2013 Beretning Maj 2013: Kirsebærtræerne blomstrer AB Glasgården Marts 2014
Ordinær generalforsamling i AB Glasgården Tirsdag den 18. marts 2014 INDHOLD BERETNING... 3 SALG AF ANDELE... 4 SALG AF FORENINGENS VARELAGER... 5 TVANGSSALG GLASVEJ 7, 3. TH.... 6 BUTIKSLEJEMÅLENE... 6 FREDERIKSSUNDSVEJ 60 A (CH Dansk Holding (CHDH) ApS, v/ Christian Hersborg)... 6 FREDERIKSSUNDSVEJ 60 C (Innovation Ejendomsinvest ApS, v/ Baber Raja)... 7 GENUDLEJNING AF TOMME BUTIKSLEJEMÅL 60 A + C... 7 UDSKIFTNING AF LÅSE / UBUDNE GÆSTER... 8 VASKERIER... 10 10 ÅRS VEDLIGEHOLDELSESPLANEN OPDATERET... 11 PASKVILLER GENNEMGÅET... 11 KVISTVÆRELSER GLASVEJ 3-5; Nye køleskabe og badekabine... 12 KVISTVÆRELSER GLASVEJ 7; Nyt køleskab... 12 FALDSTAMMEPROJEKTET, kom endelig i gang... 12 BADEVÆRELSER - utætte gulve og lofter... 13 OMFORANDRING AF LEJLIGHED... 14 BAGHUSET... 14 ØKONOMI... 14 KONSEKVENS VED OMLÆGNING TIL FAST RENTE MED/UDEN AFDRAG... 15 REGNSKABET PÅVIRKET AF EKSTRAORDINÆRE UDGIFTER... 15 BESTYRELSENS SAMLEDE VURDERING AF ØKONOMIEN... 16 NAVNESKILTE PÅ DØRE OG POSTKASSER... 18 FREMLEJE... 18 ORDENSREGLEMENT... 18 EFTERÅRSSTORMENE ALLAN & BODIL... 19 CYKELPARKERING... 19 VICEVÆRT... 19 EJERLAUGET GLASVEJ-KARREEN... 20 ORDENSNIVEAU / AFFALD... 20 AB GLASGÅRDENS HJEMMESIDE... 21 KONTAKT TIL BESTYRELSEN... 21 AFSLUTNING... 22 Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2014\Beretning 26. februar 2014 2/22
BERETNING Bestyrelsen kan igen, igen, se tilbage på et aktivt år foreningens 9. leveår hvor et nyt blad hermed vendes og et uforglemmeligt kapitel i foreningens historie er skrevet. Siden sidste års generalforsamling er vi igen budt på særdeles specielle udfordringer, der tidsmæssigt har været meget krævende. Disse unikke opgaver er løst og håndteret med god og professionel støtte af vore loyale samarbejdspartnere. Tak for det. Kan desværre gentage ordene fra sidste år at vi ikke håber, at tilsvarende udfordringer nogensinde vil blive præsenteret for en siddende bestyrelse i AB Glasgården. Må disse vanvittige og kostbare udfordringer snart få en ende. Desværre eller måske rettere heldigvis, er det hændelser det ikke har været en jordisk chance for, at forudse og imødegå. De mangeartede aktiviteter har fået foreningens advokat til at bemærke: At Glasgården ikke er en andelsboligforening af gennemsnittet. Årets oplevelser har medført, at det er blevet et ufravigeligt krav, at nye beboere/lejere SKAL forevise og indlevere kopi af god billedlegitimation (pas eller kørekort) og sygesikringsbevis m.m. ved indflytning. En klog mand har en gang sagt noget i retning af: Det er bedre at se fremad og forberede end, at se bagud og fortryde, så det vil vi gøre med håb og ønske om, at vi får mere medvind i de kommende år. På generalforsamlingen sidste år blev Louise von Folsach og Jesper Priisholm nyvalgt. Undertegnede blev genvalgt. Herefter bestod bestyrelsen af: Louise von Folsach, Ninette Perret-Gentil, Jesper Priisholm, Johnny Enstrøm, Ramtin Matin og Mogens Wøldike. Gennem hele året har bestyrelsen atter suppleret sig med assistance fra Torben Dahlkvist, Frederikssundsvej 60 C, 1. tv. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2014\Beretning 26. februar 2014 3/22
I foråret 2013 flyttede Ramtin til Norge, og af private tidsmæssige årsager bad Ninette sig fritaget for bestyrelsesarbejde. Begge er derfor i årets løb udtrådt af bestyrelsen. På grund af uddannelse, har bestyrelsesmedlemmerne Louise Folsach og Jesper Priisholm, med forståelse og bestyrelsens fulde accept, haft nedprioriteret tid til bestyrelsesarbejdet. For god ordens skyld skal nævnes, at bestyrelsen i hele perioden har været fuldt beslutningsdygtig. Efter gennemgang af de mange udfordringer, med nogle særdeles komplekse problemstillinger valgte bestyrelsen, at fortsætte arbejdet uden indkaldelse af suppleanter. Igangværende aktiviteter blev efter vurdering, omfordelt og/eller omprioriteret hvor nogle blev udskudt til senere løsning. Det skal tilføjes, at Administrationen har støttet og aflastet bestyrelsen ved, overdragelse og løsning af flere opgaver. En særlig tak skal sendes til Ramtin for sine 5 års virke i bestyrelsen. Ramtin har altid bidraget med en optimistisk og positiv indgang til løsning af opgaverne. Tak for det. Efter familieforøgelse har Mette og Johnny Enstrøm fået brug for mere plads, hvorfor familien er fraflyttet AB Glasgården. I den forbindelse er Johnny udtrådt af bestyrelsen. Det blev alene 2 år i bestyrelsen, men der skal lyde en speciel tak til Johnny, for en stor og engageret indsats til glæde for AB Glasgården. Vil benytte lejligheden til at takke jer alle, for godt og konstruktivt arbejde. Det har været med stort engagement, der er bidraget til løsning af de særdeles specielle opgaver bestyrelsen er budt. Udfordringerne har ikke altid været behagelige at håndtere, men er forhåbentligt blevet løst til gavn for AB Glasgården og dens andelshavere. Beslutningerne er altid truffet i enighed og med fuld opbakning. TAK TIL ALLE. SALG AF ANDELE På sidste års generalforsamling blev andelskronen fastsat til 5.954 kr. pr. m 2. Ud over delvis salg af varelageret er der i løbet af året, alene solgt en andel til en kvadratmeterpris af 5.508 kr. eller 7 ½ % under vurderingen. Gennem flere år har der været meget lille omsætning af andelslejligheder, også i vor forening. På det seneste er der dog tegn på, at der er ved at komme gang i omsætningen. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2014\Beretning 26. februar 2014 4/22
