SOLRØD KOMMUNE ØKONOMIAFDELINGEN / TEKNIK OG MILJØ NOTAT Emne: Jersie skole - fakta i forhold til salg og fremtidig anvendelse Til: Byrådet Dato: 4. februar 2013 Sagsbeh.: AJ, LES, BBO Sagsnr.: 13/1245 Forudsætninger i budget 2014-2017 I forbindelse med vedtagelsen af budgettet for 2013, godkendte Byrådet scenarie 4 i Plan for lokaleoptimering af kommunens lokaleanvendelse. Salg af Jersie skolebygning indgik som en forudsætning for beslutningen til bedst mulig salgspris. Af Skoleudbygningsplanen, vedtaget for budgetperioden 2013-2016, fremgår det at om- og udbygning af Uglegårdsskolen afsluttes inden start af skoleåret 2015/2016. Dermed er der planlagt med, at der skal være undervisning på Jersie skole frem til sommeren 2015. En hurtigere fraflytning fra Jersie skole i sommeren 2014, ville være at foretrække, så overgangsperioden med en skole på 2 adresser blev så kort som praktisk muligt, men med et anlægsloft i 2013 var de økonomiske muligheder for en hurtigere implementering sammenlægningen af Uglegård og Jersie skole ikke tilstede ved budgetlægningen for 2014-2017. Jersie skoles forventede markedsværdi og anlægsinvesteringer siden 2000. Den offentlige ejendomsværdi er på 65 mio. kr. Grundværdien er værdisat til 7,2 mio. kr. Det er helt urealistisk at forestille sig, at bygningen vil kunne sælges til en værdi i nærheden af den offentlige vurdering. Markedsværdien vil afhænge meget af hvilket formål bygningen sælges til, og i hvor stor omfang anvendelsen kræver investeringer til ombygninger mv. Der er endnu ikke indhentet mæglervurdering på ejendommen, men administrationens umiddelbare gæt er, at markedsprisen vil ligge mellem 15 og 30 mio. kr. Der er i perioden 2000-2010 gennemført til- og ombygninger på Jersie skole, der samlet beløber sig til 25,8 mio. kr. Til- og ombygningerne består af pædagogisk servicecenter, ny administrationsbygning, tilog sammenbygning af fag- og musiklokaler, istandsættelse af tagetagen, udskiftning af vinduer, ventilation og udearealer. C:\Temp\95579c86-affc-4c1d-b39d-0ac3caebf9ed.docx
Plangrundlag for anvendelse af Jersie skole Lokalplan 491.2 Jersie Skole Jersie Skole er omfattet af lokalplan 491.2, som i formåls- og anvendelsesbestemmelserne fastsætter, at ejendommen kun kan benyttes til skoleformål. Hvis andet formål ønskes, kræver det udarbejdelse af en ny lokalplan iht. den gældende kommuneplans rammer for ejendommen. Kommuneplan 2009-2021 gældende kommuneplan Ifølge Kommuneplan 2009-2021 kan bygningerne på Jersie Skole, udover offentlige formål, anvendes til liberalt erhverv, beskyttede boliger eller lignende, såfremt behovet for skole og institutioner bortfalder. Kommuneplanforslag 2013-2025 Der er p.t. er nyt kommuneplanforslag i høring (2013-2025), hvor muligheden fejlagtigt for etablering af liberalt erhverv, beskyttede boliger eller lignende er fjernet, men tilføjes inden offentliggørelsen af kommuneplanforslaget. Fingerplanrevision 2012-2013 Solrød Kommune har afgivet tekniske høringssvar til revision af Fingerplan 2007. Fingerplanen er et landsplandirektiv. Solrød Kommune har udpeget arealet mellem Jersie Landsby og Jersie Skole som perspektiv areal i den gældende kommuneplan. I planlovmæssig forstand betyder det, at arealet ikke er godkendt endeligt af Naturstyrelsen som fremtidigt byudviklingsområde, men kræver en revision og godkendelse i en fingerplanrevision. I anden anledning har Solrød Kommune været i dialog med Naturstyrelsen om fingerplanrevisionen og intet tyder på, at Solrød Kommune får nye byudviklingsområder. Tværtimod arbejder Naturstyrelsen på 2
