NewsLetter. Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme. 1. kvartal 2016

NewsLetter Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme

NewsLetter Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Indhold Markedsupdate Vil vi se flere internationale investorer i Danmark? Institutionelle investorer kigger mod alternative ejendomsinvesteringer Flere investeringer i det jyske marked Stramninger fra Finanstilsynet styrker lejemarkedet Markedsbarometer 3 6 8 10 14 15 Citat kun mod kildeangivelse In alliance with JLL

3 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Markedsupdate 2015 var endnu et godt år på markedet for investeringsejendomme. På trods af en svag økonomisk vækst og et fladt erhvervsudlejningsmarked med en nogenlunde stabil tomgang og stabile lejepriser, steg priserne på investeringsejendomme. Sadolin & Albæks prisindeks for 2015 viser en gennemsnitlig prisstigning på erhvervs- og investeringsejendomme i Hovedstadsområdet på 7,7 %. Det er den kraftigste årlige stigning siden 2007. Med et gennemsnitligt direkte afkast på ejendomsinvesteringer i 2015 på 5,1 % var totalafkastet ved ejendomsinvesteringer på 12,8 % i 2015, og totalafkastet har de seneste tre år således ligget ganske stabilt mellem 11 og 13 % p.a., jf. figur 2. Et aktivt transaktionsmarked med betydelig egenkapital Med en transaktionsvolumen på kr. 48 mia. i Danmark og kr. 36 mia. i Hovedstadsområdet var 2015 samtidig det mest aktive år på det danske ejendomsinvesteringsmarked siden 2007; og for så vidt angår Hovedstadsområdet på niveau med de mest aktive år nogensinde. Samtidig er det værd at bemærke, at egenfinansieringsgraden i dag er væsentlig højere end før finanskrisen. Danske institutionelle investorer finansierer på samme måde som tidligere typisk deres ejendomsinvesteringer med 100 % egenkapital, men for andre investorer er egenkapitalandelen steget væsentligt. Sadolin & Albæk vurderer således, at der i 2015 samlet set blev placeret egenkapital i niveauet kr. 24 mia. i investeringsejendomsmarkedet i Hovedstadsområdet. Det repræsenterer det absolut højeste beløb nogensinde på et år. I forhold til den egenkapital, som potentielt er til rådighed for markedet, blev kun en brøkdel imidlertid disponeret. Danske institutionelle investorer har allokeret langt større beløb til ejendomsinvesteringer, end de rent faktisk har disponeret, og der kan hos internationale investorer identificeres mere end kr. 100 mia. ledig investeringskapacitet til danske ejendomme. Transaktionsaktiviteten i 2015 dokumenterede samtidig, at investeringsejendomsmarkedet i Hovedstadsområdet efter finanskrisen har udviklet sig til et i stigende grad internationalt marked med en meget betydelig tilstedeværelse af globale ejendomsfonde, ejendomsselskaber og internationale institutionelle investorer. Ligesom i de foregående år var transaktionsvolumen størst i kontor- og boligsegmenterne, mens butikssegmentet lå på en tredjeplads. I jagten på afkast stiger risikoviljen Det er værd at notere, at risikoprofilen på investeringerne har ændret sig markant inden for de seneste par år. Mens markedet frem til 2014 langt overvejende var domineret af transaktioner inden for segmentet core ejendomme med høj cash flow-sikkerhed og lav risiko har risikovil- Figur 1: Prisindeks for erhvervs- og investeringsejendomme i Hovedstadsområdet (indeks 100 = 3.kv. 1984) 400 350 300 250 200 150 100 50 Nominelle værdier Deflaterede værdier 0 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15

4 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Figur 2: Årlige afkast på erhvervs- og investeringsejendomme i Hovedstadsområdet Totalafkast Direkte afkast Værdiudvikling 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Figur 3: Transaktioner på investeringsejendomsmarkedet, fordelt på investors oprindelsesland Figur 4: Transaktioner på investeringsejendomsmarkedet, fordelt på segment 10% 52% Dansk International 32% 32% Kontor Butik Industri 48% Bolig Andet 19% 7% Figur 5: Transaktioner på investeringsejendomsmarkedet, fordelt på investortype 10% 3% Core Value-add Opportunistisk Bruger 29% 58%