Dette har medført at flere beboere ønsker at sælge, hvorfor bestyrelsen skal præcisere, at en forudsætning for ethvert salg er, at bestyrelsen forhåndsorienteres, om salgsplaner herunder om andel formidles solgt via Ejendomsmægler, Blå Avis, eller om det er en køber der er kendt af bestyrelsen? Forhåndsgodkendelse af køber indebærer bl.a. som tidligere nævnt, at køber skal fremvise straffeattest, billedlegitimation, sygesikringsbevis, bankoplysning om betalingsevne m.m. Den lille økonomiske indsigt er for at sikre, at vi fastholder gode andelshavere, som kan honorere de månedlige ydelser, og ikke bliver en belastning for øvrige andelshavere. Det er også blevet fast procedure, at repræsentanter fra bestyrelsen møder nye beboere og orienterer om foreningen, husorden, brug af vaskerier, cykelparkering, tobaksrygning og meget mere. Mødet med ny beboer er både for, at sætte ansigt på, at nye beboere får en rundvisning på ejendommen, at blive grundigt informeret om regler, at få mulighed for at stille spørgsmål og ikke mindst, at få en mere personlig relation til bestyrelsen. Ved hvert salg af andel skal der altid udarbejdes EL Attest samt vurderingsrapport. Dette for at sikre at køber, sælger og foreningen ved hvilken stand lejligheden sælges i således, at sælger eventuelt kan udbedre skader/mangler inden salg og, at køber ikke efterfølgende kan påberåbe sig betalt for udbedring af fejl og mangler der ikke er der. Kort sagt en beskyttelse af begge parter. SALG AF FORENINGENS VARELAGER Frederikssundsvej 60 C, 1. th: Er solgt til en pris af 180.000 kr. svarende til en kvadratmeter pris på 2.769 kr. Lejligheden trænger til en kærlig hånd, og er solgt som håndværkertilbud. Til Glasvej 7, 2. tv. har der været flere potentielle købere, hvor købers bank har afstået fra at hjælpe med finansiering. Bestyrelsen har takket nej til potentielle købere, der selv havde kontanterne til køb af andelen, og var klar til indflytning. Andelen er solgt til en pris af 200.000 kr. svarende til en kvadratmeter pris på 3.030 kr. Også denne lejlighed trænger til en kærlig hånd. Begge andele er solgt efter nytår, hvorfor provenu først påvirker foreningens likviditet i 2014. Foreningen har dermed ikke flere lejelejligheder, hvorfor foreningens indestående hos Grundejernes Investeringsfond på i alt 1.077.072,06 kr. blev udbetalt i april 2013. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2014\Beretning 26. februar 2014 5/22
TVANGSSALG GLASVEJ 7, 3. TH. Desværre er det endnu ikke lykkedes at få solgt denne andel. Salgsarbejdet blev i sommeren 2012 overdraget HOME. Efterstående panthaver har hidtil blokeret for muligt salg, hvorfor andelen nu bliver solgt på tvangsauktion. Opgjort pr. ultimo december 2013 skylder andelshaveren foreningen 231.745,97 kr. BUTIKSLEJEMÅLENE I det forløbne år har vore 2 erhvervslejere, personificeret ved bagmændene Christian Hersborg og Baber Raja på ny budt foreningen meget specielle og tidskrævende udfordringer. Som nævnt på sidste års generalforsamling, var det efter bestyrelsens opfattelse nogle gemene forbrydere der var blevet besættere af vore 2 butikslejemål på Frederikssundsvej 60 A + C. Disse personers egenrådige, lovløse og uansvarlige adfærd medførte, udgivelse af ekstra numre af BeboerNyt. Dette for at sikre, at alle var informeret om hvad der skete med og omkring lejemålene. Derfor vil der ikke ske yderligere uddybning af sagerne i denne beretning, men alene et kort resume. FREDERIKSSUNDSVEJ 60 A (CH DANSK HOLDING (CHDH) APS, V/ CHRISTIAN HERSBORG) POLITI og SKAT foretog razzia 22. maj 2013 hvor låse til lejemålet blev skiftet, og nye nøgler overdraget formanden. Næste dag ville bestyrelsen låse sig ind for, at få lukket et åbentstående vindue ud mod gården, men i nattens løb havde lejerne skiftet låsene, så vi kom ikke ind. På foranledning af AB Glasgården var der berammet udkørende fogedforretning 3. juni 2013 hvor POLITI og SKAT også deltog. Da dørene blev åbnet af låsesmeden, var det et ubeskriveligt syn der mødte os i butikken. Lokalerne var totalt raseret, alt af værdi var enten stjålet og bortskaffet eller også var det ødelagt. Det var hærværk af særlig grov kaliber hold da op et rod. Alt hvad der var revet ud af vægge, ned af lofter der ikke kunne bruges, var smidt ned i kælderen i bankboksen. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2014\Beretning 26. februar 2014 6/22
