Begrænsning af udsættelser

Begrænsning af udsættelser i samarbejde mellem kommuner og boligorganisationer bl danmarks almene boliger

Udgiver Indhold KL Weidekampsgade 10 2300 København S Postbox: 3370 Telefon. 3370 3370 www.kl.dk email: kl@kl.dk og BL Danmarks Almene Boliger Studiestræde 50 1554 København V Telefon: 3376 2000 Fax: 3376 2001 www.bl.dk email: bl@bl.dk Forsidefoto: Modelfoto. Colourbox Udgivet: maj 2012 (2. udgave) Indledning... 3 Årsager til og konsekvenser af det stigende antal udsættelser... 4 Lovgivning og procedurer... 6 Den effektive udsættelse... 8 Kommunens handlepligt og handlemuligheder... 9 Hvad har kommunen pligt til?...10 Hvilke muligheder har kommunen for at yde hjælp?...11 Et godt samarbejde kan betyde færre udsættelser...14 Eksempler på aftaler mellem kommune og boligorganisation...16 Samarbejdets begrænsning tavshedspligt...18 Redskaber for boligorganisation og kommune... 20 Statistik på udsættelser... 22 2 Begrænsning af udsættelser

Indledning Et stadig stigende antal lejere i almene boligafdelinger bliver sat ud af deres bolig, fordi de ikke kan betale huslejen. Fra 2002 til 2010 er antallet af udsættelser steget fra 1.823 til 4.382 om året. Statistiske analyser viser også, at stadig flere udsættelser sker inden for det første år af boperioden, og lejerne kommer hurtigere bagud med huslejebetalingen. Udsættelse af lejere fra deres hjem kan medføre menneskelige tragedier. Ikke mindst for børn, som oplever utryghed og i mange tilfælde omvæltninger og skoleskift i forbindelse med udsættelsen. Samtidig er udsættelser ofte bekostelige for de udsatte lejere, for kommunerne og for boligorganisationerne. For kommunerne kan en udsættelse betyde, at familien skal anvises en ny bolig, at udgifter til flytning skal dækkes, og at der skal ydes lån til indskud. Det er derfor vigtigt at have nogle løsningsmodeller, som kan bidrage til at vende udviklingen og begrænse antallet af udsættelser. begrænse udsættelserne. Udviklingen viser imidlertid, at lovændringerne ikke har medført det ønskede fald i antallet af udsættelser. KL og BL ønsker at kommune og boligorganisation vil styrke det allerede eksisterende samarbejde og fokusere på de muligheder, som allerede findes. Her kan Styringsdialogen være en god lejlighed til at drøfte omfanget af udsættelser i en boligorganisation og til at indgå konstruktive aftaler om fælles løsninger. Denne pjece giver en række forslag til, hvordan bolig organisation og kommune kan samarbejde om at begrænse antallet af udsættelser. Det er vores håb, at den vil være til inspiration for det fremtidige samarbejde og for dialogen mellem kommunerne og boligorganisationerne. Pjecen er udarbejdet i et samarbejde mellem KL og BL. KL og BL april 2011 I 2009 blev der vedtaget en række lovændringer, som indeholdt initiativer, der skulle være med til at Begrænsning af udsættelser 3

Årsager til og konsekvenser af det stigende antal udsættelser I 2009 blev der gennemført knap 4.000 udsættelser af lejere fra almene boliger. Udsættelserne er et resultat af, at lejeren ikke betaler husleje og dermed kommer i restance til boligorganisationen. For en boligafdeling, som administreres efter den almene lovgivning, er huslejen fastsat efter balanceprincippet. Det betyder, at huslejen er beregnet ud fra de udgifter, der er forbundet med drift og vedligeholdelse af afdelingens ejendomme og fællesarealer. Det betyder således, at undlader en lejer at betale sin husleje, er det de øvrige lejere, som skal betale det underskud, der opstår i boligafdelingen. Reglerne for udsættelse på grund af restance er meget klare og bliver håndhævet af boligorganisationernes administrative medarbejdere. Procedurerne ved restancesager er beskrevet i det følgende afsnit af denne pjece. Kortere boperiode I de seneste år er antallet af udsættelser steget, samtidig med at der kan ses en tendens i retning af, at de lejere, som bliver opsagt, har boet kortere tid i boligen end tidligere. Endvidere er et stigende antal af de lejere, som udsættes af deres bolig, boligsocialt anvist af kommunen inden for det seneste år. Dette mønster kan være et udtryk for, at flere bliver anvist til en bolig, som de på forhånd har svært ved at betale. I forbindelse med den kommunale anvisning vil det derfor være afgørende, at der er overblik over den boligsøgendes økonomi, inden lejekontrakten underskrives. Økonomien bør blive gennemgået med den kommunale medarbejder, for eksempel ud fra reglerne om boligstøtte, og om nødvendigt bør eventuelle alternative boligmuligheder overvejes. Boligorganisationen kan også overveje muligheden at tilbyde ansøgere en gennemgang af husstandens økonomi, inden lejekontrakten underskrives. Det kan eventuelt allerede tilbydes ved opskrivning eller i forbindelse med ansøgerens overvejelser om et konkret tilbud om bolig. Manglende betalingsevne eller betalingsvilje Når en lejer kommer i restance på grund af manglende betaling af husleje, kan det logisk set skyldes, at lejeren ikke er i stand til at betale huslejen, eller det kan skyldes manglende vilje til at betale. Et stigende antal lejere oplever, at deres betalingsevne er blevet forringet. For den gruppe, som er kendt i det kommunale system, er det afgørende, at kommunen udnytter de eksisterende muligheder for at undgå udsættelsen. Kommunens handlepligt og handlemuligheder er beskrevet i pjecens afsnit om lovgivning og procedurer. De beboere, som ikke er kendt i det kommunale system eller som kommunen på anden måde er i besiddelse af oplysninger om, har et særligt behov for hjælp, har kommunen som udgangspunkt ingen handlepligt overfor. Nogle boligorganisationer har tilbudt økonomisk rådgivning og indgåelse af en afdragsordning for at finde en løsning på lejerens økonomiske vanskeligheder og dermed undgå udsættelsen. Dette er imidlertid kun en løsning for lejere, som reelt har økonomisk mulighed for at betale huslejen. Samtidig kan det være afgørende at oplyse om konsekvenserne af manglende betaling af husleje og involvering af fogedretten. Udsættelse af en bolig med fogedens deltagelse er bekostelig og kan have langsigtede økonomiske konsekvenser for lejeren. Udsættelser er en familiemæssig tragedie og i økonomisk henseeende en meget ringe løsning. 4 Begrænsning af udsættelser

