Reflex MAJ 2006. Stabil prisudvikling på lejeboliger Ingen tomgang i totalmoderniserede lejemål i Storkøbenhavn. Læs mere side 10

Reflex MAJ 2006 Ejendomsudvikling på Østerbro Fokus på detailhandlen. Læs mere side 6 Stabil prisudvikling på lejeboliger Ingen tomgang i totalmoderniserede lejemål i Storkøbenhavn. Læs mere side 10 Fokus på rationel og planlagt ejendomsdrift Moderne ejendomsadministration kræver både byggetekniske og driftsmæssige kompetencer. Læs mere side 13 22

2 22: MAJ 2006 Professional Real Estate Services AF ADM. DIREKTØR MARGIT BIRK ANDERSEN Internationaliseringen har efterhånden en stor betydning for ejendomsmarkedet. Danske investorer interesserer sig i stigende grad for at investere i fast ejendom i udlandet enten direkte eller via såkaldte ejendomsfonde. Typisk er fokus de vesteuropæiske lande, men også de tidligere østeuropæiske lande er kommet i fokus, ligesom flere lande i Østen begynder at finde investorernes interesse. Et stigende antal udenlandske investorer ikke mindst islandske investorer søger mod Danmark med henblik på at investere i fast ejendom. Sidste år blev mere end halvdelen af de større investeringsejendomme i Storkøbenhavn erhvervet af udenlandske investorer. Det er formentlig en tendens, der vil fortsætte i de kommende år. Som professionel aktør må vi naturligvis bevæge os med markedet og udviklingen, sådan at vi også kan målrette vores produkter og services mod de nye investorer, der kommer til landet. Dan-Ejendomme as vil være et naturligt valg af samarbejdspartner for en udenlandsk investor på grund af vores netværk og brede vifte af kompetencer. En af de mange fordele, der gør os troværdige, er bl.a., at vores mål er langsigtede. Vi interesserer os også for, hvordan ejendommen fungerer i hverdagen efter et salg. Dan-Ejendomme as har netop åbnet www.dan-ejendomme.com til vores uden landske samarbejdspartnere og forretningsforbindelser. På det nye site er det muligt at læse mere om de kompetencer, vi kan tilbyde kunderne. Under overskriften Professional Real Estate Services har vi samtidig udarbejdet en præsentationsfolder, der kort beskriver vores virksomhed og kompetencer på det danske ejendomsmarked. Præsentationsfolderen kan rekvireres hos kommunikationsmedarbejder Sandra Eskildsen, 39 46 60 86, ses@dan-ejendomme.dk. Reflex udgives af Dan-Ejendomme as Tuborg Boulevard 12 DK-2900 Hellerup +45 39 46 60 00 Regionskontor Dan-Ejendomme as Saralyst Allé 53 DK-8270 Højbjerg +45 87 36 16 00 info@dan-ejendomme.dk www.dan-ejendomme.dk Ansvarshavende redaktør Henrik Dahl Jeppesen, direktør Oplag: 6.000 stk. 22. udgave siden 1998 Layout og produktion Boje & Mobeck as Foto Carsten Andersen Steffen Roland Nielsen, og egne KONTAKTPERSONER Andelsboligforeninger Lotte Wagner, lwa@dan-ejendomme.dk Almene boliger Iben Koch, iko@dan-ejendomme.dk Bygherrerådgivning Erik W. Bundesen, ewb@dan-ejendomme.dk Erhvervsudlejning og -ejendomme Gyrithe Saltorp, gsa@dan-ejendomme.dk Ejendomsservice Lars Olaf Larsen, lol@dan-ejendomme.dk Ejerforeninger Lotte Wagner, lwa@dan-ejendomme.dk Investeringsejendomme Henrik Dahl Jeppesen, hdj@dan-ejendomme.dk Kollegie- og ungdomsboliger Iben Koch, iko@dan-ejendomme.dk OPP/OPS Lars Olaf Larsen, lol@dan-ejendomme.dk Projektsalg og -udlejning Gyrithe Saltorp, gsa@dan-ejendomme.dk

