1. april 2019 Notat Thisted Kommune Plankompetencer og -sparring Thisted Kommune Torvegade 1B 1 Indledning Thisted Kommune v. Marianne D Galsgaard har d.d. bedt om en vurdering af en verserende forespørgsel på ejendommen Torvegade 1B i Thisted. NIRAS har fået tilsendt tegninger af den eksisterende facade og tegning af den ønskede facadeudformning samt foto af bygningen i gaderummet. Begge tegninger er dateret 28. februar 2019. Thisted Kommune beder om vurdering af: - Hvorvidt det vil være muligt inden for den gældende lokalplan at meddele tilladelse eller dispensation til den ønskede facadeudformning Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 1-004, Bevarende lokalplan Thisted bymidte, april 2013. 2 Projektet Den ændring i facaden mod Torvegade, som der forespørges om, berører omtrent halvdelen af facadens længde og ændringerne omhandler den midterste del af facaden mod Torvegade. I stueetagen er der i dag på den pågældende del af facaden traditionelle dannebrogsvinduer. Alle dannebrogsvinduerne foreslås udskiftet til vinduer uden opsprosning og med andre formater end de nuværende. Bl.a. foreslås det, at samtlige vinduer skal gå til gulvniveau, altså være væsentligt større end de nuværende vinduesformater (ca. 70-80 cm højere end den nuværende vindueshøjde på 159 cm). Størstedelen af vindueshullerne har samme bredde som de nuværende vindueshuller og altså derved et væsentligt anderledes højde-breddeforhold end de eksisterende vinduer. Samtidig foreslås der midt på facadeafsnittet isat en glasskydedør i et bredere format end de nuværende vinduespartier svarende til to dannebrogsvinduer + det mellemliggende facadestykke (en murpille fjernes). Skydedørspartiet går tættere på terræn end de øvrige vinduer, der foreslås, og medfører dermed ændringer i soklen på bygningen, som er en væsentlig del af bygningens detaljering. Endelig foreslås der opsat markiser og retablering af facadespejl med skiltning i form at et logo/bogstaver. NIRAS A/S Ceres Allé 3 8000 Aarhus C T: +45 8732 3232 D: +45 6039 4483 E: lie@niras.dk www.niras.dk CVR-nr. 37295728 Tilsluttet FRI 1
3 Dispensationsbeføjelsen i planloven Der kan jf Planlovens 19 stk. 1 meddeles dispensationer som ikke er i strid med en lokalplans principper. Til en lokalplans principper hører planens formåls- og anvendelsesbestemmelser samt den planlagte struktur (herunder fordeling mellem friarealer og bebyggede arealer). Dispensationer fra formåls- og anvendelsesbestemmelser kan kun gives til mindre betydende afvigelser. Videregående afvigelser end omhandlet i stk. 1, kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan, jf. planlovens 19, stk. 2. De bestemmelser i lokalplanen, som mere detaljeret regulerer bebyggelsens omfang, udformning og placering, hører normalt ikke til principperne i lokalplanen, dvs. at der som hovedregel kan dispenseres fra sådanne bestemmelser. Men i nogle tilfælde kan de detaljerede bestemmelser være fastsat netop for at sikre formål- og anvendelse. I så fald hører de pågældende bebyggelsesregulerende bestemmelser med til principperne i lokalplanen og kan dermed ikke fraviges ved dispensation. Dette gør sig i særlig grad gældende i bevarende lokalplaner som ved at fastlægge bevaring som formål giver de bebyggelsesregulerende bestemmelser en tungere vægt end disse typisk har i andre lokalplaner. 4 Lokalplan 1-004 Lokalplan 1-004 er en bevarende lokalplan. Som grundlag for lokalplanen er der gennemført en SAVE-registrering af de ældre dele af bebyggelsen i Thisted bymidte. SAVE-registreringen er en anerkendt metode til fastlæggelse af bygningernes bevaringsværdier. I lokalplanen indgår ejendommen Torvegade 1B som bevaringsværdig i den højeste kategori bygninger med SAVE-registreringer på 1-3. For denne kategori af bygninger fastlægger lokalplanen de mest restriktive bestemmelser for bygningernes udformning. Om bygningskategorien står der på side 10 i lokalplanens redegørelse følgende, som skal bidrage til tolkning af lokalplanens bestemmelser: For bygninger i bevaringskategori 1-3 fastholder planen dem i princippet med de-res nuværende udseende. Dog har flere af bygningerne moderne, storrudede butiksfacader i underetagen, som med stor fordel kunne omdannes og