Forbrug af elektricitet var ført uden om DONGs måler, en måler der i øvrigt er stjålet fra lejemålet. Tyveri og hærværk er anmeldt til foreningens forsikringsselskab, hvor skaderne (hærværk og tyveri) af fagfolk er opgjort til, at andrage den nette sum mellem 1,2 og 1,5 mio. kr. Der forhandles med forsikringsselskabet om udbetaling af kontant erstatning. I forbindelse med genudlejning blev det besluttet, at udskifte samtlige faldstammer m.m. der går gennem lejemålet således, at ny lejer af butikken ikke ville opleve, at have istandsat lejemålet, hvorefter der 3 måneder senere, skulle udskiftes faldstammer og ødelægge butikken. FREDERIKSSUNDSVEJ 60 C (INNOVATION EJENDOMSINVEST APS, V/ BABER RAJA) Som tidligere oplyst, er det samme personkreds der står bag dette lejemål, hvor vi i 2013 igen fik rådighed over lokalet. Fra dette lejemål var El måleren i øvrigt også stjålet, og deres handlinger har bl.a. haft medført, at hovedsikringerne har været sprunget et par gange. De oplevelser og arbejde vore lejere har budt os, har som tidligere nævnt medført, at bestyrelsen har skærpet opmærksomheden på, hvem der kommer ind som lejer. Foreningen har anlagt sag an mod Baber Raja, med krav om betaling af i alt 522.098,00 kr. for huslejetab, retablering, advokatomkostninger med mere. Retsmøder er afholdt 20. og 24. februar 2014, hvor der blev afsagt kendelse. De 3 dommere var enige og gav AB Glasgården ubetinget medhold samt, at Baber Raja skal betale andel af advokatomkostninger med 80.000,00 kr. Summa summarum er AB Glasgården tilkendt 602.098,00 kr. Det videre forløb kendes ikke i skrivende stund, idet Baber Raja har 7 dage til at acceptere eller anke. Bestyrelsen vil takke alle, der i årets løb har bidraget med diverse observationer ved de 2 lejemål. GENUDLEJNING AF TOMME BUTIKSLEJEMÅL 60 A + C Begge butikslejemål er i efteråret sat til udlejning gennem Erhvervsmægler La Cour & Lykke, der blandt mange henvendelser, også har nogle særdeles interessante og seriøse. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2014\Beretning 26. februar 2014 7/22
Desværre blokerer lokalplan fra 1992, tinglyst på ejendommen, at der ikke må udlejes til liberale erhverv. Det er ærgerligt, for 2 forskellige ejendomsmæglere vil gerne leje lokalerne, ligesom et pengeinstitut har udvist stor interesse. Det er dog paradoksalt, at Kommunen på den ene side ønsker et kvarterløft, med færre kiosker, grønthandlere m.m., og på den anden side bremser ændringer i bybilledet ved, at håndhæve og fastholde en gammel lokalplan, indført og tinglyst før den teknologiske udvikling tog fart med Homebanking. Må tilstå at det ikke er blokeringer og respekt der har præget handlekraften hos vore lejere Christian Hersborg og Baber Raja Egentligt mærkværdigt, når det kan konstateres, at der de seneste år er lukket 5 pengeinstitut filialer, alene på Frederikssundsvej fra Nørrebro Station til Glasvej. Udvides området med en radius af 800 meter fra Nørrebro Station stiger antallet af lukkede pengeinstitutter med yderligere 5, til i alt minimum 10 pengeinstitutter. I et forsøg på, at få åbnet op for et nyt og mere varieret butiks liv i Nord Vest har bestyrelsen skrevet til Bispebjerg Lokaludvalg, og gjort opmærksom på det paradoksale i, at politikerne på den ene side ikke ønsker tomme butikker med brunt papir, og på de anden side med fasthed håndhæver utidssvarende lokalplaner m.m. Med henvendelsen til Bispebjerg Lokaludvalg kan vi ikke klandres for, ikke at have gjort opmærksom på det urimelige i lokalplanen, der begrænser foreningens muligheder for, at få aktiveret butikkerne med en løbende huslejebetaling. Det er egentlig dobbelt paradoksalt fordi vi af økonomiske grunde, kan blive nødsaget til, at give efter og udleje til brancher vi dybest set ikke ønsker, at have som lejere. UDSKIFTNING AF LÅSE / UBUDNE GÆSTER I januar måned 2013 konstaterede vi, at der havde været ubudne gæster på besøg i Varmecentralerne på Frederikssundsvej og Glasvej, hvorfor låse blev omstillet. Derefter skete der indbrud i flere kælderrum og i bestyrelseslokalet hvor den bærbare PC blev stjålet. Det var primært bestyrelsens pulterrum i kælderen der fik ubudne gæster, og alt blev meldt til Politiet. Den person der foretog disse indbrud har haft fri adgang til ejendommen, idet der ikke var tegn på indbrud altså udover på pulterrum. Der skete flere ting, hvor det ikke er så rart at tænke på, hvad det kunne have udviklet sig til. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2014\Beretning 26. februar 2014 8/22
Med tanke på sikkerheden for alle beboere i AB Glasgården, besluttede en enig bestyrelse, at fremrykke udskiftning af alle låse der giver adgang til ejendommen. Det har således givet styr på, hvem der har adgang til foreningens bygninger. På tidligere generalforsamlinger er det stillet i udsigt, at låse ville blive udskiftet med systemlåse, når byfornyelsen af gården var afsluttet. Systemlåse med nye nøgler, skulle kunne begrænse den frie adgang til AB Glasgården. Den teknologiske udvikling i adgangssystemer fik bestyrelsen til, at undersøge mulighederne for chip m.m. Det medførte valg af låsesystem ILOQ der giver mange fleksible muligheder. Systemet kræver ikke strøm eller anden teknik til låsecylinderne. Ganske kort et mekanisk system hvor tabte nøgler straks kan spærres, adgange til enkelte døre/rum kan begrænses, foretage adgangskontrol og meget mere alt sammen fra en PC. Det samme gælder kodning af nye og/eller ekstra nøgler. Alt i alt er der investeret 235.000 kr. i det nye låsesystem, hvor alle låse i indgangsdøre, kælderdøre, døre til kvistværelserne og lofter er skiftet til de nye. I regnskabet var hensat 55.000 kr. til nye systemnøgler. Var der investeret i systemnøgler ville de ikke give samme