3 Endnu mere fokus på erhvervsejendomme Der er ingen tvivl om, at vores fokus også i fremtiden vil være, at fagligheden og kvaliteten af de opgaver, vi løser, skal være i top, fortæller Gyrithe Saltorp. Vores ambitionsniveau er højt, og i sidste ende er kundens tilfredshed med vores indsats, det, der betyder alt for os. AF KOMMUNIKATIONSMEDARBEJDER SANDRA ESKILDSEN Ejendomsdirektør Gyrithe Saltorp Dan-Ejendomme as har på vegne af kunder ansvaret for en af landets største porteføljer af erhvervsejendomme og -lejemål. Mere end 3.000 lejemål fordelt på detail, kontor, hotel og lager. Dan-Ejendomme as kan dække alle kunder og lejeres behov vedrørende erhvervslejemål. Men vi skal blive bedre til at synliggøre mangfoldigheden i vores kompetencer og vores succeser, siger Henrik Dahl Jeppesen. Vi har faktisk alt lige fra det moderne kontordomicil til den lille kiosk henne på hjørnet, fortæller cand.jur. Gyrithe Saltorp, der netop er tiltrådt i en nyoprettet stilling som erhvervsdirektør i Dan-Ejendomme as. Men uanset om lejemålet er stort eller lille, så kræver erhvervsejendomme og deres lejere generelt stor fokus og opmærksomhed. ØGET SATSNING PÅ ERHVERV Ansættelsen af erhvervsdirektør Gyrithe Saltorp skal ses som en øget satsning på erhvervsejendomme og -lejemål. Det skal være enkelt og værdiskabende at være kunde hos os på såvel bolig- som erhvervssiden. Der er naturligvis tale om en øget satsning på erhvervsejendomme og -lejemål, fortæller direktør Henrik Dahl Jeppesen. Vi har i dag et rigtig godt fagligt og kvalitetsmæssigt renommé på erhvervsområdet, men vi er nok bare en smule usynlige. Det hæmmer vores udvikling og vækst på området. EKSPERTISEN ER AFGØRENDE Der er ingen tvivl om, at vores fokus også i fremtiden vil være, at fagligheden og kvaliteten af de opgaver, vi løser, skal være i top, fortæller Gyrithe Saltorp. Vores ambitionsniveau er højt, og i sidste ende er kundens tilfredshed med vores indsats, det, der betyder alt for os. Dan-Ejendomme as medarbejdere skal være klædt ordentlig på, og et indgående kendskab til erhvervslejeloven, gode forhandlingsevner samt markedskendskab kombineret med godt købmandskab og kreativitet er centrale elementer i den udviklingsproces, vi skal fortsætte, udtaler Gyrithe Saltorp. Vi skal tilbyde kunden en skræddersyet, helheds orienteret rådgivning, hvor fokus er på optimering og udvikling af alle typer erhvervsejendomme. Det kræver en stærk faglig organisation, der kan komme med konkrete og brugbare anbefalinger til kunden. >>

4 22: MAJ 2006 Selector NU 295 kr. ved køb af programpakke Spar 1.000 kr. Selector synligt bedre billede på dit tv Spar 1.000 kr. lige nu Digitalmodtager inkl. abn. på Selector programpakke NU 295 kr. Digitalmodtager ekskl. abn. på Selector programpakke NU 595 kr. Som kunde hos TDC Kabel TV har du mulighed for at se alle dine tv-kanaler i digital topkvalitet. Men det gælder om at få kvaliteten frem på skærmen og ud af højtalerne. Med Selector får du digitale signaler, der får din fladskærm eller dit almindelige tv til at yde det optimale. Du får: Knivskarpe billeder i digital kvalitet Ægte 16:9 format og surround sound Danmarks største og bedste TV Guide Selector Favorit større valgfrihed Adgang til mere end 100 digitale tvog radiokanaler fra hele verden Få mere at vide om Selector på tdckabeltv.dk eller i TDC Butik, 2tal, expert og Alfa View Tilbud gælder til 21. maj 2006. For at få Selector skal du modtage tv-signaler fra TDC Kabel TV. Det årlige kortgebyr er 199 kr. Abonnementer på Selector programpakker er uopsigelige i 6 mdr. Fuldt udbytte af Selector forudsætter, at du har et Mellem- eller Fuldpakke abonnement. Du finder et begrænset digitalt udbud i Grundpakken. Selector programpakker: Fra 39-238 kr./md.

5 FAKTA: Dan-Ejendomme as tilbyder bl.a.: Forvaltning af erhvervsejendomme Management af butikscentre Erhvervsudlejning Håndtering af afståelse Gennemførelse af markedslejevurderinger mv. Bistand i forbindelse med køb og salg af erhvervsejendomme >> KREATIVITET I LØSNINGERNE Erhvervsejendomsmarkedet er i dag præget af stor aktivitet og lejere, som forventer, at lokalerne understøtter deres virksomhed. Det betyder, at lejerne potentielt er mere villige til at flytte, hvis andre lokaler kan opfylde deres behov bedre end de nuværende. Det er derfor en generel trend inden for erhvervsejendomme, at der bliver brugt øgede kræfter på at fastholde eksisterende lejere og tiltrække nye. Min oplevelse er, at vi skal gøre lidt op med vanetænkningen, siger Gyrithe Saltorp. Både kunder og erhvervslejere skal i højere grad vænnes til, at vi i fremtiden er mere proaktive, end der har været tradition for i ejendomsadministrationsbranchen. En øget synlighed på markedet og langsigtede handlings-/udviklingsplaner vil være nogle af de tiltag, der vil blive lagt vægt på. Vi vil ikke kun reagere på markedet og lejerne, men se længere frem, så vi kan være på forkant med udviklingen, fastholde lejere og søge nye veje i udlejningsprocessen. Det er en stor fordel for kunden og lejerne, at vi følger lejemålet i hele dets liv. Vi slipper ikke bare sagen, når lejemålet er udlejet. Taler vi fx om et stort erhvervslejemål, der skal istandsættes, har vi både arkitekter, projektledere, juridisk kompetence og ejendomsmæglere i huset. Det betyder, at vi kan levere en totalydelse til kunde og lejer og vi kan levere den ud af én dør. Samtidig kan Dan-Ejendomme as også håndtere alle aspekter af den løbende administration og drift. Målet er, at det skal være nemt at være kunde og lejer hos os, uanset om lejemål et er i drift eller under udvikling, siger Gyrithe Saltorp. Vi vil øge udlejningsprocenten gennem en proaktiv ageren på markedet. Det er afgørende for os, at vi hele tiden holder fingeren på pulsen, så vi kan tilbyde de bedste markedsvilkår til den rigtige pris. Herved bliver vi klassens bedste erhvervsporteføljemanager, slutter Gyrithe Saltorp. ALLE YDELSER SAMLET UNDER ET TAG Produktmæssigt kan Dan-Ejendomme as tilbyde mange af de ydelser, der i dag blandt andet leveres af landets erhvervsmæglere. Vi kan mærke, at kundernes krav og forventninger til vores produktpalette stiger, fortæller Henrik Dahl Jeppesen. Vi søger til stadighed at optimere og udvikle vores forretning og med ansættelsen af Gyrithe Saltorp som erhvervsdirektør, mener vi at kunne løfte vores kompetencer inden for erhvervssegmentet. Nøgleordene i forbindelse med en optimal og effektiv drift og udvikling af de enkelte erhvervslejemål vil være service, kvalitet, professionalisme og proaktivitet.