harmoniseres med bygningens oprindelige udtryk og arkitektur. Disse bygninger vil typisk have en bevaringsværdi på 3. Hvis der skal foretages en ombygning eller renovering, må det kun ske efter en nærmere afklaring med Thisted Kommune. Tilladelsen vil især blive givet ud fra en vurdering af, om bygningens bevaringsmæssige stand opretholdes eller forbedres. I det følgende gengives et udvalgt udsnit af lokalplanens bestemmelser. Lokalplanens formål er fastlagt i 1: Lokalplanens hovedformål er: 1.1 - at sikre et alsidigt og levende købstadsmiljø i den centrale del af Thisted, med funktioner til handel, kultur, service, offentlige formål og boliger, 2
- at sikre områdets bevaringsværdige bebyggelse, dels enkeltbygninger, dels de bevaringsværdige, sammenhængende facaderækker, - at sikre det enkelte hus en fortsat brug i en nutidig sammenhæng således, at istandsættelser, moderniseringer, herunder også facaderenoveringer, skiltninger, markiser o.lign., sker med den størst mulige respekt for husets bygningskultur, herunder de historiske og arkitektoniske særpræg og kvaliteter som bebyggelsen repræsenterer, - at sikre at områdets karakteristiske bybillede ikke går tabt gennem utilpasset nybyggeri og ændring af den eksisterende bebyggelse. Lokalplanens 6 fastlægger bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden. Disse skal læses i sammenhæng med formålet, dvs. de definerer hvad der er utilpasset og tilpasset nybyggeri og ændringer, og udgør dermed en del af lokalplanens principper. 6 Bebyggelsens ydre fremtræden Nedenstående bestemmelser gælder primært for gadefacader og tagflader mod gaden, succesivt facader og tagflader, der er synlige fra gaden. Alle bestemmelser må naturligvis gerne benyttes i hele huset. Bygninger, der på kortbilag 4 er angivet som bevaringsværdige efter SAVE-systemets vurderingsskala, må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres, hvorved bygningernes ydre fremtræden ændres, herunder også farvevalg, uden byrådets særlige tilladelse. Tilladelse kan navnlig meddeles, såfremt det vurderes at ændringen vil medvirke til at genskabe bygningens oprindelige udseende eller hvor man stilmæssigt set tilpasser sig den konkrete bygnings arkitektoniske tilhørsforhold. Almindelig vedligeholdelse, herunder maling eller kalkning i samme farve, og nødvendig udskiftning af mindre bygningsdele kan foretages uden tilladelse, såfremt bygningens ydre fremtræden ikke ændres væsentligt. 6.1 For alle bygninger i lokalplanområdet gælder, at ændringer af følgende bygningsdele kun må udføres med tilladelse fra Thisted Kommune: facader tagkonstruktion, form og beklædning vinduer (type, materiale, farver) vinduesåbninger døre og porte (type, materiale, farver) dør- og portåbninger kviste skorsten til- og ombygninger nybyggeri farvevalg på mur- og træværk skilte synlige udvendige installationer såsom ventilation, antenner og paraboler Tilladelse skal opnås før arbejdet igangsættes. 7 Bygninger i bevaringskategori 1-3 Bygningsbevaringsvurderingen med karaktererne 1 3 er de bygninger, der så absolut repræsenterer de mest bevaringsværdige bygninger i byen. Netop fordi de 3
har størst bevaringsværdi, vil det også være den kategori, hvor bestemmelserne for, hvad man kan, vil være de mindst lempelige. 7.1 Ydervægge/Facader Facader skal fremstå som oprindeligt - i pudsede eller vandskurede facader, eller med facader i blankt, rødt eller gult murværk. Ved renovering skal der -så vidt muligt - anvendes murstensstørrelse, - type og farve, som er identisk med den oprindelige. Bygninger i blank mur må som udgangspunkt ikke pudses eller males/kalkes. Kun i særlige tilfælde og efter individuel vurdering kan dette fraviges. Stik over vinduer og døre skal udføres, som øvrige stik på ejendommen, buet eller vandret, som oprindeligt udført. Husenes oprindelige fagdeling skal opretholdes eller genskabes ved facaderenoveringer eller ombygninger. Der må ikke isættes større vinduespartier end de eksisterende og der må ikke etableres nye murhuller til terrassedøre og nye vinduer. Oprindelige murhuller må ikke ændres ved udvidelse eller tilmuring. Hvor huset - eller dele af huset - har ændret anvendelse kan anden fagdeling tillades. 