BILAG NR. 3: NOTAT OM PLANFORHOLD OG VURDERING AF PROJEKTER Ansøgninger Der foreligger følgende ansøgninger: Projekt Adresse Ansøgt A Vestervangsvej 12 1 dagligvarebutik på ca. 1.000 m² B Vævervej 1 2 butikker på 1.000 m², dvs. i alt 2.000 m² C Farvervej 2 1 dagligvarebutik på 1.200 m² 2 udvalgsvarebutikker a 600 m², dvs. i alt 1.200 m 2 Kontor- og serviceerhverv på 9.300 m 2 1 fastfood-restaurant på 600 m 2 D Rughavevej 2 Udvidelsesmulighed på ca. 400 m 2 for eksisterende dagligvarebutik Eksisterende detailhandel Forvaltningen har registreret, at der pt. er følgende detailhandel i området: Butik Adresse Butiksbruttoareal ekskl. areal til personalefaciliteter (m2) SCT MATHIAS APOTEKSUDSALG Rughavevej 02C 68 REMA 1000 DANMARK A/S Rughavevej 02F 688 Q 8 SERVICE Vestervangsvej 12 439 VESTERVANGS KIOSK Vestervangsvej 16 341 I alt 1.536 Planforhold Kommuneplan Ejendommene ligger i rammeområde VIBNV.C1.01 i Kommuneplan 2009-2021 for Viborg Kommune, som udlægger området til bydelscenter. For rammeområde VIBNV.C1.01 er der bl.a. fastlagt en maksimal bebyggelsesprocent på 60, og at der højst må bygges i 3 etager, dog højst 2 etager mod Indre Ringvej. Der skal være facadekarakter og et grønt forareal mod Indre Ringvej. Projekterne ligger desuden i butiksområde (bydelscenter) VIBNV.D2.1 i Kommuneplan 2009 2021 for Viborg Kommune. I VIBNV.D2.1 er der fastlagt en samlet ramme på 5.000 m 2 bruttoetageareal til detailhandel. Heraf er der 1.536 m 2 eksisterende detailhandel. Dvs. der er 3.464 m 2 til planlægning for ny detailhandel i bydelscenteret. Desuden fastlægger rammen for bydelscenteret en maksimal butiksstørrelse på 2.000 m 2 for både dagligvare- og udvalgsvarebutikker. Lokalplan Bydelscenteret er delvist lokalplanlagt, som vist på kort nr. 2, side 4. Den del af bydelscenteret, der ligger vest for Vestervangsvej, herunder projekt D, er omfattet af byplanvedtægt nr. 28 for Vestervangsvej/Kastanievej. Byplanvedtægten fastlægger dette områdes anvendelse til offentlige formål, etageboligbebyggelse, liberale erhverv og butikker nødvendige for kvarterets daglige forsyning. Byplanvedtægten giver således visse muligheder for udvidelse af Rema 1000. jf. projekt D, men der skal sikres, at der er detailhandelsramme til en evt. udvidelse. Vestervangsvej 12 og Farvervej 2 (henholdsvis projekt A og C) er omfattet af lokalplan nr. 229 for et erhvervsog centerområde i Viborgs nordvestlige bydel. Disse ejendomme må ifølge lokalplanen anvendes til centerformål i form af liberale erhverv, engrosvirksomheder, offentlige og private servicefunktioner, administrative erhverv, lagervirksomheder og lignende med tilhørende udstilling samt håndværksrelaterede uddannelsesinstitutioner. Dvs. lokalplanen giver mulighed for kontor- og serviceerhverv i projekt C, men der er ikke mulighed for detailhandel i projekt A og C og restaurant i projekt C. 1
Den øvrige del af bydelscenteret, herunder ejendommen Vævervej 1 (projekt B) er ikke omfattet af lokalplan. Ny lokalplanlægning Da projekt B er et større byggeprojekt, der vil medføre en væsentlig ændring i det bestående miljø, kræver realiseringen af projekt B, at der vedtages en lokalplan. Da der er tale om et projekt, der er i overensstemmelse med kommuneplanen, og hvor der ikke er en lokalplan, er Byrådet jf. planloven forpligtiget til snarest at offentliggøre et lokalplanforslag for projekt B, hvis lodsejer ønsker det. Projekt A og C er ikke i overensstemmelse med gældende lokalplan nr. 229 og kræver således ny lokalplanlægning. Da gældende lokalplan nr. 229 i hovedtræk er i overensstemmelse med kommuneplanen, er Byrådet ikke forpligtet til at offentliggøre et lokalplanforslag. For disse projekter kan Teknisk Udvalg beslutte, om der skal igangsættes lokalplanlægning, så den eksisterende lokalplan erstattes af ny lokalplanlægning. Generel vurdering af det samlede butiksareal Fordelingen af