at foretage en omfattende arealreservation, en ny grøn kile, ned langs Køge Bugt Motorvejens vest side til transportkorridorens øst side. Jersie Skole vil, hvis den nye fingerplan kræver det, være omfattet af den nye Grønne Kile, og det vil formentlig betyde endnu flere begrænsninger for, hvad ejendommen i fremtiden kan anvendes til. Konklusion Under alle omstændigheder kræver ændringerne af rammerne og anvendelsen af ejendommen Naturstyrelsens godkendelse (evt. godkendelse i Fingerplanen) og dermed enten ændring af forslag til Kommuneplan 2013-2025 eller et nyt kommuneplantillæg til Kommuneplan 2013-2025 - og herefter udarbejdelse af en ny lokalplan. De retlige rammer for salg af Jersie skole De retlige rammer for salg af kommunens faste ejendomme fremgår af Styrelsesloven 68, Bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme og Vejledning nr. 60 af 28. juni 2004 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme. Udgangspunktet er, at salg af kommunens faste ejendomme skal ske efter forudgående offentligt udbud, medmindre andet er særlig hjemlet i lovgivningen. Herved sikres, at salget sker til markedspris og bedst mulig salgspris. Formålet med reglerne om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme er at sikre, at offentligheden får kendskab til at kommunale ejendomme er udbudt til salg, og at alle derved på lige fod får mulighed for at komme i betragtning som købere af en kommunal ejendom. Muligheden for købstilbud fra en bredere kreds vil også kunne føre til, at der opnås de for kommunen bedste købstilbud. Desuden vil kommunen kunne sikre sig imod kritik af, at der ved et ejendomssalg skulle være sket en usaglig begunstigelse af køber. Undtagelserne for udbud fremgår af udbudsbekendtgørelsens 2 og gælder i følgende tilfælde, der er relevante i forhold til salg af Jersie skole: Salg af fast ejendom til gennemførelse af offentligt støttet byggeri i henhold til lov om almene boliger. Salg til staten, en region, en kommune eller et kommunalt fællesskab jf. 60 i lov om kommunernes styrelse. Salg til institutioner m.v., som kommunen lovligt kan yde anlægsstøtte til. Med Statsforvaltningens samtykke kan offentligt udbud endvidere undlades ved mageskifter og ved salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, der kan begrunde en undladelse af offentligt udbud, når det må antages på den ene side, at krav om offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for salget og på den anden side, at et offentligt udbud ikke vil kunne fremkalde højere købstilbud. For såvel salg efter forudgående offentligt udbud og salg, der er undtaget fra reglerne om offentligt udbud gælder, at de skal ske til markedsværdi. Dette gælder dog ikke, såfremt den skrevne eller uskrevne lovgivning giver mulighed for, at kommunen ved varetagelse af en saglig, kommunal interesse kan sælge ejendommen til en pris, der er lavere end markedsværdien. Ved salg under markedsværdien er kommunen forpligtet til ved salget at sikre, at den kommunale interesse varetages, f.eks. ved aftale om rådighedsindskrænkninger over den overdragne ejendom eller ved aftale om, at køberen forpligter sig til opførelse af et bestemt byggeri eller til en bestemt anvendelse. I modsat fald løber kommunen en risiko for, at de hensyn, der har begrundet en lavere pris, ikke tilgodeses. Samtidig vil køberen opnå en til prisreduktionen svarende formuefordel, der eventuelt kan realiseres ved videresalg. 3
Salg af Jersie skole til privatskole I henhold til lov om friskoler og private grundskoler m.v. 23, stk. 4 kan kommunalbestyrelsen i skolekommunen eller elevers bopælskommune yde tilskud til anlægsudgifter eller lignende investeringsudgifter. Der er pt. to privatskoler i Solrød Kommune; Køge Bugt Privatskole og Sydkystens privatskole. Derudover en ny privatskole; Jersie privatskole under stiftelse. Hovedreglen om udbud af salg af kommunens faste ejendomme kan undlades ved salg til privatskole, idet kommunen lovligt kan yde anlægsstøtte. Det er således muligt at overdrage bygningerne til privatskole uden offentligt udbud. Det følger dog af ligebehandlingsprincipperne i kommunalfuldmagtsreglerne, at både de nuværende to privatskoler og Jersie privatskole skal have mulighed for at få bygningerne overdraget. Hovedreglen er, at overdragelse af fast ejendom skal ske til markedsprisen. Hovedreglen kan dog i visse tilfælde fraviges, hvis ejendommen overdrages til en forening m.v., som kommunen kan yde støtte til. Som tidligere nævnt er der hjemmel i loven til, at kommunen kan yde tilskud til anlægsudgifter eller