Modelfoto. Colourbox Der er således store menneskelige og økonomiske omkostninger forbundet med at udsætte lejere af deres hjem. For en familie vil resultatet være en svækkelse af deres økonomiske forhold og af deres sociale situation. Udsættelser har også negative økonomiske konsekvenser for både boligorganisationen og kommunen. For kommunen kan en udsættelse betyde, at den har visse forpligtelser over for borgeren, og en udsættelsessag kan være både omfattende og bekostelig. kommer, at der er en række administrative procedurer og ud gifter forbundet med rykkerskrivelser, ophævelse og involvering af advokat og fogedret. Det er derfor afgørende af menneskelige såvel som økonomiske grunde at styrke samarbejdet mellem boligorganisation og kommune, så der kan gribes tidligt ind, og lejerne kan tilbydes hjælp til at forebygge, at de kommer i en økonomisk situation, der i sidste ende kan betyde, at de bliver sat ud af deres bolig. For boligorganisationen betyder en udsættelse, at der opstår et underskud i boligafdelingen, som i sidste ende skal dækkes af de øvrige beboere. Dertil Begrænsning af udsættelser 5

Lovgivning og procedurer Opkrævning af husleje, rykker og udsættelse Forløbet af en typisk sag om lejerestance er fastsat i lov om leje af almene boliger 90. Forløbet vil typisk foregå som beskrevet nedenfor. Opkrævning Huslejen forfalder til betaling den 3. bankdag i den måned, lejen omhandler. Betalingsfrist Umiddelbart efter betalingsfristen kan udlejer ved gennemgang af sine konti se, om huslejen er betalt, eller om der er lejere, som er i restance. Rykkerskrivelse For at udlejer kan inddrive sit krav, kræver loven, at lejer nu får tilsendt en rykker, et såkaldt påkrav, hvor det angives, hvilket beløb lejer skylder, hvilken del af beløbet der er såkaldt pligtigt (og dermed SKAL betales, hvis lejemålet skal beholdes), samt angiver en frist på minimum 14 dage efter modtagelse af rykkeren, inden for hvilken det pligtige beløb skal betales. Hvis fristen overholdes, og det pligtige beløb betales, sker der ikke yderligere. Dog skal lejer (typisk måneden efter) betale et lovbestemt rykkergebyr. Rykkergebyret er et pligtigt beløb, som i 2010 udgjorde 255 kr. Eventuelle ikke pligtige småbeløb (for eksempel afgift for brug af vaskeri, Copy-Dan-afgift o. lign.) er naturligvis fortsat skyldige beløb, men hvis det er de eneste beløb lejer skylder, kan lejer ikke sættes ud på denne baggrund. 14 dage efter rykkerskrivelsen Hvis lejer ikke betaler hele det pligtige beløb, inden for 14-dagesfristen, ophæves lejer. Det vil sige, at boligorganisationens administration skriver en ophævelse til lejer, og derved teknisk set sætter lejer ud af lejemålet med øjeblikkelig virkning. I 2009 vedtog regeringen et lovforslag, som forpligter boligselskaberne og kommunerne til at forholde sig konkret til situationen, hvis en lejer er på vej til at blive sat ud. De almene boligorganisationer skal i henhold til Lov om leje af almene boliger, 92, stk. 2, underrette den stedlige kommune, når en lejer ikke har betalt sin husleje, og senest samtidig med at boligorganisationen sender sagen til fogedretten. Intentionen er, at kommunen på baggrund af henvendelsen kan foretage en konkret vurdering af mulighed for at yde hjælp til den ophævede lejer. Perioden mellem at der afsendes rykker, og der tidligst kan ske ophævelse, blev ved lovændringen sidste år forlænget fra tre til 14 dage. Den forlængede periode skal gøre det muligt for lejer at opsøge hjælp og derved afværge den truende ophævelse. Udsendelse af opkrævning Huslejen forfalder Boligadm. gennemgår indbetalinger Rykkerskrivelse Tidslinje (dage) 1 3 10 12 6 Begrænsning af udsættelser Ved betaling bortfalder ophævelsen. 14 dage til at søge hjælp.