fleksible muligheder for spærring af nøgler m.v. Bortkommer en systemnøgle, vil der meget hurtigt skulle bruges 20.000 kr. på nye nøgler og omstilling af låsecylindre, ligesom adgang til ejendommen ikke ville kunne spærres med det samme. Alle lejligheder har fået udleveret 3 stk. nøgler, kvistværelser 2 stk. og butikslejemål er alene udleveret til lejemål med behov for adgang til postkasse i opgang. Skulle du have behov for ekstra nøgler, bestilles dette ved at rette henvendelse til bestyrelsen. Prisen for en ekstra nøgle er 300 kr. Skulle der være beboere der ikke har behov for alle udleverede nøgler, er du/i velkommen til at tilbagelevere disse til bestyrelsen. Ny(e) nøgle(r) vil altid senere, vederlagsfrit, kunne rekvireres hos bestyrelsen. Er der beboere der vil udskifte låsecylinder i egen dør til, at passe med nyt nøglesystem, skal henvendelse rettes til HV Låseteknik, idet bestyrelsen ikke direkte vil involveres i kodning o. lign. Bestyrelsen ønsker ikke, at være part i nøgleadministration der giver adgang til privat ejendom. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2014\Beretning 26. februar 2014 9/22
Alle håndværkere der jævnligt har deres gang hos os, har fået egen nøgle udleveret. Med udskiftning af låsesystem har bestyrelsen fået overblik over, hvem der har nøgler til bygningerne. Dette vil der ikke blive ændret på. Næste mål er, at de resterende låsecylindre skiftes til nye, et ønske der står på stand by. En ny cylinder koster ca. 3.000 kr. og hvis låsekasse skal udskiftes bliver prisen noget højere ca. 6.000 kr. pr. lås. I alt mangler 20 låsecylindre at blive skiftet hvor planen er, at udskifte resterende låse etapevis, men det er ikke alle cylindre der vil blive skiftet. Gamle indgangsdøre til kælderen fra gården, kunne ikke monteres med de nye låse, hvorfor bestyrelsen besluttede at få monteret 3 nye kælderdøre. Så nu skulle alt virke, og det er ikke længere nødvendigt at låse kælderdøren når man forlader kælderen dejligt for låsning sker nu automatisk. 3 nye døre kostede i alt 35.545,50 kr. Det skal tilføjes, at alle låsekasser er efterset og i fornødent omfang skiftet til mere indbruds sikre låse. Nøgler kan som nævnt, blive spærret straks når/hvis der findes anledning hertil. Eksempelvis hvis en nøgle meldes tabt, eller hvis der sker misbrug af tilliden til, brug af vaskerier. Kommer nøglen til syne igen, kan den genbruges, og skal derfor ikke bortskaffes. På alle gadedøre er desuden blevet monteret et nyt adgangs system ved navn BEEKEY. Systemet betyder, at bude der omdeler Reklamer ikke har nøgler til ejendommen, men åbner via mobiltelefonen. Forbrugerkontakt tildeler omdeler nøgle hvorved de har adgang til at åbne i et begrænset tidsrum. Det er derfor ikke længere nødvendigt, at åbne for bude der ringer på og vil ind med reklamer. VASKERIER Udviklingen i respekt af reserverede tider til vask, ordensniveau med mere, har selv efter tidligere års henstillinger og påbud, tilsyneladende ikke haft effekt. Tekster fra tidligere års beretninger kunne i år gentages ved brug af Copy Paste. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2014\Beretning 26. februar 2014 10/22
Da anarkiet ikke er blevet bedre, er vaskerierne også forsynet med nye låse og adgang vil alene blive tildelt beboere, hvor bestyrelsen har noteret at der er udleveret vaske reservationslås. Nye reservationstavler vil blive opsat indvendigt i vaskerierne, der samtidig har fået begrænset åbningstid, i tidsrummet fra kl. 8 til 22. Såfremt dette ikke hjælper bliver der uden varsel, installeret adgangskontrol til vaskerierne. Vaskemaskinen på Glasvej gik i foråret i stykker, hvor reparation ikke kunne betale sig. Der blev installeret ny vaskemaskine til en pris af 34.361 kr. Vaskemaskinerne er nu ens i begge vaskerier. I øvrigt kan du på foreningens hjemmeside hente yderligere information om eksempelvis interval på vasketid, betjeningsvejledning, Quick guide m.m. 10 ÅRS VEDLIGEHOLDELSESPLANEN OPDATERET Af arbejder fra vedligeholdelsesplanen er alene faldstammer, enkelte badeværelser og låsesytem igangsat. Yderligere tiltag må af økonomiske årsager afvente, til afklaring om aktivering af de tomme butikslokaler foreligger. Vedligeholdelsesopgaver hvor det giver ringe økonomi ikke at foretage udbedringer, vil naturligvis fortsat blive igangsat, inden for de rammer vi har til rådighed. Med til det økonomiske råderum hører, at til efteråret skal den anden halvdel af foreningens afdragsfrie lån et F10 - på 24,550 mio. kr. refinansieres. Hvordan dette bliver omlagt ved vi af gode grunde endnu ikke, udover at vi kan håbe på, at renteniveauet forbliver lavt således, at de dermed frigjorte midler kan anvendes til igangsættelse af flere opgaver på vedligeholdelsesplanen, eller opsparing ved afvikling af gælden. PASKVILLER GENNEMGÅET I foråret 2013 blev samtlige paskviller i døre og vinduer gennemgået, smurt og vedligeholdt. Tak til alle beboere for indsatsen med en smidig afvikling. En enkelt andelshaver takkede nej til denne gennemgang. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2014\Beretning 26. februar 2014 11/22
