Ellens Cabaret, Langelinie 48, Stege TILSTANDSVURDERING af 15. juli 2014 Steen Knudsen Rådgivende ingeniør Ledreborg Alle 12 4320 Lejre TLF 40 55 33 42 1
Sammenfatning Hotel/ restaurant Skydevænget Langelinie 48 4780 Stege Vedr.: ejendommen matr. nr. 276b af Stege Bygrunde, beliggende Langelinie 48, Stege Gennemgang af bygningerne. Bebyggelsen er opført som 3 bygninger, der er indbyrdes forbundet. Bygnings nr.: 1 iflg. BBR-Meddelelse - Anvendelse Teater/ bolig. - Opførelses år 1900, Om-/ tilbygnings år 1964 - Bebygget areal 819 m 2 - Samlet bygningsareal 927 m 2 - Samlet boligareal 108 m 2 - Samlet erhvervsareal 819 m 2 - Samlet kælder 72 m 2 - Antal etager u. kælder & tagetage. 2. Bygnings nr.: 2 iflg. BBR- Meddelelse - Hotel. - Opførelses år 1964 - Bebygget areal 348 m 2 - Samlet bygningsareal 1044 m 2 - Samlet boligareal 0 m 2 - Samlet erhvervsareal 1044 m 2 - Samlet kælder 0 m 2 - Antal etager u. kælder & tagetage. 3. Bygnings nr.: 3 iflg. BBR- Meddelelse - Mellemgang. - Opførelses år 1983 - Bebygget areal 48 m 2 - Samlet bygningsareal 48 m 2 - Samlet boligareal 0 m 2 - Samlet erhvervsareal 48 m 2 - Samlet kælder 0 m 2 - Antal etager u. kælder & tagetage. 1. Bygningerne har ikke været i brug i en længere periode Der har været en del hærværk primært på inventar, sanitet, vinduer og indvendige døre. Afspærring af bygningerne er brudt og der er ulovlig indtrængen. Derudover er der konstateret omfattende rådskader samt angreb af skimmelsvampe. En istandsættelse vil være meget omkostningskrævende. Se nedenstående og vedhæftede bilag. 2
Tage. Samtlige tage er nedslidte. Specielt kan nævnes at under tagpaptaget på teaterbygningen er konstateret blankt vand i tagkonstruktionen, samt del rådskader. I teaterbygningen må forventes væsentlige svampeskader. Facader. Samtlige facader har revner, sætningsskader og frostsprængte/ løse fuger. Alle revner skal udbedres og evt. armeres, frostskadede sten skal udskiftes. Lette facader mangler udv. beklædning samt isolering, ligesom der kunne konstateres råd og svampeskader i stolper og bundremme. Lette facader skal fornys og isoleres iht. BR10. Vinduer og døre. Vinduer og døre er primært af plast med termoruder. Næsten halvdelen af vinduerne/ glassene er skadet som følge af hærværk. Gulve. Gulvene er generelt medtaget af fugt og vandskader. I kælder står der flere steder blankt vand på gulvene. Inventarer/ sanitet. Næsten alle indvendige døre og de fleste toiletter samt håndvaske m.m. er skadet eller fjernet, Installationer. Ejendommen er forsynet med fjernvarme som pt. er afbrudt. Som følge af hærværk mangler en del radiatorer termostater. Enkelte radiatorer er flået ned. Radiatorer i teatret er af ældre dato. Brugsvandsinstallationer er udført af galvaniserede rør. Der er konstateret enkelte tæringsskader. Elinstallationer, gruppetavler er af ældre dato og delvis rippet for grupper og relæer. Der er konstateret stikkontakter uden bagvedliggende dåser, hvilken ikke opfylder nugældende stærkstrømsreglement. Iht. BBR-Meddelelse er olietank i gården tømt og afblændet. Boligen. Boligen er nedslidt med ældre køkken (forrammekøkken). Lofter er af blandet udførelse, idet disse fremstår med puds, celotexplader (bløde plader) og gips. På lofter og vægge er der konstaterede skimmelsvamp. Trægulve er vandskadet og nedslidt. En stor del af vinduerne er smadret. Boligen er i dag uegnet som bolig. Råd og svamp samt PCB. Bygningerne er ikke undersøgt for råd og svamp samt PCB Der kunne konstateres omfattende råd/ svampeskader i teaterets tagkonstruktion, samt omfattende skimmelsvampe på indvendige bygningsdele i alle 3 bygninger. 3
