9. september 2015 Advokatpartnerselskab Kurt Bardeleben Advokat J.nr. 290334 KBA/AEJ AFTALE om overdragelse af byggeret og opførelse af byggeri mellem [Investor] [Adresse] CVR nr. [ ] (i det følgende INVESTOR ) og Afdeling Boligselskabet DOMEA Oldenburg Allé 3 2630 Taastrup CVR nr. [ ] (i det følgende Domea ) (i fællesskab i det følgende Parterne )
0. Baggrund og formål INVESTOR har efter et udbud, gennemført i overensstemmelse med bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 om salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme, indgået aftale med Køge Kommune (herefter Grundkøbsaftalen) om erhvervelse af ejendomme, der skal danne grundlag for etablering af Køge Park projektet, som bl.a. omfatter byggeri af et stadion i sammenhæng med hotel, konferencecenter, kontorer og detailhandel, sportscollege og almene ungdomsboliger samt øvrige bygninger til facilitering af såvel amatør- som eliteidræt i Køge Kommune i alt ca. 55.000 m 2. Ved nærværende aftale overdrager INVESTOR den ved utinglyst adkomst tilhørende byggeret til opførelse af ca. 2.850 m 2 bruttoetageareal på ejendommen matr. nr. [ ] beliggende [ ], til opførelse af 57 almene ungdomsboliger á 50 m 2, der tilskødes Domea. Ejendommen opføres på arealet indtegnet på vedlagte rids (bilag 1) og i henhold til vedlagte bygningsbeskrivelse (bilag 2). Byggeriet opføres som en samlet etagebebyggelse Det er herved forudsat at den almene del udmatrikuleres særskilt som en selvstændig ejerlejlighed, således at den resterende del af den disponible byggeret udvikles til de ovenfor anførte formål under Køge Park projektet. Nærværende aftale indgås således med det formål, at parterne i tæt samarbejde kan opføre blandet privat og alment byggeri på ejendommen og har til formål at sikre, at de almene ungdomsboliger opføres indenfor den maksimale anskaffelsessum på kr. 26.370 pr. m 2 bruttoetageareal med energitillæg på kr. 1.130 pr. m 2 bruttoetageareal, i alt kr. 27.500 pr m 2 bruttoetageareal, jf. økonomiskema (bilag 3). Den almene del og den private del opføres af samme entreprenør(er) og indpasningen vil således ske i et tæt samarbejde mellem Domea og INVESTOR. Parterne varetager efter nærmere aftale i fælleskab projektudvikling, programfastlæggelse samt udarbejdelse af dispositionsforslag for ejendommen i overensstemmelse med reglerne for opførelse af alment byggeri. Side 2
Selvom byggeriet i realiteten opføres for Domeas regning, udfylder INVESTOR den sædvanlige bygherrerolle, der ud over varetagelse af bygherreopgaven, indbefatter sædvanlige bygherrerisici. INVESTOR indestår således for, at Domeas interesser i byggeriet og økonomien omkring byggeriet tilgodeses bedst muligt i overensstemmelse med almenboliglovgivningens regler og inden for rammerne af nærværende aftale, herunder indestår INVESTOR for, at den almene del kan opføres for en maksimal anskaffelsessum på kr. 74.250.000 inkl. grundanskaffelse, idet Domea indestår for til enhver tid at ville medvirke til fremme af byggesagen. INVESTOR indestår i øvrigt for at være i besiddelse af de nødvendige ressourcer til at gennemføre byggeopgaven på betryggende måde. Den almene del etableres med sin egen finansiering, således at hensynet til indkapslingen af økonomien i den almene afdeling, der tager skøde på ungdomsboligerne, varetages, uden at der påføres afdelingen og boligorganisationen risici, som følge af INVESTORs økonomiske formåen. Parterne er, indtil der er meddelt endelig ibrugtagningstilladelse, gensidigt forpligtede til ikke at have andre aktiviteter end køb, udvikling, opførelse og udlejning/salg af henholdsvis den almene del og den private del under nærværende projekt. Nærværende aftale indgås af Boligselskabet Domea på vegne den almene afdeling, der i alle henseender indtræder i alle rettigheder og forpligtelser i henhold til nærværende kontrakt, når afdelingen stiftes ved skema A. Boligselskabet Domea vil herefter ikke være forpligtet i henhold til nærværende aftale. Ejendommen overdrages på følgende vilkår: 1. Ejendommens bebyggelse og opdeling i ejerlejligheder 1.1 INVESTOR overdrager til Domea den ved utinglyst adkomst tilhørende byggeret til opførelse af [antal bruttoetageareal på ejendommen matr. nr. [ ] beliggende [ ], (i det følgende Ejendommen ) med henblik på opførelse af 57 almene ungdomsboliger á 50 m 2 bruttoetageareal opgjort i henhold til BR10. Side 3
1.2 De almene ungdomsboliger opføres som øverste etage(r) i en etageejendom, der opdeles i ejerlejligheder. 1.3 Den almene del udgør herefter ejerlejlighed nr. [ ] af matr.nr. [ ] som indtegnet på vedlagte rids (bilag 1). 1.4 I den resterende del af ejendommen opfører INVESTOR en eller flere ejerlejligheder, bestående af bl.a. erhvervsejerlejligheder m.v. 1.5 Byggeriet udføres i totalentreprise, som angivet i bygningsbeskrivelsen (bilag 2), idet den almene del opføres i en standard svarende til [sammenligningsbyggeri angives] (bilag 4), idet Domea er forpligtet til at tåle ændringer i byggeriets kvalitet, der dog ikke samlet må indebære en væsentlig forringelse af byggeriet i forhold til nævnte referencebyggeri samt ovennævnte materiale. Byggeriet skal under alle omstændigheder opfylde det p.t. gældende bygningsreglements krav i energiklasse I (BR15 for alment byggeri). Kommenterede [shr1]: Domea anviser sammenligningsbyggeri. 