5 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme ligheden i 2015 været stigende. I 2015 stod segmenterne value add og opportunitisk således for henholdsvis 29 og 10 % af de samlede investeringer, hvilket udgør en markant stigning i forhold til 2014. Alt tyder på, at også 2016 bliver et travlt år på ejendomsinvesteringsmarkedet. Allerede i årets første kvartal har vi set et pænt antal transaktioner med et volumen på omkring eller lige over kr. 1 mia. I boligsegmentet har transaktionsaktiviteten været særligt høj i perioden, og både danske institutionelle investorer, svenske ejendomsselskaber, tyske institutionelle investorer samt engelske og amerikanske investeringsfonde har udvist stor købelyst. Der kan ikke herske tvivl om, at den væsentligste enkeltfaktor, som i dag driver ejendomsmarkedet, er et fortsat meget lavt renteniveau. Med korte renter i negativt territorium og lange renter på et historisk lavt niveau allokeres en stigende del af den globale pensionsopsparing mod såkaldt alternative investeringer, herunder infrastruktur, OPP (Offentligt-Privat Partnerskab), skov, private equity, gæld og ejendomme. Afkastkravene falder fortsat Selv om udbuddet af investeringsejendomme er ganske pænt, er efterspørgslen imidlertid langt højere. Det har den konsekvens, at kravene til de direkte afkast falder, og priserne stiger. For særdeles velbeliggende boligudlejningsejendomme uden lejereserver er investorernes nettostartafkast nu i underkanten af 4,0 %. Ejendomme med lejepotentiale, herunder ikke mindst ejendomme med omkostningsbestemt leje, handles naturligvis til meget lavere direkte afkast; det er i denne forbindelse værd at bemærke, at det direkte afkast på en ældre boligudlejningsejendom med moderniseringspotentiale ikke er et særligt relevant målepunkt for værdien. På samme måde omsættes de bedste butiksejendomme på strøggaderne i København i dag til priser, som afspejler et nettostartafkast på omkring 3,5% - for enkelte liebhaverejendomme endog betydeligt lavere. Også for kontorejendomme i København City er afkastkravet faldet til nu omkring 4,0 %, og uden for City registreres afkastkrav ned til 4,25 %. Det er imidlertid værd at notere, at selv med disse lave afkastkrav er det muligt at finansiere sådanne ejendomsinvesteringer med positiv gearing. Den historisk lave finansieringsrente betyder, at næsten enhver ejendomsinvestering har et direkte afkast, som er (betydeligt) højere end finansieringsrenten, og ved en passende realkreditfinansiering er det således muligt selv på ejendomme med ganske lav risiko at oppebære en ganske attraktiv egenkapitalforretning, selv uden forventninger om leje- eller værdistigninger.

6 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Vil vi se flere internationale investorer i Danmark? Som nævnt i dette NewsLetters markedsupdate var 2015 ikke mindst præget af en stor andel af udenlandske investeringer i det danske ejendomsmarked. Hvor danske investorer i de foregående år har stået for størstedelen af det samlede transaktionsvolumen i Danmark, oversteg de udenlandske investeringer de danske i 2015. At internationale investorer i stigende omfang retter blikket mod Danmark er en naturlig udvikling i dagens marked. De primære afkastniveauer i København er ganske konkurrencedygtige i forhold til sammenlignelige markeder i Europa. Og med et historisk stabilt brugermarked er det forventeligt, at internationale investorer fortsat kan opnå attraktive risikojusterede afkast på deres danske ejendomsinvesteringer. Det er Sadolin & Albæks vurdering, at den betydelige interesse for investeringer i Danmark fra internationale ejendomsinvestorer er et vedvarende og strukturelt fænomen. Det danske marked er således inden for de seneste år i betydelig grad blevet likvidt, professionaliseret og transparent. Dette må betegnes som en ubetinget fordel for markedet. På den anden side må det ikke overses, at kapitalen fra de internationale investorer alt andet lige er mere flygtig end fra de hjemlige investorer. Den dag markedet i Danmark ikke vurderes at give et attraktivt risikojusteret afkast i forhold til andre ofte endnu mere likvide ejendomsmarkeder, vil internationale investorer naturligvis reallokere deres investeringer mod markeder, hvor det risikojusterede afkast er højere. Dette forhindrer ikke, at en overefterspørgsel en dag kan udvikle sig til en boble, hvor priserne er ude af trit med de underliggende fundamentale værdiskabende faktorer. Men risikoen for en isoleret overophedning af den professionelle danske investeringsejendomssektor er ikke stor. Globale investorer overvåger kontinuerligt et betydeligt antal markeder, og vurderes prisfastsættelsen i et givent marked ikke at være attraktiv, vil investorerne sælge ud. Dette vil efter Sadolin & Albæks vurdering hverken ske i 2016 eller i 2017. Vel registreres der i dag transaktioner, hvor investeringsanalysen synes at være baseret på ganske aggressive forretningsplaner og forventninger. Men vi er langt fra tilbage i tiden fra lige før finanskrisen, hvor en overvejende del af omsætningen fandt sted til priser, som savnede enhver rationel begrundelse. I forhold til de investerings- og ikke mindst finansieringsvilkår, som andre modne og stabile europæiske markeder tilbyder, vurderes København således fortsat at være en relativt konkurrencedygtig destination for professionelle ejendomsinvestorer. Figur 6: Transaktionsvolumen fordelt på danske vs. internationale investorer, pct. Dansk International 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 12 13 14 15

