Klager. J.nr aq. København, den 10. maj 2011 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 10. maj 2011 KENDELSE Klager ctr. Lone Bøegh Henriksen A/S v/ Chartis Europe S.A. Kalvebod Brygge København V Nævnet har modtaget klagen den 27. august Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt det er kritisabelt, at indklagede i formidlingsaftalen har indgået aftale med klager om at berigtige handlen på klagers vegne, og om indklagede har stillet klager i udsigt, at købesummen ville blive frigivet på overtagelsesdagen, og om det derfor kan bebrejdes indklagede, at frigivelse ikke skete på overtagelsesdagen. Sagen angår videre spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har undladt at oplyse om et købstilbud, der var mere gunstigt for sælger, end det sælger accepterede, og endelig spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har godkendt en klage over den offentlige vurdering indgivet af køber. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager er dødsboet efter sælger. Sælger ønskede at sælge sin ejendom og indgik derfor den 4. maj 2009 en formidlingsaftale med indklagede. Aftalen var gældende i 6 måneder, og udbudsprisen aftalt til kr. Indklagedes vederlag var aftalt således:

2 2 Det fremgår af formidlingsaftalens punkt 13, Andre vilkår, at indklagede ud over de af sælger valgte ydelser havde tilbudt andre ydelser, som sælger havde fravalgt, herunder tinglysningsekspedition af skifteretsattest. Af det salgsbudget, der hører til formidlingsaftalen, fremgår, at det som en del af indklagedes vederlag er aftalt, at sælger skulle betale kr. for berigtigelse. I salgsbudgettet var henvist til indklagedes brochure om berigtigelse. Af salgsbudgettet fremgik videre:

3 3 Det fremgår af sagen, at sælger af ejendommen afgik ved døden, inden der blev indgået købsaftale. Dødsboet efter sælger indgik den 3. juli 2009 købsaftale om salg af ejendommen for en kontantpris på Overtagelsesdagen blev aftalt til 1. oktober Det fremgår af købsaftalen, at skødet skulle være klar til signering den 7. august 2009 og skulle være signeret af køber og sælger den 19. august Fristen for anmeldelse til tinglysning var aftalt til den 27. august Det fremgår videre, at det er sælgers ejendomsmægler, der skulle varetage udstedelse og tinglysning af skødet. Det fremgår videre af købsaftalen: home Berigtigelse Det er i nærværende handel aftalt, at home forestår berigtigelsen på vegne af sælger. Som følger heraf tilføjes i afsnit 15,2. linje: Sælgers ejendomsmægler er pligtig at fremsende skøde til køber for underskrift senest 5 dage før denne dato. Linjen Køber er forpligtet til at indlevere et underskrevet endeligt skøde til tinglysning senest udgår og i stedet aftales følgende: Sælger er forpligtet til at indlevere et underskrevet endeligt skøde til tinglysning senest Vilkåret om, at home forestår berigtigelsen på vegne sælger, kan dog ikke gøres til genstand for yderligere forhandling. [ ] Skifteret Nærværende købsaftale er betinget af, at den/de sælgere, der accepterer nærværende købsaftale via skifteretten bemyndiges hertil. Sælger sørger for at dokumentere retten via skifteretsattest/skiftefuldmagt. Såfremt dokumentation ikke er køber/købers advokat i hænde senest bortfalder handlen i sin helhed. Sælger er forpligtet til at fremme sagsgangen i skifteretten. [ ] Frigivelse af købesummen Sælger er bekendt med, at der tidligst kan ske frigivelse af købesummen pr. overtagelsesdagen, uanset at endeligt skøde måtte være tinglyst anmærkningsfrit forud for overtagelsesdagen. Denne bestemmelse er en fravigelse af købsaftalens pkt. 15 standardvilkår. Den 7. juli 2009 skrev nogle andre interesserede købere til dødsboet og oplyste, at de

4 4 havde været meget interesserede i ejendommen. Dagen efter, der blev handlet, ville de være kommet med et købstilbud på en højere pris end den, ejendommen blev handlet til, og indklagede var bekendt med, at dette købstilbud ville komme og var bekendt med den pris, de ville byde. Ligeledes den 7. juli 2009 skrev købernes advokat til indklagede:

