Lokalplan 89 Merianhaven i Sarbjerg

Orientering Regler for Lokalplaners Udarbejdelse Indhold En lokalplan er en fysisk plan, der fastlægger de fremtidige forhold indenfor et afgrænset lokalt område. En lokalplan kan indeholde bestemmelser om bebyggelsens art, anvendelse, omfang, udformning, friarealernes anvendelse, fællesanlæg, spildevandsforhold, varmeforsyning, afskærmningsforanstaltninger, beplantning, vej- og stiforhold osv. Udarbejdelse Efter Planloven skal der udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Det kan f.eks. være ved gennemførelse af større bygge- og anlægsarbejder, nedrivninger af bebyggelse eller bestemmelser for bevaring af ældre bebyggelse. Hensigten hermed er at sikre, at disse dispositioner får en rimelig udformning, og at der bliver skabt en god sammenhæng med de eksisterende byområder, det omgivende landskab samt med kommunens planlægning i øvrigt. Disposition Hæftet - består af to dele, - en planredegørelse og en lokalplan. Planredegørelsen er en beskrivelse af de eksisterende forhold i området og en redegørelse for lokalplanens indhold, samt dens forhold til den øvrige planlægning. Planredegørelsen har alene til formål, at orientere kommunens borgere og andre interesserede parter om den planlagte udvikling og har ingen juridisk gyldighed. Lokalplanen består af et tekstafsnit med kortbilag. Lokalplanen er et juridisk dokument, der efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse er bindende for grundejere og panthavere m.fl. Lokalplanen tinglyses på alle ejendomme indenfor lokalplanens område. Offentliggørelse Når Kommunalbestyrelsen har vedtaget et forslag til lokalplan, skal det offentliggøres sammen med oplysning om indsigelsesfristen, som normalt er på 8 uger. Kommunalbestyrelsen skal give skriftlig meddelelse herom til ejere, lejere og brugere af de ejendomme, som er omfattet af planen samt til interesserede foreninger, Amtet, Miljøministeriet og til andre statslige myndigheder, som planen har særlig interesse for. Når indsigelsesfristen er udløbet, kan Kommunalbestyrelsen efter behandling af eventuelle indsigelser og ændringsforslag vedtage planen endeligt. Efter vedtagelsen bekendtgøres planen offentligt, og der gives skriftlig meddelelse herom til ejere, foreninger, myndigheder samt til de, der rettidigt har fremsat indsigelse indenfor de 8 uger. Retsvirkninger Når lokalplanen er vedtaget og bekendtgjort, tinglyses lokalplanen på de ejendomme, der er omfattet af planen. Det betyder, at der ikke må etableres forhold, der er i strid med planen. De almindelige bestemmelser i lovgivningen, f.eks. Byggelov, Planlov, etc. gælder fortsat for de forhold, der ikke er optaget bestemmelser om i lokalplanen. Udarbejdet af Hvalsø Kommune Teknik & Miljøforvaltningen 2

Lokalplan 89 Merianhaven i Sarbjerg Indholdsfortegnelse Redegørelse Lokalplanens beliggenhed Eksisterende forhold Sarbjerg udstykningnes baggrund og formål Lokalplanens indhold Formålet med lokalplanen Bebyggelsen Vej og sti forhold Ubebyggede arealer Grundejerforening Forhold til anden planlægning Landbrugspligt Regionplanen Grundvand Skydebane Kommuneplanen Spildevandsplan Vandforsyning Varmeforsyning Lokalplanen 1. Lokalplanens formål 2. Områdets afgrænsning og zonestatus. Områdets anvendelse 4. Udstykning 5. Vej, sti og parkering 6. Bebyggelsens omfang og placering 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 8. Varmeforsyning 9. Ubebyggede arealer 10. Grundvand 11. Arkæologiske forhold 12. Landbrugspligt 1. Grundejerforening 14. Retsvirkninger 15. Vedtagelsespåtegning Kortbilag 1 Matrikelkort Kortbilag 2 Udstykningsplan Kortbilag Luftfoto