7.4 Vinduer og døre. Vinduer skal have samme proportioner som de ældst dokumenterede vinduer, tilhørende den oprindelige byggestil. Vinduer i samme bygning skal have samme højde-bredde forhold. Vinduer med termoruder (opsprossede eller storrudede) kan dog erstattes af vinduer i træ, og træ/alu, såfremt det nye vindue i profilering svarer til eksemplet som vist på indsatte foto, og hvor opsprosningen svarer til den som stilmæssigt svarer til husets arkitektur. For vinduer med kitfals og forsatsruder gælder at disse alene kan udskiftes til nye vinduer, magen til de gamle. Dog kan butiksvinduer undtages fra bestemmelser om opsprosning, mens vinduets størrelse bør tilpasses husets facaderytme. (se stilblade side 33-41) Vinduer skal udvendigt fremstå med heldækkende maling i jordfarveskalaen, som vist på kortbilag 8. Beslag skal males i samme farve som træværket. Glanstrin, se 6.3. Vinduer til gårdfacaden, på side- eller bagbygninger kan etableres således at disse størrelsesmæssigt og arkitektonisk harmonerer med disse bygningsdeles arkitektur. Materialemæssigt kan der vælges mellem træ og træ/alu. Der kan isættes tagvinduer i tagsider, der ikke er synlig fra offentlig vej. Udvendige døre i boliger skal have samme proportioner og udseende som de ældst dokumenterede døre og /eller tilhørende den oprindelige byggestil, og skal udføres i træ som enkelte eller dobbelte fyldingsdøre, malet i jordfarveskalaen, som vist på bilag 8. 7.8 Udsmykninger Udsmykninger, såsom relieffer i facaden, pilastre, søjler, gesimsbånd, indramning af indgangspartier eller porte skal bibeholdes. Tårne, spir mv. i tagfladen skal bibeholdes og restaureres. 4
5 Vurdering Generelt gælder for lokalplanbestemmelser at de skal være udformet med så stor bestemthed, at det er umiddelbart aflæseligt for borgerne, herunder både ejendomsejere og naboer, hvad der er tilladt inden for lokalplanen. Det er overordnet min vurdering, at lokalplanens citerede bestemmelser lever op til dette krav om bestemthed. Vurdering af overensstemmelse med lokalplanen De facadeændringer, som der er forespurgt om, strider mod dele af lokalplanens bestemmelser. Særligt er der ikke overensstemmelse med 7.1 om facader da denne fastlægger at der ikke må isættes større vinduespartier end de eksisterende og der må ikke etableres nye murhuller til terrassedøre og nye vinduer. Oprindelige murhuller må ikke ændres ved udvidelse eller tilmuring. Det er uklart hvad der menes med sidste sætning i 7.1 om ændret anvendelse. Dertil er det forespurgte ikke overensstemmelse med 7.4 for så vidt at denne fastlægger, at vinduer i samme bygning skal have samme højde-bredde forhold, og der i det forespurgte indgår væsentligt forskellige vinduesformater med væsentligt forskellige højde-breddeforhold. Hertil indgår der et dørparti, som bryder med facadens nuværende fagdeling. Da det forespurgte ikke ses at være i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser er det ikke umiddelbart tilladt efter lokalplanen. Vurdering af dispensationsmulighed Ovenstående rejser spørgsmålet om, hvorvidt der vil kunne meddeles dispensation efter Planlovens 19 stk. 1. Det er min vurdering at der ikke kan dispenseres inden for 19 stk. 1 da de bebyggelsesregulerende bestemmelser i den bevarende lokalplan for Thisted bymidte må forstås sådan at de udgør en del af lokalplanens principper idet de fastlægger/definerer hvad der skal forestås ved formålsbestemmelsens omtale om tilpasning og bevaring særligt de to sidste at i 1.1. Andre muligheder Det er derfor afslutningsvis min vurdering, at de ønskede facadeændringer alene kan tillades efter tilvejebringelse af en ny lokalplan jf planlovens 19 stk. 2. Hvis det besluttes at søge at fremme projektet ad den vej skal der rettes særlig opmærksomhed mod at al lokalplanlægning skal være planlægningsmæssigt begrundet, og at forvaltningslovens overordnede principper om lighedsgrundsætning skal iagttages. Ovenstående er min planfaglige vurdering af sagens indhold baseret bl.a. i en række klagenævnsafgørelser. Hvis Thisted Kommune vurderer at have behov herfor kan jeg anbefale at der tillige indhentes en juridisk vurdering af sagen hos en advokat med planlovsekspertise. Lisbeth Errboe Svendsen // NIRAS // 1. april 2019 5