I øvrigt blev den økonomiske udgift væsentlig mindre end budgetteret, idet total beløbet blev 30.818,00 kr. Tidligere var indhentet tilbud hvor udgiften var i omegnen af godt 100.000 kr. KVISTVÆRELSER GLASVEJ 3-5; NYE KØLESKABE OG BADEKABINE Underboen til badekabinen på Glasvej 3, 4. sal gjorde i efteråret 2013 bestyrelsen opmærksom på, at der piblede vand ned på loftet. En undersøgelse viste, at vand kom ned fra utæt badekabine på 5 sal. Gulvet var tilmed rådnet hvorfor ny badekabine måtte installeres. Samlet udgift til ny kabine: 32.688,00 kr. Køleskabene i fælles køkkenet var gamle og udskiftning trængte sig på, ligesom komfuret havde set bedre dage, hvorfor udskiftninger blev foretaget. Beboerne på Glasvej 3-5, 5. sal har fået indskærpet, at det er deres ansvar at der bliver gjort rent, også i køleskabe og komfur. Vil benytte lejligheden til generelt at nævne, at såfremt du/i opdager fejl, mangler eller andre ting, der kræver reparation. Så giv straks viceværten eller bestyrelsen besked, så tingene kan blive undersøgt og repareret inden eventuelle skader udvikler sig. KVISTVÆRELSER GLASVEJ 7; NYT KØLESKAB Efter godt 1 år er det endelig lykkedes, at få udlejet kvistværelset på Glasvej 7, 5. tv. Det gamle køleskab var simpelthen uegnet til opbevaring af fødevarer, hvorfor der i forbindelse med udlejningen blev indkøbt nyt køleskab og foretaget hovedrengøring af fællesarealet. FALDSTAMMEPROJEKTET, KOM ENDELIG I GANG Endelig kom der gang i udskiftning af faldstammer. Opstart er sket på Glasvej 1 til venstre, hvor der samtidig blev foretaget reparationer af badeværelses gulve og lofter. Opgangen til venstre er nu forsynet med ny faldstamme og klargjort til den videre udskiftning/omlægning af vandforsyningen. I stedet for opsætning af skurvogn med bad og toiletter, i gården eller på gaden, fik vi repareret og klargjort bade- og toiletfaciliteterne i kælderen under postbygningen. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2014\Beretning 26. februar 2014 12/22
Med denne indretning blev udgiften til skurvogn anvendt til brugbare toilet og badeforhold til kælderen, tilmed indrettet billigere end leje af skurvogn, pris for indretning 11.346,23 kr. Dermed har vi nu badefaciliteterne klar til brug ved fremtidig udskiftning af faldstammer. Den samlede udgift til denne første etape beløb sig til 380.000,00 kr. Der skal lyde en stor tak til beboerne på Glasvej 1 til venstre, for stor forståelse for arbejderne og de gener disse gav i dagligdagen. Bestyrelsen anbefaler, at udskiftning af faldstammer fortsættes i 2014 med opgangene Glasvej 1 til højre og Frederikssundsvej 60 A til højre således, at hjørnet er udskiftet. Dermed skulle den mest belastede del af faldstammerne være udskiftet. Betaling af faldstammer vil blive finansieret af foreningens livkvide midler. BADEVÆRELSER - UTÆTTE GULVE OG LOFTER På ekstraordinær generalforsamling den 6. juni 2013 fik bestyrelsen bemyndigelse til, at igangsætte faldstamme arbejder på Glasvej 1 til venstre og, at udbedre tidligere skader på badeværelset; Glasvej 1, 2. tv. herunder, at hjælpe andelshaver med eventuel finansiering. Som nævnt på tidligere generalforsamlinger har utætte badeværelsesgulve og nedsivning af vand gennem lofter fra overboer, haft bestyrelsens opmærksomhed. I forbindelse med udskiftning af faldstamme på Glasvej 1 til venstre, blev samtlige gulve og lofter på badeværelserne efterset, hvor nødvendige udbedringer blev foretaget, herunder reparation af fuger. Samtidig er et par badeværelsesgulve og lofter på Frederikssundsvej 60 A og 60 B blevet repareret. De indhentede erfaringer tyder på, at problematikken ikke forventes at ville påføre foreningen specielt store og ekstraordinære omkostninger. Udbedringer vil blive foretaget successive, såfremt de måtte opstå inden udskiftning af faldstammer. Skulle du have nedsivning af vand på dit badeværelsesloft, så giv venligst bestyrelsen besked, så fagfolk kan syne og vurdere hvad der skal foretages. En del reparationer sker alene ved udbedring af utætte fuger på badeværelsesgulv. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2014\Beretning 26. februar 2014 13/22
OMFORANDRING AF LEJLIGHED Igen i år skal det desværre nævnes, at du/i skal huske dels, at spørge bestyrelsen om tilladelse til at foretage forandringer og dels, at ansøge resp. orientere Kommunen om disse arbejder. Det burde være overflødigt at nævne, at arbejder der kræver autoriseret håndværker til udførelsen, skal foretages af disse det er et ufravigeligt krav. Såfremt reglerne ikke overholdes, er det eksklusions grund, som bestyrelsen i fremtiden vil efterleve. BAGHUSET Stadig intet nyt om denne skønne bygning udover, at vi benytter dette lokale til mødelokale, hvor der afholdes diverse generalforsamlinger og afvikling af andre fælles sociale arrangementer i regi af Ejerlauget. Skal nævne at lokalerne IKKE kan lejes til afholdelse af private fester. Fremtiden for bygningen vil muligvis blive afklaret inden for overskuelig fremtid, idet der forhandles med potentielle investorer om hjælp til aktivering af huset. Dette vil blive til økonomisk glæde for AB Glasgården. ØKONOMI De udarbejdede 5 års drifts- og likviditetsbudgetter er ajourført. Driftsbudgetterne ser ganske fornuftige ud, og har sammen med regnskabet dannet grundlag for, at Realkredit Danmark p.t. ser positivt på foreningens økonomiske formåen. Dette er bl.a. kommet til udtryk ved den netop gennemførte omlægning af F 3 lånet på 24,550 mio. kr. til F5 på 18.343.000 kr. til rente 1,1256 % og 6.275.000 kr. over 30 år med afdrag og fast rente på 3,6044 %. Det glædelige ved den netop gennemførte omlægning er, at driftsudgifterne totalt stiger med ca. 30.000 kr. om året, men med den væsentlige ændring, at vi begynder at afdrage gælden. Sagt lidt populært, har vi konverteret hidtidige renteudgifter til opsparing. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2014\Beretning 26. februar 2014 14/22