Hvis lejer betaler restancen Betaler lejer derimod sin pligtige restance inden modtagelse af ophævelsen, kan ophævelsen ikke fastholdes. Hvis lejer betaler en væsentlig del af det skyldige Har lejer betalt en væsentlig del af sit pligtige beløb, må udlejer konkret vurdere, om betalingsmisligholdelsen fortsat er så væsentlig, at lejemålet kan ophæves. I loven er der ikke fastsat et minimums beløb for, hvornår lejemålet ikke længere kan ophæves, men i retspraksis findes eksempler på, at nogle hundrede kroner er væsentlig misligholdelse og kan medføre ophævelse og effektiv udsættelse. Hvis lejer ikke betaler Fraflytter en lejer i fortsat pligtig restance ikke af sig selv, tolkes det som lejers protest imod ophævelsen. Det er herefter nødvendigt at få fogedrettens afgørelse af, om ophævelsen er gyldig. Hvis lejer betaler efter ophævelsen Betaler en lejer sin pligtige restance efter at have modtaget en gyldig ophævelse, vil det i de fleste tilfælde betyde, at ophævelsen annulleres, men udlejer kan dog vælge fortsat at fastholde ophævelsen, da lejeaftalen betragtes som misligholdt ved ophævelsens modtagelse. Udsættelse ved fogeden iværksættes Hvis ikke der er sket betaling inden ophævelse, og ophævelsen er gyldig, evt. efter at dette fastslås af fogedretten, kan der ske effektiv udsættelse af lejeren med fogedens mellemkomst. Udlejer iværksætter sådan en sag ved at sende en fogedrekvisition til fogedretten bilagt sagens dokumenter i form af lejekontrakt, rykker og ophævelsesbrev samt erklæring om, at den stedlige kommune er underrettet om sagen. Fogedretten eller effektiv udsættelse I de fleste retskredse indledes fogedsagen med et møde i fogedretten, hvor formalia afklares. Lejer og udlejer indkaldes til mødet. Først i næste omgang, når udlejer konkret anmoder om det (dog senest fire uger efter første møde), berammer fogeden den effektive udsættelse og gennemfører denne. I enkelte retskredse berammes der dog direkte effektiv udsættelse uden forudgående møde i retten, hvorfor tiden fra ophævelse til effektiv udsættelse er betydelig kortere i disse retskredse. Det er endnu ikke muligt at konkludere, hvilken betydning fremskyndelsen af den effektive udsættelse har haft for det samlede antal udsættelser. Udsendelse af ny opkrævning Kommunen informeres og tager kontakt til lejer Ophævelse sendes til lejer med kopi til advokat, foged og kommune Møde i fogedretten Udsættelse 26 27 Fra 8 til 30 dage Begrænsning af udsættelser 7

Den effektive udsættelse Når en lejers restancesag er overdraget til fogeden, og der skal ske effektiv udsættelse af lejeren, får lejeren typisk en skrivelse med den konkrete dato fra fogedretten. Varslet er som oftest mindst på nogle uger, men kan være helt ned til otte dage. På dagen kommer fogeden, og endvidere er politiet, en låsesmed, et flyttefirma og en repræsentant for boligorganisationen til stede. Lukker lejeren ikke op, sørger låsesmeden for, at der skaffes adgang, uanset om lejeren er hjemme eller ej. Politiet bistår om nødvendigt. Lejerens indbo med videre vurderes på stedet af foged og politi. Kun de genstande, der har en objektiv værdi, tages i forvaring som hittegods. Lejeren vil kunne få disse genstande igen mod at betale, hvad det har kostet at transportere og opbevare dem. De genstande, som ikke har objektiv værdi, erklæres som kassable. For mange vil det være overraskende, at fuldstændigt brugbare, men brugte møbler ikke altid erklæres af egentlig værdi. Det er ofte kun nyere elektroniske genstande, såsom fladskærm, PC osv., der med sikkerhed er af objektiv værdi. Imens skifter låsesmeden låsene i boligen, og de nye nøgler overdrages straks til boligorganisationen. Herefter er lejeren udsat af sin bolig og har ikke længere ret til eller mulighed for at komme ind eller råde over de eventuelt tilbageværende genstande. Det kan være nødvendigt for boligorganisationen at indgå aftale med flyttefolkene om ekstra tid til at bære en eventuelt fuldt møbleret boligs indbo ud. Dog tages som nævnt kun ting af værdi med. Øvrige genstande sørger boligorganisationen for at destruere/bortskaffe for lejers regning. Det bedste en lejer således kan gøre forud for en effektiv udsættelse er om muligt at flytte alt eller dele af sit indbo og aflevere nøglerne til boligorganisationen senest dagen inden udsættelsen. Derved kan den effektive udsættelse med fogedens hjælp aflyses, og lejer bestemmer selv, hvad der sker med indboet. Lejeren får typisk af politiet udleveret en plastikpose/affaldssæk til at samle de nødvendige personlige ejendele, som lejeren kan have med sig, hvis ikke lejer allerede selv har pakket en taske eller andet med nogle af sine ting. Der er sjældent afsat mere end 15 minutter af fogedens tid til en effektiv udsættelse, fordi man herefter begiver sig videre til næste udsættelse. Inden for denne tidsperiode skal vurdering af indbo og lejerens pakning af personlige ejendele ske. 8 Begrænsning af udsættelser