7 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Figur 7: Primære afkastkrav for udvalgte markeder, kontor og detail Kontor 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Kilde: JLL og Sadolin & Albæk Detail

8 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Institutionelle investorer kigger mod alternative ejendomsinvesteringer I takt med at det de senere år har været svært at opnå tilfredsstillende afkast på obligationer, ligesom aktiemarkederne har været særdeles turbulente, har institutionelle investorer øget deres aktivallokering mod alternative segmenter som ejendomme og i særdeleshed ejendomstyper, som de ikke tidligere har investeret i. Alternativerne har som udgangspunkt to hovedformål. For det første vil man sikre et løbende merafkast i perioder med lave risikojusterede afkast på traditionelle investeringer som aktier og obligationer, og for det andet vil man diversificere porteføljerne og dermed stabilisere afkastet i perioder med udsving på de traditionelle investeringsaktiver. De alternative investeringer er karakteriseret ved at være relativt illikvide og have høje transaktionsomkostninger. Derudover kræver alternative investeringer betydelig ekspertise inden for det område, der investeres i. Investeringer af denne type appellerer derfor til investorer med dels en lang investeringshorisont, dels et ønske om et betydeligt volumen; begge dele er noget, som karakteriserer danske institutionelle investorer. Inden for ejendomme er der ligeledes observeret en kraftig stigning i institutionelle investorers beholdning. Institutionelle investorer har traditionelt fokuseret på primære erhvervsejendomme udlejet til solide lejere på lange lejekontrakter eller boligejendomme. I de senere år er en række pensionskasser dog i stigende grad begyndt at tænke alternativt, når de skal finde nye investeringer. Således har vi observeret institutionelle investorer investere i komplekse udviklingsprojekter, som da PFA købte det gamle postkontor på Købmagergade, og da Danica Ejendomme købte Postterminalen og PostNord Danmarks hovedkvarter centralt i København. Derudover har PenSam og AP Pension udviklet boliger med henblik på projektsalg, mens PensionDanmark har investeret i ejendomme med kortere WALT (gennemsnitlig retsuopsigelighed) end tidligere. Fremgang i det primære segment spreder sig til andre segmenter Det er et velkendt fænomen, at ejendomsinvestorer i højere grad retter blikket mod sekundære ejendomme, når priserne på de primære ejendomme stiger med faldende afkastniveauer til følge. Siden 2012 er der generelt observeret stigende priser på primære investeringsejendomme, og særligt i 2015 accelererede denne udvikling. Derfor har mange investorer måttet acceptere en øget risiko og samtidig også fokusere uden for det primære segment. Dette har naturligvis medført en stigende efterspørgsel efter mere sekundære ejendomme. Derudover har især institutionelle investorer også set sig nødsaget til at tænke alternativt ikke bare inden for aktivallokering generelt, men også inden for ejendomsmarkedet, hvor større allokeringer flyder i retning af førnævnte udviklingssager, udenlandske ejendomme, primært hoteller, og plejehjem m.v. Sektorer som ellers ikke traditionelt har appelleret til institutionelle investorer. Som et nyligt eksempel kan nævnes opførelsen af et 40.000 m² stort kontordomicil for Staten på Kalvebod Brygge. Byggeriet er opført efter OPP-modellen, hvor Nordea Liv & Pension, Lægernes Pension og PBU står for finansieringen af byggeriet og den efterfølgende drift af ejendommen. Det er således ikke altafgørende, at ejendommen kan kategoriseres inden for en af de traditionelle sektorer, men fælles for de mere eller mindre alternative ejendomsinvesteringer er, at de lever op til de institutionelle investorers væsentligste krav, som er stabile og sikre langsigtede afkast. Dermed har grænserne for, hvilke typer af aktiver institutionelle investorer vælger at investere i, rykket sig. Det stiller samtidig ændrede krav til de institutionelle investorer, som så skal have viden inden for flere forskellige fagområder. I det nuværende lavrente-miljø ser det ud til, at de investeringer, vi på nuværende tidspunkt karakteriserer som alternative, bliver mere almindelige. Det gælder såvel alternative investeringer generelt som alternative ejendomsinvesteringer i eksempelvis plejehjem, skoler m.v.

9 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme

10 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Flere investeringer i det jyske marked Den generelle vækst i det danske investeringsmarked for ejendomme har igennem de seneste år primært været drevet af det københavnske marked. Men også de større jyske byer er i stigende grad begyndt at tiltrække sig interesse fra investorerne. Efter store tab i kriseårene reagerede mange større investorer, som de typisk gør, når afkast eller risiko på deres investeringer er utilfredsstillende: De foretog en såkaldt flight to safety. Det indebar, at investorerne i højere grad eksponerede sig mod sikre aktiver. Denne tendens er også set så sent som i de første måneder af 2016, hvor stigende volatilitet på aktiemarkederne kombineret med en råoliepris i frit fald drev mange investorer væk fra aktieeksponering over i eksempelvis ædelmetaller, herunder primært guld, som derfor oplevede markante kursstigninger. En sådan tendens vil oftest medføre kursstigninger på obligationsmarkederne. Men de historisk lave renteniveauer har gjort, at investorerne har haft svært ved at realisere attraktive afkast på obligationer, og efterspørgselsallokeringen til obligationsmarkederne har derfor været relativt begrænset i 2015 og frem til i dag. Denne udvikling har skabt en fortsat stigende opmærksomhed omkring alternative investeringer, herunder fast ejendom. Flight to safety-tendensen har også bidt sig fast i ejendomsmarkedet, hvor efterspørgslen i de senere år har været koncentreret om de mere sikre investeringer. Således har der været betydelig efterspørgsel efter velbeliggende boligejendomme, strøgejendomme og kontorejendomme på de bedste beliggenheder udlejet på lange kontrakter. Udbuddet har ikke kunnet følge med den meget segmenterede efterspørgsel, og afkastkravene på boligejendomme og primære erhvervsejendomme i København er således blevet presset ned i de senere år. Afkastkravene på de københavnske ejendomme har nu nået et niveau, som særligt de seneste 12 måneder har fået flere investorer til at rette blikket mod de større jyske byer i jagten på et højere afkast, herunder i særdeleshed Aarhus. Dette sker i takt med, at flere af de større jyske byer også ser en generel positiv økonomisk fremgang, hvilket har en positiv afsmitning på brugermarkederne og på lejeniveauerne, som er afgørende value drivers for investeringsmarkedet. Aarhus i spidsen for væksten i Jylland Selvom langt størstedelen af transaktionerne med fast ejendom fortsat findes i Region Hovedstaden, er det værd at bemærke, hvordan de jyske storbyer, herunder primært Aarhus, oplever væsentligt øget aktivitet i antallet af transaktioner med investeringsejendomme. Efterspørgslen har også i Aarhus presset afkastkravene på boligejendomme og primære erhvervsejendomme væsentligt nedad. Figur 8: Estimeret transaktionsvolumen, Aarhus, mio. kr. 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 11 12 13 14 15

11 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Figur 9: Nettostartafkast for primære erhvervsejendomme, Aarhus og København 6,00% Detail, Aarhus Kontor, Aarhus Detail, Kbh Kontor, Kbh 5,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 I takt med at udbuddet på det københavnske marked har svært ved at imødekomme efterspørgslen, er også udenlandske investorer begyndt at rette blikket mod Aarhus. I 2015 gjorde den store institutionelle skotske investor Standard Life en mærkbar entré på det aarhusianske ejendomsmarked ved købet af to markante ejendomme centralt i Aarhus. Standard Lifes investeringer i Aarhus i 2015 omfatter den prominente arkadeejendom Regina Arkaden på Søndergade 53 samt Europahuset, der er en 13-etagers kontorejendom på Europa Plads 2. Med købet af disse to ejendomme investerede Standard Life i løbet af 2015 i alt kr. 509 mio. i det centrale Aarhus. Det er værd at bemærke, at disse to markante transaktioner begge omfatter erhvervsejendomme, hvilket indikerer, at investorerne ikke kun har interesse i boligejendomme. Boligejendomme i Aarhus er underlagt nogenlunde samme risikoparametre som københavnske boligejendomme, og nettostartafkastene på velbeliggende boligejendomme i Aarhus har således også i 2015 bevæget sig ned i samme niveau, som observeres i København. Både København og Aarhus er stabile brugermarkeder med stærk købekraft, og i begge byer har udbuddet af boliger i de senere år ikke kunnet følge med efterspørgslen. Den reelle tomgangsrisiko er derfor nærmest ikkeeksisterende, mens markedslejen på nyere eller nyopførte boliger har bevæget sig hastigt opad. Samtidig er mange gamle boligejendomme i Aarhus, ligesom i København, underlagt reglerne om omkostningsbestemt leje, hvilket ved væsentlig modernisering giver værdiforøgelsespotentialer i den ældre boligmasse. En anden markant driver for efterspørgselsudviklingen i Aarhus er en betydelig tilflytning af yngre mennesker fra hele Jylland, som bl.a. bosætter sig i Aarhus for at studere på Aarhus Universitet. Dette mønster i tilflytningen er således også et positivt tegn på den fremtidige udvikling i byens socioøkonomiske struktur. For erhvervsejendomme er det dog fortsat muligt for investorerne at opnå en provinspræmie i form af et højere afkast på primære erhvervsejendomme i Aarhus sammenholdt med København. Udbudssiden i Aarhus følger med Aarhus Kommune er i øjeblikket i gang med at udføre en række omfattende byudviklingsprojekter, som sikrer, at mange af byens arealer moderniseres og fremover kan anvendes til nyopførelse af både bolig- og erhvervsejendomme. De store byudviklingsområder findes centralt i Aarhus og omfatter bl.a. de bynære havnearealer og en relativt lang række projekter i attraktivt beliggende bydele. Sadolin & Albæk estimerer, at der på nuværende tidspunkt er igangsat opførelse af ca. 450.000 m² (ekskl. byggeri til skoler og andre offentlige formål), som allerede har en fastsat forventet anvendelse og færdiggørelsesdato. De mange byudviklingsmuligheder i Aarhus giver, ifølge Sadolin & Albæks egne estimater, en pipeline på i alt ca. 4 mio. etagemeter. Heraf er den forventede fremtidige anvendelse ukendt for ca. 1,8 mio. etagemeter, mens ca. 1 mio. etagemeter er udlagt til erhvervsbyggeri, og ca. 1,2

12 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme mio. etagemeter er udlagt til boliger. I henhold til investeringsmarkedet skal der selvfølgelig tages forbehold for, at en væsentlig andel af boligetagemeterne vil udlægges til ejerboliger og derfor i mange tilfælde afsættes direkte fra en developer til det private boligmarked. Opførelsen af de godt 450.000 m², som i øjeblikket er under udvikling og har en fastlagt færdiggørelsesdato, er belyst i figuren nedenfor efter forventet færdiggørelsesdato og overordnet anvendelse. Således forventes Aarhus i de kommende år at øge udbuddet af de attraktive primære investeringsejendomme markant. Modsat København, hvor udbuddet ikke forventes at kunne følge med efterspørgselsudviklingen, kan Aarhus dermed imødekomme en stigende efterspørgsel fra investorerne, og der er grund til at forvente, at Aarhus vil fortsætte sin positive udvikling ikke mindst i takt med at også udenlandske investorer entrerer investeringsmarkedet i Aarhus. Standard Lifes nylige investeringer i Aarhus er således ganske interessante, da de må forventes at skabe mere international opmærksomhed omkring byen. På grund af den generelt høje efterspørgsel efter sikre aktiver oplever markedet for byggeretter til især boligejendomme i øjeblikket en virkelig høj efterspørgsel. Og da udviklingen, som beskrevet ovenfor, sikrer et væsentligt udbud af byggeretter, forventes transaktionsvolumen for byggeretter i Aarhus at vokse yderligere i 2016. Også Aalborg vinder frem Også Aalborg er inde i en positiv udvikling på markedet for investeringsejendomme. Således var det estimerede transaktionsvolumen i 2015 over dobbelt så høj som i 2014. Aalborg befinder sig på et tidligere stadie i markedscyklussen end Aarhus og København, hvilket er med til at forklare, hvorfor internationale investorer endnu ikke er begyndt at rette blikket mod byen. Der er dog i Aalborg en stigning i antallet af større ejendomstransaktioner med ejendomme, som handles til over kr. 100 mio. I 2015 købte PensionDanmark bl.a. en større kontorejendom i Aalborg udlejet til KMD på en lang kontrakt. Ejendommen indgik som en del af en portefølje på tre ejendomme, som blev solgt af det KL-ejede selskab KOMBIT til en samlet pris på kr. 1,2 mia. En anden markant transaktion i Aalborg i 2015 var NIAMs køb af 42.000 m² boliger til en anslået pris på ca. kr. 675 mio. Sadolin & Albæk har kun kendskab til én transaktion pr. år med et volumen på over kr. 100 mio. i perioden 2012 til og med 2014, og fra krisens indtog og frem til og med 2011 var der nærmest ingen transaktioner i Aalborg med så stort et volumen. Vi forventer, at den positive tendens på det jyske marked, herunder både Aarhus og Aalborg, vil fortsætte, ligesom vi forventer en stigende transaktionsvolumen i 2016, båret frem af den positive demografiske udvikling og den høje aktivitet på markedet for investeringsejendomme. Figur 10: Igangværende byggeri i Aarhus pr. fastsat forventet færdiggørelse, m² Bolig Erhverv 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 16 17 18 19 20

13 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme

14 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Stramninger fra Finanstilsynet styrker lejemarkedet Som en reaktion på de kraftige boligprisstigninger i København og Aarhus i begyndelsen af 2015 indførte Finanstilsynet i slutningen af 2015 og begyndelsen af 2016 to stramninger. Målet er at opnå et mere stabilt boligmarked og styre uden om en potentiel boligboble i vækstområderne, for tiden defineret som København og omegn samt Aarhus. Den første stramning blev offentliggjort i maj 2015. Den indebærer, at boligkøbere fra 1. november 2015 som udgangspunkt ikke længere kan låne 100 % af boligens værdi. Tidligere var det op til den pågældende bank at vurdere, hvilken belåningsgrad den enkelte køber kunne opnå, men med den nye stramning skal boligkøbere nu som udgangspunkt kunne udbetale 5 % af boligens købspris. Der er dog undtagelser, idet førstegangskøbere kan fravige reglen, hvis deres historiske indkomstgrundlag ikke har givet dem mulighed for at spare op. Dermed har eksempelvis også nyuddannede mulighed for at købe en lejlighed. En dispensation kræver dog, at køber har et rådighedsbeløb, som væsentligt overstiger låneinstituttets minimumskrav. Reglerne stiller med andre ord krav om, at boligkøbere skal planlægge deres køb i god tid, og den reelle effekt er, at antallet af købere er indsnævret på kort sigt. Langt størstedelen af boligkøbere lægger imidlertid i forvejen en udbetaling på minimum 5 %, og på længere sigt vurderes tiltaget ikke at have den store effekt. Siden reglen trådte i kraft, har udviklingen i ejerboligpriserne i København været stabil. Dette kan dog ikke nødvendigvis alene tilskrives regelændringen, da også uroen på de finansielle markeder, den relativt svage makroøkonomiske vækst og sæsonudsving på boligmarkedet kan være med til at forklare udviklingen. Den anden stramning trådte i kraft 29. januar 2016 og er todelt: 1. Med de tidligere regler blev kunder lånegodkendt ved et fastforrentet lån (aktuelt i niveauet 2,5-3,0 %). Med de nye regler skal boligkøbere i vækstområderne København og Aarhus kunne klare en rentestigning på 1 procentpoint, dog minimum en fast rente på 4,0 % med en 30-årig afvikling. Tiltaget betyder isoleret set, at boligkøbere kan købe for ca. 10 % mindre end tidligere, og reglen indsnævrer således antallet af potentielle boligkøbere. 2. Ejer man en bolig, som endnu ikke er solgt, når man køber en ny bolig, stilles der nu det krav, at man skal kunne betale renter og afdrag på begge boliger i minimum seks måneder under betingelserne fremført i pkt. 1. Ved køb af en projektlejlighed ligger perioden, hvor køber kan ventes at have udgift til to boliger, et stykke tid ude i fremtiden, hvorfor långiver ifølge vejledningen skal være særligt forsigtig. Del 2 af stramningen ventes således at ramme projektsalget ekstra hårdt. Ifølge Home og Danske Bank udgjorde projektsalg i januar 2016 knap 30 % af salget af ejerlejligheder i København. Stramningen vil alt andet lige betyde, at udviklere vil få sværere ved at afhænde nyudviklede boligejendomme enkeltvist til privatpersoner. Tiltagene vurderes at lægge en dæmper på prisstigningerne på ejerboligmarkedet og efterlader potentielle boligkøbere, som ikke længere kan kreditgodkendes, med to muligheder: De kan enten flytte til forstæderne, hvor der dog allerede er et vis pres på boligmarkedet, eller de kan bo til leje, indtil de har råd til at købe en ejerbolig. Tiltaget vurderes derfor alt andet lige at betyde en øget efterspørgsel efter lejeboliger fra de potentielle boligkøbere, som dermed kan være med til at styrke lejemarkedet yderligere. Stigende markedsleje holder hånden under udviklerne For investorer, som udvikler boligejendomme med projektsalg for øje, er udviklingen derfor heller ikke entydigt dårlig. I løbet af de seneste år er markedslejen for boliger steget betydeligt, og i eksempelvis Sydhavnen er der observeret gennemsnitlige lejepriser i niveauet kr. 1.900 pr. m² i større boligblokke. Sammenholdt med de lave afkastkrav på den type ejendom i det nuværende marked kan dette retfærdiggøre priser på over kr. 35.000 pr. m² på visse nybyggede boligudlejningsejendomme. De nye regler forventes således at understøtte det allerede stærke boligudlejningsmarked yderligere. Sammenholdt med de stigende markedslejeniveauer betyder det, at udviklere af nye boligudlejningsejendomme i København har mulighed for at afhænde hele projektet samlet og stadig have foretaget en fornuftig investering.