Vore finansielle samarbejdspartnere følger os selvsagt med vagtsomme øjne. Enkelte finansielle institutter ser i øvrigt trusler, som bestyrelsen ikke ser. Nogle mener at vore nuværende tomme kvadratmetre er en stor risiko, hvor bestyrelsen mener, at det ikke kan være en trussel når kvadratmetrene ikke har givet indtægter i flere år, men venter på at blive aktiveret til gavn for foreningen og ikke mindst andelshavernes økonomi. KONSEKVENS VED OMLÆGNING TIL FAST RENTE MED/UDEN AFDRAG Bestyrelsen har regnet på hvad forskellige lånesammensætninger vil betyde for boligafgiften. Disse beregninger er selvsagt øjebliksbilleder, men med nuværende kendte forudsætninger, renteniveau og delvis afdragsfrihed for en del af låneporteføljen, ville det være muligt, at omlægge hele vor låneportefølje, til lån med fast rente og delvis afdrag uden store stigninger i boligafgiften. Ganske positivt. REGNSKABET PÅVIRKET AF EKSTRAORDINÆRE UDGIFTER At årets driftsregnskab viser negativt resultat på 800 tkr. er selvfølgelig ikke tilfredsstillende. Med de mange udefra kommende påvirkninger af driften, som bestyrelsen ikke har haft stor indflydelse på, er vi af den opfattelse, at langt de fleste udgiftsposter har været uundgåelige. Nogle af disse tvungne udgifter, er udgifter der er blevet fremrykket og anvendt på forbedringer eller vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. Summa summarum så er økonomien 2013 ekstraordinært belastet af følgende større kontante udgifter: Erhvervslejer F 60 C (Brandsikring, faldstamme, låse mm)... 266.723 kr. Udskiftning af låse (hensat 55 tkr.)... 233.842 kr. 3 stk. nye kælderdøre... 35.546 kr. Udgifter til advokat vedr.; F60 A+ C... 150.000 kr. Faldstammer etape 1; Glasvej 1 tv... 380.000 kr. Kvistværelser; 3 køleskabe og 1 komfur... 20.500 kr. Kvistværelser; Glasvej 3: brusekabine... 32.688 kr. Vaskemaskine; Glasvej... 34.361 kr. Ny vandledning til Baghuset (gammel var utæt)... 54.234 kr. Nye porttelefoner; (Baghuset + Glasvej 3 nedslidte)... 56.329 kr. I alt... 1.264.223 kr. Det skal tilføjes, og som nævnt på den ekstraordinære generalforsamling den 6. juni 2013, at udskiftning af faldstamme på Glasvej 1 til venstre blev fremrykket. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2014\Beretning 26. februar 2014 15/22
Den største negative og ærgerlige påvirkning af driftsresultatet for 2013 er dog de manglende lejeindtægter på 399.000,00 kr. fra de 2 tomme butikslejemål på Frederikssundsvej 60 A + C. I alt mangler lejeindtægter i 2013 fra aktive arealer der alene afventer salg eller udlejning: F60 A, Erhverv (12 mdr. á 20.750 kr.)... 249.000 kr. F60 C, Erhverv (12 mdr. á 12.500 kr.)... 150.000 kr. F60 C, 1. th. (8 mdr. á 2.700 kr.) 1)... 21.600 kr. G7, 2. tv. (8 mdr. á 2.735 kr.) 1)... 21.880 kr. G7, 3. th. (tvangssalg 12 mdr. á 4.382 kr.)... 52.584 kr. G7, 5. tv. Kvistværelse (12 mdr. á 1.866 kr.) 1)... 22.392 kr. Manglende leje indtægter i alt i 2013... 517.456 kr. 1) I januar/februar 2014 er F60 C, 1. th og G7, 2 tv begge solgt. Kvistværelset G7, 5 tv er udlejet i december 2013, hvorved alle 3 boliger er aktiveret med månedlige driftsindtægter på til sammen 10.185 kr. - pr. år godt 122.000 kr. At få aktiveret de tomme butikslejemål står øverst på bestyrelsens TO-DO-LIST. Er der beboere der har gode potentielle emner, så hold jer ikke tilbage. Likviditeten blev positivt påvirket, da foreningens indestående hos Grundejernes Investeringsfond blev ubetalt i april måned. Det fik bestyrelsen til beslutte, at foreningens likvide formue blev delt på flere Pengeinstitutter. BESTYRELSENS SAMLEDE VURDERING AF ØKONOMIEN På trods af foranstående negative påvirkninger af driften for 2013, med uforudsete udgifter og reel tomgangsleje, vurderer bestyrelsen ikke, at den fremtidige økonomi ser sort ud. Det skal huskes, at de tomme kvadratmetre på Glasvej 3-5, 1. salen og det lille Baghus aldrig har haft givet foreningen nævneværdige lejeindtægter i foreningens 9 årige historie. Glasvej 3-5 har stået tom fra foreningens stiftelse 1. januar 2005. Baghuset har drypvis mistet erhvervslejerne i 2005, 2007 og 2012 hvorfor manglende lejeindtægter fra de tomme m 2 ikke har tynget den samlede økonomi væsentligt. På alle tomme kvadratmetre har Kommunen tinglyst deklaration om, at disse fremtidig skal anvendes til beboelse, hvorfra der ikke kan dispenseres, at indretning til beboelse er forudsat at bygningsmæssige ændringer af forsyningslinjer m.m. herunder at lyd- og varmeisolere arealerne, ajourføres efter gældende reglementer. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2014\Beretning 26. februar 2014 16/22