Kommunens handlepligt og handlemuligheder Når kommunen modtager en underretning om, at boligorganisationen har iværksat en udsættelse af en lejer, har kommunalbestyrelsen i visse tilfælde pligt til og mulighed for at behandle spørgsmål om hjælp i forhold til den udsættelsestruede. Reglerne for kommunernes forpligtelse i forbindelse med udsættelsessager fremgår af Vejledning nr. 72 om kommunernes handlepligt og handlemuligheder i forhold til udsættelsestruede eller udsatte lejere, udgivet af Socialministeriet den 14. august 2010. Boligorganisationen har pligt til at sende en under retning til kommunen, senest samtidig med at en sag oversendes til advokat og fogedret. I de til fælde, hvor der er børn under 18 år i husstanden, eller der er tale om en lejer, som kommunen har oplysninger om har behov for hjælp, har kommu nen pligt til straks at behandle sagen. Afgørelse om hjælp til at undgå udsættelse af leje ren skal altså ske på baggrund af en helhedsvurde ring af, hvilke muligheder kommunen har for at hjælpe lejeren/familien. Her skal mulighederne for at yde hjælp i henhold til den sociale lovgivning indgå i vurderingen. Der skal både tages stilling til muligheden for at hjælpe i den konkrete udsættel sessag, samt til forebyggelse af en eventuel senere udsættelsesrisiko. Modelfoto. Colourbox Begrænsning af udsættelser 9

Hvad har kommunen pligt til? Når kommunen modtager meddelelse fra boligorganisationen om en udsættelse, skal det først og fremmest vurderes, om kommunen har pligt til straks at yde hjælp. Har kommunen viden om, at der bor børn i lejemålet, eller at der er tale om en lejer med særligt behov, har kommunen handlepligt. Børnefamilier I forbindelse med sager som vedrører børnefamilier, skal kommunalbestyrelsen sikre, at der bliver taget hensyn til børnene. Det kan være, at der er behov for at yde særlig støtte i form af familierådgivning eller andre forebyggende foranstaltninger. Hvis en sag alligevel når til udsættelse af en børnefamilie, skal det ligeledes tilstræbes, at børnene ikke er til stede ved selve fogedforretningen. I sager, som involverer børn, har kommunen altså en særlig forpligtelse, herunder at sagen behandles straks efter modtagelse fra boligorganisationen, og at der gøres en ekstra indsats for at undgå udsættelsen. Lejere med særligt behov for hjælp I sager, som vedrører lejere, der har særligt behov for hjælp, skal kommunalbestyrelsen sikre, at der straks foretages en helhedsvurdering af lejerens sag med henblik på at iværksætte den nødvendige rådgivning. Lejere med et særligt behov for hjælp kan være personer med en demensdiagnose, psykisk syge eller stofmisbrugere i behandling. Alle andre lejere Efter retssikkerhedsloven skal alle underretninger om udsættelse behandles af kommunen, idet kommunen skal rette henvendelse til lejeren og gøre denne opmærksom på muligheden for at få vurderet behovet for og eventuelt retten til rådgivning eller anden hjælp. Hvis lejeren herefter kontakter kommunen, er det kommunens pligt at vurdere sagen og dermed muligheden for at yde lejeren hjælp. Kommunens underretning til boligorganisationen I det omfang lejeren har givet sit samtykke, er det fordelagtigt for boligorganisationen at vide, om en kommune aktivt er gået ind i en sag for at forebygge en udsættelse. Dette er vigtigt for boligorganisationen, fordi det giver mulighed for at stoppe sagen i fogedretten. I disse sager kan kommunen kun underrette boligorganisationen om dens afgørelse, hvis lejeren giver sit samtykke. Kommunen kan for eksempel bede om samtykke, hvis det kan støtte det videre forløb i sagen. Boligorganisationens underretning til kommunen Hvis sagen ender med, at der træffes afgørelse om udsættelse af lejeren, skal boligorganisationen underrette fogedretten og kommunen. Både i forbindelse med og før selve udsættelsesforretningen finder sted, typisk når tidspunkt for udsættelse er fastsat, skal kommunen underrettes. 10 Begrænsning af udsættelser

Hvilke muligheder har kommunen for at yde hjælp? I sager hvor kommunen bliver involveret, findes der en række værktøjer som kan benyttes. Afdragsordning Kommunen kan rådgive om, hvordan den etablerede restance kan afvikles herunder at lejeren eventuelt kan indgå en aftale med boligorganisationen for at finde en afdragsordning. PBS og budgetkonto Kommunen kan oplyse lejeren om, at huslejen kan betales via betalingsservice (PBS). Langt de fleste boligorganisationer kan tilbyde huslejebetaling via betalingsservice. Betalingsserviceordningen kan etableres via en separat budgetkonto i lejerens bank. Når lejeren får løn eller anden indkomst, overføres huslejebeløbet til budgetkontoen og betales herfra inden betalingsfristens udløb. Direkte overførsel af boligstøtte Hvis lejeren får boligstøtte, kan kommunen beslutte, at denne indbetales direkte til boligorganisationens administration (bekendtgørelse nr. 615 om boligstøtte). På den måde bliver boligstøtten udbetalt direkte til udlejer uden om lejeren. Dette bør enten være en fast procedure for alle boligstøtteberettigede tilknyttet den pågældende boligorganisation, eller det bør aftales med lejeren, for eksempel i sager hvor lejeren i forvejen får administreret andre offentlige ydelser af kommunen. Administration af kontanthjælp Kommunen kan i henhold til 90 i Lov om aktiv socialpolitik vælge at udbetale den del af en lejers kontanthjælp, som skal dække huslejen direkte til boligorganisationen. Denne mulighed bør dog kun anvendes i de tilfælde, hvor borgeren har svært ved at administrere sin økonomi, eller hvor betaling af husleje gentagende gange har været misligholdt, eller hvor der allerede er indgivet anmodning om udsættelse. Administration af pension For pensionister gælder det, at kommunen har mulighed for at indgå en aftale om administration af pensionen ( 36 i Lov om social pension). Kommunen kan ikke træffe beslutning om at administrere lejerens pension, med mindre der er indgået en aftale, eller pensionisten er umyndiggjort. Værgemål For personer med nedsat psykisk funktionsevne kan der tages beslutning om at indgå et værgemål. Værgebeskikkelsen kan for eksempel blive aktuel, hvis en person ude af stand til at varetage sine anliggender bliver udsættelsestruet. Det kan netop være i denne forbindelse, at kommunen bliver opmærksom på lejerens behov for en værge. Boligstøtte boligydelse og boligsikring Erfaringen viser, at nogle lejere ikke er opmærksomme på, at de er berettiget til boligstøtte. Boligstøtte kan ydes som hjælp til betaling af den løbende husleje, og det bør i forbindelse med anden sagsbehandling undersøges, om en lejer er berettiget til boligstøtte. Beregning af boligstøtte beror på en række oplysninger som for eksempel husstandens samlede indkomst og formue, huslejens størrelse, boligens størrelse, husstandens størrelse herunder antallet af børn. På BL s hjemmeside ligger der en model til beregning af boligstøtte. Begrænsning af udsættelser 11

