Borger & Arbejdsmarked Social & Tilbud Idéoplæg Botilbud til 18 borgere på Bøge Allé 15-17 Udviklingscenter Ribe 6. oktober 2015
Indhold Kontaktpersoner på Udviklingscenter Ribe... 3 Forord... 3 1. Organisation... 4 2. Lovgrundlag... 4 3. Forudsætninger om den økonomiske ramme... 4 4. Målgruppen... 5 5. Tilrettelæggelse af processen... 5 6. Tilbuddets placering (adresse og matrikel nr.)... 5 7. Beskrivelse af et nyt botilbud... 5 8. Specielle krav til indretning af botilbuddet... 7 9. Krav til indretningen af personalefaciliteterne... 7 10. Botilbuddets indretning med arealangivelser... 8 10.1. Boliger... 8 10.2. Fællesarealer i tilknytning til boligerne/boenhederne... 9 10.3. Servicearealer i tilknytning til boliger og fællesareal... 10 11. Udvendige forhold... 11 Bilag... 12 Kort beskrivelse af det eksisterende tilbud på Bøge Allé 15-17... 12 RUM arkitekternes økonomiberegning... 13 Arealønsker ved om- og nybygning af Bøge Allé 15-17... 14 Økonomioverslag... 15 Foreløbig tidsplan for projekt... 17 2
Kontaktpersoner på Udviklingscenter Ribe Centerleder Anja Aalund Holst Telefon 76 16 84 10 Mobiltelefon E-mail-adresse aah@esbjergkommune.dk Vicecenterleder Anne-Mette Autzen Telefon 76 16 84 11 Mobiltelefon 27 74 14 11 E-mail-adresse amau@esbjergkommune.dk Afdelingsleder Gunvor Ravn (daglig sikkerhedsleder) Telefon 76 16 84 86 E-mail-adresse gunra@esbjergkommune.dk Forord I budget 2015 er der godkendt forslag om at etablere et botilbud til 12 borgere på Udviklingscenter Ribe. Botilbuddet skal etableres som erstatningsboliger til borgere som ikke bor i tidssvarende boliger. En del af disse borgere et pt. på Udviklingscenter Ribe. Det er forudsat, at botilbuddet skal bestå af boliger, fælles boligarealer og servicearealer med personalefaciliteter. Botilbuddets boliger var planlagt opført som 12 stk. 2-rumsboliger med eget bad og toilet. I tilknytning til boligerne ønskes opført fællesarealer og servicearealer. Botilbuddet skal etableres ved ombygning af Bøge Allé 15-17. Botilbuddet er budgetteret opført efter Serviceloven. Efter aftale med Direktøren for Borger & Arbejdsmarked beskriver dette idéoplæg et botilbud med 18 stk. 2-rumsboliger med eget bad og toilet opført efter almenboligloven. I samråd med bygherrerådgiveren fra ATRA er det vurderet, at de eksisterende rammer kan rumme 18 boliger med tilhørende fællesarealer og servicearealer. Med etablering af 18 boliger på Bøge Allé 15-17 og 15 boligforeningsboliger på Skyttevej, vil de mest presserende behov for nybyggeri på Ribelund aktuelt være løst. Renoveringen tager udgangspunkt i de anbefalinger, som RUM arkitekterne har opstillet i Kapacitetsanalysen på botilbudsområdet. Nærværende idéoplæg beskriver de krav Udviklingscenter Ribe har til et botilbud til 18 borgere med fysiske og psykiske funktionsnedsættelser. Beskrivelsen er opdelt under følgende overskrifter: Organisation Lovgrundlag Forudsætninger om den økonomiske ramme Målgruppen Tilrettelæggelse af processen Målgruppens særlige behov i relation til de fysiske rammer Botilbuddets geografiske placering Beskrivelse af et nyt botilbud Specielle krav til indretningen af boligerne Krav til indretningen af personalefaciliteterne Udvendige forhold 3
