xx.xx.bxx xx.xx.cxx Forslag Centerområde i Ølgod TILLÆG 21 RAMMEOMRÅDE xx.xx.bxx og xx.xx.cxx KOMMUNEPLAN 2017
VEJLEDNING OFFENTLIG HØRING Byrådet fremlægger hermed Forslag til Tillæg 21A til Kommuneplan 2017, Varde Kommune i offentlig høring i 8 uger fra den 16. marts 2018 til den 12. maj 2018. Med kommuneplantillægget gives mulighed for udvidelse af bymidten i Ølgod. I høringsperioden har borgere, interesseorganisationer og andre myndigheder mulighed for at komme med synspunkter, kommentarer eller indsigelser. Eventuelle bidrag skal være Varde Kommune i hænde senest: Onsdag den 12. maj 2018 Bidrag kan sendes på mail til planogby@varde.dk eller som brev til Plan og Vækst, Varde Kommune, Bytoften 2, 6800 Varde. Mærk bidraget med Tillæg 21 til Kommuneplan 2017, Varde Kommune. Efter høringsperioden vil alle bidrag blive forelagt Byrådet inden der tages endelig stilling til planen. Hvis Byrådet vil foretage ændringer af det offentliggjorte forslag, vil eventuelle berørte borgere få lejlighed til at udtale sig inden planens endelige vedtagelse. Tillæg 21 til Kommuneplan 2017 udgøres af en redegørelse, der beskriver planens baggrund og formål samt ændrer bymidteafgrænsningen af Ølgod bymidte, udlægger og ændrer afgrænsningen af en række rammeområder i Ølgod, som fastlægger rammerne for fremtidig lokalplanlægning. HVAD ER ET KOMMUNEPLANTILLÆG? Et kommuneplantillæg er et supplement til den eksisterende kommuneplan. Et kommuneplantillæg kan justere og ændre bestemmelser i kommuneplanen, når det er nødvendigt i forhold til realisering af et projekt eller en lokalplan. Byrådet har ansvaret for kommuneplanlægningen. Kommuneplanen er en sammenfattende plan, der konkretiserer de overordnede politiske mål for udvikling og arealanvendelsen i kommunen. Kommuneplanen består af en hovedstruktur for kommunen, retningslinjer for arealanvendelsen og rammer for lokalplanlægningen. Hovedstrukturen sammenfatter Byrådets overordnede mål for udviklingen og arealanvendelsen i hele kommunen. Retningslinjerne er et udtryk for en række arealinteresser, der skal varetages og afvejes i den øvrige planlægning og administration. Kommuneplanens rammebestemmelser fastlægger rammerne for indholdet af lokalplaner for de enkelte områder i Varde Kommune. Efter den politiske behandling vil ejere, naboer og bidragydere blive orienteret om Byrådets beslutning. OPBYGNING 1
INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE Hvad er et kommuneplantillæg?... 1 Baggrund og formål... 3 Områdets beliggenhed... 3 Eksisterende forhold... 3 Kommuneplantillæggets indhold... 4 Den eksisterende bymidte... 4 Afgrænsning af bymidte... 4 Rammebestemmelser... 5 Bestemmelser for detailhandel... 6 Behov og placering... 6 Mulige udvidelsesområder... 6 Den kommunale detailhandelsstruktur... 6 Konsekvenser for bymiljøet... 7 Forhold til andre planer... 7 Kommuneplan 2017... 7 Lokalplan... 7 miljøvurdering... 8 Miljøvurdering af planer og programmer... 8 Kommuneplantillæggets retsvirkninger... 9 Vedtagelsespåtegning... 9 2
REDEGØRELSE BAGGRUND OG FORMÅL Med nærværende Tillæg 21 til Kommuneplan 2017 ønsker Varde Kommune at ændre plangrundlaget og udvide Ølgod bymidte mod øst, og dermed udvide det område hvor kommunen må udlægge arealer til butiksformål. Kommuneplantillægget er udarbejdet på baggrund af den ændrede planlov og i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen 24.01.L08 detailhandel i den østlige del af Ølgod og en principsag for en anden dagligvarebutik i den østlige del af Ølgod. Med tillæg 21 ønsker Varde Kommune at styrke Ølgods position som handelsby og sikre et