Hans Henrik Edlund Handel med fast ejendom GADJURA
1. Ejendomsbegrebet 13 1.1 Indledning 13 1.2 Udstykningsloven 13 1.3 Tinglysningsloven 15 1.4 Ejerlejlighedsloven 77 1.5 Andre love 77 1.5.1 Vurderingsloven 77 1.5.2 Ejendomserhvervelsesloven 18 1.5.3 Landbrugsloven 19 1.5.4 Lejelovgivningen 79 1.5.5 Ejendomskøbsloven 20 1.5.6 Ejendomsomsætningsloven 21 1.6 Konklusion 27 2. Indgåelseafaftale om salg af fast ejendom 23 2.1 Indledning 23 2.2 Mundtlige aftaler 23 2.3 Skriftlige aftaler 26 2.3.1 Aftaler indgået uden bistand fra ejendomsformidler eller anden professionel rådgiver 26 2.3.2 Aftaler indgået med bistand fra ejendomsformidler eller anden professionel rådgiver 27 2.4 Aftaler indeholdende forbehold 29 2.4.1 Typer af forbehold 29 2.4.2 Retsstillingen, hvor forbeholdet ikke opfyldes 30 2.4.3 Tidsfrister for opfyldelse af forbehold 32 2.4.4 Økonomisk opgør ved en aftales bortfald 32 2.4.5 Specielt om advokatforbehold 34 2.5 Standardvilkår i købsaftaleformularer 36 2.6 Fortrydelsesret 37 2.7 Forkøbsret og køberet 39 2.1. \ Forkøbsret generelt 39 2.7.2 Lejelovens tilbudspligtregler 40 2.7.3 Køberet 41 2.8 Ugyldighed 42
3. Begrænsninger i adgangen til at købe eller sælge fast ejendom 44 3.1 Indledning 44 3.2 Forkøbsrettigheder o.l. samt godkendelsesbeføjelser 44 3.3 Ejendomserhvervelsesloven 46 3.4 Sommerhusloven 50 3.5 Landbrugsloven 51 3.6 Skovloven 52 3.7 Andre specielle bestemmelser 53 4. Regler for ejendomsformidlernes virke 54 4.1 Indledning 54 4.2 Lov om omsætning af fast ejendom 54 4.3 Ejendomsformidlerens pligter efter ejendomsomsætningsloven 56 4.3.1 Oplysningpligt 57 4.3.2 Undersøgelsespligt 59 4.3.3 Rådgivningspligt 61 4.3.4 Pligt til loyal hensyntagen til begge parter i en ejendomshandel 64 4.3.5 Pligt til at udarbejde særlige dokumenter og opstillinger 65 4.3.5.1 Formidlingsaftale 65 4.3.5.2 Salgsopstilling 65 4.3.5.3 Beregning af salgsprovenu 66 4.3.5.4 Udkast til købsaftale 69 4.3.6 Visse begrænsninger ved udøvelsen af ejendomsformidlervirksomhed 69 4.3.6.1 Adgang til erhvervsudøvelse som ejendomsformidler 69 4.3.6.2 Berigtigelse af ejendomshandler 69 4.3.6.3 Grænser for opkrævning af vederlag for formidling 70 4.3.6.4 Varigheden af formidlingsaftaler 74 4.3.6.5 Habilitetsregler 76 4.3.6.6 Forbud mod aftaler om brug af bestemt formidler 76 4.3.6.7 Forbud mod sammenkædning af ydelser 77 4.3.7 Skærpet ansvar 77 4.4 Pligter uden for ejendomsomsætningslovens anvendelsesområde 79 4.4.1 Oplysningspligt 79 4.4.2 Undersøgelsespligt 80
4.4.3 Rådgivningspligt 80 4.4.4 Pligt til loyal hensyntagen til begge parter i en ejendomshandel 81 4.4.5 Pligt til at udarbejde særlige dokumenter og opstillinger 81 4.4.6 Beregning af vederlag for formidling 82 4.4.7 Formidlingsaftalens varighed og opsigelse 83 4.4.8 Erstatningsansvar 84 5. Berigtigelseafejendomshandler 87 5.1 Indledning 87 5.2 Udarbejdelse og tinglysning af skøde 87 5.2.1 Formkrav til skøder 88 5.2.2 Pligt til at lyse adkomst 97 5.2.3 Fastlæggelse af overtagelsesdag og tidspunkt for risikoovergang 92 5.3 Ekspeditionsmæssige opgaver i forbindelse med berigtigelsen 93 5.3.1 Kommunale oplysningsskemaer 94 5.3.2 Kontrol m.h.t. ikke tinglyst gæld, der påhviler ejendommen 96 5.3.3 Opfyldelse af aftalte betingelser 97 5.3.4 Ejendomsværdipåtegning m.v. 98 5.3.5 Matrikelkort 99 5.4 Indfrielse og aflysning af pantehæftelser m.v., der ikke overtages 99 5.5 