269. Ansøgning om fritagelse for dækning af tab ved lejeledighed og fraflytninger i Lejerbo via dispositionsfonden 03.02.00-P19-10-14 Sagstema Lejerbos boligorganisation ansøger om at blive fritaget for dækning af tab ved lejeledighed og fraflytninger i boligorganisationens afdelinger for regnskabsår 2016/17 og 2017/18, således at tabene i stedet dækkes af de respektive afdelinger i boligorganisationen. Redegørelse Historik Lejerbos boligorganisationen anmodede senest om at få fritaget dispositionsfonden fra at afholde tab ved lejeledighed og fraflytninger i begyndelsen af 2016. Her godkendte Strategi- og Økonomiudvalget Center for Økonomis og Løns indstilling om, at Lejerbos dispositionsfond ikke skal fritages. CØL vurderede i den pågældende sag, at der ikke forelå særlige forhold, der talte for at imødekomme Lejerbos anmodning om at fritage dispositionsfonden helt eller delvist fra at afholde afdelingernes tab ved lejeledighed og fraflytning. Redegørelse Lejerbo anmoder om Thisted Kommunes godkendelse af, at boligorganisationen fritages for dækning af lejeledighed og tab ved fraflytninger i boligorganisationens afdelinger, idet boligorganisationens disponible midler i dispositionsfonden ikke opfylder minimum jf. 40 i driftsbekendtgørelsen for almene boliger. Boligorganisationen ønsker, at fritagelsen gælder for regnskabsårene 2016/17 og 2017/18. Fritagelsen begrundes med, at boligorganisationens dispositionsfond ikke kan leve op til sit formål, og for at boligorganisationen har mulighed for at anvende dispositionsfonden efter driftsbekendtgørelsens intentioner, er det nødvendigt, at den disponible kapital ikke udhules yderligere i en periode, hvor den disponible kapital er langt under minimumskravet. En boligorganisations dispositionsfond er en vigtig del af en boligorganisationens egenkapital. Den dækker boligafdelingernes lejetab og kan blandt andet også anvendes til at sikre boligafdelingernes fortsatte beståen ved at medvirke til fysisk, økonomisk og social opretning af afdelingerne. Hvis den disponible del af en boligorganisations dispositionsfond kommer under 2/3 af det minimum pr. lejemålsenhed, der er anført i driftsbekendtgørelsens 40 eller særlige forhold taler herfor, kan Kommunalbestyrelsen jf. driftsbekendtgørelsens 41, stk. 1 godkende, at tab ved lejeledighed og fraflytninger i afdelingerne helt eller delvist dækkes af en afdelings egne midler, fremfor af boligorganisationens dispositionsfond. Denne bemyndigelse er i Thisted Kommune delegeret til Strategi- og Økonomiudvalget. De disponible midler pr. lejemålsenhed i Lejerbos dispositionsfond udgjorde pr. 30. september 2016 1.592 kr., mens det minimum pr. 30. september 2016, der refereres til i driftsbekendtgørelsens 40, er 5.588 kr. De disponible midler pr. lejemålsenhed i Lejerbos dispositionsfond pr. 30. september 2016 udgjorde derfor blot 28% af førnævnte minimum og er således langt under 2/3 af minimumskravet. Det er derfor korrekt, når boligorganisationen ansøger om at fritage dispositionsfonden med henvisning til driftsbekendtgørelsens 40 samt dispositionsfondens lave størrelse. Fremtidig egenkapitaludvikling Ifølge Lejerbos regnskabsudkast for boligorganisationen for regnskabsåret 2016/17 vil dispositionsfonden pr. 30. september 2017 udgøre 397.000 kr. svarende til 784 kr. pr. lejemålsenhed. Dette svarer blot til 14% af minimumskravet, hvilket er meget langt fra grænsen på 2/3 af minimumskravet. Samtidig budgetteres arbejdskapitalen pr. 30. september 2017 til 1.277.000 kr. svarende til en stigning på 100.000 kr. i forhold til primo regnskabsåret.
Lejerbo forventer, at den disponible del af dispositionsfonden aftager med 0,1 mio. kr. til 0,2 mio. årligt de kommende 10 år, mens arbejdskapitalen ventes at blive forøget med ca. 60.000 kr. årligt. Lejerbos vurdering af den fremtidige egenkapitaludvikling baseres blandt andet på, at dispositionsfonden giver et årligt tilskud til afdelingerne på i alt 1,2 mio. kr. til tab ved lejeledighed og fraflytninger. Dette tab ventes i 2016/17 at udgøre 1,1 mio. kr., mens det de tre foregående regnskabsår udgjorde 1,5 til 1,6 mio. kr. Afdelingernes økonomiske robusthed Pr. 30. september 2016 er egenkapitalen negativ i to af Lejerbos afdelinger: Afd. 915 med 14 boliger på Hovedgaden i Snedsted, hvor egenkapitalen er minus 180.000 kr., og det opsamlede resultat udgør minus 375.000 kr. Afd. 730 med 10 boliger på Snitinghøj i Vilsund, hvor egenkapitalen er minus 41.000 kr., og det opsamlede resultat udgør minus 317.000 kr. De to ovennævnte afdelinger har i en årrække oplevet og oplever stadig permanent lejeledighed. Hvis boligorganisationen fritages fra at afholde tab ved lejeledighed og fraflytninger i afdeling 915 og 730, vil det som udgangspunkt forøge det opsamlede underskud i disse afdelinger, hvilket øger risikoen for effektuering af kommunens garantistillelse over for afdelingerne. Lejerbos boligorganisation kan dog vælge at give tilskud fra dispositionsfonden eller