Særlig støtte efter aktivlovens 34 Den særlige støtte kan ydes til personer med så høje boligudgifter, at de med deres indtægtsgrundlag ikke kan forventes at kunne betale alle deres boligudgifter. Beløbet opgøres som differencen mellem, hvor meget lejeren kan forventes at betale i husleje og de faktiske boligudgifter. Det kan for eksempel være i forbindelse med uforudsete ændringer i lejerens forhold, som betyder, at de ikke kan forsørge husstanden, og at lejerens behov ikke kan dækkes via andre ydelser. Kommunen kan ud fra en konkret vurdering undtagelsesvis yde særlig hjælp til huslejerestance, hvis det skønnes at være afgørende for lejeren eller lejerens familie. Hjælp til enkeltudgifter efter aktivlovens 81 For kontanthjælpsmodtagere, uddannelsessøgende og andre personer med lav indkomst, herunder førtidspensionister, kan der undtagelsesvis ydes hjælp til udgifter, som er opstået som følge af et behov, der ikke har kunnet forudses, eller som vil vanskeliggøre den pågældende eller familiens likviditet. Personlige tillæg til pensionister efter pensionslovens 14 Også til pensionister kan der ydes særlige tillæg, hvis pensionistens økonomiske forhold vurderes at være særlig vanskelige. Frivillig gældsrådgivning Socialt udsatte lejere med gæld kan få gældsrådgivning. Rådgivningen ydes af frivillige, som har den fornødne relevante viden om personlig økonomistyring. Formålet med rådgivningen er at hjælpe de udsatte lejere, så de kan skabe sig et overblik over deres økonomiske forhold, og motivere dem til at nedbringe deres gæld. Rådgivning om hvordan lejeren kan søge en ny bolig Hvis en lejer har været udsættelsestruet, kan det være, fordi boligen er for dyr i forhold til husstandens indkomst. Her kan kommunen henvise til, at lejere har mulighed for at blive skrevet op på en oprykningsventeliste, som giver lejeren fortrinsret til at flytte internt til en billigere eller mindre bolig i den boligafdeling eller den boligorganisation, hvor lejeren allerede bor. Lejeren har ret til at bytte lejligheden med en anden lejer efter de gældende regler i boligorganisationen. Der kan dog være indført en karenstid på op til 3 år, før det er muligt at bytte bolig. Endvidere skal de gældende regler om antallet af lejere overholdes. Derudover har kommunen mulighed for i forbindelse med brug af anvisningsretten at vurdere huslejens størrelse i forhold til ansøgerens indkomst. Nogle kommuner har indgået en aftale om fleksibel udlejning med boligorganisationen. Hvis ansøgeren lever op til de aftalte kriterier, kan den fleksible udlejningsaftale være med til at fremskynde anvisningen, så ventetiden bliver kortere. Beboerindskudslån Kommunen har pligt til at yde beboerindskudslån, hvis det skønnes, at ansøgeren har behov for lånet, og det dermed er en forudsætning for at indgå lejekontrakt, at ansøgeren har mulighed for at låne til indskuddet. Det betyder, at kommunen skal vurdere husstandsindkomstens størrelse og herudfra, om der er basis for at yde indskudslån. (kap. 10-11 i Lov om individuel boligstøtte). Flyttehjælp Kommunen kan i henhold til aktivlovens 85 yde hjælp til udgifter, der er forbundet med flytning in 12 Begrænsning af udsættelser

denfor kommunen, hvis det vurderes, at der er tale om en forbedring af ansøgerens eller familiens for hold. Det kan for eksempel være en flytning, som medfører, at en udsættelsestruet familie kan opnå en lavere boligudgift ved at flytte. Det er en betin gelse for at opnå hjælp, at hverken ansøgeren eller ægtefællen har økonomisk mulighed for at betale udgifterne. En del af hjælpen kan ydes som lån. ring, som blandt andet tager hensyn til, om der er børn i husstanden. Mere information Reglerne fremgår af Vejledning om kommunernes handlepligt og handlemuligheder i forhold til ud sættelsestruede eller udsatte lejere. Anvisning af husly Kommunen er forpligtet til mod betaling at skaffe udsatte lejere midlertidig husly ( 80 i serviceloven). Anvisningen beror på en konkret individuel vurde Modelfoto. Colourbox Begrænsning af udsættelser 13