5 5 Den 8. juli 2009 sendte indklagede sin faktura til klager: Den 9. juli 2009 skrev indklagede til købernes advokat:

6 6 Den 13. juli 2009 skrev købernes advokat til indklagede og meddelte at køber accepterede indholdet i brev af den 9. juli under forudsætning af at der ikke blev påfyldt yderligere olie på tanken uden skriftlig aftale herom. Den 8. september 2009 skrev klagers advokat til indklagede blandt andet: I formidlingsaftale indgået med afdøde er det aftalt, at Home står for tinglysning af skøde for sælgers regning. I forbindelse med arvingernes godkendelse af købsaftale spurgte jeg om årsagen hertil, specielt når køber var repræsenteret ved advokat. De gav mig den forklaring at der så var sikkerhed for, at tinglysningsekspeditionen kunne fremmes mest muligt således at købesummen kunne frigives hurtigt. Ifølge købsaftale skulle endeligt skøde være klar til signering af køber og sælger senest 7/8 og anmeldes til tinglysning senest 27/8 (!!!) Ved telefonisk henvendelse til [ ] den 31. august fik jeg oplyst, at hun intet havde foretaget sig i den henseende og netop var kommet tilbage fra ferie. Da jeg intet har hørt fra hende siden har jeg i dag igen telefonisk forespurgt om, hvorpå sagen beror. Jeg fik den besked, at hun ikke havde set på sagen endnu, at hun havde travlt, og at hun i øvrigt ikke kunne tage sig af fristerne. Jeg skal for en ordens skyld gøre opmærksom på, at dette må betragtes som misligholdelse af den indgåede formidlingsaftale hvorfor jeg tager forbehold for honorering for berigtigelse og evt. rentetab for boet ved forsinkede ekspeditioner. Den 21. september 2009 skrev indklagede til klagers advokat: Jeg har nu sat mig ind i sagsforløbet vedr. behandlingen af berigtigelsen af nærværende ejendom. Det er rigtigt at vi ved at forestå berigtigelsen søger at fremme sagsgangen således, at frigivelsen af købesummen kan ske tættest muligt på overtagelsesdagen. Køber har i nærværende sag indgivet klage over den off. ejendomsvurdering. Home Servicecenter har modtaget svaret/medhold herpå Fuldmagter i forbindelse med digital tinglysning er indhentet sideløbende. Der er på baggrund af ovenstående ikke udsigt til at købesummen frigivelse vil ske forsinket, idet der er overtagelse på ejendommen Vi kan derfor ikke medgive det tagne forbehold for honorering af berigtigelse samt evt. rentetab. Skulle der ske en forsinkelse af frigivelsen, der kan tilskrives vores ekspedition af sagen vil vi naturligvis kigge herpå igen. Den 5. november 2009 skrev indklagede en til klagers advokat og bad om at modtage en fuldmagt fra klagers advokat til køberne til nedrivning af ejendommen.

7 7 Denne skulle ifølge en bruges til at dokumentere, at køberne var ejere af ejendommen. Den 6. november 2009 skrev klagers advokat til indklagede blandt andet: I besvarelse af nedenstående skal jeg meddele, at ønsket ikke kan imødekommes. Der er endnu ikke tinglyst skøde og da fuldmagten indtil det er sket kan tilbagekaldes, har jeg ikke sikkerhed for at den kontante købesum frigøres til boet. Jeg har den 4 november modtaget deponeringskvittering med 1 oktober som valeurdato med en forrentning på 0,125%. I begyndelsen af juli måned, da jeg forespurgte om årsagen til at Home imod vederlag fra afdøde skulle berigtige handelen fik jeg fra (indklagedes medarbejder) det svar, at det var for at sikre tinglysning således at sælger kunne få frigivet købesummen hurtigt. Ifølge købesummen skulle skøde være klar til signering den 7 august med endelig signering den 19 august og anmeldelse til tinglysning den 27 august, uanset at den digitale tinglysning ikke havde åbnet på dette tidspunkt. Den 21 september orienterede (indklagedes medarbejder) om, at han nu havde sat sig ind i behandlingen af berigtigelsen af handelen. Den 13. oktober fremsendes fuldmagterne til tinglysningen. Jeg må derfor konstatere, at der grundet ukendskab til tinglysningsbehandlingen fra Homes side er sket en forsinkelse på næsten 2 måneder og at købesummen ikke har kunnet frigives omkring overtagelsesdagen. Jeg fastholder derfor boets krav på erstatning for rentetab og honorering for berigtigelsen. Den 10. november 2009 skrev indklagede til klagers advokat blandt andet: Skødet er efter det oplyste tinglyst den 3. december 2009.