5ab Kort over Lokalplan 89, Merianhaven i Sarbjerg Oversigtskort over delområderne i hele Sarbjerg IVa 11b 6cz 6cy 6cx 6cv 6cø 6cæ IV 6cq 6cp 6cs 6cr 6cu 6ct 6ci 6ch 6ck 6cl 6cn 6cm 6co VII 6ce III III 6.00m 11.15m 6da 6a 18.00m Horseager VI 18.00m II IX 6dc V VIII 7e7p 2c 7b 6g 6b 6e 6c 6h 6cd 64a 6f 18b I "t" 5f 5b "q" 6a 7b 5g 6u 6cg 6t 6by 6i 6s "aa" 6bz 6br 6db d 6r 6bl 6bs 6bæ 6q 6bm 6bt 6bø 6c 6be 6bf 6bn 6bu 6ca 1c 6p 6aæ 6cf 6aø 6bg 6bo 6bv 6o 6cb 1a 6at 6au 6ba 6bh 6bp 24c 15d "y 6n 6bx 6an 6m 6ag 6ao 6av 6bb 6bi 6bq 4b 6l 6aa 6ah 6ap 6ax 6bc 6bk 15a 6ab 6ai 6aq 6ay 6v 6bd 24d 6x 6ac 6ak 6ar 6az 4f 6y 6ad 6al 6as 4d 6z 6ae 6am 24a 6æ 6af 5d 6ø 22 c 22 6cc d 5g 19a 19b 5q 5ci 5z 5bv 5bx 5y 5x "al" 5k 5v 5bh 5bg 5u 5t 5bi 5bu 5bs 5br 5bk 5bq 5ae 5bp 5ø 5bf 5bt 5bo 5æ 5ck 5ao 5bl 5cl 5o 5bz bm 5 5ap 5bn 5aq 5ca 5aø 5ar 5bæ aæ 5az 5 5at 5as 5au X 5bø 5cm 5ay 5m 6.60m Vej Hy ld ebjergvej Vej Sm edeholmen 5ax 5av 5ba 5bb Sk ov ager "x" Vej 5bc 5bd "ak" 5ag 5ac 5be.77m Gade Gl. Ringstedvej 4.00m 4

Redegørelse Lokalplanens beliggenhed Lokalplanområdet afgrænses mod nord, af boligområderne Myntehaven, der er under udbygning, og Timanhaven, der er færdig udbygget. Mod øst er det afgrænset af stamvejen Horseager. Mod vest grænser lokalplan området op til det åbne land. Mod syd grænser området op til et kommende boligområde i Sarbjerg-planen. Eksisterende forhold Området ligger i et spændende morænelandskab med et kuperet terræn. Sarbjerg udstykningens baggrund og formål I 1998 blev der udarbejdet et samlet dispositionsforslag over hele Sarbjerg-udstykningen. Den første etape blev lokalplanlagt i 1999 Lokalplan 71 og består af delområde II, III, IV og V. Delområde II er bebygget med 1 etages rækkehuse i den østlige del og i den vestlige del af delområdet er udstykket 10 mindre parceller. Delområde III er bebygget med Seniorboliger i 1 etage med fælles faciliteter og parkering. Delområde IV består af parcelhusbebyggelse i 1-1½ etage med udnyttelig tagetage. Delområde V er udbygget med almene boliger i 1½ etager. Delområde VI er udbygget med andelsboliger og delområde VII er under opbygning med parcelhuse. Formålet med Sarbjerg udstykningen er at opbygge en selvstændig bydel med egne karaktertræk, der tager udgangspunkt i Hvalsø By s karakteristika og områdets landskabelige værdier. I dispositionsplanen er der især lagt vægt på at delområderne opdeles i mindre byggefelter langs en såkaldt landskabskorridor, således at området åbner sig mod landskabet i en vifteform. Landskabskorridorerne sikrer at beboerne på Hyldebjerg, Brune Banke, Smedeholm og Skovager også får direkte adgang til det omgivende landskab. Dispositionsforslag til Sarbjergudstykningen fra 1998. 5