Et godt samarbejde kan betyde færre udsættelser Et tæt samarbejde mellem boligorganisation og kommune kan være afgørende for at finde løsninger, som kan begrænse antallet af udsættelser. Dialog og samarbejde Der er således nogle værktøjer, som bør anvendes for at undgå en udsættelse. Boligorganisationen skal underrette kommunen, senest når en sag om restance sendes til fogedretten. Herved får kommunen mulighed for at yde hjælp i den konkrete sag. Men der findes også muligheder for langsigtet at sikre et tæt samarbejde mellem kommune og boligorganisation om bl.a. udsættelser. Styringsdialogen, som blev indført med Styringsreformen i 2009 sikrer, at kommune og boligorganisation mødes hvert år ved et styringsdialogmøde for sammen at drøfte boligorganisationens og kommunens fælles udfordringer. Forinden mødet har boligorganisationen udarbejdet en dokumentationspakke, som indeholder oplysninger om en boligafdelings driftmæssige og økonomiske forhold. Dokumentationspakken kan også indeholde særlige analyser eller undersøgelser, hvis parterne vurderer, at der er behov for det. Det kan for eksempel være en analyse af, hvor mange rykkere der udsendes, og hvor mange restancesager der ender med udsættelse af lejeren. Frivillige organisationer yder rådgivning En række organisationer hjælper forskellige målgrupper med at skabe overblik over deres privatøkonomiske forhold og kan dermed også være medvirkende til, at familier kan fastholde deres bolig. Nedenstående er blot enkelte eksempler på frivillige rådgivende organisationer, men der findes en bred vifte af tilbud på området. Den Sociale Retshjælp Den Sociale Retshjælp yder gældsrådgivning til socialt udsatte grupper i Danmark. I 2009 oprettede Den Sociale Retshjælp Gældskompagniet, hvis formål er at yde rådgivning til den almindelige dansker, som er endt i en uoverskuelig gældsituation. På nuværende tidspunkt betaler man et mindre beløb for rådgivning hos Gældskompagniet. Den Sociale Retshjælps rådgivning omfatter ud over boligområdet, formueretsområdet, gældsområdet, socialretsområdet, strafferetsområdet og udlændingeområdet og hjælp til at udfylde diverse ansøgninger om f.eks. boligstøtte og boligindskudslån. Link: www.socialretshjaelp.dk Ved at analysere en boligafdelings eller en boligorganisations restancesager er det muligt at iværksætte en dialog med kommunen om problemet. Dermed åbnes der også op for at finde ud af, hvordan parterne kan bidrage til en løsning. 14 Begrænsning af udsættelser

Modelfoto. Colourbox Forbrugerrådets rådgivning Råd til livet Forbrugerrådet tilbyder anonym og uaf hængig rådgivning til særligt udsatte mennesker gen nem rådgivningscentre i København, Odense, Aalborg og Esbjerg. For de lejere, der er i store gældsproblemer, kan der derfor være hjælp at hente i Forbrugerrådets rådgivning. Ofte kan en rådgivning i rette tid og hjælp til at overskue tal og hjælpemuligheder være en vej ud af problemerne. Nykredit har i samarbejde med Mary Fonden og Mødrehjælpen etableret en uvildig økono misk rådgivning for udsatte kvinder. Formålet er at give kvinderne råd om, hvordan de kan komme videre med deres tilværelse, herunder hvordan de kan prioritere deres private øko nomi og dermed etablere eller fastholde pas sende boligforhold. Link: www.moedrehjaelpen.dk Link: www.forbrugerraadet.dk Begrænsning af udsættelser 15

Eksempler på aftaler mellem kommune og boligorganisation Erfaringerne viser, at en tidlig indgriben og et fremadrettet samarbejde er afgørende for at sikre, at lejeren kan blive i sin bolig. I nogle kommuner er der allerede iværksat et samarbejde med boligorganisationerne for at begrænse antallet af udsættelser. GLADSAXE Gladsaxe Kommune modtager hver måned ca. 60-80 henvendelser om en nærtstående udsættelse fra en boligorganisation. Heraf ender ca. 10 sager med en konkret udsættelse. Kommunen har etableret en fast procedure, som har reduceret antallet af konkrete udsættelser betydeligt, og samtidig er emnet blevet rejst ved styringsdialogmøderne med boligorganisationerne for ved en fælles indsats at opnå en endnu hurtigere og mere effektiv behandling. Når kommunen modtager orientering om en nærtstående udsættelse fra en boligorganisation, sendes orienteringen til kommunens arbejdsmarkedsafdeling, der sikrer den interne koordination i kommunen. Her opdeles udsættelserne i 3 grupper: Enlige og par uden børn den videre sagsbehandling foregår i arbejdsmarkedsafdelingen Familier med børn den videre sagsbehandling foregår i familieafdelingen Pensionister den videre sagsbehandling foregår i Borgerservices pensionsteam. Den relevante afdeling sender et standardbrev til lejeren, blandt andet med oplysning om forskellige muligheder for hjælp. Det er de relevante afdelinger, der sagsbehandler og vurderer, om lejeren skal tilbydes en enkeltydelse eller råd/vejledning via kommunens Råd & Indsatsgruppe. Spørgsmålet, om hvordan kommunen kan sikre en tidlig indsats for udsættelsestruede lejere, har været på dagsordenen i forbindelse med Gladsaxe Kommunes første styringsdialogmøder. Kommunen og boligorganisationerne vil på den baggrund udbygge det bestående samarbejde. Dette indebærer, at boligorganisationerne orienterer kommunen endnu tidligere, så kommunen har bedre mulighed for at hjælpe lejerne enten til at blive i lejemålet eller til på anden vis at komme videre. AALBORG Der er etableret et godt og tæt samarbejde mellem boligorganisationerne i Aalborg Kommune og medarbejderne i Familie- og Beskæftigelsesforvaltningen og Socialsekretariatet om udsættelsessager. Når kommunen modtager henvendelser fra boligorganisationerne om udsættelser, bruges der en fast og beskrevet fremgangsmåde til at få henvendelserne håndteret korrekt. På baggrund af lovændringen i 2007 og kommunens løbende erfaringer er der blevet udarbejdet en meget klar ansvarsfordeling mellem familiegrupper og socialområder/socialcentre. Samtidig blev breve til borgerne formuleret i et mere læsevenligt sprog, som betød, at borgerne i højere grad henvendte sig for en løsning. Fra 1. juni 2009 blev der igen indført en ændring af retssikkerhedsloven, og boligorganisationerne fik nu pligt til at sende en underretning til kommunen om huslejerestance senest på tidspunktet for oversendelse af restancekravet til fogedretten. Denne lovændring blev indarbejdet i Aalborg Kommunes instruktion. Boligmedarbejderen i Socialsekretariatet formidlede denne lovændring til alle boligorganisationer i Aalborg Kommune, og der modtages nu tidlig underretninger fra alle boligorganisationer. I forhold til det tværgående samarbejde om styringsdialogen er der udarbejdet en fællesskrivelse mellem Teknik- og Miljøforvaltningen og Familie- og 16 Begrænsning af udsættelser