1.6 Totalentreprisekontrakten udarbejdes efter ABT 93 og med baggrund i vedlagte udkast, der tilpasses efter nærmere aftale mellem parterne og efter rammebestemmelserne, der fremgår af nærværende aftale, jf. nærmere pkt. 6-11. 1.7 Totalentreprisekontrakten skal endvidere indeholde evt. myndighedskrav til projektet, stillet ved lokalplanen og byggesagsbehandlingen m.v. frem til, at der foreligger endelig byggetilladelse. 2. Udbud af bygge- og anlægsarbejder og opførelse af byggeriet i totalentreprise 2.1 INVESTOR forestår på vegne Domea opførelsen af de almene ungdomsboliger, ligesom INVESTOR forestår opførelsen af det resterende byggeri på Ejendommen. 2.2 Grundet den tætte forbindelse mellem byggesagerne, og fordi der en betydelig fællesejendom, opføres parternes respektive ejerlejligheder samtidig og af den samme totalentreprenør, hvorfor udbud og opførelse forudsættes gennemført i henhold til en fælles totalentreprisekontrakt, hvor der så vidt muligt foretages en opdeling mellem de to byggeafsnit, herunder hvor stor en del, der vedrører fællesejendommen, således at det Side 4
af projektbeskrivelsen fremgår, hvilke arbejder, der vedrører henholdsvis Fællesejendommen (Domea og INVESTOR) Den almene del (Domea) Den private del (INVESTOR) 2.3 Da byggeriet af den almene del udføres af en almen boligorganisation som bygherre, skal alle bygge- og anlægsarbejder udbydes i lige og fair konkurrence efter Europa-Parlamentets og Rådets direktiv 2004/18/EF af 31. marts 2004 om samordning af fremgangsmåderne ved indgåelse af offentlige vareindkøbskontrakter, offentlige tjenesteydelseskontrakter og offentlige bygge- og anlægskontrakter (udbudsdirektivet). Udbudsforretningen gennemføres af INVESTOR evt. via ekstern rådgiver. 2.4 Det er overfor Domea INVESTORs ansvar, at udbuddet gennemføres i overensstemmelse med gældende ret, herunder EU-reglerne, og det påhviler i overensstemmelse hermed INVESTOR Selskabet at planlægge og gennemføre udbudsforretningen under overholdelse af samtlige de regler, der gælder for det pågældende udbud. 2.5 Tildelingen skal ske efter tildelingskriteriet Det økonomisk mest fordelagtige tilbud med prisen som et højt vægtet underkriterium samt klare mindstekrav, der sikrer kvaliteten i byggeriet. 2.6 Det påhviler INVESTOR at imødegå evt. indsigelser overfor udbudsforretningen, herunder hvis der sker indbringelse for Klagenævnet for Udbud, domstolene eller EU-Domstolen. 2.7 Omkostninger ved klagenævnssag/retssag og eventuelle erstatningskrav, deles af parterne efter samme forhold som parternes andel i totalentreprisekontrakten, jf. pkt. 2.11, dog således at disse omkostninger ikke kan bringe den almene del af det samlede byggeri over det maksimumsbeløb, der fremgår af pkt. 14. 2.8 Uanset det i pkt. 2.6 anførte påhviler det INVESTOR selv at afholde alle omkostninger til sag for klagenævn/domstole samt eventuelle erstatningskrav, der kan tilskrives fejl fra INVESTORs side og som efter dansk ret er erstatningspådragende, og som vedrører forhold, der ikke er godkendt af Domea. Side 5
2.9 I totalentreprisekontraktens projektbeskrivelse skal det fremgå, hvilke dele af byggeriet, der vedrører henholdsvis; Fællesejendommen (Domea og INVESTOR) Den almene del (Domea) Den private del (INVESTOR) 2.10 Totalentreprenørens samlede tilbudssum fordeles mellem Den almene del og Den private med en forholdsmæssig andel fordelt efter antal m 2 bruttoetageareal opgjort i henhold til BR10 sammenholdt med den kvalitetsmæssige forskel, der måtte være på det private og det almene byggeri, idet der for den almene del er garanteret en maksimal anskaffelsessum, jf. herom nærmere i pkt. 13 om anskaffelsessummens opgørelse og fordeling. 2.11 Eksempelvis: Såfremt der opføres i alt [ ] m 2, jf. BBR, heraf [ ] m 2 almene ungdomsboliger, [ ] m 2 erhverv på de øvrige etager, fordeles entreprisesummen således: A. Domeas andel inkl. andel af Fællesejendommen: xx xx B. INVESTORs andel inkl. andel af Fællesejendommen: xx xx 2.12 Det er den samlede totalentreprisesum inkl. omkostninger til byggemodning, udgifter til afholdelse af licitation, projektering, udgift til arkitekt og ingeniør, anlæg af alle udearealer, kælder, udtørring og forsikring, der fordeles som angivet ovenfor. 2.13 Med udgangspunkt i den foretagne fordeling allokeres parternes andele af den samlede sum i betalingsplanen under henholdsvis Fællesejendommen, Den almene del og Den private del, og det er denne fordeling, der danner grundlag for entreprenørgarantiens fordeling, jf. pkt. 2.10. 2.14 I totalentreprisesummen, som fordeles mellem parterne, indgår derimod ikke specielle udgifter til støttet byggeri, som er indeholdt i særskilt fordelingsskema til brug for opnåelse af rammebeløb, som f.eks. udgifter til kontrollant (INVESTOR har sin egen), byggesagsrådgivning, bestyrelsesudgifter, garantiprovision, gebyr til stat og kommune, udlejningsog salgsudgifter, bidrag til byggeskadefond, omkostninger til oprettelse Side 6
