Skal landmanden eller pensionskassen eje jorden? Hvem vil investere i jord? Herning Kongrescenter Onsdag den 12. januar 2011, session K2 Cand. polit. Steen Villemoes
2 Hvorfor skulle pensionskasser investere i landbrugsjord? (i)
Hvorfor skulle pensionskasser investere i landbrugsjord? (ii) 3 Landmændenes egenkapitaler er reduceret omkring 40 pct. på et år, hvilket især skyldes kombinationen af store underskud og faldende jordpriser. En stor del af jordprisfaldet vil først ramme landmændenes egenkapital i 2010-regnskaberne, som formentlig vil efterlade en del i teknisk insolvens.»i forventning om yderligere prisstigninger har landmændene købt jord til vanvittige priser, som intet har haft med virkeligheden at gøre. Landmændene har fokuseret på disse konjunkturgevinster i stedet for at koncentrere sig om driften,«siger Henrik Zobbe, direktør på Fødevareøkonomisk Institut. Sundere fremtid Overvismand, professor Hans Jørgen Whitta-Jacobsen vurderer, at de faldende jordpriser kan skabe grundlaget for en langt sundere økonomi i landbruget:»vi (de økonomiske vismænd, red.) tror meget på, at dansk landbrug vil være overlevelsesdygtigt. Men det kræver muligvis, at jordpriserne skal være lavere. Vores analyser viser, at når jordpriserne er faldet til et lavere niveau, vil det være muligt at skabe en rentabel drift på landbrugene,«siger Hans Jørgen Whitta-Jacobsen.
Udviklingen i priser på landbrugsjord (i) 4 Kr. pr. ha Kilde: Skat Copyright: Dansk Landbrugsrådgivning, Videncentret
Udviklingen i priser på landbrugsjord (ii) 5 Fra 2000-2010 ca. 5-6 % p.a. i gennemsnit svingende fra over +30 % til -25 % årligt i perioden, hvor den alm. inflation har været på 2-3 %, dvs. en real prisstigning på omkring 2-3 % p.a. Spørgsmål: Kan landbrugets produktivitetsstigninger forklare eller begrunde denne prisstigning? Kan landbrugets generelle indtjeningsforhold i øvrigt forklare den? Hvor stor en real prisstigning er på længere sigt bæredygtig?
6 Hvordan opfattes afkast?
Hvilke forhold indgår bl.a. i pensionskassers investeringsovervejelser? 7 Hvad er det forventede afkast af investeringen? - hvordan sammensættes det? - konjunktur-/vækstforhold? Hvad er risikoen ved investeringen? - tabsrisiko, volatilitet/udsving, korrelation/samvariation? Hvilken tidshorisont har investeringen? Hvad er likviditeten/omsætteligheden i investeringen salgs-/exitmuligheder? Hvad er størrelsen af investeringen?
Andre forhold af betydning for pensionskassers mulige investering i landbrugsjord 8 Mulighed for indflydelse? ( bestemmende indflydelse skal altid være på landmandshænder!). Hvor likvidt og gennemsigtigt er markedet for landbrugsjord? De kommende Solvens II regler (gældende fra 2012) for pensionskasser vil fordyre og vanskeliggøre evt. investering i landbrugsjord.
Hvordan vil afkastmulighederne blive opfattet og hvilke afkastkrav må forventes? (i) 9 Eksempler på aktuelle afkastforventningsniveauer til forskellige aktivklasser (årlige gns.): Obligationer: Fra 3% (statsobl.) over 5% (realkredit) til 8-10% (højrenteobl.) Aktier: Fra 7-9% (børsnoterede) over 10% (small cap og emerging markets) til 12-16% (kapitalfonde/private equity) Ejendomme: Fra 4-6% (bolig) til 7-10% (erhverv) Andre alternative aktivklasser (fx skov (i udlandet!) og infrastruktur): Fra 9-15%
Hvordan vil afkastmulighederne blive opfattet og hvilke afkastkrav må forventes? (ii) 10 I det viste afkastbillede må et omtrentligt afkastkrav til investeringer i landbrugsjord derfor formodes at være på (mindst) 5-6 % p.a. + (forventning om) en årlig prisstigning på (mindst) 2-3 % p.a. eller i alt mindst 7-9 % p.a. Er dét med det aktuelle udgangspunkt for jordpriser og indtjeningsforhold realistisk?
Afrunding 11 Med de omtalte aktuelle forhold om primært de indtjeningsog afkastmæssige problemer i landbruget, men også markedsmæssige og lovgivningsmæssige forhold, er det derfor næppe sandsynligt pensionskasser (eller andre eksterne investorer?) vil begynde at interessere sig synderligt for investeringer i dansk landbrugsjord. Skal jordprisen derfor falde yderligere (og hvor meget?) som en nødvendig betingelse herfor? Tak for opmærksomheden! Spørgsmål?
Hvem er jeg? 12 Uddannet cand. polit. (1984) Ansat i Privatbankens Fondsafdeling 1979-85 Ansat i pensionskassen DIP 1985-2000 (investeringschef/direktør) Ansat i det engelske rådgivningsfirma Altius Associates Ltd. 2000-2007 (stadig fast tilknyttet som rådgiver) Fra 2007 selvstændig med forskellige faste tilknytninger bl.a. som formand for IWC (International Woodland Company A/S) Cand. polit. Steen Villemoes E-mail: Tlf.: steen@villemoes.biz 3617 6700 (fastnet) 4081 8203 (mobil) Adresse: Østerled 3, st. tv., 2100 København Ø CVR-nr.: 3044 6232