8 8 Klager har bl.a. anført: Indklagede har udført et mangelfuldt mæglerarbejde. I forbindelse med at klagerne var indkaldt med meget kort varsel for at underskrive købsaftale på en kontantpris på kr., fik klager oplyst, at der var et andet købstilbud på et højere beløb. Efter råd fra indklagede turde klager dog ikke andet end at underskrive den præsenterede købsaftale. De interesserede købere, som ikke købte ejendommen, henvendte sig efterfølgende til klager og udtrykte frustration over forløbet. Det er klagers opfattelse, at indklagede har optrådt uprofessionelt ved ikke at få dette andet købstilbud afklaret, og indklagede har dermed ikke varetaget klagers interesser i tilstrækkelig grad. Indklagede har ladet en ca. 80 årig mand underskrive en formidlingsaftale, hvori det blev aftalt, at indklagede skulle berigtige handlen på sælgers regning. Det må siges at være usædvanligt, idet det normalt er købers advokat, der berigtiger, og berigtigelsen normalt er uden udgifter for sælger. Klagers advokat spurgte indklagede om begrundelsen for den usædvanlige aftale og fik oplyst fra indklagede, at indklagede ønskede at sikre sig, at klager fik købesummen udbetalt senest på overtagelsesdagen. Klager fik ikke købesummen frigivet på overtagelsesdagen den 1. oktober 2009, men først den 4. februar Det er klagernes opfattelse, at den lange ekspeditionstid kan tilskrives indklagedes ekspedition og ikke klagers forhold. Der var ingen pantegæld i ejendommen, der skulle indfries, og der burde kunne være frigivet på overtagelsesdagen. Dødsboet har derfor haft et rentetab, idet boet ikke kunne anbringe provenuet på ca. 4 millioner kr. og oppebære rente i denne periode. Klagers advokat har opgjort tabet ud fra, at beløbet kunne have været anbragt i 4 % obligationer til kurs 100 over for deponeringskontoens rente på 0,125%, til ca kr. Desuden skal indklagede betale vederlaget for berigtigelsen kr. tilbage til klager. Fristerne i købsaftalen er indsat af indklagede og burde have været overholdt. Berigtigelse på sælgers regning bør også indbefatte tinglysning af boets adkomst, og klagers advokat er ikke blevet anmodet om skifteretsattest til brug herfor. Indklagede har i købsaftalen indføjet, at klager/arvingerne skulle fremme sagen mest muligt i skifteretten. Indklagede burde have skrevet, at klager/arvingerne hurtigst muligt skulle fremskaffe og fremsende skifteretsattesten til indklagede. Klager har endvidere erfaret, at indklagede har godkendt, at køberne har indgivet klage over den offentlige ejendomsvurdering i september 2009 for at spare tinglysningsafgift. Sælger har ikke godkendt denne forsinkelse af ekspeditionerne i sagen. Indklagedes ansvarsforsikringsselskab Chartis Europe S.A. har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale noget beløb til klager.