af lån, renter og øvrige udgifter til finansiering m.v., jf. i øvrigt økonomiskema (bilag 3). 2.15 Ekstraarbejder bestilt af én af parterne, der alene vedrører én af parternes byggeri, afholdes af den pågældende part. 2.16 INVESTOR hæfter dog for ekstraarbejder på det samlede byggeri, i det omfang ekstraarbejderne er nødvendige for meddelelse af ibrugtagningstilladelse og for at Den almene del kan leve op til kvaliteten af referencebyggeriet med de evt. ændringer Domea skal tåle, jf. pkt. 1.5. Inden ekstraarbejderne udføres, skal Domeas skriftlige godkendelse indhentes. 2.17 Parterne bærer ikke i forhold til hinanden et ansvar for fejl og mangler ved byggeriets fælles bygningsbestanddele, bygningens fundament, herunder kælder og stueplan, der danner fundament for opførelsen af det samlede byggeri. Mangelindsigelser vedrørende fællesejendommen varetages gennem ejerforeningen, og fremgangsmåden fastsættes nærmere i ejerforeningsvedtægterne, jf. nærmere nedenfor. 2.18 Senest når der foreligger endelig ibrugtagningstilladelse, foretages der en opmåling af ejendommens bruttoetageareal, opgjort iht. BR10. Opmåling, der foretages af den af INVESTOR engagerede landinspektør. 3. Lokalplan, kommuneplan og servitutter 3.1 Ejendommen overdrages med de samme rettigheder, byrder og forpligtelser, hvormed ejendommen har tilhørt INVESTOR og tidligere ejere. 3.2 Ejendommen er omfattet af kommuneplan nr. [x område ] og lokalplan nr. [x vej/område el.lign. ] vedtaget af Køge Kommune den [dato]. 3.3 For så vidt angår de på Ejendommen tinglyste byrder og servitutter, der i henhold til pkt. [ ] respekteres af Domea, henvises til tingbogsattest af [dato]. (bilag 5) 3.4 Der henvises endvidere til servitutattest af [dato] (bilag 6). 3.5 INVESTOR indestår for, at der ikke ved overdragelsen af Ejendommen herudover vil påhvile Ejendommen utinglyste rettigheder eller byrder ud Side 7
over eventuelle servitutter, som forlanges pålagt Ejendommen i forbindelse med byggesagen. Servitutter, der måtte forlanges pålagt Ejendommen i forbindelse med byggesagen, skal forelægges Domea til godkendelse. 3.6 Domea er pligtig at respektere sådanne servitutter, som forlanges pålagt Ejendommen i forbindelse med byggesagen og som er nødvendige for gennemførelse af udstykning af Ejendommen og opdelingen i ejerlejligheder. 3.7 Domea er uanset ovennævnte ikke forpligtet til at respektere rådighedsindskrænkninger af betydning for Domeas økonomiske eller praktiske anvendelse af Ejendommen til udlejning af almene ungdomsboliger. 3.8 Domea meddeler ved sin underskrift på nærværende aftale INVESTOR og/eller berigtigende advokat uigenkaldelig fuldmagt til at underskrive og tinglyse sådanne offentlige servitutter, således at Domeas endelige adkomst respekterer sådanne servitutter. Domea modtager kopi af sådanne servitutter, som pålægges Ejendommen efter underskrift af nærværende aftale. 4. Grundejerforening og ejerforening 4.1 Ejendommen bliver en del af Køge Park, som er under udvikling, og hvor der forventes etableret en pligtmæssig grundejerforening, hvorved den til enhver tid værende ejer af ejendomme inden for grundejerforeningens område har ret og pligt til at være medlem i overensstemmelse med de til enhver tid gældende vedtægter. 4.2 Medlemskab af grundejerforeningen forventes udmøntet gennem de kommende ejerforeninger, der etableres i forbindelse med områdets bebyggelse. 4.3 I forbindelse med opdelingen af Ejendommen i ejerlejligheder, etableres en ejerforening i det følgende kaldet Ejerforeningen, hvor Domea har pligt til at være medlem. 4.4 Fordelingstallene for samtlige ejerlejligheder efter opdelingen af Ejendommen i ejerlejligheder fastsættes i forhold til antal m 2 bruttoetageareal opgjort i henhold til BR10. Side 8
4.5 Parterne er enige om, at det som bilag 7 vedlagte udkast til ejerforeningsvedtægt skal være gældende, og Domea accepterer derfor, at bestemmelserne i det foreliggende udkast til ejerforeningsvedtægt tinglyses såvel servitutstiftende som pantstiftende, jf. herved ejerforeningsvedtægterne. 4.6 Parterne er endvidere enige om, at ejerforeningsvedtægterne tinglyses snarest muligt, dog tidligst når Ejendommen er selvstændigt matrikuleret. 4.7 Såfremt ejerforeningsvedtægten ikke er tinglyst på tidspunktet for IN- VESTOR eventuelle salg af den private del, forpligter INVESTOR sig til som led i salget at indhente sine køberes bindende accept af udkastet til ejerforeningsvedtægt. 4.8 Den almene del er i vedtægten tillagt forlejeret til det antal parkeringspladser, der i henhold til det pr. d.d. gældende parkeringsnorm kræves til den almene del. 5. Byggemodning og risiko for ejendommens beskaffenhed 5.1 Byggeriets anskaffelsessum inkluderer den almene dels forholdsmæssige andel af samtlige udgifter til byggemodning m.v. indenfor og udenfor ejendommens grænser, idet det påhviler INVESTOR at forestår enhver foranstaltning til opfyldelse af byggetilladelse og myndighedskrav som led i gennemførelsen af det samlede byggeprojekt, herunder men ikke begrænset til følgende: 1.1.1 Udstykning og matrikulering af Ejendommen samt efterfølgende opdeling af Ejendommen i ejerlejligheder. 1.1.2 Afhjælpning af eventuel forurening, således at Ejendommen lovligt kan anvendes til boligformål. 1.1.3 Evt. ekstrafundering og spunsning. 1.1.4 Evt. vinterforanstaltninger, idet INVESTOR dog er berettiget til, i det omfang dette helt eller delvist kan vælges i stedet, at meddele totalentreprenøren tidsfristforlængelse som alternativ. Side 9
1.1.5 Gennemførelse af undersøgelser af jordbundens beskaffenhed for såvel bæreevne som forurening. 1.1.6 Landinspektør til afsætning af byggeri samt tegningstryk. 1.1.7 Byggemodning og fremførsel af ledninger og veje til skel, men ikke anlæg på selve grunden. 1.1.8 Tilslutningsafgifter til el, vand, varme og kloak for i alt 94 ungdomsboliger á 50 m 2. 1.1.9 Evt. arkæologiske undersøgelser, men ikke selve de evt. arkæologiske udgravninger m.v. 5.2 INVESTOR bærer alene risikoen for ejendommens beskaffenhed, idet INVESTOR foretager de tekniske undersøgelser, der er nødvendige for gennemførelsen af projektet samt byggemodning m.v. 6. Samarbejde 6.1 Parterne forpligter sig gensidigt til at arbejde kontinuerligt for byggeriets fremdrift, således at tidsplanen til enhver tid overholdes, jf. pkt. 8. 6.2 INVESTOR har pligt til at forelægge Domea alle nødvendige matrikulære opdelinger af og deklarationer på den samlede storparcel, der er nødvendige for det samlede projekts gennemførelse inden tinglysning. 6.3 Det påhviler INVESTOR at forestå byggesagen, herunder at medvirke til Domeas håndtering af ansøgning om støttetilsagn (Skema A, B og C) mv. Da støttetilsagn forudsættes meddelt til Domea, der i sidste ende skal eje og drive byggeriet, er INVESTOR forpligtet til i alle byggesagens faser at samarbejde intensivt og bidrage med tilvejebringelse af oplysninger til brug for Domea ansøgning om støttetilsagn. 6.4 Parterne igangsætter straks efter meddelt skema A i fællesskab udarbejdelse af projektmateriale og totalentreprisekontrakt til brug for udbud af det samlede byggeri, og selve udbuddet gennemføres omgående derefter, idet det er INVESTOR ret og pligt at godkende det endelige projektmateriale og totalentreprisekontrakten inden licitationen. Side 10
6.5 Det skal i et tæt samarbejde mellem parterne, rådgivere og entreprenører, f.eks. i form af fællesmøder, sikres, at Domea får størst mulig indflydelse på spørgsmål af betydning for beboerne, herunder men ikke begrænset til byggeteknisk kvalitet, funktionalitet, materialevalg og farvevalg mv. 6.6 Byggeriets endelige udformning fastlægges i projekteringsfasen af IN- VESTOR og Domea i forening. 6.7 Inden totalentreprenøren indgiver ansøgning om byggetilladelse for det samlede byggeri, skal begge parter have haft lejlighed til at gennemgå og kommentere indholdet af byggeandragendet, idet det er INVESTORs ret og pligt at godkende byggeandragendet inden indgivelsen, forudsat at det lever op til bygningsbeskrivelsen, jf. bilag 2. 6.8 Samarbejdet tilrettelægges således, at Domeas indflydelse på projektet skal gøres gældende i disponerings- og projekteringsfasen. Når byggeriet er endeligt projekteret, og der er indgået entreprisekontrakter, er Domeas indflydelse på byggeriet begrænset til de valgmuligheder, som i entreprisekontrakterne er opstillet vedrørende materialevalg, farvevalg mv. Domea har efter aftale med INVESTOR og dennes entreprenører frem til afleveringsforretningen adgang til byggepladsen for at foretage fornødent tids- og kvalitetstjek. 6.9 Domea engagerer selv egne teknikere, der har til opgave at følge byggeriets udførelse i alle punkter, herunder projekteringsfasen samt arbejdets senere udførelse på byggepladsen, såvel som på værksteder. 6.10 INVESTOR er forpligtet til at efterkomme rimelige anvisninger fra Domeas teknikere, samt nødvendige supplerende undersøgelser, herunder også anvisninger vedr. konstruktioner, materialevalg mv. inden for nærværende aftales rammer, og kan i forbindelse med opfyldelse af disse anvisninger ikke kræve tillægsvederlag. 6.11 Domea afholder selv udgifter til egne teknikere, og Domeas teknikeres tilsyn og dispositioner af enhver art fritager ikke INVESTOR eller dennes antagne teknikere for at føre tilsyn med byggesagen og forrykker ikke ansvarsforholdene som bestemt i nærværende aftale. Side 11
6.12 Domea skal gøres bekendt med indholdet af de indgåede kontrakter med entreprenører og rådgivere ved en kopi af kontrakterne. Domea skal endvidere løbende modtage kopi af kvalitetssikringsmateriale. Ved afslutningen af byggeriet skal INVESTOR overlevere originalt kvalitetssikringsmateriale til Domea. 7. INVESTORs forpligtelser under byggesagen 7.1 Det påhviler INVESTOR på vegne Domea at forestå opførelsen af Det almene byggeri samt Den private del, således at dette er klar til overtagelse i overensstemmelse med den aftalte tidsplan, jf. pkt. 8 og i henhold til de specifikke krav til byggeriet, der fremgår af bilag 2. 7.2 Indtil byggeriets aflevering påtager INVESTOR sig alle risici vedrørende byggeriets opførelse, som almindeligvis påhviler en bygherre, herunder men ikke begrænset til: risikoen for udgifter ved sagsanlæg og tvister med samarbejdspartnere, herunder entreprenører, rådgivere og Domea, og risiko for resultatet af nævnte tvistigheder. Risikoen for nærværende overgår til Domea ved overdragelsen af byggeriet, dog således, at eventuelt igangværende sagsanlæg og tvister afsluttes af INVESTOR for dennes regning og risiko, risikoen for økonomiske nedbrud hos samarbejdspartnere under byggeriets tilblivelse. Økonomisk sammenbrud hos samarbejdsparterne efter overdragelsen er INVESTORs risiko, størrelsen af udgifter til de forsikringer og garantier, som totalentreprenøren skal tegne og etablere for egen regning, og overskridelser af udgifter, som kommunen ikke kan tiltræde i forbindelse med skema C-godkendelsen. 7.3 Det påhviler INVESTOR at håndtere byggesagen i nøje overensstemmelse med de regler, der gælder for opførelse af støttet byggeri ifølge almenboligloven med tilhørende cirkulærer, bekendtgørelser og vejledninger samt i overensstemmelse med de i forbindelse med tilsagn og byggetilladelse særligt gældende vilkår og betingelser. Side 12
7.4 INVESTORs konkrete opgaver i forbindelse med byggesagens varetagelse indebærer særligt, at INVESTOR for egen regning skal forestå og sikre, 7.4.1 at byggesagen administreres på betryggende måde, 7.4.2 at byggeriet gennemføres i fuld overensstemmelse med lokalplaner, eventuelle bygningsvedtægter, servitutter af såvel offentlig som privat art, den til enhver tid værende miljølovgivning og under indhentelse af nødvendige godkendelser fra kommunens bygningsmyndigheder, og at samtlige betingelser stillet af bygningsmyndighederne overholdes, 7.4.3 at byggeriet gennemføres i fuld overensstemmelse med bygningsreglement, SBI-anvisninger, god håndværksmæssig standard, gældende tekniske normer og under overholdelse af gældende sikkerheds- og sundhedsregler, 7.4.4 at anvendte materialer beskrives i overensstemmelse med betingelserne i EU s bygge- og anlægsdirektiv/tilbudsloven med dertil hørende bekendtgørelse, 7.4.5 at der senest på overdragelsestidspunktet leveres indflytningstilladelse til Domea og efterfølgende ibrugtagningstilladelse, 7.4.6 at alle myndighedskrav er opfyldt med henblik på opnåelse af indflytningstilladelse og efterfølgende ibrugtagningstilladelse, 7.4.7 at der indgås aftaler af sædvanlig art med forsyningsselskaber (el, naturgas, fjernvarme, vand etc.), 7.4.8 at der gennemføres forsvarlig byggemodning af byggegrunden, 7.4.9 at afhjælpningsarbejder gennemføres inden aftalt overtagelsestidspunkt, 7.4.10 at byggesagen planlægges og udformes i et nærmere samarbejde med kommunen og Domea, 7.4.11 at alle nødvendige rådgivningsydelser for byggesagens gennemførelse er til rådighed enten i form af egen rådgivning eller i form af rådgivning fra 3. mand, Side 13
7.4.12 at kontraktgrundlaget med entreprenør(er) udarbejdes i overensstemmelse med AB92 eller ABT93 uden fravigelser, medmindre der foreligger godkendelse fra Købers tilsynsmyndighed, 7.4.13 at kontraktgrundlaget med rådgivere udarbejdes på grundlag af ABR89, medmindre der foreligger godkendelse til afvigelser fra Domeas tilsynsmyndighed, 7.4.14 at udbud af alle entrepriseopgaver gennemføres efter de i pkt. 4 gældende regler, 7.4.15 at der samarbejdes med Domea om alle spørgsmål af varig betydning for byggeriets funktion og brug, 7.4.16 at de nødvendige forbindelser til myndighederne varetages på betryggende måde, 7.4.17 at alle byggesagens dokumenter håndteres efter reglerne for støttet byggeri, herunder vedrørende Skema A, B og C, med henblik på indhentelse af de nødvendige godkendelser fra kommunen mv., 7.4.18 at byggeriet er forsvarligt forsikret under opførelsen, 7.4.19 at der gennemføres hensigtsmæssige kontrolforanstaltninger, som følger op på fejl og mangler, der konstateres i byggefasen, 7.4.20 at der løbende udarbejdes og opbevares let tilgængelig dokumentation for byggesagens gennemførelse, navnlig ved gennemførelse af byggemøder, projektgennemgangsmøder, bygherremøder, og møder med Domea, for hvilke møder der for alles vedkommende udarbejdes behørige referater, 7.4.21 at der udarbejdes drifts- og vedligeholdelsesplaner vedrørende byggeriet, og at der i forbindelse med Købers overtagelse af byggeriet udarbejdes beskrivelse og tegninger as built (som bygget), drifts- og vedligeholdsplaner og as built tegninger udføres i 2 eksemplarer, 7.4.22 at der ved Domeas overtagelse af byggeriet afgives erklæring om særlige forhold af betydning for byggeriets kvalitet og funktionalitet og i den forbindelse en indeståelse for, at totalentreprenøren ikke i øvrigt har gi- Side 14
vet tilsagn eller foretaget usædvanlige dispositioner under byggeriets opførelse, 7.4.23 at der foreligger gyldigt energimærke senest ved byggeriets aflevering, 7.4.24 at der gennemføres 1-års og 5-års gennemgang med Domeas deltagelse, 7.4.25 at byggeriets parter, herunder rådgivere og entreprenører ved indgåelse af aftaler med de pågældende orienteres om, at totalentreprenøren ved Domeas overtagelse af byggeriet transporterer samtlige sine rettigheder i forhold til parterne, til Domea, 7.4.26 at der gennemføres økonomisk styring af byggesagen, herunder tilrettelæggelse af á conto betalinger, således at der er en rimelig sammenhæng mellem Købers eventuelle á conto betalinger og udført byggeri på pladsen, og 7.4.27 at der udarbejdes byggeregnskab m.v. 7.5 at teknisk rådgivning og bistand, mindst omfattes af PAR og FRI s ydelsesbeskrivelser Byggeri og Planlægning 2012 og Anlæg og Planlægning 2013 vedrørende rådgivning i forbindelse med projektering og udførelse, forestås helt/delvist af INVESTORs rådgivere. 7.6 at INVESTOR senest 3 uger efter godkendelse af skema A meddeler, hvilke rådgivere som benyttes på byggeriet. 7.7 at ABR89 er gældende for INVESTORs rådgivere. 8. Tidsplan for byggeriets udførelse 8.1 Parternes fælles forståelse af samarbejdet fremgår af vedlagte proces- og tidsplan for det samlede projektforløb (bilag 8). 8.2 Byggeriet skal være påbegyndt senest 2 måneder efter kommunens godkendelse af Skema B, dog tidligst på tidspunktet for meddelelse af byggetilladelse, hvorefter byggetiden maksimalt må andrage [ ] måneder. Side 15
8.3 Senest ved byggestart fremsender INVESTOR til Domea en tidsplan over selve byggeprocessen. Tidsplanen skal holde sig inden for den som bilag 8 vedhæftede tidsplan. 9. Forsikringer 9.1 INVESTOR er forpligtet til at sørge for betryggende forsikring under byggeriets opførelse, herunder almindelig all-risk-forsikring. 9.2 INVESTOR er forpligtet til at sørge for, at der foreligger sædvanlige ansvarsforsikringer med en forsikringssum på mindst kr. [beløb] for de af INVESTOR antagne rådgivere og entreprenører, og at ansvarsforsikringer for rådgivere er tegnet som objektforsikringer med særlig angivelse af, at INVESTOR i tilfælde af ansvarspådragende fejl eller mangler for de forsikrede kan rejse krav direkte mod de pågældende forsikringsselskaber. 9.3 INVESTOR skal sikre, at der senest samtidig med aflevering af byggeriet til Domea kan tegnes sædvanlig bygningsforsikring på normale vilkår, herunder dækning mod svampeskader mv. til normal præmie. 9.4 Alle forsikringer af byggeriet, indtil overdragelsen til Domea indregnes i budgetterne for Skema A og B og indgår i den samlede anskaffelsessum. 10. Byggeriets aflevering og bod 10.1 Domea deltager sammen med INVESTOR og entreprenøren-(erne) i afleveringsforretningen. 10.2 Under den forudsætning, at de almene ungdomsboliger er indflytningsklare, og der er meddelt minimum foreløbig ibrugtagningstilladelse, og fællesarealer kan tages i anvendelse i det omfang, som Domea efter omstændighederne er berettiget til at forvente, skal Domea overtage byggeriet på den aftalte overtagelsesdag. 10.3 Såfremt den almene del ikke er indflytningsklar på den aftalte overtagelsesdag, skal INVESTOR betale en bod med kr. [beløb] pr. arbejdsdag i perioden fra aftalt overtagelsesdato til faktisk overtagelse. Side 16
10.4 INVESTOR har krav på tidsfristforlængelse i tilfælde som omtalt i ABT93, ligesom INVESTOR skal ved tidsfristforlængelse påse at betingelserne i ABT93 overholdes. 10.5 INVESTOR er berettiget til at udskyde plante- og belægningsarbejder, såfremt dette grundet vejrlig og/eller årstid ikke, eller kun vanskeligt, kan udføres. 11. 1- og 5 årseftersyn 11.1 INVESTOR skal indkalde til og deltage i 1-års og 5-års eftersyn i henhold til AB92, 37 og 38, eller tilsvarende bestemmelser i ABT93. 11.2 For så vidt angår 1- og 5-års gennemgangen efter AB92 og ABT93 skal INVESTOR deltage aktivt og under gennemgangen bistå Domea med nødvendige oplysninger, dokumentation m.v. 12. Overtagelse af grunden 12.1 Til opfyldelse af 22 i bekendtgørelse nr. 1288 af 11. december 2011 om støtte til almene boliger m.v., tager Domea inden byggeriets påbegyndelse endeligt skøde på en ideel andel af grunden svarende til [xx] % af ejendommen skønsmæssigt opgjort til Domeas endelige ideelle andel af fællesejendommen efter opdeling i ejerlejligheder. Andelen af grunden overtages inden Skema B, dog senest [xx] måneder efter Skema A. 12.2 Så snart byggeriet er under opførelse og ejerlejligheden, som de 57 almene ungdomsboliger skal omfattes af, kan identificeres, konverteres den ideelle andel af grunden til en ejerlejlighed med Domea som adkomsthaver. 12.3 Grunden overdrages ubehæftet. Side 17
13. Anskaffelsessum 13.1 Anskaffelsessummen fordeles som følger: Kommenterede [shr2]: Domea udfylder med korrekte beløb, der skal kunne genfindes i et skema A! 1. Grundkøbesum DKK [ ] 2. Anlægsomkostninger inkl. byggemodning m.v. som følge af fordelingen af entreprise- summen, jf. pkt. 2.10, dog maksimeret til DKK [ ] I alt inkl. moms maksimalt DKK [ ] 13.2 Grundkøbesummen er fastsat på baggrund af en vurdering af ejendommens værdi som byggeret ved opførelse af [xx] m 2 almene ungdomsboliger med tillæg af INVESTOR risikoafdækning i relation til ejendommens forhold i alt DKK 8.100.000 inkl. moms, skriver DKK ottemillionerethundredetusinde 00/100. 13.3 Senest på overtagelsesdagen, jf. pkt. 12, deponeres grundkøbesummen DKK [ ] inkl. moms i INVESTORs bank. Renter af det deponerede beløb tilfalder INVESTOR fra overtagelsesdagen. Ved for sen deponering forrentes grundkøbesummen fra forfaldsdagen frem til deponering sker med en rente svarende til Domeas byggelånsrente. 13.4 Senest 5 bankdage efter modtagelsen af tilsagn om Skema B modtager INVESTOR transport i Domeas byggelån, idet parterne træffer nærmere aftale om vilkår og terminer for udbetaling af lånet, således at udbetalinger fra lånet til enhver tid følger byggeriets fremdrift, hvorved Domea får sikkerhed for byggeriets færdiggørelse. 13.5 Grundkøbesummen henstår deponeret, indtil der er tinglyst endeligt anmærkningsfrit ejerlejlighedsskøde til Domea på Den almene del, jf. pkt. 16.4. 13.6 Når der er tinglyst endeligt anmærkningsfrit ejerlejlighedsskøde, frigives grundkøbesummen med fradrag for berigtigende advokats/depositars betaling af pantegæld, der ikke skal overtages, restancer, forfalden refusionssaldo i Domeas favør, beløb, der ifølge handlens vilkår skal betales af INVESTOR og modregnes i købesummen, og INVE- STORs andel af handlens omkostninger, i det omfang de ikke allerede er betalt. Side 18
