Erik Gustav Nielsen & Bente Nielsen Hørretvej 156 8320 Mårslet Byggeteknisk rapport, Hørretvej 156, Mårslet sagsnummer 197881 Der er udarbejdet byggeteknisk rapport på ejendommen Hørretvej 156, Mårslet. Der er tale om en ældre landejendom med en ældre hovedbygning fra 1870. Der er desuden 2 staldbygning, hvoraf den ene er delvist med beboelse samt en større ridehal og en mindre overdækning. Ejendommen er besigtiget den 06-05-2019. Besigtigelse og byggeteknisk rapport er udarbejdet af bygningssagkyndig Claus Piet Høyer. Følgende bygninger er besigtiget: Bygning (1) A: Beboelse, år 1870, 350 m 2 beboelse samt kælder på 180 m 2 Bygning (2) B: Stald, år 1870 på 300 m 2. Bygning (3) C: Stald og beboelse, år 1870, 300 m 2, samt 124 m 2 beboelse på første sal. Bygning (4) C: Ridehus, år 1984, 740m 2 Bygning (5) D: Overdækning/ udhus på 30m 2. Følgende bygningsdele er ikke besigtiget: Bygning A: Skunkrum er besigtiget fra skunklemme og ca. 3 meter ind i skunke på grund af trænge adgangsforhold. Tagflader og tagrender m.m. er alene besigtiget fra terræn på grund af højde over terræn med undtagelse af sidebygning mod øst. Gulv under væg til væg tæpper er ikke besigtiget på hele første sal samt i trapperum. Sokkel og ydervægge mod syd ved/på terrasse er ikke besigtiget på grund af beplantning. Bygning C: Skunkrum og tagrum over boligdel er ikke besigtiget på grund af manglende adgang. Der tages følgende forbehold på alle bygninger med termoruder: Eventuelle synligt punkterede eller revnede termoruder fremgår af rapporten. Da vejrforhold og snavs kan gøre det vanskeligt at konstatere om en rude er punkteret, tages der forbehold for yderligere punkterede ruder.
Bygningsgennemgang Bygningernes tilstand er vurderet og givet en af følgende karakterer: K0: Kosmetiske skader K1: Mindre alvorlige skader K2: Alvorlige skader K3: Kritiske skader UN: Bør undersøges nærmere Skadens placering er noteret. Skadens omfang er vurderet og beskrevet. Kun bygningsdele med skader er medtaget i rapporten. På bygning A er der registreret følgende skader: Tagkonstruktion: 1.1 Tagbelægning Der er nogle skåret og afskallet tagsten mod øst på sidebygning. Flere teglsten ligger desuden med delvist åbne samlinger. Note: Tagkonstruktionen er med undertag, men der er risiko for indtrængen af regn og sne og dermed risiko for følgeskader på underliggende konstruktion. 1.4 - Hætter/Aftræk Aftræk fra emhætte er uisoleret i tagrum og i skunkrum. Note: Der er ingen tegn på følgeskader. Aftræk fra emhætte er ikke ført til det fri, men ender i tagrummet. Note: Der er risiko for skadelig kondens i tagrummet og dermed risiko for følgeskader på omkringliggende bygningsdele. 1.6 Tagrender Tagrende mod øst er med deformationer og bagfald ved sidebygning. 1.8 Spær/lægter I tagrummet ses spor efter borebiller i tagkonstruktionen træværk. Der er stedvist områder med nedbrydning efter borebiller. Note: Der er er ikke konstateret følgeskader og forholdet er almindeligt forekommende i bygninger af denne alder.
1.10 Undertag Undertag er ikke ført til tagrender eller afsluttet med fodblik, konstateret over sidebygning mod øst. Note: Der ses ingen følgeskader og der vurderes ikke nærliggende risiko for følgeskader ved den pågældende løsning. Undertaget har et lille hul i tagrum mod nordvest. Gennemføring af skorsten i undertaget er desuden ikke tætsluttende. Note: Der er risiko for vandindtrængen i tagrummet. 1.11 Ventilation Tagrum er ikke tilstrækkeligt ventileret og undertag ses med skjolder og skimmeldannelse. Note: Forholdet indebærer risiko for fugtophobning og dermed yderligere følgeskader. 1.12 Isolering Isolering i skunkrum er delvist rodet/nedfalden, både mod nordøst og sydøst. 1.16 Skorsten Skorstenen er stedvist med afskalninger i puds og revner i tagrummet. Note: Yderligere skadesudvikling må påregnes. Ydervægge: 2.1 Ydermure Der er stedvist mindre revner i facader. En del revner skyldes sætninger i kampestenssokler. Note: Mindre bevægelser i murværk må påregnes samt løbende vedligehold. Døre og Vinduer: 3.5 - Andet Der er begyndende nedbrydning i mindre port til krybekælder mod øst samt i ældre vindue/karm i sokkel mod vest.
