i lyset af, at lejerne samtidig forpligtes til at reagere inden for en kortere periode, så udlejeren hurtigt får klarhed over vilkårene for at kunne anvende 5, stk. 2, i ejendommen. Ordningen er indrettet således, at virkningerne i alle tilfælde er fremadrettede. Udlejeren har dermed mulighed for at sikre sig imod, at efterfølgende indsigelser ændrer forudsætningerne for de forbedringer, som udlejeren har iværksat. Der er ikke foreslået formkrav til udlejerens orientering af lejerne. Udlejeren kan således nøjes med at hænge en meddelelse op i opgangen, eventuelt i ejendommens aflåste udhængsskab. Udlejeren skal dog være opmærksom på, at der knytter sig retsvirkninger til den orientering, der skal gives til lejerne. Dette kan få den betydning, at udlejeren i tilfælde af en tvist vil skulle bevise, at orienteringen er givet efter reglerne. Såfremt udlejeren ønsker at sikre sig et sådant bevis, bør orienteringen ske skriftligt med de muligheder for at sikre beviset, der følger heraf. Er en sag ikke indbragt for huslejenævnet inden udløbet af fristen, kan udlejeren gennemføre udlejningen efter 5, stk. 2, og beboerrepræsentanterne eller den enkelte lejer kan ikke ved en senere genudlejning af det pågældende lejemål indbringe en sag efter det foreslåede stk. 3. Beboerrepræsentanterne eller lejerne kan først indbringe spørgsmålet, når udlejeren orienterer om, at der på ny vil ske udlejning efter 5, stk. 2, af andre nye lejemål i ejendommen. En huslejenævnsafgørelse får alene virkning for det lejeforhold, som giver anledning til indbringelse af sagen, og får dermed ikke virkning for tidligere indgåede aftaler efter 5, stk. 2. Lejeaftaler efter 5, stk. 2, der er indgået under iagttagelse af den foreslåede bestemmelse, påvirkes således ikke af en efterfølgende huslejenævnsafgørelse, der er foranlediget af, at en ny lejeaftale efter 5, stk. 2, påtænkes indgået. Indbringes en sag efter fristens udløb, skal huslejenævnet afvise sagen. Vilkåret om huslejefastsættelse efter 5, stk. 2, er ugyldigt, såfremt udlejeren ikke iagttager kravet om at give beboerrepræsentanterne eller lejerne orientering om en påtænkt udlejning efter 5, stk. 2. I så fald skal lejen fastsættes efter 5, stk. 1, fra aftaletidspunktet. Har udlejeren indgået ny lejeaftale efter 5, stk. 2, inden huslejenævnets afgørelse foreligger, og resulterer huslejenævnets vurdering i, at der foreligger vedligeholdelsesmangler, kan lejen ikke beregnes efter 5, stk. 2, og skal i stedet
- 5 - beregnes efter 5, stk. 1, fra aftaletidspunktet, og indtil manglerne er afhjulpet. Det samme gør sig gældende, hvis udlejeren indgår aftale i henhold til 5, stk. 2, efter, at huslejenævnet har truffet afgørelse om, at ejendommen er behæftet med vedligeholdelsesmangler, uden at manglerne er afhjulpet. Lejeren af det gennemgribende forbedrede lejemål kan i disse tilfælde forlange lejen fastsat efter 5, stk. 1. I tillægsbetænkning nr. 226 af 24. maj 2000 er der som bilag blandt andet medtaget by- og boligministerens svar på et spørgsmål om ændringsforslaget som følger: Spørgsmål 16: Kan ministeren bekræfte, at reglen i 5, stk. 3 [nu stk. 4], om en orientering af lejerne eller beboerrepræsentanterne gælder ved alle nye 5, stk. 2-forbedringer? Svar: Jeg kan bekræfte, at reglen i det foreslåede stk. 3 [nu stk. 4] om orientering af lejere og beboerrepræsentanter ved udlejning efter 5, stk. 2, gælder, når et lejemål, som er forbedret efter 5, stk. 2, første gang udlejes. Dette gælder også ved bytte, som i lejelovens forstand er genudlejning. Dette indebærer, at hver gang et lejemål i en ejendom er blevet forbedret efter 5, stk. 2, og skal udlejes for første gang, skal den foreslåede ordning benyttes. Når et lejemål en gang har været lejet ud efter 5, stk. 2, finder ordningen dermed ikke anvendelse ved fremtidige udlejninger af det pågældende lejemål. Procedure Parterne har for landsretten i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed. Landsrettens begrundelse og resultat Det fremgår af forarbejderne til bestemmelsen i boligreguleringslovens 5, stk. 4 (tidligere 5, stk. 3), at formålet med bestemmelsen er at give lejerne mulighed for at sikre, at ejendomme, hvor der sker udlejning efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, er i en god vedligeholdelsesstand. Det er med henblik herpå, at udlejeren skal orientere lejerne, når der påtænkes at skulle ske udlejning efter 5, stk. 2. Det fremgår endvidere, at et vilkår om huslejefastsættelse efter 5, stk. 2, er ugyldigt, såfremt udlejeren ikke iagttager kravet om at
- 6 - give lejerne eller deres repræsentanter orientering om en påtænkt udlejning efter 5, stk. 2, og at lejen i så fald skal fastsættes efter boligreguleringslovens 5, stk. 1. Landsretten finder på denne baggrund, at bestemmelsen i 5, stk. 4, må forstås således, at der først gyldigt kan indgås lejeaftale med vilkår om huslejefastsættelse efter 5, stk. 2, når der er givet lejerne eller deres repræsentanter den i bestemmelsen anførte orientering. Ordvalget og er det den første udlejning af det pågældende lejemål efter stk. 2, må herefter forstås således, at pligten til at orientere lejerne eller deres repræsentanter først bortfalder, når udlejeren har opfyldt orienteringspligten, og der første gang er indgået en gyldig lejeaftale med vilkår om huslejefastsættelse efter 5, stk. 2. Landsretten tiltræder, at det af boligretten er lagt til grund, at der hverken i forbindelse med den første udlejning af lejemålet efter forbedringen af dette eller ved en af de efterfølgende udlejninger, herunder til C den 15. april 2012, er sket den i 5, stk. 4, foreskrevne orientering af lejerne eller deres repræsentanter. Da C først i forbindelse med sagens behandling i huslejenævnet blev bekendt hermed, har hun ikke udvist retsfortabende passivitet. Landsretten stadfæster herefter boligrettens dom. Pensionskassen for Sygeplejersker skal betale sagsomkostninger for landsretten til C med 20.000 kr. til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Landsretten har herved ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang og betydning. T h i k e n d e s f o r r e t: Boligrettens dom stadfæstes. I sagsomkostninger for landsretten skal Pensionskassen for Sygeplejersker inden 14 dage betale 20.000 kr. til C. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens 8 a.