6 22: MAJ 2006 Ejendomsudvikling midt på Østerbro En væsentlig forudsætning for detailhandlen i området er, at der er sammensat det rigtige butiksmiks. Det er en væsentlig del af udviklingsprocessen, beretter afdelingschef Eva Handest Høyer. Vi skal sikre, at der er butikker med den nødvendige tiltrækningskraft. Nogle butikker supplerer tiltrækningen til andre. AF KOMMUNIKATIONSMEDARBEJDER SANDRA ESKILDSEN Investering i fast ejendom kræver aktiv pleje og løbende udvikling, hvis investeringen skal vedblive at værre attraktiv. Nye idéer og muligheder skal vurderes og afprøves. Et godt eksempel er Østerfælled Torv, København Ø lige ved Østerbro Stadion og Parken. CENTRALT PÅ ØSTERBRO Østerfælled Torv ved Gunnar Nu Hansens Plads på Østerbro blev erhvervet af Pædagogernes Pensionskasse, PBU i 1991. På området lå tidligere Østerbrogades Kaserne. Pensionskassen opførte i begyndelse af 1990 erne mere end 500 attraktive boliger på det tidligere kaserneområde, fortæller ejendomsdirektør Ib Jansholt, PBU. Samtidig fik vi mulighed for at udnytte en del af de bevaringsværdige bygninger til såvel kulturformål som detailhandel og serviceerhverv. Den nuværende bebyggelse rummer cirka 68.000 m 2. Heraf er de 45.500 m 2 til boliger, 17.000 m 2 er til detailhandel og serviceerhverv, 4.500 m 2 er til kultur, og 1.000 m 2 er til børneinstitution. Både boligerne og erhvervsarealet har vist sig at være særdeles attraktive, og vi oplever faktisk ikke problemer med tomgang i bebyggelsen, siger Ib Jansholt. Beliggenheden er selvfølgelig også særdeles attraktiv, og kvaliteten er i orden. OMRÅDET UDVIKLES FÆRDIGT Nu vil vi gerne færdigudvikle hele området. Vi har i en årrække undersøgt mulighederne for blandt andet at bygge lokaler til et bibliotek eller tilsvarende. Men dette var desværre ikke muligt. Andre idéer har også været under overvejelse, siger Ib Jansholt. I øjeblikket arbejder vi derfor på muligheden for at få lov til at udvide arealet til detailhandel og service med den resterende byggemulighed på cirka 2.500 m 2. Der er ingen tvivl om, at efterspørgslen vil være stor på de ekstra arealer. Der bor masser af mennesker i området, og handlen omkring Østerbrogade er traditionelt meget stærk. Kreativiteten afspejler sig i, at selve Gunnar Nu Hansens Plads, som også hører med til bebyggelsen, tillige videreudvikles, sådan at den fremstår indbydende for kunder til butikkerne og beboerne i området. I dag findes der en spændende café/restaurant, hvor der i sommerhalvåret er udendørsservering og et stort flow af mennesker, men snart kommer der efter planen også en spændende blomsterbutik. Det mangler der nemlig i området, slutter Ib Jansholt.