Fundamenter/sokler: 4.2 Sokkel Der er flere revner i sokkel og afskalninger i fuger i sokkel, se bl.a. ved krybekælder mod øst. Revner fortsætter stedvist op i murværk Note: Det skønnes at være ældre sætningsrevner, der vurderes at være uden betydning for bygningens stabilitet, men mindre bevægelser må påregnes, idet kampestenssokler normalt ikke er funderet i frostfri dybde. 4.3 Udvendig trappe Der er afskalninger i puds, skår og revner i klinker ved trappe til entre samt ved bagtrappe/terrasse mod haven Der er afskalninger i beton under terrasse mod haven samt blotlagt og rustangrebet armering i dækket. Noter: Yderligere skadesudvikling må påregnes. Kælder/krybekælder/terrændæk: 5.2 Vægge Vægge i kælder er stedvist med revner, afskalninger og fugtgennemslag/fugtopstigning. Flere steder er der større områder med afskalninger i puds. Note: Forholdet er almindeligt forekommende i ældre kældre, idet konstruktionen ikke er sikret mod opstigende grundfugt. Yderligere skadesudvikling må dog påregnes. 5.4 Etageadskillelse Der er opsat stålplader på underside af krybekælder mod øst. Note: Der er ingen tegn på følgeskader og plader er ikke helt tætsluttende, men man bør være opmærksom på at underbeklædning ikke skal være damptæt, for at undgå evt. fugtophobning/kondensdannelse i bjælkelaget. Vådrum, badeværelse, toilet og brygger: 6.1 Gulvkonstruktion Der er klinker med mangelfuld vedhæftning til underlaget i begge badeværelser på første sal, både i og uden for vådzonen. Note: Da forholdet er konstateret inden for det vandbelastede område, er der risiko for følgeskader i de omkringliggende konstruktioner. Der er klinker med mangelfuld vedhæftning til underlagt i toiletrum i stueplan.
6.2 Vægkonstruktion/-belægning Der er enkelte revner i beklædning i bruseniche i badeværelse i kælder. Pladebeklædning buler desuden ud mod tidligere sauna. Træbeklædning i sauna er stedvist med nedbrydning. Note: Da forholdet er konstateret inden for det vandbelastede område, er der risiko for følgeskader i de omkringliggende konstruktioner. 6.3 Fuger Der er fugeslip i bruseniche i badeværelse i kælder. Note: Da forholdet er konstateret inden for det vandbelastede område, er der risiko for følgeskader i de omkringliggende konstruktioner. Flisefuger i gulvet i forældrebadeværelse på første sal er delvist nedbrudte. 6.4 Gulvafløb Der er synlig betonkant mellem afløbsskål og rist i gulvafløb i bruseniche i badeværelse i kælder. Note: Da beton ikke er vandtæt giver det risiko for opfugtning af gulv omkring afløb og dermed risiko for følgeskader. Der er synlig betonkant mellem afløbsskål og rist i vaskerum i kælder Note: På grund af den lave vandbelastning i rummet, vurderes ikke nærliggende risiko for følgeskader. 6.5 Fald til gulvafløb Der er mindre lunke i gulv i bruseniche i forældrebadeværelse på første sal samt i badeværelse i kælder. Gulve: 7.1 Gulvkonstruktion Trægulve knirker og fjedrer ved belastning og er med aldersbetinget skævheder. 7.2 Gulvbelægning Der er flere klinker med mangelfuld vedhæftning til underlaget i kælderen. Enkelte klinker er revnet ved dør mellem trapperum og kælderkøkken. Trægulve i stueplan er stedvist med spor efter ældre borebillerangreb og ældre trægulve er med enkelte skader, bl.a i stue mod vest.