14. Maksimal anskaffelsessum og garanti 14.1 Den samlede anskaffelsessum inkl. grundkøbesum, entreprisesum, teknisk rådgivning og gebyrer til offentlige myndigheder kan under ingen omstændigheder overstige det gældende maksimumsbeløb for byggeriet DKK [ ] inkl. moms. Kommenterede [shr3]: Domea udfylder beløbet. 14.2 INVESTOR indestår for, at Domeas anskaffelsessum for den almene del inkl. andel af fællesejendommen kan holdes under maksimumsbeløbet på kr. 27.500 inkl. moms pr. m 2 bruttoetageareal, i alt DKK [ ] inkl. grundanskaffelse m.v. Kommenterede [shr4]: Domea udfylder beløbet. 14.3 Såfremt licitationsresultatet i forbindelse med udbuddet af den samlede totalentreprise medfører en entreprisesum for opførelse af ungdomsboligerne omfattende den almene del og Domeas andel af fællesejendommen, der overstiger den maksimale anskaffelsessum på kr. 17.559 inkl. moms pr. m 2 bruttoetageareal, nedsættes købesummen krone for krone med differencebeløbet, idet byggeriet i øvrigt uændret opføres i en standard som angivet i bygningsbeskrivelse (bilag 2). Domea er forpligtet til at tåle ændringer heri, der dog samlet set ikke må indebære en væsentlig forringelse af byggeriet. 14.4 Såfremt licitationsresultatet ikke er tilfredsstillende for INVESTOR, er INVESTOR berettiget til at ophæve nærværende aftale mod at tilbageføre den fulde købesum inkl. moms samt Domeas dokumenterede eksterne omkostninger til finansiering af købesummen, idet Domea forpligter sig til at tilbageskøde grunden til INVESTOR mod INVESTORs betaling af tinglysningsafgiften. 14.5 Hvis købesummen nedsættes, stilles differencebeløbet til Domeas rådighed ved nedskrivning af købesummen. 14.6 Såfremt ekstraarbejder og/eller uforudsete omkostninger vedrørende fælles bygningsbestanddele bringer de samlede omkostninger over maksimumsbeløbet kr. 17.559 inkl. moms pr. m 2 bruttoetageareal for opførelse af Den almene del inkl. andel af Fællesejendommen, afholdes omkostningerne af INVESTOR, i det omfang ekstraarbejderne er nødvendige for at modtage ibrugtagningstilladelse, forudsat at de forinden er godkendt af Domea. Byggeriet opføres uændret i en standard som angivet i bygningsbeskrivelsen (bilag 2), idet Domea er forpligtet til at tåle Side 19
ændringer heri, der dog samlet set ikke må indebære en væsentlig forringelse af byggeriet. 14.7 Såfremt maksimumbeløbet for almene ungdomsboliger måtte blive forhøjet fra kr. 27.500 pr. m 2 bruttoetageareal, svarende til de p.t. gældende maksimumbeløb kr. 26.370 pr. m 2 bruttoetageareal, med energitillæg kr. 1.130 pr. m 2 bruttoetageareal, frem til ansøgning om Skema B, forhøjes den af INVESTOR garanterede maksimale entreprisesum for Den almene del inkl. andel af Fællesejendommen tilsvarende. Hvis der ifølge licitationsresultatet kan bygge for et beløb på under maksimumbeløbet for almene ungdomsboliger, sker der ikke automatisk nogen forhøjelse af entreprisesummen/grundkøbesummen, idet det alene er den garanterede maksimale entreprisesum for den almene del inkl. andel af Fællesejendommen, som forhøjes som følge af forhøjelse af det generelt anvendte maksimumbeløb. 14.8 INVESTORs indeståelse for overholdelse af den maksimale anskaffelsessum er baseret på opførelse af byggeri, der tilfredsstiller det pt. gældende bygningsreglements krav til energi i klasse I (BR 2015 for alment byggeri). Såfremt maksimumsbeløbet forhøjes ved yderligere lovbestemt energitillæg, tillægges forhøjelsesbeløbet ovennævnte maksimale entreprisesum på betingelse af, at eventuelle nye krav til bygningen, herunder fx til energimæssig indretning, tilfredsstilles. Eventuelle yderligere gældende bygningsreglements krav på opførelsestidspunktet, skal være indeholdt i nævnte totalentreprisesum. 14.9 INVESTOR indestår for færdiggørelsen af sin andel af byggeriet på ejendommen (den private del inkl. andel af fællesejendommen) frem til meddelelse af endelig ibrugtagningstilladelse for det samlede byggeri på ejendommen. 14.10 I tilfælde af totalentreprenørens konkurs indestår INVESTOR for totalentreprenørens opfyldelse af både Domeas og INVESTORs totalentreprisekontrakt frem til meddelelse af endelig ibrugtagningstilladelse for det samlede byggeri på ejendommen. 14.11 Anskaffelsessummen reguleres endvidere, såfremt der opføres færre eller flere m 2 bruttoetageareal. Den endelige opgørelse og beregning af anskaffelsessummen foretages på baggrund af landinspektøropmåling af det faktisk opførte areal, idet den endelige godkendte anskaffelsessum skal ligge inden for det gældende maksimumsbeløb. Side 20
14.12 Anskaffelsessummen reguleres endeligt med det godkendte byggeregnskab ved Skema C. 14.13 Senest samtidig med betaling i henhold til pkt. 13.4 foranlediger INVE- STOR, at der stilles sædvanlig entreprenørgaranti overfor Domea svarende til 15 % af entreprisesummen for Den almene del til opfyldelse af krav vedrørende mangelafhjælpning m.v., jf. ABT 93 6. Garantien nedskrives og ophører/bortfalder i overensstemmelse med ABT93 6. 14.14 INVESTOR hæfter overfor Domea for fejl og mangler ved byggeriet, jf. i øvrigt reglerne i ABT93. Dog transporterer INVESTOR samtlige rettigheder i henhold til entreprisekontrakten og rådgivere til Domea. I tilfælde af fejl og mangler afgør Domea selv, om Domea vil rette krav mod INVESTOR eller totalentreprenør/underentreprenør/underrådgivere. 15. Betingelser for handlen 15.1 Nærværende aftale er fra Domeas side betinget af, at 1) Køge Kommune meddeler tilsagn om støtte til opførelse af almene ungdomsboliger på i alt ca. [ ] m 2 bruttoetageareal, svarende til 94 almene ungdomsboliger á 50 m 2 i ejendommen i form af godkendt skema A og B senest den [dato]. 2) Domeas repræsentantskab eller organisationsbestyrelses godkendelse af handlen senest den [dato]. 15.2 Nærværende handel er fra begge parters side betinget af, at parterne modtager byggetilladelse til opførelse af henholdsvis den almene og den private del. 15.3 Nærværende aftale bortfalder i sin helhed, såfremt én af betingelserne ikke opfyldes. Ingen af parterne har herefter krav af nogen art mod hinanden, bortset fra ydelsernes tilbagegang. Side 21