arbejdskapitalen til økonomisk trængte afdelinger, såfremt der er økonomisk råderum hertil. Thisted Kommune har ultimo 2016 følgende garantistillelse over for Lejerbos afdelinger: Kommunegarantierne over for Lejerbos afdelinger i Thisted Kommune udgør knap 49 mio. kr. ultimo 2016, hvoraf de ca. 20 mio. kr. er stillet over for afd. 122, 12 mio. kr. er stillet overfor afd. 915 og de resterende 17 mio. kr. over for de øvrige afdelinger. CØL's vurdering CØL anser den økonomiske robusthed i afdeling 730 og 915 for meget svag, i og med egenkapitalen her er negativ. Den økonomiske robusthed i afdeling 735 i Hanstholm vurderes at være svag pga. en lav soliditetsgrad (på 1,8%), hvilket til dels skyldes et opsamlet underskud på 188.000 kr. De øvrige afdelinger vurderes at have en rimelig økonomisk robusthed. Strategi- og Økonomiudvalget Side 2
Såfremt Lejerbos dispositionsfond ikke fritages helt eller delvist fra at afholde tab ved lejeledighed og fraflytninger, har Lejerbo mundtligt oplyst, at den frie del af dispositionsfonden på sigt kan blive så stor med negativt fortegn, at boligorganisationen ikke kan overleve. Den påstand giver umiddelbart god mening, når boligorganisationens fremtidige egenkapitaludvikling betragtes. CØL's udgangspunkt er derfor, at dispositionsfonden fritages i et vist omfang. I ovenstående tabel fremgår tabet ved lejeledighed og fraflytninger for de seneste tre regnskabsår. I afdeling 730 og 915 har det gennemsnitlige, årlige tab beløbet sig til godt 0,2 mio. kr. for hver af de to afdelinger, hvilket er et anseeligt beløb, når man tager afdelingernes størrelse på hhv. 10 og 14 boliger i betragtning. Det opsamlede underskud i de to afdelinger er hhv. 317.000 kr. og 375.000 kr. pr. 30. september 2016, og CØL vurderer ikke, at afdelingernes samlede underskudskonto kan bære meget mere uden at øge risikoen for, at afdelingerne går i betalingsstandsning. CØL anbefaler på den baggrund, at Lejerbos dispositionsfond fritages delvist, med 25%, i forhold til at afholde tab ved lejeledighed og fraflytning i regnskabsåret 2016/17 og 2017/18 i afdeling 715 og 930. De øvrige afdelinger vurderes at kunne bære det fulde tab ved lejeledighed og fraflytning i to år uden der sker en væsentlig forøgelse af risikoen for, at kommunegarantierne over for disse afdelinger indfries. CØL anbefaler derfor, at dispositionsfonden fritages fuldt ud fra at afholde tab ved lejeledighed og fraflytning i regnskabsårene 2016/17 og 2017/18 i de øvrige afdelinger. Den anbefalede fritagelse for dispositionsfonden vil forøge boligorganisationens dispositionsfond markant i regnskabsårene 2016/17 og 2017/18, hvorved boligorganisationens handlefrihed og mulighed for at støtte enkelte afdelinger forbedres. Samtidig vurderes det, at fritagelsen ikke forøger risikoen for effektuering af Thisted Kommunes garantiforpligtelser over for Lejerbos afdelinger væsentligt. Det skal bemærkes, at Lejerbo er i færd med at udarbejde regnskabet for boligorganisationen for perioden 1. oktober 2016 til 30. september 2017. Ifølge det foreløbige regnskab udgør tab ved lejeledighed og fraflytning ca. 1,1 mio. kr. i 2016/17. CØL's anbefaling om at fritage dispositionsfonden delvist vil forbedre dispositionsfonden med hhv. 0,9 mio. kr. og 1,0 mio. kr. i regnskabsårene 2016/17 og 2017/18 på bekostning af afdelingerne. Den disponible del af dispositionsfonden ventes med fritagelsen at udgøre 2,0 mio. kr. pr. 30. september 2018 svarende til 4.038 kr. pr. lejemålsenhed. Retsgrundlag Driftsbekendtgørelsen (bekendtgørelse nr. 1540 af 16. december 2013). Økonomiske konsekvenser Som nævnt i redegørelsen anser CØL det for nødvendigt at fritage Lejerbos dispositionsfond delvist fra at afholde tab ved lejeledighed og fraflytning i en periode med henblik på konsolidering af boligorganisationen. De tab, dispositionsfonden fritages fra at afholde, vil i stedet skulle dækkes af de respektive afdelinger. Den delvise fritagelse skønnes ikke at øge den samlede risiko for effektuering af kommunegarantierne over for Lejerbos afdelinger væsentligt. Strategi- og Økonomiudvalget Side 3
CØL har gennemgået de økonomiske oplysninger i sagsfremstillingen. CØL har ikke yderligere kommentarer til de økonomiske konsekvenser. Andre konsekvenser Intet at bemærke. Høring og sagsgang Strategi- og Økonomiudvalget Indstilling Center for Økonomi og Løn indstiller: 1. At Lejerbos dispositionsfond fritages fra at afholde 25% af tabene ved lejeledighed og fraflytning i afdeling 730 i regnskabsåret 2016/17 og 2017/18. 2. At Lejerbos dispositionsfond fritages fra at afholde 25% af tabene ved lejeledighed og fraflytning i afdeling 915 i regnskabsåret 2016/17 og 2017/18. 3. At Lejerbos dispositionsfond fritages fra at afholde tab ved lejeledighed og fraflytning i alle afdelinger i regnskabsåret 2016/17 og 2017/18 bortset fra afdeling 730 og 915. Beslutning Godkendt af flertallet. Peter Larsen stemmer imod. Strategi- og Økonomiudvalget Side 4
Strategi- og Økonomiudvalget Side 5