varieret vareudbud og en forbedret konkurrence. OMRÅDETS BELIGGENHED Med denne plan udvides Ølgod bymidte mod øst. Det udpegede udvidelsesområde, der ligger langs Østerbro, Voldgade og Industrivej, udgør et areal på ca. 2,9 hektar. Denne plan ændrer kommuneplanrammeområderne indenfor og omkring udvidelsesområdet. Ølgod bymidte med udvidelsesområde kan ses på figur 1. Figur 1 - Den eksisterende bymidte er markeret med grønt, mens udvidelsesområdet er markeret med blåt. EKSISTERENDE FORHOLD Udvidelsesområdet anvendes i dag til erhvervsformål, boligformål, samt blandet bolig- og erhvervsformål. Udvidelsesområdet ligger i byzone og vedbliver at ligge i byzone. 3
REDEGØRELSE Udvidelsesområdet indeholder syv bevaringsværdige bygninger. Den nordvestlige del af området er udpeget som bevaringsværdigt kulturmiljø. Bygningerne i det bevaringsværdige kulturmiljø er på nuværende tidspunkt ved at blive nedrevet, grundet bygningernes nedslidte tilstand. KOMMUNEPLANTILLÆGGETS INDHOLD Med kommuneplantillægget oprettes to nye rammeområder. Rammeområde 24.01.C05 omfatter matrikel 2b, 2e, 2k, 2r, 2s, 2t, 30a, 30b og 7000c, alle af Ølgod By, Ølgod; samt matrikel 2p, 2r, 2s, 2t, 2x, 2z, 2aa, 2ad, 2am, 2an, 2ao, 2ay, 2az, 2bv, 2cb, 2ch, 2fy, 5i, 5h, 5n, 5o, 5s og dele af 7000m, alle af Østbæk By, Ølgod. Rammebestemmelserne for rammeområde 24.01.C05 fastlægger områdets anvendelse til centerformål med blandet bolig og erhverv. Rammeområde 24.01.E20 omfatter matrikel 2ae, 2af, 2ba, 2bn, 2ci, 2cm, 2er, 2eø, 7000y, alle af Østbæk By, Ølgod. Rammebestemmelserne for rammeområde 24.01.E20 fastlægger områdets anvendelse til erhvervsområde til lettere industri og butikker. DEN EKSISTERENDE BYMIDTE Kommuneplan 2017 har afgrænset en bymidte i Ølgod, bestående af de eksisterende rammeområder 24.01.C01, 24.01.C02 og 24.01.C03, jf. bilag 2. Kommuneplanen foreskriver et samlet maksimalt bruttoetageareal til detailhandel i Ølgod bymidte på 20.000 m 2. AFGRÆNSNING AF BYMIDTE Med kommuneplantillægget ændres afgrænsningen af Ølgod bymidte til at omfatte rammeområderne 24.01.C01, 24.01.C02, 24.01.C03, 24.01.C05, samt 24.01.E20. Det maksimalt tilladte bruttoetageareal til butiksformål indenfor Ølgod Bymidte fastholdes på 20.000 m 2. Ligeledes fastholdes det maksimale bruttoetageareal til udvalgsvarebutikker på 2000 m 2, mens butikstørrelsen for dagligvarebutikker hæves fra 3500 m 2 til 5000 m 2, jf. de nye muligheder i planloven. Kommuneplantillægget aflyser rammeområde 24.01.BL03. Kommuneplantillægget reducerer omfanget af rammeområde 24.01.BL04 og rammeområde 24.01.E01. Rammeområde 24.01.B06 får ændret udstrækning. Dette kommuneplantillæg ændrer ikke rammebestemmelserne for de tre sidstnævnte rammeområder. Kommuneplanrammer kan ses på figur 2. Matrikelkort og kommuneplanrammer kan ses på bilag 1. 4
REDEGØRELSE RAMMEBESTEMMELSER I henhold til Lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 287 af 16. april 2018) fastsættes ved nærværende Forslag til Tillæg 21 til Kommuneplan 2017, følgende ændringer: Afgrænsningen af Ølgod bymidte i tabel 5.1 i Hovedstruktur til Kommuneplan 2017 ændres til rammeområderne 24.01.C01, 24.01.C02, 24.01.C03, 24.01.C05 og 24.01.E20. Det maksimale bruttoetageareal for butikker indenfor bymidteafgrænsningen i Ølgod fastholdes på 20.000 m 2. Maksimum bruttoareal til den enkelte butik i tabel 5.1 i Hovedstruktur til Kommuneplan 2017 ændres til dagligvarebutikker: 5000 m 2 og Udvalgsvarebutikker: 2.000 m 2. Nye rammer for lokalplanlægningen, herunder rammebestemmelser samt udlæg af nye rammeområder 24.01.C05 til centerområde og blandet bolig og erhverv, samt 24.01.E20 til lettere industri og butikker. Rammeområde 24.01.BL03 aflyses. Rammeområderne 24.01.BL04, 24.01.B06 og 24.01.E01 får ændret udstrækning, jf. figur 2. Tillægget ændrer ikke disse rammeområders bestemmelser. Figur 2 - Afgrænsning af de nye og ændrede rammeområder omkring Østerbro, Industrivej og Egknudvej. Lokalplaner, der træffer bestemmelser for rammeområderne 24.01.C05 og 24.01.E20, skal være i overensstemmelse med de bestemmelser, der er indeholdt i bilag 3-4. 5