lignende investeringsudgifter til privatskoler. Loven fastsætter ikke grænser for størrelsen af tilskud, der lovligt kan ydes til etablering af en privatskole. Der kan således alene af lovens tekst udledes, at der skal være tale om tilskud og ikke betaling af den fulde etableringsudgift. Generelt er det en forudsætning for kommunal støtte, at der foreligger en kommunal interesse i institutionens oprettelse. Dette indebærer, at lovligheden af en kommunal støtte til en undervisningsinstitution vil være afhængig af, om institutionen benyttes af kommunens borgere. En ren økonomisk eller mere ubestemt interesse i institutionens placering i kommunen frem for en anden kommune er ikke tilstrækkelig til at tilfredsstille denne forudsætning. Det er endvidere en forudsætning, at en privat initiativkreds uden kommunal garanti skaffer midler til veje, og at disse midler står i passende forhold til det kommunale engagement. Ved en overdragelse af bygningerne til en pris under markedsværdien bør der indføjes en tilbagekøbsklausul i aftalen, da privatskolen i modsat fald vil opnå en til prisreduktionen svarende formuefordel, der eventuelt kan realiseres ved videresalg. Det bør endvidere overvejes, i hvilket omfang rettighederne for de nuværende brugere (foreninger m.v.) skal sikres i salgsaftalen. Forslag til proces for afklaring af fremtidig anvendelse af Jersie skole. En anden anvendelse af Jersie skole end skoleformål vil kræve en ny lokalplan. Hvis lokalplanen skal have et andet indhold end det, der står i kommuneplanen, vil det kræve en ændring af kommuneplanen eller et tillæg til kommuneplanen. For at få så bred en anvendelse af Jersie skoles bygninger som muligt anbefaler administrationen, at der sker en afklaring med Naturstyrelsen af bygningernes fremtidige anvendelsesmuligheder med henblik på, at de ændrede anvendelsesmuligheder kan indskrives i den endelige kommuneplan 2003-2025, der vedtages i Byrådet i juni 2013. Det foreslås, at Jersie skole udbydes i offentligt udbud i september 2013, hvor der samtidig med aflevering af købstilbud skal afleveres skitseprojekt for ejendommens fremtidige anvendelse senest den 15. januar 2014. Byrådet har altid mulighed for at forkaste de indkomne tilbud og kan gentage salgsprocessen igen, når der er taget stilling til den fremtidige anvendelse af Jersie skole på baggrund af de indkomne forslag fra købstilbuddene. 4
Når Byrådet ud fra de indkomne tilbud og skitseprojekter har besluttet den fremtidige anvendelse af Jersie skoles bygninger kan arbejdet med udarbejdelse af ny lokalplan igangsættes. Dette forventes at kunne ske i marts 2014. Hvis Byrådet vælger at forkaste alle indkomne tilbud og genudbyde Jersie skole, vil dette kunne ske i juni 2014 med frist for afgivelse af tilbud i september 2014. Der kan derefter være forhandling med køber i oktober 2014. Byrådet kan i november 2014 godkende salg og sende lokalplanforslaget til høring med henblik på vedtagelse af den nye lokalplan for anvendelse af Jersie skole i august 2015, hvor også køber overtager Jersie skole. Der er følgende nøgletidspunkter i processen frem til salg af Jersie skole med overtagelse pr. 1. august 2015: Tidspunkt Februar 2013 Aktivitet Byrådet godkender procesplan, indsendelse af bemærkninger til kommuneplanforslag 2013-2025 og bevilling til ekstern bistand. Juni 2013 Vedtagelse af Kommuneplan 2013-2025. August 2013 Januar 2014 Marts 2014 Juni 2014 September 2014 Oktober 2014 Byrådet godkender udbudsmateriale for salg af Jersie skole. Frist for afgivelse af købstilbud inkl. skitseforslag til fremtidig anvendelse. Byrådet behandler de indkomne købstilbud med skitseforslag til fremtidig anvendelse og beslutter den fremtidige anvendelse. Udarbejdelse af ny lokalplan igangsættes. Evt. genudbud af Jersie skole. Frist for afgivelse af købstilbud på Jersie skole. Forhandling med køber. November 2014 Politisk behandling af salg af Jersie skole med overtagelse 1. august 2015. Lokalplanhøring igangsættes. Juni 2015 August 2015 Politisk vedtagelse af lokalplan Jersie skole overtages af køber. 5