7 DE RIGTIGE LEJERE Dan-Ejendomme as rolle i denne proces har blandt andet været rådgivning omkring lejersammensætningen på erhvervsdelen. En væsentlig forudsætning for detailhandlen i området er, at der er sammensat det rigtige butiksmiks. Det er en væsentlig del af udviklingsprocessen, beretter afdelingschef Eva Handest Høyer. Vi skal sikre, at der er butikker med den nødvendige tiltrækningskraft. Nogle butikker supplerer tiltrækningen til andre. Vi er således meget kritiske med hvem, der kommer ind i butiksmiljøet og hele vores udlejningsproces er tilrettelagt efter dette, siger Eva Handest Høyer, der varetager udlejningen af de nye lokaler på Østerbro. Vi er meget kritiske med hvem, der kommer ind i butiksmiljøet og hele vores udlejningsproces er tilrettelagt efter dette, siger Eva Handest Høyer, der varetager udlejningen af de nye lokaler på Østerbro. Udlejningen af de 2.500 m 2 til detailhandel og service erhverv er startet. Der er planlagt indflytning i lokalerne efteråret 2007. For yderligere information vedrørende udlejning og projektet kontakt afdelingschef Eva Handest Høyer, telefon 39 46 60 28, ehh@dan-ejendomme.dk.

Susanne Christensen, beboer i AB Parmagade 5-11 og W365H 5872 www.electrolux.dk/laundrysystems Det gode selskab Electrolux kan du altid regne med. Maskinerne er skabt til at vaske og vaske. Og vi ved alt, hvad der er værd at vide om beboervenlig indretning og drift af fællesvaskerier. Med rødder i Vølund og Nyborg Vaskerimaskiner er vores danske salgs- og serviceorganisation specialisten i professionel vask. Så skal du indrette eller modernisere et vaskeri, kontakter du bare én af vores konsulenter for et uforpligtende tilbud. Ring 63 76 22 20 og aftal et møde eller klik ind på www.electrolux.dk/laundrysystems.

Højt aktivitetsniveau på projektsalg og udlejning 9 Generelt ser vi en stor efterspørgsel efter lejeboliger i det storkøbenhavnske område, fortæller statsaut. ejendomsmægler Tina Vestergaard og fortsætter: De byggerier, vi i øjeblikket arbejder på at udleje, er der en fornuftig efterspørgsel på. Man kan konkludere, at lejeboliger med en husleje under 10.000 kr. pr. måned nærmest sælger sig selv. Flere af vores kunder har været og er aktive med nybyggeri af boliger i disse år. Der er derfor efterspørgsel efter håndtering af hele processen omkring salg, herunder projektsalg og -udlejning af nybyggerier. Typisk i Storkøbenhavn. Dan-Ejendomme as tilbyder denne service til kunderne, og kan bidrage med alt lige fra bygherrerådgivning til udarbejdelse og gennemførelse af markedsførings- og salgsprocessen af boliger. MARKEDSFØRING ER NØDVENDIG Ved førstegangsudlejning og/eller salg af ejerlejligheder starter markedsføringsprocessen i dag næsten inden første spadestik. Sådan var det ikke for år tilbage, fortæller statsautoriseret ejendomsmægler, valuar Pia Frandsen. Tidligere ventede vi med at holde åbent hus til prøvelejligheden stod færdig, men nu foregår udlejningen/salget parallelt med selve byggeriet. Boligkøberne er blevet mere kræsne og screener terrænet, inden de beslutter sig. De vil gerne se deres kommende hjem skyde op og gå på opdagelse i området, inden de skal flytte ind. I fx Ørestaden skyder der mange nye boligprojekter op, og udbuddet er derfor stort. Den rigtige markedsføring og den rette frekvens er derfor essentiel. Typisk bygger man markedsføringen op over en hjemmeside, der via 3D -visualisering gør det muligt at se ejendommen og de enkelte boliger længe inden, de er opført, siger Pia Frandsen. Hjemmesiden sikrer desuden, at kommunikationen til boligkøberne er sammenhængende og tilgængelig fra først til sidst. De potentielle boligkøbere kan finde informationer om alt fra byggeriet og materialevalg til arkitektur og indretning af de forskellige boligtyper. Det gør det nemmere, at alle oplysninger er samlet et sted. Derudover benytter man alt efter byggeriets størrelse og art bl.a. forskellige outdoormedier og annoncering for at sikre en optimal synergi omkring projektet. Vi tilpasser markedsføringen og den efterfølgende udlejning til ejendommens størrelse og beliggenhed, så kunden altid får den løsning, der ligger i forlængelse af deres krav og behov, fortsætter Pia Frandsen. EFTERSPØRGSLEN ER POSITIV Der er flere nybyggerier, hvor man forener ejer- og lejeboliger. Det sikrer, at området bliver dynamisk, levende og derved attraktivt. Efterspørgslen er positiv på begge typer boliger. Generelt ser vi en stor efterspørgsel efter lejeboliger i det storkøbenhavnske område, fortæller statsaut. ejendomsmægler Tina Vestergaard og fortsætter: De byggerier, vi i øjeblikket arbejder på at udleje, er der en fornuftig efterspørgsel på. Man kan konkludere, at lejeboliger med en husleje under 10.000 kr. pr. måned nærmest sælger sig selv. Hvis vi overstiger denne pris, vil folk ofte hellere eje end leje. På salgssiden oplever vi pæn, stor interesse, og salget går godt. Udbuddet og markedet bevirker, at folk tager sig bedre tid, end de gjorde for et år siden, og de sætter sig ind i alle forhold, der vedrører byggeriet, slutter Tina Vestergaard. Viden og markedsføring går derfor hånd i hånd i forsøget på at sælge folk deres drømmebolig. Dan-Ejendomme as står for projektsalg / -udlejning af bl.a.: Horisonten (www.horisonten-boliger.dk) Hekla Husene (www.heklahusene.dk) Bassinhusene (www.bassinhusene.dk)