Indervægge: 8.1 - Indvendige vægge Der er enkelte revner i vægge, bl.a i stue mod vest og i trapperum. Der er nogle steder med løst puds og der er målt forhøjet fuget i massive ydervægge, bl.a i stue og i entre, men også i kontor på første sal. Note: Forholdet er almindeligt forekommende i ældre huse, idet konstruktionen, bl.a ikke er sikret mod opstigende grundfugt. Yderligere skadesudvikling og løbende vedligehold må derfor påregnes. 8.2 Vægbeklædninger Enkelte fliser på væg i køkken er med mangelfuld vedhæftning til underlaget. 8.3 Andet En flise/klinke er revnet i brændeovn/pejs i stue mod vest. Lofter/etageadskillelse: 9.2 Loftbeklædning Loftbeklædning har enkelte revner i pladesamlinger i badeværelser på første sal. 9-4 Loftlem Loftlem er uisoleret. Installationer: 11.1 vandinstallation Der er kondensdryp fra vandmåler og ventiler i vaskekælder/fyrrum. Karakter K1. 11.2 varmeinstallation Der er stedvist rust på varmerør i vaskekælder/fyrrum. Karakter K1.
På bygning B er der registreret følgende skader: Tagkonstruktion: 1.1 Tagbelægning Der er enkelt revnet tagplader mod vest ved tagfod, ca. midt på tagfladen. Enkelte skifferplader er desuden delvist opløftet fra tagfladen mod sydvest. Note: Tagkonstruktionen er med undertag, men der er risiko for indtrængen af regn og sne og dermed risiko for følgeskader på underliggende konstruktion. 1.6 Tagrender Tagrender mod øst og mod vest er med bagfald. 1.8 Spær/lægter I tagrummet og i stald ses spor efter borebiller i tagkonstruktionen træværk. Der er stedvist områder med nedbrydning efter borebiller. Note: Der er er ikke konstateret følgeskader og forholdet er almindeligt forekommende i bygninger af denne alder. 1.10 Undertag Undertag er med skjolder og plamager Ydervægge: 2.1 Ydermure Der er stedvist enkelte revner i facader og løse fuger. En del revner skyldes sætninger i kampestenssokler. Der er mindre afskalninger i puds/mørtel ved murkamme mod nord. Note: Mindre bevægelser i murværk må påregnes samt løbende vedligehold. Der er revnedannelse i murværk over/ved port mod nordvest. Note: Yderligere skadesudvikling må påregnes. Døre og Vinduer: 3.1 Døre Der er stedvist nedbrydning i bund af døre og i porte. 3.2 - Vinduer Der er nogle revnede og manglende ruder i ældre metalvinduer.
Fundamenter/sokler: 4.2 Sokkel Der er nogle revner i sokkel og afskalninger i fuger i sokkel. Revner fortsætter stedvist op i murværk Note: Det skønnes at være ældre sætningsrevner, der vurderes at være uden betydning for bygningens stabilitet, men mindre bevægelser må påregnes, idet kampestenssokler normalt ikke er funderet i frostfri dybde. Kælder/krybekælder/terrændæk: 5.1 Gulve Der er stedvist revner og afskalninger i betongulve. Gulve: 7.2 Gulvbelægning Der er nedbrydning i gulvbrædder i tagrum under udlagte plader. Indervægge: 8.1 - Indvendige vægge Der er enkelte revner i vægge, afskallet puds, fugtgennemslag og mindre skader 8.4 Andet Staldinventar er med brugsspor og skader.