Hjemtagelse af kreditforeningslån, udstedelse af sælgerpantebreve og notering af gældsovertagelse 103 5.6 Refusionsopgørelse 106 5.7 Frigivelse af deponerede beløb og disses retsstilling i relation til udlæg m.v. 707 5.8 Andre pligter i forbindelse med berigtigelsen 777 6. Handlens finansiering 773 6.1 Indledning 773 6.2 Realkreditfinansiering 773 6.2.1 Lånegrænser 773 6.2.2 Lånetyper 114 6.2.3 Værdiansættelse og låneudmåling 776" 6.2.4 Forhåndslån 118 6.3 Finansiering ved udstedelse af sælgerpantebrev 779 6.4 Hel eller delvis kontant betaling m.m. 722
6.5 Regulering ved ændring af den i en købsaftale fastsatte finansiering 124 6.5.1 Hvornår sker regulering? 124 6.5.2 Regulering, hvis den ønskede hovedstol på et realkreditlån ikke bevilges 725 6.5.3 Provenuet af den aftalte hovedstol bliver større eller mindre end forudsat 727 6.5.4 Ydelserne på det faktisk hjemtagne lån bliver større eller mindre end forudsat 128 6.5.5 Realkreditinstituttet kan ikke imødekomme en låneansøgning i den forudsatte type obligation 729 6.5.5.1 Kursen på den forudsatte obligation overstiger 100 730 6.5.5.2 Mindsterenten overstiger renten på den forudsatte obligation 730 6.5.6 Stigning i mindsterenten fra lånetilbud til lånevilkårene ligger fast 737 7. Købers misligholdelse 733 7.1 Indledning 733 7.2 Købers misligholdelse af betalingsforpligtelser 134 7.2.1 Betaling af del af købesummen kontant 134 7.2.1.1 Ophævelse 134 7.2.1.2 Fastsættelse af erstatning ved ophævelse 736 7.2.2 Erstatning i tilfælde, hvor handlen fastholdes (renter) 73<3 7.2.2.1 Fastlæggelse af forfaldsdag 739 7.2.2.2 Rentesats 747 7.2.3 Købers betaling af andre pengebeløb i forbindelse med handlen 142 7.3 Berigtigelse af ejendomshandlen 142 7.3.1 Udarbejdelse, underskrivelse og tinglysning af skøde 143 7.3.2 Udstedelse og underskrivelse af sælgerpantebrev 145 7.3.3 Berigtigelse af gældsovertagelse 747 8. Sælgers misligholdelse 745 8.1 Indledning 148 8.2 Forsinkelse med overgivelse af ejendommen 748 8.3 Forsinkelse med udstedelse af skøde 750 8.4 Sælgers misligholdelse af betalingsforpligtelser 752 8.5 Mangler 752 8.5.1 Indledning 752 10
8.5.2 Mangelsbegrebet 753 8.5.2.1 Sælgers oplysningspligt 754 8.5.2.2 Har sælger givet garanti? 759 8.5.2.3 Købers undersøgelsespligt 766 8.5.2.4 Købers berettigede forudsætninger 777 8.5.3 Retsmangler, herunder vanhjemmel, i forhold til faktiske mangler 775 8.5.4 Sælgers ansvarsfraskrivelse 779 8.5.4.1 Generelle ansvarsfraskrivelser 779 8.5.4.2 Specificerede ansvarsfraskrivelser 183 8.5.4.3 Ansvar trods en i øvrigt gyldig ansvarsfraskrivelse 785 8.5.5 Reklamationspligt og forældelse 786 8.5.5.1 Reklamationspligt 786 8.5.5.2 Forældelse 788 8.5.6 Springende regres 789 8.5.6.1 Indledning 789 8.5.6.2 Retsbrudssynspunktet (erstatning uden for kontraktsforhold) 790 8.5.6.3 Processuel belejlighed 792 8.5.6.4 Ejendomskøbsloven 2, stk. 5 793 8.5.6.5 Garantier, der også kan påberåbes af senere led 793 8.5.6.6 Andre tilfælde (kontraktsafhængigt retsbrudsansvar) 794 8.6 Misligholdelsesbeføjelser 796 8.6.1 Ophævelse 796 8.6.1.1 Hævebegrundende misligholdelse 796 8.6.1.2 Hæveopgør. Erstatning 798 8.6.2 Erstatning 207 8.6.3 Forholdsmæssigt afslag 204 8.6.4 Afhjælpningsret og -pligt 209 8.6.5 Modregning med mangelskrav 270 Bilagsfortegnelse 277 Forkortelsesliste 227 Litteraturfortegnelse 222 Lovregister 225 Domsregister 229 Stikordsregister 234 11