10 22: MAJ 2006 Stabil prisudvikling på lejeboliger i Danmark AF KUNDECHEF RENÉ LARSEN Dan-Ejendomme as har fjerde år i træk udarbejdet en rapport over lejeniveauer for boligejendomme (private udlejningsboliger) i Danmark. 2006-udgaven er netop udkommet. Rapporten giver et overblik over markedslejen i ejendomme opført efter 1. januar 1992 samt lejeniveauer fastsat som det lejedes værdi i ejendomme opført mellem 1980 og 1992. Endelig viser rapporten noget om lejeniveauer i såkaldte totalmoderniserede lejemål 1 i ældre ejendomme (opført før 1980). Rapporten indeholder ikke lejeniveauer fra lejemål i ejendomme, hvor lejen alene er baseret på omkostningsbestemt leje. Det typiske billede fra de ejendomme og lejemål, hvor lejen beregnes som omkostningsbestemt husleje, er, at lejeniveauet typisk er 300 500 kr. pr. m 2 under det niveau, der kendes fra de tre ovenstående kategorier. Fokus for rapporten er derfor alene de ejendomme og lejemål, hvor der er fri lejefastsættelse eller tilnærmelsesvis fri lejefastsættelse. DATAGRUNDLAGET Grundlaget for rapporten er data fra cirka 30.000 private udlejningsboliger, der administreres af Dan-Ejendomme as. Heraf falder 10.500 lejemål inden for ovenstående tre kategorier. Rapporten er teknisk set lavet sådan, at de lejemål på den enkelte ejendom, der matcher en af de tre kategorier, indgår i statistikken. Af disse lejemål udregnes den gennemsnitlige leje (kr. pr. m 2 pr. år). Endvidere udregnes den lavest observerede leje (kr. pr. m 2 pr. år), der matcher kriterierne på ejendommene og den højeste (kr. pr. m 2 pr. år). Ved sammenligningerne skal man være opmærksom på, at for visse typer og områder er datagrundlaget sparsomt. Det gælder især for de totalmoderniserede ejendomme uden for Storkøbenhavn og Sjælland. Endvidere har der siden 2003 været en tilvækst i antal ejendomme og lejemål inden for alle kategorier, hvorfor datagrundlaget ikke er ens for de enkelte år. UDVIKLINGEN SIDEN 2003 Udviklingen i lejeniveauer er forskellig inden for de tre kategorier. Om hver enkelt kan vi oplyse følgende: Totalmoderniserede lejemål i ældre udlejningsejendomme Totalmoderniserede lejemål er altovervejende et storkøbenhavnsk fænomen, idet næsten 90% af de berørte ejendomme er beliggende i København og Nordsjælland. Bortset fra at lejeniveauet i indre by/frederiksberg har indhentet niveauet i Nordsjælland, har lejens udvikling været jævn og stabil og har ikke udvist nogen af de store hop, som der fra tid til anden har været givet udtryk for fra lejerrepræsentanters side. For hele Storkøbenhavn er det i øvrigt karakteristisk, at der stort set ikke er tomgang i totalmoderniserede lejemål. Det viser, at der er stor efterspørgsel efter tidssvarende lejlighed er af en god kvalitet og med en attraktiv beliggenhed. Markedet er villig til at betale for den gode kvalitet. Kun med de meget store herskabslejligheder kan der på grund af størrelsen af den samlede leje opleves mindre perioder med tomgang. Uden for Storkøbenhavn viser lejeudviklingen et fald, hvilket altovervejende kan tilskrives, at det sparsomme datagrundlag er meget følsomt over for ændringer i form af tilgang af nye ejendomme. Men generelt har stigningen i lejen uden for Storkøbenhavn i perioden været beskeden, hvilket skyldes, at der her har kun- 1 Lejemål, der er moderniseret i henhold til boligreguleringslovens 5, stk. 2.