15 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Markedsbarometer - Marts 2016 Kontor 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Ændring kvt. 1. kvt. 4. - 1. kvt. 1. kvt. 2. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. Leje - Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær 1.750 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.750 1.800 1.800 1.800 1.775 1.750 1.750 1.750 1.750 1.750 1.800 1.800 1.800 1.800 0,0% Sekundær 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.075 1.075 1.075 1.075 1.100 1.100 1.100 1.100 0,0% Aarhus Primær 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 0,0% Sekundær 800 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 775 775 775 0,0% Trekantområdet Primær 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 0,0% Sekundær 600 550 550 550 550 550 550 525 525 525 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 0,0% Startforrentning - %-point - København Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,50 4,50 4,50 4,50 4,50 4,25 4,25 0,00 Sekundær 6,50 6,25 6,25 6,50 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Aarhus Primær 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 0,00 Sekundær 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 0,00 Trekantområdet Primær 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 0,00 Sekundær 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 7,25 7,50 7,50 7,50 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 9,1 7,9 8,6 8,0 9,8 9,8 10,1 9,4 9,6 9,9 10,1 9,9 11,3 11,1 10,5 10,3 9,4 10,1 10,4 10,2 10,3 0,10 Aarhus Amt * 11,3 10,6 11,1 11,1 12,0 13,6 13,7 13,3 13,1 13,5 13,2 13,8 13,0 12,3 12,3 12,5 10,6 11,1 12,1 9,3 9,3 0,00 Trekantområdet 6,2 7,6 7,2 7,3 8,3 8,8 9,2 9,3 9,6 9,5 9,0 9,5 9,5 10,7 11,0 10,7 9,9 11,0 10,3 9,7 8,5-1,20 Butik 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Ændring kvt. 1. kvt. 4. - 1. kvt. 1. kvt. 2. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. Leje - Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Top 19.000 19.000 19.500 19.500 19.500 20.000 20.000 20.000 20.500 20.500 20.500 21.000 21.500 21.500 22.000 22.500 22.500 22.500 23.000 23.000 23.000 0,0% Høj 14.000 14.000 14.000 14.500 14.500 15.000 15.000 15.000 15.500 16.000 16.000 16.500 17.000 17.000 17.000 17.000 17.000 17.500 17.500 17.500 17.500 0,0% Lav 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.500 7.500 7.500 7.500 8.000 8.000 8.500 8.500 8.500 8.500 8.500 8.500 8.500 8.500 8.500 8.500 0,0% Aarhus Top 5.000 5.000 5.000 5.200 5.200 5.200 5.200 5.200 5.300 5.300 5.400 5.400 5.400 5.500 5.500 5.500 5.500 5.600 5.600 5.800 5.800 0,0% Høj 2.800 2.700 2.800 2.800 2.800 2.800 2.900 2.900 2.900 2.900 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 0,0% Trekantområdet Top 3.000 2.850 2.850 2.900 2.900 2.900 2.900 2.900 2.900 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 0,0% Høj 1.300 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 0,0% Startforrentning - %-point - København Primær 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,50 4,50 4,50 4,25 4,25 4,00 4,00 3,75 3,50-0,25 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,25 6,25 6,25 6,00-0,25 Aarhus Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,50 4,50 4,50 4,50 4,25 4,00-0,25 Sekundær 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,25-0,25 Trekantområdet Primær 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 0,00 Sekundær 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,25 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 3,3 3,5 3,2 3,7 3,8 4,0 4,4 4,2 4,6 4,4 4,5 4,7 4,5 4,3 4,2 4,3 4,0 4,3 4,4 4,3 4,1-0,20 Aarhus Amt * 5,9 6,2 6,1 5,9 6,0 6,5 6,6 7,1 6,1 5,9 5,8 5,7 6,1 5,9 5,8 5,3 5,6 5,5 5,6 6,4 5,6-0,80 Trekantområdet 7,7 8,1 6,9 7,0 7,2 9,2 9,4 10,2 9,4 9,7 8,7 8,9 8,9 9,6 9,9 9,7 9,9 9,8 9,8 8,9 8,5-0,40 Lager/produktion 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Ændring kvt. 1. kvt. 4. - 1. kvt. 1. kvt. 2. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. Leje - Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 0,0% Sekundær 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 0,0% Aarhus Primær 425 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 0,0% Sekundær 300 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 0,0% Trekantområdet Primær 375 350 350 350 350 375 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 0,0% Sekundær 250 225 225 225 225 225 225 225 225 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 0,0% Startforrentning** - %-point - København Lang 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 0,00 Kort 8,75 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,25 9,25 9,25 9,25 9,25 9,25 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 0,00 Aarhus Lang 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 6,75 6,50 6,50 6,50 0,00 Kort 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,25 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 9,00 9,00 9,00 0,00 Trekantområdet Lang 7,25 7,25 7,25 7,50 7,50 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 0,00 Kort 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,50 9,50 9,75 9,75 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 3,9 3,9 4,0 3,5 4,1 4,2 4,5 4,7 4,4 4,7 4,2 4,3 4,2 4,1 4,0 4,3 3,9 3,6 3,8 3,8 3,9 0,10 Aarhus Amt * 7,3 6,9 7,1 6,6 6,3 6,0 5,5 5,3 4,9 5,1 5,3 5,2 5,1 5,0 4,1 4,2 4,6 4,5 4,3 4,2 3,8-0,40 Trekantområdet 3,2 3,3 3,5 3,3 3,5 3,5 3,7 3,9 4,1 4,2 4,4 4,3 4,1 4,0 4,1 3,7 3,6 3,2 3,2 2,8 2,5-0,30 * Nu administrativt del af Region Midtjylland ** Lang og kort henviser til kontraktens længde

Sadolin & Albæk A/S Palægade 2-4 1261 København K T: +45 70 11 66 55 Skovvejen 11 8000 Aarhus C T: +45 70 11 66 55 E: sa@sadolin-albaek.dk W: sadolin-albaek.dk CVR: 10525675 ISSN: 2246-6959 In alliance with JLL