detailhandelsrammen inden for bydelscentret har betydning for, om der sker en samling omkring og styrkelse af den eksisterende centerdannelse ved Rughavevej/Vestervangsvej, eller om detailhandlen spredes i området og derved kobler sig op på andre veje og får en anden synlighed. Det er forvaltningens vurdering, at detailhandlen primært bør samles omkring de eksisterende butikker ved Rughavevej Vestervangsvej, hvor der er god tilgængelighed for alle, herunder gående og cyklende, samt hvor butikkerne ligger i umiddelbar tilknytning til et boligområde. Her supplerer butikkerne områdets andre funktioner, så områdets rolle som et lokalt center/mødested for bydelen understøttes. Foruden de eksisterende butikker på Rughavevej er der f.eks. et lokalt liv omkring Vestervang Kirke og KFUM og KFUK på Rughavevej. Detailhandel på Farvervej 2 grænser ikke direkte op til et boligområde og vil i højere grad henvende sig til mere bilorienteret handel samt boligområderne på østsiden af Indre Ringvej. Detailhandel på Farvervej 2 vil sandsynligvis medføre en forøgelse af trafikken i krydset mellem Farvervej og Indre Ringvej, der i forvejen er trafikalt belastet og som forventes yderligere belastet ved ibrugtagningen af det nye rådhus. Dette beskrives nærmere ved vurdering af projektet på side 3. Vurdering af de konkrete projekter, der danner grundlag for fordeling af detailhandelsareal, fremgår af side 3. Rammen til detailhandel foreslås fordelt på baggrund af de konkrete ansøgninger, grundenes størrelser og beliggenhed samt den maksimale detailhandelsramme i området jf. skema nederst side 2. Generel vurdering af butiksstørrelser Den maksimale butiksstørrelse i bydelscenteret er fastsat til højst 2.000 m 2 i kommuneplanen, da området primært skal forsyne en lokal bydel. Ved lokalplanlægning foreslås butiksstørrelser fastlagt på baggrund af grundenes størrelser og med udgangspunkt i hovedtrækkene i projektforslagene jf skema herunder: Delområde Ansøgninger Max. samlet bruttoetageareal til Max. butiksstørrelse (m 2 ) detailhandel (m 2 ) dagligvarer/udvalgsvarer I Rughavevej 2 1.400 m² (1.097 m² er etableret) 1.000 / 1.000 II Vestervangsvej 12 Vævervej 1 1.800 m²(439 m² er etableret) 1.000 / 1.000 III Farvervej 2 1.800 m² 1.200 / 1.200 I alt 5.000 m² 2
Vurdering af konkrete projekter Projekt A Vestervangsvej 12 Da der allerede er en eksisterende butik på ejendommen, er der tale om en forøgelse af detailhandelsarealet med ca. 560 m². Grunden ligger i umiddelbar forbindelse med og opleves som en del af det nuværende butiksområde og er velbeliggende, da der er boliger i umiddelbar nærhed og velegnet infrastruktur. Projektet bør dog tilpasses, så vejadgange af trafiksikkerhedsmæssige årsager placeres så langt væk fra krydset Vestervangsvej / Rughavevej som muligt. Der bør etableres allébeplantning langs vejene for at sikre et sammenhængende grønt udtryk. Der bør undersøges, om bebyggelsen kan placeres eller udformes, så der opnås en mere hensigtsmæssig afgrænsning og facadeudformning mod Vævervej. I projektet ønskes den nuværende vaskehal bevaret. Dette bør afklares nærmere i forbindelse med lokalplanlægningen. Projekt B Vævervej 1 Vævervej 1 er velbeliggende til detailhandel pga. nærheden til det nuværende butiksområde samt boligområderne vest for Vestervangsvej. Den nuværende bebyggelse har karakter af et fritliggende domicil på en grøn plæne. I forbindelse med planlægningen bør der ske en bearbejdning og tilpasning af projektforslaget, så det sikres, at der kan etableres en hensigtsmæssig bebyggelse i forhold til den eksisterende bygning, og at ejendommens grønne udtryk mod Vestervangsvej bibeholdes. Det skal undersøges, hvordan der opnås den mest hensigtsmæssige trafikforsyning. Hvis der skal være vejadgang fra Vestervangsvej, bør den placeres forskudt i forhold til krydset Rughavevej/Vestervangsvej. Alternativt kan der