9 9 Det er korrekt, at der var flere, som var interesserede i sælgers ejendom, men der forelå alene ét konkret købstilbud. Den anden potentielle køber ønskede ikke at underskrive købsaftale med advokatforbehold og af frygt for, at den første køber skulle springe fra, valgte klager at acceptere købstilbuddet. Indklagede har oplyst klager om situationen, og klager har selv truffet beslutningen om at sælge til køber 1, som havde afgivet et konkret købstilbud. Indklagede og sælger indgik aftale om, at indklagede forestod berigtigelsen af handlen af hensyn til en effektiv ekspedition af sagen. Indklagede har ikke lovet, at købesummen kunne frigives senest på overtagelsesdagen. Det fremgår da også af købsaftalens punkt 16, at frigivelse af købesummen tidligst kan ske på overtagelsesdagen. Klager kan derfor ikke have haft en berettiget forventning om frigivelse senest pr. overtagelsesdagen. Der er intet usædvanligt ved den indsatte skødefrist i købsaftalen. Hvis skødet blev indleveret den anførte dato, ville der være mere end en måned til overtagelsesdagen, og tinglysning inden overtagelsen kunne være nået, selvom tinglysningen var lukket ned til den 9. september Indklagede kunne ikke forudse de store forsinkelser og lange ekspeditionstider, som overgangen til det nye system medførte og har derfor ikke begået en ansvarspådragende fejl. Desuden skulle skifteretsattester og skiftefuldmagter anmeldes, før tinglysningen af skødet kunne ske. Indklagede modtog skifteretsattest og skiftefuldmagter den 11. september Indklagede indhentede derefter tinglysningsfuldmagter fra køberne og fra begge arvinger. Disse forelå den 9. oktober 2009 og blev anmeldt den 16. oktober 2009, hvorefter tinglysningen af skifteretsattesten skete den 25. november Indklagede har ikke været involveret i eller accepteret, at klage over ejendomsvurdering blev indgivet af køberne. Sagens ekspedition ses ikke at være blevet forsinket heraf. Skødet blev tinglyst den 3. december 2009, hvilket blev meddelt den 3. februar 2010, hvorefter indklagede straks frigav købesummen. Nævnet udtaler: Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede har udført et mangelfuldt arbejde i forbindelse med, at der var flere interesserede købere til ejendommen. Nævnet finder herunder ikke, at indklagede har begået fejl ved at forelægge købstilbud fra køberne for klager, uden at afvente et eventuelt købstilbud fra en anden interesseret køber. Nævnet finder ikke anledning til at kritisere, at der mellem sælger og indklagede i

10 10 formidlingsaftalen blev indgået aftale om, at indklagede på vegne sælger skulle forestå berigtigelsen, og at sælger skulle betale et vederlag på kr. for dette arbejde. Nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at tilbagebetale kr. til klager. Indklagede satte i købsaftalen fristen, for at skødet skulle være klar til signering, til den 7. august 2009, fristen for at skødet skulle være signeret til den 19. august 2009 og fristen for anmeldelse til tinglysning til den 27. august I perioden fra den 20. august til og med den 7. september 2009 lukkede tinglysningen i forbindelse med overgang til digital tinglysning. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at de indklagede i købsaftalen indføjede, at skødet skulle anmeldes til tinglysning senest den 27. august 2010, idet dette ikke var muligt. Henset til at sælger var et dødsbo og til, at indklagede efter det oplyste først modtog skifteretsattest og skiftefuldmagter den 11. september 2009, finder nævnet ikke grundlag for at antage, at tinglysningen kunne være nået, inden tinglysningssystemet lukkede ned for at overgå til digital tinglysning. Nævnet bemærker, at der efter, at tinglysningen åbnede igen den 9. september 2009, var ca. 3 uger til overtagelsesdagen. Nævnet finder ikke, at indklagede kunne have forudset de problemer, der opstod efter indførelsen af digital tinglysning og som medførte lange ekspeditionstider og store forsinkelser. Nævnet finder herefter ikke på det foreliggende grundlag, at det kan bebrejdes indklagede, at skødeekspeditionen er blevet forsinket, og at frigivelse af købesummen er sket væsentligt senere end forventet af klager. Det fremgår af acceptbrev fra købernes advokat af 7. juli 2009 og brev fra indklagede til købernes advokat af 9. juli 2009, at køberne og sælger aftalte, at køberne kunne få foretaget en såkaldt 4 vurdering. Nævnet kan ikke på det foreliggende grundlag afgøre, hvorvidt indklagede har oplyst klager tilstrækkeligt om, at denne aftale eventuelt kunne medføre forlænget skødeekspeditionstid, og om dette i nærværende sag har været tilfældet. Afvisningen af dette klagepunkt sker under henvisning til Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling 14, stk. 2, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise klager bl.a. på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne oplysninger. Konklusion: Nævnet udtaler kritik af, at indklagede i købsaftalen fastsatte fristen for anmeldelse af skøde til tinglysning på et tidspunkt, hvor tinglysningssystemet var lukket. Nævnet må afvise at tage stilling til, om indklagede informerede klager om eventuelle konsekvenser ved at acceptere købers ønske om en 4- vurdering.

11 11 Klagers øvrige klagepunkter tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand