#Til kreditorerne i Keops Development A/S under konkurs # # # #K K R @ K R O M A N N R E U M E R T. C O M #19. oktober 2009 #5000583 #KKR/#tgs #Dok. nr.: #1825257-1 CIRKULÆRESKRIVELSE NR. 4 RETTENS K 892/09-A: KEOPS DEVELOPMENT A/S UNDER KONKURS, CVR-NUMMER 18 87 76 00 STATUSOVERSIGT SAMT REDEGØRELSE FOR DE VIGTIGSTE ÅRSAGER TIL KONKURSEN I HENHOLD TIL KONKURSLOVENS 125, STK. 2 Skifterettens nr.: K 892/09-A Navn: Keops Development A/S under konkurs Hjemstedsadresse: Fanøgade 15, 2100 København Ø CVR-nummer 18 87 76 00 Fristdag: 16. april 2009 Dekretdag: 15. juni 2009 Dekret offentliggjort: 19. juni 2009 I fortsættelse af cirkulæreskrivelse nr. 3 skal kuratorerne under henvisning til konkurslovens 125, stk. 2, fremkomme med følgende statusoversigt samt redegørelse over boets forhold. 1. STATUSOVERSIGT AKTIVER 1.1 Likvide midler 1.2 Deposita Kassebeholdning pr. konkursdagen DKK 451.609,00 I alt DKK 3 mio. der forventes modregnet i krav, og medtages foreløbig med DKK 0,00 1.3 Driftsmidler og driftsinventar Er anskaffet i sin helhed af moderselskabet Landic Property A/S (nu under konkurs), og indgår derfor som aktiver i dette konkursbo. Den bogførte værdi af aktiverne er opgjort til ca. DKK 100.000, men medtages pga. ejerforholdene til DKK 0,00
1.4 Skatteaktiv Bogført til ca. DKK 24 mio. Medtages til den forventede realisationsværdi DKK 0,00 1.5 Koncerntilgodehavender Er opgjort til bogført værdi med ca. DKK 593 mio. Deloitte, Statsautoriseret Revisionsaktieselskab, udarbejdede en modregnet balance (urevideret) i forbindelse med betalingsstandsningens anmeldelse. Balancen udviste frie aktiver, bl.a. i form af koncerntilgodehavender, til en nedskrevet værdi på DKK 97,5 mio. hos 9 datterselskaber. Omfattet heraf var tilgodehavender i K/S Trekronergade med en anslået værdi på DKK 10 mio. (bogført værdi DKK 37 mio.), en anslået værdi af et tilgodehavende i K/S Molehusene på DKK 10,4 mio. (bogført værdi DKK 36,1 mio.), en anslået værdi af et tilgodehavende i K/S Vesterport, Odense på DKK 11,6 mio. (bogført værdi DKK 129,9 mio.) og anslået værdi af et tilgodehavende i K/S Næstved Kaserne på DKK 43 mio. (bogført værdi DKK 59 mio.). På nuværende tidspunkt er det kuratellets skøn, at alene tilgodehavendet i K/S Vesterport, Odense repræsenterer en værdi. Denne opgøres foreløbig med samme værdi som i nævnte modregnede balance til DKK 11.694.000,00 Øvrige koncerntilgodehavender er behæftet med betydelige usikkerheder og medtages foreløbig med DKK 0,00 1.6 Andre tilgodehavender 1.7 Galleri K Bogført til ca. DKK 1 mio. Medtages med DKK 0,00 Galleri K, beliggende Østergade 32-42, København K, består af matrikelnumrene 58, 105 og 375, Købmager Kvarter, og udgør en helhed som butikscenter/indkøbsgalleri samt beboelse. Galleri K blev erhvervet af Keops Development A/S fra Dades A/S den 16. juli 2003 via ApS KBIL 38 nr. 2552, som på dette tidspunkt var et datterselskab til Keops Development A/S. Anparterne i ApS KBIL 38 nr. 2552 blev solgt til AIG Europe i 2007. Forinden var der mellem ApS KBIL 38 nr. 2552 og Keops Development A/S indgået en udviklingsaftale vedrørende udviklingen af Galleri K til butikscenter/indkøbsgalleri. Ifølge denne aftale skulle Keops Development A/S stå for entreprisearbejder, indhentelse af offentlige tilladelser mv. Ejendommen blev overdraget fra ApS KBIL 38 nr. 2552 til den nuværende ejer, Galleri K Retail ApS, den 16. januar 2008. Købesummen udgjorde DKK 1 mia. I forholdet mellem Dades A/S, ApS KBIL 38 nr. 2552, og Galleri K Retail ApS henstår stadig en del af købesummen til