I bilaget er der redegjort for de nuværende rammer på Bøge Allé 15-17 i Ribe og for de økonomiske forudsætninger. 1. Organisation Botilbuddet skal kunne rumme 18 boliger i et botilbud og etableres som en selvstændig afdeling under Udviklingscenter Ribe. Botilbuddet vil være en afdeling med 1 afdelingsleder, som refererer til Udviklingscenter Ribes centerleder. Botilbuddet er et erstatningsbyggeri for utidssvarende botilbud på Udviklingscenter Ribe. Tilbuddet skal være et døgntilbud med individuelle boliger, med en individuel tilrettelagt indsats. Det vil afhænge af den enkelte borger, om borgeren skal tilknyttes Udviklingscenter Ribes aktivitets- og samværstilbud eller tilbydes andet dagtilbud. 2. Lovgrundlag Botilbuddet skal etableres som almene boliger efter ABL 105 stk. 2, hvor borgeren får egen lejekontrakt. Esbjerg Kommune står for opførelsen. Støtten til borgerne tildeles efter servicelovens 85. 3. Forudsætninger om den økonomiske ramme Botilbuddet forudsættes opført som almene boliger med tilhørende servicearealer efter Lov om almene boliger. Der er i budgettet afsat 13 mio. kr. ekskl. moms til, at Bøge Allé 15-17 kan ombygges til 12 boliger efter Serviceloven. Mulighederne for at etablere botilbuddet som almene boliger er blevet genvurderet af Myndighed og Udviklingscenter Ribe, som vurderer, at de borgerne, der skal tilbydes botilbuddet har behov for et varigt botilbud med egen lejekontrakt. Det vil være muligt at opføre et botilbud efter almenboligloven med 18 boliger i de eksisterende fysiske rammer, inden for en økonomisk ramme på netto ca. 8 mio. kr. og brutto ca. 35 mio. kr. Forslaget giver en god udnyttelse af arealerne, hvor fællesarealer og personalefaciliteter (serviceareal) kan rummes i de eksisterende rammer. Forudsætningerne for anlægsbudgettet er opstillet i bilag, hvoraf følgende nøgletal er uddraget: Bøge Allé 15-17 - med 18 erstatningsboliger Antal boliger 18 Anlægsbeløb netto 4.497.382 Anlægsbeløb brutto 30.802.465 Udgifter Boligudgifter inkl. Moms 26.018.465 Servicearealer ekskl. Moms 4.784.000 Indtægter Lånefinansiering -22.896.249 Beboerindskud -520.369 Servicearealtilskud -720.000 Grund- og ejendomsværdi -2.168.465 4
Økonomiberegningerne forudsætter en grundkapital på 10 % af anlægsudgifterne til boliger. Driftsudgifterne i botilbuddet vil være inden for rammen, da det forudsættes, at borgerne tager den støtte med, som de modtager deres nuværende i botilbud. 4. Målgruppen Målgruppen er borgere, som har behov for et længerevarende botilbud, som på grund af nedsat fysisk og psykisk funktionsnedsættelse har behov for støtte inden for flere af følgende områder: praktiske opgaver i hjemmet, egenomsorg, mobilitet, kommunikation, socialt liv, samfundsliv og sundhed. 5. Tilrettelæggelse af processen Inden ombygningen kan påbegyndes, skal de nuværende borgere på Bøge Allé 15-17 flytte til et nyt botilbud, der opføres til 18 borgere med multihandicap på Bøge Allé 20. Dette byggeri forventes færdigt til indflytning i efteråret 2016. Om- og nybygning af Bøge Allé 15-17 kan herefter gå i gang, og stå klar i efteråret 2017. Det forventes, at arbejdsgruppen bestående af: Pårørenderepræsentant Dorte Højriis Thomsen Medarbejderrepræsentant Anne-Mette Jørgensen fra Udviklingscenter Ribe Ledelsesrepræsentant Gunvor Ravn fra Udviklingscenter Ribe Vicecenterleder Anne-Mette Autzen fra Udviklingscenter Ribe Udviklingskonsulent Annette Bonde Bertelsen fra Voksen Myndighed Socialrådgiver Dorthe Andersen fra Voksen Myndighed Specialkonsulent Bodil K. Thomsen fra Staben i Social & Tilbud der har udarbejdet idéoplægget, indgår i de videre overvejelser i samarbejde med Ejendomme og arkitekten/rådgivere. Tidsplan for om- og nybygning ved Bøge Allé 15-17 er opstillet i bilag. 6. Tilbuddets placering (adresse og matrikel nr.) Tilbuddets fysiske placering skal være på Bøge Allé 15-17 i Ribe. Den omhandlede bygning er omfattet af lokalplan nr. 40-020-0004 med matrikelnumrene: 543q. Botilbuddet skal opfylde de restriktioner, der er godkendt med kommuneplanændring 2012.48 og beskrevet i lokalplan 40-020-0004. Der henvises til bilaget, hvor det nuværende tilbud på Bøge Allé 15-17 er beskrevet. 7. Beskrivelse af et nyt botilbud De fysiske rammer på Bøge Allé 15-17 skal give borgerne mulighed for et selvstændigt liv, så tæt på det almindelige hverdagsliv som muligt, hvor selvbestemmelse og medindflydelse er i højsæde. De fysiske rammer skal samtidig give muligheder for at tilrettelægge individuelle læringsog udviklingsforløb. Der tales ofte om, at det er den socialpædagogiske tilgang og ikke de fysiske rammer, der har betydning for borgernes udvikling, men virkeligheden er snarere, at de er hinandens forudsætninger. Begrebet fysiske rammer skal forstås bredt og omfatter mure, vægge, døre, fast inventar, velfærdsteknologiske hjælpemidler m.v. De fysiske rammer er derfor med til at skabe flere og bedre muligheder for den socialpædagogiske indsats. 5
Det er vigtigt, at det er borgernes individuelle behov for privatliv og fællesskab, der bestemmer, hvordan arbejdet bliver struktureret og tilrettelagt i forhold til den enkelte borger. I forhold til de borgere, der skal tilbydes et botilbud på Bøge Allé 15-17 anbefales det, at indgangen til boligerne i udgangspunktet er fra for torvet og ind i en mindre entre, hvor borgerene dermed skal vælge fællesskab til frem fra. Baggrunden for dette, er at borgerne på denne måde i langt højere grad kan vælge, hvem de ønsker fællesskab med, samt at en del af borgerne med nedsat psykisk funktionsevne har svært ved at vælge fælleskabet fra, og dermed har borgerne ofte behov for skærmning for stimuli har omgivelserne for at kunne overskue egen situation. Det betyder, at personalets adgang til lejlighederne skal være via borgerens entredør Der er dog nogle borgere som på grund af deres psykiske funktionsnedsættelse og lave udviklingsalder har behov for direkte adgang fra boligen til borgernes fælles areal, idet de bl.a. har behov for at deltage i fællesskabet på afstand og personalet har i langt højere grad mulighed for at understøtte borgerens behov ved at være tæt på. Dette medfører, at der skal indrettes boliger med adgang via entre til egen bolig samt fra fællesareal. Det betyder, at de socialfaglige medarbejdere i samarbejde med borgerne skal afklare og aftale, hvilke døre der skal benyttes i den enkelte lejlighed samt hvilken støtte borgeren har behov for i egen lejlighed samt i fællesskabet i forhold til at leve et selvstændigt liv både i lejligheden og i fællesskabet. Det er ikke medarbejdernes behov for, at borgerne er samlet til eksempelvis aftensmad, der skal være styrende for den støtte borgerne tilbydes. I botilbuddet gøres det op med institutionstankegangen og dermed skal indsatsen være individuelt tilrettelagt. I botilbuddet kan der være behov for, at borgerne kan følge med i fællesskaberne på afstand fra egen bolig, og der vil kunne blive tale om, at en borger har behov for personalets tilstedeværelse tæt på. Dette behov kan løses via en rådighedsdør ind til fællesarealerne og/eller ved etablering af velfærdsteknologiske hjælpemidler, der giver signal til medarbejderne ved borgeren behov for støtte så der kan reageres efter behov. De fysiske rammer og de velfærdsteknologiske løsninger kan være med til at understøtte de socialfaglige medarbejders muligheder for at støtte borgerne til et liv, hvor de kan udvikle kompetencer og leve et liv selvstændigt liv så tæt på det almindelige som muligt. Lejlighederne er borgernes privatsfære og medarbejderne arbejder i borgernes private hjem. I tilknytning til borgernes lejligheder etableres fælles boligarealer, som borgerne skal vælge til fremfor fra som tidligere tiders byggerier har været præget af. Baggrunden for denne tilgang er, at borgerne pga. deres funktionsnedsættelser ikke kan rumme at være sammen med mange mennesker hele tiden, hvorfor de oftest bedst profitere af deltagelse i fællesskaber når disse er strukturerede og planlagte. 6
Adgang til fællesarealerne kræver at beboeren bevæger sig ud for at komme til fællesarealet. I fællesarealerne er der fælles normer og her er borgerne fælles om at holde orden og om at få det sociale til at fungere. I tilknytning til botilbuddet skal der etableres servicefaciliteter til personalet, der indeholder kontorer, mødelokaler, garderobefaciliteter og personaletoilet/bad. Kontorer og mødelokaler er som udgangspunkt medarbejdernes base, og der er lovkrav til det fysiske arbejdsmiljø der skal opfyldes. I servicearealet vil der dog også skulle foregå møder med borgere, pårørende og samarbejdspartnere, derfor er det ikke alene medarbejdernes behov, der har betydning for at de fysiske rammer skal være fleksible. I servicearealet skal der være skabe osv., hvor personfølsomme oplysninger og medicin skal kunne opbevares sikkert. 8. Specielle krav til indretning af botilbuddet Indretningen af boligen skal godkendes af Arbejdstilsynet og udformes i samarbejde med Hjælpemiddelcentralen. Dimensioneringen af soverum og toilet/baderum skal følge anvisningerne i Vejledningen Egnet Byggeri for ældre og handicappede udgivet af Ribe Amts Hjælpemiddelcentral. Borgerne i botilbuddet har ikke store fysiske handicap, men kan have behov for en hjælper på badeværelset. I servicearealerne skal der være net-stik og personalet skal være koblet på EK-nettet fra 8 arbejdspladser med stik til PC og printer. Alle rum skal være velforsynet med elstik. I borgernes lejligheder og i de fælles opholdsrum skal der være tv-stik og net-stik, der ud fra borgernes individuelle behov vil kunne opstå behov for etablering af velfærdsteknologi i form af hot spot, interaktive tavler i fællesrum m.v. Botilbuddet skal have Wi-Fi dækning til brug for personalet. Der skal i botilbuddet være fokus på personalets arbejdsmiljø og mulighederne for brug af velfærdsteknologiske hjælpemidler. I den forbindelse skal Borger & Arbejdsmarkeds velfærdsteknologiske medarbejder inddrages. I botilbuddet skal der være fokus på indeklimaet, så der kan opretholdes et sundhedsmæssigt tilfredsstillende indeklima for de personer, der opholder sig i bygningen. Der skal sikres gode ventilationsforhold, og i materialevalg skal det også sikres, at det akustiske indeklima bliver tilfredsstillende. Botilbuddet skal der være udstyret med det nødvendige sikkerhedsudstyr i forhold til brandalarmeringssystemer (ABA og ABDL anlæg), overfaldsalarmer samt give mulighed for styring af lyset herunder for natsænkning af hensyn til nattevagten. Der ønskes adgangskontrol i form af et brik-låsesystem på yderdøre og i boligerne. Dette skal også omfatte garderober, medicin- og pengeskab. 9. Krav til indretningen af personalefaciliteterne I et botilbud med 18 borgere, vil personalegruppen bestå af uddannede pædagoger og medhjælpere. Tilbuddet forventes at skulle rumme en afdelingsleder, en koordinator og ca. 20 faste medarbejdere, hvortil kommer løst tilknyttet personale som vikarer, praktikanter mv. 7
10. Botilbuddets indretning med arealangivelser Det bebyggede areal på Bøge Allé 15-17 udgør 1.446 m 2. Der er under en del af bygningen en kælder på 245 m 2, som kan anvendes til depot for nogle af beboernes ejendele. Det er i de økonomiske forudsætninger forudsat, at borgernes boligareal inkl. fællesarealer i alt udgør 1.260 m 2 brutto, og at servicearealet i alt udgør et areal på ca. 200 m 2 brutto. Det er erfaringen, at botilbud, der skal etableres inden for eksisterende rammer, kræver flere m 2 da det ofte ikke er muligt at udnytte arealerne helt optimalt. I det følgende er opgivet ønsker til arealer. Arealerne er oplyst som skønnede nettoarealer. I bilaget er opgjort arealer netto og brutto til 18 boliger. 10.1. Boliger Adgangsforhold til boligerne skal være udefra gennem boligens indgangsdør. Lejligheden indrettes, så der ved indgangsdøren etableres en lille entre, men uden dør til opholdsrummet. Soverum: 12 m 2 Plads til 1 stk. dobbelt og 1 enkelt garderobeskab - flytbare Plads til seng der kan stå med gavl mod væg Vindue 2 udgange (til bad og opholdsrum) Opholdsrum: 21 m 2 Plads til siddegruppe (sofabord, lille sofa samt 1-2 stole) Et lille køkken med kogeplader, et lille køleskab og 2 over- og under- Skabe og en bordplade med plads til lettere madfremstilling. Plads til en lille opvaskemaskine og en combiovn Vindue Rummet skal være velbelyst 3 udgange (en terrassedør og en hoveddør) Bad/toilet 8 m 2 Badeværelserne skal have en størrelse og indretning der er egnet borgere der er selvhjulpne eller har behov for én hjælper Toiletter skal være væghængte handicapegnede, der er forlængede, så en toiletstol kan anvendes. I nogle lejligheder skal der opsættes støtter på begge sider af toilettet. Manuelt indstilling af højde. Toilettet skal forberedes til montering af vaske/tørre funktion Toiletter skal kunne indstilles i højden efter borgerens behov. Manuelt indstilling. Håndvask med spejl. Håndvask skal have hæve-/sænke-funktion med manuel betjening. Elstik ved spejl Stort skab gerne fra gulv til loft (til undertøj, håndklæder, bleer og toiletsager) gerne et fladt dobbeltskab Plads til væghængt træk ud tørresnor Forberedt til installation af vaskemaskine og tørretumler Der skal være gulvafløb i badeværelset Der skal være klinker fra gulv til loft i vådområder og bag toilet. Gulvet skal være skridsikkert. 8
Færrest mulig overgange mellem fliser og vægge med anden belægning af hensyn til rengøringsvenlighed Varmekilde fra gulvvarme, hvis muligt Udsugning Automatisk tænd/sluk for lys Automatisk tænd/sluk sensor på vandhanen Udgang til soveværelse I øvrigt med mulighed for individuelle justeringer Entre 4 m 2 Plads til en knagerække og et skostativ 10.2. Fællesarealer i tilknytning til boligerne/boenhederne Der etableres 2 fælles boligarealer med køkken og gerne flere små opholdsrum, som kan benyttes til samvær med 2-4 borgere. Fællesarealet skal være indrettet, så beboerne kan mødes og benytte fællesarealerne til ophold om aftenen. De borgere som ikke ønsker, at tilberede og spise i egen lejlighed kan benytte fællesarealerne, som indrettes med spise- og opholdsrum funktion for boenhedens borgere og personale. De fælles boligarealer udgøres derudover af depoter samt rum til f.eks. vask og rengøringsrum. Opholdsrum 150 m 2 Der indrettes flere opholdsrum i botilbuddet. Opholdsrummene skal kunne indrettes med fleksibel møblering i grupper og mulighed for disponering af TV. Spise- og opholdsrum skal være velbelyste med gode muligheder for udsyn til omgivelserne. I tilknytning til opholdsrummene skal der etableres adgang til fælles terrasser, hvor der er plads til 18 beboere og 4 personaler. Der etableres køkken i begge opholdsrum. I opholdsrummene etableres der i spiseafdelingen et køkken, med køkkenbord, skabe, køkkenvask og opvaskemaskine. Der opsættes separat vask til håndvask. Køkkenerne skal kunne opfylde levnedsmiddelkontrollens krav. Det ene opholdsrum indrettes til ophold for 18 borgere samt personaler. Der skal i opholdsrummet være plads til 20 spisende personer. Opholdsrummet skal kunne opdeles i 2 rum, som kan slås sammen til et stort rum ved hjælp af lydtæt foldedør. I dette opholdsrum etableres køkkenet med et grovkøkken omkring en væg, hvor grovkøkkenet er på bagsiden af væggen. Køkkenet ønskes indrettet som et samtalekøkken. I det andet opholdsrum skal der være plads til ca. 10 spisende personer. Dette opholdsrum skal også kunne opdeles med en foldevæg. Køkkenet etableres uden grovkøkken. 1 stk. depotrum Depotrum til opbevaring af beboernes ejendele. Indrettet med 18 aflåselige gitterbokse indrettet i kælderen. 9
1 stk. depot/viktualierum 14 m 2 Depotrum til opbevaring af madvarer mv. 1 stk. rengøringsrum 6 m 2 Der skal være plads til støvsuger, rengøringsmidler, rengøringsvogn og gulvvasker. Udslagsbænk/vask til påfyld og tømning af gulvspande mv. Vaske-tørrerum 9 m 2 Med plads til 1 industrivaskemaskine og 1 tørretumbler med udsugning placeret ved siden af hinanden i god arbejdshøjde. Det forventes, at borgerne selv anskaffer deres egen vaskemaskine og tørretumbler. 1 stk. depotrum 13 m 2 Med plads til storindkøb af naturalier og hygiejneartikler skal have hylder. Depotrummet skal udvides i et botilbud til 18 borgere. 1 stk. teknikrum 15 m 2 Rummet skal have en størrelse, der gør, at betjening og vedligehold kan ske uhindret. Kan evt. placeres i kælderen? Gangarealer 45 m 2 Beboernes gangareal skal minimeres. Lejlighederne ikke skal være forbundet med en indvendig gang, men fællesarealerne skal være forbundet. 10.3. Servicearealer i tilknytning til boliger og fællesareal Indgangsdøren til servicearealer skal betjenes automatisk via fotocelle udefra og med trykknap indefra. Servicearealerne skal være i sammenhæng med bolig- og fællesareal, men skal kunne fungere som en isoleret enhed. Personalet består af 1 afdelingsleder, 1 koordinator samt ca. 20 faste medarbejdere, hvortil kommer vikarer, praktikanter mv. Personalet arbejder i teams. Normeringen er til en afdeling med 18 borgere. 2 stk. nærkontorer 2 x 20 m 2 Der skal indrettes 4-6 arbejdspladser med 2-3 arbejdspladser i hvert. Kontorerne indrettes med små opbevaringsskabe til personalet. Møderum til ca. 20 personer 40 m 2 Der er behov for et stort møderum, hvor afdelingens medarbejdere kan samles. Møderummet skal kunne opdeles, med en lydtæt foldedør. Møderummet skal også fungere som personalets frokoststue med et lille køkken. Afdelingslederkontor 20 m 2 Afdelingslederkontor skal være lydisoleret i forhold til personsamtaler og telefonsamtaler. Kontoret skal være centralt placeret. Der skal være plads til skrivebord (hæve/sænke) af mindre størrelse, kontorstol, et mindre rundt samtalebord og 4 stole. Desuden skal der være plads til arkivskab og 2 reoler. 10
Arkiv/Kopi rum 8 m 2 2 stk. personaletoiletter 2 x 5 m 2 Uden bad 1 Personaletoilet med bad 6 m 2 - Væghængt toilet af hensyn til rengøringsvenlighed - Bruser - Håndvask med spejl - Elstik ved spejl - Lille skab - Som minimum skal der være fliser i bruseområde samt over vask og på gulvet - Gulvvarme - Det ene skal være handicapegnet Personalegarderobe 14 m 2 Garderoberummet indrettes til omklædning med plads til sko og overtøj og med 20 aflåselige garderobeskabe ca. 25x90 cm (bxh). Gangarealer Anslået areal 75 m 2 11. Udvendige forhold Der er behov for fælles skure til cykler mv. Derudover arealer til ophold (grill). Plads til nedgravede affaldscontainere Aflukket plads til 6 trehjulede voksencykler, 3 trehjulede el scootere og 6 personalecykler) Overdækning ved borgernes indgangsdør Udendørs stik ved lejlighederne til f.eks. opladning Oplysning af gårdarealer med sensor til tænd/sluk Plads til bil og bus parkering (20 almindelige og 2 handicap parkeringspladser) Lille have afgrænset med hæk til hver bolig (som ved Kastanie Allé 9) Lille terrasse til hver bolig Fælles have Etablering af gårdmiljø med fliser og bede, som ikke kræver stor vedligeholdelse. I gårdmiljøet skal der være plads til grill. Hver enkelt beboer skal have egen terrasse, med visuel afskærmning til fælles udendørs arealer. 11
Bilag Kort beskrivelse af det eksisterende tilbud på Bøge Allé 15-17 Bøge Allé 15-17 er et botilbud for voksne med betydelig og varigt nedsat fysisk og psykisk funktionsevne. Botilbuddet har været anvendt til borgere med multihandicap. Der er til disse borgere etableret et erstatningsbotilbud på Bøge Allé 18-20. Bøge Allé 15-17 er kommunalt ejet. Afdelingen består af 2 bygninger, som er sammenbygget med en forbindelsesgang. RUM arkitekterne har i deres analyse af botilbuddet vurderet, at Bøge Allé 15 fremstår ikke særlig veldisponeret med slidte rammer, nogenlunde personalefaciliteter og med en noget forvirrende intern logistik og generelt i dårlig teknisk stand. Bøge Allé 17 fremstår meget fin- og veldisponeret med gode rammer, fine personalefaciliteter, har en god intern logistik og er generelt i god teknisk stand. 12
RUM arkitekternes økonomiberegning RUM arkitekterne har opstillet følgende økonomi til ombygning af Bøge Allé 15-17 til 12 borgere efter Serviceloven. Der er i budget 2015 afsat følgende beløb til ombygningen af Bøge Allé 15-17: År Kr. 2016 2.170.000 2017 10.830.000 Kalkulation iht. RUM arkitekternes anbefaling vedr. ombygning af Bøge Allé 15-17 Emne/bygningsdel Bygn. Type m 2 á kr. Byg i alt kr. Sum i alt Ombygning og renovering, interiør 11.908.200 11.908.200 Bøge Allé 17 Bygning B Ombyg 500 4.200 2.100.000 Bøge Allé 15 Bygning A Inventar i service- og fællesarealer Nye vinduer og yderdøre Ombyg Inventar Afsæt 946 360 1.446 9.300 1.200 400 8.797.800 432.000 578.400 Ombygning og renovering, eksteriør 650.700 650.700 Afrensning og rep. af tag og nye tagrender Rep. af udvendige træpartier Afsæt Afsæt 1.446 1.446 250 200 361.500 289.200 Udearealer 288.600 288.600 Beplantninger Nye terrassebelægninger Beplantning Befæstigelse 723 240 200 600 144.600 144.000 I alt Kalkulation iht. RUM s anbefalinger Inkl. omkostninger og ekskl. moms 12.847.500 RUM arkitekternes vurdering af Bøge Allé 15-17 er: Bøge Allé 15 fremstår slidt og med utidssvarende boliger, og små badeværelser. Ventilationen er mangelfuld. Bøge Allé 17 er nyere og fremstår lys og venlig, med fine forhold, dog deles beboerne 2+2 om badeværelser. Overflader er af svingende kvalitet og specielt lofter og gulve trænger til udskiftning. 13
