HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 22. august 2013 Sag 193/2012 (1. afdeling) A (advokat Erik Høimark, beskikket) mod Brabrand Boligforening (advokat Jacob Møller) I tidligere instanser er afsagt dom af Retten i Århus den 30. marts 2011 og af Vestre Landsrets 3. afdeling den 21. marts 2012. I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Børge Dahl, Jens Peter Christensen, Henrik Waaben, Lars Hjortnæs og Oliver Talevski. Påstande Appellanten, A, har nedlagt påstand om, at indstævnte, Brabrand Boligforening, skal anerkende, at ophævelsen af hendes lejemål beliggende Gudrunsvej ---, 8220 Brabrand, var uberettiget. Brabrand Boligforening har påstået stadfæstelse, således at A skal anerkende, at ophævelsen af lejemålet var berettiget. Når parternes påstande for Højesteret er formuleret som anerkendelsespåstande, skyldes det, at A den 2. maj 2012 fraflyttede sit lejemål på Gudrunsvej.
- 2 - Supplerende sagsfremstilling Af en udrykningsrapport af 12. oktober 2008 fra Århus Brandvæsen fremgår, at børnehaven Viben nedbrændte. Det fremgår af et ejendomskort og en tingbogsattest, at børnehaven Viben, der ligger på Dorthesvej 41 i Brabrand, og A s lejemål på Gudrunsvej --- hører til hver sin ejendom med eget matrikelnummer, men at de to ejendomme sammen med en tredje ejendom er noteret som en samlet fast ejendom tilhørende Brabrand Boligforening Afdeling IV. Højesterets begrundelse og resultat Problemstilling Ved brev af 8. marts 2010 ophævede Brabrand Boligforening A s lejemål i medfør af 90, stk. 1, nr. 12, i lov om leje af almene boliger (almenlejeloven) med henvisning til den kriminalitet, som hendes søn, B, havde begået, herunder ildspåsættelse i børnehaven Viben. Sagen angår, om denne ophævelse var berettiget. Reglerne i almenlejeloven Efter almenlejelovens 80, stk. 1, skal udlejeren sørge for, at der hersker god orden i ejendommen, og om fornødent ophæve lejeforholdet i de tilfælde, der er nævnt i lovens 90, stk. 1, nr. 7-9 og 12. Efter lovens 80, stk. 2, skal lejeren overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede. Lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler lejeren efter 80, stk. 2, også iagttages af lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede, jf. 80, stk. 3. Efter almenlejelovens 81, stk. 1, kan en lejer pålægges retsfølger efter lovens 82, når lejeren i en række nærmere opregnede tilfælde udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejer, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen, herunder hvis lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen. Lejeren kan pålægges retsfølger efter 82, uanset om adfærden udøves af lejeren selv, lejerens husstand el-
- 3 - ler andre, som lejeren har givet adgang til det lejede, jf. 81, stk. 3. De retsfølger, som kan pålægges efter 82, er at gøre lejeforholdet betinget eller at meddele lejer en advarsel. Disse retsfølger kan kun pålægges, hvis tilsidesættelse af god skik og orden sker trods udlejerens påmindelse, jf. 82, stk. 2. I visse tilfælde, der er opregnet i almenlejelovens 85, kan udlejer opsige lejemålet, og efter 90 kan udlejeren i nærmere angivne tilfælde ophæve lejemålet. Efter 90, stk. 1, nr. 12, kan udlejeren hæve lejeaftalen, når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet. Bestemmelsen må i overensstemmelse med princippet i lovens 81, stk. 3, forstås således, at ophævelse efter omstændighederne med respekt af et proportionalitetsprincip kan ske, selv om adfærden ikke er udvist af lejeren selv, men af lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede. Dette er også antaget i retspraksis. Bedømmelsen af, om lejerens fjernelse er påkrævet som nævnt i almenlejelovens 90, stk. 1, nr. 12, må foretages på grundlag af misligholdelsens karakter og under hensyn til lejerens forhold i øvrigt på ophævelsestidspunktet, således at det vurderes, om ophævelsen står i et rimeligt forhold til misligholdelsen. Den konkrete sag B blev ved Vestre Landsrets ankedom af 8. februar 2010 idømt fængsel i 3 år og 6 måneder for bl.a. forsætlig ildspåsættelse i børnehaven Viben den 12. oktober 2008. Ved ildspåsættelsen nedbrændte børnehaven med betydelig materiel skade til følge. Af de grunde, landsretten har anført, tiltræder Højesteret, at B på tidspunktet for ildspåsættelsen hørte til A s husstand. Børnehaven Viben hører til Brabrand Boligforenings ejendom og ligger i boligområdet. Ildspåsættelsen i børnehaven kan derfor danne grundlag for ophævelse af A s lejemål, jf. almenlejelovens 90, stk. 1, nr. 12, sammenholdt med lovens 81, stk. 1 og 3. Højesteret finder, at forsætlig ildspåsættelse af den foreliggende karakter er en misligholdelse af en sådan grovhed, at en udlejer som udgangspunkt har ret til at ophæve lejemålet i medfør
- 4 - af almenlejelovens 90, stk. 1, nr. 12, selv om ildspåsættelsen ikke er foretaget af lejeren selv, men af et medlem af lejers husstand. Spørgsmålet er herefter, om der er noget i A s forhold, herunder i det efterfølgende forløb indtil ophævelsen, som indebærer, at dette udgangspunkt skal fraviges. Ved bedømmelsen heraf må det på den ene side tages i betragtning, at B på ophævelsestidspunktet var registreret som fraflyttet lejemålet, at A havde boet i lejemålet i mange år og ikke tidligere havde været pålagt nogen retsfølger efter loven, at hun havde to hjemmeboende mindreårige børn, og at ophævelsen først skete ca. halvandet år efter ildspåsættelsen. Det må på den anden side tages i betragtning, at formålet med ophævelsen var at mindske B s tilknytning til boligområdet og dermed risikoen for gentagelse af kriminalitet til gene for udlejer og lejere mv. Denne risiko var reel, idet B ved dommen tillige blev fundet skyldig i andre strafbare forhold, herunder et røveri begået den 4. november 2008 ved Globus 1, der ligger tæt på boligområdet. B blev frihedsberøvet efter det nævnte røveri, og der foreligger ikke nærmere oplysninger om, hvor han skulle bo efter afsoning af sin straf. Under disse omstændigheder finder Højesteret, at der ikke i det oplyste om A s forhold er grundlag for at fravige det ovennævnte udgangspunkt, hvorefter Brabrand Boligforening var berettiget til at ophæve lejemålet på grund af ildspåsættelsen. Højesteret har navnlig lagt vægt på, at det ikke kan lægges til grund, at B s tilknytning til ejendommen på ophævelsestidspunktet var blevet tilstrækkeligt begrænset. Af de grunde, landsretten har anført, tiltrædes det, at Brabrand Boligforening ikke har afskåret sig fra at ophæve lejemålet ved at afvente landsrettens endelige dom i straffesagen mod B. Det tiltrædes endvidere, at der ikke er grundlag for at fastslå, at ophævelsen af lejemålet udgør en krænkelse af artikel 8 i den europæiske menneskerettighedskonvention. Højesteret stadfæster herefter landsrettens dom som nedenfor bestemt.
- 5 - Thi kendes for ret: Landsrettens dom stadfæstes, således at A skal anerkende, at ophævelsen af hendes lejemål, beliggende Gudrunsvej ---, 8220 Brabrand, var berettiget. I sagsomkostninger for Højesteret skal A, subsidiært statskassen, betale 40.000 kr. til Brabrand Boligforening. De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens 8 a.