etableres vejadgang fra Vævervej. Grundejer har oplyst forvaltningen, at der sideløbende arbejdes på realisering af et andet projekt med detailhandel og boliger på ejendommen, men at ejendommen fortsat ønskes at indgå i planlægningen. Dette skal afklares i forbindelse med lokalplanlægningen. Projekt C Farvervej 2 Forvaltningen vurderer, at detailhandel på Farvervej 2 pga. placeringen mod Indre Ringvej vil få en mindre lokal karakter end detailhandel ved Rughavevej og Vestervangsvej/Vævervej. Ved at udlægge et passende detailhandelsareal på Farvervej 2 opnås en balance i området, hvor der kan ske en fornuftig udnyttelse af ejendommen, samtidig med, at det eksisterende centerområde ved Rughavevej/Vestervangsvej også styrkes. Da ejendommen har facade mod Indre Ringvej, vil butikker på ejendommen ud over at være lokal forsyning også henvende sig til pendlertrafik. Derfor må detailhandel på grunden forventes at generere forholdsvis mere biltrafik end de øvrige projekter og i højere grad end de andre projekter at kunne medføre en yderligere trafikal belastning af krydset Farvervej / Indre Ringvej. Beregninger viser, at kapaciteten i krydset Farvervej / Indre Ringvej uanset realisering af butiksprojekter forventes overskredet ved ibrugtagning af det nye rådhus jf. miljørapport til forslag til lokalplan nr. 340 for et rådhus ved Prinsens Allé i Viborg. I forbindelse med udarbejdelsen af Trafikplan for Viborg midtby undersøges udformningen af krydset mellem Farvervej og Indre Ringvej nærmere. Lokalplanlægningen for Farvervej 2 bør afvente, at der foreligger en afklaring af vejføringen i området, da en ændret vejføring / udformning af krydset kan få konsekvenser for projektets placering på grunden. Der forventes at foreligge et udkast til trafikplan ultimo 2010. I forbindelse med planlægningen skal der ske en bearbejdning og tilpasning af projektforslaget, så projektforslaget tilpasses evt. ombygning af krydset Farvervej / Indre Ringvej. I følge kommuneplanens rammeområde VIBNV.C1.01 skal byggeri mod Indre Ringvej have facadekarakter, og der skal sikres et grønt forareal mod Indre Ringvej. For at sikre facadekarakter og en bygningsmæssig sammenhæng langs Indre Ringvej bør parkeringspladser primært placeres bag bebyggelse mod Indre Ringvej, og der bør placeres beplantning til afgrænsning af parkeringsarealer, hvor disse er synlige mod vejen. Det bør i lokalplanlægningen sikres, at facader mod Indre Ringvej fremstår med et bymæssigt og sammenhængende arkitektonisk udtryk fx i form af fastlæggelse af bygningshøjder og bestemmelser om vinduer. 3
Kort nr. 1: Bydelscenterets afgrænsning i Kommuneplan 2009-2021 for Viborg Kommune samt ændring i forhold til den tidligere kommuneplan Kort nr. 2: Eksisterende lokalplanområder og ejendomme med ansøgning om detailhandelsprojekter 4
Kort nr. 3: Forslag til fordeling af detailhandelsramme på delområder Forhold mellem ansøgninger og fordeling af detailhandelsareal Af nedenstående skema fremgår forholdet mellem det ansøgte areal til detailhandel, og forvaltningens forslag til fordeling af detailhandelsareal på delområder i forhold til projekterne. Der vil ved forhandling om projekter i forbindelse med lokalplanlægningen kunne ske mindre justeringer. Projekt Adresse Ansøgt Lokalplan forslås at muliggøre: A Vestervangsvej 12 1 dagligvarebutik på ca. 1.000 m² 1800 m² til fordeling ml. projekt A og B B Vævervej 1 2 butikker på 1.000 m², dvs. i alt 2.000 m² 1800 m² til fordeling ml. projekt A og B C Farvervej 2 1 dagligvarebutik på 1.200 m² 2 udvalgsvarebutikker a 600 m², dvs. i alt 1.200 m 2 Kontor- og serviceerhverv på 9.300 m 2 1 fastfood-restaurant på 600 m 2 1 dagligvarebutik på 1.200 m² 1 udvalgsvarebutik på 600 m² Kontor, service og fastfoodrestaurant D Rughavevej 2 Udvidelsesmulighed på ca. 400 m 2 for eksisterende dagligvarebutik Udvidelsesmulighed på 303 m² i delområdet. 5