Lokalplanens indhold Lokalplanens formål Denne lokalplan har til formål at sikre mulighed for at etaperne af Sarbjergudstykningen udbygges. Samtidig med at bebyggelsen ved sin beliggenhed, gadestruktur og tæthed udgør en selvstændig bydel uden at miste kontakten til det smukke landskab vest for bebyggelsen. Ligeledes er det lokalplanens formål at overføre en del af matrikel nr. 6a fra landzone til byzone og sikre et levende kvarter med en varieret og oplevelsesrig bebyggelse. Bebyggelsen Lokalplanens område kan anvendes til boligformål, åben-lav boligbebyggelse med eventuelle tilhørende kollektive anlæg som f.eks. lokaler til fritidsformål og bebyggelser til offentlige formål eller andre nærmere angivne erhvervtyper, der kan tilpassess i områderne uden genevirkninger i forhold til omgivelserne, og uden at ændre områdets karakter af boligområde. For boligområdet - Merianhaven må bebyggelsesprocenten ikke overstige 25 % for den enkelte ejendom. Bygningerne må opføres i 1 etage. Højden må ikke overstige 8 m. Bebyggelsen skal opføres i blank eller pudset mur med sokkel. Mindre dele af bygningen kan opføres i træ eller glas. Tage skal beklædes med teglsten. Mindre bygninger for eksempel udhuse og garager skal opføres i blank eller pudset mur eller træ. Glastilbygninger, udestuer og lignende skal opføres i harmoni med bygningens øvrige facade, herunder skal der specielt tages hensyn til højder og bredder på glaspartier og taghældning. Glaspartierne må ikke overstige m i højden. Tage skal udføres som saddeltage med en hældning på 25 til 40º. Mindre bygninger kan opføres med en lavere taghældning, når bygningens højde ikke overstiger,0 m og det samlede areal til sådanne bygninger ikke overstiger 50 m 2. Solfangeranlæg skal placeres på jorden med en maksimal højde på 1,8 m. Vej, sti og parkeringsforhold Lokalplanområdet får adgangsvej fra korridorvejen nord for boligområdet. Korridorvejen forbinder området med det åbne landskab mod vest. Til at forsyne Merianhaven (IX) anlægges kvarterveje. Langs områdets korridorvej etableres et godt 1-½ m bredt fortov mod syd. Der etableres en græsrabat mod nord i 1-2 m. Kvartervejen er udlagt i en bredde på ca. 8 m (mellem skel), fordelt på 4-5 m kørebane i asfalt og ca. 1½-2 m fortov på den ene side og 1½-2 m græsrabat på den anden side mod skel. Parkering til de enkelte ejendomme skal ske på egen grund. Der skal udlægges areal til 2 parkeringspladser på hver grund, hvoraf den ene skal anlægges. Ubebyggede arealer Mindst 10 % af lokalplanens areal skal friholdes til parkering, vej og grønne opholdsarealer. Langs landskabskorridoren skal der plantes et bælte af egnskarakteristiske løvfældende træer og buske og skal udføres efter en af 6

Kommunalbestyrelsen godkendt beplantningsplan. Grundejerforening Der skal etableres en grundejerforening for delområde IX med medlemspligt for alle grundejere i området. Grundejerforeningen skal etableres senest, når der er sket indflytning i 50 % af husene. Alternativt kan området indlemmes i grundejerforeningen for Myntehaven/Melissehaven. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af veje og fælles parkeringspladser, græsrabatter mellem veje og private grunde, samt fælles friarealer og beplantninger. Grundejerforeningens vedtægter og eventuelle senere ændringer skal godkendes af Kommunalbestyrelsen. 7

Forhold til anden planlægning Landbrugspligt Der er landbrugspligt på matrikel nr. 6a og lokalplanen indeholder derfor bestemmelser om at det kræver tilladelse fra Jordbrugskommisionen at ophæve landbrugspligten på disse matrikler. Regionplanlægning Grundvand Lokalplanområdet er beliggende i et område, der i Regionplan 2001 er udpeget som områder med særlige drikkevandsinteresser. Lokalplanen indeholder derfor bestemmelser om, at der indenfor området ikke må etableres aktiviteter eller anlæg, der indebærer risiko for nedsivning af forurenende stoffer til grundvandet. Skydebane Lokalplanområdet er beliggende inden for regionplanens støjkonsekvensområde for skydebanen ved Åsvejen og skydebanen vest for lokalplanområdet. Skydebanen ved Åsvejen grænser op til lokalplanens grønne område og der er ca. 420 m. til nærmeste boligområde i lokalplanen. Kort over skydebanens placering er vist på kortbilag. styrelsens vejledning nr. 1/1995, Skydebaner, overholdes på enhver parcel i udstykningerne. Ved flugtskydningsbanen er støjproblemet løst ved, at der i en afstand på 2 m bag af de 4 standpladser opsættes en ca. 7 m lang og 2,50 m høj skærm, hvilket giver den nødvendige dæmpning på mere end 10 db. Ved skydebanen på Åsen er der bygget blændere, d.v.s. stål- og træbeklædte støjskærme, der i en højde af 2,0 m til 4,50 m over banen er monteret på tværs af hele banen. Samtidig er der monteret en tilsvarende stål- og støjskærm for enden af banen og ca. 5 m op langs siderne af banen. Der er anlagt en jordvold af Kommunen mens blænderne er udført af Skytteforeningen. Knallertbanen er beliggende ved den vestlige skydebane med en afstand ca. 200 m. til nærmeste beboelsesområde i lokalplanen. Knallertbanen bidrager ikke til overskridelser af støjgrænserne, og at Miljøstyrelsens vejledning nr. 7/1984, Støj fra motorsportsbaner overholdes. Knallertbanen har ikke været benyttet de sidste par år. Skydebanen vest for lokalplanområdet er beliggende ca. 00 m. fra nærmeste beboelsesområde i lokalplanen. Der er der i samarbejde med skytteforeningen og jagtforeningen opført støjdæmpning og sikkerhedsforholdene, således at Miljø- 8