Arealønsker ved om- og nybygning af Bøge Allé 15-17 Arealerne omhandler om- og nybygning af Bøge Allé 15-17 til et botilbud med 18 boliger og tilhørende serviceareal efter Lov om almene boliger. Om- og nybygning ved Bøge Allé 15-17 Boligarealer i botilbuddet 18 lejligheder Nettoarealer Soverum á 12 m2 216,0 Opholdsrum á 21 m2 378,0 Beboerens bad/toilet á 8 m2 144,0 Entre á 4 m2 72,0 Fællesarealer i tilknytning til boligerne/boenhederne 1 køkken/grovkøkken og opholdsrum 2 1 stk. depotrum Depotrum til opbevaring af beboernes ejendele. Indrettet med 12/14/18 aflåselige gitterbokse. Indrettes i kælderen 150,0 1 stk. depot/viktualierum 14,0 1 stk. rengøringsrum 6,0 Vaske-tørrerum 9,0 1 stk. depotrum 13,0 1 stk. teknikrum. Indrettes i kælderen Gangarealer 25,0 Beboerarealer i alt netto 1027,0 Beboerarealer i alt brutto (+20%) 1232,4 Areal pr. beboer brutto 68,5 Servicearealer i tilknytning til boliger og fællesareal 2 stk. personaletoiletter 10,0 2 stk. nærkontorer 40,0 Møderum 40,0 Afdelingslederkontor 20,0 Arkiv/Kopi rum 8,0 1 Personaletoilet med bad 6,0 Personalegarderobe 14,0 Gangarealer 45,0 Servicearealer i alt netto 183,0 Servicearealer i alt brutto (+20%) 219,6 Netto arealer i alt 1210,0 Brutto arealer i alt 1573,0 14
Økonomioverslag Økonomioverslaget vedr. ombygning af Bøge Allé 15-17 til 18 borgere efter Lov om almene boliger Anlægsudgifter Ombygning af Bøge Allé 15-17 til 18 erstatningsboliger Antal boliger 18 Boligarealer Arealoversigt Boligareal ombygning 1.206 Kalkuleret anskaffelsessum Øvrige grundudgifter 2.160.000 Håndværkerudgifter 18.090.000 Omkostninger inkl. diverse gebyrer 3.600.000 Samlet anskaffelsessum inkl. moms 26.018.465 Finansiering Beboerindskud 2 % 520.369 Kommunal grundkapital 10 % 2.601.846 Kreditforeningslån 88 % 22.896.249 Servicearealer Arealoversigt Serviceareal ombygning 240 Kalkuleret anskaffelsessum Grundudgift - kommunens areal Øvrige grundudgifter (50% i forhold til antal beboere) 1.080.000 Håndværkerudgifter 3.600.000 Omkostninger inkl. diverse gebyrer 400.000 Inventar (beboerafhængig) 450.000 Velfærdsteknologi 450.000 Anskaffelsessum serviceareal inkl. moms 5.980.000 Finansiering servicearealer Anlægsudgift serviceareal inkl. moms 5.980.000 Momsrefusion ca. -1.196.000 Netto anskaffelsessum excl. moms 4.784.000 Tilskud til servicearealer -720.000 Kom. egenfinansiering excl. moms 4.064.000 Anskaffelsessum bolig- og serviceareal inkl. 30.802.465 Kommunal finansiering Indtægter Grund- og ejendomsværdi -2.168.465 Udgifter Grundkapital til boligdelen 10 % 2.601.846 Kom. egenfinansiering - servicearealer 4.064.000 Nettoudgift i alt 4.497.382 Kommunal andel af beboerindsk(1/3) 173.456 Kommunal garantistillelse 6.541.458 15
Forudsætninger Antal m2 boligareal pr. beboer ikke fysisk handic 67 Øvrige grundudgifter pr. beboer 120.000 Håndværkerudgifter pr. nybyggede m2 16.000 Håndværkerudgifter pr. ombyggede m2 15.000 Omkostninger inkl. diverse gebyrer pr. bolig 200.000 Offentlige vurdering af ejendomsværdi 5.200.000 Tilskud til servicearealer pr. tilknyttet bolig 40.000 Inventar pr. tilknyttet bolig 25.000 16
Foreløbig tidsplan for projekt Der er i projektet for etablering af tidssvarende boliger til personer med fysiske og psykiske funktionsnedsættelser opstillet følgende tidsplan for etablering af botilbuddet til 12/14/18 borgere på Bøge Allé 15-17, Udviklingscenter Ribe. Idéoplæg inkl. politisk godkendelse april 2015 oktober 2015 Byggeprogram og dispositionsforslag oktober 2015 december 2015 Udbud af totalrådgivning januar 2015 marts 2016 Projektering marts 2016 august 2016 Udbud i fagentrepriser september 2016 oktober 2016 Politisk og administrativ aktivitet oktober 2016 Byggeperiode/indflytning november 2016 oktober 2017 Indflytning november 2017 17