Ved fornyet ibrugtagning må ejer påregne, at. Tage. Tagkonstruktionen på samtlige bygninger skal eftergås for råd svamp og tagene skal isoleres iht. BR10. Tagbelægningerne skal fornys. I forbindelse med tagudskiftningen skal tagrender og nedløb fornys. Facader. Lette facader skal fornys og isoleres iht. BR10. Vinduer og døre. Alle vinduer og døre skal fornys iht. BR10. Gulve. Samtlige belægninger/ gulvoverflader skal fornys. Inventarer/ sanitet. Indvendige døre og sanitet fornys. Installationer. Varmecentral og varmefordelingsanlægget skal helt eller delvis fornys. Brugsvandsinstallationen tilpasses ny anvendelse og helt eller delvis fornys. Tærede rør udskiftes. Elinstallationen fornys og opfylde gældende bestemmelser i stærkstrømsreglementet. Det verificeres, hvorvidt der er forurening fra olietank. Boligen. Boligen, hvis forsat skal anvendes, totalrenoveres. Råd og svamp samt PCB. Bygningerne undersøges for råd og svamp samt PCB Lejre d. 21 juli 2014 Steen Knudsen 4
Teater/ bolig. Bygning 1. Tilstand Evt. tiltag Tag En del af taget er udført med tagpap og en del med eternitskifer, der blev konstateret adskillige utæthed. Enkelte baner af tagpap mangler. Eternitskifer er nedslidt. (Foto 05 og 06) På trods af solskin/ ingen regn var der så meget vand i tagkonstruktionen under tagpaptaget, at det dryppede fra loftet. Der kunne konstateres adskillige rådskader og svampeskader må forventes i et større omfang. (Foto 07) Tagpap og skifertag fornys. Råd og svampeskader i tagkonstruktionen udbedres. Lofter Facader Vinduer og døre Gulve Indvendige døre El Sanitet/ Inventarer Pudsede lofter, de enkelte rum er med profilbrædder, celotex eller gipsplader. En del lofter er vand/ fugtskadet og en del hænger. (Foto 07) Murede/ filtset facader. Der blev på samtlige facader konstateret mange revner og mindre sætninger (Foto 01,-02,- 03 og 04 samt 10) Vinduer og døre er udført af plast og en del af træ. Næsten halvdelen af termoruderne var revnet og/ eller erstattet af krydsfinerplader. Trævinduer er med råd i bundrammer og bundkarme. (Foto 02,- 03 og 04) Trægulve og linoleum på betondæk. Gulvene er skadet som følge af fugt og hærværk. (Foto 12) De fleste døre er ødelagt som følge af hærværk. Tavler, afbryder og stikkontakter er af ældre dato og medtaget af hærværk. (Foto 13 og 14) Toiletter, håndvaske og armaturer er fjernet eller skadet som følge af hærværk. Forrammekøkken er nedslidt og defekt (Foto 10) Nedhængte lofter fornys. Revner udkradses evt. armeres og fuges. Defekt murstik repareres Alle vinduer og døre fornys. Træ/ - og linoleumgulve fornys. Indvendige døre fornys. Elinstallation fornys Alt sanitet fornys. Køkken fornys 5
Varmeinstallation Bygningen opvarmes med radiatorer tilsluttet fælles varmecentral i kælderen. Varmecentral er udført som fjernvarme, direkte anlæg. Olietank er iflg. BBR- meddelse tømt og afblændet. Enkelte radiatorer er demonteret og en stor del af termostatventilerne er defekte (Foto 9) Varmeanlægget gennemgås herunder monteres/- udskiftes defekte termostatventiler. Det undersøges om jorden er olieforurenet, evt. fjernes olietank. Brugsvandsinstallation Koldt og varmt brugsvandsinstallation er udført med galvaniserede stålrør, der kunne konstateres enkelte tæringsskader. Tærede brugsvandsrør fornys. Generelt. Bygningen er ikke undersøgt for PCB og asbest. Der kunne dog konstateres skimmelsvamp på lofter og vægge Bygningen bærer præg af at have stået tom i en længere periode. Der kunne konstateres ret omfattende skader som følge af hærværk samt bevægelser i murværk Udover ovennævnte bør bygningen totalistandsættes ved maling. 6