16. Berigtigelse af handlen 16.1 Handlen berigtiges af INVESTORs advokat [ ]. 16.2 Senest på tidspunktet for meddelelse af Skema A er parterne forpligtede til at underskrive endeligt grundskøde på [xx] % af ejendommen skønsmæssigt opgjort til Domeas endelige ideelle andel af fællesejendommen efter opdeling i ejerlejligheder. 16.3 Senest [xx] måneder efter modtagelse af tilsagn om Skema A anmeldes grundskødet til tinglysning, således at der foreligger endeligt skøde senest ved modtagelse af tilsagn om skema B. 16.4 Domea er forpligtet til straks ved ejendommens opdeling af ejerlejligheder at tinglyse adkomstberigtigelse til INVESTOR, idet Domea samtidig gives endeligt ejerlejlighedsskøde på den almene del til afløsning af grund-skødet. 16.5 INVESTORs advokat sørger for tinglysning af ovennævnte adkomstberigtigelse i den digitale tingbog og forpligter sig til at søge afgiftsrefusion i forbindelse med adkomstberigtigelsen. 16.6 Afgiften udgør 0,6 % af ejendommens værdi på tidspunktet for tinglysningen + kr. 1.660,00, idet værdien af grunden på tidspunktet for tinglysning af grundskødet skønnes til DKK [ ]. Kommenterede [shr5]: Domea udfylder beløbet. 16.7 Beløbet indbetales til berigtigende advokat ved Domeas underskrift af grundskødet. 17. Refusionsopgørelse 17.1 Med overtagelsesdagen som skæringsdag udfærdiges sædvanlig refusionsopgørelse over ejendommens indtægter og udgifter, hvis saldo berigtiges kontant efter påkrav. 17.2 Indtil selvstændig skatteansættelse har fundet sted, bærer Domea en forholdsmæssig andel af stamejendommens udgifter vedrørende skatter og afgifter. Ejendomsskat refunderes i henhold til endeligt fordelingstal for ejerforeningen. Side 22
17.3 Refusionsopgørelsen skal udarbejdes hurtigst muligt efter godkendelse af Skema C, dog senest efter 14 dage. 17.4 Refusionssaldo forfalder 8 dage efter, at refusionsopgørelsen foreligger uden indsigelse fra parterne. 17.5 Hvis beløbet ikke betales rettidigt, påløber der renter efter rentelovens 5, stk. 1. 17.6 Der kan ikke foretages modregning i refusionssaldoen for eventuelle mangelkrav, der måtte angå byggeriet. 18. Omkostninger 18.1 Omkostninger til udarbejdelse af skøde, refusionsopgørelse og handlens berigtigelse i øvrigt samt omkostninger til landinspektør, herunder i forbindelse med udstykning og ejerlejlighedsopdeling m.v. betales af IN- VESTOR. 18.2 Tinglysningsafgift til skøde betales af Domea. 18.3 Tinglysningsafgift i forbindelse med servitut- og pantstiftende tinglysning af vedtægter m.v. betales af INVESTOR. 18.4 Hver part betaler i øvrigt omkostninger til egne rådgivere i anledning af nærværende aftales indgåelse. 18.5 Der har ikke medvirket mægler. 19. Tvister 19.1 Tvister mellem parterne afgøres endeligt af en af Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed nedsat voldgiftsret i henhold til ABT93. 19.2 Gennemførelse af syn og skøn og eventuel sagkyndig beslutning om stillet sikkerhed mv. gennemføres i overensstemmelse med ABT93 45 og 46. Side 23
20. Erklæringer 20.1 Ejendommen er endnu ikke særskilt vurderet, men udgør på anmeldelsestidspunktet efter parterns bedste skøn en værdi svarende til grundkøbesummen. 20.2 Parterne erklærer under henvisning til 10 i bekendtgørelse om støtte til almene boliger, at grundkøbesummen, jf. pkt. 2.1, efter parternes bedste skøn ikke overstiger ejendommens værdi i handel og vandel. 20.3 Domea erklærer under henvisning til 8 i lovbekendtgørelse nr. 785 af 21. juni 2007 om sommerhuse, campering mv. med senere ændringer, at ejendommen skal anvendes i et øjemed, der ikke er omfattet af lovens 1, idet den erhvervede grund skal anvendes til indretning af almene ungdomsboliger til helårsbeboelse samt udlejning heraf. 21. Køge Kommunes ret til at indtræde i nærværende aftale 21.1 Domea accepterer, at Køge Kommune er berettiget til at indtræde i Investors rettigheder og forpligtelser i henhold til nærværende Aftale på uændrede vilkår, i tilfælde af INVESTORs væsentlige misligholdelse af Grundkøbsaftalen. 22. Bilag Bilag 1 Rids over ejendommens arealer og byggeriets placering Bilag 2 Bygningsbeskrivelse Bilag 3 Skema for anlægsøkonomi for den almene del Bilag 4 Beskrivelse af referencebyggeri Bilag 5 Tingbogsattest af [dato] Bilag 6 Servituterklæring af [dato] Bilag 7 Udkast til ejerforeningsvedtægt Bilag 8 - Tidsplan Side 24
23. Underskrifter Dato: For INVESTOR: Dato: For Domea: Til vitterlighed om ægte underskrifter, rigtig datering og underskrivernes myndighed for INVESTOR: Navn: Stilling: Adresse: Navn: Stilling: Adresse: Personlig underskrift Personlig underskrift Side 25