På bygning C er der registreret følgende skader: Tagkonstruktion: 1.1 Tagbelægning Der er enkelte rygningsplader, som mangler delvist fastgørelse. Note: Der er ikke konstateret følgeskader. 1.5 Udvendigt træværk Der er nedbrydning i rem under dør/port fra tagrum mod vest. 1.6 Tagrender Tagrende mod vest er med bagfald. 1.8 Spær/lægter I tagrummet og i stald ses spor efter borebiller i tagkonstruktionen træværk. Der er stedvist områder med nedbrydning efter borebiller. Note: Der er er ikke konstateret følgeskader og forholdet er almindeligt forekommende i bygninger af denne alder. I staldområder er nogle betonbjælker i loftet med afskalninger og blotlagt armering. Note: Yderligere skadesudvikling må påregnes. Ydervægge: 2.1 Ydermure Der er stedvist enkelte revner i facader og løse fuger. En del revner skyldes sætninger i kampestenssokler. Note: Mindre bevægelser i murværk må påregnes samt løbende vedligehold. Der er afskalninger i teglsten gavl mod nord og der er områder med nedbrudte fuger og spor efter murbrier i facade mod øst. Note: Yderligere skadesudvikling må påregnes. Døre og Vinduer: 3.1 Døre Der er stedvist mindre nedbrydning i bund af døre og i porte. Dør til badeværelse på første sal er skæv og binder.
3.2 - Vinduer Der er nogle revnede og manglende ruder i ældre metalvinduer. Der er begyndende nedbrydning i tagvindue mod sydøst. 3.3 Fuger Der er fugeslip omkring dør/port mod sydøst. Fundamenter/sokler: 4.2 Sokkel Der er nogle revner i sokkel og afskalninger i fuger i sokkel. Revner fortsætter stedvist op i murværk Note: Det skønnes at være ældre sætningsrevner, der vurderes at være uden betydning for bygningens stabilitet, men mindre bevægelser må påregnes, idet kampestenssokler normalt ikke er funderet i frostfri dybde. Kælder/krybekælder/terrændæk: 5.1 Gulve Der er stedvist revner og afskalninger i betongulve. Vådrum, badeværelse, toilet og brygger: 6.1 Gulvkonstruktion Der er hul i vinyl under vask i badeværelse. Note: Da forholdet er konstateret uden for det vandbelastede område, vurderes der ikke nærliggende risiko for følgeskader i de omkringliggende konstruktioner. 6.7 Rumaftræk Der er ikke monteret fast rumaftræk fra badeværelse på første sal. Note: Der er dog et oplukkeligt vindue. Gulve: 7.1 Gulvkonstruktion Gulve på første fjedrer ved belastning og er med aldersbetinget skævheder. Indervægge: 8.1 - Indvendige vægge Der er enkelte revner i vægge, afskallet puds og mindre skader. Der er stedvist revner i pladesamlinger på første sal.
8.2 Andet Staldinventar er med brugsspor og skader. Trappe: Trappe til første sal er stejl. På bygning D er der registreret følgende skader: Tagkonstruktion: 1.5 Udvendigt træværk Der er nedbrydning i vindskede mod syd. Der er spor efter borebiller i vindskede mod nord. 1.6 Tagrender Tagrende mod øst er med bladfyld og er utæt ved begge tagnedløb. 1.8 Spær/lægter I tagkonstruktionen ses spor efter borebiller i tagkonstruktionen træværk. Note: Der er er ikke konstateret følgeskader og forholdet er almindeligt forekommende i bygninger af denne alder. Ydervægge: 2.2 Beklædninger Der er stedvist buler og ridser i stålplader. Døre og Vinduer: 3.1 Døre Der er nedbrydning dør mod sydvest. Skydedøre mod syd er med tæring i bunden. Indervægge: 8.3 - Indvendige vægge Der er enkelte skader i vægge/sider i ridehal.
På bygning E er der registreret følgende skader: Tagkonstruktion: 1.3 Inddækninger Der mangler inddækning mellem tagflade og ridehus. Note: Der ses ingen følgeskader. 1.6 Tagrender Der mangler tagrende på overdækning. Note: Der ses ingen følgeskader. Sammenfatning/Tilstandsbeskrivelse Ejendommen er en ældre ejendom oprindeligt fra 1870, dog med nyere ridehus fra 1984. Bygninger fremstår generelt i god stand, alderen taget i betragtning, og bærer præg af løbende vedligehold. Der er dog nogle forhold som skal udbedres førend almindeligt vedligehold kan opretholdes, bl.a. i tag og ydervægge. Ejendommen har grundet den høje alder, nogle konstruktionsmæssige udfordringer, bl.a fugt i vægge i stuehus, hvilket er almindeligt for en ejendom af denne alder og forholdet må påregnes som en del af den løbende vedligeholdelse. Med venlig hilsen Claus Piet Høyer