Hotel - Bygning 2 Tilstand Evt. tiltag Tag Lofter Facader Vinduer og døre Gulve Indvendige døre El Sanitet Taget er udført med bølgeeternitplader (asbest). Der blev konstaterede utætheder. Tagbeklædning er tjenelig til en udskiftning. Pudsede lofter og nedhængte lofter. En stor del af de nedhængte lofter er smadret. (Foto 17 og 18 samt 19) Gavle er murede østfacaden er pudset letbeton vestfacaden er primært udført med vinduespartier. Der blev på samtlige facader konstateret mange revner, mindre sætninger. Lette facadepartier mangler isolering og udvendig beklædning, råd/ svamp i stolper og bundrem. Udvendig trappe med klinker: Løse klinker. (Foto 23 og 24) Vinduer og døre, en del er udført af plast og en del af træ. Næsten halvdelen af termoruderne er revnet og/ eller erstattet af krydsfinerplader. Trævinduer: en stor del er råd i bundrammer og bundkarme. (Foto 15 og 16) Tæpper på betondæk. Tæpper er slidt og medtaget af hærværk (Foto 17). De fleste døre er ødelagt som følge af hærværk. (Foto 22) Tavler, afbryder og stikkontakter er af ældre dato og medtaget af hærværk. En del afbryder/- stikkontakter er monterede uden dåser, hvilket ikke i overensstemmelse med de i dag gældende krav. De fleste toiletter, håndvaske og armaturer er fjernet eller skadet som følge af hærværk. (Foto 21) Tagplader fornys Nedhængte lofter fornys. Revner udkradses evt. armeres og fuges. Lette facadepartier fornys. Trappebelægning eftergås for løse og manglende klinker Alle vinduer og døre fornys. Tæpper fornys. Indvendige døre fornys. Elinstallation fornys Alt sanitet fornys. 7
Varmeinstallation Bygningen opvarmes med radiatorer tilsluttet fælles varmecentral i kælder under teater. Enkelte radiatorer er demonterede og en stor del af termostatventilerne mangler eller er defekte (hærværk) Varmeanlægget gennemgås herunder monteres/- udskiftes defekte termostatventiler. Brugsvandsinstallation Koldt og varmt brugsvandsinstallation er udført med galvaniserede stålrør, der kunne konstateres enkelte tæringsskader. Tærede brugsvandsrør fornys. Generelt. Bygningen er ikke undersøgt for PCB og asbest. Der kunne dog konstateres skimmelsvamp på lofter og vægge Bygningen bærer præg af at have ståede tom i en længere periode, der kunne konstateres ret omfattende skader som følge af hærværk og bevægelser i murværk Udover ovennævnte bør bygningen udvendigt og indvendigt totalistandsættes ved maling. 8
Mellemgang Bygning 3 Tilstand Evt. tiltag Tag Lofter Facader Built-up, der blev konstaterede utætheder. Tagbeklædning er af ældre dato og nedslidt. Lofter er intakte. Lette facadepartier med glas. Glas er afdækket med krydsfinerplader. (Foto 23 og 24) Tagbeklædning fornys Lette facadepartier fornys Vinduer og døre Se facader Se facader Gulve Tæpper på betondæk. Tæpper er nedslidt. Tæpper fornys Indvendige døre El Sanitet Varmeinstallation Brugsvandsinstallation Elinstallation er en del af installationerne for bygning 1 og 2. Bygningen opvarmes med radiatorer tilsluttet fælles varmecentral i kælder. Radiatorer mangler termostater/-ventilerne. Elinstallation fornys Varmeanlægget gennemgås herunder udskiftes/ fornys termostatventiler. Generelt. Bygningen er ikke undersøgt for PCB og asbest. Der kunne dog konstateres skimmelsvamp på lofter og vægge Bygningen bærer præg af at have ståede tom i en længere periode, der kunne konstateres ret omfattende skader som følge af hærværk og bevægelser i murværk Udover ovennævnte bør bygningen udvendigt og indvendigt totalistandsættes ved maling. 9
Bygning 1. 01. Hovedindgang 02. Gårdfacade. Se diverse revner. 10
03. Stik over vindue - defekt 04. Murværk, fugtskadet. 11
05. Tag, Defekt tagpap. 06. Tag, defekt/ nedslidt skifer og tagpap 12
07. Loft, råd måske svamp. 08. Vægge og loft i bolig. 13
09. Vægge og radiatorer. 10. Stik over vindue 14
11. Køkken i bolig 12. Fugtskadet gulv i bolig. 15
13. Tavle i bygning 1. Der er flere tavler svarende til dette foto. 14. Tavle i bygning 1. 16
Bygning 2. 15. Gårdfacade 16. Kældernedgang 17
17. Loft, vægge og gulv. 18. Loft 18
19. Loft, fugtgskadet mod tag. 20. Indvendige døre og afbryder for loftlys m.m. 19
21. Håndvask. 22. Trappe 20
Bygning 1 og 2 samt 3. 23. Facade mod vej. Bygning 1,.-2 og 3. 24. Facade. Bygning 2 og 3. 21