frigivelse, når ApS KBIL 38 nr. 2552 eller den til hvem ApS KBIL 38 nr. 2552 har overdraget sine rettigheder og forpligtelser opfylder vilkårene i købsaftalen mellem Galleri K Retail ApS og ApS KBIL 38 nr. 2552. ApS KBIL 38 nr. 2552 er opløst ved likvidation, hvorfor AIG Europe er indtrådt i rettighederne og forpligtelserne. Idet opfyldelse af købsaftalen i forhold til Galleri K Retail ApS har forbindelse med Keops Development A/S opfyldelse af udviklingsaftalen, indebærer dette, at Keops Development A/S har et tilgodehavende mod ApS KBIl 38 nr. 2552/AIG på et development fee. Af hensyn til boets forhandlinger ser boet sig ikke i stand til for indeværende at værdiansætte kravet, hvorfor dette indtil videre medtages til DKK 0,00 1.8 Kapitalinteresser Keops Development A/S under konkurs er moderselskab til følgende selskaber: Hovedstadens Entreprenørselskab ApS i likvidation EjendomsObligationsselskabet A/S i betalingsstandsning M2 A/S under konkurs (Konkurs 23.06.09) M2 Projekt Management A/S i betalingsstandsning M2 Stavtrup A/S (Betalingsstandsning, M2 Annisse Bakker A/S under konkurs (Konkurs 24.04.09) M2 Fritid A/S i betalingsstandsning (Betalingsstandsning M2 Fritid Møn A/S i betalingsstandsning ØHP 2 ApS i betalingsstandsning (Betalingsstandsning, M2 Golf A/S
Ejendomsaktieselskabet Sdr. Ringvej 35 Glostrup A/S i likvidation Ejendomsselskabet Vallensbækvej 18 ApS i betalingsstandsning Keops Bolig A/S i betalingsstandsning (Betalingsstandsning K/S Købmagergade 19 i betalingsstandsning (Ophørt) Købmagergade 19, 1998 ApS i betalingsstandsning Ejendomsselskabet Hedegårdene ApS i betalingsstandsning Komplementarselskabet Ro's Torv (Betalingsstandsning Inner Circle ApS i betalingsstandsning (Betalingsstandsning VH Invest ApS i betalingsstandsning (Betalingsstandsning K/S Mølledammen i betalingsstandsning (Betalingsstandsning Mølledammen, 2004 ApS i betalingsstandsning K/S Hannemanns Alle i betalingsstandsning Hannemanns Alle, 2001 ApS i betalingsstandsning K/S Falkonergården i betalingsstandsning (Betalingsstandsning
Falkonergården, Frederiksberg, 2002 ApS i betalingsstandsning K/S Østergade 13 i betalingsstandsning (Betalingsstandsning, Østergade 13, 2002 ApS i betalingsstandsning Øresundsgården ApS i betalingsstandsning (Betalingsstandsning Silkeborg Torvecenter ApS i betalingsstandsning K/S Molehusene under konkurs (Konkurs 15.06.09) Molehusene ApS under konkurs (Konkurs 15.06.09) Vesterport, Odense 2006 ApS i betalingsstandsning K/S Amager Strandvej 100 i betalingsstandsning Komplementar Amager Strandvej 100 ApS i betalingsstandsning K/S Fægtegården i betalingsstandsning (Betalingsstandsning Fægtegården, 2003 ApS i betalingsstandsning (Betalingsstandsning Sejrøgade 14, 2000 ApS i betalingsstandsning (Betalingsstandsning K/S Gl. Køge Landevej 78, Valby i betalingsstandsning Gl. Køge Landevej 78, 2000 ApS i betalingsstandsning
City Motion, 2001 ApS i betalingsstandsning (Betalingsstandsning K/S Jenriksbakke i betalingsstandsning (Betalingsstandsning Jenriksbakke, Frederikssund, 2002 ApS i betalingsstandsning OSSV ApS i betalingsstandsning (Betalingsstandsning K/S Fjordstokkene (Betalingsstandsning 16.07.09) Fjordstokkene ApS (Betalingsstandsning 16.07.09) Jenriksbakke, Frederikssund, 2002 ApS i betalingsstandsning OSSV ApS i betalingsstandsning (Betalingsstandsning K/S Pakhuset, Holbæk i betalingsstandsning (Betalingsstandsning Pakhuset, Holbæk, 2004 ApS i betalingsstandsning K/S Dokhuset, Holbæk i betalingsstandsning (Betalingsstandsning Dokhuset, Holbæk, 2004 ApS i betalingsstandsning K/S Vejerhuset, Holbæk i betalingsstandsning (Betalingsstandsning Vejerhuset, Holbæk 2004 ApS i betalingsstandsning Kanonbådsskur nr. 5 ApS i betalingsstandsning
K/S Ankerhusene under konkurs (Konkurs 15.06.09) Ankerhusene Holbæk, 2005 ApS under konkurs (Konkurs 15.06.09) Komplementarselskabet af 30.8.2006 ApS (delejet) (Betalingsstandsning 25.09.09) Trekronergade 88-94, Valby ApS i betalingsstandsning Hovedgaden 27 A, Birkerød 2005 ApS i betalingsstandsning K/S Kanalstrædet 8-16, Holbæk i betalingsstandsning Kanalstræde 8-16, Holbæk 2005 ApS i betalingsstandsning Slangerupgade 42 A-B, Hillerød 2005 ApS i betalingsstandsning (Betalingsstandsning 17.06.09) Langagergård, Greve 2005 ApS i betalingsstandsning Isefjords Alle, Holbæk ApS i betalingsstandsning (Betalingsstandsning K/S Hillerød Port (Ingen insolvensbehandling) Hillerød Port, 2004 ApS (Ingen insolvensbehandling) Strandstræde 5 ApS (Ingen insolvensbehandling) Næstved Kaserne ApS (Ingen insolvensbehandling) K/S Næstved Kaserne (Ingen insolvensbehandling) Endvidere er Keops Development A/S under konkurs moderselskab for følgende selskaber, til hvilke der knyttes følgende bemærkninger: K/S Strandstræde 5 (Ingen insolvensbehandling): Selskabet har opført etape I og II af rådhuset i Holbæk. Etape I og II er afleveret, men der arbejdes i øjeblikket på at færdiggøre overdragelsen af Etape II med henblik
på at få frigivet købesummen. Der er i øjeblikket dialog med panthaverne. Selskabets værdi kan p.t. ikke estimeres. K/S Trekronergade i betalingsstandsning (Betalingsstandsning : Der har været iværksat undersøgelser om overdragelses- Mulighederne af selskabet og dets aktiver, og der forhandles i øjeblikket om overdragelse af selskabet. Der er i øjeblikket dialog med panthaverne. Selskabets værdi kan p.t. ikke estimeres. K/S Ro s Torv i betalingsstandsning (Betalingsstandsning : Selskabet solgte i 2006 butikscentret Ro s Torv til Essex Invest A/S. Essex Invest A/S overtog ejendommen den 1. april 2006. K/S Ro s Torv indgik ligeledes i 2006 totalentrepriseaftale med Essex Finans A/S om opførelse af en tilbygning til Ro s Torv. Grundet Ro s Torvs likviditetsmæssige vanskeligheder overtog Essex Finans A/S i slutningen af 2008 færdiggørelsen af byggeriet. Byggeriet er i al væsentlighed færdiggjort, og totalentreprisen er overtaget af Essex Finans A/S. Der er en række uafklarede forhold mellem parterne i anledning af totalentreprisens gennemførelse. Der er i øjeblikket dialog med panthaverne. Selskabets værdi kan p.t. ikke estimeres. K/S Vesterport, Odense i betalingsstandsning (Betalingsstandsning : Selskabet ejer en detail- og kontorejendom beliggende i Odense. Ejendommen fremstår som en råhusejendom, der ikke er færdiggjort, hvilket skyldes, at ombygningen blev stoppet af entreprenøren undervejs i byggeprocessen. Tilsynet og selskabet har modtaget henvendelse fra en række interesserede Køberemner, og ejendommen søges aktuelt solgt bedst muligt i fri handel. Der er i øjeblikket dialog med panthaverne, og selskabets værdi kan ikke estimeres p.t. K/S Ro s Torv i betalingsstandsning (Betalingsstandsning : Selskabet solgte i 2006 butikscentret Ro s Torv til Essex Invest A/S. Essex Invest A/S overtog ejendommen den 1. april 2006. K/S Ro s Torv indgik ligeledes i 2006 totalentrepriseaftale med Essex Finans A/S om opførelse af en tilbygning til Ro s Torv. Grundet Ro s Torvs likviditetsmæssige vanskeligheder overtog Essex Finans A/S i slutningen af 2008 færdiggørelsen af byggeriet. Byggeriet er i al væsentlighed færdiggjort, og totalentreprisen er overtaget af Essex Finans A/S. K/S Langagergård, Greve i betalingsstandsning (Betalings-
standsning 16.4.09): Selskabet ejer et ubebygget grundstykke beliggende i Karlslunde. Grundstykket blev oprindeligt erhvervet med henblik på opførelse af projektboliger, hvilket dog ikke lykkedes. Der er en række uafklarede forhold mellem parterne i anledning af totalentreprisens gennemførelse. Der er i øjeblikket dialog med panthaverne. Selskabets værdi kan p.t. ikke estimeres. M2 Kaløvig Parken A/S i betalingsstandsning (Betalingsstandsning : Der har været iværksat undersøgelser om overdragelsesmulighederne af selskabet eller dets aktiver, og der forhandles i øjeblikket om overdragelse af selskabet. Der er i øjeblikket dialog med panthaverne. Selskabets værdi kan p.t. ikke estimeres. Udviklingsselskabet Light House K/S (delejet) (Betalingsstandsning 25.09.09): Selskabet har købt en byggegrund på havnen i Århus af Århus Kommune. Der er iværksat undersøgelser om overdragelsesmulighederne af grunden, og der forhandles også p.t. om det fremtidige ejerskab. Kapitalinteresserne i samtlige ovennævnte datterselskaber er bogført til en værdi af ca. DKK 134 mio. Selskaberne har som det fremgår, for langt størstedelens vedkommende, anmeldt betalingsstandsning, idet nogle dog er taget under konkursbehandling. Som følge af datterselskabernes økonomiske situation, medtages kapitalinteresserne samlet til en værdi af DKK 0,00 Herefter udgør aktiverne i alt DKK 12.145.609,00 PASSIVER: 1.9 Massekrav, jf. konkurslovens 93 Boomkostninger til kuratellet kan ikke opgøres på nuværende tidspunkt, men må forventes at blive betydelige. Der er indtil videre anmeldt massekrav for DKK 27.532,00 1.10 Sekundære massekrav, jf. konkurslovens 94. Tilsynsomkostningerne for betalingsstandsningen er endnu ikke opgjort og indgår derfor ikke i det anmeldte beløb. Indtil videre er der anmeldt DKK 239.579,30 1.11 Privilegerede krav, jf. Konkurslovens 95 DKK 2.298.557,37
1.12 Simple krav, jf. Konkurslovens 97 DKK 330.942.564,96 Passiver i alt DKK33.508.233,63 2. BAGGRUNDEN FOR KONKURSEN 2.1 Selskabets baggrund og drift Keops Development A/S anmeldte betalingsstandsning den 16. april 2009, og blev taget under konkursbehandling på grundlag af selskabets egen konkursbegæring den 15. juni 2009. Keops Development A/S var ejet af Landic Property A/S, der var ejet af det islandske selskab Landic Property Hf, Island, der ligeledes trådte i betalingsstandsning (moratorium) den 16. april 2009 ved Retten i Reykjavik, Island. Keops Development A/S er moderselskab for et stort antal datter- og datterdatterselskaber, bl.a. i Danmark, Sverige, Tyskland og Spanien og ejer igennem disse selskaber en række faste ejendomme og udviklingsprojekter. Keops Development A/S' vigtigste forretningsområde var at finde, opkøbe, udvikle, sælge og byggestyre ejendomsprojekter indenfor segmenterne erhvervsejendomme, detailejendomme samt boliger. Virksomhedens aktiviteter var begrænset til Danmark. Ejendomsprojekterne var primært placeret i datterselskaber og associerede virksomheder. Landic koncernen i Danmark var i en periode blandt et af Nordens største ejendomsselskaber. Koncernen havde - da den var størst i 2007/2008 - ca. 200 medarbejdere og ca. 500 ejendomme i Sverige, Danmark, Island og Finland. Den samlede ejendomsportefølje androg i alt 2,6 millioner kvadratmeter lejeareal, mere end 3.200 lejere og aktiver på i alt EUR 4.7 milliard. 2.2 Forsøg på rekonstruktion Landic Property A/S indgik i maj 2008 en aftale om et frasalg af Keops Development A/S. Det århusianske Lighthouse projekt var ikke omfattet af handlen. Køberen var det danske selskab Stones Invest A/S. Samtidig blev der indgået aftaler om Stones Invest A/S salg af nærmere ejendomme til Landic Property koncernen. I juli 2008 var aftalerne under berigtigelse, og Stones Invest A/S overtog kontrollen med Keops Development A/S med tilhørende datterselskaber. Stones Invest A/S ophævede den 14. august 2008 aftalerne, og Landic Property A/S tog herefter kontrollen af Keops Development A/S og alle dets projekter tilbage. Sideløbende hermed måtte Landic Property hf i sommeren 2008 konstatere, at det var nødvendigt at finde en ny ejer til den danske del af virksomheden, herunder Landic Property A/S. Union Bank of Scotland og Catella blev derfor antaget til at undersøge markedet for en mulig køber. I 4. kvartal 2008 kunne Landic Property A/S koncernen ikke betale den koncernen påhvilende gæld, efterhånden som den forfaldt. Primo januar 2009 meddelte Landic Property A/S koncernen, at ydelser til koncernens finansielle kreditorer, der forfaldt pr. årsskiftet 2008/2009, ikke kunne betales. I februar 2009 identificeredes en mulig køber, Trackside Holding Limited og hermed forbundne selskaber ("Trackside"), og i perioden fra februar april 2009 blev der foretaget omfattende undersøgelser af mulighederne for rekonstruktion, herunder i forbindelse med en række møder med de pengeinstitutter, der havde finansieret koncernen med henblik på at afdække muligheden for en overdragelse af selskaber og/eller ejendomme i koncernen med tilhørende om end nedskrevet - pantesikret gæld. Det var samtidig hensigten, at der skulle ske overdragelse af majoriteten af ejerandelene i to andre attraktive danske ejendomsselskaber ejet direkte af Landic Property hf til Trackside, forudsat at alle de danske kreditorer
afstod fra at anmelde krav overfor det islandske Landic hf. Med henblik på at etablere et grundlag for denne rekonstruktionsplan blev der umiddelbart forud for betalingsstandsningens anmeldelse indgået en række aftaler og optionsaftaler med Trackside og en række selskaber med tilknytning hertil. 2.3 Optionsaftalerne med Trackside Aftalerne indebar overordnet, at Landic-koncernen frasolgte den finske del af koncernen til Trackside, jf. neden for. Samtidig solgte Landic Property A/S sin mellemregning med den finske del af koncernen til Trackside, ligesom Landic Property A/S udstedte optioner til selskaber med tilknytning til Trackside til at erhverve aktier med tilhørende underliggende aktiviteter og selskaber i den øvrige del af Landic Property A/Skoncernen. Optionerne var gældende til den 1. august 2009. Trackside tilkendegav en hensigt om at gennemf øre forhandlinger med de finansielle kreditorer i de selskaber, der direkte eller indirekte var berørt af optionerne, med henblik på at de Trackside tilknyttede selskaber gjorde optionerne gældende og overtog koncernen eller dele heraf. Der blev desuden indgået følgende aktieoverdragelsesaftaler: 2.3.1 Ved Share Purchase Agreement af 6. april 2009 solgte Landic Property Sverige AB og Landic Property A/S samtlige aktier i Landic Property NL Holding AB til Trackside Holding Ltd. Landic Property Sverige AB er indirekte ejet af Landic Property A/S via Landic Properties A/S og Landic Properties II A/S. Landic Property NL Holding AB var moderselskab for en koncern bestående af ca. 20 svenske og finske selskaber, der ejede ejendomme hovedsageligt i Finland. Købesummen for aktierne i Landic Property NL Holding AB blev aftalt til 1,00 EUR. Ved samme aftale solgte Landic Property A/S sit tilgodehavende i Landic Property NL Holding AB -koncernen til Trackside. Købesummen for mellemregningen blev aftalt til 7,5 mio. EUR. Aftalen blev gennemført den 15. april 2009, hvor der skete deponering af købesummerne på en konto lydende i Trackside s navn hos en depot agent. Det fulgte af aftalen, at købesummen på EUR 7,5 mio. var opdelt i tre rater, hvoraf 1. rate på EUR 1,5 mio. hovedsalig blev anvendt til betaling af køber og sælgers rådgiver omkostninger i forbindelse med transaktionen. Den 2. rate på EUR 4,5 mio. blev anvendt til indfrielse af et engagement med Royal Bank of Scotland samt i begrænset omfang visse andre omkostninger, mens den 3. rate på EUR 1,5 mio. skulle anvendes til betaling af driftsomkostninger mm. 2.3.2 Ved Share Purchase Agreement af 6. maj 2009 solgte Landic Oulu Holding I AB samtlige aktier i Landic Oulu Holding II AB til Trackside. Landic Oulu Holding I AB var ejet af Landic Property hf, Island, og transaktionen fremstod som om den ikke vedrørte Landic Property A/S. 2.3.3 Ved Share Purchase Agreement af 15. april 2009 har Hovedstadens Finansieringsinstitut A/S solgt samtlige aktier i Landic Investorservice A/S til Prominentwide Investments Ltd.
Hovedstadens Finansieringsinstitut A/S er et datterselskab til Landic Property A/S. Landic Investorservice A/S drev virksomhed ved administration af ejendomme og K/S projekter i Landic - koncernen. Prominentwide Investment Ltd. var efter det oplyste tilknyttet Trackside. Købesummen blev aftalt til 1 EUR. Aftalen blev gennemført den 15. april 2009. Selskabet er efterfølgende af Trackside videresolgt til Habro-gruppen. 2.3.4 Der blev herudover indgået en række optionsaftaler, idet ingen af optionerne imidlertid blev kaldt af de berettigede, hvorfor ingen af de af optionerne omfattede overdragelser blev gennemført: Ved Share Option Agreement af 15. april 2009 gav Landic hf, Island til Trackside en option p å at erhverve samtlige aktier i Landic Property Holding A/S (Atlas I-selskaberne) og Landic Property Holding II A/S (Atlas II-selskaberne). Ved samme aftale havde Keops Properties A/S givet Trackside en option på at erhverve samtlige aktier i Landic Property Bonds A/S (SAS-porteføljen). Desuden havde Landic Property A/S givet Trackside en option på at erhverve samtlige ejerandele i K/S 1000 og IP 1000 ApS samt alle aktier i Keops Development A/S. Ved Share Option Agreement af 15. april 2009 gav Landic Property A/S til forskellige Trackside selskaber optioner på at erhverve henholdsvis 49 %, 49 % og 2 % af aktierne i Keops Properties A/S og Keops Properties II A/S. Ved Share Option Agreement af 15. april 2009 gav Landic Property A/S til Trackside en option p å at erhverve samtlige aktier i Landic Investment A/S Ved samme aftale gav Landic hf til Trackside en option på at erhverve samtlige aktier i Landic Property A/S. 2.4 Betalingsstandsningen Koncernen havde i hvert fald siden 4. kvartal 2008 haft en overordentlig anstrengt likviditet. Deponeringen af de under pkt. 2.3.1. omtalte købesummer var foretaget på vilkår, der indebar, at det i realiteten var Trackside, der styrede likviditeten i koncernen, og at det var Trackside, der efter n øje undersøgelser af budgetterede driftsudgifter frigav likviditet til selskaberne i Landic koncernen. Keops Development A/S' ledelse valgte den 16. april 2009 at anmelde betalingsstandsning. Der var forinden indgivet konkursbegæringer mod selskabet. Formålet med betalingsstandsningen var at undersøge mulighederne for en gennemførelse af de ovenfor omtalte optionsaftaler, som kunne medføre Tracksides overtagelse af en række aktiver og aktiviteter og dermed en mulig løsning for kreditorerne i således berørte selskaber. Keops Development A/S indgav egen konkursbegæring den 15. juni 2009. Den umiddelbare årsag til konkursen var, at selskabet ikke havde den nødvendige likviditet til at betale forfaldne krav til medarbejderne, der blev opsagt og fritstillet i forbindelse med betalingsstandsningens start. Hertil kom, at der efter tilsynets vurdering, ikke længere var rimelig udsigt til at kunne gennemføre aftalerne med Trackside. 3. ETABLERING AF BOADMINISTRATIONEN 3.1 Konkursdekretets afsigelse Konkursdekret blev herefter afsagt den 15. juni 2009 og advokaterne Troels Tuxen, Michael Ziegler og
Søren Aamann Jensen blev antaget som kuratorer. Samtidig hermed afsagdes konkursdekreter over datterselskaberne Landic Investment A/S og Keops Development A/S. 3.2 Boadministrationen Der blev umiddelbart efter afsigelsen af konkursdekretet etableret en boadministration, der havde til hensigt at sikre værdierne i selskabet og sikre at den viden og kompetence der var samlet hos en række nøglemedarbejdere blev bevaret, således at kuratellet kunne sikre adgangen til oplysninger om Landic koncernen. Samtidig var det hensigten, at der efter indgåelse af aftaler med de enkelte panthavere kunne indgås aftaler om bistand til at håndtere de byggeprojekter, der var i gangværende, særligt i en række datterselskaber under Keops Development A/S. 3.3 Atlas Management ApS I forbindelse med konkursens indtræden er der oprettet et nyt managementselskab, Atlas Management ApS, hvortil 13 af medarbejderne i Landic koncernen er blevet overført. Hensigten med etableringen af managementselskabet er at sikre bevarelse af en omfattende viden om koncernens forhold, de enkelte bygge- og udviklingsprojekter, samt kontinuitet i de igangværende sager og kontakter til de finansielle kreditorer. Managementselskabet ejes af Landic Property A/S under konkurs, som har stillet kr. 3 mio. til rådighed for managementselskabet, som en tabsgaranti, såfremt managementselskabets drift er underskudsgivende pr. 31. august 2009. Konkursboet er tilsvarende blevet frigjort for forpligtelser overfor medarbejderne, som er overgået til managementselskabet. 4. VIGTIGSTE REGNSKABSTAL Keops Development A/S havde senest aflagt årsrapport for perioden 1. oktober 2006 31. december 2007 (12. regnskabsår). Regnskabet blev aflagt den 19. maj 2008 uden forbehold. Der blev afgivet f ølgende supplerende oplysning af Deloitte, Statsautoriseret Revisionsaktieselskab: "Uden at det har påvirket vor konklusion, gør vi opmærksom på at selskabets kapital er tabt og ledelsen har aflagt årsrapporten under forudsætning af selskabets fortsatte drift med henvisning til støtteerklæring afgivet af selskabets ultimative moderselskab Landic Property hf og tilbagetrædelseserklæring fra selskabets moderselskab Landic Property A/S. Vi henviser til ledelsesberetningens afsnit "Udvikling i økonomiske aktiviteter og forhold" og "Kapitalberedskab m.v.", hvori ledelsen nærmere redegør for selskabets økonomiske stilling og kapitalforhold. Af ledelsesberetningen fremgik at selskabets ledelse betragtede årets resultat et tab efter skat på DKK 566 mio. som utilfredsstillende, og forklarede selskabets dårlige resultat med særligt negative projektresultater i to selskaber. Ejendomsobligationsselskabet A/S, herunder M2-gruppen havde været præget af væsentlige nedskrivninger, et højt omkostningsniveau samt generel afmatning i boligmarkedet. Projektet Ro's Torv var generelt præget af at de generelle udførelsesomkostninger havde været højere end forventet. Selskabet havde i regnskabsåret 2006/2007 opkøbt en række selskaber fra selskabets ejer, Landic Property A/S, og erhvervelsen medførte pgra. de anvendte regnskabsprincipper (sammenlægningsmetoden) en nedskrivning af goodwill på DKK 66,2 mio. Balancesummen var pr. 30. september 2006 DKK 38,5 mio. og pr. 31. december 2007 DKK 349,7mio. Selskabets egenkapital var reduceret fra DKK -1,6 mio. pr. 30. september 2006 til DKK -634,3 mio. pr. 31. december 2007. Egenkapitalpåvirkningen i det senest aflagte årsregnskab var væsentligst det netop omtalte negative resultat for året (og tidligere år) på DKK 569 mio. samt negativ goodwilll for tilkøbte dattervirksomheder på DKK -66,2 mio. I forbindelse med anmeldelsen af betalingsstandsningen i Keops Development A/S udarbejdede Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab en modregnet balance (urevideret) som udviste frie aktiver for DKK 94,8 mio. som væsentligst bestod af koncerntilgodehavender til en nedskrevet værdi på DKK 97,5 mio. Heraf skal fremhæves flg. anslåede værdier af tilgodehavender i K/S Trekronergade på DKK 10 mio (bogført værdi DKK 37 mio.), anslået værdi af tilgodehavende i K/S Molehusene på DKK 10,4 mio. (bogført værdi
DKK 36,1 mio.), anslået værdi af tilgodehavende i K/S Vesterport, Odense på DKK 11,6 mio. (bogført værdi DKK 129,9 mio.) og anslået værdi af tilgodehavende i K/S Næstved Kaserne på DKK 43 mio. (bogført værdi DKK 59 mio.) I henhold til den modregnede balance var der usikrede passiver for i alt DKK 115,4 mio. Den væsentligste forklaring på denne dramatisk ændrede økonomiske status for selskabet må søges i nedskrivningen af værdien af kapitalinteresser i koncernen og nedskrivning af værdien af koncerntilgodehavender. Begge forhold må tilskrives de væsentligt ændrede forhold i stort set alle koncernens datterselskaber som var foranlediget af de generelle voldsomme fald i ejendomsmarkedet og kredit- og finanskrise, som gjorde at værdien af ejendomme og udviklingsprojekter faldt dramatisk, hvilket påvirkede dækningsmuligheden for såvel sikrede som usikrede kreditorer i de enkelte datterselskaber og dermed reducerede værdien af mellemregningstilgodehavender og eliminierede værdien af kapitalinteresserne. 5. DIVIDENDESKØN Det er på nuværende tidspunkt usikkert i hvilket omfang der bliver dividende til boets privilegerede kreditorer, jf. konkurslovens 95 og de usikrede kreditorer, jf. konkurslovens 97. Tilsvarende gælder de fortrinsberettigede kreditorer, jf. konkurslovens 94, som hidtil hverken har været fordringsprøvet eller betalt. Denne prøvelse forventes igangsat snarest, men det er stadig usikkert om der bliver fuld dækning til 94-krav. 6. BOBEHANDLINGENS FORLØB Arbejdet med Keops Development A/S under konkurs har i de første 4 måneder af bobehandlingen været overordentlig intensivt og krævet involvering af et meget betydeligt antal ressourcer på alle tre