REDEGØRELSE BESTEMMELSER FOR DETAILHANDEL Behov og placering Varde Kommune har i oktober 2018 beregnet, at der benyttes ca. 10.900 bruttokvadratmeter til detailhandel indenfor den eksisterende bymidte. Der tillades på nuværende tidspunkt 20.000 bruttokvadratmeter til detailhandel, hvilket efterlader en restrummelighed på 9100 m 2. Ølgods eksisterende bymidte er fuldt udbygget. Der er ikke umiddelbart nogen nedslidte områder i midtbyen, der indbyder til nedrivning og fornyelse af bygningsmassen. Bymidten er således ikke i stand til at tilbyde byggegrunde til udviklingen af de nuværende resterende 9100 m 2, herunder mulighed for bygning af større dagligvarebutikker med tilstødende parkering. Den nordlige del af bymidten med Storegade er et bevaringsværdigt kulturmiljø, der ikke egner sig til etablering af større butikker i nyopførte bygninger. Den sydlige del af bymidten indeholder Torvet, der er indrettet som en større parkeringsplads til handlende ved butikkerne omkring Torvet og Storegade. Den sydlige del er dog også fuldt udbygget. Ud fra ovenstående parametre vurderer Varde Kommune at der er behov for en udvidelse af midtbyen. Mulige udvidelsesområder Varde Kommune har i forbindelse med udarbejdelsen af dette tillæg arbejdet med flere forskellige scenarier for udvidelsen af bymidten. Den østlige udvidelse blev valgt ud fra flere parametre. Østerbro er en direkte fortsættelse af Storegade, der er Ølgods historiske handelscentrum. Østerbro er en 6 hovedadgangsvej til Ølgod fra øst og kan derfor levere en god adgang til Ølgods østlige opland. Dele af bygningsmassen langs Østerbro er nedslidt, og det forventes, at udvidelsen kan medføre en fornyelse af området. To private udviklere har vist interesse ved at ansøge om placering af dagligvarebutikker ved den østlige ende af Østerbro. Nulscenariet (ingen udvidelse påkrævet) blev forkastet, da den nuværende bymidte er fuldt udbygget, og ikke har plads til etablering af nye områder til dagligvarebutikker med tilstødende parkering. Den kommunale detailhandelsstruktur Tillægget er i overensstemmelse med Kommuneplan 2017, der udpeger Ølgod som områdeby. En områdeby skal fungere som lokalt handelscentrum og servicere byens opland med indkøbsmuligheder og adgang til services. Udvidelsen vil øge understøtte Ølgods rolle som lokal handelsby. Det forventes ikke, at udvidelsen vil påvirke balancen i den kommunale detailhandelsstruktur i større grad. Afstanden til andre områdebyer er så stor, at udvidelsen må forventes at have forholdsvis lokal effekt. Udvidelsen muliggør lokaliseringen af detailhandel, herunder dagligvarebutikker og serviceorienterede butikker, som har et lokalt opland. Det forventes at udvidelsen for udvalgsvarebutikker vil have et opland der varierer meget, alt efter branche. Oplandet for dagligvarebutikker må forventes at strække sig omkring 5-15 km, hvilket inkluderer byerne Tistrup, Horne og Skovlund. Tistrup er udpeget som områdeby, ligger ca. 10 km fra Ølgod, og har på nuværende tidspunkt en dagligvarebutik (Dagli Brugsen)