Bestyrelsen har ingen ambition om, at påtage sig jobbet som ejendomsudvikler, men har flere gange sonderet mulighederne for, at få indrettet arealerne uden held. Mulighed for salg af Baghuset er også undersøgt, men da der ikke kan frastykkes tilstrækkeligt med jordareal, kan ejendommen ikke udmatrikuleres. Finanskrise og hvad deraf følger har hidtil bremset for aktivering af lokalerne. Men der er nyt på bedding hvor bestyrelsen håber, at der inden for overskuelig fremtid kan bringes gode nyheder. Det er bestyrelsens opfattelse, at de tomme kvadratmetre er et aktiv for foreningen, og ikke indeholder en stor risiko som nogle mener. Den netop gennemførte omlægning af det afdragsfrie F3 lån på 24,550 mio. kr. til nyt 30 årigt lån med delvis afdrag, har givet stabilitet i foreningens fremtidige økonomi, vel at mærke uden, at en ekstraordinær stor stigning i boligafgiften var nødvendig. Ved denne omlægning, høster vi nogle af frugterne fra boligafgiftsstigningerne, der gennem alle årene er vedtaget på de ordinære generalforsamlinger dog ikke altid vedtaget uden forudgående debat. Fra 1. januar 2015 bortfalder opkrævning af moderniseringstillæg på i alt 245.000,00 kr. årligt, hvilket betyder, at alle andelshavere fremover vil betale samme boligafgift pr. m 2. Som særlig infobonus har bestyrelsen undersøgt, hvad der betales i boligafgift hos vore naboer, og kan oplyse, at boligafgiften i AB Glasgården er på niveau eller rettere lidt mindre. Dette er helt i overensstemmelse med meldinger fra ejendomsmæglere og RD, at boligafgiften i AB Glasgården sammenlignet med andre, ikke er unormal eller specielt høj. For god ordens skyld skal nævnes, at foreningens totale likviditet er en god buffer, der indebærer, at vi ikke har brug for kassekredit eller anden økonomisk støtte. Så alt i alt mener bestyrelsen ikke, at foreningens økonomi ser sort ud tvært imod ser bestyrelsen flere muligheder der venter på bedre tider for, at kunne gavne foreningens økonomi positivt. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2014\Beretning 26. februar 2014 17/22
NAVNESKILTE PÅ DØRE OG POSTKASSER Bestyrelsen har tidligere konstateret, at mange navneskilte er hjemme fabrikeret, hvilket ikke ser kønt ud. Skiltning omfatter, dørtelefon, postkasse og på indgangsdøren. Der er mange udgaver, både papir fæstnet med tape, Dymotape og andet, der ikke ser pænt ud. Dette er en af de opgaver der er nedprioriteret i 2013, men vil blive genoptaget for gennemførelse i 2014. FREMLEJE Desværre har bestyrelsen, som tidligere nævnt, konstateret at flere lejligheder er fremlejet uden om bestyrelsens eller administrators viden og involvering. Enkelte andele er endda fremlejet uden hensyntagen til vedtægterne, og er tilmed ikke godkendt af bestyrelse eller administrationen. Et par af disse ulovlige fremleje aftaler, er blevet legaliseret i 2013. Bestyrelsen skal gøre opmærksom på, at det er eksklusions grund såfremt fremleje ikke er godkendt af bestyrelsen. Muligheden for eksklusion agter bestyrelsen, at gøre brug af i fremtiden, hvis der mod forventning skulle komme flere ulovlige fremleje aftaler til bestyrelsens kendskab. ORDENSREGLEMENT Igen i år har der DESVÆRRE været flere klager over støjende adfærd. Skal derfor benytte lejligheden til, at henstille alle beboere til, at vise hensyn. Det er et gammelt hus vi bor i, hvorfor der generelt er meget lydt. Skal også henstille til, at når der holdes fester, at det ikke alene er i egen opgang disse advarsler opsættes, men også i naboopgange. Tobaksrygning er ikke tilladt på indendørs fællesarealer tilhørende AB Glasgården, hvilket venligst bedes respekteret. At efterlade cigaretskod på trappeopgange, i kælder eller kaste ud over altankanten er ikke tilladt. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2014\Beretning 26. februar 2014 18/22
EFTERÅRSSTORMENE ALLAN & BODIL Ved de 2 storme der huserede den 28. oktober 2013 (Allan) og 6. december 2013 (Bodil) slap vi for større skader. En enkelt åbenstående altandør blev blæst ud, med efterfølgende gadeafspærring, ellers slap vi fri. Det skal bemærkes, at det ikke er ufarligt at bevæge sig rundt i gården under sådanne storme, idet der fra et par naboejendomme blev blæst tagsten ned i gården. CYKELPARKERING Det burde være overflødigt at skulle nævne, at parkering af cykler i trappeopgange og på andre fællesarealer inden døre også i kælderen på Glasvej ikke er tilladt. Der er cykelparkering mange steder i gården, ligesom der er plads i den nye cykelkælder under terrassen. Port nøgle passer til denne fælles cykelkælder. Cykelparkering skal foretages med sund fornuft og omtanke - med respekt for gården. Ejerlauget gennemførte en oprydning af cykler i efteråret 2013, hvor ca. 65 cykellig blev bortskaffet. VICEVÆRT Må tilstå, at der ikke altid har været stor tilfredshed med indsatsen fra RACOON, der forestod løsning af vicevært opgaver. En del opgaver blev, af flere årsager, løst af bestyrelsen. Andre opgaver blev alene løst mod ekstra betaling. Denne utilfredshed kunne bestyrelsen ikke forsætte med og undersøgte derfor mulighederne for ansættelse af ny vicevært. Dette har resulteret i, at bestyrelsen har indgået aftale med JEUDAN om løsning af viceværtopgaver, og JEUDAN er startet pr. 1. marts 2014. Fremover er der ikke fast tidspunkt hvor viceværten er på ejendommen. Der er faste kontaktpersoner tilknyttet AB Glasgården, hvor kontaktoplysninger kan findes i opgangene og på vor hjemmeside. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2014\Beretning 26. februar 2014 19/22