Beskæftigelsesforvaltningen. Hvis Aalborg Kommune får oplysning om, at en boligorganisation har mange udsættelsessager, eventuelt jævnfør dokumentationspakken, vil Teknik- og Miljøforvaltningen, hvor tilsynet er organisatorisk placeret, indkalde relevante repræsentanter fra Familie- og Beskæftigelsesforvaltningen til at deltage i det respektive styringsdialogmøde. Det tværgående arbejde mellem forvaltningerne og den direkte kontakt til boligorganisationerne sikrer, at der udarbejdes en fælles rettidig løsning. HILLERØD I Hillerød Kommune har man iværksat en tværgående forvaltningsindsats og samtidig har kommunen indledt et tæt samarbejde med boligorganisa tio nerne, som skal være med til at forbygge antallet af udsættelser. En del af denne forebyggelse går ud på, at kommunens sagsbehandler giver råd og rådgivning til lejeren om, hvordan økonomiske problemer kan løses herunder eventuelt muligheden for at afdrage huslejerestance. Hillerød Kommune har efter inspiration fra Lejerbo s model, iværksat projektet Evnen til at bo. I den forbindelse har kommunen afholdt kurser for boligorganisationernes lejervalgte, ejendomsfunktionærerne og repræsentanter for administrationerne. Ved at skabe kontakt mellem boligorganisationerne og et tværgående udsnit af den kommunale forvaltning sikres det, at alle involverede parter kan bidrage med konstruktive forslag til løsning. Desuden har Hillerød Kommune etableret et netværk. Blandt andet har kommunen udarbejdet en liste til boligorganisationerne med konkrete kontaktpersoner i de respektive forvaltninger. Det betyder, at boligorganisationerne ved, hvem de skal henvende sig til i konkrete sager, som vedrører for eksempel huslejerestance, børn eller psykisk syge. Via netværket er det målet, at boligorganisation og kommune i samarbejde skal sikre løbende dialog, for herigennem at opnå gensidig forståelse for hvilke rammer begge parter arbejder indenfor, herunder den kommunale tavshedspligt. Desuden er formålet at opnå en så tidlig underretning som mulig om for eksempel huslejerestancer og mulige konflikter mellem lejere. KØBENHAVN Københavns kommune har etableret boligrådgiverordning for socialt udsatte beboere. Ordningen går ud på at indsluse og fastholde svage borgere i almene boliger, herunder at vejlede og støtte beboere med boligsociale problemer, som er kommet bagud med huslejen. Formålet med boligrådgiverordningen er at forebygge at sociale problemer opstår (indslusning) og at sociale problemer forværres (fastholdelse). Når en udsættelsessag lander hos den centrale modtageenhed i Socialforvaltningen i Københavns Kommune, vurderer modtageenheden om sagen skal støttes op af en boligrådgiverindsats i et af kommunens distrikter. Boligrådgiverordningen er et tilbud om, at boligrådgiveren, i fællesskab med beboeren, forsøger at finde en løsning på problemet, så udsættelsen kan undgås. Ordningen har været en succes og forebyggende for antallet af udsættelser. Derudover er boligrådgiveren boligorganisationens direkte kontaktled til kommunen, hvis boligorganisationen oplever, at socialt udsatte beboere er tæt ved at blive sat ud af sin bolig. Kontaktpersonordningen beror på et godt samarbejde mellem boligrådgiveren i socialcentrenes voksenafdeling og boligorganisationerne. Begrænsning af udsættelser 17