REDEGØRELSE til ca. 1400 indbyggere. Ansager ligger ca. 15 km fra Ølgod, og har en dagligvarebutik (Dagli Brugsen) til ca. 1300 indbyggere. Horne ligger ca. 12 km fra Ølgod, og har en dagligvarebutik (Dagli Brugsen) til ca. 460 indbyggere. Ølgod har på nuværende tidspunkt tre dagligvarebutikker, hvoraf den ene planlægger at ændre placering til udvidelsesområdet. Herudover planlægger en fjerde dagligvarekæde en butik i udvidelsesområdet. Udvidelsen fra tre til fire butikker må umiddelbart forventes at øge konkurrencen indenfor dagligvarer i Ølgod og Ølgods opland. Konsekvenser for bymiljøet Østergade er del af hovedindgangsvejen til Ølgod fra øst. Området er præget af ældre bygninger med facader ud til vejen, hvoraf en del er nedslidte. Udvidelsen muliggør etableringen af detailhandelsbutikker og serviceorienterede butikker langs Østergade, hvilket vurderes at have en positiv effekt på det eksisterende bymiljø. En forbedret adgang til indkøbsmuligheder vurderes at have en positiv effekt på nærområdet. Der forventes en øget trafikal aktivitet i området på grund af øget kundestrøm til butikkerne. Kundetrafikken afvikles mod Storegade/Egknudvej/Industrivej, der i forvejen afvikler en stor mængde gennemkørende trafik. Håndtering af denne trafik og følgende parkering skal fastlægges i kommende lokalplaner. Tillægsområdet ligger ca. 140-300 meter fra Ølgod Torv. Tilgængeligheden til området vurderes generelt at være god. Placeringen er central nok til at sikre adgang for cyklende, gående og bilister fra Ølgod, og sikre god adgang for biltrafik fra oplandet. FORHOLD TIL ANDRE PLANER Kommuneplan 2017 Ølgod er i Kommuneplanen udpeget som områdeby med potentiale indenfor detailhandel. Forslag til Tillæg 21 til Kommuneplan 2017 ændre plangrundlaget og udvide Ølgod bymidte mod øst, og dermed udvide det område, hvor kommunen må udlægge arealer til butiksformål. I forlængelse heraf udlægges og ændres rammeområder. Kommuneplantillægget er i overensstemmelse med retningslinier og tilkendegivelser i Kommuneplan 2017, Varde Kommune. Lokalplan Nærværende Forslag til Tillæg 21 til Kommuneplan 2017 er udarbejdet sideløbende med Forslag til 24.01.L08 detailhandel i den østlige del af Ølgod og principsag for endnu en dagligvarebutik i den østlige del af Ølgod. Dele af området er reguleret af lokalplan 1.36 for Ølgod midtby, der udlægger området til hhv. erhvervsområde, område til offentlige formål og blandet bolig og erhverv. 7
REDEGØRELSE MILJØVURDERING Miljøvurdering af planer og programmer Der er foretaget en screening efter lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter for at se, om der er behov for at udarbejde en miljørapport. Konklusionen af screeningen var, at kommuneplantillægget ikke ventes at få væsentlig indvirkning på miljøet, og at der ikke er behov for en nærmere undersøgelse af miljøforholdene. Byrådet har derfor jf. 8, stk. 2, nr. 1 og 10 i lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter besluttet, at der ikke skal foretages en miljøvurdering af ændringen. Varde Kommune har i forbindelse med miljøscreeningen hørt berørte myndigheder om screeningens indhold, for at få afklaret, om der fandtes yderligere viden hos andre myndigheder, som kunne have indflydelse på Varde Kommunes afgørelse om, hvorvidt der var behov for at foretage en miljøvurdering af planforslaget. Der er i forbindelse med høringen af berørte myndigheder ikke indkommet høringssvar. I screeningen blev fokuseret på trafikale spørgsmål, støj og bymiljø. Høring af berørte myndigheder 8