Kommuneplanlægning Lokalplanområdet er omfattet af Kommuneplantillæg nr. 10, Kirke Hvalsø boligområde 0. Nyt boligområde i Sarbjerg. Rammeområde B0 Kr. Hvalsø. Nyt boligområde i Sarbjerg. En lokalplan skal sikre: a) At områdets anvendelse fastlægges til boligformål med eventuelle tilhørende kollektive anlæg som f.eks. lokaler til fritidsformål og bebyggelser til offent-ligt formål eller andre nærmere angivne erhvervstyper, der kan tilpasses i områderne uden genepåvirkninger i forhold til omgivelserne, og uden at ændre områdets karakter af bolig-område. b) At bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstiger 0. c) At bebyggelsen ikke opføres med mere end 1 etage. d) At bebyggelsen trafikbetjenes fra Horseager. e) At områdets trafikstruktur udbygges i overensstemmelse med kommune-planens hovedstruktur. f) At området overføres til byzone. g) At regionplanens retningslinier vedr. støj fra vejtrafik overholdes. Vandforsyning Lokalplanområdet er beliggende i Hvalsø Vandværks forsyningsområde, hvorfra vandforsyning vil finde sted. Varmeforsyning Lokalplanområdet vil blive forsynet med fjernvarme fra Hvalsø Kraftvarmeværk. Der vil som følge heraf blive pligt til at tilslutte bebyggelsen i området til fjernvarmenettet. Spildevand Spildevand fra området skal afledes fra området til det offentlige kloaknet, der er tilsluttet det kommunale rensningsanlæg. Overfladevand og regnvand afledes fra området via offentlig regnvandsledning. 9

Lokalplan I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. nr. 88 af 18.08.2004) fastlægges herved følgende bestemmelser for det i denne lokalplan i 2 nævnte område: 1. Lokalplanens formål. 1.1 Det er lokalplanens formål: At sikre mulighed for 2. etape af Sarbjergudstykningen udbygges, samtidig med at bebyggelsen ved sin beliggenhed, gadestruktur og tæthed udgør en selvstændig bydel uden at miste kontakten til det smukke landskab vest for bebyggelsen. At overføre en del af matrikel nr. 6a af Kirke Hvalsø By, Kirke Hvalsø fra landzone til byzone. At sikre et levende kvarter med en varieret og oplevelsesrig bebyggelse. 2. Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses, som vist på kortbilag 1 og omfatter matrikel nr. 6a af Kirke Hvalsø By, Kirke Hvalsø. Samt alle parceller, der efter den 1. april 2005 udstykkes fra matriklen. 2.2 Området overføres med lokalplanen til byzone.. Områdets anvendelse.1 Lokalplanens område kan anvendes til boligformål, åben-lav boligbebyggelse såsom villabebyggelse og parcelhuse. 4. Udstykning Området udstykkes i 22 parceller i princippet vist på udstykningsplan, kortbilag 2. 4.2 Parcellernes størrelse må være minimum 700 m 2 og maksimum 1100 m 2. 5. Vej, sti og parkering 5.1 Lokalplanområdet vejbetjenes fra korridorvejen grænsende til Myntehaven og Timianhaven i princippet som vist på kortbilag 2. 5.2 Til den enkelte grund kan der etableres tilkørsler fra kvatervejene. Til 2 af grundene skal tilkørslen etableres med adgang fra korridorvejen grundene er vist med skravering på kortbilag 2. 5. Kvarterveje udlægges i en bredde på ca. 8 m (mellem skel) med en græsrabat på 1½-2 m på den ene side og fortov på 1½-2 m i den anden side af vejen. 5.4 Der udlægges areal til sti på strækninger A-B og C-D i princippet som vist på kortbilag 2. Stierne anlægges i en bredde af ca. 4 m mellem skel. For enden af korridorvejen og kvartervejen sikres cykel/gang adgang til det grønne areal mod vest som anført på kortbilag 2. 5.5 Langs korridorvejen etableres et godt 1-2 m bredt græsrabat på nordsiden og et fortov på 1-½ m på sydsiden af vejen. 10