11 Ejendommene er herefter opdelt geografisk i følgende områder 1. Indre by + Frederiksberg (postnummer 1001 2000) 2. Brokvartererne + københavns vestlige omegn (postnummer 2100 2770) 3. Nordsjælland (postnummer 2800 3600) 4. Øvrige Sjælland og Lolland/Falster (postnummer 4000 4990) 5. Fyn (postnummer 5000 5990) 6. Jylland (postnummer 6000 9400) net opleves perioder med mindre efterspørgsel og dermed tomgang. Dette har naturligvis haft en dæmpende indflydelse på prisudviklingen. Ejendomme opført mellem 1980 og 1991 det lejedes værdi Prisudviklingen for lejemål, hvor lejen er fastsat som det lejedes værdi, har stort set fulgt stigningen i pristallet, og på grund af de nye regler omkring lejeudviklingen, som blev vedtaget i 2004, hvorefter lejen maksimalt må stige med 75 kr. pr. m 2 over en 3-års periode, vil denne udvikling fortsætte. Ejendomme opført efter 1991 markedsleje For nyere ejendomme er lejepriserne ikke overraskende højest i Storkøbenhavn, og igen er det efterspørgslen på boliger, der er højere i Storkøbenhavn end i den øvrige del af landet. Det er også her, vi ser en stor del af nybyggerierne. Den forholdsvis lavere pris i indre by/frederiksberg skyldes, at der i datagrundlaget alene indgår to ejendomme i dette område. Her finder genudlejning imidlertid i dag sted til priser, der svarer til det øvrige Storkøbenhavn. >> Der er dog en markant forskel på lejeniveauerne i Storkøbenhavn i forhold til det øvrige land, da der i mange områder uden for København også er en mærkbar mindre efterspørgsel efter lejeboliger. TOTALMODER NISEREDE LEJEMÅL I ÆLDRE UDLEJNINGS- EJENDOMME EJENDOMME OPFØRT MELLEM 1980 OG 1991 DET LEJEDES VÆRDI EJENDOMME OPFØRT EFTER 1991 MARKEDSLEJE kr. pr. m 2 pr. år kr. pr. m 2 pr. år kr. pr. m 2 pr. år

12 22: MAJ 2006 Vi tager hånd om håndværket... HTHs erhvervsafdeling har 30 år erfaring i totalløsninger med en service, der sikrer alt, lige fra rådgivning i planlægningsfasen til levering og komplet installering af nye køkkener. I får derfor en samarbejdspartner som kender betydningen af stram økonomisk projektstyring, leveringssikkerhed samt et glidende moderniseringsforløb. Bedre indeklima. For at sikre vore kunder et bedre og sundere indeklima har vi sammen med Dansk Indeklima Mærkning gennemført undersøgelser af de miljømæssige påvirkninger fra de produkter, der findes i et moderne køkken. Alle vore produkter er blevet grundigt analyseret og HTH er, som den første danske køkkenfabrik, blevet tildelt Indeklima Mærket. HTH KØBENHAVN A/S ERHVERVSAFDELINGEN Hovedvejen 211-217 2600 Glostrup Tlf. 4325 8000 Fax. 4528 0860...du får det lidt bedre hos

13 >> Stabil prisudvikling på lejeboliger Det generelle indtryk af udviklingen i lejeniveauerne er, at det typisk er en afspejling af efterspørgslen. I områder med høj efterspørgsel, det vil sige i Storkøbenhavn og de største provinsbyer, er lejen alt andet lige højere end i områder, hvor der kan konstateres periodevis tomgang, hvilket typisk er i de mindre provinsbyer. På lejeboligmarkedet syntes der at være en tendens til, at 10.000 kr. pr. måned i husleje er en magisk grænse. Har man lejemål over denne pris, er der oftest problemer med at leje lejlighederne ud, mens afsætning af lejeboliger under denne prisgrænse er forholdsvis enkel. Udviklingen i priserne har i det store hele udviklet sig jævnt og uden de store stigninger, som der fra flere sider har været udtrykt frygt for. De stærkt stigende priser på ejerboligområdet har haft en vis afsmittende virkning, således at lejeniveauerne i visse områder ligger lidt over den almindelige pristalsudvikling, men dog slet ikke med de samme voldsomme stigninger, som har præget ejerboligmarkedet i samme periode. En eventuel stigning i renteniveauet, som må forventes at ville lægge en dæmper på prisudviklingen på ejerboligmarkedet, vil formentlig øge efterspørgslen efter lejeboliger. På de attraktive beliggenheder vil det måske endda kunne have en positiv prismæssig effekt, dog sådan at vi også i de kommende år generelt forventer en stabil prisudvikling på lejeboligmarkedet. Fokus på rationel og planlagt ejendomsdrift og på professionel rådgivning til bygherren AF KOMMUNIKATIONSMEDARBEJDER SANDRA ESKILDSEN Afdelingschef Erik W. Bundesen En vigtig del af en moderne ejendomsadministration er de bygningstekniske og driftsmæssige kompetencer. Hos Dan-Ejendomme as er disse kompetencer samlet i Teknik. Den daglige drift af en ejendom skal fungere optimalt, hvad enten det er en andelsboligforening eller en erhvervsejendom. Ligegyldigt om ejendommen er stor eller lille. Vores første prioritet er, at hverdagen fungerer. Der skal knyttes de nødvendige viceværtressourcer til ejendommen, sådan at beboere og virksomheder oplever den komfort og service, der er aftalt med ejendommens ejer, fortæller afdelingschefen. Foruden en rationel tilrettelæggelse af ejendomsdrift bruger vi mange kræfter på at handle ind til de rigtige priser. DEN DAGLIGE DRIFT SÆTTES I SYSTEM Der er ingen tvivl om, at hovedparten af vores ressourcer går med at sikre, at den daglige drift på den enkelte ejendom fungerer optimalt og efter de specifikke ønsker, som den enkelte kunde har, fortæller afdelingschef, bygningsingeniør Erik W. Bundesen, der til dagligt er chef for de cirka 40 ingeniører, arkitekter, bygningskonstruktører mv., der er ansat i Dan- Ejendomme as. En central opgave for vores indkøbschef og hans kolleger ved indkøb af varer og serviceydelser er at finde det rigtige miks mellem pris og kvalitet. Og ikke mindst at udfordre de lokale viceværter og deres kreativitet. Vi har nemlig den aftale, at viceværterne kun må tilside sætte indkøbsaftaler, vi har lavet centralt, hvis de kan købe ydelsen/varen billigere lokalt, siger Erik W. Bundesen. Det skaber en god og sund konkurrence, fordi rigtig mange af >>