JEUDAN ejer i øvrigt naboejendommene på Frederikssundsvej 62, hvorfor det er samme personer der servicerer denne og vor ejendom. EJERLAUGET GLASVEJ-KARREEN Vor byfornyede gård blev overdraget Ejerlauget i stilhed den 12. juni 2013. At tænke sig, der skulle en undrende forespørgsel til ansvarlige personer om, hvornår gården officielt blev overdraget Ejerlauget. Svaret var, at det skete ved gennemgang af gården den 12. juni 2013, hvor bestyrelsen fra Ejerlauget end ikke deltog sådan er der så meget. Som I kan se i gården, har Ejerlauget efterfølgende iværksat flere ændringer, idet alle trædebregner hvis dufte er lig lugten af urin er fjernet. Bulerne er jævnet og erstattet af små volde, hvor der bl.a. er opsat syren buske der kan skærme af for vind og træk fra porten. Arealet ved det lille baghus den mest solbeskinnede plet i hele gården var blevet forsynet med en del planter. Disse er nu flyttet og pletten er sået til med græs, så den er klar til solbadning og grillhygge i den kommende sæson. Vil også benytte lejligheden til at opfordre alle til, at deltage i arrangementer der inviteres til af Ejerlauget. EFTERLYSNING: Ejerlauget vil nedsætte et social udvalg, der kan forestå planlægning og arrangere fælles fester m.m. for alle beboere i karreen. Er du interesseret i, at være med til dette og tilbyde din assistance for fællesskabet, så send en mail til bestyrelsen. I øvrigt er der generalforsamling i Ejerlauget mandag den 28. april i disse lokaler. Der er gratis adgang så mød endelig op og vis din interesse for en god og dejlig gård. ORDENSNIVEAU / AFFALD Som nævnt tidligere år, så er AFFALD stadig et større emne, hvor der nu er kommet mere sortering. Specifikt til beboere hos AB Glasgården: Aviser/reklamer SKAL du/i selv aflevere i avis/papircontaineren skal ikke smides på trappeopgange, eller i container til pap eller dagrenovation. Utroligt at beboere kan finde på at tømme sin postkasse for reklamer, og bare smide dem på gulvet i trappeopgangen? Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2014\Beretning 26. februar 2014 20/22
Storskrald er ikke en viceværtopgave. Såfremt du hensætter storskrald, som viceværten fjerner sker dette alene mod ekstra betaling af AB Glasgården. Storskrald er med fast afhentning, hvor container opstilles på hjørnet af Houmanns Allé og Theklavej 11. Du/I skal selv opbevare storskrald og større EL skrot til næste afhentning. Datoer er annonceret i gården og på Ejerlaugets hjemmeside. Af ordensmæssige årsager, plus at Brandmyndighederne ikke tillader det, må der ikke sættes ting til opbevaring uden for egne pulterrum på loft og i kælderen. Genbrugsplads Bispeengen er placeret over for Fuglebakken Station, på hjørnet af Borups Allé og Hillerødgade. Med bil er indkørsel fra Nordre Fasanvej, under Bispeengbuen. Læs mere om genbrugspladser på Kommunes hjemmeside. I øvrigt er det noget griseri, at smide cigaretskod i gården, specielt når der er opsat askebægre på strategiske steder rundt om i gården. Så vær venlig at vise hensyn. AB GLASGÅRDENS HJEMMESIDE På foreningens hjemmeside: www.ab-glasgaarden.dk kan findes nødvendig information om foreningen, herunder brugbare oplysninger hvis du skal sælge din andelsbolig. Som nogle sikkert allerede har bemærket, vil hjemmesiden fremover i langt højere grad blive anvendt til diverse aktuelle informationer så som, at der lukkes for vandet på næste torsdag o.s.v. Oplysninger af fælles karakter for alle beboere i karreerne, f.eks. STORSKRALD, finder du på Ejerlaugets hjemmeside. KONTAKT TIL BESTYRELSEN Såfremt du har brug for at kontakte bestyrelsen kan dette gøres enten via kontaktformularen på hjemmesiden, via mail: email@ab-glasgaarden.dk eller 60 88 33 37. Alle henvendelser bliver håndteret dagligt ekspederet hurtigst muligt senest med besvarelse efter førstkommende bestyrelsesmøde. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2014\Beretning 26. februar 2014 21/22
AFSLUTNING Skulle der blandt beboere være forslag eller ideer til brug for fællesskabet, så kom endelig frem med dem. Enten via foreningens hjemmeside eller med mail til foreningen, så vil bestyrelsen drøfte forslag på førstkommende bestyrelsesmøde. Beretningen vil jeg slutte med at takke alle vore samarbejdspartnere. En særlig tak skal lyde til alle vore kontaktpersoner hos Administrationen og øvrige samarbejdspartnere, der for os har været et særdeles godt og konstruktivt med- og modspil i det forløbne år. Især ved løsning af de noget specielle opgaver med vore butikslejemål på Frederikssundsvej. S T O R T A K til alle, hvor Bestyrelsen ser frem til et fortsat godt samarbejde i 2014. Dette var hvad bestyrelsen havde at berette om det forgange år. P.b.v. Mogens Wøldike Formand Solnedgang i Nord Vest set fra Glasvej, tirsdag den 25. juni 2013 kl. 21:58 Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2014\Beretning 26. februar 2014 22/22