kuratorkontorer. Tidsforbruget er hos alle tre kuratorkontorer realiseret ved bidrag fra et betydeligt antal partnere og medarbejdere, herunder senioradvokater, yngre advokater og advokatfuldmægtige samt et antal projektmedarbejdere og administrativt personale. Arbejdet er udført under et betydeligt tidspres og har krævet mange ressourcer i henseende til registrering, journalisering og etablering af systemer til at sikre håndteringen af det meget betydelige antal datterselskaber og de øvrige aktiver i selskabet. Der kan ikke på nuværende tidspunkt foretages en eksakt samlet opgørelse over det tidsforbrug, der for det samlede kuratel er medgået til håndtering af nærværende konkursbo, og det betydelige antal datterselskaber og andre koncernforbundne selskaber, der henhører under denne del af koncernen. Dette skyldes bl.a. at det endnu ikke er afklaret, hvilke af de involverede datterselskaber, der skal undergives en egentlig insolvensretlig behandling, og som følge heraf hvor tidsforbruget for en række selskabers vedkommende skal placeres. Hertil kommer at der vil skulle foretages en endelig bedømmelse af hvilke opgaver der er udført med henblik på varetagelse af panthaverintereresser - og derfor skal faktureres overfor en panthaver - ligesom der kan være tidsforbrug, der er registreret for nærværende konkursbo, men som retteligt vedrører et datterselskabs eller moderselskabs konkursbo, som fx. Landic Property A/S eller Landic Investment A/S. En betydelig del af det realiserede tidsforbrug relaterer sig til den fælles boadministration for hele Landic koncernen, og dette tidsforbrug vil skulle fordeles på de konkursboer og selskaber i betalingsstandsning, som tidsforbruget vedrører. Dette omfatter bl.a. afholdelse af meget hyppige koordineringsmøder i kuratellet, som i de første 3 mdr. af bobehandlingen foregik 2 gange ugentligt, og som efterfølgende er nedbragt til ét ugentligt koordineringsmøde. Hertil kommer en lang række møder med pengeinstitutter, panthavere og andre interessenter i de igangværende ejendoms- og udviklingsprojekter. Der har tillige været et ikke ubetydeligt tidsforbrug knyttet til etableringen af selskabet (et datterselskab til Landic Property A/S under konkurs) Atlas Management ApS, og der er løbende et intenst samarbejde med medarbejderne i dette selskab for at sikre at kuratellets behov for information til brug for bobeh andlingen opfyldes, herunder ved levering af et omfattende regnskabs- og bogføringsmateriale og analyser og
bearbejdning heraf. Desuden koordineres oplæg til panthaverne vedrørende de igangværende projekter, og der foretages i samarbejde med disse medarbejdere analyser af de sikkerheder, der er stillet overfor koncernens kreditorer for at det kan vurderes, hvorledes der kan ske en optimal håndtering heraf, såvel i forhold til panthaverne som øvrige kreditorer i koncernen. Tidsforbruget på Keops Development A/S under konkurs kan på denne baggrund foreløbigt opgøres til mere end 1300 timer for alle tre kuratorkontorer og fordeler sig på de flg. anførte hovedopgaver: - etablering af boadministration, herunder samarbejde med Atlas Management ApS - sikring af interesser i datterselskaber ved anmeldelse af betalingsstandsninger i disse og håndtering af de heri værende projekter og aktiviteter, samt dialog med relevante finanskreditorer - fortsatte drøftelser med Trackside og andre mulige købere til et eller flere selskaber i koncernen - gennemgang af regnskabsmæssige forhold med særligt fokus på at identificere og ajourføre mellemregningskrav i koncernen - håndtering af de svenske obligationsstrukturer under Keops Properties A/S og Keops Properties II A/S, - igangsættelse af undersøgelser vedrørende de forud for betalingsstandsningen gennemførte overdragelser af aktieposter og mellemregningskrav - modtagelse af anmeldelser og andre henvendelser fra kreditorer, herunder afholdelse af m øder med finanskreditorer. 7. HENVENDELSE VEDRØRENDE BOET Anmeldelse af krav kan foretages til advokat Søren Aamann Jensen, Advokatfirmaet Kromann Reumert, Sundkrogsgade 5, 2100 København Ø, der på vegne kuratellet varetager registrering af alle indkomne krav mod selskabet. Kreditorerne vil inden den 15. april 2010 modtage en oversigt over boets aktiver og passiver samt en yderligere orientering om boets forhold. København, den 19. oktober 2009 Michael Ziegler Troels Tuxen Søren Aamann Jensen advokat, partner advokat, partner advokat, partner