14 22: MAJ 2006 >> vores lokale medarbejdere er dygtige til at købe ind. Samtidig sætter vi stor pris på at handle lokalt, hvor ejendommene findes. BYGHERRERÅDGIVNING Mange af vores kunder har brug for, at vi rådgiver dem fx i forbindelse med, at ejendomme skal renoveres, der skal bygges om, eller der skal laves fornyelser, siger Erik. W. Bundesen. Vores erfaring og kompetencer inden for dette område er af naturlige årsager stor. Opgavemængden i forbindelse med bygherrerådgivning, byggeadministration mv. er kendetegnet ved at være forudsigelig og så alligevel ikke. Det kan måske lyde lidt underligt, når vi arbejder med langsigtede vedligeholdelsesplaner på hovedparten af de ejendomme, vi administrerer, fortæller Erik W. Bundesen. Vi burde derfor have alle forudsætninger for at planlægge årets gang. Men indimellem er konjunkturerne på bygge- og entreprenørmarkedet sådan, at det er fornuftigt at udskyde arbejder længst muligt!. I en ejerforening eller en andelsboligforening er det imidlertid ofte sådan, at en større byggesag diskuteres intenst over en årrække i foreningen. Det er i og for sig meget fornuftigt og i god tråd med den gode, danske, demokratiske tradition. Der skal være enighed og konsensus om beslutninger, fortæller Erik W. Bundesen. Det skaber altid nogle udfordringer i forbindelse med vores ressourceplanlægning, da vi ikke altid helt kan forudsige, hvornår den enkelte forening måtte vælge at beslutte sig eller forkaste idéen, og når beslutningen så er taget, kan det jo ikke gå hurtigt nok med at få den implementeret. Men nu har vi prøvet det i så mange år, og vi arbejder altid internt med at sætte sandsynligheder på sagerne og det passer som regel. FAKTA: Dan-Ejendomme kan bl.a. tilbyde: Tilstandsvurdering/-rapport Vedligeholdelsesplan Moderniseringsopgaver Renoveringsopgaver Byggeadministration Byggestyring Bygherrerådgivning Fortsat fremgang for Dan-Ejendomme as Dan-Ejendomme as nettoomsætning udgjorde i 2005 222 mio. kr. mod 221 mio. kr. året før. Selskabets resultat i 2005 udgjorde efter skat 25,7 mio. kr. mod 16,3 mio. kr. i 2004. Resultatet før skat på 34,9 mio. kr. er ca. 10 mio. kr. højere end det forventede resultat på 24 25 mio. kr., hvilket primært skyldes en øget værdiregulering af selskabets investeringsejendom, Kristineberg 3, København Ø. Årets resultat er tilfredsstillende og forventningerne til året er i al væsentlighed indfriet. Der er bl.a. som følge af det lave renteniveau stor interesse blandt investorer for fast ejendom såvel i Danmark som i udlandet, konkluderer selskabets adm. direktør Margit Birk Andersen. Flere af vores kunder gennemfører i den forbindelse porteføljetilpasninger, som indebærer køb og salg af ejendomme. Vi forventer i 2006 ikke negative påvirkninger på selskabets resultat som følge af disse transaktioner, slutter Margit Birk Andersen. For regnskabsåret 2006 forventer Dan-Ejendomme as en omsætning og et resultat af primær drift på niveau med 2005.