BESTEMMELSER KOMMUNEPLANTILLÆGGETS RETSVIRKNINGER I henhold til Lov om planlægning, 12, stk. 2 og 3, kan Byrådet modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser samt modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelserne i kommuneplanens rammedel. Forbuddet kan dog ikke nedlægges, såfremt området er omfattet af en gældende lokalplan eller byplanvedtægt. Derudover kan forbud efter 12, stk. 3 ikke nedlægges, hvis området er udlagt til offentligt formål i kommuneplanen. VEDTAGELSESPÅTEGNING Forslag til Tillæg 21 til Kommuneplan 2017, Varde Kommune er vedtaget med henblik på offentlig høring, i henhold til 24 i lov om planlægning, af Varde Byråd den dd. mm åååå. P.b.v. Erik Buhl Nielsen / Mogens Pedersen Borgmester Kommunaldirektør 9
BESTEMMELSER Bilag 1 - Nye rammeområder, med matrikelkort. Matrikelnumre og ejerlav vises med kursiveret skrift. 10
BESTEMMELSER Bilag 2 eksisterende og ændrede rammeområder og bymidteafgrænsning De eksisterende rammeområder og bymidteafgrænsning vises til venstre, de fremtidige vises til højre. 11
BESTEMMELSER BILAG 3 RAMMEBESTEMMELSER FOR 24.01.C05 ØLGOD BY, ØLGOD Notat Områdets anvendelse Det samlede bruttoetageareal til butiksformål i rammeområde 24.01.C01, 24.01.C02, 24.01C03, 24.01.C05 og 24.01.E20 må ikke overstige 20.000 m 2. Bruttoetagearealet for den enkelte butik må ikke overstige 5000 m 2 for dagligvarebutikker og 2000 m 2 for udvalgsbutikker. Notat Bebyggelsens omfang og udformning Ny bebyggelse skal harmonere med eksisterende bebyggelse med hensyn til taghældning, husdybde, materialevalg, farver m.v. Anvendelse generel Centerområder og butikker Notat Opholds- og friarealer Fastlægges ved lokalplanlægning Eksisterende zone Byzone Notat Miljøforhold Fremtidig zone Byzone Specifik anvendelse Bymidte Notat Infrastruktur Min. 1 p-plads pr. 50m 2 erhvervsareal, med mindre andet fastlægges ved lokalplanlægning. Maksimal bebyggelsesprocent 60 % Notat Zoneforhold Definition af om bebyggelsesprocenten beregnes af 1. Området under ét eller 2. Den enkelte ejendom Den enkelte ejendom Notat Lokalplaner og byplanvedtægter inden for rammen Lokalplan 1.36 for Ølgod midtby Notat Bevaringsværdige bygninger. Maksimal højde i meter 8,5 Maksimale antal etager Max. 1 etager med udnyttet tagetage Notat Anvendelsesbestemmelser Tabel 1: Rammebestemmelser for rammeområde 24.01.C04 12
BESTEMMELSER BILAG 4 RAMMEBESTEMMELSER FOR 24.01.E20 ØLGOD BY, ØLGOD Skift figur Notat Områdets anvendelse Det samlede bruttoetageareal til butiksformål i rammeområde 24.01.C01, 24.01.C02, 24.01C03, 24.01.C05 og 24.01.E20 må ikke overstige 20.000 m 2. Bruttoetagearealet for den enkelte butik må ikke overstige 5000 m 2 for dagligvarebutikker og 2000 m 2 for udvalgsbutikker. Notat Bebyggelsens omfang og udformning Ny bebyggelse skal harmonere med eksisterende bebyggelse med hensyn til taghældning, husdybde, materialevalg, farver m.v. Anvendelse generel Erhvervsområde Notat Opholds- og friarealer Fastlægges ved lokalplanlægning Eksisterende zone Byzone Fremtidig zone Byzone Notat Miljøforhold Miljøklasse 1-3 Specifik anvendelse Bymidte Butikker Notat Infrastruktur Min. 1 p-plads pr. 50m 2 erhvervsareal, med mindre andet fastlægges ved lokalplanlægning. Maksimal bebyggelsesprocent 60 % Notat Zoneforhold Definition af om bebyggelsesprocenten beregnes af 1. Området under ét eller 2. Den enkelte ejendom Den enkelte ejendom Notat Lokalplaner og byplanvedtægter inden for rammen Lokalplan 1.36 for Ølgod midtby Notat Maksimal højde i meter 8,5 Maksimale antal etager Max. 1 etager med udnyttet tagetage Notat Anvendelsesbestemmelser Tabel 1: Rammebestemmelser for rammeområde 24.01.E20. 13
Bytoften 2, 6800 Varde Telefon 7994 6800 vardekommune@varde.dk www.vardekommune.dk