5.6 Parkering til de enkelte grunde skal ske på egen grund. Der skal udlægges areal til 2 parkeringspladser på hver grund, hvoraf den ene skal anlægges. 6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25 % for den enkelte ejendom. 6.2 Bygningerne må opføres i 1 etage med udnyttet tagetage med taghældning på 25-40 grader. 6.4 Højden må ikke overstige 8 m. 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Ny bebyggelse skal opføres i blank eller pudset mur med sokkel. Mindre dele af bygningen kan opføres i træ eller glas. Tage skal beklædes med teglsten. 7.2 Mindre bygninger for eksempel udhuse og garager skal opføres i blank eller pudset mur eller træ. 7. Glastilbygninger, udestuer og lignende skal opføres i harmoni med bygningens øvrige facade, herunder skal der specielt tages hensyn til højder og bredder på glaspartier og taghældning. 7.4 Glaspartier må ikke overstige m i højden. Tage skal udføres som saddeltage med en hældning på 25 40º. 7.5 Mindre bygninger kan opføres med en lavere taghældning, når bygningens højde ikke overstiger,0 m og det samlede areal til sådanne bygninger ikke overstiger 50 m 2. 7.6 Solfangeranlæg skal placeres på jorden med en maksimal højde på 1,8 m. 7.7 Området forsynes med fællesantenneanlæg, og det er ikke tilladt, at der i området opsættes separate udendørs antenner. Parabolantenner kan dog tillades placeret på jord og må max. have en højde på 1,5 m over terræn. 8. Varmeforsyning 8.1 Bebyggelsen skal forsynes med fjernvarme. 9. Ubebyggede arealer 9.1 Mindst 10 % af lokalplanens område skal udlægges til friareal. 9.2 Ubebyggede arealer, der ikke benyttes som gårdsplads, torv og p-plads, skal anlægges og vedligeholdes som haveareal. 9. Hegn i skel mod sti og vej skal etableres som ensartede levende hegn. Hegn i skel mod vej og sti skal plantes 0,5 m inde på egen grund. 9.4 Beplantning langs landskabskorridoren skal består af egnskarakteristiske løvfældende træer og buske og skal udføres efter en af Kommunalbestyrelsen godkendt beplantningsplan. 9.5 Udendørs oplagring må ikke forekomme. Parkering og permanent opstil- 11

ling af campingvogne, køretøjer over.500 kg, lystbåde og lignende må ikke finde sted indenfor lokalplanområdet. 10. Grundvand 10.1 Der må ikke foretages grundvandstruende aktiviteter, såsom erhverv med nedgravede olie- og kemikalietanke eller anvendelse af slagge og flyveakse fra forbrændingsanlæg, der kræver tilladelse fra amtsrådet. 11. Arkæologiske forhold 11.1 Arkæologiske levn er beskyttet af 27 i Museumslov nr. 47 af 7. juni 2001. 12. Landbrugspligt 12.1 Det kræver tilladelse fra Direktorat for Fødevareerhverv at ophæve landbrugspligten på matrikel nr. 6a. 1. Grundejerforening 1.1 Der skal etableres en grundejerforening med medlemspligt for alle grundejere i lokalplanens område enten som selvstændig grundejerforening eller sammen med Melissehaven / Myntehaven. Grundejerforeningen skal etableres senest, når der er sket indflytning i 50 % af husene. 1.2 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af veje og fælles parkeringspladser, græsrabatter mellem veje og private grunde, samt fælles friarealer og beplantninger. 1. Grundejerforeningens vedtægter og eventuelle senere ændringer skal godkendes af Kommunalbestyrelsen. 14. Dispensationer fra og ændringer i lokalplanen 14.1 Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser, jf. Lov om planlægning 18. 14.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i planen. 14. Under iagttagelse af reglerne om naboorientering i henhold til Lov om planlægning 19 kan kommunalbestyrelsen meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen og ikke omfatter bestemmelser vedrørende støjforhold. 14.4 Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Mindre betydende lempelser af bestemmelserne i nærværende lokalplan kan indrømmes af Kommunalbestyrelsen, såfremt karakteren af det område, som lokalplanen søger at skabe og fastholde, ikke derved ændres. 12

15. Vedtagelsespåtegning 15.1 Kommunalbestyrelsen har den 27. september 2005 vedtaget ovenstående lokalplanen endeligt. Virginia Holst Borgmester / Peter Jensen Forvaltningschef 1