15 Kort nyt PÆDAGOGERNES PENSIONSKASSE, PBU VALGTE DAN-EJENDOMME AS Pædagogernes Pensionskasse, PBU blev pr. 1. januar 2006 kunde hos Dan-Ejendomme as. Dan-Ejendomme as skal forestå administration og drift af PBU s ejendomme. Samarbejdet omfatter pensionskassens danske ejendomsinvesteringer, der p.t. omfatter en ejendomsportefølje på 20 ejendomme med cirka 1.500 lejemål. Se www.pbu.dk. FREDERIKSBERGFONDEN NY KUNDE TIL SOMMER Pr. 1. juli 2007 bliver FrederiksbergFonden (tidligere Frederiksberg Sparekasses Fond) kunde hos Dan-Ejendomme as. Fonden ejer blandt andet fire boligejendomme med cirka 170 lejemål på Frederiksberg. Lejemålene kan ikke ansøges. LÆRERNES PENSION Lærernes Pension har valgt Dan-Ejendomme as til at varetage administration og drift af selskabets første boligejendom, Hekla Husene på Islands Brygge, København. Udlejningen af boligbyggeriet er i fuld gang. Første etape blev indflyttet pr. 1. maj 2006, anden og tredje etape indflyttes henholdsvis september 2006 og april 2007. Der er endnu få ledige lejligheder i den attraktive bebyggelse. Se www.heklahusene.dk og www.lppension.dk. OVERENSKOMST MED ESL Ejendoms- og Servicefunktionærernes Landssammenslutning (ESL) og Dan-Ejendomme as har indgået aftale om overenskomst for de cirka 200 ejendomsfunktionærer, der er ansat i Dan-Ejendomme as. Overenskomsten gælder for 2006-2009. Se www.e-s-l.dk. EFTERUDDANNELSE AF EJENDOMSFUNKTIONÆRER Dan-Ejendomme as har ansat og varetager arbejdsgiverforpligtelsen for i alt cirka 600 ejendomsfunktionærer landet over. Vi har netop iværksæt et omfattende efteruddannelsesprojekt for ejendomsfunktionærerne, hvor fokus er kommunikation, assertion, konflikthåndtering og service. Uddannelsesaktiviteterne, der løber af stablen i 2006 og 2007, sker i samarbejde med Lars Munk Management og Vitus Bering Danmark. KRISTINEBERG 3 SOLGT Dan-Ejendomme as har pr. 1. april 2006 solgt erhvervsejendommen Kristineberg 3, København Ø til en pris på niveau med den bogførte værdi. Ejendommen blev overtaget i 1998 i forbindelse med, at selskabet erhvervede aktierne i Administrations og Service Centret, ASC. Inge Villemoes ny personalechef Dan-Ejendomme as har pr. 13. marts 2006 ansat Inge Villemoes som personalechef. Inge er 44 år og kommer fra en stilling som personalekoordinator på Lyngby Uddannelsescenter. Inges baggrund er en cand.merc. i organisation.

Lejertilfredshed i private udlejningsejendomme Afdelingsdirektør Maud Transbøl Den lidt gammeldags opfattelse af, at man bare skal betale sin husleje og være glad for at have et sted at bo, gælder naturligvis ikke mere, fortæller afdelingsdirektør Maud Transbøl, Lejere er kunder, som man skal passe på og pleje. Det er vores erfaring, at det sagtens kan lade sig gøre at tjene på at udleje boliger og samtidig have tilfredse kunder. Dan-Ejendomme as gennemførte i vinter en omfattende undersøgelse af lejertilfredsheden blandt mere end 3.000 lejemål eller cirka 10% af de private udlejningsboliger, selskabet administrerer på vegne af kunder. MANGE INTERESSERET I AT DELTAGE Vi fik en svarprocent på 48%, hvilket vi faktisk synes, er ganske flot. Og samtidig viser det, at mange er interesseret i at give deres mening til kende, fortæller Maud Transbøl. Mange af vores lejere benyttede lejligheden til at give os en række individuelle kommentarer, stille spørgsmål etc. Det er vi rigtig glade for. Det krævede en del opfølgning fra vores medarbejdere. Men mange af de individuelle kommentarer har givet os et endnu bedre indblik i, hvordan lejeren typisk tænker i forhold til udlejeren, siger Maud Transbøl. Et rigtig godt eksempel er prioritering af vedligeholdelse (vedligeholdelsesmidlerne) på ejendommen. Lejerne vil have flotte, attraktive trappeopgange og adgangsforhold, mens udlejer prioriterer, at taget og facaden på ejendommen er tætte. Selve lejertilfredshedsundersøgelsen omfatter en række baggrundsspørgsmål og har fokus på fem hovedområder: Ejendommen, lejligheden, viceværten/ejendomsservice og ejendommens daglige administrator. Herudover får lejerne mulighed for at evaluere vores internetløsninger, magasiner etc., slutter Maud Transbøl. Særlig glad er jeg dog for den del af undersøgelsen, hvor lejerne har evalueret sproget i vores breve. Vi har gennem det sidste år arbejdet intenst med at have bedre og mere forståelige breve mv. 92% af lejerne er meget tilfredse/tilfredse med forståligheden i de breve, vi sender. Det er vi glade for og stolte af. Yderligere oplysninger om undersøgelsen kontakt afdelingsdirektør Maud Transbøl, tlf. 39 46 60 34 / mtr@dan-ejendomme.dk. ET GODT INDBLIK Vi har gennemgået undersøgelsens resultater med de kunder, hvis ejendomme og lejere deltog i undersøgelsen. Herudover vil undersøgelsens hovedresultater blive præsenteret for lejerne i forbindelse med beboermagasinet Lejepladsen, der udkommer inden sommerferien.