Samarbejdets begrænsning tavshedspligt Det foregående afsnit fremlagde kommunens muligheder for at yde en indsats, når de modtager en underretning om udsættelse af en lejer i en almen boligafdeling. Der eksisterer imidlertid også nogle begrænsninger. I samarbejdet mellem boligorganisation og kommune er det vigtigt at fremhæve, at kommunerne i henhold til persondataloven er underlagt tavshedspligt i forhold til behandling af personfølsomme data. Det betyder, at boligorganisationen ikke i alle tilfælde kan få svar på spørgsmål, som drejer sig om behandlingen af konkrete sager. Det kan derfor være væsentligt at kende de regler om tavshedspligt, kommunens ansatte er underlagt. Ansatte i den offentlige forvaltning har tavshedspligt i forhold til behandlingen af for eksempel information om en lejers sociale- og/eller økonomiske forhold, og videregivelse af oplysninger kan kun ske, hvis der er givet samtykke fra lejeren. Det betyder, at kommunen ikke har hjemmel til at informere boligorganisationen om, hvilken løsning der eksisterer for lejeren. Det vil imidlertid være vigtigt for sagsbehandlingen i boligorganisationen, at kommunen meddeler, hvis den aktivt går ind i en sag for at forebygge en udsættelse, da det giver mulighed for at stoppe fogedens behandling af sagen. De løsninger, som formuleres mellem boligorganisation og kommune, skal derfor tage hensyn til, at der på en række områder er vandtætte skotter mellem de oplysninger, som kan udveksles. Dette gælder imidlertid ikke boligorganisationernes oplysninger om, hvilke lejere der bliver rykket for betaling af husleje. Derfor kan analyser af for eksempel boligorganisationernes rykkerlister anvendes som et konstruktivt værktøj til at identificere lejere, som gentagne gange har betalt huslejen for sent. 18 Begrænsning af udsættelser Modelfoto: Colourbox

Begrænsning af udsættelser 19

Redskaber for boligorganisation og kommune Antallet af udsættelser af lejere fra de almene boliger er stigende. De menneskelige konsekvenser og de økonomiske omkostninger er betydelige, og udsættelse er ikke en hensigtsmæssig løsning. Derfor skal udsættelserne forebygges blandt andet ved et øget samarbejde mellem boligorganisation og kommune. Der findes allerede gode muligheder for at yde hjælp, inden en udsættelse effektueres, men der er plads til en forbedret indsats på området. For både kommuner og boligorganisationer findes der nogle redskaber, som kan begrænse antallet af udsættelser. Nedenfor præsenteres en række ideer til kommuners og boligorganisationers administration og ikke mindst til samarbejdet imellem dem, hvor Styringsdialogen bør udnyttes som et aktivt redskab til at styrke samarbejdet og til at indgå de aftaler, som er nødvendige for at sikre, at der fremover sker færre udsættelser. Redskaber til boligorganisationer For ansøgere, som henvender sig direkte til boligorganisationernes udlejning, kan administrationerne overveje muligheden for at yde økonomisk vejledning. Særligt for yngre familier kan der være behov for et simpelt budgetplægningsværktøj til at skabe overblik over husstandens samlede indtægter og faste udgifter. Boligadministrationens udlejning bør gøre ansøgere opmærksomme på reglerne for boligstøtte og henvise til BL s folder om boligstøtteordningerne. Den konkrete beregning af boligstøtte kan ansøgeren foretage på BL s hjemmeside www.bl.dk. Nogle boligorganisationer herunder Boligkontoret Danmark overvejer forsøg med ansættelse af en boligrådgiver, som kan hjælpe familier, der er kommet i restance til boligorganisationen. Formålet er, at rådgiveren hjælper lejeren med at finde en holdbar løsning. Redskaber til kommuner For lejere, som allerede er kendte i det kommunale system, er kommunens handlepligt og handlemuligheder nøje beskrevet. Her er en hurtig behandling af den enkelte sag og en analyse af handlemulighederne afgørende for at undgå så mange udsættelser som muligt. I forbindelse med kommunens brug af den boligsociale anvisningsret er det vigtigt at sikre, at den anviste bolig ikke allerede som udgangspunkt er for dyr for lejeren. På den måde sikres det, at der i forbindelse med anvisning foretages den nødvendige vurdering af lejerens mulighed for at betale huslejen og eventuelt modtage boligstøtte i henhold til boligstøttelovens 15. Endvidere kan det være en god ide at skabe et netværk mellem konkrete personer i det kommunale regi og administrative medarbejdere og ejendomsfunktionærer i boligorganisationen. Den direkte henvendelsesmulighed kan gøre kommunen opmærksom på problemer på et meget tidligt stadie, så udsættelser kan afværges i tide. Redskaber til samarbejde Et tæt samarbejde mellem kommune og boligorganisation kan føre til proaktive løsninger og konstruktive aftaler. Styringsdialogen kan være et godt udgangspunkt for at iværksætte nogle særlige tiltag til begrænsning af udsættelse af lejere i de almene boliger. Kommune og boligorganisation kan aftale, at kommunen underrettes med en rapportering allerede 20 Begrænsning af udsættelser

ved 1. rykkerskrivelse. En sådan liste vil indeholde en lang række lejere, som vil betale inden fristen for ophævelse, men det vil give kommunen lejlighed til at vurdere, om der er lejere på listen, som tidligere har været i restance, og som kan have behov for hur tigt at kunne reagere. Denne metode vil imidler tid være en ekstra arbejdsopgave i både boligorga nisation og kommune, men den kan til gengæld medvirke til en tidlig indsats. Derfor kan etablering af elektronisk behandling af rykkerlister være en fordel. Modelfoto. Colourbox Begrænsning af udsættelser 21

Statistik Samlede antal udsættelser 2002-2010: Antal udsættelser 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 År 22 Begrænsning af udsættelser

Begrænsning af udsættelser 23

Tryk: Trykteam, maj 2012 (2. udgave). Fotos: Colourbox KL, Weidekampsgade 10, 2300 København S, Postbox 3370, Telefon. 3370 3370, www.kl.dk BL Danmarks Almene Boliger, Studiestræde 50, 1554 København V, Telefon 3376 2000, Fax 3376 2001, www.bl.dk